1주택 있는 부모님 세대에서 거주하면서 집 구매 시 세금 발생 항목문의드립니다.

호텔·모텔 종합소득세 신고, 지금 바로 점검하세요 호텔·모텔 종합소득세 신고를 앞두고 '나는 잘 준비하고 있는 걸까?' 불안하신 분들 많으시죠? 2025년 귀속 종합소득세 신고 기간은 2026년 5월 1일~6월 1일로, 지금 이 시점(2026년 5월 21일)이 마감을 코앞에 둔 중요한 때입니다. 숙박업 종합소득세 신고는 단순히 숫자를 입력하는 작업이 아니라, 빠진 항목이 없는지 사전에 꼼꼼히 점검하는 과정이 핵심입니다. 오늘은 호텔·모텔을 운영하시는 분들이 종합소득세 신고 전에 반드시 확인해야 할 체크포인트를 하나씩 짚어드릴게요. 신고 대상 확인과 사전 점검이 먼저입니다 신고 대상은 누구인가요? 숙박 서비스를 제공하고 일정 소득이 발생했다면, 사업자등록 여부와 관계없이 종합소득세 신고 대상이 될 수 있습니다. 개인이 소규모로 운영하는 모텔이든, 프랜차이즈 호텔이든 마찬가지입니다. 신고 전 반드시 확인할 5가지 아래 항목 중 하나라도 해당된다면 신고 자료부터 다시 정리하는 것이 좋습니다. 1. OTA(야놀자, 여기어때, 에어비앤비 등) 입금 정산액만 보고 매출을 계산한 경우2. 전화 예약·현장 결제·현금 거래를 별도로 정리하지 않은 경우3. 가족에게 인건비를 지급했는데 실제 이체 기록이 불분명한 경우4. 공과금, 카드 대금, 생활비가 한 계좌나 카드에서 함께 나간 경우5. 리모델링비나 가전 구매를 모두 당해 연도 비용으로 처리하려는 경우 초반 점검을 꼼꼼히 해두면 나중에 수정 신고나 가산세 부담을 크게 줄일 수 있습니다. OTA 수수료 처리와 매출 누락 점검이 핵심입니다 숙박업 종합소득세 신고에서 가장 많이 실수하는 부분이 바로 OTA 정산금과 실제 매출을 동일하게 보는 것입니다. 매출 기준을 올바르게 잡는 방법 OTA 플랫폼은 고객이 결제한 금액에서 수수료를 뺀 나머지를 숙박업주에게 정산해줍니다. 즉, 계좌에 입금된 금액은 이미 수수료가 차감된 금액이죠. 이 입금액만 매출로 잡으면 실제 매출보다 적게 신고하는 문제가 생깁니다. 올바른 순서는 다음과 같습니다. 1. 플랫폼별 월별 정산서를 통해 수수료 차감 전 고객 결제 금액을 확인합니다.2. OTA 수수료는 매출에서 빼는 것이 아니라비용 항목으로 별도 처리합니다.3. 전화 예약, 현장 결제, 대실 매출, 현금 거래가 빠지지 않았는지 추가로 확인합니다.4. 수수료 관련 세금계산서 또는 증빙자료를 반드시 확보합니다.5. 월별 정산 내역 합계가 실제 예약·결제 흐름과 일치하는지 최종 점검합니다. 확보해 두어야 할 자료 목록 1. 플랫폼별 월별 정산서2. 수수료 관련 세금계산서 또는 증빙자료3. 예약 내역과 실제 결제 내역4. 전화 예약·현장 결제·현금 거래 기록5. 계좌 입금 내역 필요경비·공제 항목, 이것만큼은 꼭 챙기세요 숙박업에서 자주 발생하는 비용 항목 청소비, 세탁비, 공과금, 임대료, 관리비, 광고비, 카드 수수료, 비품·소모품 구입비 등이 대표적입니다. 그런데 주의할 점은, 해당 항목이라고 해서 무조건 비용 처리가 되는 건 아닙니다. 실제 사업 운영을 위해 쓴 지출인지, 그리고 이를 확인할 수 있는 증빙자료(카드 내역, 세금계산서, 현금영수증 등)가 있는지를 함께 확인해야 합니다. 특히 주의해야 할 비용 2가지 가족 인건비: 가족에게 지급한 인건비는 이체 내역이나 지급 기록이 명확히 남아 있어야 비용으로 인정받을 수 있습니다. 주거 겸용 공과금: 주거 공간과 사업 공간을 함께 사용하는 경우, 공과금 전액을 사업 비용으로 처리하기 어렵습니다. 사업에 사용한 비율만큼 구분해서 적용해야 합니다. 놓치기 쉬운 공제 항목 비용 정리가 끝났다면 아래 공제 항목도 꼭 확인하세요. 1. 인적공제 (부양가족 여부 확인)2. 연금·보험 관련 공제3. 주택 관련 공제4. 신용카드·체크카드 사용액 관련 공제 다만 실제 적용 여부는 소득 구조, 지출 내역, 부양가족 여부 등에 따라 달라지므로 세무사와 함께 확인하는 것이 안전합니다. 자산 처리와 감가상각, 놓치면 손해입니다 숙박업은 시설 투자 비중이 큰 편이라 자산 처리 여부가 신고 결과에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 즉시 비용이 아닌 자산으로 구분될 수 있는 항목 1. 리모델링 비용2. 가전(TV, 냉장고 등) 구매 내역3. 가구 구매 내역4. 에어컨 구매 내역 금액이 크거나 사용 기간이 긴 항목은 당해 연도에 전액 비용 처리하는 것이 아니라, 감가상각을 통해 일정 기간에 나눠 반영해야 할 수 있습니다. 이를 모르고 전액 비용 처리했다가 나중에 세무조사에서 문제가 되는 경우도 있으니 반드시 점검하세요. 신고 직전 최종 체크리스트 마감이 코앞인 지금, 아래 항목들을 한 번 더 확인해보세요. 1. 매출을 실제 고객 결제 금액 기준으로 정리했는가2. OTA 수수료를 매출 차감이 아닌 비용 항목으로 구분했는가3. 정산서, 세금계산서, 카드 내역, 현금영수증 등 증빙을 확보했는가4. 전화 예약, 현장 결제, 대실, 현금 거래 누락이 없는가5. 가족 인건비 지급 기록과 이체 내역을 확인했는가6. 인적공제, 연금·보험, 주택 관련 공제 적용 가능성을 검토했는가7. 간이과세자·일반과세자 구분과 매입 부가세 반영 여부를 점검했는가8. 리모델링·가전·가구 구매를 자산으로 볼 여지가 없는지 확인했는가9. 사업용 카드와 개인 카드가 분리되어 있는가10. 생활비와 사업비가 섞여 비용 인정 범위가 제한될 가능성은 없는가 자주 묻는 질문 Q. OTA 정산금을 그대로 매출로 신고해도 되나요? A. 안 됩니다. OTA는 고객 결제 금액에서 수수료를 뺀 후 정산해줍니다. 따라서 입금된 정산금을 매출로 신고하면 실제 매출보다 적게 신고하는 오류가 생깁니다. 수수료 차감 전 고객 결제 금액을 기준으로 매출을 잡고, OTA 수수료는 별도 비용 항목으로 처리해야 합니다. Q. 사업자등록을 안 했는데도 종합소득세를 신고해야 하나요? A. 네, 그렇습니다. 사업자등록 여부와 관계없이 숙박 서비스를 제공하고 소득이 발생했다면 종합소득세 신고 대상이 될 수 있습니다. 미신고 시 가산세가 부과될 수 있으니 반드시 확인하세요. Q. 가족에게 인건비를 줬는데 비용으로 인정받을 수 있나요? A. 가능하지만 조건이 있습니다. 가족이 실제로 사업에 종사하고, 계좌 이체 등 지급 사실을 확인할 수 있는 기록이 있어야 합니다. 단순히 가족이라는 이유만으로는 인정받기 어렵습니다. Q. 에어컨이나 TV를 새로 샀는데 전액 비용 처리해도 되나요? A. 금액과 사용 기간에 따라 다릅니다. 금액이 크고 사용 기간이 긴 자산은 즉시 전액 비용 처리가 아니라 감가상각을 통해 여러 해에 걸쳐 나눠 반영해야 할 수 있습니다. 구매 금액과 항목을 세무사와 함께 확인해보시길 권합니다. Q. 간이과세자도 종합소득세를 신고해야 하나요? A. 네. 간이과세자는 부가가치세 계산 방식이 다를 뿐, 사업소득이 있다면 종합소득세 신고는 별도로 해야 합니다. 부가세와 종합소득세는 별개의 세금이므로 혼동하지 않도록 주의하세요. 김동영 세무사 주요 경력: 가업승계 컨설팅, 사내근로복지기금 컨설팅 다수 전문 분야: 병의원, 약국, 이커머스 법과 규정을 준수하면서 현실적이고 효율적인 해법을 제안합니다. --- 세금 문제, 어렵게 생각하지 마세요. 김동영 세무사가 처음부터 끝까지 친절하게 안내해드립니다. 📞 상담 전화: 02-3448-2301 💬 고객센터: 고객센터 바로가기 [클릭]

[다주택자취득세 1.66억원 환급사례] 취득세중과 적용에 대한 조세불복 인용 - 부동산전문세무사가 알려드리는 주택취득세 환급받는 방법양도세·증여세·취득세·상속세 등 부동산 관련세금을 전문으로 다루는 세무컨설팅 세로움입니다.이번 사례는다주택자 취득세 중과세율이 적용되어 2억원이 넘는 세금이 부과되었지만, 조세불복 중 하나인 조세 심판청구를 통해 기본 취득세율이 적용되는 것으로 인용되어약 1.6억원의 세금을 돌려받은 사례입니다.1. 조세불복이란'조세불복'이란 국세청 등 과세관청이 위법하거나 부당한 처분을 하여 내야하는 세금보다 과다한 세금으로 권리 또는 이익을 침해 받은 경우 납세자의 권익을 보호할 수 있는 제도입니다.쉽게 말해 양도소득세, 증여세, 상속세, 취득세, 종합소득세 등 모든 세금에 대해 적법하게 납부해야하는 세금보다 더 많이 국세청이 부과처분했거나, 법에 구체적으로 규정하고 있지 않은 사례에서 법적 취지 등을 고려해봤을 때 억울하다고 생각이 되는 경우납부한 세금을 돌려받거나 부과처분을 취소할 수 있는 제도입니다.조세는 국가권력이 국민에게 징수함으로써 강제성을 띄고 있습니다. 따라서 조세권이 남용됐을 때 국민의 재산권이 침해될 수 있으므로 과세관청이 처분이 부당한 경우 침해 받은 권리 및 이익을 구제하기 위해 조세불복제도가 규정되어 있는 것입니다.다주택자취득세, 주택취득세중과 등 기본 주택취득세(1~3%)와 비교하여 다주택자취득세중과(12%)는 최대 12배까지 증가하므로 부당하게 다주택자취득세가 적용되는 경우 반드시취득세환급을 목표로 경정청구, 조세불복 등을 활용해야할 것입니다.2. 처분개요조세심판원 인용 결정문 원본입니다. 조세심판청구서와 청구이유서를 작성하여 등기 또는 전자로 접수가 가능하며, 심판원의 최종 결정 후 위와 같은 결정문을 등기로 받게 됩니다.이번 취득세 조세심판 건은 억울하게 다주택자 중과세율이 적용된 사례로서조세심판을 통해 저희가 주장한 청구이유가 인용되었고, 최종적으로 납부한 세금 중'166,380,750원을 환급'받을 수 있었습니다.이번 건은 착수당시 관련 법 규정을 엄격해석 한다면 받아들여지기가 어려운 사례로 판단됐지만, 쟁점을 잘 파악하고 주장을 뒷받침 할 수 있는 자료와 근거를 잘 준비하여 다행히 조세심판원에서 인용결정을 받아 납세자분을 억울함에서 구제할 수 있었습니다.3. 사실관계구분사실관계1청구인은 조정대상지역 1세대 2주택자2신규주택 취득 전 당초 보유하던 주택 1채 매도3매도 후 조정대상지역 신규주택 취득4신규주택 취득 당시 1주택을 보유하고 있던청구인의 형제가 주민등록표상 동일한 주소로서 같은 세대로 인정됨5청구인은 해당 사실을 모르는 상황에서 일시적 2주택으로서 기본취득세율(1~3.5%)로 신고·납부6처분청은 지방세법에 따라 주민등록표상 동일한 주소의 형제를 같은 세대로 보아1세대 3주택으로서 다주택자 취득세 중과세율(13.4%)을 적용한 세액 부과7조세불복을 통하여 조세심판원으로부터 인용결정을 받아내어 추가로 부과된 약 1.6억원을 돌려받음(1) 청구인은 조정대상지역에 2주택을 보유하고 있던 1세대 2주택자로서 조정대상지역의 신규주택을 추가로 취득할 계획을 가지고 있었습니다.(2) 1세대 2주택자가 추가로 조정대상지역의 주택을 취득하는 경우 13.4%의 다주택자 취득세 중과세율이 적용됩니다.(3) 따라서 청구인은 신규주택을 취득하기 전 보유하고 있던 주택 중 1채를 매도하였습니다.(4) 1세대 1주택자로서 새롭게 조정대상지역의 주택을 취득하였고, 지방세법에서 규정하고 있는 일시적 2주택을 활용하여 기본취득세율(3.5%)를 신고·납부하였습니다.(5) 다만, 신규주택 취득 당시청구인의 형제가 청구인과 동일한 주소지로 되어 있었고, 청구인의 형제는 1주택자로서 청구인은 일시적 2주택의 대상이 될 수 없었습니다.(6) 이에 따라 과세관청은 청구인에게 일시적 2주택 적용을 부인하고1세대 3주택자로서 13.4%의 다주택자 취득세 중과세율을 적용하여 약 1.6억원의 세금을 추가로 부과하였습니다.4. 쟁점사항구분쟁점사항1지방세법에서 세대란주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족을 포함하는 것으로 규정하여 주택취득세 적용2취득세는 지방세로서 국세(양도소득세, 증여세, 상속세 등)와 비교하여실제 세대분리 여부보다는 법규정에 따른 판단을 우선하는 경향이 있음3청구인과 청구인의 형제는 비록 실제로 세대를 구성하고 있지는 않지만, 주민등록표상 주소를함께하고 있으며 지방세법에서 규정하고 있는 세대분리의 예외항목에 해당하지 않음(1) 지방세법시행령 제28조의3에서 세대란 「주민등록법」 제7조에 따른세대별 주민등록표에 함께 지재되어 있는 가족을 포함하는 것으로 규정하고 있습니다.(2) 취득세는 지방세에 해당하며, 지방세 유권해석과 심판례 등은 일반적으로실질보다는 법규정을 우선하는 해석 및 판결을 해오고 있습니다. 양도소득세와 같은 국세의 경우 주소가 같아도 실제 세대분리를 유지하고 있는 경우 실질에 따라 세대분리를 인정하는 해석 및 판결이 많은 것에 반해 지방세는 그렇지 않았습니다.(3) 또한 청구인은 예외적으로 세대분리를 인정하는 것으로 지방세법에서 규정하는 항목에도 해당하지 않는 상황이었습니다.[주택 취득세 세대분리를 인정하는 예외항목]•30세 미만의 자녀라도 주택 취득일 직전 12개월 동안 발생한 소득이 중위소득의 40% 이상이고, 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우•취득일 현재 65세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 합가한 경우•취학 또는 근무상의 형편 등으로 세대전원이 90일 이상 출국하는 경우로서 「주민등록법」 제10조의3 제1항에 따라 출국 후에 속할 거주지를 다른 가족의 주소로 신고한 경우•별도의 세대를 구성할 수 있는 사람이 주택을 취득한 날부터 60일 이내에 세대를 분리하기 위하여 그 취득한 주택으로 주소지를 이전하는 경우(4) 따라서 법규정에 따르면 청구인의 상황에서 청구인의 동생은 동일세대로 인정될 수 밖에 없으며, 일시적 2주택이 아닌 1세대 3주택자로서 다주택자 취득세 중과세율이 적용되는 것으로 해석될 수 밖에 없습니다.(5) 다만, 청구인과청구인의 형제는 주택을 취득하기 전 10년 이상의 기간동안 실제로 따로 거주하고 있었으며, 이번 사례는지방세법뿐만 아니라 ‘주민등록법’의 개정 연혁과 취지를 접목하여 세대분리를 인정받을 수 있었습니다. 그동안 다주택자 취득세 중과와 관련하여 유권해석 및 심판례 등이 대부분 형식주의를 취하고 있기 때문에 단순히 세법에 국한하여 주장하는 경우 인용될 가능성이 없을 것으로 판단하여 관련법을 함께 고려하여 주장하는 것으로 진행하였습니다.5. 취득세환급 - 취득세경정청구, 불복인용율을 높이기 위한 방법2022년 자료를 보면조세심판원의 인용율은'11.5%'에 그치고 있습니다. 최근 5년간 평균을 내더라도 10%대에 지나지 않습니다.납세자의 권익을 보호하기 위해 설립된 조세심판원이지만 실제로 그 인용율은 굉장히 낮습니다.낮은 인용율이 보여주는 것처럼 조세불복의 과정은 쉽지 않습니다.조세전문집단인 과세관청이 이미 관련된 규정을 충분히 검토하고 해석하여 부과처분을 내린 것이므로 과세관청에서 파악하지 못한 이슈들을 찾아내고 논리에 맞게 주장해야하기 때문입니다.따라서단순히 법규정만을 가지고 다투는 것이 아닌 다양한 불복사레를 진행하면서 충분한 법해석능력을 가지고 해당 세법 규정의 연혁과 제정목적 뿐만 아니라 해당 사례와 연관된 세법 이외의 관련법에 대해서도 지식을 가진 전문가와 진행해야 합니다.실무를 하면서 억울하게 세금이 과다하게 부과된 사례들을 많이 보고 있습니다. 비록 조세불복의 과정이 쉽지는 않지만,이번 사례처럼 법이 만들어진 취지를 해당 사실관계에 잘 접목하고 과세관청의 자의적 해석과 자유재량을 배제할 수 있는 논리적 근거를 잘 준비한다면 충분히 좋은 성과를 얻을 수 있을 것입니다.주택취득세에 대한 다주택자취득세(취득세 중과), 다주택자양도세(양도세 중과), 다주택자종부세(종부세 중과) 등기본세율 대비 많게는 10배이상 증가하는 중과세율이 적용되는 경우 세부담을 견디기는 쉽지 않을 것입니다. 가장 중요한 것은 부동산계약 전 매매계획을 수립하는 것이겠지만, 만약 사후에 예상치 못한 세금이 부과되는 경우 불복을 활용해볼 수 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크서면질의, 사전답변, 예규, 유권해석,집행기준, 기본통칙 등의 법적 구속력과 법원성https://blog.naver.com/highyes_tax/222888440401주택 취득세 자주 묻는 주요 질문 Q&A(취득세 중과, 세대의 기준, 일시적 2주택 등)https://blog.naver.com/highyes_tax/222544771098재개발·재건축 입주권 투자자가 알아야할 사업단계별 세금(취득세, 종부세, 양도세, 증여세)https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818

[양도,상속,증여]특수관계자(가족간) 부동산 저가양수도 · 고가양수도에 따른증여세, 양도세, 취득세 문제 총 정리안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.양도소득세, 증여세, 상속세, 취득세 등 재산분야 세금을 전문으로 하고 있는데요. 가족간 저가양수, 고가양도 등에 따른 증여세, 양도소득세, 취득세 문제를 살펴보겠습니다. 일반적으로 가족간에는 고가양수도보다 저가양수도를 많이 합니다. 주로 부모가 자금여력이 크지 않은 자녀에게 저가양도를 하는 경우가 많습니다.과거에 쓴 글이니 참고하셔도 됩니다. 내용은 모두 동일합니다.저가양수 · 고가양도에 따른 이익의 증여 및 저가양도에 따른 양도소득세 부당행위계산부인 문제저가양수 · 고가양도에 따른 이익의 증여 및 저가양도에 따른 양도소득세 부당행위계산부인 문제 안녕하세...blog.naver.com저가양수도일단,양도세에서 시가란 양도일 전후 3개월 이내의 유사매매사례가격, 감정가격 등을 의미합니다.가족간 거래시, 실무적으로는 감정평가를 최저로 받아 양도소득세와 취득세 부담을 줄이고, 저가매수하는 자의 자금부담도 줄이는 방식을 많이 하십니다.1. 증여세 (저가매수자)가족 등 특수관계자에게 부동산을 저가로 양수할 경우, 저가 양수한 자에게는 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 이때 증여이익은 아래와 같이 계산이 됩니다.시가 - 실제매수가격 - Min[시가 x 30%, 3억]시가를 10억, 대가를 6억이라고 가정할 경우, 증여이익은 아래와 같습니다.시가 10억 - 실제매수가격 6억 - Min[시가 10억 x 30%, 3억] = 증여이익 1억저가로 매수한 자는 1억을 증여받은 것으로 보아 증여세 신고를 하셔야 합니다. 직계존속으로부터 증여받을 경우에는 10년간 5천만원까지 공제가 됩니다. 만약, 부모님으로부터 저가로 매수한 경우라면 1억에서 5천만원 공제 후, 남은 5천만원의 10%인 500만원의 증여세를 납부하게 됩니다.저가매수로 인한 증여세 문제가 발생하지 않으려면 시가가 10억일 경우, 7억 이상의 대가를 지불하시면 됩니다.시가 10억 - 실제매수가격 7억 - Min[시가 10억 x 30%, 3억 ] = 증여이익 0원이를 정리하면 시가가 10억 이하라면 시가의 70% 이상 대가를 지불하시면 되며, 시가가 10억을 초과하면 시가와 대가의 차액이 3억 이하가 되는 대가를 지급하시면 됩니다.예를 들어 시가가 11억이라면 8억 이상의 대가를 지불하면 증여세 문제는 없습니다.시가 11억 - 실제매수가격 8억 - Min[시가 11억x30%, 3억] = 증여이익 0원2. 양도세 (저가양도자)저가양도한 입장에서 보자면 시가보다 부동산을 저렴하게 양도한 것입니다.세법에서는특수관계자에게 자산을 시가대비 저렴하게 양도했을 경우, 시가와 거래가격의 차액이 Min[3억,시가의 5%] 이상이라면 실제 거래가격을 부인하고 시가로 양도한 것으로 봅니다.이를 부당행위계산부인이라고 합니다.즉, 위의 경우, 시가 10억 짜리를 7억에 팔았다면 시가와의 거래가격의 차액은 3억이고, 이는 5천만원(3억과 시가의 5% 중 적은 금액)이상이므로 저가 양도자는 양도세 신고시 시가인 10억으로 신고하셔야 합니다. 만약, 실제거래가격으로 양도세 신고를 원하신다면 9.5억을 초과하는 대가를 받아야만 실제 거래가격으로 양도세 신고를 하실 수 있습니다.실무적으로는 저가 양수하는 가족의 자금부담이 적은 저가매매로 많이들 합니다. 시가로 양도세 신고를 하나, 95% 초과하여 대가로 거래하여 실거래가로 양도세 신고를 하나 양도세 차이는 그리 크지 않기 때문입니다. 또한,해당 주택이 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상이거나 양도차익이 적으면 저가양도로 하여 시가로 양도한 것으로 보더라도 세금부담이 적습니다.3. 취득세(저가매수자)취득세는 양도소득세 내용과 동일합니다. 즉, 특수관계자등으로부터 시가 10억인 주택을 7억에 주고 구매했더라도 10억 기준의 취득세를 납부합니다. 양도세와 동일하다고 보시면 됩니다.시가와 실제 거래가격의 차액이 Min[3억,시가의 5%] 이상이라면 실제 거래가격이 아닌 시가로 취득세를 납부합니다.배우자나 직계존비속간 주택을 구매할 경우 취득세에 대한 내용은 아래 포스팅을 참고하시면 됩니다.배우자 또는 직계존비속간의 주택 매매시 취득세(경우에 따라 증여취득세율 적용될 수 있음)배우자 또는 직계존비속간의 주택 매매시 취득세 (경우에 따라 증여취득세율 적용될 수 있음) 안녕하세요. ...blog.naver.com고가양수도실무적으로는 고가양수도를 하는 경우는 드뭅니다. 고가양수도보다 저가양수도 비율이 훨씬 높습니다.1. 증여세 (고가양도자)가족 등 특수관계자에게 부동산을 고가로 양도할 경우, 고가 양도한 자에게는 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 이때 증여이익은 아래와 같이 계산이 됩니다.실제양도가격 - 시가 - Min[시가x30%,3억]예를 들어 시가 10억인 주택을 14억에 팔 경우, 고가양도자의 증여이익은 아래와 같습니다.실제양도가격 14억 - 시가 10억 - Min[시가x30%,3억] = 증여이익 1억고가로 양도한 자는 1억을 증여받은 것으로 보아 증여세 신고를 하셔야 합니다. 직계존속으로부터 증여받을 경우에는 10년간 5천만원까지 공제가 됩니다. 만약, 부모님에게 고가로 양도한 것이라면 1억에서 5천만원 공제 후, 남은 5천만원의 10%인 500만원의 증여세를 납부하게 됩니다.고가양도로 인한 증여세 문제가 발생하지 않으려면 시가가 10억일 경우, 13억 이하의 대가를 받으셔야 합니다.2. 양도소득세(고가양도자)특수관계자에게 고가로 자산을 양도하고, 증여이익이 발생했다면 양도세 신고시 양도가격에서 증여이익을 차감해준 가격으로 양도세 신고를 하셔야 합니다.위 예시처럼 시가 10억인 주택을 14억에 팔았다면 증여이익은 1억입니다. 양도세 신고시 양도가격은 13억(양도가격 14억 - 증여이익 1억)으로 신고하셔야 합니다. 고가양도에 따른 증여이익이 없다면 실제 양도가격으로 양도소득세 신고를 하시면 됩니다.3. 취득세(고가양수자)고가로 양수한 자는 실제 고가로 양수한 금액으로 취득세를 납부합니다. 예를 들어 시가 10억인 주택을 14억에 구매했다면 14억 기준으로 취득세를 납부하는 것입니다.가족간 양도, 증여, 교환 등 세금상담 및 용역을 전문적으로 하고 있으니 도움이 필요하시면 부담없이 문의를 주셔도 됩니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 좋은 하루 보내세요!★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도] 주택 비과세(동거봉양합가 비과세)본문 기타 기능안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.오늘은 동거봉양합가와 관련하여 양도소득세, 취득세에 대해 알아보겠습니다.1. 개 념(1) 동거봉양합가1. 개 념(1) 동거봉양합가소득세법에서는 1세대 1주택자가 보유,거주요건을 모두 충족한 경우, 실거래가액 12억 초과하지 않는 부분에 한하여 양도소득세를 비과세 합니다.자녀가 장성하여 독립된 세대를 이루면서 주택을 보유하고 있을 때,부모님께서 연로하셔서 봉양을 목적으로 합가한 경우에는 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다.위와 같은 취지로, 부모님께서 만60세이하에 해당되더라도 암, 희귀성 질환 등중대한 질병이 발생하여 동거봉양이 불가피한 경우에도마찬가지로 비과세 혜택을 부여하고 있습니다.양도소득세에서 주택 비과세를 받기 위한 동거봉양합가 요건은 다음과 같습니다.양도소득세동거봉양합가구 분내 용비 고나 이만 60세 이상(직계존속)배우자의 직계존속 포함이며, 둘 중 한명이라도 만60세 이상에 해당되면 가능함판정시점세대 합가 당시양도일이 아닌, 합가 당시를 기준으로 판단양도시점합가한 날로부터 10년 이내 양도일시적 2주택 비과세 중첩적용 가능1세대가 주택을 여러채 보유할 때 불리한 것은 양도소득세뿐 아니라,취득세도 마찬가지입니다.취득세에서 유상취득, 무상취득에 대해다주택자에게는 최대 13.4%의 세율로 중과됩니다.15억 아파트를 구매한다면 취득세만 2억 1백만원을 일시납을 해야합니다.그런데, 동거봉양합가는 자녀들로하여금 효도 목적으로 봉양하는 것을 장려하기 위한 것이라고 생각됩니다. 따라서, 취득세도 마찬가지로 일정 요건을 갖추어 동거봉양합가한 세대에게는 부모세대와 각각 별도의 세대로 보아 취득세 중과가 되지 않는 혜택을 주고 있습니다.그 요건은 아래와 같습니다.취득세동거봉양합가구 분내 용비 고나 이만 65세 이상(직계존속)배우자의 직계존속 포함이며, 조부모도 가능판정시점주택을 취득한 날세대합가일이 아닌, 새로운 주택 취득시점임취득시점합가 후 취득해야하는 의무기간 없음신규주택 취득일 전부터 합가한 경우 포함양도소득세, 취득세에서 동거봉양합가와 관련된 규정을 살펴보았습니다.상속세에서도 비슷한 것으로동거주택상속공제가 있습니다. 이 또한, 요건이 상이하므로 상세하게 검토하여 의사결정하시기 바랍니다.아래에동거주택상속공제 및 동거봉양합가 비과세 절세사례 함께 공유드립니다.https://blog.naver.com/jang-sung/223563937779?trackingCode=blog_bloghome_searchlist[업무사례] 주택 양도소득세 비과세(일시적 2주택, 동거봉양합가 중첩적용)안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다. 오늘은 제가 직접 검토하고 진행한 업무사례를 소개하겠습니...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/jang-sung/222958349695?trackingCode=blog_bloghome_searchlist[상속] 동거주택 상속공제 (요건, 사례)안녕하세요? 신세무사입니다. 오늘은 상속공제 중 동거주택을 상속받았을 때 적용 가능한 동거주택 상속공...blog.naver.com

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.양도세에서 1세대는 매우 중요합니다.많이들 알고계시는 1주택 비과세는<1세대 1주택 비과세> 이며5월 9일부터 중과되는 양도세율도<1세대> 를 기준으로 주택 수를 파악하여중과가 진행되기 때문입니다.양도세에서<1세대> 를 어떻게 규정하고 있을지한번 확인해보도록 하겠습니다.<1세대> 란?1세대란주택을 양도한 자와 그 배우자가그들과 동일한 주소 또는 거소에서생계를 같이하는 가족을 의미합니다.양도세에서 중요한 포인트는1) 주택을 양도한 자와 배우자 SET 개념2) 동일한 주소 또는 거소에 존재3) 생계를 같이하는 <가족>입니다.이 세 조건을 모두 갖춘 경우1세대로 보는 것입니다.1세대로 보는 가족의 범위가족이란거주자그 배우자직계존비속직계존비속의 배우자형제자매를 말합니다.아래 그림을 보면 이해가 쉽습니다.<같이 살면 가족이 맞는 경우>직계존속의 배우자 (계부, 계모)직계비속의 배우자 (사위, 며느리)본인과 배우자의 형제자매 (아주버님, 시누이, 처형, 처남 등)<같이 살때 가족이 아닌 경우>형제자매의 배우자 (처남댁, 매형, 올케 등)이때 가족이 맞다면취학, 질병의요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로'일시' 퇴거한 자도 모두 포함합니다.배우자의 의미1세대 내에서 배우자란,법률상 배우자이거나법률상 이혼하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 말합니다.(절세를 위해 위장 이혼을 하던 시절이 있었습니다)애초에 혼인신고를 하지 않은 사실혼 관계는 배우자로 보지 않습니다.1세대의 요건을 충족하려면 원칙적으로 배우자가 있어야 합니다.그럼 배우자가 없는 미혼 자녀는 부모와 동일 세대로 보는걸까요?배우자가 없는 경우 다음 요건을 충족하면 부모와 별도세대가 인정됩니다.연령이 30세 이상인 경우배우자가 사망, 이혼한 경우기준중위소득을 12개월로 환산한 금액의 40% 이상의 소득이 있는 자로서 소유하고 있는 주택을 관리하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 30세 미만인 경우 (미성년자 제외) - 1,230만원 이상이 소득은 양도일 직전 12개월의 소득이기 때문에갓 취업한 30세 미만 자녀가 소득이 발생한 경우양도일 전 해당 소득금액을 충족하는지 상세 검토가 필요합니다.<1세대> 의 판정 시점1세대의 판정 시점은양도일 현재를 기준으로 합니다.만약 양도일 전에 동일세대를 구성한 가족이양도일 현재 세대 분리를 하여생계를 같이 하고 있지 않다면 별도세대를 인정받을 수 있습니다.여기서 중요한 건세대 분리+<생계 독립> 도 함께 해야 한다는 것입니다.자녀가 독립세대 요건을 갖추지 못했거나실제 생계를 같이 하고 있으면서서류로만 세대를 분리시킨 경우에는별도세대로 인정되지 않습니다.양도세는 늘 '실질'이 중요합니다.실질을 어떻게 입증하고 주장할지에 따라세금이 다르게 책정될 수 있습니다.생계를 같이 한다는 의미는?생계를 같이 한다는 것은일상생활에서 동일한 생활자금으로생활 (숙식 + 경제활동을 같이 함) 을 하고 있음을 의미합니다.동일한 주소에서 거주하고 있더라도생계를 달리 (서로 다른 생활자금으로 생활) 하고 있다면별도 세대로 인정받을 수 있습니다.다만, 이 경우 생계를 달리 한다는 점을적극적으로 입증해야 하며, 입증책임은 납세자에게 있기 때문에왠만하면 실질과 형식을 모두 잘 갖추고안전하게 진행하시는 것이 가장 좋습니다양도세는 ‘형식’이 아니라 ‘실질’로 판단됩니다.비과세 요건을 충족한 줄 알고 신고 후향후 5년 이내 청천벽력같은 추징금액이 나오는 경우는이 1세대 요건을 위반한 경우에서 많이 발생합니다.양도세에서 가장 중요한 부분은 '리스크 관리' 입니다.제가 세무사로서 느끼는 가장 큰 보람은누군가에게 새로운 길과 방법을 안내하는 순간입니다.관련해서 문의 사항 있으시면언제든 아래 링크로 연락주세요.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.