1주택자 추가 부동산 취등록세 질문입니다

1주택 주택임대사업자 미등록 가산세 적용 여부(공시가격 고시일 기준으로 판단)서면-2021-소득-8149 [소득세과-569]생산일자 : 2022.04.29.요 지부동산임대업에 있어서 사업개시일은 용역의 공급을 개시하는 날로 보는 것이고,기준시가 9억원 이하의 1주택을 소유한 주택임대사업자의 주택기준시가가 과세연도 중 주택가격 고시로 인해 9억원을 초과하게 된 경우 주택가격 고시일 이전 주택임대수입금액에 대하여는「소득세법」제81조의12 주택임대사업자 미등록 가산세를 적용하지 않는 것임회 신귀 질의의 경우, 부동산임대업에 있어서 사업개시일은 용역의 공급을 개시하는 날로 보는 것이고,기준시가 9억원 이하의 1주택을 소유한 주택임대사업자의 주택기준시가가 과세연도 중 주택가격 고시로 인해 9억원을 초과하게 된 경우 주택가격 고시일 이전 주택임대수입금액에 대하여는「소득세법」제81조의12 주택임대사업자 미등록 가산세를 적용하지 않는 것입니다.상세내용1. 사실관계○질의인은 1주택자로서 해당 주택(아파트, ’00년 공시가격 9억 이하)을 ’00.00.00.부터 월세로 임대를 주고 임대사업자등록 없이 본인은 타지에서 생활하고 있었으나 - ’00년 공시가격이 9억원을 초과하는 것으로 확인(’00.00.00.고시)되어 ’00.00.00. 주택임대사업자등록*을 함 * 주택임대사업자는 사업개시일로부터 20일 이내 사업자등록신청을 하지 않은 경우 사업개시일부터 등록신청일 직전일까지의 주택임대수입금액의 0.2%를 가산세로 납부하여야 함2. 질의내용○사업자등록을 하지 아니하고 기준시가 9억 이하의 1주택을 월세로 임대하는 자의 임대주택 기준시가가 임대 사업개시일 후, 공동주택공시가격 고시에 따라 9억원을 초과하게 된 경우, - 기준시가 고시 이전 기간 동안 임대수입금액에 대한 주택임대사업자 미등록 가산세 적용 여부와 사업개시일의 의미에 대하여 질의함★주요 경력- 약 73,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 67,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

공부상 건물이 주택일지라도 고시원 사업자등록후실제 영업을 하였다면 주택으로 볼 수 없어1세대1주택 비과세가 될 수 없음요 지공부상 건물이 주택일지라도 고시원 사업자등록후 실제 영업을 하여 사업용 건물로 사용하였다면 양도시 주택으로 볼 수 없어 1세대1주택 비과세가 될 수 없음판결내용판결 내용은 붙임과 같습니다.상세내용사 건2016구단5337 양도소득세부과처분취소원 고오AA피 고OO세무서장변 론 종 결국승판 결 선 고2016. 8. 19.주 문1. 원고의 청구를 기각한다.2. 소송비용은 원고가 부담한다.청 구 취 지피고가 2015. 9. 1. 원고에 대하여 한 2012년 귀속 양도소득세 부과처분을 취소한다.이 유1. 처분의 경위가. 원고는 2006. 12. 18. 서울 OO구 OO동 OOO 지상 다가구주택(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 취득하여 2012. 3. 16. 양도한 다음, 피고에게 이 사건 건물이 1세대 1주택에 해당함을 이유로 비과세로 양도소득세 예정신고를 하였다.나. 피고는 2015. 9. 1. 원고에게, 이 사건 건물이 고시원용도(기타건물)로 사용되어 주택으로 볼 수 없음을 이유로 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 부인하여 2012년 귀속 양도소득세 6,266,770원을 경정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).다. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2015. 11. 5. 국세청장에게 심사청구를 하였으나, 위 청구는 2016. 1. 22. 기각되었다.[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 4호증(가지번호 포함), 을 제4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지2. 이 사건 처분의 적법 여부가. 원고의 주장이 사건 건물은 공부상 다가구주택 용도로 등재되어 있고, 원고 역시 이 사건 건물 내 개개의 방을 원룸주택으로 임대하였으므로, 이 사건 건물은 주택에 해당한다고 볼 수 있으므로, 이에 반하는 이 사건 처분은 위법하다.나. 판단1) 건물이 구 소득세법(2014. 1. 1. 법률 제12169호로 개정되기 전의 것) 제89조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제154조 제1항에 정한 주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 한다(대법원 2005. 4. 28. 선고 2004두14960 판결, 대법원 2014. 3. 27. 선고2013두24945 판결 등 참조). 또한 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 엄격하게 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다(대법원 2001. 3. 15. 선고 2000두7131 전원합의체 판결 등 참조).2) 위 인정사실, 갑 제3호증, 을 제2, 3, 4호증(각 가지번호 포함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고는 지하 1층, 지상 3층으로 되어 있는 이 사건 건물을 취득한 이후 소위 고시원을 운영하기 위하여 2006.1.경 약 1억 7,000만 원의 비용을 들여 위 건물에 관하여 리모델링 공사를 시행한 점,② 위 리모델링 공사로 인하여 공부상과 같이 각 층마다 1가구가 거주할 수 있도록 되어 있던 내부구조가 여러 개의 방과 1개의 공동화장실 겸 세면실로 변경된 점, ③ 위 각 방은 한 평 남짓에 불과하여 책상과 침대 이외에 장기간 거주에 필요한 시설이나 설비 등이 특별히 확인되지 않는 점, ④ 이 사건 건물은 OO 학원가 인근에 위치하고 있는데, OO 학원가 인근의 여러 건물에서는 이 사건 건물에서의 경우와 마찬가지로 고시원 등이 성업 중인 점, ⑤ 원고는 2008. 1. 1. 이 사건 건물에서의 고시원 영업으로 사업자등록을 한 후 이 사건 건물을 양도한 2012년 1기분까지의 부가가치세를 신고하여 온 점, ⑥ 원고가 이 사건 건물을 매도할 당시 작성한 매매계약서의 특약사항에도 “등기부와 건축물대장상 다가구주택이나 현재 고시원 운영중임. 방 개수는 21개이며, 현재 20개 임대중임.”이라고 기재한 점 등을 종합하면, 이 사건 건물이 주택에 해당한다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다(한편 과거 실제 하나의 다가구주택을 소유한 자가 건물 전체를 한 사람에게 양도할 경우 다가구주택내의 구획별로각각의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없었던 불합리를 해결하기 위하여 2012. 2. 2.소득세법시행령이 개정되면서 제155조 제15항 단서 규정이 신설된 것이기 때문에, 이 사건 건물과 같이 용도 자체가 주택에 해당하지 않는 경우에 있어서는 원고 주장과는 달리 제155조 제15항 자체가 적용될 여지가 없다).4) 따라서 원고의 주장은 이유 없고, 이 사건 처분은 적법하다.3. 결론원고의 청구는 이유 없어 이를 기각한다.★주요 경력- 약 56,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 51,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

​안녕하세요. 세법과 부동산 전문가휘온세무회계 권유진세무사입니다 :)오늘은 올해부터 1세대 1주택자 재산세 부담 완화에 대해함께 알아보도록 하겠습니다.​​행정안전부(장관 전해철)는올해부터1세대 1주택자가 보유한 주택의 재산세율이 인하되어1주택 실수요자의 세부담이 완화된다고 밝혔습니다.​지난해 말 1세대 1주택자가 보유한 공시가격 6억 원 이하 주택의 재산세율 특례(세율 0.05%p 인하)가 신설된데 이어,​6월 29일,재산세율 특례 적용 대상을 공시가격 6억 원 이하에서9억 원 이하 주택으로 확대하는 내용의「지방세법」개정안이국회 본회의를 통과하였습니다.​세율인하 효과□’21년 기준전체 주택 1,877만 호 중 공시가격9억 원 이하주택은1,819만 호로 96.9%를 차지하고 있으며,이 중 1주택자가 보유한 1,087만 호(추정)가 세율 인하 혜택을 받을 것으로 보입니다.​​​□ 세율 인하로연간 5,124억 원(3년간약 1.54조 원)의세제지원 효과가 있을 것으로 예상되며, 1세대 1주택자가 받게 되는 재산세 인하 혜택은 다음과 같습니다.​○특례세율적용으로 공시가격1억 원 이하 주택은 재산세가 최대3만 원, 1~2.5억 원 이하는3~7.5만 원,2.5~5억 원 이하는7.5~15만 원, 5~9억 원 이하는15~27만 원이줄어듭니다.​- 인하율은최대 50%에서 최소 17.6%이며, 공시가격1억 원이하 주택의 인하율이 50%로 가장 큽니다.​○ 예를 들어, 지난해 공시가격이4억 9,700만 원에서올해 공시가격이 5억 9,200만 원으로 상승한 서울 소재 OO 아파트의 경우재산세 특례세율 적용 시재산세가 108.1만 원에서 91.7만 원으로 16.4만 원 줄어듭니다.​​○특례세율 적용으로 줄어드는 세액은 7월 초 발송되는 재산세 고지서를 통해서 상세히 확인할 수 있습니다.​​□ 한편,이번 세율 인하는3년(’21~’23년) 간 적용하되 주택시장 변동 상황, 지방재정 여건 등을 고려하여추후 재검토를 합니다.​1세대 1주택의 범위□ 세율 인하가 적용되는‘1세대 1주택’이란 재산세 과세기준일인6월 1일 기준으로세대별 주민등록표*에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된1세대가 주택을 1개 소유하는 경우를 말합니다.*「주민등록법」제7조에 따른 세대별 주민등록표를 말함​○ 이때,배우자와 미성년(만 19세 미만)미혼 자녀는 주소를 달리하더라도같은 세대로 보고,만 65세 이상 부모를 봉양하는 경우에는 합가를 하더라도독립 세대로 인정됩니다.​​□ 한편,사업용 등으로 주택을 보유한 경우 해당 주택은1주택 판단 시주택 수 산정에서 제외​됩니다.​○ 예컨대,주거 목적으로 1주택을 소유한 사람이가정 어린이집, 사원용 주택, 문화재 주택 등을 보유한 경우에도세율 인하 혜택을 받을 수 있다.​○ 이러한 주택 중문화재 주택, 기숙사, 가정 어린이집, 노인복지주택(임대형)은 지자체에서 과세자료 연계를 통해 보유 현황이 파악되어별도의 신청 없이도주택 수 산정에서 제외됩니다.​- 다만,나머지 주택은 지자체가 보유 현황을 관리하고 있지 않아 납세자가지자체에 신청을 할 경우 세율 인하 혜택을 받을 수 있습니다.​○주택 수 제외를신청하려는 납세자는‘주택 수 산정 제외 신청서’(「지방세법 시행규칙」별지 제58조의2 서식)를 작성하여해당 주택이 소재한 시장‧군수‧구청장에게 관련 제출하거나,​-위택스(www.wetax.go.kr)에 접속하여‘부가서비스’ → ‘재산세 주택 수 산정 제외 신청’화면에서 신청(신청기한 : ~10월 31일)할 수 있습니다.​재산세 부과 ‧ 납부​□ 재산세는 올해6월 1일 현재토지와 주택, 건축물, 선박, 항공기를 소유한 사람에게 부과됩니다.​○주택분 재산세의절반과 건축물‧선박‧항공기분재산세는7월에 부과되며,7월 16일부터 7월 31일까지가납부기간입니다.*세액이 20만원 이하인 경우는 7월에 전액 부과​○주택분 재산세의나머지 절반과 토지분 재산세는9월에 부과됩니다.​​□ 재산세 납부대상자는 다양한 납부수단을 이용하여 편리하고 손쉽게 재산세를 납부할 수 있습니다.​○위택스와스마트 위택스(모바일 앱)을 이용하면 언제 어디서나 전국 모든 지방자치단체의 지방세를 조회하고 납부할 수 있으며, 본인 통장이나 카드를 소지하고가까운 은행 CD/ATM 기기를 통해서도재산세를 납부할 수 있습니다.​○ 또한,본인 계좌나 신용카드를 이용한자동납부도 가능하고, 위택스에 접속하거나 관할 시·군·구청 세정부서를 방문하여 신청하면 자동납부 서비스를 이용할 수 있습니다.​​□전해철 행정안전부 장관은“1주택자 재산세율 인하를 공시가격 9억원 주택까지 확대 적용하는 것은 1주택 실수요자를 보다 두텁게 보호하기 위한 취지”이며, “이번 조치가1주택자의 재산세 부담 완화에 도움이 될것으로 기대한다”고 밝혔습니다.<출처 : 행정안전부>​<출처 : 행정안전부>재산세 특례세율 관련 주요 Q&A○ 주택분 재산세는과세기준일(6.1.)현재주택을 소유한 사람에게 과세하는데,​- 과세표준에 세율을 곱해 산정한산출세액과세부담상한을 적용한 세액을 비교하여적은 금액으로 부과･징수하게 됩니다.<출처 : 행정안전부>​○과세기준일(6.1.)현재세대별 주민등록표*에 함께 기재되어 있는 가족(동거인 제외)으로 구성된 1세대가 주택을 1개 소유하는 경우를 말합니다.*「주민등록법」제7조에 따른 세대별 주민등록표​​​○ 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함됩니다.​​​○ 재산세 특례세율 적용을 위한 주택 수 판단시 분양권이나 입주권을 포함한다는 별도의 규정을 두고 있지 않습니다.​​○주택의 공유지분을 소유한 경우​보유한 지분에 관계 없이 해당 주택이 주택 수에 포함됩니다.- 다만, 1개의 주택을 같은 세대 내에서 공동 소유하는 경우에는 1개의 주택을 소유한 것으로 봅니다.​​​○ 부부가공동 소유하는 주택은1주택으로 봅니다.​​​○ 납부기한이 경과하면즉시 3%의 가산금이 부과되고,세액이 30만원 이상인 경우매달 0.75%의 중가산금이 추가로 부과되므로납부기한이 경과하기 전에 납부하도록 주의해야 합니다.​​​오늘은 ’21년부터 1세대 1주택자 재산세 부담 완화에 대해 알아보았는데, ​많은 도움이 되셨으면좋겠습니다.​​이상으로 오늘의 휘온 포스팅은여기서 마치도록 하겠습니다.감사합니다 :)[휘온세무사 부동산세금 상담하기 click]

​부동산 보유기간이 오래된 경우 취등록세 납부영수증 등을 분실하는 경우가 많습니다. ​일반적으로는 취득연도의 지방세납부내역을 발급받으면 되지만 ​구청에도 관련 자료 가 남아있지 않는 경우가 있습니다. ​실제로 이런 경우 취등록세 반영을 포기하고 양도세 신고한 케이스를 많이 보았습니다. ​그러나 취등록세 증빙이 없어도 당시 법률에 따른 취등록세를 계산하여 양도세 취득가액에 포함할 수 있습니다. (실제 납부한 것을 전제로 함)​관련 근거는 다음과 같습니다. ​소득세법 기본통칙 97-0…3 【양도차익계산시 취득가액에 산입하는 필요경비의 범위】①취득세는 납부영수증이 없는 경우에도 양도소득금액계산시 필요경비로 공제한다. 다만,「지방세법」등에 의하여 취득세가 감면된 경우의 당해 세액은 공제하지 아니한다. (2011. 3. 21. 개정)②양도차익계산시 산입되는 취득가액에는 취득시 쟁송으로 인한 명도비용, 소송비용, 인지대 등 취득에 소요된 모든 비용을 포함한다. 이 경우 소송비용은「민사소송법」이 정하는 소송비용과 변호사의 보수 등 자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 일체의 경비를 말한다. (2011. 3. 21. 개정)③양도하는 토지 위에 나무재배를 위하여 소요된 비용 등은 필요경비로 산입하지 아니한다. (2011. 3. 21. 개정)양도, 서면인터넷방문상담4팀-3906 , 2006.11.30[제목] 취득세 및 등록세의 필요경비 산입여부​[요지] 취득세ㆍ등록세는 납부영수증이 없는 경우에도 기타 증빙서류 등에 의하여 납부한 금액이 확인되는 경우에는 필요경비로 공제되는 것임​[회신] 양도차익을 실지거래가액으로 계산하는 경우 취득세ㆍ등록세는 납부영수증이 없는 경우에도 기타 증빙서류 등에 의하여 납부한 금액이 확인되는 경우에는 필요경비로 공제되는 것이나, 취득세ㆍ등록세의 납부한 금액이 확인되지 아니하는 경우에는 필요경비로 공제되지 아니하는 것입니다.​ 1. 질의내용 요약○ 사실관계- 양도차익을 실지거래가액에 의하는 경우로서 (취득가액 90,000,000원, 검인계약금액 90,000,000원)-1995년 4월 취득하였으나 부대비용인 취득세 및 등록세 영수증과 검인계약서를 분실하여 지방세법에 의거 과세근거를 찾으려고 구청,시청, 등기소 등에 문의한 바 문서보존기간이 넘어 관련서류를 찾을 수가 없음○ 질의내용- 위 경우 쌍방매매계약서(사계약서)는 존재하므로 이 사계약서를 기준(1995년 지방세법근거)으로 역산하여 취득세 및 등록세의 공제가 가능한지 여부따라서 취득 당시 법률에 따라 취등록세를 계산 후 양도세 신고시 당시 법률 조문을 함께 제출하여 반영하시면 됩니다. 이 경우 법률 적용을 잘못하여 취등록세 계산 금액이 과다하게 된 경우 추후 가산세를 부담하게 될 수 있으니 ​세무대리인의 조언을 받으시기를 바랍니다. ​​

안녕하세요 :) 구름세무회계입니다.세금절세 및 안전한 세금신고는 선택이 아닌 필수입니다.오늘은 '종교단체'의 부동산 양도에 대해 글을 써보려고 합니다.교회 재정과 세무적인 부분에 도움이 되셨으면 합니다☺요즘 교회단체에 양도소득세 관련하여 고지서가 나오는 경우가 많이 발생하고 있습니다.고지서가 나오고, 대응하게되면 전문 세무사라도 손쓰지 못하는 안타까운 경우들도 많을 뿐더러 그 세액이 너무 커 교회 재정에 많은 피해를 입고있습니다.그래서 오늘은 '종교단체'는 양도소득세를 어떻게 신고해야하는가 그리고 절세하는 방법은 어떤 것인가 주의해야할 점이 있는가에 대해서 글을 써보겠습니다.종교단체의 종류(82, 89)'양도소득세를 어떻게 신고하냐', '절세 혜택을 받을 수 있냐'에 대한 대답을 하기전에 그 교회 고유번호증이 어떻게 구성이 되어있는가가 중요합니다.89번으로 고유번호증을 낸 경우에는 그 교회는 개인과 다를 바 없이 판단합니다. 고유번호증을 내실 때 89번의 경우 등록이 쉽기때문에 많은 목회자분들이 사용하기도 하는 방법입니다.82번으로 고유번호증을 낸 경우에는 그 교회는 법인으로 보는 법인아닌 단체로서, 개인이 아닌 법인으로 판단합니다. 고유번호증을 내실 때 89번에 비해 챙겨야 할 서류도 복잡하기에, 꺼려들 하시는 방법입니다.하지만! 저는 부동산 등을 가지고 있는 교회, 또는 가질 예정이 있는 교회는 '82'번으로 등록하시기를 추천드립니다.신고기간의 차이점89번의 경우 개인과 다를 바 없이 판단하므로, 부동산 등을 양도하였을 때 개인 양도소득세와 동일하게 2개월 이내에 양도소득세를 신고하여야 합니다.이 기간을 지키지 않을 시 무신고 가산세 20%와 납부 불성실 가산세가 발생합니다. 따라서 누락하신 경우 세무서에서 고지서가 나오기 전 신고하셔서 납부 불성실 가산세라도 줄이시는 것이 좋습니다.82번의 경우 법인으로 판단하기에, 다음 연도 3월까지 신고기간이 있습니다. 따라서 양도소득세를 준비할 수 있는 기간이 깁니다.다만! 89번과 동일하게 기간을 지키지 않을 시 무신고 가산세와 납부 불성실 가산세가 발생하니, 반드시 기간을 지켜 신고하셔야 합니다.신고방법의 차이점89번의 경우 챙겨주셔야 할 서류는 간단합니다.*매매계약서*취득계약서*취,등록세 영수증*등기비용 및 중개수수료 영수증등 챙겨주시면, 신고 가능합니다.82번의 경우 89번에 비해 챙겨주셔야 할 서류가 많습니다. 법인세로 신고하기에 통장내역이 추가적으로 들어갑니다. 또한 통장에서 나간 금액들을 소명하여야 하기에, 세무사와 의사소통을 계속적으로 하셔야합니다.*매매계약서*취득계약서*취,등록세 영수증*등기비용 및 중개수수료 영수증*매매대금 및 취득대금이 표시되어있는 통장 등 이체내역등 챙겨주시면, 신고 가능합니다.세금계산의 차이점'양도소득세를 어떻게 신고하냐', '절세 혜택을 받을 수 있냐'에 대한 대답을 하기 전에 그 교회 고유번호증이 어떻게 구성되어 있는가가 제일 중요합니다.간단하게 말하여, 89번으로 고유번호증을 내게되면 그 교회에 위에 설명했듯이 개인으로 보기에 '양도'를 하게 되면 개인이 양도한 것과 동일하게 많은 양도소득세를 내게 되며, 고유목적으로 사용했음에도 불구하고 비과세를 적용받지 못하는 경우가 대다수 입니다.????82번으로 고유번호증을 낸 경우에는 그 교회는 법인으로 보는 법인아닌 단체로서, '양도차익'을 법인세로 신고하게 됩니다.또한!! 고유목적사업에 사용함이 확실한 경우 고유목적준비금을 설정하여, '양도차익'의 절반을 준비금으로 설정하여 엄청난 절세가 가능합니다.개인양도세율과 법인세율 자체가 엄청난 차이가 있을뿐더러 고유목적준비금을 설정할 수 있기에 둘을 비교하면 엄청난 세금차이가 발생합니다.오늘은 '종교단체' 부동산 양도에 대해 글을 써보았습니다. 사실 '양도'관련해서는 개인이 진행하기 어려운 부분이 있습니다. 반드시! 세무사에 맡기셔서 문제 없이 절세하시기를 바랍니다.