안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.
오피스텔은 공부상 '업무시설' 로 되어있지만,
세법상 '준주택'으로
업무용 오피스텔로 쓰게 되면 → 일반건축물
주거용 오피스텔로 쓰게 되면 → 주택 으로 보게 됩니다.
이때 가장 중요한 것은
형식 보다는 '실질' 인데요.
실질적으로 오피스텔을
사무실 용도로 썼거나,
사무실 용도로 쓰는 사업자에게 임차한 경우,
크게 문제되지 않을 수 있습니다.
하지만 실질이 명확하지 않거나
형식은 갖추었지만 실질이 주거용으로 사용한 경우에는
세금 이슈가 생기고 큰 손실이 발생할 수 있습니다.
주거용 오피스텔로 판단되는 경우, 세금폭탄?!
주거용 오피스텔로 판단되는 경우,
어떤 세무적 문제가 생기는걸까요?
각 세목별로 확인해보도록 하겠습니다.
양도세
주택 + 오피스텔을 동시에 보유하시는 경우
주택을 매도하신다면 '1세대 1주택 비과세' 문제가 생길 수 있습니다.
오피스텔이 업무용 오피스텔이라면
주택의 1세대 1주택 비과세는 가능하지만,
만약 주거용 오피스텔로 판단된다면
2주택자로서 비과세가 아닌 중과 대상이 되게 됩니다.
양도세는 워낙 세액이 크기 때문에 그 차이가 수억원이 될 수 있습니다.
취득세
오피스텔은 공부상 명확하게 업무시설로 나와있기 때문에
취득할 때는 주택으로 보지 않습니다.
그래서 4.6% 일반 건축물용 취득세를 납부하게 됩니다.
그런데 오피스텔을 보유할 때가 문제입니다.
오피스텔을 보유한 뒤 주택을 매수하고자 합니다.
이때 새로 매수한 주택을 1세대 1주택으로 볼 것인가 (1-3%),
2주택으로 보아 중과세율 (8%) 로 볼 것인가 에 대한
이슈가 생길 수 있습니다.
부가세
오피스텔을 처음 분양 받으실 때
일반임대사업자로 사업자를 등록하면
건물에 대한 부가세를 환급해준다 - 라는
시행사의 말을 듣고
크게 고민하지 않으시고
사업자 등록 및 부가세를 환급받으신 분들이 정말 많으십니다.
이 부분은 정말 조심해야 하는 것이
오피스텔을 차후에 어떻게 활용하실 것인지에 대한
목표와 계획을 분명히 하시고 환급을 진행하셔야 합니다.
만약 추후 주거용 오피스텔로 사용하는 것이 발각되거나
폐업을 하게 되는 경우 등 다양한 경우에 따라
환급받은 돈을 가산세까지 얹어서 추징당할 수 있습니다.
또한 임대사업자로 지속 보유시
세금계산서 발행, 부가세 신고, 종합소득세 신고 등
복잡한 세금 이슈가 생길 수 있다는 부분을 꼭 인지하고 진행하셔야 합니다.
판례에서는 주거용 오피스텔을 어떻게 보는 것일까?
오피스텔을 '주거용'으로 볼지 '업무용' 으로 볼지는
판례에 따라 조금씩은 그 판단이 달라집니다.
아무래도 사실관계의 이슈이기 때문에 종합적인 판단에 있어서
승패가 갈리는 것으로 볼 수 있습니다.
하지만 대부분의 판례가 '기각' 된 것을 알 수 있으며
실질이 주거용 오피스텔에 가깝다면 대부분은 납세자가 지는 구조로 보입니다.
우리가 주목해야 할 점은 판례에서 언급하는
여러 증빙들에 대한 내용입니다.
어떤 내용을 근거로 오피스텔이 주거용인지, 업무용인지를
판단하는지 보도록 하겠습니다.
오피스텔이 사실상 사용하는 용도
당연히 1차적으로는 오피스텔의 실질 용도입니다.
양도일 현재 주거용으로 사용하고 있는지
양도일 현재 업무용으로 사용하고 있는지에 대한 싸움입니다.
납세자는 당연히 '사업자' 가 전입신고 없이 사용을 했기에
업무용이다 라고 주장하며
과세관청은 형식을 갖추었다 하더라도
임차인이 사용한 전반적인 형태를 볼 때 주거용으로 보인다 고 주장합니다.
오피스텔의 내부 구조, 형태
일반적으로 오피스텔은 화장실과 주방이 딸려 있습니다.
게다가 빌트인 냉장고, 세탁기, 에어컨, 쿡탑 등이
기존 옵션으로 따라 붙습니다.
이러한 형태 때문에 더욱 더 '주거용' 으로 보는 경향이 많습니다.
판례 내용을 인용하겠습니다.
사실상 오피스텔은 분양 시점부터
사무실 보다는 '원룸' 혹은 '투룸' 인 주거용 형태로 만들어집니다.
이 부분이 판례에서 지속적으로 과세근거로 언급하는 부분이며
납세자가 이긴 판례 중 다음과 같은 '구조변경' 에 대한 내용이 있습니다.
구조나 내용물을 적극적으로 '사무실' 처럼 변경했는지 여부도
과세관청과 다툼이 생기는 경우 중요한 근거 자료가 될 수 있습니다.
공과금 (전기세, 수도세), 쟁점 오피스텔 입주세대 기록카드
이 공간이 사실상 주거지라는 부분은
공과금에서도 확인할 수 있습니다.
먹고, 자고, 생활하는 공간에서는 전기세 및 수도세가 많이 나가지만
사무실로 사용하는 공간은 숙식이 배제되기 때문에
해당 공과금이 현저히 적은 수치를 보이는데요.
이러한 공과금 발생현황은 관리사무소를 통해 쉽게
과세관청과 납세자 모두 증빙으로 파악할 수 있습니다.
또한 오피스텔의 입주세대 기록카드 등을 확인하기도 하는데요.
전입신고가 아닌, 오피스텔 관리사무소에서는
실제 거주하고 있는 자가 누구인지, 임차인에 대한 정보를 가지고 있습니다.
임차인의 전입신고 및 임차인의 소득 형태
임차인이 전입신고를 하지 않으면
문제 없다고 생각하시는 경우가 많습니다.
그러나 최근 판례를 보면 전입신고가 전혀 되어있지 않은
오피스텔에 대해서도 주택으로 본 사례가 많습니다.
전입신고를 하지 말라는 계약서상 특약을 걸어논 것은
단지 주거용 오피스텔을 피하고자 하는 세제 회피 형태로 보이며,
라고 명시되어있는 판례가 있습니다.
또한 전입신고를 안했다면 2차적으로,
임차인이 근로소득자인지 사업소득자인지 여부를 확인합니다.
임차인이 사업소득자 라 한다면
그 사업이 '실질' 사업인지 무늬만 '사업'인지를 확인하며
사업의 실질적 장소가 해당 오피스텔이 맞는지
집중적으로 파악하게 됩니다.
(ex. 오피스텔 내부 사진, 임차인 확인서, 사업자 상호 및 명패 확인)
해당 판례는 전입신고가 되어있지는 않았지만
임차인의 실제 전입신고가 되어있는 고향집의 주소지와
임차인이 실제 근무하고 있는 근무처의 주소지가 너무 다르며,
오히려 회사 근처에 해당 오피스텔이 있다는 것을 근거로
합리적인 유추로 이 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다는 증빙으로 내세운 바 있습니다.
세금계산서 발행 및 부가세 신고
일반임대사업자로 사업자 등록이 되어 있는건
'업무용' 오피스텔을 임대차하고 있다는 강력한 증빙이 되는데요.
사업자를 등록했음에도
형식 보다는 실질이 더 중요할 수 있습니다.
임차인에게 매번 세금계산서를 발행했는지
또한
세금계산서를 발행하였다 하더라도
'사업자'인 임차인에게 사업자번호로 발행했는지
'개인'인 임차인에게 주민번호로 발행했는지에 따라
그 판단이 달라질 수 있습니다.
재산세상 주택 및 건축물, 사업자등록증
위의 내용을 쭉 보신다면
전입신고가 안되어있고,
사업자등록을 낸 상태이며,
부가세 신고를 정상적으로 하고,
재산세법상 건축물로 부과되더라도
이 모든 형태를 갖추었더라도
실질이 '주거용' 오피스텔이라면
과세관청과 다툼이 생길 여지가 있다는 것을 알 수 있습니다.
형식 보다는 실질이 매우 중요합니다.
오늘은 오피스텔을 어떠한 근거로 판단하는지
알아보았는데요.
오피스텔에 대한 예규해석이나 판례가 굉장히 많습니다.
오피스텔의 주택 여부에 따라
양도세와 같은 경우는 수억원이 달려있기 때문에
납세자도, 과세관청도, 매우 적극적으로 다툴 수밖에 없는 문제입니다.
특히나 오피스텔을 보유하시면서 양도세 비과세를
신고하시는 경우에는, 깊은 주의가 필요합니다.
이런 부분은 국세청이 됐든, 세무사가 됐든
다양한 세무 상담 이후 진행하시기를 권해드립니다.
궁금한 내용 있으시다면
언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.
친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
서가세무회계 최혜경 세무사 드림.
