[부동산]②자금출처조사란?

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다!

지난 시간에 자금조달계획서 작성에 대해서 알아봤는데요.

이번 시간엔 많은 분들이 걱정하시고 궁금해하시는 자금출처조사에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

조정대상지역내 3억원 이상의 주택 및 비규제지역의 6억원 이상 주택 거래시 자금조달계획서를

의무적으로 작성해야 하는데요.

그러면 서울에서 2억 9천만원에 주택을 구입하면 자금조달계획서도 작성하지 않아도 되고

자금출처도 들어오지 않는 걸까요?

반은 맞고 반은 틀렸습니다. 자금조달계획서 작성 의무는 없지만 자금출처조사는 언제든지 받을

수 있습니다. 자금조달계획서는 자금출처조사를 원활하게 진행하기 위한 하나의 수단에 불과할

뿐입니다.

자금출처조사 대상자는?

국세청은 내부망인 NTIS 과세정보, 자금조달계획서, 금융정보분석원 등 과세인프라를 활용하여

증여세 탈루혐의가 있는 자들의 현금흐름 분석을 통해 자금출처조사 대상자를 선정합니다.

다음의 세가지 유형이 자금출처조사의 대상자에 해당할 가능성이 높습니다.

① 고가아파트 등 취득자

② 고액 전세입자

③ 다운계약서 등 작성자

특히 초기 자본이 넉넉하지 않은 사회 초년생들이 고액의 아파트를 구입하는 경우에는 자금출처조사 대상자로

선정될 가능성이 상당히 높기 때문에 미리 계획을 잘 짜서 구입하는 것이 바람직해보입니다.

자금출처조사 사례 정리

자금출처조사 및 이에 따른 세무조사 사례는 국세청 보도자료에 나와있습니다.

국세청 보도자료

사례를 보시면 아시다시피 사회초년생이나 소득이 별로 없는 자들이 부동산을 취득한 경우 조사가 들어오는 것을

볼 수 있습니다. 특히 양도소득세 및 증여세 무신고에 대하여 세무조사가 자주 일어나기 때문에 이를 유의해야 합니다.

이외에도 부담부증여받은 부동산의 채무를 부모가 대신 갚아준다거나, 일부러 증여재산가액을 낮게 신고하는 경우도

자금출처조사 및 세무조사의 대상이 될 수 있습니다.

자금출처조사 배제하는 경우는?

기본적으로 자금출처조사는 다음의 상증법 45조를 기반으로 하여 실시되고 있습니다.

제45조(재산 취득자금 등의 증여 추정)

① 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 재산을 취득한 때에 그 재산의 취득자금을 그 재산 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 재산 취득자의 증여재산가액으로 한다.

② 채무자의 직업, 연령, 소득, 재산 상태 등으로 볼 때 채무를 자력으로 상환(일부 상환을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 채무를 상환한 때에 그 상환자금을 그 채무자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 채무자의 증여재산가액으로 한다.

이 때 미입증금액이 재산 취득자금이나 채무 면제자금의 20% 또는 2억보다 작은 경우에는 증여로 추정하지 않습니다.

간단한 예시를 통해 살펴보겠습니다.