양도소득세 질의 (재개발주택 취득에관한)

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.소득세법상 특례 규정을 보면,왜 특례 규정이 생겼고 필요한지그 취지와 의도를 명확히 알 수 있습니다.1주택을 가진 자가 재개발 재건축 사업으로 인해조합원입주권으로 바뀌면서,이주를 하고 거주할 수 있는 집을 구해야 하는 시점이 옵니다.세법에서도 이 부분을 인정하여조합원입주권으로 바뀐 후에,새로 취득하여 거주하는 주택에 대해'대체주택' 이라 하여요건을 갖춘 대체주택인 경우1년만 거주하고 매도하더라도비과세 혜택을 주게 됩니다.오늘은 재개발, 재건축 사업 시행 기간 중1주택을 추가 취득하여 양도하는 경우가능한 비과세 규정을 살펴보도록 하겠습니다.사업시행기간 중 취득한 대체주택에 대한 비과세소득세법시행령 제156조의 2 5항조합원입주권 + 대체주택을 취득한 경우'대체주택' 양도시 (조합원입주권 양도 X)대체주택을 1주택 비과세로 보게 됩니다.아래 요건을 충족해야 하는데요.조합원입주권일 것대체주택 취득일현재 1주택을 소유하고 있을 것사업시행계획인가일 이후주택 완공일 이전까지 대체주택을 취득하여1년 이상 거주할 것신축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후3년 이내 대체주택을 양도할 것신축주택 완공 후 3년 이내 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것요건을 구체적으로 검토해보도록 하겠습니다.대상자 : 조합원대상자는 도시정비법 등에 의한 조합원이어야 합니다.재개발, 재건축이 포함되며 이뿐 아니라빈집 및 소규모주택 정비법에 따른자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 의조합원인 경우도 포함됩니다.대체주택 취득일 현재 1주택 소유할 것대체주택을 취득할 당시 1세대 1주택이어야 합니다.여기서 1주택은 조합원입주권을 의미합니다.이전에는 사업시행인가일 현재 1주택에 한하여 라는 규정이 있었으나,새로운 유권해석이 나오면서 (23년, 기획재정부재산-1270)대체주택 취득할 당시 1세대 1주택인 경우로 변경되었습니다.사업시행인가일 기준 2주택 이상자라 하더라도다른 주택을 처분하고,입주권 1주택만 남은 상태에서대체주택을 취득한다면 비과세가 가능하게 됩니다.대체주택 취득은 꼭 유상 매매만 해당되는 것은 아닙니다.증여는 물론, 상속으로 취득한 주택이사업시행기간 중 취득한 대체주택에 해당하게 됩니다.(기준-2025-법규재산-0071, 2025.06.12.)취득시기 : 사업시행인가일 이후대체주택은 사업시행인가일 이후에 1주택을 취득해야 합니다.일반적으로 사업시행인가 이후 (사업시행 단계)관리처분계획인가 가 되어 이주 등을 시작하게 됩니다.주택에서 조합원입주권으로 변경되는 시점은관리처분계획인가일이지만,대체주택을 취득해도 되는 시기는사업시행인가일 이후이기 때문에아직 관리처분이 되지 않았다 하더라도사업 시행 기간이 도달 한 경우대체주택을 취득할 수 있다는 취지를 가집니다.대체주택 거주 요건대체 취득한 주택에서 1년 이상 거주하여야 합니다.일반적 비과세와 달리2년 거주, 2년 보유 요건 등이 적용되지 않습니다.1년 이상 거주하게 되면 즉시 비과세 요건을 갖추게 됩니다.1년 이상 거주 요건이 만약 재건축 사업 기간 중이 아니라면 어떻게 될까요?재건축사업의 시행기간 동안 대체주택 (B) 에 거주하지 않고재건축 주택 (A) 이 완공된 후 대체주택 (B) 로 이사한 후 1년 거주한 경우해당 비과세를 적용받을 수 없게 됩니다.(서면-2024-부동산-4409, 2025.12.29.)또한 대체주택에 거주하지 않고 상생임대 요건을 갖춘 경우거주 의무를 면제해주게 될까요?대체주택에 직접 거주하지 않고 상생임대하는 경우비과세가 적용되지 않습니다.무조건 1년 거주 요건을 지켜야 합니다.(서면-2022-부동산-2813, 2023.01.25.)대체주택 양도 기한신축주택이 완공되기 전에 양도하거나,완공된 후 양도하는 경우3년 이내에 대체주택을 양도해야 합니다.완공 후 3년 이내 양도하는 경우에는,신축주택에 대한 거주요건이 붙습니다.3년 이내 세대 전원이 이사하여1년 이상을 계속하여 거주하여야 합니다.이와 관련된 궁금증이나, 혹은 컨설팅을 원하시는 경우에는연락주시면 상세히 응대해드리도록 하겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

[양도세]준공 후 미분양주택에 관한 공급계약을 통하여취득한 입주자로 선정된 지위의 분양권 해당 여부(해당하지 않음, 주택수에 포함하지 않음)서면-2024-법규재산-4051 [법규과-933]등록일자 : 2026.05.08.생산일자 : 2026.04.15.요지「소득세법」 제88조제10호에 따른 분양권은‘주택이 준공되기 전’「주택법」 등에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받을 수 있는 지위를 말함회신「소득세법」 제88조제10호에 따른 분양권은 ‘주택이 준공되기 전’ 「주택법」 등에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받을 수 있는 지위를 말하는 것으로, 위 서면질의의 경우와 같이 준공 이후 미분양 주택에 관한 공급계약을 체결한 경우에는 이에 해당하지 않는 것입니다. 끝.상세내용1. 사실관계○ ’21.2. A주택 취득○ ’21.10. B주택*공급계약 * ’20.7. 준공된 후 미분양 상태○ ’22.2. B주택 잔금청산○ A주택 양도 예정2. 질의요지○ 준공 이후에 미분양 주택에 관한 공급계약을 체결한 경우 「소득세법」 제88조제10호에 따른 분양권을 취득한 것으로 보는지3. 관련 법령□소득세법 제88조【정의】 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 7. 주택 이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.10. 분양권 이란「주택법」등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.□소득세법 시행령 제152조의4【주택의 범위】 법 제88조제7호 전단에서 대통령령으로 정하는 구조 란 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조를 말한다.□소득세법 시행령 제152조의5【분양권의 범위】 법 제88조제10호에서 「주택법」등 대통령령으로 정하는 법률 이란 다음 각 호의 법률을 말한다.1. 「건축물의 분양에 관한 법률」 2. 「공공주택 특별법」 3. 「도시개발법」 4. 「도시 및 주거환경정비법」 5. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 6. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 7. 「주택법」 8. 「택지개발촉진법」도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

주택재개발사업에 따른 관리처분계획이 변경된 경우조합원입주권의 취득시기(최초 인가일에 취득한 것으로 봄)사전-2020-법령해석재산-0612 [법령해석과-2715]등록일자 : 2020.08.26.생산일자 : 2020.08.26.요지주택재개발사업에 따른 관리처분계획의 인가에 따라 취득한 조합원입주권은 관리처분계획인가일에 취득한 것으로 보는 것임답변내용「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 “조합원입주권”)는 「소득세법」제94조제1항제2호가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하고,최초 관리처분계획인가가 무효 또는 취소되지 않은 상태에서 주택재개발 사업내용의 변경으로 관리처분계획이 (변경)인가된 경우 최초 관리처분계획인가일에 당해 조합원입주권을 취득한 것으로 보는 것입니다.질의요지○(질의1) 주택재개발 사업에 따른 최초 관리처분계획인가 후 관리처분계획변경인가 시 조합원입주권의 취득시기(최초 관리처분계획인가일 vs. 관리처분계획변경인가일)○(질의2) 조합원입주권의 취득일을 “관리처분계획변경인가일”로 볼 경우, 종전주택 양도가 1세대 1주택 비과세 적용대상인지 여부사실관계○ 신청인은 주택재개발정비사업지구 내 조합원임○ 20xx.x.x. 재개발대상 종전주택에 대한 최초 관리처분계획인가○ 20xx.x월 배우자 명의로 신규주택 취득 후 전입함○ 20xx.xx월 종전주택의 사업시행변경인가 * 주택재개발정비사업시행(변경)인가서상 변경내용 ･ 세대수, 재건축 연면적 증·감, 평형변경, 정비기반시설 등○ 20xx.x.x. 종전주택 양도○ 20xx.x.xx. 종전주택에 대한 관리처분계획변경인가★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

주택재개발사업에 따른 관리처분계획이 변경된 경우조합원입주권의 취득시기(최초 인가일에 취득한 것으로 봄)사전-2020-법령해석재산-0612 [법령해석과-2715]등록일자 : 2020.08.26.생산일자 : 2020.08.26.요지주택재개발사업에 따른 관리처분계획의 인가에 따라 취득한 조합원입주권은 관리처분계획인가일에 취득한 것으로 보는 것임답변내용「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 “조합원입주권”)는 「소득세법」제94조제1항제2호가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하고,최초 관리처분계획인가가 무효 또는 취소되지 않은 상태에서 주택재개발 사업내용의 변경으로 관리처분계획이 (변경)인가된 경우 최초 관리처분계획인가일에 당해 조합원입주권을 취득한 것으로 보는 것입니다.질의요지○(질의1) 주택재개발 사업에 따른 최초 관리처분계획인가 후 관리처분계획변경인가 시 조합원입주권의 취득시기(최초 관리처분계획인가일 vs. 관리처분계획변경인가일)○(질의2) 조합원입주권의 취득일을 “관리처분계획변경인가일”로 볼 경우, 종전주택 양도가 1세대 1주택 비과세 적용대상인지 여부사실관계○ 신청인은 주택재개발정비사업지구 내 조합원임○ 20xx.x.x. 재개발대상 종전주택에 대한 최초 관리처분계획인가○ 20xx.x월 배우자 명의로 신규주택 취득 후 전입함○ 20xx.xx월 종전주택의 사업시행변경인가 * 주택재개발정비사업시행(변경)인가서상 변경내용 ･ 세대수, 재건축 연면적 증·감, 평형변경, 정비기반시설 등○ 20xx.x.x. 종전주택 양도○ 20xx.x.xx. 종전주택에 대한 관리처분계획변경인가★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

임대주택이 재개발로 멸실되는 경우소득령 §155⑳의 특례 적용을 위한 거주주택 양도기한(임대주택 말소시까지 거주주택 비과세 가능)서면-2021-법규재산-6402 [법규과-976]등록일자 : 2022.03.30.생산일자 : 2022.03.28.요 지임대의무기간의 1/2 이상이 경과하지 않은 장기임대주택(이하 “해당주택”)이 재개발사업으로 멸실되어 소득령§155㉒(2)마목에 해당하는 경우로서 해당주택에 대한 시․군․구청의등록말소시까지 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑳에 따른1세대1주택 특례를 적용받을 수 있는 것임회 신귀 서면질의의 경우, 임대의무기간의 1/2 이상이 경과하지 않은 장기임대주택(이하 “해당주택”)이 재개발사업으로 멸실되어 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제22항제2호마목에 해당하는 경우로서 해당주택에 대한 시․군․구청의 등록말소 이전에 거주주택을 양도하는 경우, ｢같은 법 시행령｣ 제155조제20항에 따른 1세대1주택 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.1. 사실관계○ 거주주택 - 2017.08.**. □□시 △△구 소재 A조합원입주권 취득 - 2020.02.**. 주택 완공으로 전입하여 현재 거주 중 - 2022.02.**. 이후 양도 예정○ 장기임대주택 - 2018.09.**. 재개발사업이 추진 중인 □□시 ◎◎구 소재 B다세대주택 취득 및 임대개시 * 2018.08.**. 주택임대사업자등록(장기일반, 8년) - 2021.07.**. 임차인 이사(퇴거) * 관리처분계획인가로 2021.10월말까지 이주 중2. 질의내용○임대의무기간의 1/2 이상이 경과하지 않은 장기임대주택이 재개발사업으로 멸실되는 경우로서 임대주택에 대한 시․군․구청의 등록말소 전까지 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑳에 따른 거주주택 비과세 특례 적용이 가능한지 여부★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트