토지 양도소득세 알고싶어요!

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.1. 단기보유 토지에 대한 양도소득세 중과세율 인상 ※ 22.1.1일 시행단기 보유 토지 양도시에도 주택, 입주권과 동일하게 높은 세율 적용(1년 미만 보유 토지) 현행 50 → 70%, (2년 미만 보유 토지) 현행 40 → 60%​​2. 개인 및 법인의 비사업용 토지에 대한 양도소득세 강화 ※ 22.1.1일 시행비사업용 토지를 양도하는 경우 기본세율에 가산되는 중과세율 인상 ( +10 → +20%) 하고 장기보유특별공제 적용 배제*현재 개인의 경우 비사업용 토지도 최대 30%의 장기보유특별공제 적용​​3. 택지개발 등 공익사업에 따른 토지 감면대상 축소 ※ 21.7.1일 이후 사업인정고시되는 공익사업에 따른 수용/협의매수에 적용​공익사업에 수용되는 경우 사업용토지로 간주하는 비사업용 토지 범위 강화사업인정고시일로부터 2년 이전 '5년 이전' 으로 요건 강화

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​비사업용 토지의 양도소득세율 및 장기보유특별공제​2016년 1월 1일 이후 양도붙부터는 지정지역 관계없이 기본세율에 10%를 가산하고 2017년 1월1일 이후 부터는 장기보유특별공제를 적용하였습니다. ​2018년 1월1일 이후 양도분부터는 지정지역에 소재한 비사업용 토지는 중과세율 (기본세율 +10%p) 에 10%를 더 가산하도록 구분하였습니다. (2020년 3월기준 고시된 지정지역은 아직 없음)​다만, 비사업용 토지를 2년 (1년) 미만 단기 보유하고 양도한 경우에는 40%(50%)의 단일세율과 비사업용 토지 세율(기본세율+10%p)을 비교하여 산출세액이 큰 것을 적용합니다. ​​비사업용 토지의 판단비사업용토지란 토지를 소유하는 기간 중 아래의 1) 기간 기준 동안 2)대상토지 기준에 해당하는 토지를 말합니다. ​​1) 기간 기준​소유기간 중 일정기간 비사업용으로 사용되는 토지를 말합니다. ​다만, 다음의 요건 중 하나를 충족하는 경우에는 비사업용 토지가 아닙니다.​▶ 소유기간이 5년 이상인 경우① 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업용으로 사용한 토지② 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업용으로 사용한 토지③ 소유기간 중 60% 이상을 사업용으로 사용한 토지​▶소유기간이 3년 이상 5년 미만인 경우 ① 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업용으로 사용한 토지② 양도일 직전 소유기간 중 3년 이상을 사업용으로 사용한 토지③ 소유기간 중 60% 이상을 사업용으로 사용한 토지​▶소유기간이 3년 미만인 경우① 양도일 직전 소유기간 중 2년 이상을 사업용으로 사용한 토지② 소유기간 중 60% 이상을 사업용으로 사용한 토지​▶소유기간이 2년 미만인 경우① 소유기간 중 60% 이상을 사업용으로 사용한 토지​2) 대상토지 기준​다음 중 하나에 해당되는 토지​▶ 농지- 재촌, 자경하지 아니하는 농지- 녹지지역과 개발제한구역을 제외한 도시지역 (광역시의 군, 시의 읍,면지역 제외)에 있는 농지. 다만, 농지법이나 그 밖의 법률에 의해 소유 가능한 농지는 제외​▶ 임야(아래는 제외)- 공익을 위하여 필요하거나 산림의 보호, 육성을 위하여 필요한 임야- 임야 소재지에 주민등록이 되어 있고 거주하는 자가 소유한 임야- 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 것으로 법령에서 열거한 임야​▶ 목장용지- 축산업을 경영하는 자의 소유로서 기준면적을 초과하거나 도시지역(녹지지역, 개발제한 구역 제외)에 있는 토지- 축산업을 경영하지 아니하는 자가 소유하는 토지​▶그 밖의 토지재산세 종합합산과세대상 토지로 건축물이 없는 나대지, 잡종지등의 토지​▶ 주택 부속토지주택 정착 면적의 5배 (도시지역 밖은 10배)를 초과하는 토지​▶ 별장 부속토지 (아래는 제외)- 지방자치법 제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍, 면에 소재- 건물의 연면적이 150㎡ 이내이고 부속토지의 면적이 660㎡ 이내 - 건물과 부속토지의 기준시가 2억 원 이하- 수도권지역, 도시지역, 지정지역, 토지거래허가 구역을 제외한 지역에 소재

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​​1세대 2주택 중과세율이 배제되는 경우 상대적으로 중요한 규정만 기재하였습니다. 자세한 내용 [소득세법시행령 167조의10]을 참조해주세요.▶1주택(A)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택(B)을 취득(건설하여 취득한 주택 포함) 함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 B주택 취득한 날부터 3년이내 A주택을 양도하는 경우 (경매, 공매, 재개발 등에 따른 소송등의 사유가 있는 경우에는 3년이 지나도 가능)​▶ 수도권 및 광역시·특별자치시 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택​▶ 주택의 양도 당시의 기준시가가 1억원 이하인 주택. 단, 다음의 지역에 소재하는 주택이 아닐 것「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정·고시된 지역.「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행구역​▶ 조정대상지역 지정일(공고가 있은 날) 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택​▶ 1세대의 구성원 중 일부가 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 인하여 다른 시·군으로 주거를 이전하기 위하여 1주택(학교, 직장, 요양 장소와 같은 시·군에 소재하는 주택 + 취득 당시 기준시가의 합계액이 3억원을 이하일 것)을 취득함으로써 1세대 2주택이 된 경우의 해당 주택(취득 후 1년 이상 거주하고 해당 사유가 해소된 날부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다) ​▶ 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각1개씩 소유하고 있는 경우, 수도권 밖에 소재하는 주택.​▶ 1주택을 소유하고 1세대를 구성하는 사람이 1주택을 소유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우의 해당 주택(세대를 합친 날부터 10년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)​▶1주택을 소유하는 사람이 1주택을 소유하는 다른 사람과 혼인함으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우의 해당 주택(혼인한 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)​▶주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 해당 소송결과로 취득한 주택(소송으로 인한 확정판결일부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)​▶ 상속받은 주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우로서 일시적2주택 요건을 모두 충족하는 일반주택

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 주제는 주택의 부수토지로 일반 단독주택의 경우 1세대 1주택 비과세에 중요하게 고려될 사항입니다. 특히 2022년 부터 개정이 적용되는 부분도 있어 같이 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,주택의 부속된 부수토지는지역에 따라 특정 배율만큼은 1주택 비과세와 함께 비과세 됩니다.1세대 1주택 비과세에 1주택과 함께 부속된 부수토지도 일정 규모만큼은 비과세가 됩니다. 일반적으로 일정 배율을 넘을려면 도시는 정원이 있는 고급주택이라 흔치 않으나, 오히려 시골에 있는 주택이 부수토지 규정으로 일부 비과세를 받지 못하는 경우가 있습니다.건물 정착면적에 일정 배율을 비과세 해주는데,① 도시지역 밖의 경우는 10배② 도시지역의 경우는 2021년까지는 5배이고, 2022년 양도분부터 수도권인 경우는 3배로 축소됩니다.정착면적이 20평인 경우, 도시지역 밖은 200평/수도권외 도시지역은 100평/수도권은 60평입니다.그리고 그 배율의 초과분은 비사업용 토지로 분류되어 과세됩니다.소득세법제89조(비과세 양도소득)① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로 발생하는 소득제154조(1세대1주택의 범위)⑦법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 “지역별로 대통령령으로 정하는 배율”이란 다음의 배율을 말한다.1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율가. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 호에서 “수도권”이라 한다) 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지:3배나. 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지: 5배다. 수도권 밖의 토지:5배2. 그 밖의 토지:10배부 칙 <대통령령 제30395호, 2020. 2. 11.>제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정규정은 각 호의 구분에 따른 날부터 시행한다.3. 제154조제7항제1호, 제160조제1항, 제167조의5제1호 및 제168조의12제1호의 개정규정: 2022년 1월 1일1세대 1주택이 주택만 양도하는 경우는 비과세되나,부수토지만 양도하는 경우는 과세됩니다.일반적이진 않으나, 상속으로 부모의 주택을 물려받는 경우 상속인 중 1명은 주택을 다른 1명은 부수토지를 받는씩으로 진행하는 경우가 있는데 나중에 처분할 때, 부수토지를 물려받은 사람은 양도시 1세대 1주택 비과세 대상이 아닙니다.양도, 재산세과-675 , 2009.11.09[ 제 목 ]주택과 부수토지를 각각 다른 세대원이 소유하는 경우 부수토지 비과세 여부[ 요 지 ]‘1세대 1주택 비과세’는 건물소유자를 기준으로 판단하는 것으로서, 주택과 그 부수토지를 각각 다른 세대가 보유하다가 양도하는 경우 부수토지는 동 규정이 적용되지 않는 것임[ 회 신 ]「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항에 따른 ‘1세대 1주택 비과세’는 건물소유자를 기준으로 판단하는 것으로서, 주택과 그 부수토지를 각각 다른 세대가 보유하다가 양도하는 경우 부수토지는 동 규정이 적용되지 않는 것입니다.소득세법 시행규칙제72조(1세대1주택의 특례)②영 제154조제1항을 적용할 때 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 영 제154조제1항 본문에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조제1항제3호가목에 따른1세대1주택에 부수되는 토지로 보지 아니한다.주택과 부수토지의취득시기가 다른 경우, 비과세를 위해서는 주의가 필요합니다.부수토지는 말 그대로 주택에 부속되는 토지입니다. 그리고 그 주택이 1세대 1주택 비과세에 해당할 때 함께 비과세가 되는 것이지 별도로 비과세 대상이 되는게 아닙니다.①토지를 취득 후에 주택을 취득: 일반적인 경우입니다. 당연히 주택을 2년 이상 보유했으면 토지도 2년이상 보유했을 것이므로 부수토지는 비과세 입니다.②주택을 취득 후 부수토지를 취득: 흔치 않으나, 주택만 증여받고 부수토지를 나중에 증여나 상속을 받는 경우에 해당 할 수 있는데 이 경우 주택은 2년 이상 보유했지만,토지의 보유기간이 2년이 안된다면 해당 부수토지는 비과세 되지 않습니다.취득시기 다른 경우, 부수토지의 장특공은 보다 큰 비율을 적용합니다.장기간 보유하고 있던 토지에 주택을 짓는 경우가 이에 해당하는데, 이 경우 1세대 1주택 고가주택에 해당하여 일부 양도세가 나오는 경우 장특공 공제가 적용됩니다.이 때, 부수토지에 적용되는 장특공이 토지 보유기간에 적용 비율(최대30%)되는 것인지, 1세대 1주택 보유기간에 적용되는 비율(최대80%)가 되는 것인지 의문이 있게되는데둘 중에 큰 것을 적용하도록 되어 있습니다.예를 들어, 15년 보유하던 토지에 주택을 지어 3년 보유/거주했다면 토지 적용시 30%비율과 1세대 1주택 적용시 24%인데 더 큰 30%를 적용한다는 것입니다.양도, 부동산거래관리과-696 , 2010.05.18[ 제 목 ]주택과 부수토지의 취득시기가 다른 1세대 1주택자의 부수토지의 장기보유특별공제 계산방법[ 요 지 ]주택보다 보유기간이 긴 1주택 부수토지의 장기보유특별공제는 그 부수토지의 보유기간에 따른 같은법 제95조제2항 표1의 공제율과 주택부수토지로서의 보유기간에 따른 표2에 의한 공제율 중 큰 공제율을 적용하여 계산하는 것임[ 회 신 ]거주자가「소득세법 시행령」제156조에 따른 고가주택(같은 법시행령제159조의2에서 정하는 1세대 1주택에 해당하는 경우에 한함) 및 그 부수토지를 양도하는 경우로서 주택보다 보유기간이 긴 1주택 부수토지의 장기보유특별공제는 그 부수토지의 보유기간에 따른 같은법제95조제2항 표1의 공제율과 주택부수토지로서의 보유기간에 따른 표2에 의한 공제율 중 큰 공제율을 적용하여 계산하는 것입니다.부수토지만을 보유한 경우,양도세는 주택수에 포함되지 않습니다.주택은 다른 세대가 보유하고, 본인 세대는 부수토지만 보유한 경우 양도세 1세대 1주택과 중과세 판단시에 주택수에 포함되지 않습니다.당연하다고 생각할 수 있겠으나,취득세와 재산세에서는 부수토지만 보유한 경우도 주택으로 보고 동일하게 종부세에서도 부수토지만 보유해도 주택수에 포함됩니다. 따라서 부수토지로 인해 취득세, 종부세가 중과될 수 있습니다. (종부세는 1세대 1주택자가 다른 부수토지를 보유한 경우만 예외 인정)취득세/종부세의 부수토지 관련 규정은 별도 포스팅으로 추후 살펴보겠습니다.양도, 부동산거래관리과-276 , 2012.05.16[ 제 목 ]양도당시 1주택과 1부수토지를 보유한 경우 비과세 해당여부[ 요 지 ]양도일 현재 1주택과 다른 주택의 부수토지를 보유한 경우 「소득세법 시행령」제154조제1항을 적용할 때 그 부수토지는 주택으로 보지 아니하는 것임[ 회 신 ]양도일 현재 1주택과 다른 주택의 부수토지를 보유한 경우 「소득세법 시행령」제154조제1항을 적용할 때 그 부수토지는 주택으로 보지 아니하는 것입니다.양도, 서면인터넷방문상담5팀-2794 , 2007.10.23[ 제 목 ]주택과 부수토지를 부부가 각각 소유한 경우 중과세율 적용시 주택수 판정[ 요 지 ]1세대 2주택으로 인한 양도소득세 증과세율 적용시 주택수의 계산은 당해 주택 또는 그 밖의 주택 양도일 현재 각 세대를 기준으로 판정하는 것이며, 주택과 그 부수 토지를 각각 별도세대가 보유하는 경우 또는 보유하다가 양도하는 경우 당해 주택의 소유자는 건물소유자를 기준으로 판단하는 것임.정리하면,1세대 1주택자가 보유한 5배/10배의 부수토지는 비과세됩니다. 22년 이후 양도분 부터는 수도권의 경우는 3배로 축소 개정됨에 주의해야 겠습니다. 배율 초과분은 비사업용 토지로 과세됩니다.부수토지만 양도하는 경우도 비과세가 안되고, 부수토지를 나중에 취득해 주택은 2년 이상 보유했으나 부수토지를 2년 보유하지 않은 경우 부수토지가 비과세 되지 않습니다. 그리고 부수토지를 장기 보유하다 주택을 취득한 경우 1세대 1주택 공제율과 토지 공제율 중 큰 쪽이 적용됩니다.그리고 부수토지만 보유한 경우, 양도세는 주택수에 포함되지 않으나 취득세와 종부세는 주택수에 포함되어 중과될 수 있으니 주의가 필요하겠습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

비사업용토지가 부득이하게 수용되는 경우,비사업용토지의 양도에 해당하는지 여부(중과세 해당 여부)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.비사업용토지를 양도할 경우, 일반세율이 적용되지 않고 일반세율+10%로 양도소득세가 중과됩니다. 부동산 투기방지 차원에서 비사업용토지 양도소득세를 중과한다는 취지인데요. 세율만 중과될 뿐 일반 부동산과 마찬가지로 보유기간에 따른 장기보유특별공제(보유기간 최소 3년부터 적용. 1년당 2% 적용, 최대 15년 30%한도)은 적용받을 수 있습니다.비사업용토지의 세법적 정의는 매우 복잡하지만 간단히 정의하면 다음과 같습니다. 일부 예외 규정은 있지만, 일반적인 경우 아래 중 어느 하나에 해당하지 않을 경우에는 비사업용토지에 해당한다고 보시면 됩니다.1) 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업에 사용2) 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업에 사용3) 보유기간중 100분의 60 이상을 사업에 사용만약, 비사업용토지(나대지 등)을 보유하고 있다가, 본인 의사와 관계 없이 해당 토지 공공사업에 따라 수용당하는 경우가 있을 수도 있습니다. 이럴 경우, 본인 의사와 달리 강제적으로 토지가 처분된 것이므로 중과세율을 적용하면 불합리할 수 있겠습니다.따라서 이러한 점을 방지하고자, 토지가 공공사업에 따라 강제수용을 당할 경우 일정 요건을 충족하면 비사업용토지로 보지 않아 양도소득세가 중과되지 않습니다. 또한, 토지가 공공사업에 따라 수용되는 경우, 양도세 감면도 적용받을 수 있습니다.양도, 사전-2018-법령해석재산-0131, 2018.08.13[요지]「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 수용되는 경우로서 토지의 취득일이 사업인정고시일부터 2년 이전인 경우에는 비사업용 토지에 해당하지 않는 것이며,「조세특례제한법」 제77조에 따른 감면을 적용받을 수 있는 것임[답변내용]토지가 도시계획사업부지로 지정되어 구「도시계획법」에 따라 실시계획인가 된 후 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 수용되는 경우로서 토지의 취득일이 사업인정고시일부터 2년 이전인 경우에는 「소득세법 시행령 」 제168의14제3항제3호에 따라 비사업용 토지에 해당하지 않는 것이며,「조세특례제한법」 제77조에 따른 감면을 적용받을 수 있는 것입니다.소득세법 시행령 제168조의14(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 토지의 판정기준 등)3.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지가. 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지나.취득일이사업인정고시일부터 5년 이전인 토지보유하고 있는 토지가 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 토지에 해당한다면, 토지가 수용당할 경우 양도소득세 감면을 적용받을 수 있습니다. 감면율은 다음과 같습니다.1) 현금으로 보상받을 경우 : 10%2) 보상채권으로 받는 경우 : 15%3) 만기 3년 이상 특약 채권에 해당하는 경우 : 30%4) 만기 5년 이상 특약 채권에 해당하는 경우 : 40%