안녕하세요. 세무회계 청율의 강홍구세무사입니다.


오늘은 조세특례제한법 99조의 3에 따른 [신축주택 취득자의 양도소득세 과세특례] 규

정을 적용받았던 사례를 설명해드리겠습니다.


정부가 2001년 5월 23일 ~ 2003년 6월 30일까지 서울시, 과천시, 분당, 일산, 평촌, 

산본, 중동 등 신도시지역에 신축주택을 취득한 경우 취득후 5년간 양도소득세 100% 

감면, 이후 양도시에도 5년간의 양도소득세는 안분해서 감면해준다고 했던 세제혜택입

니다.

다만, 이 경우 해당 주택의 조합원 자격이었거나 주택건설사업자와 직접적인 계약을 

한 경우에만 인정되는 등 몇가지 요건을 충족해야만 가능합니다.


<사례>

납세자 김택스씨는 2001년 10월 경기도 지역에 신축주택 아파트를 건설사와 분양계약

을 맺고 취득하였습니다.

이후 준공된 아파트에서 계속 거주하다가 분당아파트는 전세를 내어준후, 2015년 서울

지역에 아파트를 추가로 매수한 후 이 곳에서 계속 거주하고 있었습니다.

그러던 중 분당지역 아파트를 처분하기위하여 타세무대리인에게 의뢰하였으나 양도소

득세가 3.5억가량 예상된다는 답변을 듣고, 해당 주택이 신축주택 취득자의 감면이 해

당되는지 다시 한번 검토를 의뢰하였습니다.

만약 해당이 되지 않는다면 2주택 중과대상으로 판단되어 3.5억의 양도소득세를 납부

해야하는 상황이었습니다.


<결론>


1. 해당 주택이 조특법 99조의 3에 해당하는 신축주택 취득자 양도소득세 과세특례 

대상의 주택인지?

- 해당 주택은 주택건설업자로부터 직접 계약을 맺고 취득하였으므로 해당 요건은 충족

하였음


2. 고급주택의 요건


양도 당시 해당 주택은 15억의 고가주택요건을 충족하고 있었기때문에, 조특법 99조의 3에 해당하는 요건 중 고가주택에 해당하는 경우에는 적용제외한다라는 문구에 대해서 확인이 필요하였음


1) 취득 당시 (2001년 10월) : 조세특례제한법 제 99조의 3에서 고급주택이라는 개념을

 사용하고 있었으며, 당시 소득세법 시행령 제156조(2002.12.30 개정전) 고급주택의

 범위 요건에 따르면 공동주택으로써 주택의 전용면적이 165㎡ 이상이고, 양도 당시의

 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것이라는 면적과 가액의 기준을 모두 충족해야한다

고 규정하고 있었습니다.  

(가액의 요건&면적 요건)


2) 양도 당시(2021년) : 소득세법 시행령 제 156조(2002.12.30 개정후)에 따르면 

실지거래가액이 9억원을 초과하는 것이라는 가액의 요건만을 기준으로 삼고 있음


3) (2002년 12월 11일 개정사항) : 동법 부칙 제29조 제2항 제2호에 따르면 법시행전

에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결한 경우에는 개정규정에도 불구하고 종전의

 규정에 의하며, 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택 

기준을 적용한다라고 경과조치를 두고 있음





부칙 제29조 제2항 제2호 : 법시행전에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결

한 경우에는 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 의하며, ~ 당시의 고급주택

 기준을 적용한다.



여기서 가장 중요한 점은 소득세법 부칙을 확인해보면 알 수 있듯이, 현재는 개정된 

규정이지만 고급주택의 요건 개정시 이전 계약분에 대해서는 계약 당시의 고급주택 

기준을 충족한다고 규정하였기때문에 취득당시의 고급주택 요건(실지거래가액 6억원

&전용면적 165㎡)을 충족하면 가능합니다.


3. 관련 유권해석

[사전-2017-법령해석재산-0506(2017.09.19)]

[제목]

2001년5월23부터 2002년9월30일까지 취득한 신축주택의 고급주택 해당 여부

[요지]

2003.1.1. 전 조특법 §99의3에 따라 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 신축주택을 2003.1.1. 이후 양도하는 경우 신축주택이 고가주택에 해당하는지 여부는 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택 기준을 적용함

* 고급주택 기준 : 주택의 전용면적이 165㎡ 이상이고 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과



4. 세제혜택 및 양도소득세 신고


1) 해당 주택 외 조정대상지역 내 타 주택이 있더라도 양도시 2주택 중과세율 적용배제

2) 해당 주택의 경우 1세대 1주택이 아니기때문에 장기보유특별공제(표1 : 최대 80%)을 적용받진 못하였지만,

표2를 적용받아 최대 30%의 장기보유특별공제까지 적용받을 수 있었습니다.

3) 양도소득세 신고시 감면받은 세액의 20%는 농어촌특별세로 납부하였습니다.

4) 양도차익이 큰 고가주택에 해당되어 적용되므로 인하여 약 2.5억원의 양도소득세가 감면되었음

이와 같이 조세특례제한법에 따른 주택의 경우 감면 혜택을 받을 수 있는 주택들이 있

으니, 위와 같이 검토를 진행하셔서 절세하시기 바랍니다.

감사합니다.