주택 보유기간(초일산입+말일산입) 및
일시적 2주택 비과세 기간(초일불산입+말일산입)
안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.
1세대 1주택 양도세 비과세 또는 일시적 2주택 양도세 비과세 판단시, 보유기간 및 신규주택 취득기간, 기존주택 양도기한의 정확한 일자에 대해서 확인해보겠습니다.
1. 1세대 1주택 양도소득세 비과세 보유기간(예외: 초일산입+말일산입)
1주택을 보유한 자가 해당 주택을 2년 이상 보유(취득당시 조정지역일 경우 2년 이상 거주 또는 상생임대요건 충족)하고 양도할 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.
여기서 2년 이상 보유를 판단할 때 어떻게 해야 될까요?
주택을 취득한 초일과 말일(양도일)까지 반영하여 2년 이상 보유를 판단합니다.
예를 들어 24.03.10에 취득했다면 2년이 되는 날은 26.03.09인지, 26.03.10인지, 26.03.11인지 헷갈릴 수 있습니다. 결론은 26.03.09이므로 26.03.09에 양도를 하셨다면 2년 이상 보유한 것으로 보아 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.
양도소득세 집행기준 : 89-154-20 [보유 및 거주기간 계산]
2년 이상 보유는 주택 및 그에 딸린 토지를 각각 2년 이상 보유한 것을 말하는 것이며, 보유기간은 해당 자산을 취득한 날의 초일을 산입하여 양도한 날까지로 계산하고, 거주기간 계산은 해당 주택의 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따르며 불분명한 경우에는 주민등록상 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다.
2. 일시적 2주택 비과세 관련 기한(초일불산입+말일산입)
일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건은 아래와 같습니다.
★ 일시적 2주택 양도세 비과세
1) 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득
2) 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도
3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것
1) 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득
종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 두번째 주택을 취득하셔야 합니다. 세법은 기본적으로 민법을 준용하여 초일불산입, 말일산입 규정을 적용합니다.
예를 들어 25.03.10에 첫번째 주택을 취득하셨다면 1년 이상이 지난 26.03.11부터 두번째 주택을 취득하셔야 합니다. 26.03.10에 두번째 주택을 취득하시면 일시적 2주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 없습니다.
2) 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도
두번째 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존주택을 양도하셔야 합니다. 이것도 동일하게 초일불산입, 말일산입 규정을 적용합니다. 따라서 두번째 주택을 26.03.11에 취득했다면 첫번째 주택은 29.03.11까지 양도하셔야만 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 29.03.12에 양도하시면 일시적 2주택 양도세 비과세 불가능합니다.
★ 정리
기본적으로 초일불산입+말일산입
따라서 일시적 2주택 비과세 기간 판단할 때는 초일불산입+말일산입
예외적으로 주택 보유기간 산정시에는 초일산입+말일산입
이와 관련된 예규를 참고하시면 됩니다.
※ 일시적 2주택 요건에 대한 기간 계산 시 초일산입 여부
서면-2017-법령해석재산-0785 [법령해석과-2625]
등록일자 : 2017.09.28.
생산일자 : 2017.09.19.
요 지
종전주택을 취득한 날부터 대체주택을 취득한 날까지의 기간이 1년 이상이 지난 후인지 판단 시 종전주택을 취득한 날인 초일은 산입하지 않는 것임
회 신
종전의 주택을 2015년 4월 30일에 취득하고 다른 주택을 2016년 4월 29일에 취득한 경우에는「소득세법 시행령」제155조제1항을 적용할 때 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득한 경우에 해당하지 않는 것임
1. 사실관계
○ 2015.4.30. A주택을 취득한 후 2016.4.30. B주택을 취득하였으며, B주택 취득일로부터 3년 이내 A주택을 양도할 예정임
2. 질의내용
○ 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 대체주택을 취득한 경우에 해당하는지 여부
○ 국세기본법 제4조【기간의 계산】
이 법 또는 세법에서 규정하는 기간의 계산은 이 법 또는 그 세법에 특별한 규정이 있는 것을 제외하고는「민법」에 따른다.
○ 민법 제157조【기간의 기산점】
기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간의 초일은 산입하지 아니한다. 그러나 그 기간이 오전 영시로부터 시작하는 때에는 그러하지 아니하다.
○ 민법 제159조【기간의 만료점】
기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간말일의 종료로 기간이 만료한다.
○ 민법 제160조【역에 의한 계산】
① 기간을 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 역에 의하여 계산한다.
② 주, 월 또는 연의 처음으로부터 기간을 기산하지 아니하는 때에는 최후의 주, 월 또는 연에서 그 기산일에 해당한 날의 전일로 기간이 만료한다.
③ 월 또는 연으로 정한 경우에 최종의 월에 해당일이 없는 때에는 그 월의 말일로 기간이 만료한다.
※ 일시적 2주택 요건에 대한 기간 계산 시 초일산입 여부
서면-2018-부동산-3033 [부동산납세과-997]
등록일자 : 2018.10.18.
생산일자 : 2018.10.17.
요 지
「소득세법 시행령」제155조제1항의 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우를 판단할 때 기간계산에는 다른 주택을 취득한 날인 초일은 산입하지 않는 것임
회 신
「소득세법 시행령」제155조제1항의 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우를 판단할 때 기간계산에는 다른 주택을 취득한 날인 초일은 산입하지 않는 것입니다.
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 2002.8.16. 부산 사하구 소재 A주택 취득
- 2015.8.20. 부산 강서구 소재 B주택 취득
- 2018.8.20. A주택 양도
○ 질의내용
- 「소득세법 시행령」 제155조제1항에 따른 일시적 2주택 특례를 적용할 때 B주택 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 A주택을 양도한 경우에 해당하는지 여부
○ 국세기본법 제4조【기간의 계산】
이 법 또는 세법에서 규정하는 기간의 계산은 이 법 또는 그 세법에 특별한 규정이 있는 것을 제외하고는 「민법」에 따른다.
○ 민법 제157조【기간의 기산점】
기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간의 초일은 산입하지 아니한다. 그러나 그 기간이 오전 영시로부터 시작하는 때에는 그러하지 아니하다.
○ 민법 제159조【기간의 만료점】
기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간말일의 종료로 기간이 만료한다.
○ 민법 제160조【역에의한 계산】
① 기간을 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 역에 의하여 계산한다.
② 주, 월 또는 연의 처음으로부터 기간을 기산하지 아니하는 때에는 최후의 주, 월 또는 연에서 그 기산일에 해당한 날의 전일로 기간이 만료한다.
③ 월 또는 연으로 정한 경우에 최종의 월에 해당일이 없는 때에는 그 월의 말일로 기간이 만료한다.
□ 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 법령해석재산-0785, 2017.9.19.
종전주택을 취득한 날부터 대체주택을 취득한 날까지의 기간이 1년 이상이 지난 후인지 판단 시 종전주택을 취득한 날인 초일은 산입하지 않는 것임
○ 법령해석재산-0273, 2017.11.09.
소득령 155§의 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 취득하라는 의미는 종전 주택을 취득하고 최소 1년이 지난 후에 새로운 주택을 취득하라는 의미이므로 2014.12.30.부터 1년 이상이 지난 후는 2015.12.31.을 의미하는 것임
○ 조심2012중305, 2012.4.10.
국세기본법 제4조 및 민법 제157조에 따라 대체주택 취득일로부터 2년이 되는 마지막 날 계산 시 대체주택 취득일 초일은 불산입함이 타당하므로, 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례 규정을 적용함이 타당함
★ 주요 경력
- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역
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- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)
- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)
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- 한국경제필진
- 서울시 마을세무사
- ㈜코스맥스 세무팀
- ㈜현대중공업 세무기획팀
- ㈜iMBC 재무회계팀
- 세무법인 넥스트
