지주택 1개 + 분양권 1개 비과세 문의

재개발·재건축 1+1 입주권은 비교적 큰 종전의 부동산을 보유하고 있는 조합원들의 형평성 문제를 보완하여 원만한 사업을 위한 동의를 끌어내기 위한 제도이다.도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도정법’이라고 함)에 따른 재개발 및 재건축 사업의 조합원은 원칙적으로 하나의 입주권을 부여받는다. 다만, 도정법 제76조 제1항 제7호 다목에 따라 예외적으로 1+1 입주권을 부여할 수 있도록 규정하고 있다.재개발·재건축 1+1 입주권은 비교적 큰 부동산을 보유하고 있는 조합원의 형평성 문제를 보완해 사업 동의를 끌어내기 위한 제도다. 1+1 입주권은 프리미엄이 어느 정도 보장되는 물건을 같은 단지 내 2개 가질 수 있어 시세차익을 많이 누릴 수 있다. [사진 flickr]다목에 따르면 가격 또는 면적이 큰 종전 물건을 가지고 있는 조합원의 경우 2개의 입주권 즉, 1+1 입주권을 공급할 수 있다고 명시하고 있으므로 강행규정이 아닌 임의규정의 성격으로 무조건 1+1을 받을 수 있는 것이 아닌 조합의 재량에 따라 받을 수 있는 것이다.이때, 1+1 입주권 중 한 개의 물건은 주거전용면적이 60㎡ 이하로 제한되며 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전까지는 큰 평수의 물건만 양도할 수 있다.1+1 입주권의 장점1+1 입주권의 장점은 명확하다. 프리미엄이 어느 정도 보장되는 입주권 물건을 같은 단지 내에서 2개를 가질 수 있으므로 시세차익을 많이 누릴 수 있다는 것이 장점이다. 또한 조합원들에게 부여하는 무료 옵션 계약 등의 혜택을 모두 받을 수 있다.과거 몇 년 전만 해도 이런 1+1 입주권을 통하여 큰 시세차익을 온전히 누릴 수 있었다. 하지만 각종 세금규제가 생기면서 1+1 입주권이 오히려 불리한 경우들이 많이 발생하고 있다.같은 1+1 입주권이라고 하더라도 일부 조합원에겐 유리할 수 있고 일부 조합원에게는 큰 손해를 보게 할 수 있다. 따라, 현재 1+1 입주권을 고려 중이라면 분양신청 하기 전 본인의 상황에 맞게 구체적으로 검토해야 한다. [사진 piqsels]1+1 입주권의 단점① 양도소득세 중과세현행 소득세법에서는 일정 요건을 충족하는 2주택 이상을 보유하고 있는 다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제를 배제하며, 기본세율에 20%(3주택자 30%)를 가산한 중과세율을 적용하여 양도소득세를 부과하고 있다.입주권 역시 주택 수에 포함되므로 1+1 입주권을 보유한 다주택자가 다른 주택을 양도하는 경우 2주택 중과가 아닌 3주택 중과세율이 적용될 수 있다. 또한 1+1 입주권만 보유하고 있는 조합원이라고 하더라도 투기과열지구 내의 물건은 원칙적으로 신축아파트로 준공된 이후에 양도할 수 있어서 신축 이후 양도하는 주택은 2주택 중과를 받을 수밖에 없다.사실상 시세차익의 대부분을 양도소득세로 가져가게 되는 셈이다. 게다가 비교적 시세차익이 적은 작은 평수를 먼저 양도하여 중과세액을 줄이려고 하더라도 이전고시 후 3년을 보유해야 하니 종합부동산세도 부담이 된다.② 종합부동산세위에서 언급한 것처럼 60㎡ 이하의 작은 평수의 물건은 이전고시일로부터 3년간은 양도를 할 수 없으므로 양도소득세를 줄이기 위해서는 3년간 종합부동산세를 견뎌야 한다. 조정대상지역 내의 2주택 이상자는 종합부동산세 세율 역시 중과세율이 적용되는데 1주택자에 비하여 2배 이상의 종합부동산세를 부담하게 된다. 종합부동산세는 매년 내야 하는 세금이기 때문에 결코 만만히 볼 세액이 아니다.③ 대출 제한, 추가 분담금1+1 입주권을 신청한 조합원은 집단대출에 있어서 대출 제한이 있을 수 있다. 또한 1+1 입주권의 경우 물건이 2개인 만큼 추가 분담금이 더 발생하게 된다.따라서 초기에 투입되어야 하는 자금이 많아지므로 자금력의 부담이 커지게 된다. 또한 신축 이후에 누릴 수 있는 시세차익 역시 중과세율로 인하여 온전히 다 누릴 수 없으므로 늘어나는 부담금과 실제 받을 수 있는 금액을 구체적으로 비교해봐야 한다.④ 처분의 제한투기과열지구의 입주권은 원칙적으로 준공 전까지는 매매, 증여 등의 소유권 이전이 불가하다. 입주권으로 양도하는 경우 다주택자라고 하더라도 양도소득세 중과세율이 적용되지 않기 때문에 유리하지만 여의치 않은 상황이다.만약 전매제한의 예외 대상으로서 입주권 상태로 전매가 가능한 상황이라고 하더라도 1+1 입주권은 원칙적으로 2개의 입주권을 모두 소유권 이전 해야만 한다. 1개의 물건만 분리하여 매매나 증여할 수 없다. 이같이 1+1 입주권은 처리하기가 까다로우며 그만큼 매수자를 찾기도 쉽지 않다.1+1 입주권을 고려 중이라면1+1 입주권의 단점에 대해서 여러 가지를 서술하였지만, 장점이 너무나도 큰 물건임에는 틀림없다. 조합원마다 보유한 주택 수, 해당 물건의 상황, 이후 부동산 계획, 취득가격 등 여러 가지 상황에 따라서 유불리는 크게 차이가 난다. 같은 1+1 입주권이라고 하더라도 일부 조합원에겐 유리할 수 있고 일부 조합원에게는 오히려 큰 손해를 가지고 올 수 있다. 따라서 현재 1+1 입주권을 고려 중이라면 분양신청 하기 전 본인의 상황에 맞게 구체적으로 검토하여야 한다.

1주택과 1분양권(또는 1조합원입주권)을 보유한 경우 주택 양도소득세 비과세 요건(취득시점, 양도시점, 예외사항 등)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.2021.01.01 이후로 취득한 분양권도 양도소득세에서 주택수에 포함되기 때문에 분양권과 주택을 보유한 경우, 주택을 양도한다면 일반적으로 2주택자에 해당되어 양도소득세가 과세됩니다. 다만 일정 요건을 충족하면 주택을 비과세 받을 수 있습니다.1주택과 1분양권(또는 입주권)과 1주택을 보유할 경우, 주택 양도시 비과세를 받기 위해서는 아래의 1 혹은 2 요건을 충족해야 합니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우▶ 주택을 분양권(조합원입주권) 취득일로부터 3년 이내 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b.분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것다만, 1년 이상 지난후분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우도 있습니다.※ 1년 이상이 지난 후 분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우● 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간(부득이한 사유로 세대원 중 일부가 거주하지 못하는 경우 포함)이 5년 이상인 경우● 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 법률에 의하여 수용되는 경우● 1년이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우분양권(입주권)을 취득한 날로부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우에는 아래 요건을 모두 갖춘 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.종전에는 a요건이 없었으나 과세형평을 제고하기 위해 신설되었습니다.1주택 비과세를 받은 후, 아래 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고, 납부해야 합니다.▶주택을 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지나서 양도시 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득(2022년 개정사항. 22년 2월 15일 이후 취득하는 분양권, 입주권부터 적용)b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것

1주택과 1분양권(또는 1조합원입주권)을 보유한 경우 주택 양도소득세 비과세 요건 (취득시점, 양도시점, 예외사항 등)​안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다. ​2021.01.01 이후로 취득한 분양권도 양도소득세에서 주택수에 포함되기 때문에 분양권과 주택을 보유한 경우, 주택을 양도한다면 일반적으로 2주택자에 해당되어 양도소득세가 과세됩니다. 다만 일정 요건을 충족하면 주택을 비과세 받을 수 있습니다. 1분양권(또는 입주권)과 1주택을 보유할 경우, 1주택 양도시 비과세를 받기 위해서는 아래의 1 혹은 2 요건을 충족해야 합니다.​​​1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우▶ 주택을 조합원입주권 취득일로부터 3년 이내 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 조합원입주권 취득b. 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것​다만, 1년 이상 지난후 분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우도 있습니다.※ 1년 이상이 지난 후 분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우● 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간(부득이한 사유로 세대원 중 일부가 거주하지 못하는 경우 포함)이 5년 이상인 경우● 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 법률에 의하여 수용되는 경우● 1년이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우​​2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우분양권(입주권)을 취득한 날로부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우에는 아래 요건을 모두 갖춘 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.종전에는 a요건이 없었으나 과세형평을 제고하기 위해 신설되었습니다.1주택 비과세를 받은 후, 아래 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고, 납부해야 합니다.​▶주택을 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지나서 양도시 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득(2022년 개정사항)b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 2년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것​지금까지 분양권(조합원입주권)과 1주택을 보유할 경우 양도소득세 문제에 대해서 알아보았습니다. 복잡할 수 있는 규정이므로 해당 내용을 천천히 보시고 본인 상황에 적용되는지 파악해보심이 좋습니다.​실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.<세무회계 문> 문용현 세무사였습니다.

안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.2021.01.01 이후로 취득한 분양권도 양도소득세에서 주택수에 포함되기 때문에 분양권과 주택을 보유한 경우, 주택을 양도한다면 일반적으로 2주택자에 해당되어 양도소득세가 과세됩니다. 다만 일정 요건을 충족하면 주택을 비과세 받을 수 있습니다. 1분양권(또는 입주권)과 1주택을 보유할 경우, 1주택 양도시 비과세를 받기 위해서는 아래의 1 혹은 2 요건을 충족해야 합니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우▶ 주택을 분양권(조합원입주권) 취득일로부터 3년 이내 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b.분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것다만, 1년 이상 지난후분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우도 있습니다.※ 1년 이상이 지난 후 분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우● 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간(부득이한 사유로 세대원 중 일부가 거주하지 못하는 경우 포함)이 5년 이상인 경우● 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 법률에 의하여 수용되는 경우● 1년이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우분양권(입주권)을 취득한 날로부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우에는 아래 요건을 모두 갖춘 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.종전에는 a요건이 없었으나 과세형평을 제고하기 위해 신설되었습니다.1주택 비과세를 받은 후, 아래 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고, 납부해야 합니다.▶주택을 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지나서 양도시 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득(2022년 개정사항. 22년 2월 15일 이후 취득하는 분양권, 입주권부터 적용)b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것지금까지 분양권(조합원입주권)과 1주택을 보유할 경우 양도소득세 문제에 대해서 알아보았습니다. 복잡할 수 있는 규정이므로 해당 내용을 천천히 보시고 본인 상황에 적용되는지 파악해보심이 좋습니다.실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.<세무회계 문> 문용현 세무사였습니다.

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.1. (일반사항) 비조정대상지역에서의 '일시적2주택 비과세' 요건과 동일① 종전 주택 취득 후 1년 이상 경과 후 입주권/분양권 취득할 것② 2년 보유, 2년 거주(조정대상지역일 경우)할 것③ 입주권/분양권 취득 후 3년 이내에 종전주택 매도할 것​※ 분양권 취득일- 최초 당첨자의 경우: 당첨자 발표일- 분양권 전매취득의 경우: 잔금청산일​2. (특례조항) 입주권/분양권 취득 후 3년이 지나도 완공되지 않은 경우① 종전 주택 취득 후 1년 이상 경과 후 입주권/분양권 취득할 것② 2년 보유, 2년 거주(조정대상지역일 경우)할 것​※ 추가 조건- 완공 예정인 집에서 실거주 목적일 경우- 조합원입주권/분양권이 새로운 주택이 된 날로부터 2년 이내에 종전주택 매도- 새로운 주택이 완공된 후 2년 이내에 전 세대원 전입 후 1년 이상 계속 거주