일시적이주택 관련해서 문의드립니다.

[질의응답] 기존주택과 1+1입주권 보유 중,비과세 관련하여 문의 드립니다.현재 저의 상황은 (A)아파트 보유(2008년 입주해서 현재까지 거주)그리고 시부모님이 가지고 계시던 재개발지역: 1+1 물건 (B+C)입주권을 2022년 5월에 저희가 매수해서 3가구가 되었습니다.B+C는 2027년 입주를 목표,내년 2024년에 분양예정 이상황에서 A아파트를 처분한다고 하면 비과세 적용이 되나요?재개발 물건 구입 당시에 A아파트를 2년내에 팔면 비과세가 적용된다고 이야기를 들었습니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다.답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.위의 경우,2개의 입주권 중 하나를 먼저 처분하셔서 1주택+1입주권인 상태를 만드신 후, 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. '2년'이 아닌 '3년'입니다.참고로 아래 예규는 개정전의 예규입니다. 따라서 A주택의 보유기간의 재기산 제도는 무시하시고, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 비과세 가능합니다.양도, 서면-2021-법규재산-7774 [법규과-1235] , 2022.04.19[ 제 목 ] 1주택과 2조합원입주권을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도한 후 1주택을 양도하는 경우 1세대1주택 특례에 따른 보유기간 기산일[ 요 지 ]1주택과 2조합원입주권을 소유하다가 C조합원입주권을 먼저 양도하여 과세된 후, A주택을 ｢소득세법 시행령｣ 제156조2제4항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것이며, 이 경우 같은 항에 따른 보유기간은 C조합원입주권을 양도한 날부터 기산하는 것임또는입주권 취득일로부터 3년 이후에 양도할 경우, 주택완공일로부터 3년 이내에 세대원 전원이 신규주택으로 전입하셔서 1년이상 거주하시고, 주택완공일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★1주택과 1입주권(분양권)을 보유한 상태에서, 기존 1주택의 양도세 비과세 요건은 아래와 같습니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b. 분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.많은 분들이재건축이나 재개발을 앞두고세금에 대한 고민이 되실 수 밖에 없습니다.특히나 양도세의 경우,'조합원입주권'이라는 특성이양도세 계산에 큰 영향을 미칩니다.주택을 주택으로 취득하여 주택으로 매도한다면,우리가 아는 일반적인 양도세 계산으로 적용하면 되지만조합원입주권으로 취득하여 주택으로 매도하거나주택으로 취득하여 조합원입주권으로 매도한다면세금 계산 방식이 달라져, 금액에서 큰 차이가 나기 때문입니다.주택 VS 조합원입주권 양도세 어떤 차이가 날까?여기서 큰 차이라는 것은크게 비과세 혜택의 축소와장기보유특별공제의 적용입니다.비과세 적용 여부주택인 경우 비과세 혜택은1주택 비과세, 일시적 2주택 비과세 뿐만 아니라,장기임대주택의 거주주택 비과세, 상속주택 비과세,동거봉양, 혼인합가, 농어촌주택 비과세 등의 규정이 있으나조합원입주권의 경우,1조합원입주권 및 일시적 2주택 비과세를 제외하곤,그 외의 비과세는 적용이 안됩니다.조합원입주권은 아무래도비과세 혜택 면에서 상당히 불리할 수 밖에 없는 구조가 됩니다.그런데 반대로 조합원입주권은 중과 대상이 아닙니다.비과세를 받고자 하면 조합원입주권이 불리할 수 있으나,중과가 걱정인 다주택자라면 조합원입주권 상태의 매도가오히려 주택일 때 보다 유리할 수도 있으니 상황별로 다르게 됩니다.장기보유특별공제두번째로 장기보유특별공제입니다.세법상입주권 형태로 변하는 기점이'관리처분계획인가일' 입니다.조합원입주권으로 매도하게 된다면그 날을 기준으로 관처일 ~ 양도일 까지의 기간의 양도차익은장기보유특별공제 적용이 안됩니다.특히 오래 보유, 거주하셨던 주택을관처일 이후 조합원입주권 상태에서 매도한다면장특공 혜택이 급격히 감소하여,세액 차이가 매우 클 수 있습니다.또한 조합원입주권을 승계 취득하신 경우라면완공된 신축주택을 양도할 때 보유 및 거주기간은신축주택 취득일을 사용승인일로 봅니다.실제 입주권 취득일 ~ 사용승인일 까지의보유 기간은 장기보유특별공제 혜택을 받지 못하게 됩니다.그럼 준공일 이후 신축주택을 매도한다면,장기보유특별공제 적용은 어떻게 될까요?이때는 입주권 상태보다 훨씬 더 장특공 적용이 많이 됩니다.분담금 양도차익에 한하여 관처일 ~ 양도일 기준으로 적용이 되며종전주택양도차익에 대해서는 전체 기간 장특공이 가능합니다.조합원입주권 상태 매도주택 상태 매도취득일 ~ 관처일장특공 O종전주택양도차익전체 기간 장특공 O관처일 ~ 양도일장특공 X분담금양도차익관처일 ~ 양도일 기준 장특공 △세법상 '조합원입주권' 과 '주택'으로 나누어지는 기점은아래와 같습니다.주택 → 조합원입주권 : 관리처분계획인가일조합원입주권→ 주택 : 준공일이때취득, 양도시 신축주택입주권을 받을 수 있는지여부와 관련된 사안은 도정법상의 이슈입니다.재개발/재건축을 담당하는 시행사혹은 부동산 전문 변호사와 상담하시면 됩니다.신규 주택 등기시 꼭 입주해야 할까?이 부분을 굉장히 많이 물어보시는데요.신규 주택 등기시 꼭 입주해야 할까요?세법상거주 요건은 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해조정지역에서 취득한 물건의 경우 보유 요건이 아닌거주 요건 2년을 채우도록 되어 있습니다.무조건 실입주를 해야 하는 것입니다.이때 보유 및 거주 기간은종전 주택의 보유 및 거주 기간과신축 주택의 보유 및 거주 기간을 통산 합니다.즉, 신축 주택이 새로 생겼다 하더라도보유 및 거주기간을 다시 재기산하지 않습니다.따라서 위의 장특공 계산시에도주택에 대한 양도차익은 전체 기간<취득일 ~ 양도일> 에 대한 보유 및 거주 기간을 적용해장기보유특별공제를 계산하게 되는 것입니다.만약 원조합원이 아닌입주권을 승계 취득한 경우에는 어떻게 될까요?조합원입주권 상태에서는 보유 및 거주 기간을 통산할 수 없습니다.승계 취득한 후 재건축 주택의 취득시기는주택의 사용검사필증 교부일이며, 사용검사 전 사용승인이 되는 경우 사용승인일이 됩니다.보유 및 거주 기간은사용승일일 ~ 신축주택 양도일을 기준으로 판단하셔야 합니다.거주요건은 취득시 조정대상지역에 있는지에 따라 달라지는데조정지역 해당여부 또한 입주권 승계일이 아닌신축주택 사용승인일이라는 점을 참고해주세요.신축주택의 경우 등기가 바로 안되는 경우가 많은데사용승인 이후라면 등기가 안된 상황에서 매도하셔도미등기 양도자산에는 해당되지 않습니다.다만 세율 적용시 사용승인일 ~ 양도일의 기간을 보기 때문에1년 이하 70%, 2년 이하 60%의 고세율을 적용하게 됩니다.조합원입주권 상태에서대체주택을 취득하셨거나혹은 입주권을 승계하셔서1주택 1조합원입주권이 되신 경우에는 상황이 달라집니다.각 비과세 조항에 '거주' 요건이 명시되어 있는 경우가 있습니다.일시적 2주택인데 3년 이내 매도하지 못한 경우,완공일로부터 3년 이내 매도시세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것이라는요건을 충족해야 하는 경우라면,기존 거주 요건과 관계 없이무조건 신축 주택에 세대 전원 이사 + 1년 이상 거주 요건을지키셔야 합니다.재개발, 재건축 양도 세제는 많이 복잡합니다.일반 주택 취득 ~ 주택 양도와 달리검토해야 할 부분이 많습니다.상황의 차이에 따라세율이 달라지거나장기보유특별공제가 달라지거나비과세 요건이 달라지기 때문에재개발/재건축 입주권, 신축 주택 등을 양도할 때는꼭 세무사와 상담 진행하셔서 양도세 시뮬레이션을돌려보고 진행하시기를 추천드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.문의사항은 언제든 아래 링크로 남겨주세요 : )감사합니다.최혜경 세무사 드림

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 사업자 휴업과 관련된 내용을 정리해서 설명드리겠습니다.휴업이란?개인사업자, 법인사업자가 일시적으로 주된 영업활동을 정지했으나 장래 영업활동을 재개할 의사를 가지고 영업시설을 유지, 관리 또는 개량 행위 등을 행하는 상태를 말합니다.휴업일은 신고 일자가 아닌 거래활동 중지를 신청하는 날을 의미하고, 이를 기준으로 세무처리가 진행됩니다. 유형별 휴업일 산정은 다음과 같습니다.구분유형별일자휴업일반적인 경우사업장별로 그 사업을 실질적으로 휴업하는 날계절 사업의 경우그 계절이 아닌 기간은 휴업 기간으로 봄휴업일이 명백하지 않은 경우휴업 신고서의 접수일휴업신고방법세무서 직접 방문세무서에 직접 방문해서사업자등록증, 신분증을 지참해서 아래의 서식을 작성하면 휴업신고가 완료됩니다.상호, 사업자등록번호, 대표자 등 간단한 정보 작성 후 휴업 기간을 설정 후 휴업 사유를 체크하면 작성이 완료됩니다. 휴업 사유에는 사업 부진, 행정처분, 계절 사업, 기타 사유가 있습니다.첨부파일휴폐업 신고서_부가가치세법 시행규칙[별지제9호서식].hwp파일 다운로드2. 홈택스로 전자 신고공동인증서 등으로 로그인하셔서 인터넷, 모바일 홈택스로 신고가 가능합니다.홈택스의 경우 : 신청/제출 - 신청 업무 메뉴의 휴폐업 신고모바일의 경우 : 손택스 앱의 신청/제출 또는 모바일 민원실로 신고 가능*** 이렇게 휴업신고는 완료한 후 휴업 사실 증명서가 필요하다면 민원증명 - 휴업 사실증명 메뉴에서 발급 가능합니다.휴업 시 주의사항매출 관련한 세금계산서 및 현금영수증 발급을 하면 안 됩니다. 이를 발급하더라도 공급받은 자는 부가가치세 공제를 받을 수 없습니다.매입 관련한 세금계산서 및 현금영수증은 조건부로 발급받으시는 것은 가능합니다.[서면인터넷방문상담3팀-2893, 2006.11.22]사업자가 휴업 기간 중 사업장의 유지 관리를 위하여 일반적인 관리 업무에 대한 비용을 지출하고 교부받은 세금계산서의 매입세액은 부가가치세법 제17조 제2항에서 규정하고 있는 매입세액을 제외하고는 매출세액에서 공제되는 것으로, 귀 질의의 경우 일반적인 관리 업무에 대한 비용이 자기의 과세사업과 관련이 있는지 등을 사실판단하여 결정할 사항임.부가가치세 신고는 기존 신고기한에 맞춰서 신고하셔야 합니다.*** 기존 신고기한 관련해서는 제 블로그에 자세히 포스팅되어있습니다. 참고하시기 바랍니다.부가가치세 예정 고지 및 신고 안내안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 부가가치세 예정 고지에 대해서 알아보고, 예정 고지...blog.naver.com소득이 없다면 무실적 신고라도 하셔야 합니다. 이는 장기간 휴업 상태에서 계속해서 신고를 하지 않을 경우, 과세관청에서 직권 폐업처리할 수 있기 때문입니다.매입세액이 있으신 경우에는 위 상담사례와 같이 사업장의 유지 관리를 위한 비용을 지출하고 교부받은 세금계산서의 매입세액은 환급이 가능하기 때문에 신고를 하셔야 합니다. 예를 들면 임차료 지급 또는 전기 요금 등의 비용이 있습니다.문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.사업자 휴업 신고 방법 휴업 부가가치세 신고재생1좋아요000:0000:06사업자 휴업 신고 방법 휴업 부가가치세 신고

일시적 2주택자의 종전주택 처분기한 연장(양도세, 취득세, 종부세 모두 신규주택 취득일로부터 3년으로 연장)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.오늘(23.01.12), 정부가 일시적 2주택자의 종전주택 처분기한을 지역과 관계없이 3년으로 연장하는 안을 발표했습니다.이는 시행령 개정사항으로서 국회승인이 필요 없는 것으로, 시행령은 2월 중에 개정될 예정이며, 시행일은 '23.01.12이후부터 소급적용됩니다.□정부는일시적 2주택 특례요건 중종전주택 처분기한을신규주택취득일부터 3년 이내로연장하기로 하였습니다.ㅇ일시적 2주택 특례제도는1세대가1주택을 보유하면서 이사 등을 위해신규주택을 취득하여일시적으로1세대 2주택이 된 경우,종전주택을처분기한 내 양도하면양도세·취득세·종부세관련1세대 1주택 혜택*을적용하는 제도입니다.(양도세) 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제(최대 80%)적용(취득세) 다주택자 중과(조정대상지역 2주택 중과세율 8%)배제(☞ 1～3% 기본세율 적용)(종부세) 기본공제 12억원, 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)적용ㅇ 현행종전주택 처분기한은 신규주택 취득일부터 2년*이내이며, 이번 개정으로 처분기한이 신규주택 취득일부터 3년으로 연장됩니다.(양도세) 1.12일 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 적용(취득세) 1.12일 이후 종전주택을 처분하는 경우부터 적용(종부세) ’23년 납세의무 성립분부터 적용. 단. ’22년에 일시적 2주택 특례를 신청한 경우도 적용

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다.^^오늘은 저희 자연세무회계컨설팅 양도 상속 증여 단톡방에서생애최초주택 취득세 감면(지방세특례제한법 36조의 3)에 대해서 문의 주신분이 있어서 생애 최초취득세 감면에 대해서 설명드리겠습니다.요건은?대상자생애 최초 주택을 구입하는 세대의 세대원(만 20세 이상)일것(미성년자제외)무주택 확인 범위본인및 배우자 (가구내 다른 구성원이 주택을 보유한적 있더라도 취득자 본인및 배우자가주택을 소유한 사실이 없는 경우 감면이 가능합니다)대상 주택실제 취득가액이 12억 이하인 주택을 유상취득할것(부담부증여제외됨)요건및 예외사유주택 취득자가 실제 거주해야하며, 상속으로 인한 일시적 주택 보유등은 예외적으로 무주택 인정됩니다.소득기준없음-위, 무주택 확인 범위의 '주택을 소유한 사실이 없는경우'란 다음을 말합니다.[지특법 36조의3 ②]③ 제1항에서 “주택을 소유한 사실이 없는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. (2021.12.28. 개정)1. 상속으로 주택의 공유지분을 소유(주택 부속토지의 공유지분만을 소유하는 경우를 포함한다)하였다가 그 지분을 모두 처분한 경우2.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조에 따른 도시지역(취득일 현재 도시지역을 말한다)이 아닌 지역에 건축되어 있거나 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 소유한 자가 그 주택 소재지역에 거주하다가 다른 지역(해당 주택 소재지역인 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시ㆍ군 이외의 지역을 말한다)으로 이주한 경우. 이 경우 그 주택을 감면대상 주택 취득일 전에 처분했거나 감면대상 주택 취득일부터 3개월 이내에 처분한 경우로 한정한다.가. 사용 승인 후 20년 이상 경과된 단독주택나. 85제곱미터 이하인 단독주택다. 상속으로 취득한 주택3. 전용면적 20제곱미터 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우. 다만, 전용면적 20제곱미터 이하인 주택을 둘 이상 소유했거나 소유하고 있는 경우는 제외한다.4. 취득일 현재「지방세법」제4조 제2항에 따라 산출한 시가표준액이 100만원 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우5. 제36조의 4 제1항에 따라 전세사기피해주택을 소유하고 있거나 처분한 경우 (2023.6.1. 신설) 혜택은?-2022.06.21일 이후 취득자에 대해서는 취득가액에 관계없이 100%감면율을 적용하되 , 감면액이 2백만원 초과 하면 초과분에 대해서는 취득세를 부과합니다. -생애최초주택감면이 적용되는 주택은 취득세가 중과되지 않고 무조건 기본세율(1~3%)을 적용합니다.-공동명의로 취득시에는 공동명의자 감면액을 합산하여 2백만원 한도 초과 여부를 판단합니다.사후관리는?-다음에 해당하는경우 감면받은 취득세를 추징 당합니다.①주택을 취득한 날부터 3개월이내에 상시거주 하지 않는경우.②주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 1세대 1주택이 아닌경우(다른 주택을 추가매입한경우)(상속으로 추가취득시에는 추징당하지 않습니다)③해당 주택에서 상시 거주한 기간이 3년 미만인 상태에서 주택을 매각, 증여하거나 다른용도로 사용할 경우.(배우자에게 지분을 매각, 증여하는경우는 추징하지 않습니다.)이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구마곡취득세양도세상속세증여세전문세무사#강서구마곡부동산전문세무사#강서구강남구취득세상속세증여세양도세전문세무사#생애최초취득세감면#생애최초취득세감면요건#부담부증여생애취초취득세감면#일산김포부처양천구취득세양도세상속세증여세전문세무사#부동산전문세무사#양도세전문세무사#생애최초취득세감면추징사유 태그수정