안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 조특법 97조의4에 해당하는 임대주택에 대해서 알아보도록 하겠습니다.조세특례제한법 제97조의5장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면주택임대사업자가 법 소정 요건을 충족한 장기일반민간임대주택을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세에 100% 상당하는 세액을 감면합니다.​요건은 다음과 같습니다.다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대개시일 당시 기준시가 요건을 적용하지 않습니다.1. 2018년 9월 13일 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우2. 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우​2018년 12월 31일까지 주택을 취득(2018.12.31 까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 포함)하고 취득일로부터 3개월 이내에 임대주택 등록을 하여야 합니다. 매입임대주택이 아닌 건설임대주택의 경우 위의 요건을 모두 충족하여도 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 없습니다.​임대기간은 통산이 아닌 연속하여 임대하는 것을 의미하며, 중도에 임대를 하지 아니한 경우에는 10년 이상 임대하였다고 해도 특례를 적용받을 수 없습니다. 임대기간의 계산은 다음과 같습니다.조세특례제한법 제97조의3 및 제97조의4와 중복하여 적용하지 아니하고, 전체 양도소득금액이 아닌 임대기간 중에 발생한 양도소득금액만 감면 혜택을 받을 수 있습니다.​민특법 개정에 따라 자진말소 또는 자동말소되는 임대주택의 경우에는 임대기간 10년을 채우지 못하여 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 없습니다. 아파트의 경우가 대표적인데요. 10년 이상 계속하여 임대하려고 장기일반임대주택으로 등록을 했더라도 임대기간 8년을 채우게 되면 자동말소되기 때문에 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 없는데 그럼에도 불구하고 이에 대한 특례는 아직 없는 실정입니다. 아파트를 제외한 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 등은 자동말소되지 않기 때문에 양도소득세 감면을 적용받을 수 있습니다.​이번 글은 여기에서 마치겠습니다.감사합니다!

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 조특법 97조의4에 해당하는 임대주택에 대해서 알아보도록 하겠습니다.조세특례제한법 제97조의4장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례주택임대사업자가 법 소정 요건을 충족한 임대주택을 6년 이상 임대하고 양도하는 경우에는 장기보유특별공제율에 추가 공제(2%~10%)를 더한 공제율을 적용합니다. 다만, 1세대 1주택에 해당하여 최대 80%의 장기보유특별공제율을 적용받는 경우는 제외합니다.​법 소정 요건은 다음과 같습니다.​추가 공제율은 다음과 같습니다.​임대기간의 계산은 다음과 같습니다.​조세특례제한법 제97조의4는 조세특례제한법 제97조의3과 유사하지만 중복적용을 할 수 없으며 다음과 같은 차이점이 있습니다.이번 글은 여기에서 마치겠습니다.감사합니다.

안녕하세요. 조세특례제한법 99조의 3에 따른 신축주택 취득자의 양도소득세 과세특례 규정을 적용받았던 사례를 설명해드리겠습니다.​조세특례제한법 제99조의3 [신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례]정부가 2001년 5월 23일 ~ 2003년 6월 30일까지 서울시, 과천시, 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 신도시지역에 신축주택을 취득한 경우 취득후 5년간 양도소득세 100% 감면, 이후 양도시에도 5년간의 양도소득세는 안분해서 감면해준다고 했던 세제혜택입니다.다만, 이 경우 해당 주택의 조합원 자격이었거나 주택건설사업자와 직접적인 계약을 한 경우에만 인정되는 등 몇가지 요건을 충족해야만 가능합니다.​<사례>납세자 김택스씨는 2001년 10월 경기도 지역에 신축주택 아파트를 건설사와 분양계약을 맺고 취득하였습니다.이후 준공된 아파트에서 계속 거주하다가 분당아파트는 전세를 내어준후, 2015년 서울지역에 아파트를 추가로 매수한 후 이 곳에서 계속 거주하고 있었습니다.그러던 중 분당지역 아파트를 처분하기위하여 타세무대리인에게 의뢰하였으나 양도소득세가 3.5억가량 예상된다는 답변을 듣고, 해당 주택이 신축주택 취득자의 감면이 해당되는지 다시 한번 검토를 의뢰하였습니다.만약 해당이 되지 않는다면 2주택 중과대상으로 판단되어 3.5억의 양도소득세를 납부해야하는 상황이었습니다.​<결론>​1. 해당 주택이 조특법 99조의 3에 해당하는 신축주택 취득자 양도소득세 과세특례 대상의 주택인지?- 해당 주택은 주택건설업자로부터 직접 계약을 맺고 취득하였으므로 해당 요건은 충족하였음​2. 고급주택의 요건​양도 당시 해당 주택은 15억의 고가주택요건을 충족하고 있었기때문에, 조특법 99조의 3에 해당하는 요건 중 고가주택에 해당하는 경우에는 적용제외한다라는 문구에 대해서 확인이 필요하였음(타세무대리인도 이 요건때문에 적용이 안된다라고 판단하였다고함)​1) 취득 당시 (2001년 10월) : 조세특례제한법 제 99조의 3에서 고급주택이라는 개념을 사용하고 있었으며, 당시 소득세법 시행령 제156조(2002.12.30 개정전) 고급주택의 범위 요건에 따르면 공동주택으로써 주택의 전용면적이 165㎡ 이상이고, 양도 당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것이라는 면적과 가액의 기준을 모두 충족해야한다고 규정하고 있었습니다. (가액의 요건&면적 요건)​2) 양도 당시(2021년) : 소득세법 시행령 제 156조(2002.12.30 개정후)에 따르면 실지거래가액이 9억원을 초과하는 것이라는 가액의 요건만을 기준으로 삼고 있음​3) (2002년 12월 11일 개정사항) : 동법 부칙 제29조 제2항 제2호에 따르면 법시행전에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결한 경우에는 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 의하며, 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다라고 경과조치를 두고 있음부칙 제29조 제2항 제2호 : 법시행전에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결한 경우에는 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 의하며, ~ 당시의 고급주택 기준을 적용한다.여기서 가장 중요한 점은 소득세법 부칙을 확인해보면 알 수 있듯이, 현재는 개정된 규정이지만 고급주택의 요건 개정시 이전 계약분에 대해서는 계약 당시의 고급주택 기준을 충족한다고 규정하였기때문에 취득당시의 고급주택 요건(실지거래가액 6억원&전용면적 165㎡)을 충족하면 가능합니다.​3. 관련 유권해석[사전-2017-법령해석재산-0506(2017.09.19)]​[제목]2001년5월23부터 2002년9월30일까지 취득한 신축주택의 고급주택 해당 여부[요지]2003.1.1. 전 조특법 §99의3에 따라 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 신축주택을 2003.1.1. 이후 양도하는 경우 신축주택이 고가주택에 해당하는지 여부는 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택 기준을 적용함* 고급주택 기준 : 주택의 전용면적이 165㎡ 이상이고 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과​​4. 세제혜택 및 양도소득세 신고​1) 해당 주택 외 조정대상지역 내 타 주택이 있더라도 양도시 2주택 중과세율 적용배제2) 해당 주택의 경우 1세대 1주택이 아니기때문에 장기보유특별공제(표1 : 최대 80%)을 적용받진 못하였지만,표2를 적용받아 최대 30%의 장기보유특별공제까지 적용받을 수 있었습니다.3) 양도소득세 신고시 감면받은 세액의 20%는 농어촌특별세로 납부하였습니다.4) 양도차익이 큰 고가주택에 해당되어 적용되므로 인하여 약 2.5억원의 양도소득세가 감면되었음​[출처] [업무사례] 조세특례제한법 제99조의 3 [신축 주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례]|작성자 세무사 강홍구

안녕하세요. 세무회계 청율의 강홍구세무사입니다.오늘은 조세특례제한법 99조의 3에 따른 [신축주택 취득자의 양도소득세 과세특례] 규정을 적용받았던 사례를 설명해드리겠습니다.정부가 2001년 5월 23일 ~ 2003년 6월 30일까지 서울시, 과천시, 분당, 일산, 평촌,산본, 중동 등 신도시지역에 신축주택을 취득한 경우 취득후 5년간 양도소득세 100%감면, 이후 양도시에도 5년간의 양도소득세는 안분해서 감면해준다고 했던 세제혜택입니다.다만, 이 경우 해당 주택의 조합원 자격이었거나 주택건설사업자와 직접적인 계약을한 경우에만 인정되는 등 몇가지 요건을 충족해야만 가능합니다.<사례>납세자 김택스씨는 2001년 10월 경기도 지역에 신축주택 아파트를 건설사와 분양계약을 맺고 취득하였습니다.이후 준공된 아파트에서 계속 거주하다가 분당아파트는 전세를 내어준후, 2015년 서울지역에 아파트를 추가로 매수한 후 이 곳에서 계속 거주하고 있었습니다.그러던 중 분당지역 아파트를 처분하기위하여 타세무대리인에게 의뢰하였으나 양도소득세가 3.5억가량 예상된다는 답변을 듣고, 해당 주택이 신축주택 취득자의 감면이 해당되는지 다시 한번 검토를 의뢰하였습니다.만약 해당이 되지 않는다면 2주택 중과대상으로 판단되어 3.5억의 양도소득세를 납부해야하는 상황이었습니다.<결론>1. 해당 주택이 조특법 99조의 3에 해당하는 신축주택 취득자 양도소득세 과세특례대상의 주택인지?- 해당 주택은 주택건설업자로부터 직접 계약을 맺고 취득하였으므로 해당 요건은 충족하였음2. 고급주택의 요건양도 당시 해당 주택은 15억의 고가주택요건을 충족하고 있었기때문에, 조특법 99조의 3에 해당하는 요건 중 고가주택에 해당하는 경우에는 적용제외한다라는 문구에 대해서 확인이 필요하였음1) 취득 당시 (2001년 10월) : 조세특례제한법 제 99조의 3에서 고급주택이라는 개념을사용하고 있었으며, 당시 소득세법 시행령 제156조(2002.12.30 개정전) 고급주택의범위 요건에 따르면 공동주택으로써 주택의 전용면적이 165㎡ 이상이고, 양도 당시의실지거래가액이 6억원을 초과하는 것이라는 면적과 가액의 기준을 모두 충족해야한다고 규정하고 있었습니다. (가액의 요건&면적 요건)2) 양도 당시(2021년): 소득세법 시행령 제 156조(2002.12.30 개정후)에 따르면실지거래가액이 9억원을 초과하는 것이라는 가액의 요건만을 기준으로 삼고 있음3) (2002년 12월 11일 개정사항) : 동법 부칙 제29조 제2항 제2호에 따르면 법시행전에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결한 경우에는 개정규정에도 불구하고 종전의규정에 의하며, 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택기준을 적용한다라고 경과조치를 두고 있음부칙 제29조 제2항 제2호 : 법시행전에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결한 경우에는 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 의하며, ~당시의 고급주택기준을 적용한다.여기서 가장 중요한 점은 소득세법 부칙을 확인해보면 알 수 있듯이, 현재는 개정된규정이지만 고급주택의 요건 개정시 이전 계약분에 대해서는 계약 당시의 고급주택기준을 충족한다고 규정하였기때문에 취득당시의 고급주택 요건(실지거래가액 6억원&전용면적 165㎡)을 충족하면 가능합니다.3. 관련 유권해석[사전-2017-법령해석재산-0506(2017.09.19)][제목]2001년5월23부터 2002년9월30일까지 취득한 신축주택의 고급주택 해당 여부[요지]2003.1.1. 전 조특법 §99의3에 따라 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 신축주택을 2003.1.1. 이후 양도하는 경우 신축주택이 고가주택에 해당하는지 여부는 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택 기준을 적용함* 고급주택 기준 : 주택의 전용면적이 165㎡ 이상이고 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과4. 세제혜택 및 양도소득세 신고1) 해당 주택외 조정대상지역 내 타 주택이 있더라도 양도시2주택 중과세율 적용배제2) 해당 주택의 경우 1세대 1주택이 아니기때문에 장기보유특별공제(표1 : 최대 80%)을 적용받진 못하였지만,표2를 적용받아최대 30%의 장기보유특별공제까지 적용받을 수 있었습니다.3) 양도소득세 신고시감면받은 세액의 20%는 농어촌특별세로 납부하였습니다.4) 양도차익이 큰 고가주택에 해당되어 적용되므로 인하여 약 2.5억원의 양도소득세가 감면되었음이와 같이 조세특례제한법에 따른 주택의 경우 감면 혜택을 받을 수 있는 주택들이 있으니, 위와 같이 검토를 진행하셔서 절세하시기 바랍니다.감사합니다.

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​오늘은 많은 분들이 잘 모르고 계시지만 굉장히 파워풀한 혜택인 조특법 99조의2 규정에 대해서 알아보겠습니다.​이 혜택을 알고 받시는 경우와 모르고 안받으신 경우 세금이 많게는 수억원이 차이가 날 수 있으니 꼭 숙지하시기 바랍니다.​​■ 개요조특법 99조2에서는 일정 기간 동안 신축주택 등을 취득하는 경우 취득일로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득세 대해서 100% 세액을 감면해주는 규정을 두고 있습니다.​해당 규정이 중요한 이유는 5년간 양도소득세를 감면해주는 것 이외에 1세대 1주택 비과세 적용시와, 다주택자 중과세 적용시 주택수에서 제외해주는 점이 정말 큰 혜택입니다.​​■ 요건다음의 요건을 모두 충족해야 합니다.​(1) 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 기획재정부령으로 정하는 감면대상기존주택임을 확인하는 날인을 받은 주택이어야 합니다.​날인 받지 못한 경우에는 조특법 99조의2 4항에 따라 해당 혜택을 받지 못합니다.​(2) 신축주택 등실지거래가액(취득가액)이 6억원 이하이거나 연면적(전용면적)이 85㎡ 이하인 신축주택, 미분양주택, 1세대 1주택자의 주택​기획재정부재산-303(2014.04.07.)「조세특례제한법」 제99조의2 규정을 적용함에 있어서 귀 질의와 같이 사업주체로부터 신축주택 등을 취득하면서 매매계약서상 조건에 따라계약금과 잔금을 함께 납부함으로써분양대금에서할인받는 금액이 있는 경우 동 할인금액은 취득가액에서 차감하는 것임​서면법규-692(2013.06.17)2013.4.1. 부동산대책으로 시행된 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 적용 시 거래가액 6억원 초과 여부는분양가격에 포함된 부가가치세를 포함하여 판단하며, 추후 양도 시 해당 부가가치세 부담액은 취득가액에 포함함​(3) 신축주택 등의 취득기간2013.4.1 ~ 2013.12.31해당 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하여야 합니다.​​​■ 적용 혜택​(1) 해당 주택을 양도시 취득일부터5년간의 양도차익을 100% 감면(농특세 20% 납부)(2) 해당 주택을 양도시중과배제(3) 해당 주택 외의 주택을 양도시1세대 1주택 비과세 적용시 주택 수에서 제외(4) 해당 주택 외의 주택을 양도시 해당 주택만 있는 경우다주택자 중과배제​​■ 해당 주택이도정법에 따른 재개발, 재건축 등이 된 경우에도 감면규정은 그대로 적용 되지만,노후 등으로 인해 멸실 후 재건축한 경우에는 제외됩니다.​기획재정부재산-135(2014.02.21.)조특법§99의2에 따른 감면대상기존주택을 취득 후 도정법에 따른 재개발·재건축 등으로 신축주택으로 전환되는 경우 감면대상기존주택의 양도소득 범위내에서 과세특례가 적용되며, 감면대상기존주택의 평가액 범위 내에서 2채의 신축주택을 공급받는 경우 2주택 모두 과세특례가 적용되는 것임​부동산납세-61(2013.09.26)과세특례 취득기간 중에 감면대상 기존주택을 취득한 후 소실·붕괴·노후 등으로 인해 동 주택을 멸실하고 신축하여 양도한 경우 재건축한 신축주택은 조특법 제99조의2에 따른 감면주택에 해당하지 않음​​​■ 마치며주택과 관련하여 조특법에서 규정하고 특례는 다양하게 있습니다.다만, 이에 해당하는지 모르시는 분들과 해당하더라도 어떤 혜택이 적용되는지 명확하게 모르시는 경우가 너무 많습니다.​해당 규정을 잘 이용한다고 하면 정말 많은 세금을 줄일 수 있습니다.다만, 세액차이가 많이 나는 만큼 검토해야 할 사항도 많으며 전문가를 통하여 신중하게 검토하여 진행하시는 것을 추천드립니다.​