05-25

토지(임야) 증여세 및 대출 감정평가 관련 (일반 증여 / 부담부 증여)

아버지가 소유하신 부동산 중 토지를 증여하고자 하는 계획에 있습니다. 토지 종류는 동산으로 '22년 개별공시지가 기준으로 약 4.61억원 정도 계산됩니다. (1) 증여세 산정 시 인근 토지 거래, 감정 이력이 없으면 개별공시지가로 증여세 산정되는 것으로 알고 있는데 맞는지요? (2) 증여세 납부 완료 후 담보 대출(3개월내) 실행 시 은행의 감정 평가가 기납부한 증여세에 영향을 줄 수 있는지요? (3) 증여 후 대출 / 대출 후 부담부증여 중 세액 부담액이 유리한 것은 어떤 것인지요?
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안녕하세요? 당신의 자산 코디네이터 이상웅 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 증여세 산정액 증여 평가액은 시가와 시가가 없는 경우에는 기준시가(공시지가)로 산정됩니다. (1) 시가 : 최근 유사물건의매매사례가, 감정평가액 (2) 기준시가 : 시가가 없는 경우로서 공시지가 시가가 없는 경우로서 기준시가로 평가하여 증여세를 신고하는 경우 과세관청에서 임의로 감정평가를 받아 추징하는 제도인 평가심의위원회를 유의해야 합니다. 해당 물건의 자세한 사실관계를 파악하여 평가심의위원회 리스크에 대하여 안내드리고 있습니다. https://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084 2. 은행 감정평가액 시가로 사용될 수 있는 금액은 증여일을 기준으로 전6개월, 후3개월 이내에 들어오는 유사매매가 또는 감정평가액입니다. 은행 대출 목적의 감정평가액을 증여세 산정의 기준이 되는 감정평가액으로 적용하는지에 대해서는 실무적으로 이슈가 있으므로 보수적으로 기간을 두고 대출을 받으시는 것을 추천드립니다. 3. 세액 비교 부담부증여시 채무승계부분에 대해서는 양도소득세가 발생하지만, 증여가액이 줄어드므로 증여세가 줄어들게 됩니다. 통상 부담부증여가 전체세액에서 유리하지만, 취득시기 및 토지의 비사업용토지 여부 등에 따라서 유불리가 달라질 수 있습니다. 취득시기, 취득당시 공시가 등의 자료가 부족하므로 상담을 통하여 자세한 세액비교 후 세금이 절세될 수 있는 최적 채무액 등 자세한 절세방안 안내드리고 있습니다. https://blog.naver.com/highyes_tax/222399442516
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