주택 멸실 후 양도시 장기보유특별공제 적용 여부

주택 멸실후 사업용 토지로 인정된다면 (나대지 기간이 2년은 넘었지만 보유기간 중 60%사용하면 무주택자 일경우 사업용 토지로 인정 받음)나대지로 매매시 장기보유공제 기존 주택 양도하는 것과 마찬가지로 80% 장기보유공제를 받을수 있는지 궁금합니다 만약 신축후 2년 후에 매매해야 장기보유공제를 받을수 있다면 기존 주택의 보유기간 거주 기간 합산이 안되는 건지 알고 싶어요. 신축기준으로 새로 거주기간이 리셋되는 건가요? 매매대금이 12억 이상이면 비과세 적용은 불가 하다고 하는데 양도세에서 장기보유공제가 적용되는지 알려주세요.

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안녕하세요? 김현우세무회계 김현우 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 양도소득세는 주택과 토지를 별도로 구분하고 있습니다. 따라서 주택멸실 후 나대지 상태로 양도하시게 된다면 주택이 아닌 토지에 대한 양도소득세 적용을 받습니다. 즉, 30% 장기보유특별공제를 적용받으며 1세대 1주택용 비과세는 적용받으실 수 없습니다. 감사합니다.

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최종 직전거주주택보유주택 양도시 거주요건 적용여부양도, 서면-2023-법규재산-0426 [법규과-1841] , 2023.07.13[ 제 목 ]최종 직전거주주택보유주택 양도시 거주요건 적용여부[ 요 지 ]최종 직전거주주택보유주택 양도시 소득령§155⑳(1)의 거주주택에 대한 거주기간 요건을 고려하지 않고, 소득령§154①의 거주기간 요건을 고려함[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, 「기획재정부 재산세제과-1081, 2022.08.31.」을 참조하시기 바라며, B주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 C주택을 취득하고, C주택을 취득한 날부터 3년 이내에 B주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아「소득세법 시행령」제154조제1항을 적용하는 것입니다. 끝.□ 기획재정부 재산세제과-1081, 2022.08.31.「소득세법 시행령」 제155조제1항을 적용할 때 같은 영 제155조제20항제1호의 거주주택에 대한 거주기간 요건을 고려하지 않는 것입니다.〔사실관계〕○ 거주주택(A), 임대주택(B), 신규주택(C)을 순차로 취득한 후 거주주택(A)을 양도하여 1세대1주택 비과세를 적용받은 다음- 임대주택(B)과 신규주택(C)을 보유한 상태에서 임대주택(B)을 양도함에 따라 일시적 2주택 특례 적용 시 소득령§155⑳에 따른 거주주택의 거주요건 적용 여부1. 사실관계○ ’15.10.30. A주택 취득○ ’16.10.28. B주택 취득(’20.6.1.조정대상지역 지정)○ ’17.12.20. B주택 임대등록(단기)○ ’18.11.23. A주택 양도(거주주택 비과세 특례 적용)＊ 소득령§155⑳의 거주주택 특례규정 충족 전제○ ’20.1.6. C주택 취득(조정대상지역)○ ’21.12.20. B주택 임대등록 자동말소○ ’23.1.2. B주택＊양도＊ 취득일부터 양도일까지 거주한 이력 없음2. 질의내용○거주주택(A)과 임대주택(B)을 보유한 1세대가 거주주택(A)을 비과세로 양도하고 신규주택(C)을 취득한 후, 그 취득일부터 3년 이내 임대주택(B, 직전거주주택 보유주택)을 양도하는 경우로서- 소득령§155⑳ 후단의 직전거주주택 보유주택의 취득일 현재 비조정대상지역에 소재하거나 (구)소득령§154①(4)에 해당하는 임대주택이었던 경우 거주요건의 제한을 받지 않는지 여부3. 관련법령 및 관련 사례□소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택□소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것) 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조제1항제3호가목에서 대통령령으로 정하는 요건 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 조정대상지역 이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.□소득세법 시행령 (2019. 2. 12. 대통령령 제29523호로 개정된 것)제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조제1항제3호가목에서 대통령령으로 정하는 요건 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 조정대상지역 이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.□소득세법 시행령 (2023.2.28. 대통령령 제33267호로 개정된 것)제155조【1세대1주택의 특례)① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 종전의 주택 이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 신규 주택 이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.□소득세법 시행령 제155조(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것) 【1세대1주택의 특례】⑳ 제167조의3제1항제2호 가목부터 바목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 장기임대주택 이라 한다) 또는 제167조의3제1항제8호의2에 해당하는 주택(이하 장기가정어린이집 이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 거주주택 이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 직전거주주택 이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우에 한정한다. 이하 이 항에서 직전거주주택보유주택 이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

1세대 1주택자가 주택을 2년 보유 및 거주하고 양도하는 경우 양도가 12억원까지 양도소득세를 비과세 받는 것은 흔히들 알고 있는 규정이다. 하지만 2021년 양도분부터 보유기간의 계산이 달라진다. 2주택 이상을 보유한 1세대가 최종 1주택 외의 주택을 처분한 경우 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.예를 들어 10년 전에 A,B 주택 2채를 취득해 보유하고 있던 1세대가 지난해 4월1일A주택을 양도한 경우 작년까지는 B주택을 다음날 바로 양도하더라도 비과세를 적용했지만, 올해부터는 A주택을 양도한 날부터 다시 B주택을 2년 보유해야 비과세를 받을 수 있다.2021년 양도분부터 보유기간 계산이 달라진다. 2주택 이상을 보유한 1세대가 최종 1주택 외의 주택을 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. [사진 pxhere]또한 법문에 ‘양도’가 아닌 ‘처분’이라고 명시해 양도뿐만 아니라 증여, 용도변경 등의 다른 사유로 처분한 경우도 포함하는 것으로 개정하였다. 개정 전 규정을 적용하여 비과세로 생각하고 양도한다면 생각지 못한 수억원의 세금이 추징될 수 있으니 양도하기 전 꼼꼼한 검토가 필요하다.거주기간2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 보유기간뿐만 아니라 2년 거주기간도 채워야 비과세가 가능하다.만약 다른 주택을 처분한 세대로 개정 규정이 적용되는 경우 보유기간뿐만 아니라 거주기간 역시 다시 기산하게 되어 큰 부담이 된다.하지만 2017년 8월 2일 이전에 취득했거나 취득 당시 조정대상지역이 아니어서당초 취득일부터 2년 거주기간의 요건이 없던 주택은 개정 규정이 적용되더라도 2년 거주는 필요 없이 2년 보유만 추가로 하면 된다.처분의 개념① 양도, 증여, 용도변경소득세법 시행령 제154조 제5항에는 개정 규정이 적용되는 처분의 개념에 양도, 증여 및 용도변경을 포함하고 있다.② 멸실기존 주택을 멸실하는 경우에는 처분의 개념이 적용되지 않아 보유기간 및 거주기간을 다시 기산하지 않는다.③ 상속2주택 이상을 보유하는 소유자가 사망해 동일세대원이 아닌 별도세대원에게 상속되는 경우 기존 세대원이 보유하던 주택을 양도시에는 보유기간을 다시 기산하지 않는다.장기보유특별공제 적용소득세법시행령 제154조 제5항이 적용되어 최종 1주택이 된 날부터 2년 보유 및 거주를 하지 못하여 비과세가 적용되지 않는 경우라도 장기보유특별공제 표2(보유기간 4%, 거주기간 4%)를 적용받을 수 있다.장기보유특별공제를 적용하는 보유기간은 소득세법 제95조 제4항에 명시된 취득일부터 양도일까지이므로 최종 1주택이 된 날부터 다시 기산하지 않는다.입주권 및 분양권의 양도소득세법시행령 제154조 제5항은 1주택 외의 주택을 처분하는 경우로 명시하고 있지만, 입주권 및 분양권을 처분하는 경우에도 해당 규정이 적용된다.입주권의 경우 원조합원과 승계조합원 모두 입주권을 양도한 후 남은 최종 1주택을 양도하는 경우 보유기간을 입주권 양도일부터 다시 기산하며, 21년 1월 1일 이후 취득한 분양권 역시 분양권을 양도하고 1주택을 보유한 날부터 기산한다.개정 규정 적용의 예외2021년 1월 1일 현재 소득세법시행령 제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3의 규정이 적용되는 다주택자는 2021년 1월 1일 이후 비과세로 주택을 양도하더라도 남은 주택의 보유기간은 최초 취득일부터 기산한다.만약 2021년 1월 1일 현재 3주택자가 1채의 주택을 과세로 양도하고 남은 2채의 주택이 비과세규정이 적용되는 경우에는 2021년 11월 2일 이후 양도분부터 개정 규정이 적용되므로 유의해야 한다.이번 개정 규정에 대해 문제점이 계속해서 지적되어 왔다. 유권해석이 바뀌는 사례도 있고, 아직 명확한 해석이 없는 사례도 많이 있어 실무를 보는 세무사도 난색을 표하고 있다. 비과세 적용에 여부에 따라 세액차이가 크게 발생하므로 꼭 여러 명의 전문가와 상담을 통해 매매를 진행해야 한다.