안녕하세요 다정한 세무사, 최셈입니다.
많은 세목의 정의가 상당히 애매모호하고 넓게 정의되어있다는 걸 아시나요?
과세관청은 당연히 유사한 범위 내의 경제활동에 대해서는 모두 징수하는걸 원하겠지요.
그래서 우리가 알고 있는 취득이 단순한 유상, 무상의 부동산 취득 뿐만이 아니고
우리가 알고 있는 양도가 단순한 부동산을 양도하는 것에 한정하는 것이 아니고
증여 또한 증여의제, 증여추정 등 모든 경제적 이익을 무상으로 이전하는 것으로 범위가 확장됩니다.
오늘은 취득 중에서도 이런게 취득이었나 싶을 정도이나,
상당한 세수를 책임지고 있는 '지목변경 취득세' 에 대해서 다뤄보려 합니다.
지목변경이란?
대한민국에 있는 모든 토지는 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류가 구분되어 있습니다.
그 종류를 우리는 '지목'이라 부르고, 이와 관련된 내용은 '토지대장'에 상세히 등재되어 있습니다.
지목은 전, 답, 과수원, 임야, 목장용지, 공장용지, 대, 주차장, 도로, 하천, 구거 등
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 의해 나뉘어져 있습니다.
이러한 지목은 개별 필지마다 하나씩 설정되며,
하나의 필지가 둘 이상의 용도로 활용될 때에는 주된 용도에 따라 지목이 설정됩니다.
토지가 일시적 또는 임시적 용도로 사용될 때는 별도의 지목을 변경하지 않는데요.
만약, 토지의 용도를 영구적으로 바꾸고자 한다면 그때 '지목변경'이란 절차가 필요하게 됩니다.
지목변경이란, 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 말합니다.
지목변경은 자동적으로 되는 것은 아닙니다.
지목이 변경된 날부터 60일 이내 관할 지적소관청 (구청, 군청 지적과 등) 신청하며,
이와 관련된 행정 절차를 밟아야 합니다.
보통 관계법령에 따라 토지형질변경 공사가 끝나 준공한 경우,
토지나 건축물의 용도를 변경한 경우,
도시개발사업 등을 추진하기 위해 사업시행자가 공사 준공 전에 토지 합병을 신청한 경우 등이 있습니다.
그리고 이때 필연적으로 따라오는 것이 바로 지목변경 취득세 입니다.
지목변경 취득세 또한, 지목이 변경된 날로부터 60일 이내 신고 납부 해야 합니다.
지목변경 취득세란?
토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 봅니다.
이때, 가액이 증가하지 않는 경우 취득세 과세대상이 되지 않습니다.
다만 현실적으로 지목을 변경하는 경우는 농지, 임야 등에서
건물을 짓기 위해 대지로 바꾸는 경우가 대부분이기 때문에,
보통은 가액이 증가하게 되고 지목변경 취득세를 납부하게 됩니다.
그러니 지목을 변경함과 동시에 취득세 납부 여부는 꼭 확인이 필요합니다.
또한 여기서 사실상 변경이란 단어를 주목하셔야 합니다.
공부상(토지대장 상) 지목을 변경하지 않더라도
사실상 현황 자체가 공부상 지목과 다른 유형으로 사용되고 있는 경우
그 가액이 증가한 것을 확인할 수 있다면 취득세를 과세할 수 있는 과세근거를 마련해 놓은 것입니다.
"취득일"은 ① 토지의 지목이 사실상 변경된 날과 ② 공부상 변경된 날 중 빠른 날입니다.
단, 토지의 지목변경일 전에 사용하는 부분에 대해서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 봅니다.
그렇다면 "취득가액", 즉 얼마를 과세표준으로 삼아 과세할 수 있는걸까요.
1) 토지의 지목을 사실상 변경한 경우 그 변경으로 증가한 가액에 해당하는 사실상 취득가격으로 합니다.
사실상 취득가격이란, 지목을 변경하면서 발생한 공사비 등을 과세표준으로 하는 것으로서,
보통 법인장부 등에 기재된 비용으로 입증하게 됩니다.
2) 단, 사실상 취득가격을 확인할 수 없는 경우 (법인이 아닌 자로 한정),
취득가액 = ① 지목변경 후 토지 공시지가 - ② 지목변경 전 공시지가 로 하게 됩니다.
마지막으로 지목변경 "세율"은 2.2% 입니다.
취득세 특례세율을 적용하여 등록세는 제외하고 중과기준세율을 적용하여 계산한 금액으로
취득세 2% + 농어촌특별세 0.2% 가 부과되어 = 2.2% 가 됩니다.
지목변경 취득세의 과세금액?!
지목변경이 일어난 경우 납부할 세액을 확인해보도록 하겠습니다.
개인의 경우 일반적으로 지목변경이 되는 경우 이미 반영된 지가를 기준으로 계산이 됩니다.
따라서 취득세 준비 서류 또한 취득세 신고서만 작성하게 됩니다.
예를 들어, 500㎡ 토지의 지목을 전 → 대지로 변경하며,
공시지가가 50,000원에서 200,000으로 변경되었다고 가정해보겠습니다.
취득세 = 1㎡당 공시가 차액 (200,000 - 50,000) X 면적 500 ㎡ X 취득세율 2.2%
= 과세표준 75,000,000 X 취득세율 2.2%
= 1,650,000원
이때 취득세는 면적이 크면 클수록, 공시가 차액이 크면 클수록 금액이 커지게 됩니다.
단순히 지목만 변경했을 뿐인데 몇 백만원 많으면 천만원대의 세금을 내야 하는 것입니다.
법인의 경우 일반적으로 지목변경에 소요된 취득가액을 증빙으로 입증하여
사실상 취득가액으로 진행하게 됩니다.
이때 취득세 신고 준비 서류는 1) 취득세 신고서를 비롯하여 2) 취득가액을 증빙할 수 있는 서류
(계정별원장, 지목변경 공사 관련 계약서, 견적서, 영수증 등) 가 필요합니다.
사실상 취득가격의 범위에 포함되는 사항 등을 살펴보겠습니다.
<사실상 취득가격 범위에 포함 O >
지목변경에 수반되는 농지전용부담금, 대체농지조성비, 대체산림조림비
지목변경 관련 발생하는 석벽, 옹벽 등 사방공사 관련비용
지목변경이 수반되는 성토, 절토, 굴착공사 등 건축공사 비용
토지를 조성하는데 드는 일체의 비용
<사실상 취득가격 범위에 제외 X >
취득일 이후 공사의 완료로 인하여 수익이 전제가 되는 개발부담금
지목변경없이 지면을 고르게 하는 성토, 절토, 굴착공사 등
지목변경을 수반하지 않는 포장공사비와 조경공사비 등
예를 들어, 위와 동일한 지목변경을 수반한 법인이 장부상 관련 공사비 및 부담금 등의 합계액이
5천만원 소요되었다면, 공시가 차액이 75백만원이라 하더라도
법인장부로 증빙된 5천만원이 과세표준 금액이 되게 됩니다.
따라서 취득세 = 5천만원 * 2.2% = 1,100,000원의 세액을 납부합니다.
개인의 경우라 하더라도 과세표준은 사실상 취득가격이 원칙이며,
사실상 취득가격 확인이 불가능한 경우 시가표준액 차이를 과세표준으로 하게 됩니다.
지목변경 취득세 신고 방법
모든 취득세는 신고 납부 세목으로서,
지목변경 취득세 또한 지목 변경일로부터 60일 이내 관할 구청 세무과에 신고하셔야 합니다.
제가 근무했던 시에서는 지목변경 관련 취득세 담당자가 있어서
대략 30일 ~ 50일 사이에 지목변경 취득세를 신고하지 않은 납세자에게
신고 안내문을 작성해서 보내드리곤 했었는데요.
안내문을 받으시거나 혹은 지목변경을 진행하신 경우 취득세를 꼭 신고납부하셔야 합니다.
구비서류는 다음과 같습니다.
공통 : 취득세 신고서
법인의 경우 : 취득가액 증빙서류 (계정별원장 등 법인장부, 관련 공사 계약서, 부담금 영수증 등)
지목 변경 취득세에 대해 정확히 아실 수 있으시겠죠 ?
일단 지목 변경하면 취득세를 내야 한다는 것을 알아두시는게 1번입니다.
이때 '신고'를 기한 내 (60일 이내) 하는 것을 유의해주시고,
혹시 사실상 취득가액을 증명할 수 있는 경우 관련 경비를 잘 모아두셔서
신고 전 취득세 과세표준을 미리 계산해 보는 것이
취득세를 절세할 수 있는 방안입니다.
관련해서 궁금한게 있으시면 언제든 문의 주세요.
감사합니다. 다정한 세무사 최셈이었습니다 : )
