신축아파트 부부간 증여 금액 문의입니다.

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​오늘은 제가 진행한 컨설팅 사례에 대해서 간략하게 소개해드리려고 합니다.각자의 상황에 따라 적절한 절세 컨설팅 방안들은 다양하게 있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.​​■ 사실관계​1. 매도자는 부모님 세대로서 세대 기준 2개의 아파트 A, B를 보유A : 16년에 취득한 물건으로서 조특법 99조 2에 해당하는 특례 주택(수도권 소재, 거주한 적 없음)B : 19년에 취득한 물건(수도권 소재)​2. 매수자는 자녀 부부로서 무주택자이며 별도로 부모님 세대와 별도로 거주 중​3. A 주택의 시세는 15억이며, 공시가는 9억, 취득가는 5억​​■ 컨설팅 방안​<1안>- 부모님이 A 주택을 제3자에게 양도 후 현금을 자녀 부부에게 증여 후 부부세대가 15억의 주택을 취득:제3자에게 시세인 15억에 양도 후 남은 현금을 자녀에게 증여후 부부세대가 주택을 취득​<2안>- 부모님이 A 주택을 자녀 부부에게 증여:아파트 형태로 자녀 부부에게 증여​<3안>- 부모님이 A 주택을 자녀 부부에게 저가로 매매:아파트 형태로 자녀 부부에게 시세보다 저가로 양도※ 조특법 99조 2 해당 여부는 아랫글을 참고하시면 좋습니다.​https://blog.naver.com/highyes_tax/222335107797[재산전문세무사]조세특례제한법 99조의2, 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(양도세 안내는 방법)​​■ 세액 비교​<1안>(1) 양도소득세1안의 경우 조특법 99조의 2와 소령 155조 1항의 일시적 2주택 적용으로 양도소득세 비과세와 5년간의 감면을 동시에 적용받습니다.→ 고가주택이 조특법상 양도소득세 감면 주택이 소득세법상 비과세에 해당하는 경우비과세를 우선 적용한 뒤 과세대상 소득에 대하여 감면을 추가로 적용합니다.이때 감면세액에 대하여20% 농특세가 과세됩니다.​(2) 증여세양도세를 내고 남은 금액을 자녀 부부에게 증여 시현금 증여에 대하여 증여세가 발생됩니다.​​(3) 취득세무주택자가 국민주택규모 초과 + 9억 초과 주택을 취득 시3.5%의 취득세율이 적용됩니다.​​<2안>(1) 증여세아파트의 경우 상증법상실무상 유사매매사례가로 평가됩니다.​​부동산 종류에 따라 증여 시 평가 방법과 가액 산정은 아래의 글에 자세하게 기재하였으니 참고하시면 좋습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222422082689[증여·상속세 전문 세무사] 부동산 증여시 평가액 산정의 모든 것(입주권·분양권, 뚜껑, 평가심의위원회 포함)​(2) 취득세지방세법 13조의 2에 따라 조정 대상 지역 내 기준 시가 3억 이상의 주택을 증여로 취득하는 경우기본 취득세율이 12%로 중과됩니다.(1세대 1주택자가 배우자 및 직계존비속에 세 증여하는 경우에는 제외합니다.)​농특세와 지방교육세를 포함하면총 13.4%의 취득세율이 적용됩니다.​​<3안>(1) 양도소득세1안의 경우와 동일하게 조특법 99조의 2와 소령 155조 1항의 일시적 2주택 적용으로 양도소득세 비과세와 5년간의 감면을 동시에 적용받습니다.​(2) 증여세부동산을 시세의 30%보다 저가로 매수하게 되는 경우일정 금액에 대하여 증여세가 과세됩니다.해당 내용에 대해서는 아래의 글에 자세하게 기재하였으니 참고하시면 좋습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)(3) 취득세→ 저가매매의 경우 취득세는매매분과 증여분으로 나눠서 판단해야 합니다.매매분: 매매 대가에 대한 부분은 매매로 매매로 인한 취득세율을 적용합니다.증여분: 만약 공시가격이 매매가 액보다 큰 경우에는 초과분에 대해서는 증여로 인한 취득세율이 적용됩니다.​이때,매수자가 배우자 및 직계존비속이 아닌 경우에는 초과분에 대해서도 매매 취득세율이 적용돼야 하는 것으로 판단됩니다.​※절세방안따라서매수자를 누구로 설정하느냐에 따라, 매수자의 지분비율과 매매가 액을 어떻게 설정하느냐에 따라 양도세·증여세·취득세에서 큰 절세가 가능합니다.​​■ 유의사항해당 컨설팅 건은 여러 가지 쟁점들이 존재합니다.구체적인 내용을 담지는 못하겠지만, 큰 맥락에서 말씀드리면 다음과 같습니다.​■ 정리고가의 부동산일수록 컨설팅의 방향은 다양해지며, 절세가능한 세액도 늘어나게 됩니다.다만,그만큼의 리스크가 발생할 수 있으니 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.각자의 상황에 맞는 절세 컨설팅 방안은 다를 수 있으니 전문가와 상담 후 진행하시는 것을 추천드립니다.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다^^오늘은 많은분들이 궁금해하셨지만 세무사들조차 잘 모르는 주택신축 판매사업자 세금관련 되어서설명 드리겠습니다.주택신축 판매사업자 세금 이슈는?종류 세무상 쟁점 비고취득세·기본적으로 일반 개인처럼 취득세를 부과함.·주택신축을 위한 멸실용 주택은 중과세 적용하지 않음(단, 유예기간있음)·국토부에 주택건설사업자로 등록해 주택취득일로 부터 3년내 멸실하거나, 7년이내에 주택신축 판매 해야함.·국토부에 미등록시 관할세무서에 주택신축판매업으로 사업자등록을 내고 주택 취득일로부터 1년이내멸실하거나 3년이내에 주택신축판매를 하면 일반세율을 적용받을수 있음.부가세·85제곱미터이상 분양시:관련 건설비용등 매입세액공제가능함·토지,85제곱미터 이하 분양시:관련 건설비용등 매입세액공제 불가능함.보유세·재산세:일반개인처럼 똑같이 과세함.·종합부동산세: 공사중인 기간동안은 과세 제외 가능함.·미분양 주택은 5년간 과세 하지 않음(합산배제를 매년9월에 신청해야함)종합소득세·양도세가 아닌 종합소득세로 과세함.·주택신축 판매업은 세법상 건설업으로 보아 중소기업특별세액감면 (조특법7조)이 가능함.·85제곱미터 초과 주택이나 상업용 건물은 분양에 따른 부가세가 발생함.·직접건설활동을 수행하지 않고, 전체 건물건설공사를 일괄도급해 주거용 건물을 건설하고 분양시에는 건설업이 아닌것으로봄. 중소기업특별세액감면도 적용되지 않음.주택신축판매사업자 자주묻는 질문은?Q:주택을 완공하고나서 미분양택을 일시 임대주려고 합니다 . 미분양주택은 개인이 보유한 다른주택에 합산되어 종합부동산세가 부과되나요?A:미분양주택은 9월에 종부세 합산배제 신청하시면 과세 제외 가능합니다 .Q: 미분양주택을 임대후 양도하면 양도세로 신고해야하나요? 아니면 종합소득세를 신고해야하나요?A:일시임대는 종합소득세로, 일시임대가 아닌 경우에는 양도세로 신고해야합니다.Q: 주택신축용 해서 멸실용주택으로 취득세 중과배제를 받고 나서, 중도에 설계변경을 해서 주상복합건물을 신축 했다면 당초 취득세 중과배제 받은것 추징 당하나요?A:case1. 주택의 면적이 주택외 면적보다 크거나 같을 경우:추징하지 않음.case2. 주택의 면적이 주택외 면적보다 작을을 경우 :추징함.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

안녕하세요. 부동산세금 전문 세무컨설팅 세로움입니다. 이번 글은 신혼부부'혼인신고장단점' 총정리입니다.요즘 혼인신고를 미루는 신혼부부들이 많습니다. 결혼을 하면 혼자살때보다 불리한점이 많아지는데 이것을 부르는‘결혼 패널티’라는 신조어도 생겼습니다. 제가 2년전에 tvN에서 혼인신고와 관련된 여러문제를 다루는 방송에 출연해서 세금부분을 언급했었는데 2년이 지난 지금 크게 달라진 것은 없어보입니다.혼인신고를 하게 되면 양도세, 취득세, 종부세 각종 부동산세금에서부부가 하나의 세대로 잡히게 되어 세금이 늘어날 수 밖에 없습니다.혼인신고를 했다가 양도세 2억원을 내게되어 찾아오신 분들이 있는반면, 저희가 관리해드리고 있는 40대부부는자녀가 2명임에도 불구하고 아직 혼인신고를 하지 않으신 상태로 지금까지 수억 이상의 세금혜택을받아오고 있습니다.이처럼 사례마다 혼인신고의 유불리가 달라질 수 있는데, 이번 글은 여러 내용중에서도'반드시 알아둬야하는 혼인신고장단점 4가지'로 정리해서 안내드리겠습니다.1. 혼인합가양도세비과세대부분 주택을 취득할 때 1세대 1주택 비과세는 반드시 계획하고 취득하실텐데요,12억원까지 양도세를 내지 않는 비과세는원칙적으로 1주택을 보유한 세대만 적용됩니다.따라서1주택씩 보유한 남편과 아내가 혼인신고안했다면 모두 비과세를 받겠지만,혼인신고를 함으로써 1세대 2주택자로 비과세를 받지 못하게 되는 불리한 상황이 발생합니다.다만, 양도세 비과세 특례 중혼인으로 2주택이 되더라도 혼인일로부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택에 대해서는 동일하게 비과세를 적용해주고 있습니다.여기서 반드시 고려해야할 3가지 요건이 있는데,해당 요건을 모두 충족해야 비과세를 받을 수 있습니다.구분요건1혼인 전 1주택을 취득2혼인일로부터 5년 이내 양도3양도일 현재 2년 보유 및 거주요건 충족<1> 혼인신고를 하기 전부터 보유하던 주택이어야 합니다.1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대 2주택이 되는 경우로 규정하고 있기 때문에혼인일 이후에 주택을 취득한 경우에는 혼인합가 특례를 받지 못하므로 반드시 유의해야 합니다.참고로 그 주택이 입주권 또는 분양권인 경우에는 별도의 비과세 규정이 있으며, 원조합원 또는 승계조합원 여부와 같은 사실관계에 따라 요건이 달라지게 됩니다.혼인합가 양도세 비과세는 혼인 전에 반드시 독립세대를 구성하고 있지 않아도 괜찮습니다. 예를 들어 1주택을 보유하고 있는 예비신랑이 1주택을 보유하고 있는 부모님과 함께 거주하고 있더라도 혼인 후 배우자와 함께 세대분리한다면혼인합가특례비과세를 받을 수 있습니다.<2> 혼인일로부터 5년 이내 반드시 양도해야 합니다.혼인일로부터 반드시 5년 이내 양도해야하고 이때 양도하는 주택은둘중 어떤 주택이던 상관없이 비과세 적용이 가능합니다.세법에서 양도란 등기 또는 양도잔금일을 의미하므로 5년 이내 매매계약이 아닌 잔금까지 이루어져야 합니다.[절세방안]남편 또는 아내가 1주택(A)을 보유하고 있는 상태에서 1주택(B)을 추가로 취득할 계획인 경우①일시적 2주택혼인신고를 한 뒤 새로운 B주택을 취득한다면 혼인합가 비과세가 아닌 일시적 2주택 비과세를 받아야 하는데 이때는반드시 A주택을 먼저 양도해야 비과세가 적용되고 , 그 기한도 3년만 주어집니다.②혼인합가 비과세따라서 혼인신고를 미뤄뒀다가 B주택을 먼저 취득하고 혼인신고한다면 혼인합가 특례에 따라양도순서에 상관없이 모두 비과세를 받을 수 있고 그 기한도 5년으로 유리할 수 있습니다.사례와 같이 혼인신고는 사례에 따라 유불리가 달라질 수 있으므로 혼인신기 조절에 대한 적절한 계획을 수립해야 합니다.<3> 양도하는 주택이 보유 및 거주요건을 갖추어야 합니다.1세대 1주택 비과세는 원칙적으로 양도하는 물건을2년 보유 및 거주를 해야 받을 수 있습니다.혼인합가는 특례는 2주택인 세대라도 비과세를 특별히 해주는 것이지, 기본적인 비과세 요건을 면제해주는 것은 아닙니다.[혼입합가비과세 2억원 세금 추징 사례]제가 상담했던 신혼부부 중에서 혼인합가 비과세 신고 후 2억원의 양도세가 추징된 사례가 있습니다. 보유하던 아파트를 비과세로 판단하여 양도 후 세금신고를 하지 않았는데 1년 뒤 세무서에서 약 2억원의 양도세 고지를 받고 찾아오셨습니다.이분들의 실수는 거주요건 여부를 확인하지 않았던 것입니다. 취득 시 조정대상지역이었던 주택은 양도시 조정대상지역에서 해제되었더라도 2년 거주요건이 계속해서 따라가게 됩니다. 입주권의 경우 취득시점에 따른 거주요건 판단이 더욱 어려워지는데, 이분들은 당시 입주권이었던 신축된 아파트에 대해 거주요건이 없는 것으로 판단하여 양도한 것입니다.위의 절세방안에서도 B주택이 현재 조정지역이면서 갭투자를 한 경우로서2년 거주를 할 수 없다면 B를 5년내 양도하더라도 비과세를 받을 수 없는 것입니다.혼인합가비과세는 혼인합가장단점 중에서도 큰 부분을 차지하는 규정입니다. 다만, 비과세는 납세자에게 혜택을 주기위한 규정이므로 요건 불충족에 대한 예외를 봐주지 않습니다. 아무리 안타까운 사정이 있더라도 세금 추징을 막을수는 없기 때문에 양도하기 전에 꼭 모든 요건들을 충분히 검토하셔야 합니다.2. 축의금(축의금 증여세 과세 여부)상담을 받는 대부분의 신혼부부분들이 결혼식때 받는 축의금을 자녀가 가져가더라도 축의금증여로 보지 않는다고 알고 계십니다.원칙적으로 신랑, 신부에게 들어온 축의금만 본인 돈이고, 혼주분들에게 들어온 축의금은 혼주분들의 자금입니다. 따라서혼주분들의 축의금 중 자녀에게 귀속되는 축의금은 모두 증여에 해당합니다.축의금증여세와 관련된 규정은 다음과 같습니다.다만, 상증법에서 사회 통념상 인정되는 축하금은 증여세 비과세로 규정하고 있으므로부모님 또는 친척분들이 신랑, 신부에게 주는 축하금이 사회통념상 이내의 금액이라면 증여세가 부과되지 않을 수 있습니다.여기서 축의금증여와 관련하여 가장 많이 하시는 질문이 2가지가 있습니다.질문축의금을 총 5천만원을 받았는데, 5천만원의 대부분을신랑,신부의 지인한테 받은 금액이라고 하면 축의금증여세 안내지 않나요?답변세무조사는 결국 사람이 하는 것이기 떄문에 상식의 틀에서 진행됩니다.일반적으로 축의금의 비중은 자녀분들보다 부모님들이 클 수 밖에 없기 때문에 이와 반대로 자녀의 축의금이대부분이라고 주장하는 경우 지급자와의 관계가 정리된 내역과 증거자료를 요청할 수 있습니다.질문사회통념상 이내의 금액이라고 주장하면 되지 않나요?답변사회통념이란 ‘사회 일반에 널리 퍼져 있는 공통된 사고방식’ 또는‘일반인들이 흔히 받아들일 수 있는 관념’을 의미합니다.다만, 사회통념은 시대에 따라 달라지며 각자가 담고있는 환경에 따라달라질 수 있습니다. 따라서 인생을 살아오면서 피부로 느끼고 경험한 것에 따라 다르기 때문에 사례를 해석하는 이에 따라 달라질 수 있는 것입니다.결국 사회통념상 이내의 금액은 사안의 사실관계에 따라 달라지고, 담당 조사관의 견해에 따라 달라지기 때문에 얼마의 축의금까지는 괜찮습니다 라고 말씀드리긴 어렵습니다.관련된 조세심판원의 판례 중에서는 부모님에게 들어온축의금 중에서도 자녀와 관계가 있을 수 있는 일부 지인들의 축의금은 증여가 아닌 것으로 인정해준 사례가 있으며, 사회통념상의 금액을 판단할 때 해당 집안의 재력을 함께 고려한 판례도 있습니다.상당한 재력을 가진 집안의 경우 일반적으로 생각하는 혼수금액보다 규모가 크겠지요. 이런 부분들을 함께 고려하여 판단하기 때문에 사례마다 달라질 수 밖에 없으며, 구체적인 금액들은 상담을 하면서 사례마다 안내드릴 수 밖에 없습니다.3. 증여세(혼인증여공제, 부부증여공제)<1> 1.5억원 증여공제(혼인증여공제)혼인증여공제가 신설되기 전에는 자녀에게 10년간 5천만원만 세금 없이 증여할 수 있었지만, 24년 1월 1일 이후 증여부터 해당 요건에 충족되는 경우에 1억이 추가로 공제 가능합니다.따라서 부부의 경우 각각 1.5억원씩 공제가 가능하기 때문에 부모님으로부터 ‘총 3억원’을 세금 없이 지원받을 수 있습니다. 공제 대상은 직계존속으로부터 받는 증여재산이므로 부모님뿐만 아니라 조부모님으로부터 지원을 받는 재산도 공제가 가능합니다.혼인·출산증여재산공제는 부칙에 따라서 24년 1월 1일 이후 증여하는 재산부터 적용됩니다.혼인이 2년 이내 예정되어 있더라도 24년 전 이미 증여한 것이라면 혼인증여공제를 받지 못하니 유의해야합니다.다만, 혼인신고를 하기 전인 신혼부부들은 해당 공제를 받지 못해요. 따라 신혼집 자금을 지원받으려 하셨던 분들은 증여가 아닌 차용으로 먼저 처리하고 혼인신고 후 증여로 다시 지원 받는 방안을 고려해야합니다.<2> 6억원 공제자녀에게는 10년간 5천만원을 세금 없이 줄 수 있는 것처럼 배우자에게는 10년간 6억원을 세금 없이 증여할 수 있습니다.다만,혼인신고를 하지 않은 사실혼의 부부라면 세법에서 정하는 부부 증여공제 6억원을 받을 수 없습니다.사실혼 부부라도 경제적 공동체가 됐기 때문에 신혼집을 취득할 때 자금비율과 지분비율을 다르게 하는 경우가 많습니다.[사례]예를들어 남편이 일을 하고 아내가 육아를 하는 상황에서 부부공동명의로 취득하게 되면아내지분만큼은 모두 증여에 해당합니다.남편과 아내가 모두 일을 하는 경우에도 소득금액이 다르기 때문에 5:5 부부공동명의로 취득하는 경우에는더 많이 버는 쪽이 덜 버는 쪽에게 증여한 것입니다.소득금액이 거의 비슷하더라도기존에 모아둔 돈이 다른 경우 역시 초과금액이 증여에 해당합니다.이때 사실혼 배우자는 제3자로서증여공제를 1원도 받지 못하며, 증여한 금액에 대해 모두 증여세가 부과되는 것이 원칙입니다.제가 이렇게 말씀드리면 “세무사님, 저희 청첩장도 있고 결혼식 사진도 있고 다 있어요, 심지어는 자녀도 있어요”라고 하세요.안타깝지만 세법에서는 민법상 혼인관계에 있는 배우자인 경우에만 증여공제를 적용하고 있습니다.따라서 신혼집을 취득하기 전에 제3자간 정상적인 차용거래로 인정될 수 있도록 사전준비가 필요합니다.차용에 대한 자세한 내용은 글 하단 링크를 참고해주세요.4. 취득세(취득세 감면, 다주택자 중과)<1> 생애최초 주택구입 취득세 감면한번도 주택을 소유한 적이 없었던 무주택자는 생애최초 주택구입 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 유주택자인 배우자와 혼인신고를 하게되면, 본인에게 적용될 수 있었던 취득세 감면 혜택을 받을 수 없게됩니다.<2> 취득세 중과무주택자가 1주택을 소유한 배우자와 혼인신고를 하고, 추가로 조정대상지역의 주택을 취득하는 경우8%의 중과취득세율이 적용됩니다. 혼인신고를 하기 전이라면 적용될 1~3%의 기본취득세율과 비교하면최대 8배까지 취득세를 더 부담하게 됩니다.현재 취득세는 세대를 기준으로 보유한 주택 수에 따라서 최소 1%의 기본세율, 최대 12%의 중과세율이 적용되고 있으므로 배우자 일방이 주택을 보유하고 있다면 반드시 확인해야 합니다.만약혼인신고를 미리 해버렸다면 일시적 2주택으로 기본취득세율을 적용받을 수 있는 특례가 있으니 활용해야합니다. 다만, 혼인합가 양도세 비과세 혜택과 다르게 양도하는 주택의 순서를 선택할 수는 없는 제한이 있습니다.참고로 종합부동산세에서 1주택씩을 소유한 부부가 혼인신고를 하여 1세대 2주택이 되더라도 1세대 1주택과 동일하게 5년간 공제 혜택을 주는 특례가 있습니다. 다만, 종부세는 각각 보유한 주택의 공시가가 9억원, 시세로 약 12~13억원을 초과해야 세금이 나오기 때문에 신혼부부에게는 큰 영향을 미치는 세금은 아니겠죠.5. 정리부를 쌓아감에 있어서 근로의 가치보다 투자의 비중이 높은 시대를 살고 있습니다. 양도세를 비롯한 모든 부동산 세금은 세대를 기준으로 판단하며, 혼인신고를 하지 않는다면 별도의 세대로서 남편과 아내 모두 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.소득에 세금이 발생하지 않는다는 것은 엄청난 혜택이며, 부동산 양도차익과 같은 큰 소득에 대해서도 세금을 내지 않는다면 무엇보다 빠르게 자산을 증식할 수 있는 방법이 될 수 있습니다.다만, 혼인신고장단점을 잘 따져보시고 혼인신고를 전략적으로 활용할 계획이라면 그 내용은 철저해야합니다. 비과세 특례 요건을 비롯하여 투자자금의 마련과 지분비율 등 여러 세무상 쟁점을 반드시 검토하여 진행해야 합니다.또한 현행 세법에 따라 비과세를 직접적으로 부인하기는 어렵겠지만,국세기본법 등 관련법에 따라 논란의 요소는 있을 수 있습니다. 사실혼에 대한 각종 세법 규정과 판례가 계속해서 변경되고 있는만큼 향후 부동산을 매매하시기 전애 개정여부를 꼭 검토하시길 바랍니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,교환계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크가족간 차용증 인정 받는 방법- 서울지방국세청 세무조사 대응성공사례https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273?trackingCode=blog_bloghome_searchlist혼인합가 양도세 비과세 특례는어떻게 받을 수 있을까?https://blog.naver.com/highyes_tax/222512427401?trackingCode=blog_bloghome_searchlist다주택자 취득세 중과세 1.66억원 환급사례-조세심판원 불복 인용사례https://blog.naver.com/highyes_tax/223376867517?trackingCode=blog_bloghome_searchlist

안녕하세요절세를 통해 윤택한 삶을 만들어드리는 최지호 세무사입니다.오늘은 많은 분들이 문의하시는 내용인 부동산 공동명의 장점 및 각종 세법별 상속세 종합소득세 절세를 비교해 보도록 하겠습니다.부동산 공동명의 장점 단점 (배우자 자녀)목차1 공동명의란? + 공동명의 변경 취득세2 공동명의 장점3 공동명의 단점상속세 종합소득세절세부동산 공동명의 란?계약의 체결이나 문서상 기록할 때 둘 이상의 주체로 설정하는 것을 말합니다. 지분율을 따로 정하지 않는다면 50:50으로, 주로 주택의 경우에는 배우자 간 또는 부자간 공동명의를 많이 합니다. 주택을 구입할 때 부부 공동명의가 절세 방법으로 효과적일 수도 있으나 모든 상황에서 그런 것은 아니기 때문에 꼼꼼히 따져보셔야 합니다. 공동명의가 유리한 경우에는 최초 등기부터 하시는 것이 제일 좋습니다.최초 단독 명의에서 공동명의로 바꾸기 위해서는 취득세가 발생하기 때문입니다.상속세 종합소득세절세공동명의 장점양도소득세 절세양도소득세는 양도차익에 대해 세금을 계산해서 그 금액이 커지면 커질수록 높은 세율이 부과되는 누진세율 구조로 되어있습니다. 따라서 공동명의로 하면 양도차익이 분산되는 효과가 있을 수 있습니다.예를 들어 10억 원의 양도차익이 발생하고, 다른 공제는 없다고 가정한다면 지방세 포함해서 49.5%의 세율까지 과세가 됩니다. 계산해 보면 대략 4.2억 정도 발생합니다. 하지만 이 주택을 부부 공동명의로 매수했다면 1.9억 정도 발생합니다. 절세액은 대략 4천만 원 정도가 되겠죠.2. 종합부동산세 절세종합부동산세는 인별로 과세하며, 1인당 9억 원까지 공제를 해줍니다. 하지만 단독명의의 1세대 1주택이라면 12억 원 공제를 해줍니다. 따라서 다주택자 부부의 경우에는 12억 공제보다는 18억 공제가 더 클 수 있기 때문에 공동 명의가 더 유리할 수 있습니다. 하지만, 기준 시가 하락 및 공제액 증가로 인해 2022년에 비해 종합부동산세는 거의 나오지 않으므로 절세 효과는 미미할 것으로 보입니다. 자세한 내용은 제 블로그에 있으니 참고하시면 되겠습니다.2023년 종합부동산세법 개정 사항 정리안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 2022년 12월 24일에 통과된 국회 본회의의 쟁점사항 ...blog.naver.com3. 종합소득세절세 (임대 소득)주택을 월세로 임대주고 계실 때는 종합소득으로 과세가 되는데 이 부분도 양도소득세와 마찬가지로 누진세율로 적용되기 때문에 공동명의로 하시는 것이 절세가 될 수도 있습니다. 하지만 주택임대소득도 과세가 되는 경우가 아닌 비과세의 경우는 종합소득세절세 실익이 없겠죠. 기준 시가가 12억이 넘어가지 않은 주택의 월세 소득, 2주택을 소유한 세대의 전세 소득 등은 과세가 되지 않기 때문입니다. 주택임대소득에 대해서도 제 블로그에 자세히 적혀있으니 참고하시기 바랍니다.주택임대소득의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 주택임대소득과 관련된 세금에 대해 알아보겠습니다....blog.naver.com4. 상속세 절세나이가 드신 분들은 상속세 고민도 많으실 텐데요. 미리 배우자에 대한 증여공제 6억 원을 이용해서 상속재산을 줄여놓으면 추후 상속이 개시되었을 때 상속재산이 줄어들어 상속세를 절세할 수 있습니다. 이는 상속개시일(사망일)의 10년 이전부터 준비해놔야 실제 상속세 절감 효과가 크게 되니 참고하시기 바랍니다.부동산 공동명의 장점 단점 (배우자 자녀)공동명의 단점(실익이 없는 경우 포함)양도소득세양도소득세는 주택을 장기보유한 부분이 있으면 장기보유특별공제가 다주택자인 경우 30%까지, 1세대 1주택인 경우 80%까지 됩니다. 하지만 공동명의로 바꾸게 되면 장기보유특별공제가 줄어들 수 있기 때문에 이 부분을 꼭 고려하셔야 합니다.또한 양도소득세 비과세 대상이라면 즉, 1주택만을 보유 / 거주하시다가 양도하실 거라면 꼭 공동명의로 하지 않으셔도 됩니다.2. 종합부동산세위에서 간단하게 설명드렸지만 기준 시가가 하락했기 때문에 1세대 1주택 한 채만 있다면 12억까지 공제를 해줍니다. 공시지가 기준으로 산정하기 때문에 실제 시세는 15억 정도의 경우입니다. 그리고 15억이 초과되었어도 공제액이 12억으로 늘어났고 세율이 낮아졌기 때문에 세금은 거의 안 나올 수 있습니다. 따라서 증여세, 취득세를 부담하면서까지 무리하게 명의변경을 하지 않는 것을 권해드립니다.3. 피부양자 자격 박탈한 명이 직장인이고 배우자가 무직인 경우, 일반적으로는 직장인의 피부양자로 설정되어 건강보험료 부담이 적으나 공동명의로 등록된 후 피부양자 기준이 넘어가게 된다면 피부양자가 박탈이 되어 건강보험료 부담이 커질 수 있으니 이 부분에 대한 검토가 꼭 필요합니다.4. 주택담보대출 한도 하락공동명의의 주택의 경우 공동명의자 중 한 명의 소득이 적으면 대출이자 및 대출 가능 금액이 불리하게 적용될 수 있기 때문에 부수적이긴 하지만 이 부분 또한 굉장히 중요하게 작용될 수 있는 부분입니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가최지호 세무사의 최신 세무 글을 구독하실 수 있습니다 :)

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^이번에는 제가 네이버 엑스퍼트 하면서 많이들 질문하셨던 1+1 조합원입주권 양도세에 대해서 설명드리겠습니다.1+1 조합원 입주권 신청 조건은????? 아래의 경우에는 1+1 조합원입주권을 받을 수 있습니다.①종전부동산 감정가격이 1+1 조합원 분양가액 합계액보다 크거나 같은 경우②종전부동산 전용면적이 1+1 조합원 전용면적 합계액보다 크거나 같은 경우1+1 조합원 입주권의 주의사항은????? 다음과 같은 제한 사항이 있습니다①공급받는 2개의 주택 중에 1개의 주택은 전용면적이 60제곱미터이하 짜리를 받아야 합니다.②60제곱미터 이하로 공급받은 주택은 소유권 이전고시일 다음날부터 3년 동안 전매(양도·증여) 제한됩니다.단, 상속은 가능합니다.③조합원입주권 상태에서는 별도 분리하여 양도할 수 없고 2개를 일괄해서 양도해야 합니다.1+1 조합원 입주권 비과세 사례는?◆case1. 1+1 조합원 입주권으로 전환된 후 해당 조합원 입주권을 양도한 경우➡️ 관리처분인가일 현재 비과세 요건을 충족한 주택이 1개의 조합원입주권으로 전환되고, 양도 시점에 1세대 1주택이면서 조합원입주권을 양도 시 비과세가 가능하나1+1 조합원입주권으로 전환 시에는 2개를 일괄 양도해야 하므로 납세자가 선택해서 1개는 비과세 받을 수 있고, 나머지 한 개는 과세해야 합니다.◆case2. 일시적 2주택 비과세 성립 상태에서 신규주택이 1+1 조합원입주권으로 전환된 경우➡️ 일시적 2주택 비과세 성립 상태에서 종전 주택을 양도 시 비과세가 가능하나,만약 신규주택이 1+1 조합원입주권으로 전환되고 나서 종전 주택을 양도하게 되면 일시적 3주택이 되어서 비과세 받을 수 없습니다.◆case3. 종전 주택 취득 후 1년 이상 지난 후 1+1 조합원입주권 승계취득 후 종전 주택 양도한 경우➡️종전 주택을 취득 후 1년 이상 지난 후 조합원 입주권을 승계취득하고, 조합원 입주권 승계취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도 시 비과세 가능하나,신규 취득한 조합원입주권이 1+1조합원 입주권이라면 3주택이므로 종전 주택 양도 시 비과세가 안됩니다[조심 -2022-중-6104,2022.11.02]◆case4. 1+1 조합원입주권 승계취득 후 3년이 지난 후 종전 주택 양도한 경우➡️ 다음의 요건을 충족 후 종전 주택 양도 시 비과세가 가능합니다 [소세령 156의2 4 항]① 종전 주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 승계취득할 것(2022.02.14이전에 취득한 조합원입주권은 1년 이내 취득해도 가능합니다)② 조합원 입주권 취득일로부터 3년이 지난 후에 종전 주택을 양도할 것③ 신축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것④ 신축주택 완공 후 3년 이내에 해당 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것⑤ 종전 주택 양도일 현재 2년 이상 보유 및 취득 당시 조정 대상 지역이면 2년 이상 거주 요건 충족할 것그러나 승계 조합원입주권을 1+1로 2개 취득했다면 3주택이므로 종전 주택 양도 시에도 비과세가 안됩니다[서면-2020-법령해석재산-3447,2021.05.21]◆case5. 종전 주택이 1+1 조합원입주권 전환 후 대체주택을 취득한 경우➡️ 다음의 요건을 충족 후 종전 주택 양도 시 비과세가 가능합니다 [소세령 156의 2 5항]① 종전 주택이 조합원입주권으로 전환되는 온 조합원의 조합원입주권일 것(승계조합원입주권의 안됨)② 대체주택 취득일 현재 1주택을 소유하고 있을 것③사업시행계획인가 일 이후부터 주택 완공일 이전까지 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것④신축주택 완공되기 전 또는 완공된 후 3년 이내 대체주택을 양도할 것⑤ 신축주택 완공 후 3년 이내에 해당 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것그러나 종전 주택이 조합원입주권으로 전환되었을 때, 온 조합원 입주권을 1+1로 2개 취득했다면 3주택이므로 대체 채 주택 양도 시에도 비과세가 안됩니다[서면-2018-법령해석 재산-3798,2019.09.03]]이상입니다!양도세 관련 문의는 아래 네이버 엑스퍼트를 통해서 문의해 주시면 친절히 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com