증여세 납부 목적 차입금에 대한 지급이자를공동사업장의 필요경비에 산입할 수 있는지(가능하다)서면-2022-법규소득-5401생산일자 : 2024.03.05.요 지비주거용 건물임대업을 영위하던 거주자 甲이 해당 사업에 공하던 부동산 지분 일부를 자녀인 거주자 乙에게 증여한 후 해당 사업장을 공동사업장(공동사업자 甲·乙)으로 전환한 경우로서 공동사업자 乙이 증여세를 납부하기 위하여 위부동산 지분을 담보로 자금을 차입하는 경우 그 차입금으로 인하여 초과인출금이 발생하지 않는 때에는 그 차입금을 비주거용 건물임대업의 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채로 보는 것임회 신귀 서면질의 신청의 경우, 비주거용 건물임대업을 영위하던 거주자 甲이 해당 사업에 공하던 부동산 지분 일부를 자녀인 거주자 乙에게 증여한 후 해당 사업장을 공동사업장(공동사업자 甲·乙)으로 전환한 경우로서 공동사업자 乙이 증여세를 납부하기 위하여 위 부동산 지분을 담보로 자금을 차입하는 경우 그 차입금으로 인하여 초과인출금이 발생하지 않는 때에는 그 차입금을 비주거용 건물임대업의 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채로 보는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ 질의인는 OO시 OO구에서 비주거용 건물임대업을 영위하는 사업자로 -’21.0월 중 해당 임대용건물의 지분 50%를 자녀(이하 ‘甲’)에게 증여한 후 공동사업자(질의인, 甲)로 사업자등록 정정함○수증자인 甲은 공동사업에 사용하는 임대용건물을 담보로 대출을 받아 증여세를 납부할 예정임2. 질의요지○거주자가 임대업에 공하던 건물의 지분을 증여한 후 해당 사업장을 공동사업장으로 전환한 경우에, 수증자의 증여세 납부 목적 차입금에 대한 지급이자를 해당 공동사업장의 필요경비에 산입할 수 있는지3. 관련법령○소득세법집행기준 27-55-21【공동사업장 출자 관련 차입금 지급이자의 필요경비 산입여부】공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자는 해당 공동사업장의 사업과 관련한 차입금 지급이자로 볼 수 없으므로 필요경비에 산입할 수 없다.○소득세법집행기준 27-55-22【자기자본을 차입금으로 대체하여 인출한 경우 차입금이자의 필요경비 산입여부】개인사업자가 사업을 위하여 자기자본을 투입한 후 그 투입한 자본을 회수하기 위해 금융기관으로부터 자금을 차입하여 자본인출금으로 사용한 경우 그 차입금으로 인하여 초과인출금이 발생하지 않는 때에는 그 차입금을 총수입금액을 얻기 위해 직접 사용한 부채로 보아 그 차입금에 대한 지급이자를 필요경비에 산입한다.○소득세법 제27조【사업소득의 필요경비의 계산】① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.③ 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.○소득세법 시행령제55조 【사업소득의 필요경비의 계산】① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다. 13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자 28. 제1호부터 제27호까지의 경비와 유사한 성질의 것으로서 해당 총수입금액에 대응하는 경비○소득세법 시행령제61조 【가사관련비등】① 법 제33조제1항제5호에서 대통령령으로 정하는 가사(家事)의 경비와 이에 관련되는 경비 란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 1. 사업자가 가사와 관련하여 지출하였음이 확인되는 경비. 이 경우 제98조제2항제2호 단서에 해당하는 주택에 관련된 경비는 가사와 관련하여 지출된 경비로 본다. 2. 사업용 자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달하는 경우에 그 미달하는 금액에 상당하는 부채의 지급이자로서 기획재정부령이 정하는 바에 따라 계산한 금액○소득세법 시행령 제78조【업무와 관련 없는 지출】법 제33조제1항제13호에서 직접 그 업무와 관련이 없다고 인정되는 금액 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 1. 사업자가 그 업무와 관련 없는 자산을 취득ㆍ관리함으로써 발생하는 취득비ㆍ유지비ㆍ수선비와 이와 관련되는 필요경비 2. 사업자가 그 사업에 직접 사용하지 아니하고 타인(종업원을 제외한다)이 주로 사용하는 토지ㆍ건물등의 유지비ㆍ수선비ㆍ사용료와 이와 관련되는 지출금 3. 사업자가 그 업무와 관련 없는 자산을 취득하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자 4. 사업자가 사업과 관련 없이 지출한 기업업무추진비 4의2. 사업자가 공여한 「형법」에 따른 뇌물 또는 「국제상거래에 있어서 외국공무원에 대한 뇌물방지법」상 뇌물에 해당하는 금전과 금전 외의 자산 및 경제적 이익의 합계액 4의3. 사업자가「노동조합 및 노동관계 조정법」 제24조제2항및 제4항을 위반하여 지급하는 급여 5. 제1호부터 제4호까지, 제4호의2 및 제4호의3에 준하는 지출금으로서 기획재정부령으로 정하는 것○소득세법집행기준 27-55-20【사업용 자산을 취득하기 위한 차입금이자의 처리】① 사업용 고정자산의 취득에 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 해당 사업용 고정자산의 취득일까지는 이를 자본적 지출로 하여 고정자산의 취득가액에 산입하는 것이며, 취득일 이후 발생된 이자는 필요경비에 산입할 수 있다.② 재고자산에 해당하는 토지의 매입·개발에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 해당연도의 필요경비에 산입한다③ 사업자가 원자재의 구입을 위하여 금융지원을 받았을 경우에 그 자금에 대한 지급이자는 해당 과세기간의 필요경비로 본다. 다만「소득세법시행령」제89조제2항제2호에 따른 연지급수입의 경우에 취득가액과 구분하여 지급이자로 계상한 금액을 제외하고 D/A수입자재에 대한 이자 및 유산스이자는 해당수입자재의 매입부대비용으로 한다.④ 사업을 포괄적으로 양수하는 과정에서 자산 매입대가의 일부 또는 전부를 양도자의 부채를 인수한는 경우 인수일 이후에 발생된 지급이자는 각 과세기간의 필요경비로 한다.⑤ 사업용 자산의 취득과 관련하여 금융기관으로부터 대출 받은 차입금을 상환하기 위하여 새로운 차입금을 차입하여 이를 기존차입금의 상환에 사용한 경우에는 새로운 차입금에 대한 지금이자는 필요경비에 산입할 수 있다.★주요 경력- 약 68,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 59,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

부동산임대소득 등의 필요경비의 계산시차입금에 대한 지급이자 포함여부(가능함. 다만, 초과인출금 있다면 불가능)서일46011-10251귀속년도 : 2002등록일자 : 2009.01.01.생산일자 : 2002.02.28.요지부동산임대사업자가 자기의 사업에서 초과인출금이 발생한 상태에서 임대보증금 반환을 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자를 필요경비에 산입한 때에는 동 차입금은 소득세법시행령 제61조 제1항 제2호에 해당하므로 같은법시행규칙 제27조의 규정에 의하여 계산된 금액을 필요경비에 산입하지 아니하는 것임.회신귀 질의의 경우 사업과 관련하여 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 당해 연도의 소득금액계산상 필요경비에 산입할 수 있는 것이나, 부동산임대사업자가 자기의 사업에서 초과인출금이 발생한 상태에서 임대보증금 반환을 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자를 필요경비에 산입한 때에는 동 차입금은 소득세법시행령 제61조 제1항 제2호에 해당하므로 같은법시행규칙 제27조의 규정에 의하여 계산된 금액을 필요경비에 산입하지 아니하는 것입니다.상세내용1. 질의내용 요약본인은 10년전 임대사업을 개시할 당시 공사대금을 일부 차입하였으나 건물을 완공한 후 임대보증금으로 상환하고 차입금 없이 사업을 계속하고 있으나, 2001년 임차인 중 한 사람의 전세보증금 중 1억원을 반환하고 월세를 받기 위하여 은행에서 대출을 1억원 받아서 지급하였습니다.한편 대차대조표에는 예금은 없고 10년간 이익금을 가져갔으므로 사업주 계정으로 5억원이 남아 있을 때 지급이자 필요경비 산입이 가능한지 아니면 초과인출금으로 필요경비 불산입 되는지요 ?2. 질의내용에 대한 자료가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)○소득세법 제27조【필요경비의 계산】① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. (1994. 12. 22 개정)③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정)○소득세법시행령 제55조【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자○소득세법 제33조【필요경비 불산입】① 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다. (1995. 12. 29 개정)5. 대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비 (1994. 12. 22 개정)○소득세법시행령 제61조【가사관련비 등】① 법 제33조 제1항 제5호에서 “대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.1. 사업자가 가사와 관련하여 지출하였음이 확인되는 경비. 이 경우 제98조 제2항 제2호 단서에 해당하는 주택에 관련된 경비는 가사와 관련하여 지출된 경비로 본다. (1999. 12. 31 후단신설)2. 사업용자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달하는 경우에 그 미달하는 금액에 상당하는 부채의 지급이자로서 재정경제부령이 정하는 바에 따라 계산한 금액 (1998. 4. 1 직제개정)② 법 제33조 제1항 제7호 본문에서 “재고자산 등 대통령령이 정하는 자산” 이라 함은 제91조 또는 제97조의 규정을 적용받는 자산을 말하며, 동호 단서에서 “대통령령이 정하는 고정자산” 이라 함은 천재ㆍ지변 기타 재정경제부령이 정하는 사유로 인하여 파손 또는 멸실된 고정자산을 말한다. (1998. 4. 1 직제개정)○소득세법기본통칙 33-3 【사업과 가사에 공통으로 관련되는 비용의 필요경비계산】사업과 가사에 공통으로 관련되어 지급하는 금액에 대하여 사업과 관련된 필요경비의 계산은 다음 각호와 같이 한다.1. 지급금액이 주로 부동산임대소득 또는 사업소득ㆍ산림소득을 얻는데 있어서 업무수행상 통상 필요로 하는 것이고, 그 필요로 하는 부분이 명확히 구분될 때에는 그 구분되는 금액에 한하여 필요경비로 산입한다.2. 사업에 관련되는 것이 명백하지 아니하거나 주로 가사에 관련되는 것으로 인정되는 때에는 필요경비로 산입하지 아니한다.○소득세법시행규칙 제27조【가사관련경비】① 영 제61조 제1항 제2호의 규정에 의하여 필요경비에 산입하지 아니하는 금액은 다음 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 적수의 계산은 매월말 현재의 초과인출금 또는 차입금의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. 당해 과세기간 중 부채의 합계액이 사업용자산의 합계액을 초과하는 금액(이 조에서 “초과인출금” 이라 한다)의 적수 지급이자 × ───────────────────────── 당해 과세기간 중 차입금의 적수② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 초과인출금의 적수가 차입금의 적수를 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 없는 것으로 본다.③ 제1항에 규정하는 부채에는 법 및 조세특례제한법에 의하여 필요경비에 산입한 충당금 및 준비금은 포함하지 아니하는 것으로 한다. (1999. 5. 7 개정)나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 소득22601-3921,1985.12.26.사업과 관련하여 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 당해 연도의 소득금액계산상 필요경비에 산입할 수 있는 것이나, 이에 해당하는 차입금에 대한 지급이자를 필요경비에 산입한 사업자가 자기의 사업에서 현금을 인출함으로써 동 금액이 업무와 관련하여 사용되었는지의 여부가 불분명한 경우에는소득세법기본통칙 3-10-11...48의 규정에 의하여 계산한 초과인출금에 대한 지급이자 상당액은 필요경비에 산입하지 아니하는 것인바, 운영자금으로 차입한 금액 중 일부 인출한 금액이 사업과 관련하여 직접 사용된 것인지 여부는 비치기장된 장부와 증빙서류에 의하여 그 사실을 판단할 사항입니다.★주요 경력- 102,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 96,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

장판교체, 화장실수리 비용 등을 필요경비에산입할 수 있는지 여부 등조심-2017-중-2254 귀속년도 : 2015요 지화장실 전체 수리비용은 ‘자본적 지출’에 해당하는 것으로 보이므로 이를 필요경비에 산입하여 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단됨상세내용주 문OOO세무서장이 OOO 청구인에게 한 2015년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은, 화장실 전체 수리비용 OOO을 필요경비에 산입하여 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.1. 처분개요가. 청구인은 OOO에 취득한 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 OOO에 매도하였으나 양도소득세를 신고하지 아니하였다.나. 처분청은 부동산등기부에 기재된 금액에 근거하여 취득가액을 OOO, 필요경비를 OOO으로 보아 OOO 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO을 결정·고지하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 OOO 이의신청을 제기하였고, 처분청은 OOO 샤시공사비 OOO을 추가 필요경비로 인정하여 과세표준 및 세액을 경정하고 나머지 이의신청은 기각하였다.라. 청구인은 이에 불복하여 OOO 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 쟁점아파트는 1989년에 건설되어 노후화된 아파트로 건설업에 종사하는 청구인의 친형 OOO에게 부탁하여 입주 후 10일 동안 내부공사를 하였고, 공사비용은 OOO과 사실혼 관계에 있는 OOO의 계좌로 입금하였는바, 청구인이 제출한 금융증빙으로 입증되는 필요경비만 하더라도 OOO임에도 불구하고 처분청은 샤시공사비 OOO만을 실제 필요경비로 인정하였는바, 아래 <표1>의 OOO을 추가로 필요경비에 산입하여야 한다.<표1> 청구인 주장 필요경비 내역 (2) 청구인은 2015년 귀속 양도소득세에 대한 납세고지서를 OOO에야 처음으로 받아보았음에도 무신고가산세와 납부불성실가산세를 OOO이나 포함하여 양도소득세를 과세한 처분은 위법하다. 나. 처분청 의견 (1) 청구인이 주장하는 장판교체 및 도배, 화장실 수리, 씽크대 교체공사, 도어 교체 및 보일러기계 교체 등의 비용은 쟁점아파트의 원상회복 내지 현상유지 등 거주환경을 개선하기 위한 수익적 지출로서 필요경비로 인정하기 어렵다. (2) 청구인이 쟁점아파트를 양도하고도 신고납부 세목인 양도소득세를 신고·납부하지 아니하였으므로 가산세 감면의 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다.3. 심리 및 판단가. 쟁점 ① 장판교체, 화장실수리 비용 등을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부 ② 무신고 및 납부불성실 가산세 감면의 정당한 사유가 있는지 여부나. 관련 법률 (1) 소득세법 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2)소득세법 시행령제67조[즉시상각의 의제] ① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것제89조[자산의 취득가액등] ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액제163조[양도자산의 필요경비] ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있은 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (3)국세기본법 제47조[가산세의 부과] ① 정부는 세법에서 규정한 의무를 위반한 자에게 이 법 또는 세법에서 정하는 바에 따라 가산세를 부과할 수 있다. 제47조의2[무신고가산세] ① 납세의무자가 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고(괄호 생략)를 하지 아니한 경우에는 그 신고로 납부하여야 할 세액(이 법 및 세법에 따른 가산세와 세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우 그 금액은 제외하며, 이하 “무신고납부세액”이라 한다.)의 100분의 20에 상당하는 금액을 가산세로 한다.(단서 생략) 제47조의4[납부불성실·환급불성실가산세] ① 납세의무자(괄호 생략)가 세법에 따른 납부기한까지 국세의 납부(괄호 생략)를 하지 아니하거나 납부하여야 할 세액보다 적게 납부(이하 “과소납부”라 한다.)하거나 환급받아야 할 세액보다 많이 환급(이하“초과환급”이라 한다.)받은 경우에는 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 가산세로 한다.(단서 및 각 호 생략) 제48조[가산세의 감면 등] ① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 제6조 제1항에 따른 기한연장 사유에 해당하거나 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데 대한 정당한 사유가 있는 때에는 가산세를 부과하지 아니한다.다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인 명의의 OOO 통장 거래내역 및 무통장 입금증에 따르면, 청구인은 OOO와 OOO에게 아래 <표2>와 같이 총 OOO을 지급한 것으로 나타난다. 청구인은 나머지 공사금액은 현금으로 지급하였고, OOO는 OOO의 동거인, OOO은 OOO의 하도급업자라고 주장한다.<표2> 쟁점아파트 공사 관련 청구인의 출금 내역 (2) 처분청 조사담당자가 OOO에게 문의한 결과, OOO은 “청구인의 요청으로 쟁점부동산 공사를 하게 되었으며 청구인에게 공사비를 받고, 본인이 직접 공사자재를 현금으로 구입해와 창틀 및 화장실 공사, 씽크대 교체 등 인테리어 공사를 하였으며, 쟁점아파트는 17평형으로 소형평수라 확장을 하기에는 적합하지 않아 확장은 하지 않았다”고 답변한 것으로 나타난다. 한편, 쟁점아파트의 등기사항전부증명서상 건물내역에는 ‘철근콘크리트조 40.63㎡’라고 기재되어 있다. (3) 청구인이 쟁점아파트 공사를 하면서 이웃주민들에게 확인받은 공사집행동의서의 내용은 아래와 같다. (4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 위 <표1>과 같이 쟁점아파트 수리비를 항목별로 지출하였다고 주장하고 있고, 청구인은 관련 금융증빙과 공사집행동의서를 제출하여 공사비 지출사실을 간접적으로 뒷받침하고 있으며, 처분청은 답변서에서 위 각 항목이 자본적 지출이 아니라 수익적 지출에 해당한다는 의견만을 제시하고 있을 뿐 그 지출사실 여부에 대해서 다투고 있지는 아니한바, 제출된 증빙과 양 당사자의 주장을 종합하여 볼 때, 청구인이 ‘화장실 전체수리’ 비용 OOO을 포함한 <표1>의 각 비용을 지출하였다는 사실은 인정할 수 있는 것으로 판단된다. 한편,「소득세법 시행령」 제67조 제2항에서 ‘자본적 지출’이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말한다고 규정하고 있고, 같은 항 각 호에서 본래의 용도를 변경하기 위한 개조(제1호), 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치(제2호), 빌딩 등의 피난시설 등의 설치(제3호), 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구(제4호) 등과 관련된 지출뿐 아니라, ‘기타 개량·확장·증설 등 위와 유사한 성질의 지출’(제5호)을 자본적 지출에 포함한다고 규정하고 있는바, 이 건에서 청구인은 쟁점아파트를 2014년 1월 OOO에 취득하여 2015년 10월 OOO에 매도하였는데, 청구인의 쟁점아파트 보유기간 동안 아파트 가격이 40%나 올랐음에도 달리 가격이 급등할 만한 특별한 사정이 제시되지 않았으므로 쟁점공사도 그 가격상승의 주된 원인 중 하나가 되었을 것으로 보이는 점,등기부상 면적이 40.63㎡인 쟁점아파트의 화장실 수리비용이 OOO인 것을 보면, 이 건 화장실 수리는 단순한 일부 기기의 교체를 넘어 화장실을 전반적으로 개량하여 쟁점아파트의 가치를 현실적으로 증가시키는 정도에 이르렀을 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 화장실 전체 수리비용 OOO은「소득세법 시행령」 제67조 제2항에서 규정하고 있는 ‘자본적 지출’에 해당하는 것으로 보이므로(조심 2010중1888, 2010.11.18., 같은 뜻임) 이를 필요경비에 산입하여 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다. 그 밖에 청구인이 주장하는 장판교체 및 도배, 씽크대 교체공사, 도어교체, 보일러(기계교체 등) 등의 지출은 그 성격과 지출액의 규모 등에 비추어 볼 때, 처분청이 이를 수익적 지출로 보아 필요경비에 불산입하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고·납세의무 등을 위반한 경우에 법이 정하는 바에 의하여 부과하는 행정상의 제재로서 납세자의 고의·과실은 고려되지 아니하는 것이고, 법령의 무지 또는 오인은 가산세를 감면할 만한 정당한 사유에 해당한다고 볼 수 없는바(조심 2016중3592, 2016.12.8., 같은 뜻임), 신고납세방식의 세목인 양도소득세를 무신고한 청구인이 처분청으로부터 안내를 받지 못하였다거나 납세의무 성립 후 1년이 지나서야 고지서를 받았다는 사정은 가산세를 감면할 만한 정당한 사유에 해당한다고 보기 어려우므로 처분청이 무신고가산세와 납부불성실가산세를 포함하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다★주요 경력- 약 58,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 54,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

안녕하세요. 요즘책 작업을 하면서 정리한 양도소득세의 기본개념과 계산구조 등에 대해서 전달해 드리려 합니다.양도소득세를처음 접하시는 분들도 이해가 갈 수 있게 정리해봤습니다.1. 양도소득세 기본 계산 구조양도소득세는 큰 틀에서 보면실제로 양도한 금액에서 당초 실제로 취득한 금액을 뺀 시세차익에 대해 세금이 부과되는 것입니다.다만,세율과 장기보유특별공제는 부동산의 종류, 취득시기에 따라 달라지므로 복잡할 수 있습니다.양도가액① 부동산 등의 양도당시 실지거래가액- 취득가액① 실지 취득가액 ② 매매사례가액 ③ 감정가액 ④ 환산취득가액- 필요경비실가：설비비·개량비, 자본적지출액, 양도비매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액은 기준시가의 3% 적용= 양도차익양도가액 - 취득가액 - 필요경비-장기보유특별공제토지·건물, 조합원입주권(승계취득한 경우는 제외)① 보유기간x2%(30% 한도)② 보유기간,거주기간x4%(각각 40%, 총80% 한도)= 양도소득금액양도차익 - 장기보유특별공제- 감면대상소득금액조세특례제한법에서 규정한 경우(미분양주택, 신축주택 등)- 기본공제1년 250만원 공제(미등기 양도자산은 적용 배제)= 과세표준양도소득금액 – (감면대상소득금액 + 양도소득기본공제)x 세율① 단기세율 ② 일반세율 ③ 중과세율= 산출세액양도소득과세표준 × 세율- 세액감면, 세액공제전자신고세액공제, 외국납부세액공제와 조세특례제한법 상 감면세액+ 가산세① 과소신고(무신고) 가산세 ② 납부지연 가산세= 자진납부할세액산출세액 - (세액공제 + 감면세액)2. 양도의 개념소득세법에서 양도란 자산에 대한등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것으로 규정하고 있습니다.소득세법 제88조 [ 정의(2016.12.20 제목개정) ]1. 양도 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.소득세법에서 열거하고 있는 과세 대상 자산을 유상으로 이전하는 경우에는 모두 양도소득세가 부과되는 양도에 해당합니다.경매, 교환, 물납, 대물변제, 수용 등의 경우 모두 유상으로 이전하는 양도에 해당하며,등기 이전이 되지 않았더라도 사실상 소유권이 이전된 것으로 볼 수 있는 경우에도 양도에 해당합니다.[양도소득세 과세 대상]양도소득세 과세 대상은 열거주의로서다음에 해당하는 자산을 양도하는 경우에만 양도소득세가 과세됩니다.구분내용부동산토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)부동산에 관한 권리부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권주식 등대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식등 및 비상장주식등* 주식등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권기타자산사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식등, 부동산과 함께 양도하는 이축권파생상품국내·외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품, 차액결제거래 파생상품(CFD), 주식워런증권(ELW), 국외 장내 파생상품, 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품신탁 수익권신탁의 이익을 받을 권리(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제 110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의 양도로 발생하는 소득3. 양도가액양도차익 계산의 양도가액은양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도와 대가관계가 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말합니다.양도가액은 다음에 해당하는 금액을 포함하여 계산해야합니다.구분양도가액 포함 여부이자상당액양도가액포함(지급기일의 지연에 따라 발생하는 연체이자 제외)금전 외의 대가양도가액포함(상증법상 평가)양수인이 부담하는 양도세양도가액포함(순환논리 발생)채무 승계양도가액포함명도비양도가액포함<1> 이자 상당액당사자의 약정에 의한 대금 지급 방법에 따라 일정액에이자 상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우에는 당해 이자 상당액은 양도가액이 포함합니다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 연체이자는 포함하지 않습니다.<2> 금전 외의 대가 지급양도하는 자가 당해 자산의 대가로서 금전 이외의 물품을 지급하거나 영수하고 그 양도자산의 매매계약서상에는 물품 수량만이 명시된 경우에는 당해 양도자 산의 취득가액 또는 양도가액은 물품의 인도 또는 영수 당시의 시가에 의해 계산한 가액으로 합니다.(소득세기본통칙 97-0…1)이때 시가란 상속세및증여세법에 따른 평가액으로 합니다.<3> 양도소득세 양수인 부담양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 실제 지급한 경우에는 대납한 양도소득세를 포함한 가액을 양도가액으로 합니다. 따라서대납한 세금을 합산하면 다시 양도소득세가 증가하므로 순환 논리에 빠지는 이슈가 발생합니다.따라서손피거래 등의 경우에는 합산에 대해서 충분히 검토하여야 합니다.<4> 채무 승계양도 자산의 채무를 취득자가 인수·변제하는 조건으로 양도하는 경우에는 해당 채무액은 양도가액에 포함합니다.<5> 명도비양도인이 부담할 명도비를 매수인이 부담하는 경우 매수인이 부담한 금액은 양도가액에 포함합니다.이외 교환, 일괄 양도, 추계 등의 예외적인 거래들은 별도의 양도가액 산정기준을 따릅니다.4. 필요경비양도가액에서 필요경비를 뺀 금액을 양도차익으로 합니다. 이때 양도가액에서 공제하는 필요경비란‘취득가액’,‘기타필요경비’(자본적 지출액 등, 양도비 등)로 구분됩니다.필요경비취득가액실지가액, 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액기타필요경비자본적 지출액 등양도비 등5. 취득가액취득가액은 다음의 순서로 적용합니다.(소득세법 제97조 제1항 제1호 나목)순서내용1. 실지 취득가액증빙서류에 의하여 확인되는 실제 거래된 가액(취득세 포함, 위약금, 해약금 등 제외)2. 매매사례가액조망권, 용도, 면적, 기준시가, 위치, 구조 등을 종합하여 유사성이 인정되는 자산의 거래가액 (취득일 전후 각 3개월 이내)3. 감정가액취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가법인 등이 평가한 가액 (기준시가 10억 원 이하는 한 곳, 대출목적 감정가 제외)4. 환산취득가액양도시 실지거래가액·매매사례가액·감정가액* 취득시 기준시가 / 양도시 기준시가<1> 실지 취득가액실지 취득가액이란매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액으로서 약정되거나 지급된 금액 전부를 말하는 것으로 거래 내용의 사실관계에 따릅니다.구분취득가액 포함 여부이자상당액당사자의 약정에 따라 거래가액에 가산된 이자상당액포함(지연에 따라 추가로 발생하는 이자상당액은제외)취득세취득시 납부한 취득세포함(취득세의 가산세, 이혼에 따른 재산분할에 의한 취득세제외)(이월과세가 적용되는 경우 증여에 대한 취득세제외)부가가치세취득과 관련하여 부담한 부가가치세포함(매입세액 공제 받은 금액제외)중개수수료취득시 지급한 중개수수료포함(양도시 지급한 중개수수료는 기타필요경비에 포함)법무사 비용취득시 등기를 위해 지급한 법무사 비용포함소송비용소유권 쟁송에 직접 소요된 소송비용·화해비용포함(계약 해제와 관련된 소송비용, 명도소송비용, 퇴거소송비용제외)이외교환, 일괄취득, 건축 등 예외적인 거래들은 별도의 양도가액 산정기준을 따릅니다.<2> 매매사례가액실지거래가액을 확인할 수 없는 경우매매사례가액 감정가액, 환산취득가액을 순차로 적용합니다.매매매사례가액이란 취득일 전후 각3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 의미합니다.소득세법시행령 제176조의2 [ 추계결정 및 경정 ]1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액(2009.02.04 개정)실가를 확인할 수 없는 교환거래 등의 경우에 매매사례가액을 적용하여 취득가액을 산정할 수 있으며,유사성은 조망권, 용도, 면적, 기준시가, 위치, 구조 등을 종합하여 판단합니다.<3> 감정가액감정가액이란 취득일 전후 각3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가법인 등이 평가한 가액을 의미합니다.기준시가 10억 원 이하의 자산은 하나의 감정평가법인 등이 평가 받은 금액도 인정합니다.다만,담보제공 목적 등의 감정평가액은 취득 당시의 시가를 반영한 합리적인 가액으로 볼 수 없으므로 인정받지 못합니다.<4> 환산취득가액환산취득가액이란다음의 산식으로 계산한 가액을 의미합니다.환산취득가액= 양도시 실지거래가액·매매사례가액·감정가액 * 취득시 기준시가 / 양도시 기준시가환산취득가액 계산시 적용하는 기준시가는 양도, 취득일 현재의 고시된 기준시가를 의미합니다.만약, 고시되기 전에 부동산을 취득한 경우 기준시가는 소득세법시행령 제164조에 따라 계산 합니다.6. 기타 필요경비기타필요경비는‘자본적 지출액 등’과‘양도비 등’으로 구분됩니다.실제 지출한 기타필요경비는취득가액을 실가로 산정하는 경우에만 인정되며, 취득가액을 매매사례가액 등이외의 취득가액으로 산정하는 경우에는 개산공제액을 적용합니다.<1> 자본적 지출액 등양도가액에서 공제하는 자본적 지출액이란 소득세법시행령 제163조 제3항과 소득세시행규칙 제79조 제1항에 열거한 것으로 주요 항목들은 다음과 같습니다.(1) 부동산의 인테리어 공사비용 등자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비에 해당하는 비용은 자본적지출에 해당하며, 이에 해당하는지 여부의 판단은 사실관계에 따릅니다.자본적지출로 인정한 사례와 부인한 사례는 다음과 같습니다.구분사례자본적 지출 인정 사례-베란다 샤시, 거실 및 방 확장공사비, 난방시설 교체비 등의 내부시설의 개량을 위한 공사비(집행기준 97-163-29)-건물의 용도변경 또는 대수선 공사비용(양도소득세집행기준 97-163-33)-건물개조비용(심사양도2003-18(2003.03.17.))-보일러 및 배관 개체 비용(심사양도2005-201(2006.01.31.))-건물 신축 및 증축공사(기획재정부재산-696(2010.07.16))자본적 지출 부인 사례-벽지·장판 또는 싱크대 교체비용 등(양도소득세집행기준 97-163-30))-장판 교체비 및 도배비용(심사양도2014-79(2014.05.08.))-붙박이장 설치비용(심사양도2010-127(2010.07.05.))-거실 천장 조명 및 도배공사(조심2010서1037(2010.07.29.))-방문, 싱크대 교체, 페인트 및 도배 비용(조심2008부4085(2009.03.10.))-비품(에어컨,세탁기,냉장고,TV등)구입 비용(조심2009중2298(2009.08.17.))-파손된 유리나 기와의 대체(조심2018서563(2018.04.10.))다만,개별적으로는 수익적지출로 볼 수 있는 비용이라고 하더라도 자본적 지출에 해당하는 공사의 부수공사로 인정되는 경우에는 자본적 지출로 공제받을 수 있습니다.(2) 취득 후 소유권 확보를 위한 쟁송비용자산을 취득한 후 소유권에 대한 쟁송을 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액은 자본적지출에 해당합니다.사해행위취소소송 중 양수인이 소송상 화해하면서 지급한 금액은 소유권확보를 위한 지출로서 필요경비에 산입하는 자본적지출액에 해당합니다.<2> 양도비 등자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음에 해당하는 것은 필요경비에 해당합니다.(1) 중개수수료취득시 지급한 중개수수료는 취득가액에 포함되며,양도시 지급한 중개수수료는 양도비 등으로서 필요경비에 포함됩니다.중개수수료는 지출증빙에 의하여 확인되는 경우에 공제를 받을 수 있으며,통상의 중개수수료보다 많이 지급한 경우에도 필요경비에 산입됩니다.양도소득세 집행기준 97-163-43중개수수료가 통상의 부동산 취득에 따른 중개수수료에 비해 많다고 하더라도 실지 지급된 금액은 필요경비에 산입된다.(2) 세무사수수료, 컨설팅 비용양도소득세 신고서 작성을 위한세무사 수수료는 양도비 등에 포함됩니다.다만,부동산 매도를 위한 상권조사, 지가상승요소분석, 매도가격 타당성 분석, 매매진행컨설팅 등을 의뢰하고 지급한 컨설팅 비용은 양도비 등에 포함되지 않을 수 있습니다.2018년 4월 1일 이후 양도분부터 양도비 등에 해당하는 지출은 증명서류에 의해 증명되거나, 실제 지출 사실이 금융거래내역으로 증명되는 경우 양도비용으로 인정됩니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222585834373[양도세전문세무사] 아파트 인테리어, 수리비용 양도세 혜택 어떻게 받을 수 있을까?필요경비 양도소득세를 계산할때 양도가액에서 필요경비 를 공제한 양도차익을 기준으로 합니다...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222505574076[양도세 전문 세무사] 손해 보고 판 부동산으로 절세하는 법 (양도차손 통산 여부)같은 해에 여러 개의 부동산을 양도하는 경우 손해 보고 판 양도차손 부동산은 다른 부동산의 양도소득세 ...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222499472994[양도세 전문 세무사]1주택 비과세, 장특혜택 2년 거주 요건 충족하는 방법안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 양도소득세에 있어서 거주 기간의 문제는 비과세 및 장기보...blog.naver.com

1. 사전통지 및 조사대상기간안녕하세요.'자금출처조사, 세무조사 전문'으로 하고 있는이상웅 세무사입니다.서울지방국세청에서 22.08.08~22.09.26 실시한 자금출처조사 대응 사례에 대한 내용과 과정입니다.이상웅 세무사 증여세 자금출처조사해당 조사는16년 1월 1일 ~ 19년 12월 31일을 조사대상기간으로 하여해당 기간 내 국세청에 신고된 소득금액을 초과하여 전세계약체결 및 고가의 다수 상가를 분양 받아 취득하였습니다.전세보증금과 부동산 취득금액은 총 40억을 초과하였으며, 자금출처 부분에 대하여차용 인정여부, 증여세와 소득세 추징 문제가 쟁점이었습니다.사업을 진행하시는 분이라면 자금출처조사를 진행하면서 증여뿐만 아닌 본인의 사업장에 대하여 조사가 함께 진행되므로증여세 뿐만 아니라, 소득세까지 문제가 될 수 있으므로 각별히 유의해야 합니다.2. 사실관계해당 건의 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.1. 조사기간 중본인 명의로 약 40억을 초과하는 상가 분양 취득(일부는 부모님으로부터 분양권 상태로 전매), 본인 명의 전세계약 체결2. 지인과공동사업장 현금매출누락 및 수익배분 불완전(동업계약서 미작성)3. 본인단독 사업장 현금매출누락 및 부모님을 직원으로 하여 급여 비용처리4.부모님과 지인으로부터 자금을 차용(차용증 미작성)5. 개인 투자에 대한 투자수익 발생(투자약정서 미작성, 투자수익에 대한 세금 미신고)3. 쟁점 사항위 사실관계에 따른 주요한 쟁점은 다음과 같습니다.1. 지인과공동사업장에 대한 현금매출누락 및 수익배분 및 확대조사 문제2. 지인과공동으로 투자한 상가건물의 취득자금과 대출에 대한 정산 문제3. 본인단독 사업장에 대한 현금매출누락 및 부모님을 직원으로 등록하여 급여 지급 및 비용처리 문제4. 부모님과 지인으로부터 받은 금액에 대한차용 인정 여부 문제(차용증 미작성)5.투자수익 자금출처 인정여부 및 분양권 전매에 대한 세법적 이슈이번 조사는 여러 가지 이슈가 복잡하게 얽혀있어 쟁점이 굉장히 많은 건이었습니다.<1> 지인과 공동사업장에 대한 현금매출누락 및 수익배분 및 확대조사 문제지인과 공동사업을 운영하면서현금 매출 중 일부를 누락하여 신고하였으며, 구체적인 동업계약서를 작성하지 않고 수익 배분 역시 명확하게 처리하지 않았습니다.따라서 공동사업장의 출자 비율을 초과하여 배분된 소득에 대한증여세 이슈가 발생하였고, 사업장을 폐업한 이후에도 공동사업자와 꾸준히 자금을 주고받아 공동사업자에 대한 확대조사로 번질 수 있는 상황이었습니다.A :동업자와의 관계, 실제 사업이 진행된 내용, 동업기간 동안 이체된 금액과 폐업 후 이체금액을 맞추어 사실관계를 입증함으로써 확대조사를 막을 수 있었습니다.또한 상호 증여할 의사가 없었으며, 입출금 내역을 입증함으로써 증여가 아닌 사인 간 차용으로 증여세 추징 없이 마무리할 수 있었습니다.<2> 지인과 공동으로 투자한 상가건물의 취득자금과 대출에 대한 정산 문제공동사업 외공동으로 고가의 상가를 취득하였으며, 실제 취득한 부동산 지분과 실제로 부담한 금액이 차이가 있어취득자금에 대한 증여세 이슈가 발생하였으며,담보대출의 경우 공동명의로 취득하더라도 1인의 명의로 받게 되므로,대출 중 일부를 자금출처로 인정받기 위해서 각자가 원리금을 부담하는 등의 사후관리가 필요하지만, 미비한 상황이었습니다.A :상가를 공동취득한 것과 공동사업을 별개로 보지 않고, 연장으로 보아 소득배분 정산차액과 상가대금 정산차액을 함께 처리하여 증여세 이슈를 해결하였습니다.담보대출의 경우 이자 비용 실질 부담 및 필요경비 공제 현황 등을 입증하여 부담액 중 일부를 인정 받을 수 있었습니다.<3> 본인 단독 사업장 현금매출누락 및 부모님을 직원으로 하여 급여 비용처리개인사업을 영위하면서 발생하는 현금매출을 누락하는 경우종합소득세 과소신고에 대한 가산세 뿐만 아니라 현금영수증 의무 발행 업종인 경우 현금영수증 미발행에 대한 가산세가 추가로 발생합니다.현재 미발행가산세는 거래대금의20%로서, 과소신고 가산세는 과소신고한 세액에 대하여 부과하는 것과 다르게 세액이 아닌 대금에 대한 20%이므로 큰 부담이 될 수 있습니다.부모님 등 가족들을 직원으로 등재하여 급여 지급 후 비용으로 처리 하는 경우 실제로 업무를 이행하지 않았다면 비용처리한 급여는 모두 부인되어 과소신고한 세액이 추징되게 됩니다.A :매출누락한 금액은 수익의 귀속시기와 부과체적기간을 잘 판단하여 최대한 추징되는 세액 및 가산세를 줄여나가야 합니다.다만, 자금출처조사가 사업장 조사로 확대된다면 매출누락 뿐만 아니라 필요경비, 세액공제 등 종소세 신고사항에 대해 전반적으로 조사가 진행될 수 있으므로 매출누락 행위는 큰 문제로 붉어질 수 있으므로 조심해야 합니다.<4> 부모님과 지인으로부터 받은 금액에 대한 차용 인정 여부 문제(차용증 미작성)사인 간 대금의 이체가 증여가 아닌차용으로 인정받기 위해서는 차용증을 작성하고, 공증 등의 행위를 이행하고 원리금을 주기적으로 이체하는 이체내역의 입증 등이 필요합니다.직계존비속간의 소비대차는 원칙적으로 차용으로 인정받지 못하기 때문에 차용으로 인정 받기 위해서는 사전작업이 필요합니다.A :부모님과의 차용증을 작성하지 않았더라도 부모님의 증여 여력, 증여 의사, 차용금액와 차용의 목적 등의 사실관계를 통하여 차용관계로 인정 받을 수 있는 경우가 있습니다.다행히 해당 건은 차용증을 작성하지 않았지만, 부모님과 지인으로부터의 차용한 자금을 인정 받을 수 있었습니다.<5> 투자수익 자금출처 인정여부 및 분양권 전매에 대한 세법적 이슈개인이 투자를 통하여 수익이 발생한 경우 투자약정서 및 수익에 대하여 소득을 구분하여 세액을 신고 및 납부해야 합니다.또한 부모님이 계약한 분양권을 매매를 원인으로 하여 전매로 취득한 경우 특수관계인간 매매이므로 프리미엄 등의 시가 산정액에 따른 부당행위계산부인의 문제를 검토해야 합니다.A :해당 건은 당초 투자약정서 등을 작성하지 않았으며 투자수익에 대해서도 어떠한 처리를 하지 않았지만, 이체내역 등의 사실관계를 입증하고 투자약정서를 이에 맞게 작성함으로써 다행히 자금출처로 인정 받을 수 있었습니다.분양권을 특수관계인간 매매하는 경우 매매일 현재 프리미엄가액에 대하여 양도차익으로 보아 양도소득세가 부과될 수 있습니다. 다만, 프리미엄의 산정은 세법의 기준에 의해야 하며 세법상 산정할 수 있는 프리미엄이 없는 것으로 마무리할 수 있었습니다.4. 추징세액 비교해당 건의 당초 추징예상세액과 조사 대응으로 종결된 세액은 다음과 같습니다.(조사과정에서 당초 과세관청에서 파악하여 문제를 삼았던 세액 외 이슈가 추가로 발생하였으나, 해당 부분은 제외하였습니다.)구분당초 추징예상세액조사 종결 세액추징세액약 300,000,000원약 0원5. 정리이번 건은자금출처 중 증여부분 뿐만 아니라 개인 사업장에 대한 부분까지 이슈가 확대되었으며, 공동사업자와의 관계까지 쟁점이 되어 상당히 어렵고 복잡한 건이었습니다.다행히 쟁점이 됐던 사항들에 대해서 대부분 원하는 방향으로 조사를 종결할 수 있었습니다.조사 건마다 사실관계는 동일할 수 없습니다.각자의 상황이 다르고 소득수준이 다르며, 거래내용이 다르기 때문에 모든 조사 건에 획일적으로 적용되는 법조문 및 판례는 없습니다.따라서 세무대리인이 양도, 증여, 상속 등 세목에 대한 전반적인 지식이 얼마나 갖추어져 있냐에 따라 주장하는 내용이 달라지므로 조사 결과가 크게 차이 날 수 있습니다.관련 세목에 대한 경험과, 개정되는 세법과 최신 예규 및 판례들을 계속해서 공부하고 연구가 필요합니다.같은 조사건이라고 하더라도 담당 세무대리인이 해당 세목에 대한 경험이 얼마나 많고, 평소 관련 판례와 법령공부를 얼마나 하느냐에 따라 조사대응을 통한 절세액은 큰 차이가 날 수 있습니다.함께 읽어보시면 좋은 관련 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222773165621[자금출처조사전문세무사] 서울지방청 자금출처조사 대응 사례(20대 자녀가 소득대비 고액의 전세계약 및 아파트를 취득한 경우)1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273[자금출처조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 - 자녀와 차용증을 작성하여 중학생 자녀 명의로 다수의 부동산을 취득한 사례, 명의신탁 및 차용증 인정여부1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222698732943[자금출처조사전문세무사] 서울지방청 자금출처조사 대응 - 사업소득 매출누락 및 현금 우회 증여를 통한 고가의 부동산 취득사례(현금영수증 미발행 가산세)안녕하세요. 자금출처조사 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 현재 서울지방국세청에서 실시하는 자...blog.naver.com