안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.
오늘은 토지수용 양도소득세 계산 시 적용되는 환산취득가액에 대해 알아보겠습니다.
1. 토지수용 환산취득가액
(1) 개 념
(2) 내 용
1) 적용순서
2) 계산방식
3) 필요경비 개산공제
1. 토지수용 환산취득가액
(1) 개 념
환산취득가액이란, 취득 당시 실제 취득가액을 알 수 없을 때, 보충적으로 사용하는 것으로, 세법에서 정한 방식에 따라 추정하여 계산한 취득가액을 의미합니다.
매수 당시, 계약서를 잃어버리거나, 취득한 이후 시간이 너무 오래지나서 취득가액을 알 수 없는 경우에 아예 취득가액이 0원이 된다면, 양소득세가 과다하게 나오는 것을 방지하기 위한 것입니다.
(2) 내 용
1) 취득가액 적용순서
양도소득세 계산 시 취득가액은 다음의 순서에 따라 적용합니다.
따라서, 환산취득가액은 가장 마지막 순서로 보충적으로 사용되는 것을 알 수 있습니다.
2) 환산취득가 계산방식
환산취득가액은 양도 시 기준시가와 취득 당시 기준시가의 비율을 현재 양도가액에 적용하여 도출합니다.
통상, 시간이 지날수록 부동산 가치는 상승하므로 기준시가 또한 시간이 지날수록 상승하게 됩니다.
따라서, 취득한 이후 오랜기간이 흘러서 양도하게 된다면, 취득 시 기준시가는 작을 것이고, 양도 시 기준시가는 그에 비해 클 것입니다.
그렇게 되면, 환산취득가액은 자연스레 작게 도출됩니다.
납세자들은 양도 시 기준시가를 줄이거나, 취득 시 기준시가를 올려서 환산취득가액을 유리하게 만들 수 있습니다만, 사실 상 취득 시 기준시가는 고정적인 숫자이기에 변동시킬 수 없습니다.
그렇다면, 오늘의 주제인 토지 수용된 경우로서 환산취득가액을 적용할 때는 어떻게 될까요?
공익사업에 따른 토지수용은 토지수용하기로 한 날짜 이후 한참 지나서,
실제 보상이 이루어지게 되어 양도소득세를 계산하게 되는 시차가 발생됩니다.
결국, 보상금 산정 시점보다 양도시기가 더 늦어지게 되어, 환산취득가액 계산 시, 양도 시 기준시가가 보상금 산정 시점보다 더 높아져서 납세자에게 불리하게 적용될 여지가 있습니다.
따라서, 양도소득세법 집행기준에서는 다음과 같이 납세자들의 권익을 보호하고 있습니다.
토지수용될 때 적용할 환산취득가액은, 한 가지를 유의하셔야 합니다.
보상금액 산정 기초가 되는 기준시가
vs
양도 당시 기준시가
보상금액 산정 기초가 되는 시점은 통상 사업인정고시일이 됩니다.
따라서, 사업시행자가 발행해주는 수용확인서를 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.
일례를 들어보면,
2019년 6월 사업인정고시
2024년 6월 보상금 수령(등기)
이러한 경우로서, 일반적으로 시간이 지날수록 기준시가가 상승한다는걸 가정하였을 때,
환산취득가액 적용할 양도 시 기준시가는 2019년 기준시가가 됩니다.
양도 당시 기준시가 > 보상금 산정 기준일 기준시가
양도 시 기준시가는 보상금 산정 기준일 기준시가
일반적이지 않게, 오히려 양도 시 기준시가가 더 낮게 평가된다면 어떻게 될까요?
이때는 납세자에게 유리하게, 원칙대로 양도 당시 기준시가를 사용하게 됩니다.
결론적으로, 토지수용에서 환산취득가 적용 시, 납세자에게 유리하게 적용된다는 것을 알고계시면 좋습니다.
3) 필요경비 계산
환산취득가액을 적용하는 경우, 실제 지출한 자본적 지출액(수리비 등)이나 양도비용(중개수수료, 세무사 수수료)등은 공제 받을 수 없습니다.
대신, 필요경비 개산공제를 적용하게 됩니다.
오늘은 환산취득가액에 대해 전반적으로 살펴보고, 특히 토지수용에서 양도소득세 계산 시 적용되는 환산취득가액에 대해 자세하게 살펴보았습니다.
토지수용은 감면 등과 더불어 취득가액 산정, 이의신청 이의재결, 행정소송 시 각각 수정신고하여야 한다는 점, 대토보상 관련 세무이슈 등 실제 실무를 보지 않으면 세무처리하기가 어렵습니다.
토지수용 관련하여 양도소득세 감면 및 신고대리는 물론, 다양한 증여컨설팅을 통해 최적의 절세안을 도출해드립니다.
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이상 세무회계 장성의 신세무사였습니다.
감사합니다.
