상속주택으로 인한 양도세 중과 질문드립니다.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.일반적으로주택을 2개 이상 보유하며중첩되는 기간이 길어지게 되는 경우에는비과세를 받을 수 있는 확률이 극히 적어지게 됩니다.그러나 예외적으로,몇가지 비과세의 특례 규정에 요건이 충족하는 경우오랜 기간 보유하더라도 각각 비과세를 받을 수 있는 제도가 있습니다.일시적 2주택은 많이들 아시겠지만 그 기간이 3년,혼인합가나 동거봉양합가는 10년,그런데 상속주택으로 인한 비과세 특례는그 기한이 없습니다.상속주택은 어떤 예측도 없이 불시에 소유하게 된 주택이기 때문에상속주택 이외의 소유하고 있던 일반주택을 매도하는 것은시점에 상관없이 요건을 충족하면 비과세를 해주겠다는 취지입니다.오늘은 상속주택으로 인한 비과세 특례(소득세법시행령 155조 2항) 에 대해 알아보도록 하겠습니다.상속주택으로 인한 비과세 특례 요건상속개시 전(前) 일반주택을 소유한 자가별도세대원인 돌아가신 분으로부터 주택을 상속받는 경우,2주택임에도 불구하고일반주택을 먼저 양도한다면상속주택을 없는 주택으로 보아1세대 1주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다.요건을 정리해보도록 하겠습니다.1) 상속개시일 현재일반주택을 소유하고 있을 것2)별도세대인 피상속인으로부터 주택을 상속받을 것3)선순위 상속주택에 해당할 것4)일반주택을상속주택보다먼저양도할 것5) 양도일 현재 일반주택은2년 이상 보유요건을 충족할 것① 상속개시일 현재 일반주택 소유이전에는 상속개시일 이후 소유한 주택도상속주택은 배제되었던 적이 있습니다.하지만 지금은상속개시일 시점 현재에일반주택을 소유하고 있는 경우에 한하여그 주택을 매도하는 경우 비과세를 적용합니다.다만 예외적으로 13.2.14 이전에 취득한 일반주택은개정 전 세법을 적용하여상속주택을 보유한 상태에서 취득했다하더라도상속주택으로 인한 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.② 별도세대인 피상속인으로부터 상속 받을 것!상속으로 인한 비과세 특례는별도세대로부터 상속받은 경우에만 적용합니다.같은 세대의 피상속인에게 상속받은 경우,원래도 1세대 1주택이 아닌 것이 맞기 때문에상속으로 인해 세대원간 명의만 바뀐 것에 대해상속주택 특례를 적용할 필요는 없기 때문입니다.하지만 예외적으로동거봉양 합가의 경우에는세법상 1세대로 보지 않는다는 규정이 있기 때문에동거봉양하기 위해 세대를 합친 후부모님이 사망하여 주택을 상속받는다면기존 일반주택을 매도시 비과세 특례를 받을 수 있습니다.③ 선순위 상속주택에 해당할 것선순위 상속주택이라 함은,돌아가신 분이 주택이 1채가 아닌 여러 채 있는 경우에따져보아야 하는 요건입니다.다주택자인 부모님이 돌아가셨다면모든 주택을 상속 특례 주택으로 보지 않겠다는 의미입니다.선순위와 후순위 주택으로 나누어서선순위 상속주택 1채에 대해서만 특례 주택으로 보고이를 제외한 나머지 상속주택은 후순위 상속주택으로비과세 특례를 적용하게 되지 않습니다.그럼 선순위와 후순위를 어떻게 결정할까요.선순위 상속주택은 아래의 순서로 판단합니다.① 돌아가신 분의소유기간이 가장 긴주택② 돌아가신 분의거주기간이 가장 긴주택③ 돌아가신 분이상속개시일 현재 거주한 주택④ 기준시가가 가장 높은 주택그럼 만약 한명의 상속인이A 선순위 상속주택B 후순위 상속주택C 일반주택 이 있는 경우엔 어떻게 될까요?이럴 땐후순위 상속주택을 먼저 양도한 후일반주택 과 선순위 상속주택만을 소유한 상태에서일반주택을 양도해야 상속주택으로 인한 비과세 특례를 받을 수 있습니다.④ 일반주택을 상속주택보다 먼저 양도할 것양도일 현재일반주택 1채와상속주택 1채를 소유한 상태에서일반주택을 무조건 먼저 양도해야 비과세 특례가 가능합니다.판정시점은<양도일> 을 기준으로 하기 때문에만약 상속 개시 전일반주택 2채 (A, B) 를 가지고 있었는데상속주택 (C) 를 취득했다면일반주택 1채 A 를 먼저 양도한 후양도일 현재 B 주택 과 상속주택 C 를 소유한 상태에서일반주택 B 를 매도한다면 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.한가지 눈여겨 보아야 할 점은,일반'주택'일 때 비과세가 가능하다는 점입니다.조문에는 명확히주택 혹은조합원입주권이 된 후 / 분양권 상태였던 이후신축주택이 된 주택을 양도하는 경우 비과세가 가능하다고 되어 있습니다.조합원입주권 상태로 양도하거나분양권 상태로 양도할 때는해당 특례를 적용하지 못하게 됩니다.각각의 모든 세목에서는'상속'으로 인한 주택을 취득, 보유, 양도하는 경우사회통념상 합당한 과세 특례 제도가 마련되어 있습니다.상속 주택과 타 주택을 보유하여 2주택인 경우비과세 특례를 받게 되면두 주택 모두 비과세 - 비과세 가 가능할 수도 있지만요건을 갖추지 못한 경우처음 매도하는 주택은 '중과'세율을 적용받게 됩니다.비과세와 중과 세율의 차이는거의 10배 이상 날 수 있습니다.보유하였을 때 부터양도 플랜을 꼼꼼히 짜셔서문제 없이 진행될 수 있도록철저히 준비하는 것이 중요하다고 생각합니다.이와 관련된 궁금증이나, 혹은 컨설팅을 원하시는 경우에는연락주시면 상세히 응대해드리도록 하겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​상속세 업무를 하면서 빠질 수 없는 것들이 있습니다.바로 상속으로 주택을 취득하는 경우 이후 양도세까지 고려해서 상속인에게 분배하는 문제입니다.​상속으로 주택을 취득하는 경우에는 상속개시일 당시의 상황과 상속받은 주택을 양도하느냐, 상속주택을 보유하는 상태에서 이외의 주택을 양도하느냐에 따라 달라지는 양도세에 대해서 알아보겠습니다.​​​■ 양도소득세 비과세소득세법 시행령 제155조 제2항에서 상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 보유하고 있는 1세대가 이란주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 비과세 규정을 적용한다고 규정하고 있습니다.​1. 상속으로 취득한 주택(B)이 아닌 일반주택(A)를 양도하는 경우에만 비과세가 적용됩니다.→ 또한 종전주택(A) 양도일 현재 상속으로 취득한 주택이 굳이 주택이 아닌 입주권 상태일때에도 해당 주택 비과세가 적용 가능합니다.​→ 155조 2항에 의하여 종전주택이 상속개시일 현재 입주권이더라도 이후 준공 후 양도하면 비과세가 적용되지만, 위 해석에 따르면 분양권인 경우에는 비과세가 적용되지 않습니다.​​2. 13.2.15 이후에 취득한 일반주택(B)은 상속개시일 현재 보유하고 있어야 합니다.(1) 13.2.14 이전에 취득한 일반주택의 경우 상속주택을 보유한 상태에서 취득하더라도 이후에 양도시 비과세를 받을 수 있었지만,​(2) 세법의 개정으로 13.2.15 이후에 취득한 일반주택은 상속개시일 현재 반드시 보유하고 있어야 합니다.​​3. 상속개시일 현재 별도세대원이어야 합니다.원칙적으로 상속주택 비과세 특례는 상속개시일 현재 피상속인과 상속인이 별도세대원이어야 합니다.하지만 연세가 많은 부모님들 봉양하다가 상속이 개시된 경우 오히려 불리해지는 문제점이 있어 과세형평을 재고하고자 2010.2.18 이후 양도분부터는 다음의 요건을 모두 충족하는 경우에는 상속개시일 현재 동일세대원이더라도 비과세 규정을 적용합니다.​① 합가당시 피상속인, 상속인모두 1주택자(무주택자 또는 2주택자 제외)② 상속주택이합가전부터 피상속인이보유하고 있어야 함③ 양도주택이합가전부터 상속인이보유하고 있어야 함④ 양도주택양도일 현재 2년 보유 및 거주⑤ 합가당시부가 60세 이상​4. 피상속인이 2주택 이상을 상속하는 경우에는 다음의 순위에 해당하는 1개의 주택만 비과세 혜택이 적용됩니다.(1) 피상속인이소유한 기간이 가장 긴 1주택(2) 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이거주한 기간이 가장 긴 1주택(3) 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이상속개시당시 거주한 1주택​​■ 공동상속주택 비과세155조 2항 순서에 해당하는 선순위상속주택을 여러명이 상속받는 경우에는 다음의 순서에 해당하는 자만 비과세 혜택을 적용합니다.(1) 상속지분이 가장 큰 상속인(2) 당해 주택에 거주하는 자(이때 판정기준일은 상속개시일)(3) 최연장자​→ 155조 2항에 해당하는 주택을 공동상속받은 경우로써 소수지분권자는 비과세 혜택이 아닌 주택이 아예 없는 것으로 봅니다.​​■ 양도소득세 중과세1. 소령 155조 2항에 해당하는 주택을 양도하는 경우→ 소령 155조 2항에 해당하는 선순위주택을 양도하는 경우에는 소령 167조의3 1항에 따라 5년내 양도한다면 다주택자이더라도 일반세율을 적용합니다.​따라서 상속개시일로부터 5년이 경과한 후에 양도한다면 중과배제는 적용되지 않습니다.​2. 소수지분권 상속주택 (1) 소수지분권 상속주택 자체를 양도하는 경우→ 위 심판례에 따르면 155조 2항에 해당하지 않는 소수지분권자라도 해당 주택을 양도시 일반세율이 적용된다고 해석하고 있습니다.​​(2) 소수지분권 상속주택 외 다른 주택을 양도시→ 위 심판례에 따르면 모든 소수지분권 상속주택은 다른 주택을 양도시 주택수에서 제외한다고 해석하고 있습니다.​​​상속받은 주택을 보유하고 있는 경우로서 양도소득세 판단시 고려해야 할 사항들을 알아봤습니다.상황도 너무 다양하고 고려해야 할 점도 너무 많고 복잡합니다.양도소득세 비과세와 중과배제 혜택들은 워낙 세액차이가 크기 때문에 양도하시기 전에 전문가와 꼭 상의하시고 진행하시기 바랍니다.​감사합니다.

[양도,상속]가정불화로 별거 중 배우자로부터상속받은 주택의 보유․거주 기간을 통산할 수 있는지 여부(가능함)사전-2025-법규재산-1295 [법규과-754]등록일자 : 2026.04.10.생산일자 : 2026.03.26.요지거주자와 법률상 배우자는 가정불화로 별거 중이라도 같은 세대로 보는 것답변내용위 사전답변 신청의 사실관계와 같이,거주자와 법률상 배우자는 가정불화로 별거 중이라도 같은 세대로 보는 것으로 별거중에 배우자가 사망하여 상속을 받은 경우,「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 보유기간 및 거주기간 계산시 같은 조 제8항제3호에 따라 상속개시 전에상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간을 합산하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ ’15.10월 피상속인 주택 취득(주택 취득 전부터 세대원 전원 거주)○ ’23.02월 피상속인의 배우자 주소 이전 (별거)○ ’23.04월 피상속인 상대로 이혼 소송 제기○ ’24.01월 피상속인 사망 (별거상태에서 사망) - 법정상속지분으로 소유권 이전○ ’25.12월 상속받은 주택 양도2. 질의내용○ 가정불화로 피상속인과 피상속인의 배우자가 별거한 상태에서 피상속인이 사망하여 상속이 이루어진 경우 피상속인과 배우자를 동일세대로 보아 소득령§154⑧에 따라 보유기간 및 거주기간을 통산할 수 있는지 여부★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다 ^^오늘은 피상속인(사망자)이 부동산 매매계약(양도·취득)이행중 사망 했을때 상속재산을 어떻게 구해야 하는지설명드리겠습니다 얼마전에 제 사무실에 이런 케이스에 해당하여 상담하신분이 있어서 설명드리겠습니다.case1. 부동산 매매계약 이행중에 양도인이 사망한경우① 매매계약 이행 중인 재산은 양도인의 상속재산에 해당함.-상속개시전에 피상속인이 부동산을 양도하기 위해서 매매계약을 체결하고 잔금을 영수하기 전에 사망한 경우에는당해 부동산을 상속재산으로 봅니다.[재산 -834,2010.11.10]-피상속인이 수용계약을 체결하고수용보상금을 영수하기 전에 사망한 경우에는 수용보상금을 당해 상속재산의 가액으로 봅니다.[서면 4팀-4181,2006.12.27]②상속세 신고시 상속재산가액은 총 양도대금에서 피상속인이 생전에 받은 계약금및 중도금을 차가한 금액임.-피상속인이 생전에 부동산 양도계약을 체결하고 잔금을 받기전에 사망한경우는양도대금전액(양도대금이 불분명한 경우에는 그 부동산을 상증법상 평가가액으로합니다 ) 상속개시전에 받은 계약금이나 중도금을 뺀 잔액을 그 상속재산 가액으로 합니다. (상증통-2-0-3①)③양도대금 다 받기전에 피상속인이 사망했는데 양도대금을 증액했다면 그 증액금액을 상속재산가액에 포함해야함.-부동산 양도 매매계약 잔금이행전에 피상속인이 사망했는데 상속개시후에 잔금지급 지연을 원인으로 발생한 분쟁 등으로 상속개시일부터 6월이내에 상속인과 양수인간에당초 매매계약서상의 양도대금을 증액하기로 협의했다면 변경된 총 양도대금에서 피상속인이 영수한 금액을 차감한 잔액을 상속재산의 가액으로 합니다.[재산-3554,2008.10.31] ★상속개시일 현재 부동산 매매계약 이행중인 경우 주의사항★①상속개시일전에 먼저 수령한 계약금및 중도금은 금융재산상속공제가 가능합니다. [상증집행 22-19-8①]②상속개시일전에 먼저 수령한 계약금및 중도금의 용도가 불분명한다면 상증법상 상속추정 규정에 의해서 다음의 금액을 추정상속재산가액에 해당합니다.[서면4팀-3080,2006.09.07] 추정상속재산= 채무액(상속개시일1년or 2년이내 먼저받은 계약금및 중도금)-사용처 입금금액-Min[(상속개시일1년or2년이내 먼저받은 계약금및 중도금)*20%,2억]case2. 부동산 매매계약 이행중에 양수인이 사망한경우-상속개시일전 피상속인이 부동산 양수계약을 체결하고 잔금을 지급하기전에 사망한 경우에는이미 지급한 계약금과 중도금은 채권으로 상속재산에 포함합니다. ★정리★상황상속재산상속재산가액매매계약이행중 양도자 사망시부동산양도대금-(먼저받은 계약금및중도금)+추정상속재산매매계약이행중 양수자 사망시양수인이 지급한 계약금및 중도금양수인이 지급한 계약금및 중도금계산사례는 ?-상황·갑이 을에게 아래와 같이 서울 강서구 아파트를 20억에 양도(계약금 2억 ,중도금8억, 잔금 10억)하기로 계약하고 계약이행중에 2024.10.15일 사망함. 이때 계약금 2억원은 갑의 다른 부동산취득하는데 쓰였다는게 분명하나중도금 8억에 대해서는 어디에 쓰였는지 불분명함.·2024.01.15일 :계약금(2억)[갑의 다른부동산취득하는데 쓰임]·2024.05.15일:중도금(8억) [갑의 자녀에게 증여했는지 불분명]·2024.10.15일:갑사망·2024.11.15일:잔금(10억)1.Q:갑의 상속세 과세가액은? A:①-②+③=16억 ①본래의 상속재산:20억 ②상속채무: 계약금(2억)+중도금(8억)=10억 ③추정상속재산:10억(주1)-2억(주2)-Min[10억*20%,2억원] (주1)상속개시일1년이내에 부동한 총채무액, 채무도 상속재산가액을 줄이므로 현금인출과 동일하게 취급함. (주2)사전증여로 볼수있는 추정상속재산중에 증여가 아님이 명확한 금액(피상속인부동산취득)은 차감하여 추정 상속재산에서 제외함2.Q:상속인의 양도세액은? A:상속인이 상속받은 재산을 양도한것으로 보므로양도세 납세의무는 발생하나, 양도가액과 취득가액이 동일하 므로 양도차익이 없어서 양도세는 없습니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다 ^^https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구상속세전문세무사#마곡양도세전문세무사#김포상속세전문세무사#부천상속세전문세무사#일산상속세전문세무사#양천구영등포구은평구상속세전문세무사#부동산전문세무사#취득세전문세무사#양도계약중사망#매매계약중사망#부동산매매계약중사망#양도세전문세무사#강서구양도세전문세무사 태그수정

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 상속재산가액 중에 약방에 감초격인보험금에 대해서 설명드리겠습니다제가 네이버 엑스퍼트 등 상담하면서 많이 질문 하셔던 부분을 중심으로 포스팅하겠습니다.1. 간주상속재산으로 보는 보험금의 요건(1) 피상속인의 사망으로 인하여 받는 생명보험 또는 손해보험일 것▶ 피상속인의 사망으로 인하여 지급받는 생명보험 또는 손해보험의 보험금으로서 보험계약의 수익자가 상속인이 아닌 경우에는 상속인이 아닌 자가 유증 등을 받은 것으로 보아 상속재산에 포함됩니다.[ 상증 집행 8-4-3]▶ 소득세법 시행령 제25조 제2항 제2호의 농업협동조합 중앙회 및 조합, 수산업협동조합 중앙회 및 조합, 신용협동조합 중앙회 및 조합, 새마을금고연합회 및 금고 등이 취급하는 생명공제 계약 또는 손해공제 계약 같은 항 제3호의 우체국이 취급하는 우체국 보험계약에 따라 지급되는 공제금이 포함됩니다. [상증통 8-0-···1,2011.05.20](2) 피보험자가 피상속인이고 보험수익자가 피상속인 이외의 자 이어야 합니다.▶ 피보험자가 피상속인이어야 한다는 뜻은 피상속인의 사망으로 보험료가 지급되어야 한다는 의미입니다.▶ 보험수익자가 피상속인 이외의 자 이어야 한다는 뜻은 피상속인의 사망으로 보험금을 수령하는 자가 피상속인이 외자 즉, 상속인 또는 제3자가보험금을 수령해야 한다는 뜻입니다.(3) 피상속인이 실질적으로 보험료를 납부하여야 합니다.▶ 당해 보험의 보험료를 피상속인이 납부해야 합니다.▶ 피상속인이 보험계약자가 아님에도 불구하고 실질적으로 보험료를 납부했다면 실질과세 원칙에 따라 피상속인의 상속재산에 포함해야 합니다.▶ 피상속인이 피보험자인 경우에도 상속인이 보험료를 부담한 경우에는 상속재산으로 보지 않습니다.[서면 4팀-102,2007.01.09]2. 상속재산으로 보는 보험금의 계산(1) 상속재산으로 보는 보험금의 계산식$지급받은 보험금의 총합계액 times frac{피상속인이 부담한 보험료의 금액 }{해당 보험계약에 따라 피상속인의 사망시 까지 납입된 보험료의 총합계액}$지급받은보험금의총합계액×피상속인이부담한보험료의금액해당보험계약에따라피상속인의사망시까지납입된보험료의총합계액▶피상속인이 부담한 보험료의 금액보험 증권에 기재된 보험료의 금액에 의하여 계산하고, 보험계약에 의하여 피상속인이 지급받는 배당금 등으로서 당해 보험료에 충당한 것이 있을 경우에는 그 충당된 부분의 배당금 등의 상당액은 피상속인이 부담한 보험료에 포함합니다.[상증령 4②]3. 자주 묻는 질문 및 최신 예규Q : 연금보험의 계약자를 변경하는 경우 어떤 금액이 상속재산이 되나요?A : 연금보험의 계약자를 변경하는 경우에는 연금보험을 현재가치로 평가한 금액과 평가 기준일 현재 계약의 철회, 해지, 취소 등을 통해 받을 수 있는 일시금 중 큰 금액으로 평가합니다. [상증령 62]{2019.02.12 이후 부터 상속이 개시되거나 증여받은 분부터 적용합니다}Q : 병원 입원 시 실비보험을 계속 받아 왔는데, 그 금액도 다 보험금에 포함되어 과세되나요?A : 사망일 이전에 받은 것은 주시지 않아도 되며, 사망 개시일 이후에 받은 보험금만 상속재산으로 과세 됩니다.이상입니다!상속세 신고 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트 (naver.com)양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.m.expert.naver.com궁금할 땐 네이버 톡톡하세요!자연세무회계컨설팅서울특별시 강서구 공항대로 190 푸리마 타워 416호예약