양도세 관련 부동산 매각 순서 및 시점 관련

주택양도 관련해서볼만한 질의회신이 몇가지 나와서 소개해드리려 합니다.​비조정지역당시 매매계약, 조정지역지정 후 취득한 주택원래 조정대상지역의 주택 취득시, 보유기간 중 거주기간 2년을 충족하여야만 비과세가 적용되는데요.비조정지역인 상태에서 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는경우종전규정을 적용하여 3년의 중복보유기간이 적용되고무주택세대가 매매계약을 체결한 경우에는 거주기간요건도 생기지 않습니다.​그런데 과연 무주택세대라는게 양도당시 세대원으로 판단하면 되는건지?아니면 계약일 당시에 세대원이 무주택이어야 되는건지?​1세대1주택 판단시점은 양도시점이므로 이 부분이 애매하게 느껴질 수 있는데관련된 질의회신이 나와서 확정되었네요.​ 계약일 당시 세대가 무주택 상태여야 합니다.다가구주택, 하나의 단위로 양도소득세법 시행령 제155조 제15항을 보면 아래와같은 내용이 적혀 있습니다.​⑮ 제154조제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. <개정 2012. 2. 2., 2015. 2. 3.>​3층이하의 원룸으로 이루어진 다가구 주택이 여기에 해당하는데요. ​하나의 매매단위로 양도하는 경우 부분이 매우 중요합니다.이전 질의회신들을 보아도 일부 지분만 가진 사람이 지분만을 양도했을때는 1세대1주택 비과세를 적용하지 않죠다가구주택은 하나의 단위로!(공동지분인경우에 한번에)한명에게 양도하여야 1세대1주택 단독주택으로 해당된다는 점!​꼭 기억해주세요.​그럼 다음글에서 또 뵈어요

1세대 1주택 양도세 비과세 양도세 판단시거주요건 관련 주요 예규★ 계약금 일부를 17.08.03 이후 납부하는 경우 거주요건 적용 여부(기획재정부 재산세제과-316, '20.4.6.)계약금 지급이란계약금을 완납한 경우를 말하는 것으로, 계약금의 일부를 '17.8.3 이후에 납부하는 경우에는 거주요건을 적용한다.★ 조정대상지역 공고 전 증여받은 분양권에 기해 취득한 주택의 비과세 거주요건 적용 여부 (기획재정부 조세법령운용과-988, '21.11.17.)무주택 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 증여받은 분양권에 기해 취득한 주택(취득 당시 조정대상지역에 소재함)을 양도시 소득세법 시행령 제 154조 제1항 제5호 적용대상이 아니므로2년 이상 거주해야 비과세를 적용한다.★ 조정대상지역 공고 이전 오피스텔 분양계약 시 비과세 거주요건 적용 여부(기획재정부 재산세제과-1312, '22.10.19.)무주택 세대가 조정대상지역 공고 이전에 오피스텔 분양계약하였으나, 해당 오피스텔이 조정대상지역 공고 이후에 완공되어 주거용으로 사용할 경우'22.10.19. 이후 양도분부터 비과세 거주요건을 적용한다.★ 조정대상지역 내 주택의 분양권 지분 1/2을 배우자에게 증여시 거주요건 적용 여부(기획재정부 재산세제과-858, '18.10.10.)'17.8.2 이전에 무주택 상태에서 조정대상지역 내 주택의 분양계약을 체결하고 계약금을 지급하였으나, '17.8.3 이후에 해당 분양권 지분 1/2을 배우자에게 증여한 경우1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용하지 않는다.★ 조특법99의2 적용주택을 보유한 상태에서 '17.8.2. 이전 계약한 주택의 거주요건 적용 여부 (서면-2018-법령해석재산-240, '18.5.3.)계약금 지급일 현재 조세특례제한법 제 99조의2[신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면] 적용대상 주택을 보유한 경우무주택세대로 보지 않아 거주요건을 적용한다.★ 지역주택조합의 조합원 지위를 조정대상지역 공고 전 승계취득시 1세대 1주택 비과세 거주요건 적용여부 (서면-2022-법규재산-3135, '22.12.21.)사업계획승인받은 지역주택조합의 조합원의 신규주택을 취득할 수 있는 권리를 조정대상지역 공고 이전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우1세대 1주택 비과세의 거주요건을 적용하지 않는다.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다 ​지역주택조합 관련 글입니다.​[ 제 목 ]지역주택조합의 조합원 지위가 ｢소득세법 시행령｣제155조제1항제2호의 ‘신규주택을 취득할 수 있는 권리’인지 여부[ 요 지 ]｢주택법｣제2조제11호가목에 따른 지역주택조합의 조합원의 지위는 같은 법 제15조에 따른 사업계획승인일 이후에 한하여 ｢소득세법 시행령｣제155조제1항제2호에 따른 신규주택을 취득할 수 있는 권리임[ 회 신 ]｢주택법｣제2조제11호가목에 따른 지역주택조합의 조합원의 지위는 같은 법 제15조에 따른 사업계획승인일 이후에 한하여 ｢소득세법 시행령｣제155조제1항제2호에 따른 신규주택을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 것입니다.[ 관련법령 ]

자금조달계획서 양식을 보면'③ 주식 · 채권 매각대금'이 있습니다. 이번 포스팅에서는'주식 · 채권 매각대금'과 관련하여 알아보며 많이 여쭈어보시는 사안에 대해 답변을 드리려 합니다.주식 등 투자자금으로 주택을 구입해도 문제가 없을까근로 또는 사업을 통해 벌어들인 소득은 본인에게 귀속되는 자금입니다. 이러한 소득을 개인의 투자성향에 따라 저축할 수도 있고, 투자를 할 수도 있습니다. 투자과정에서 주식이나 채권 등을 구입하고 매각했다면 이로 인하여 발생한 수익 역시 본인에게 귀속되는 자금입니다.따라서 주식 또는 채권 매각대금으로 주택을 구입한다고 하여도 문제가 없습니다.주식 또는 채권의 매각대금의 증빙은증권계좌 개설확인서, 주식거래내역서, 주식잔고증명서 등을 통해 진행합니다. 또한 자금조달계획서를 제출하는 시점에서 해당 자금이 이미 예금액으로 이체되어 있다면, 예금잔액증명서를 통해 증빙할 수 있습니다.주식 등 투자로 발생한 수익 역시 본인에게 귀속되는 자금이라고 말씀드렸듯이, 이렇게 발생한 수익 자체에는 대부분 문제가없습니다.주식 등 투자자금으로 주택을 구입하는 경우 문제가 되는 부분은 출처가'명확하지 않은 투자 원금'입니다.물론 부동산원 소명 등을 통해 주식 및 채권 매각대금에 대한 증빙서류가 모두 확인되어 문제없이 지나갈 수도 있는 것이지만, 최초 투자 원금에 대해 편법증여가 의심된다면 국세청 등 기관에 통보되어 자금출처조사가 발생될 수 있습니다.따라서, 주식 등 처분대금을 통해 주택을 구입하려 하는 경우, 최초에 어떻게 자금을 마련하였었는 지 거슬러 올라가 따져보며, 소명이 필요하다고 생각되는 경우 소명이 가능한 방안을 마련해두시는 것이 중요합니다. 가령 증여세 기한후신고를 진행하는 등 말입니다.해외주식의 경우 양도소득세도 생각하셔야 합니다.주식을 처분하여 계약금을 지급하였거나, 앞으로 있을 중도금 및 잔금 등을 지급하려는 경우 자금조달계획서에 해당 내역을 작성해야 합니다.국내 상장주식의 경우 대주주만 양도소득세를 내기에, 대부분은 해당사항이 없습니다. 다만 해외주식의 경우 연간 양도차익이 250만 원을 초과하는 경우 다음해 5월 중 양도소득세 신고 및 납부를 진행해야 합니다.자금이 딱 맞아 떨어지는 경우가 아니라면 해외주식 양도소득세까지 고려하여 세후금액을 기재할 필요까지는 없지만, 혹시나 수익이 커 양도소득세도 큰 상황이거나, 자금이 빠듯하고 시기상 양도소득세 납부와 부동산 구입 시점이 겹치는 경우라면 자금조달계획 중 양도소득세도 함께 고려를 하시는 것이 좋습니다.세금 신고가 이루어질 경우 관련 기관에서 확인이 가능하기에, 개인이 운용할 수 있는 자금에서 납부할 세액을 차감하고 계산하는 것이 맞기 때문입니다.보통 부동산 처분대금을 자금으로 활용하는 경우 양도소득세 등을 차감한 세후금액을 기재하고 있으나, 주식의 경우는 세금을 납부하는 기간과 주택 대금을 지급하는 시점의 차이가 나는 경우가 많아 여기까지 고려하는 경우가 많지는 않습니다.다만 각자의 상황에 따라, 양도소득세를 고려한 자금조달계획이 필요할 수 있으니 이 부분도 고려를 해보시는 것이 좋습니다.배우자 명의 계좌를 통해 주식 투자를 진행한 경우배우자 1인의 명의로 생활비를 쓰거나, 주식 투자 등 자금을 운용하는 경우가 많습니다. 공동으로 생활하며 생계를 유지하기 위해 생활비를 합치는 것은 증여로 보기 어렵습니다.다만, 주택을 구입하기 위해 배우자 명의의 주식처분대금을 활용할 경우 증여로 추정될 수 있습니다.예를들어, 남편이 아내계좌로 주식 투자를 하기 위해 3년 간 1억 원을 아내에게 이체하였고, 금번에 주택을 구입하기 위해 아내 명의 주식을 처분하여 수익금과 함께 1억 5천만 원을 다시 이체받아 사용한다면 각각을 증여로 볼 수 있는 것입니다.법률혼 관계라면 10년 누계액 합산 6억 원까지는 각각 증여세가 발생되지 않기에 문제가 없을 수 있지만, 사실혼관계에서부터 투자를 1인 명의로 진행하였다거나, 금액이 커 6억 원을 초과하는 경우 등은 증여 문제가 발생될 수 있으니 주의하셔야 합니다.이미 거래가 이루어져 원상회복이 불가능한 상황이라면, 각자의 상황에 대해 검토 후 차용관계 구성 등을 통해 자금조달내역에서 세금부담이 발생하지 않고, 문제가 없을 수 있도록 구성할 수 있는 지 고려해볼 여지는 있습니다.다만 모든 사후적 조치는 확실한 해답이 되지 못하기에, 가장 좋은 방법은 생활비는 공동으로 활용하더라도애초부터 주식 및 부동산 등 투자활동은 본인 명의로 진행하는 것입니다.

안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.오늘은 토지수용 양도소득세 계산 시 적용되는 환산취득가액에 대해 알아보겠습니다.1. 토지수용 환산취득가액 (1) 개 념 (2) 내 용 1) 적용순서 2) 계산방식 3) 필요경비 개산공제1. 토지수용 환산취득가액(1) 개 념환산취득가액이란, 취득 당시 실제 취득가액을 알 수 없을 때, 보충적으로 사용하는 것으로, 세법에서 정한 방식에 따라 추정하여 계산한 취득가액을 의미합니다.매수 당시, 계약서를 잃어버리거나, 취득한 이후 시간이 너무 오래지나서 취득가액을 알 수 없는 경우에 아예 취득가액이 0원이 된다면, 양소득세가 과다하게 나오는 것을 방지하기 위한 것입니다.(2) 내 용1) 취득가액 적용순서양도소득세 계산 시 취득가액은다음의 순서에 따라 적용합니다.따라서, 환산취득가액은 가장 마지막 순서로 보충적으로 사용되는 것을 알 수 있습니다.(1) 실지거래가액 : 매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙으로 확인되는 실제 취득가격 (원칙)(2) 매매사례가액 : 취득일 전, 후 3개월 이내에 해당 재산과 유사한 자산의 매매 사례가 있는 경우 그 가격(3) 감정평가금액 : 취득일 전, 후 3개월 이내에 공신력 있는 감정평가기관으로부터 평가한 금액(4) 환산취득가액 : 위 방법으로도 취득가액을 알 수 없는 경우 적용하는 추정 가액2) 환산취득가 계산방식환산취득가액은 양도 시 기준시가와 취득 당시 기준시가의 비율을 현재 양도가액에 적용하여 도출합니다.양도가액x취득 당시 기준시가양도 당시 기준시가통상,시간이 지날수록 부동산 가치는 상승하므로 기준시가 또한 시간이 지날수록 상승하게 됩니다.따라서, 취득한 이후 오랜기간이 흘러서 양도하게 된다면, 취득 시 기준시가는 작을 것이고, 양도 시 기준시가는 그에 비해 클 것입니다.그렇게 되면, 환산취득가액은 자연스레 작게 도출됩니다.납세자들은 양도 시 기준시가를 줄이거나, 취득 시 기준시가를 올려서 환산취득가액을 유리하게 만들 수 있습니다만, 사실 상 취득 시 기준시가는 고정적인 숫자이기에 변동시킬 수 없습니다.그렇다면, 오늘의 주제인토지 수용된 경우로서 환산취득가액을 적용할 때는 어떻게 될까요?공익사업에 따른 토지수용은 토지수용하기로 한 날짜 이후 한참 지나서,실제 보상이 이루어지게 되어 양도소득세를 계산하게 되는시차가 발생됩니다.결국, 보상금 산정 시점보다 양도시기가 더 늦어지게 되어, 환산취득가액 계산 시, 양도 시 기준시가가 보상금 산정 시점보다 더 높아져서 납세자에게 불리하게 적용될 여지가 있습니다.따라서, 양도소득세법 집행기준에서는다음과 같이 납세자들의 권익을 보호하고 있습니다.양도소득세 집행기준 [99-164-12] 협의매수,수용되는 토지등의 기준시가개인이 소유하는 토지가 2009.2.4 이후 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의매수·수용및 그 밖의 법률에 따라수용되는 경우로서 양도당시의 기준시가보다 보상금액 산정의 기초가 되는 기준시가가 적은 경우에는 보상금액 산정의 기초가 되는 기준시가를 양도당시의 기준시가로 적용한다.토지수용될 때 적용할 환산취득가액은,한 가지를 유의하셔야 합니다.보상금액 산정 기초가 되는 기준시가vs양도 당시 기준시가보상금액 산정 기초가 되는 시점은 통상 사업인정고시일이 됩니다.따라서, 사업시행자가 발행해주는 수용확인서를 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.일례를 들어보면,2019년 6월 사업인정고시2024년 6월 보상금 수령(등기)이러한 경우로서, 일반적으로 시간이 지날수록 기준시가가 상승한다는걸 가정하였을 때,환산취득가액 적용할 양도 시 기준시가는 2019년 기준시가가 됩니다.양도 당시 기준시가 > 보상금 산정 기준일 기준시가양도 시 기준시가는 보상금 산정 기준일 기준시가일반적이지 않게, 오히려 양도 시 기준시가가 더 낮게 평가된다면 어떻게 될까요?이때는 납세자에게 유리하게, 원칙대로 양도 당시 기준시가를 사용하게 됩니다.결론적으로, 토지수용에서 환산취득가 적용 시,납세자에게 유리하게 적용된다는 것을 알고계시면 좋습니다.3) 필요경비 계산환산취득가액을 적용하는 경우, 실제 지출한 자본적 지출액(수리비 등)이나 양도비용(중개수수료, 세무사 수수료)등은 공제 받을 수 없습니다.대신,필요경비 개산공제를 적용하게 됩니다.필요경비 개산공제액 : 취득 당시 기준시가 x 공제율 (일반적으로 3%)오늘은 환산취득가액에 대해 전반적으로 살펴보고, 특히 토지수용에서 양도소득세 계산 시 적용되는 환산취득가액에 대해 자세하게 살펴보았습니다.토지수용은 감면 등과 더불어 취득가액 산정, 이의신청 이의재결, 행정소송 시 각각 수정신고하여야 한다는 점, 대토보상 관련 세무이슈 등 실제 실무를 보지 않으면 세무처리하기가 어렵습니다.토지수용 관련하여 양도소득세 감면 및 신고대리는 물론, 다양한 증여컨설팅을 통해최적의 절세안을 도출해드립니다.https://blog.naver.com/jang-sung/223807653658토지수용 양도소득세 감면율 총정리안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다. 오늘은 토지수용 양도소득세 감면율에 대해 알아보겠습니다....blog.naver.com친절한소통과 꼼꼼한검토가 가능한 세무회계 장성사업자 세무기장과 재산제세와 관련한최적의 절세안을 도출합니다.이상 세무회계 장성의 신세무사였습니다.감사합니다.