1주택 1분양권에서 1주택 매도시 비과세 상담요청드립니다

질의자님께서 적용할 수 있는 비과세 특례는 두가지로 1번주택을 분양권 취득일부터 3년내 양도하는 경우와 3년 이후 양도하는 경우가 있습니다. 01. 1번 주택을 분양권 취득일부터 3년 내 양도하는 경우 아래의 요건을 충족한 후에 양도하시면 비과세받으실 수 있습니다. (1) 1번 주택 취득일부터 1년 이상 지난 후 2번 분양권을 취득할 것 (2) 2번 분양권 취득일부터 3년 내 양도할 것 (3) 1번 주택을 2년이상 보유할 것 질의자님은 (1)/(3)을 이미 충족하셨기 때문에 2번 분양권 취득일부터 3년 내 1번 주택을 양도하신다면 비과세를 받으실 수 있습니다. 02. 1번 주택을 2번 분양권 취득일부터 3년 이상 지난 뒤에 양도하는 경우 아래의 요건을 충족하셔야 비과세 받을 수 있습니다. (1) 2번 분양권 취득일부터 3년 이상 지났을 것 (2) 2번 분양권에 의한 완공주택의 완공일 전 ~ 완공일부터 2년 내 1번 주택을 양도할 것 (3) 2번 분양권에 의한 완공주택의 완공일부터 2년 내 완공주택에 세대전원이 1년이상 거주할 것 (4) 1번 주택을 2년 이상 보유할 것 즉 질의자님이 비과세 양도기한은 분양권에 의한 주택 완공일부터 2년 내에 해당하나, 분양권 취득일붜 3년이상 지난 후 양도하는 경우에는 완공일부터 2년내 1번 주택을 양도하셔야 하며 세대전원이 1년 이상 거주해야하는 요건이 추가되는 점을 유의하시면 됩니다.

개정전 규정을 보면 1세대 1주택자가 분양권을 취득하는 경우 ① 종전주택의 취득일부터 1년 이상 경과후 분양권을 취득하고 해당 분양권의 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 ② 분양권 취득일로부터 3년 경과 후 종전주택을 양도하는 경우로서 신규주택 완성후 2년 이내에 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주하고 신규주택 완성 전 또는 완성 후 2년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 종전주택의 양도는 비과세가 적용됩니다(소득세법시행령 제156조의 3 제2항 및 제3항). 현재 발표되어 있는 소득세법시행령 제156조의 3의 개정안에 의하면 ②의 경우 “종전주택의 취득후 1년 이상 경과후 분양권의 취득”을 요건으로 추가하여 시행일 이후 취득하는 분양권부터 적용되는 것으로 하고 있습니다. 따라서 개정안이 확정되어 개정안을 적용받는 경우 1주택자가 된 날부터 1년 이상 경과후 분양권을 취득하여야 비과세를 적용받을 수 있을 것입니다. (개정전)제156조의 3【주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례】 ② 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 같은 항 제1호, 제2호 가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다. ③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우로서 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우이고, 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 1. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것 2. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 소득세법시행령 제154조【1세대1주택의 범위】 ⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의 2 및 제156조의 2 및 제156조의 3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.

21.1.1. 이후 취득한 2개의 분양권이 주택으로 완성된 후 먼저 완성된 주택을 양도하는 경우 비과세 적용대상이 아니라는 예규가 있습니다. (서면-2021-법규재산-1891, 2022.10.6.) 1세대 1주택 비과세 규정에서는 분양권도 주택으로 보기 때문에 완공여부와 관계없이 A 주택을 매도할 때 비과세가 어려울 것으로 판단됩니다. 청주지역이라 일반과세로 적용되기 때문에 A 주택을 2년 6개월 실거주 후 양도하신다면 일반세율 적용받아서 진행하시는 것이 가장 큰 절세입니다. (2년 이내 양도시 높은 세율을 적용받습니다.) 또한 A 주택과 B 주택 중 양도차익이 적은 주택을 먼저 매도하신 후 양도차익이 큰 주택을 비과세로 매도하시길 바랍니다. 더 궁금하신 사항 있으시면 서가세무회계 / 010-4012-0152 로 연락주세요. 친절히 상담해드리도록 하겠습니다.

질문 1) B 분양권이 전매 계약금 지급일 당시 조정대상지역에 위치하지 않았기 때문에 B 주택 취득일로부터 3년 이내에 비과세 요건을 갖춘 A 주택을 양도하는 경우라면 일시적 2주택 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다. 질문 2) A 주택을 일시적 2주택으로 비과세 받는 경우로서 B 주택은 2년 이상 거주요건만 만족한다면 1세대 1주택 비과세를 받으실 수 있습니다. 이를 위해서는 A 주택을 먼저 비과세로 양도하여야 합니다. 감사합니다. 좋은 주말 되세요!

21년도 이전에 취득한 B분양권은 '양도세 기준' 주택수 산정시 제외가 됩니다. 따라서 B분양권 주택을 취득하기 전에 비과세 요건을 충족한 A주택을 양도할 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다. 따라서 A주택 양도 이후, B분양권만 보유하고 있다면 '양도세'에서는 무주택자에 해당하며, 실제로 B분양권을 주택으로 취득(잔금일 vs 등기일 중 빠른 날)할 때 1주택자가 되는 것입니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.