[조세특례제한법]③농어촌주택, 고향주택

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 조세특례제한법 제99조의2에 해당하는 감면주택과 일반주택이 있는 경우 비과세 보유기간 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다.조세특례제한법 제99조의2에 해당하는 감면주택의 요건은 해당 링크를 통해 보시면 됩니다.[조세특례제한법]①감면주택(99조의2) | TAXLY.KR (택슬리)조세특례제한법 99조의2 감면대상주택과 일반주택 보유 중 일반주택을 먼저 비과세로 양도하게 되는 경우 감면대상주택의 비과세 보유기간 산정일은?감면대상주택은 다른 주택의 비과세 판단시에 해당 거주자의 소유주택으로 보지 않습니다. 그렇기 때문에 2주택임에도 불구하고 일반주택은 1세대 1주택 비과세로 양도할 수 있게 됩니다. 만일 이 후에 감면대상주택만 남게 되었을 때 해당 감면대상주택(2년 보유요건 충족)을 바로 양도하게 된다면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있을까요?이에 대한 국세청 유권해석이 있습니다.앞서 일반주택의 비과세 판단시에 감면대상주택은 거주자가 소유한 주택으로 보지 않는다고 말씀드렸습니다.즉, 소유주택으로 변경된 날인 일반주택의 비과세 양도일 다음날부터 감면대상주택의 비과세 보유기간이 기산되므로 2년 이상 보유(조정대상지역에서 취득한 경우 2년이상 보유 및 거주)하고 양도해야 비과세를 받을 수 있습니다.하지만 감면대상주택과 일반주택이 있을 때 항상 감면대상주택을 소유주택에서 제외하는 것은 아닙니다.소득세법 시행령 제154조 1항에 따라 조정대상지역에서 취득한 주택의 경우 2년 이상 보유 및 거주요건을 충족해야 비과세를 받을 수 있는데요. 다만, 무주택자가 2017년 8월 2일 이전에(또는 조정대상지역 지정 이전) 주택에 대한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택의 경우에는 거주요건을 충족하지 않아도 되는 예외규정이 있습니다.예외규정을 적용할 때 무주택자의 범주에 감면대상주택만 소유한 거주자도 포함되는지에 대하여 많은 분들이 궁금해하셨고, 이에 대하여 기획재정부에서 법령해석을 내렸습니다.법령해석의 일부분입니다.감면대상주택은 다른 일반주택의 비과세를 판단할 때 소유주택으로 보지 않을 뿐 실제 주택 자체는 존재하므로, 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우가 아니기 때문에 무주택자에 해당하지 않는다는 것으로 예외 규정의 적용대상이 되지 않는다는 의견입니다.이번 글은 여기서 마치도록 하겠습니다.감사합니다.

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 조특법 99조의2에 규정되어 있는 감면주택에 대해 설명드리고자 합니다. 조세특례제한법 제99조의2 신축주택 등 취득자에 대한 과세특례○ 감면 대상 주택 (실지거래가액 6억원 또는 연면적 85㎡이하)① 신축주택 주택건설사업자 등이 공급하는 주택을 말하며 개인이 신축하는 주택도 포함합니다.다만, 도정법상 재개발·재건축으로 인하여 재건축하는 주택 및 보유기간 중 멸실되어 재건축하는 주택은 제외합니다.2013.4.1 ~ 2013.12.31 이내에 취득하는 주택만 해당하며 2013.12.31 까지 매매계약 및 계약금을 지급하고 이후 취득하는 주택도 감면대상 주택에 해당합니다.② 미분양주택2013.3.31 까지 분양계약이 체결되지 않아 2013.4.1 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말합니다.③ 1세대 1주택자의 주택2013년 4월 1일 현재 「주민등록법」상 1세대가 매매계약일 현재 국내에 1주택(주택은 「주택법」에 따른 주택을 말하며, 「주택법」에 따른 주택을 소유하지 아니하고 2013년 4월 1일 현재 「주민등록법」에 따른 주민등록이 되어 있는 오피스텔을 소유하고 있는 경우에는 그 1오피스텔을 1주택으로 본다. 이하 이 항에서 1주택 이라 한다)을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 주택④ 주거용 오피스텔(신축, 미분양, 1세대 1주택자의 주택)가. 취득일부터 60일이 지난 날부터 양도일까지 해당 오피스텔의 주소지에 취득자 또는 임차인의 「주민등록법」에 따른 주민등록이 되어 있는 경우. 이 경우 기존 임차인의 퇴거일부터 취득자 또는 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지의 기간으로서 6개월 이내의 기간은 기존 임차인의 주민등록이 되어 있는 것으로 본다.나. 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자(취득 후 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다)가 취득한 경우로서 취득일부터 60일 이내에 임대용 주택으로 등록한 경우○ 특례내용1) 취득일로부터 5년간 양도소득세 100% 감면 적용 (감면세액의 20% 농특세로 부과)감면주택을 2013.4.1 ~ 2013.12.31 이내에 분양권 상태에서 취득하는 경우에는 당해 주택의 취득일 기준으로 하여 5년간 양도소득세가 100% 감면됩니다.2) 취득 후 5년 경과 후 양도하는 경우 다음의 식에 따른 양도소득금액을 공제합니다.① 양도 당시 기준시가 또는 취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가가 취득 당시 기준시가보다 작아 양도소득금액이 0이 나오는 경우에는 감면대상금액은 없습니다.② 취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가가 양도 당시 기준시가보다 큰 경우에는 양도소득금액 전체에 대해서 감면이 적용됩니다.3) 1세대 1주택 비과세 판단시 주택수 제외다른 주택의 비과세 판단시 해당 감면주택은 주택수에서 제외합니다.예시) A주택, B주택, 감면대상C주택이 있는 상황에서 A, B주택이 일시적 2주택에 해당하게 되어 A주택을 양도하는 경우 비과세를 적용받을 수 있습니다.(C주택은 제외하고 A,B만으로 판단)4) 중과배제 주택감면대상주택은 소득세법상 중과배제 주택에 해당됩니다. 다만, 다른 주택의 중과여부 판단시에는 주택수에 포함됩니다.○ 감면대상 주택 확인날인 서식매매계약서, 분양계약서에 다음과 같은 서식으로 확인날인이 되어있고, 이를 양도소득세 감면신청시 제출하는 경우에만 과세특례가 적용됩니다.○ 관련 예규1) 신축주택 등 취득자에 대한 과세특례 적용 시 동일세대원으로부터 상속받은 주택의 보유기간 기산일2013.4.1. 부동산대책으로 시행된 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 적용 시 상속받은 주택의 보유기간의 기산일은 상속등기일이며, 피상속인의 보유기간을 통산하지 아니함 (법규-946, 2013.09.03)2) 감면대상주택이 다른 주택 양도시 거주자의 '소유주택'에서 제외되는 주택인지 여부조세특례제한법 99조의2 제1항을 적용받는 주택을 취득하여 그 주택이 도정법에 의한 관리처분계획에 따라 조합원입주권으로 전환된 경우, 조세특례제한법§99의2 ②에 따라 소법　§89①3호 및 104조제1항제4호부터 제7호까지의 규정을 적용할 때 해당 조합원 입주권의 보유기간에 관계없이 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임 (법규-1020, 2013.09.16)3) 감면대상기준주택을 취득한 후 재건축되는 경우 과세특례 적용여부 등조세특례제한법§99조의2에 따른 감면대상기존주택을 취득한 후 도정법상 재건축으로 신축주택으로 전환된 경우 재건축된 신축주택이 면적・가액요건을 모두 충족하지 못하더라도 감면대상기존주택의 양도소득 범위 내에서 과세특례를 계속 적용 (법규-260, 2014.03.24)이것으로 오늘 글을 마치겠습니다.감사합니다!

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 조특법 97조의3에 해당하는 임대주택에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 조세특례제한법 제97조의3장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례주택임대사업자가 법 소정 요건을 충족한 장기일반민간임대주택을 8년 이상 임대하고 양도하는 경우에는 임대기간 중 발생한 양도차익에 대해 50%(8년 이상 임대한 경우) 또는 70%(10년 이상 임대한 경우)의 장기보유특별공제율을 적용합니다.특례 적용 요건은 다음과 같습니다.다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대개시일 당시 기준시가 요건을 적용하지 않습니다.1. 2018년 9월 13일 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우2. 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우7.10 대책으로 인하여 2020년 7월 11일 ~ 2020년 8월 17일 사이에 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경신고 하거나 아파트를 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우에는 과세특례를 적용받을 수 없게 되었습니다. 의무임대기간은 임대사업 중에 임대한 기간을 말하며, 도중에 임대가 중단되더라도 통산하여 8년 또는 10년 이상이면 요건을 충족한 것으로 보며 임대기간의 계산은 다음과 같습니다.민특법 개정으로 인하여 장기일반민간임대주택이 자동말소되는 경우에는 해당 자동말소일에 8년 임대기간 요건을 충족한 것으로 보아 장기보유특별공제율 50%를 적용합니다. 자동말소일 현재 특례요건을 충족해야 하며 자진말소한 경우에는 과세특례를 받을 수 없습니다.이상으로 이번 글을 마치겠습니다.감사합니다.

안녕하세요! 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번엔 조세특례제한법상 장기일반민간임대주택과 이에 대한 세법상 혜택에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 조특법상 장기일반민간임대주택은 다음의 법에서 규정하고 있습니다.① 조세특례제한법 시행령 97조의3② 조세특례제한법 시행령 97조의5조세특례제한법 시행령 제97조의3장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례조특법 및 시행령 제97조의3에 의하면 장기일반민간임대주택으로 임대사업자 등록 및 세무서에 사업자등록을 한 임대주택으로서 다음의 붉은색 글씨 요건을 충족하고 양도하는 경우 8년 이상 보유 시 50%의 장기보유특별공제율을, 10년 이상 보유시 70% 장기보유특별공제율을 적용한다고 나와있습니다.1. 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 임대료등 이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것2. 「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것3. 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것4. 장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것4번의 기준시가 요건은 9.13 대책으로 인하여 신설된 조문으로서 아래에 해당하는 경우에는 가액 요건에 상관없이 과세특례를 적용받을 수 있는 점 참고하시면 되겠습니다.1. 2018년 9월 13일 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우2. 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우다만, 이번 2020년 세법 개정안에 따르면 ⓐ2020.12.31까지 장기일반민간임대주택으로 등록한 주택으로서 ⓑ임대사업자 등록 이후 임대기간으로 한정하여 장특공을 적용받는 것으로 나와있는데 이는 시행령이 개정된 이후에 조문을 살펴봐야 알 것 같습니다.2020년 세법 개정안조세특례제한법 시행령 제97조의5장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 세액감면조특법 및 시행령 제97조의5에 의하면 일정한 요건을 충족하는 장기일반민간임대주택을 10년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 계속하여 10년 이상 임대한 경우 양도소득세를 100%감면해준다고 나와있습니다. 이러한 장기일반민간임대주택은 조특법 시행령 제97조의3에서 규정하고 있는 요건을 갖추면 되는데, 이에 더해서 2018년 12월 31일까지 취득 및 취득일로부터 3개월 이내에 등록해야 한다는 점에 차이가 있습니다. 현재는 임대주택으로 취득하더라도 법을 적용받을 수 없기 때문에 기존 임대주택 요건을 충족한 주택과 관련해서 가장 주의 깊게 봐야하는 것은 임대기간입니다. 10년 이상 계속하여 임대하는 조건에 부합하기 위해서는 조문을 잘 살펴볼 필요가 있는데요.이 경우 다음 각 호의 경우에는 해당 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 본다. 1. 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지의 기간으로서 6개월 이내의 기간2. 제72조제2항 각 호의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되어 임대할 수 없는 경우의 해당 기간3. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업 또는 「주택법」에 따른 리모델링의 사유로 임대할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획 인가일(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획 인가일, 리모델링의 경우에는 허가일 또는 사업계획승인일을 말한다) 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간계속하여 임대한 것으로 본다는 것은 임대기간에는 산입하지 아니하나 계속하여 임대한 기간에는 산입한다는 뜻입니다. 즉, 붉은색 글씨는 10년 이상 계속하여 임대해야 하는 요건(임대가 중단되지 아니함)을 충족시키는 조문이라고 생각하면 되겠습니다. 다만, 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월이내의 기간은 임대한 것으로 보아 임대기간에 산입됩니다.간단하게 예를 들어보자면, 기존 임차인의 퇴거일로부터 다음 임차인의 입주일(주민등록 이전일이라고 가정)까지 6개월이 걸린다고 했을때 3개월은 임대기간에 산입하고 총 6개월은 계속하여 임대한 기간으로 본다는 것입니다. 조특법 97조의3에 비해서 굉장히 요건을 까다롭게 본다는 것을 알 수 있겠죠?그리고 조특법97조의3과 97조의5는 서로 중복해서 적용받을 수 없습니다. 조특법 97조의5의 경우에는 감면된 세액의 20%를 농특세로 납부하기 때문에 두가지 혜택 중 어떤것을 적용받는 것이 좋은지 잘 판단하여 절세플랜을 짜야 하겠습니다.

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 자경농지에 대한 양도소득세 감면에 대해서 알아보도록 하겠습니다.자경농지에 대한 양도소득세의 감면조세특례제한법 제69조1) 감면 요건① 농지소재지에서 8년 이상 경작하고 양도일 현재 거주자일 것② 직접 경작 요건을 갖추어야 함⒜ 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하는 것⒝ 거주자가 그 소유농지에서 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것③ 농지소재지에 거주할 것⒜ 소재지 시·군·구의 지역⒝ 연접한 시·군·구의 지역⒞ 직선거래 30㎞ 이내의 지역경작한 기간 중 해당 피상속인 또는 거주자 각각에 대하여 다음 중 어느 하나에 해당하는 과세기간이 있는 경우 그 기간은 해당 피상속인 또는 거주자가 경작한 기간에서 제외합니다.① 사업소득금액(농업·임업에서 발생하는 소득, 부동산임대업소득, 농가부업소득 제외)과 총급여액의 합계액이 3천700만원 이상인 과세기간이 있는 경우. 이 경우 사업소득금액이 음수인 경우에는 해당 금액을 0으로 본다.② 사업소득 총수입금액이(농업·임업에서 발생하는 소득, 부동산임대업소득, 농가부업소득 제외) 복식부기의무자 수입금액기준 이상인 과세기간 있는 경우2) 감면 배제① 양도일 현재 농지에 해당하지 않는 경우② 주거지역·상업지역 및 공업지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지 ③ 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지3) 감면 내용농지의 양도로 인하여 발생한 양도소득세의 100%를 감면하고 농어촌특별세가 비과세됩니다. 다만 당해 농지가 주거지역·상업지역 및 공업지역에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득에 대하여만 감면합니다.4) 사후관리농업법인에게 다음 중 어느 하나에 해당하는 사유가 발생시 과세표준신고를 할 때 감면된 세액에 상당하는 금액을 법인세로 납부하여야 합니다.① 해당 토지를 취득일 3년 이내에 양도한 경우② 해당 토지를 취득일 3년 이내에 휴업, 폐업, 해산하는 경우③ 해당 토지를 3년 이상 경작하지 않고 다른 용도로 사용하는 경우이상으로 이번 글을 마치겠습니다.감사합니다.