1주택 주택임대사업자 미등록 가산세 적용 여부(공시가격 고시일 기준으로 판단)서면-2021-소득-8149 [소득세과-569]생산일자 : 2022.04.29.요 지부동산임대업에 있어서 사업개시일은 용역의 공급을 개시하는 날로 보는 것이고,기준시가 9억원 이하의 1주택을 소유한 주택임대사업자의 주택기준시가가 과세연도 중 주택가격 고시로 인해 9억원을 초과하게 된 경우 주택가격 고시일 이전 주택임대수입금액에 대하여는「소득세법」제81조의12 주택임대사업자 미등록 가산세를 적용하지 않는 것임회 신귀 질의의 경우, 부동산임대업에 있어서 사업개시일은 용역의 공급을 개시하는 날로 보는 것이고,기준시가 9억원 이하의 1주택을 소유한 주택임대사업자의 주택기준시가가 과세연도 중 주택가격 고시로 인해 9억원을 초과하게 된 경우 주택가격 고시일 이전 주택임대수입금액에 대하여는「소득세법」제81조의12 주택임대사업자 미등록 가산세를 적용하지 않는 것입니다.상세내용1. 사실관계○질의인은 1주택자로서 해당 주택(아파트, ’00년 공시가격 9억 이하)을 ’00.00.00.부터 월세로 임대를 주고 임대사업자등록 없이 본인은 타지에서 생활하고 있었으나 - ’00년 공시가격이 9억원을 초과하는 것으로 확인(’00.00.00.고시)되어 ’00.00.00. 주택임대사업자등록*을 함 * 주택임대사업자는 사업개시일로부터 20일 이내 사업자등록신청을 하지 않은 경우 사업개시일부터 등록신청일 직전일까지의 주택임대수입금액의 0.2%를 가산세로 납부하여야 함2. 질의내용○사업자등록을 하지 아니하고 기준시가 9억 이하의 1주택을 월세로 임대하는 자의 임대주택 기준시가가 임대 사업개시일 후, 공동주택공시가격 고시에 따라 9억원을 초과하게 된 경우, - 기준시가 고시 이전 기간 동안 임대수입금액에 대한 주택임대사업자 미등록 가산세 적용 여부와 사업개시일의 의미에 대하여 질의함★주요 경력- 약 73,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 67,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

안녕하세요.차지연 세무사입니다.​​​​이번 포스팅에서는 주택임대사업자의 의무사항 및 유의사항에 대하여 간략히 살펴보겠습니다.​​임대의무기간「민간임대주택에 관한 특별법」 제 43조▷ 임대주택 등록 시기별 의무임대기간​▷ 임대시작일 - 임대사업자가 등록 당시 세입자가 거주중인 주택 : 임대사업자 등록증 - 임대사업자가 등록 이후 임대가 개시되는 주택 : 임대차계약서 상 실제 임대시작일​▷ 임대의무기간 이내에 매각(매매, 양도, 증여, 거주, 취소 등) 불가 [임대사업자간 포괄양도 제외]​▷ 오피스텔은 임대의무기간 이내에 주거용이 아닌 타 용도로 사용 불가​※ 이를 위반하는 경우 임대주택 당 3,000만원 이하의 과태료 및 행정처분 발생​​​​2. 임대사업자 등록사항 변경신고「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조▷ 임대사업자 등록사항이 변경된 경우(임대주택 추가, 삭제 등)에는 변경사유가 발생한 날부터30일 이내에 임대사업자 주소지 관할 시군구에서 신고해야 함​​​​​3. 임대차계약 [변경]신고「민간임대주택에 관한 특별법」 제46조▷ 임대차계약을 체결한 경우 임대차계약일로부터 3개월 이내에 물건지 관할 시군구에 신고해야 함​▷ 첨부서류 : 표준임대차계약서, 보증금 보증보험증서, 행정정보공동이용사전동의서(오피스텔의 경우)​※ 이를 위반하는 경우 1,000만원 이하의 과태료 및 행정처분 발생​​​​임대료 증액 제한「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조▷ 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 ​임대료의 5퍼센트의 범위에서 증액가능​하며, 기존 임차인과 계약을 갱신하거나 신규 임차인과 계약을 체결하는 경우에도 동일함.​※ 이를 위반하는 경우 3,000만원 이하의 과태료 및 행정처분 발생​​​임대보증금 보증 가입「민간임대주택에 관한 특별법」 제 49조 등▷ '20.8.18 이후 신규 등록하는 임대주택은 즉시 보증보험 가입이 적용되며, 종전에 등록한 임대주택은 법 시행 1년 후('21.8.18) 계약 체결 시부터 적용(묵시적계약 갱신 포함)​​​​6. 부기등록「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조 등▷ 임대사업자는 등록한 민간임대주택이 공적 의무가 부여된 주택임을 알 수 있도록 임대사업자 등록 후 지체 없이 소유권등기에 부기등록 하여야 함(종전 등록 임대주택은 '22.12.9 까지 유예)​​▷ 부기등기 표기 문구- 이 주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 43조1항에 따라 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고, 같은 법 제 44조의 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택임​​​

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 블로그보다는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​​주택임대에 관한 사업자등록1) 의무사항​주택임대사업을 하고자 하는 자는 관할 세무서에 사업자등록을 하여야 합니다. 2020년부터 사업 개시일부터 20일 이내에 사업자등록 신청을 하지 않은 경우 가산세(수입금액의 0.2%)가 부과됩니다. ​2) 신청장소​- 주택임대사업자와 함께 신청하려는 경우임대주택과 관련된 편의를 제공하기 위하여 만들어 놓은 렌트홈( www.renthome.go.kr) 에서 주택임대사업자등록신청과 함께 세무서 방문없이 사업자등록을 신청할 수도 있습니다.​- 주택임대사업자와 따로 신청하려는 경우홈택스 (www.hometax.go.kr) 에서 신청하실 수 있습니다. 임대사업자등록증 또는 임대주택명세를 파일로 가지고 계셔야 합니다. ​주택임대소득에 대한 소득세주택임대소득도 사업소득으로서 원칙적으로 모두 소득세 과세대상이나, 다음의 일부 주택임대소득에 대하여는 소득세를 과세하지 않습니다. ​비과세 & 과세 주택임대소득1) 비과세 주택임대소득​부부합산하여 1주택을 소유하는 자의 주택임대소득. 다만, 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일 기준으로 기준시가가 9억원을 초과하는 주택 및 국외소재하는 주택의 임대소득은 과세합니다. ​2) 과세 주택임대소득​​세액감면 : 소형주택 임대사업자에게 적용1) 요건​▶ 임대사업자 요건사업자등록(세무서) 및 임대사업자등록(구청 등)을 하였을 것.​▶ 임대주택 요건내국인이 임대주택으로 등록한 건설임대주택, 매입임대주택, 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로서 다음의 요건을 모두 충족하여야 합니다. - 주택법 제2조제6호에 따른 국민주택규모의 주택(85㎥ 이하) 과 5배 이내의부수 토지(도시 외 10배 이내)- 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억 원을 초과하지 않을 것- 임대료 또는 임대보증금의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것​▶ 임대주택 수 및 임대기간 요건- 단기민간임대주택의 경우: 1호 이상의 임대주택을 4년 이상임대.- 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택의 경우: 8년 이상을 임대.​2) 감면내용​2022년 12월31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 주택임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세의 30% (장기일반민간임대주택 등의 경우에는 75%)에 상당하는 세액을 감면합니다. (2021년부터 2호 이상 임대하는 경우에는 20%, 50% 감면)​3) 사후관리​소득세를 감면받은 후 감면요건을 충족하지 못한 경우에는 다음의 세액에 이자상당액을 가산하여 납부하여야 합니다. - 4년 미만 임대한 경우: 감면받은 세액의 전부- 장기일반민간임대주택 등을 4년 이상 8년 미만 임대한 경우: 감면받은 세액의 60%​

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번시간에는 임대사업자의 혜택 중 취득세, 재산세 감면에 대해서 알아보도록 하겠습니다.​임대주택 등에 대한 감면지방세특례제한법 제31조1. 취득세 감면(취득일로부터 60일 이내에 임대사업자 등록)① 취득세 100% 감면전용면적 60 제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 최초 분양 취득하는 경우로서 해당 주택에 대한 취득세의 100%를 감면합니다. 다만, 감면대상 취득세액이 200만원을 초과하게 되는 경우에는 해당 취득세의 15%를 납부해야 합니다.(결과적으로 85% 감면)​② 취득세 50% 감면10년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택을 20호이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감합니다.​*취득 당시의 가액이 수도권 6억, 비수도권 3억원을 초과하게 되는 경우에는 취득세 감면을 배제합니다.​2. 재산세 감면(취득일로부터 60일 이내에 임대사업자 등록)① 재산세 100% 감면국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우로서 전용면적 40 제곱미터 이하일때는 재산세의 100%를 감면합니다.​① 재산세 50% 감면국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우로서 전용면적 60 제곱미터 이하일때는 재산세의 50%를 감면합니다.​① 재산세 25% 감면국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우로서 전용면적 85 제곱미터 이하일때는 재산세의 25%를 감면합니다.​* 지방세 시가표준액이 공동주택 6억(비수도권 3억) 초과, 오피스텔 4억(비수도권 2억)초과인 경우에는 재산세 감면을 배제합니다.​작년(2020년) 임대주택법 개정 이후로 임대주택에 대한 혜택이 많이 줄어들었는데요. 아직까지 남아있는 이러한 혜택을 잘 확인하셔서 절세하시기 바랍니다. 감사합니다.

장기임대주택을 아들에게 임대료를 받고임대하는 경우의 임대기간(임대기간에 포함)서면-2015-부동산-22409생산일자 : 2015.03.30.요 지임대사업자가 아들에게 임대료를 받고 임대하는 경우도 해당주택의임대기간에 포함하는 것이며, 아들에게 실지 임대했는지 여부는 사실관계를 확인하여 판단할 사항임회 신현행 「조세특례제한법」 및 「소득세법 시행령」에서 규정한 장기임대주택의 임대기간 요건을 적용할 때 해당 임대기간은 「소득세법」에 따른 사업자등록과 「임대주택법」에 따른 임대사업자등록을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 기간을 말하는 것이며, 임대사업자가 아들에게 임대료를 받고 임대하는 경우도 해당주택의 임대기간에 포함하는 것입니다.다만, 아들에게 실지 임대했는지 여부는 사실관계를 확인하여 판단할 사항입니다.상세내용1. 질의내용 요약○ 사실관계- 2011.12.00. 서울 강남구 소재 아파트 2채를 임대사업자등록 하여 계속 임대하고 있으며 해당 주택을 아들에게 임대료를 받고 임대할 예정○ 질의내용 아들에게 임대료를 받고 임대하는 경우에도 주택임대사업 자격을 유지하는데 문제가 없는 것인지★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트