(급)1가구2주택 양도소득세 관련 질문입니다!

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​오늘은 실무를 하면서 가장 많이 만나게 되는 기본적인 비과세인 일시적 1가구 2주택(소득세법 시행령 155조의 1항)에 대해서 알아보겠습니다.​이 간단한 조문 하나만 해도 엄청나게 많은 사례와 변수가 있습니다.​​■ 요건1. 종전주택 취득일로부터1년뒤에 신규주택 취득 + 신규주택 취득일로부터3(2,1)년내 양도(1) 2018.9.13 이전 취득분 : 3년 이내 종전주택 양도(2) 2018.9.14 ~ 2019.12.16 취득분 : 2년 이내 종전 주택 양도(3) 2019.12.17 이후 취득분 : 1년 이내 전입 + 1년 이내 종전주택 양도(다만, 기존 임차인의 임대차 기간이 1년 이상 남아 있다면 해당 임대차기간까지 종전주택의 양도시기 및 신규주택으로 전입시기가 2년을 한도로 연장됨)​2.양도일 현재양도물건을 포함하여2주택이면 된다.(취득당시 주택 수 무관)​3.​양도 후 1주택만 보유해야 된다.​​■ 일시적 1가구 2주택 비과세를 적용할때 양도시기를 놓치신 경우일시적 1가구 2주택 비과세를 적용할때 양도시기를 놓치신 경우 다음에 해당하는지를 잘 보시길 바랍니다.​(1) 종전주택과 신규주택 중 하나의 주택이 조정대상지역이 아닌 경우19.12.17 이후에 신규주택을 취득했다고 하더라도 신규주택 취득일 당시에 종전주택 또는 신규주택 둘 중 하나의 주택이 조정대상지역이 아니라면 신규주택을 취득한 날로부터 3년 내에 양도하면 됩니다.​따라서 지금 조정대상지역이더라도 신규주택 취득일 당시에 조정대상지역이 아니면 됩니다.​(2) 신규주택 취득일 당시 조정대상지역이더라도 계약일 당시에 조정대상지역이 아닌 경우→ 신규주택 취득일 당시에 종전주택이 조정대상지역이더라도 신규주택 계약일 당시에는 종전주택이 조정대상지역이 아니라면 신규주택을 취득한 날로부터 1년이 아닌 3년 내에 양도하시면 됩니다.​→ 신규주택 취득일 당시에 신규주택은 조정대상지역에 해당하였지만, 신규주택의 분양권 계약당시에 조정대상지역이 아니었다면 신규주택을 취득한 날로부터 1년이 아닌 3년 내에 양도하시면 됩니다.​​■ 입주권의 경우 일시적 1가구 2주택(소득령 155조 1항) 비과세 적용 여부원칙적으로 일시적 1가구 2주택 규정은 주택을 보유한 상황에서 주택을 새롭게 취득한 경우에 적용되는 규정입니다.​따라서 종전주택과 신규주택이 입주권으로 취득하거나 입주권 상태인 경우에는 해당 비과세가 적용되는지를 잘 보셔야합니다.​애초에 입주권으로 취득하셨다가 이를 모르고 주택으로 취득하신 것을 양도세 신고 이후에 깨닫고 추징당한 경우도 있습니다.​(1) 입주권으로 취득 한 주택을 신규주택으로 착각하고 양도하는 경우→ 위의 상황과 같이 입주권을 승계취득하여 준공되었을때를 신규주택으로 착각하여 양도하는 경우 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용되지 않습니다.​(2) 신규주택을 취득하고 신규주택이 입주권으로 변경된 경우→ 주택으로 취득한 신규주택이 입주권으로 전환된 경우라도 종전주택을 양도하면 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용 됩니다.​(3) 기존주택이 입주권으로 전환 후 완공되어 양도하는 경우→ 기존주택이 입주권으로 전환되었더라도 완공 후에 주택으로 양도하는 경우에는 1가구 2주택 비과세가 적용됩니다.​​■ 분양권의 경우분양권의 경우에는 21.1.1 이후에 취득한 분양권은 위의 입주권과 거의 유사하며, 21.1.1 이전에 취득한 분양권으로 취득한 주택은 조금 다릅니다.​→ 21.1.1 이전에 취득한 분양권의 경우 준공전까지는 주택수에 포함되지 않으므로 준공일에 주택을 새롭게 취득한 것으로 보아 일시적 2주택 비과세를 적용합니다.​​​이외에도 2년 보유기간 재산정, 다른 비과세 규정과의 중복문제, 거주요건 충족 여부 등 관련된 쟁점들은 너무나도 많습니다.​따라서 아는만큼 비과세를 만들 수도, 비과세가 안되는 것을 찾아낼 수도 있습니다.​주택은 너무 잦은 개정과 매일매일 쏟아지는 예규로 세무사들도 많이들 꺼려하는 대상입니다.반드시 진행하시기 전에 여러명의 전문가와 상의하고 진행하시길 바랍니다.

다세대주택을 신규주택 취득 후 다가구주택으로 용도변경하여양도 시 일시적 2주택 특례 적용 가능 여부★ 일시적 2주택 양도세 비과세 요건1) 종전주택 취득일로부터1년 이상 지난 후 신규주택 취득2) 신규주택 취득일로부터3년 이내 종전주택 양도3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것양도, 서면-2022-법규재산-1143 [법규과-2337] , 2023.09.11[ 제 목 ]다세대주택을 신규주택 취득 후 다가구주택으로 용도변경하여 양도 시 일시적 2주택 특례 적용 가능 여부[ 요 지 ]다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하는 경우로서 다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도하는 경우, 일시적2주택 특례 적용 가능함[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, 아래 ｢기획재정부 재산세제과-1054, 2023.09.05.｣를 참고하시기 바랍니다.○ 기획재정부 재산세제과-1054, 2023.09.05.【질의】다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구 주택으로 용도변경하는 경우로서 다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도 하는 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항에 따른 일시적2주택 특례 (이하 “쟁점특례”)를 적용받을 수 있는지 여부(제1안) 쟁점특례 적용 가능(제2안) 쟁점특례 적용 불가【회신】귀 청의 질의에 대하여 제1안이 타당합니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】1. 사실관계○2015.1월 甲은 다세대주택(A) 취득○2021.12월 甲은 아파트(B) 취득○2022.2월 다세대주택(A)을 다가구주택 1채로 용도변경○2024.3월 A주택 양도 예정2. 질의내용○다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하는 경우로서 다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도하는 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항에 따른 일시적2주택 특례(이하 “쟁점특례”)를 적용받을 수 있는지 여부

종전주택을 보유한 1세대가 다가구주택을 취득한 경우일시적 2주택 적용 여부★ 일시적2주택 양도세 비과세 요건 ★1. 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2. 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것서면-2023-부동산-2443 [부동산납세과-2632]요 지종전주택을 보유한 1세대가 다가구주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우로서, 소득령§155① 요건을 갖추어 종전주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용하는 것임회 신종전주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항 요건을 갖추어 종전주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다.이 경우 다가구주택을 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보는 것입니다.상세내용1. 사실관계’19.10.예정A주택취득양도’21.1.B주택(다가구)취득(신축)’19.10.A주택 취득(조정대상지역, 2년 이상 거주)’21. 1.기존 보유 토지 위에 B주택 신축*겸용주택으로 1층 상가, 2∼3층 주택(5호)주택부분의 연면적이 주택외부분의 연면적보다 큼예정A주택 양도2.질의내용○ 종전주택(A)을 보유한 1세대가 B토지 위에 건물을 신축하여 B주택(겸용주택, 다가구주택)을 취득한 경우 종전주택(A) 양도시 일시적 2주택 비과세 특례 적용이 가능한지3.관련사례○ 사전-2015-법령해석재산-0097, 2015.8.19.「소득세법시행령」제167조의3 제1항 제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택(거주주택)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조 제19항 각 호의 요건을 충족한 상태에서 해당 거주주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득한 경우로서 같은 조 제1항에 따른 일시적 2주택 요건을 충족하는 경우에는 1세대1주택 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.이 경우 다가구주택을 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)하는 경우에는 이를 단독주택으로 보는 것입니다.

다가구주택은 단독주택, 아파트와 같은 물건과 다르게 세법상 이슈가 많다. 세법에서 다가구주택은 건축법을 따른다고 정의해놓았다. 다가구주택은 하나의 주택으로 볼 수도 있고, 다세대주택으로 가구별로 하나의 주택으로 볼 수도 있다. 1세대 1주택 비과세를 받을 수도 있지만, 다주택자로서 양도소득세 중과세가 매겨질 수 있다. 사전에 제대로 검토하지 않은 채 1세대 1주택 비과세로 신고한다면 5년 뒤에 중과세율이 적용된 양도소득세와 70%에 육박하는 가산세가 합쳐진 고지서가 날아올 수도 있으니 유의해야 한다.다가구주택의 개념양도소득세에서 다가구주택은 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 것으로 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.다가구주택은 하나의 주택으로 볼 수도 있고, 다세대주택으로 가구별로 하나의 주택으로 볼 수도 있다. 1세대 1주택 비과세를 받을 수도 있지만, 다주택으로 양도소득세 중과세가 매겨질 수 있다. [사진 pixabay]▶주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하▶1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계(부설 주차장 면적 제외)가 660㎡ 이하▶19세대 이하가 거주건축물대장에서 다가구주택으로 기재되어 있더라도 실제 4개 층 이상을 주택으로 사용하거나, 불법 개조로 면적이 660㎡를 초과하게 된다면 다가구주택으로 인정받지 못하게 된다.다가구주택의 세법상 구분다가구주택에 해당하는 물건은 소득세법상 1개의 주택으로 볼 수도 있고, 여러 개의 주택을 보유한 것으로 볼 수도 있다.다가구주택이란 가구당 별개의 주택으로 보아 다주택자에 해당하지만 하나의 매매단위로 양도할 때는 한 개의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.양도소득세 추징사례Q. 하나의 매매단위로 양도한 것으로 보지 않는 경우?‘하나의 매매단위로 양도하는 경우’란 한 사람에게 양도하거나 한 사람으로부터 취득한 경우로 규정하고 있었으나, 세법 개정으로 2007년 2월 28일 이후 양도분부터 부부 등 여러 사람이 공동소유하는 다가구주택이더라도 하나의 매매단위로 양도한다면 양수인과 양도인이 1인인지 여부와 관계없이 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다.※유의사항양도자와 양수자가 1인이더라도 공동으로 다가구주택을 소유한 상태에서 공동소유자 중 1명의 지분만을 양도할 때는 하나의 매매단위로 양도하는 것에 해당하지 않아 다주택자 중과세율이 적용될 수 있으니 유의해야 한다.Q. 공부상 상가를 주택으로 사용하는 경우?지상 4층 건물이 건축물대장에 1층은 상가, 2~4층은 다가구주택으로 기재되어 있다고 하더라도 1층을 실제 주택으로 사용하거나 주택으로 임대주고 있다면 해당 건물 1~4층 모두 주택으로 사용하는 것으로 다가구주택이 아닌 다세대주택에 해당한다.따라서 공부와 실질이 다른 경우 실질에 따라 판단하기 때문에 공부만을 믿고 양도한다면 큰 낭패를 볼 수 있다.※유의사항임대인은 상가로 임대하기로 계약했더라도, 임대인 모르게 임차인이 전입 신고하고 주택으로 사용하고 있는 경우가 있다. 임대인이 이 사실을 모르고 다가구주택으로 양도하는 경우 양도세 추징을 당할 수 있으니 유의해야 한다.옥탑을 주택으로 사용하면서 건축면적의 8분의 1을 초과하면 주택의 층수에 포함된다. [사진 Wikimedia Commons]Q. 옥탑을 주택으로 사용하는 경우?건축물대장에 기재되어 있지 않은 옥탑을 주택으로 사용하고 있는 사례가 많다. 옥탑을 주택으로 사용하면서 건축면적의 8분의 1을 초과한다면 주택의 층수에 포함된다. 지상 3층과 주택으로 사용하고 있는 옥탑이 있다면 다세대주택에 해당해 다주택자 양도소득세 중과세율이 적용된다.절세방안용도변경주택으로 사용하는 층이 4개 층 이상이라면 일부 층을 상가 등으로 용도 변경한다면 다주택자 중과세 회피 및 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.멸실해당 다가구주택 외에 다른 주택이 있는 다주택자는 건물을 멸실해 토지만을 보유한 상태로 양도한다면 다주택자 중과세율이 아닌 일반 양도소득세율이 적용될 수 있다.건물 증여다가구주택 외에 다른 주택이 있는 다주택자의 경우 건물만을 별도 세대원에게 증여 후 양도한다면 토지로서 다주택자 중과세율이 아닌 일반 양도소득세율이 적용될 수 있다. 다만, 용도변경·멸실·증여 시점과 양도 시점에 따라 실질과세원칙에 의해 행위 자체가 부인될 수 있으니 전문가와 충분한 상의 후 진행하는 것을 추천한다.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다26년 1월 1일 공시지가는26년 3월 중순부터 열람이 가능하며4월 말일에 확정되어6월 1일 과세기준일을 기준으로재산세 및 종합부동산세의 과세 기준 금액이 됩니다.공시지가에 대한 자세한 내용은 아래 포스팅을 참고해주세요!2026년 공시지가 열람 시작, 이때만 가능한 절세 방법도 확인하세요오늘은 26년 1월 1일 공시지가가 달라짐에 따라올해 내야 하는 보유세가 어떻게 달라지는지구체적으로 계산한 사례를 보고 파악하도록 하겠습니다.2026년 공시지가 급상승지금 이 시기에는 26년 1월 1일 공시지가가확정된 것이 아니라 '열람'이 가능한 시기입니다.많은 분들이 확인을 하시고 계신데,보시고 대부분'공시지가가 너무 많이 올랐다'라는반응인 것 같습니다.일반적으로 공시지가는 시가의 60~70% 선을 지키고 있습니다.이를 '공시가율' 이라고 하는데,공시가율 자체는 매년 동결되고 있어서작년과 올해 모두 동일합니다.다만, 시가 X 공시가율이라면,25년에서 26년 사이에 대부분의 부동산 가격이 상승함으로써시가가 급격히 올라갔기 때문에공시지가도 함께 반등한 것입니다.제가 확인한 대부분의 조정지역 아파트들은기본 1억 ~ 3억 가량 상승되었답니다.일반적인 공시지가 상승 폭보다 훨씬 많이가격이 상승한 것을 알 수 있습니다.공시지가는 <부동산공시가격 알리미> 사이트에서 확인하세요!부동산공시가격 알리미주택 공시가격 열람 공동주택 (아파트,연립,다세대) 공동주택 공시가격 열람하기 + 의견제출 + 단독주택 (단독,다가구,다중주택) 표준주택 공시가격 열람하기 + 개별주택 공시가격 열람하기 + 의견제출 + 토지 공시지가 열람 표준지 공시지가 열람하기 + 개별지 공시지가 열람하기 + 의견제출 + 공지사항 자주묻는질문(FAQ) 바로가기 단독 2026년 1월 1일 기준 개별주택가격(안) 열람 및 의견제출 알림 2026-03-18 토지 2026년 1월 1일 기준 개별공시지가(안) 열람 및 의견제출 알림 2026-03-18 공동 2026년 1월...www.realtyprice.kr공시지가 급상승시 보유세 폭탄?!공시지가가 너무 많이 상승해서보유세 고민이 많으신 분들이 정말 많으신데요.반은 맞을 수 있고반은 틀릴 수 있습니다.내용을 자세히 살펴보도록 하겠습니다.1) 보유세 세법 개정이 아직 안되었습니다.현재로서는 재산세, 종합부동산세에 대한세법 개정이 이루어지지 않았습니다.양도세를 시작으로, 돌연 보유세에 대한급격한 인상 개정이 될 수 있는 가능성은 있으나현재 26년도 기준으로는 개정된 세법이 없습니다.따라서 25년도와 동일한 기준과 동일한 계산법으로보유세가 계산되고, 부과될 것입니다.2) 보유세에는 '상한제도'가 있습니다.보유세는<공시지가> 를 기준으로 세액을 계산하는 것이 맞지만재산세에는 과세표준상한제도, 세부담상한제도종부세에도 세부담상한제도가 있기 때문에공시지가가 급등한다 하더라도전년도 세액에서 일정 비율 이상 높아질 수가 없습니다.재산세의 경우 주택은 105%, 건물, 토지는 최대 130% 이내로상한 제도가 존재하며종부세는 150% 의 상한제도가 있습니다.(2026년 세법 기준)★ 재산세 계산 예시사례를 들어보도록 하겠습니다.25년 공시지가 : 5억원26년 공시지가 : 7억원주택의 공시지가가 2억이 올랐을 때어떤 효과가 있을까요?25년에 해당 주택을 매매한 경우와26년에 해당 주택을 매매한 경우로 나눠서 보겠습니다.(1세대 1주택 특례가 아닌 일반 공정시장가액비율로 적용했으니재산세 차이가 있을 수 있습니다. 계산식을 중점적으로 확인하시면 됩니다.)매수 시기25년 매수자26년 매수자재산세2025년 재산세2026년 재산세2026년 재산세공시지가500,000,000700,000,000700,000,000공정시장가액비율60%60%60%과세표준300,000,000420,000,000420,000,000과세표준상한액321,000,000재산세570,000654,0001,050,000도시지역분420,000449,400588,000지방교육세114,000130,800210,000총 납부액1,104,0001,234,2001,848,000과세표준상당액은직전 연도 해당 주택의 과세표준 상당액 + (해당 연도 과세표준 X 과세표준상한율)입니다.즉,전연도 과표 (3억) + 올해 과표 X 5% (21백만원) = 321,000,000원을최대 상한으로 보겠다는 의미입니다.원래는 4억 2천으로 해야 하는데 상한이 3억 2천이기 때문에세금이 줄어들 수 있습니다.그런데 반대로 26년 매수자는상한을 반영할 수 없습니다.전년도 해당 부동산에 대한 과세금액이 없기 때문입니다.그럼 오른 공시지가를 기준으로 전액 재산세를 납부하고내년부터 상한 제도의 혜택을 받을 수 있게 됩니다.언제 매수했냐에 따라총 납부액 차이가 클 수 있습니다.위의 사례의 경우 60만원이나 차이가 나게 됩니다.공시지가가 오르면 오를수록과세표준 상한 제도의 효과가 크다는걸 알 수 있습니다.특히 공시지가가 낮은 시절 매수하여장기 보유하고 계신 분들의 재산세는 더더욱 낮을 수 있겠죠.종합부동산세도세부담상한제도가 150% 존재하기 때문에전년도 세액에서 50% 이상 오를 순 없습니다.단순히 2배, 3배가 오르실까봐 걱정하시는 분들이 많은데현재 세법으로는 150% 상한이 유지되고 있습니다.다만 21년 - 22년 쯤 상한제도가다주택자, 법인 등은 300% 로변경된 적이 있는 점을 감안했을 때세법이 개정되는 경우 다주택자의 종부세 부담은급격히 증가할 수 있습니다.만약 내가 가지고 있는 주택이 공시지가가 급격히 올랐을 때1세대 1주택 기준 12억, (공동명의 18억)다주택 기준 9억원을 초과하지 않는다면종부세 는 걱정하지 않으셔도 되고위의 재산세 증가액에 대해서만 확인하시면 됩니다.공시지가 상승으로 위의 공제금액을 초과하여종합부동산세 고지서를 처음으로 받아 보시는 분도계실 수 있습니다.종부세가 공시지가 에 맞춰 잘 나온 것이 맞는지세액을 절감할 수 있는 다른 방법은 있는지다방면으로 사전적으로 검토하는 것이 좋습니다.올해 이정도 나왔다가 끝이 아니라매년 계속해서 증가한 금액으로 나올 수 있는가능성이 있기 때문입니다.★ 종합부동산세 계산 예시종부세도 공시지가 상승을 기준으로 확인해보도록 하겠습니다.1세대 1주택자로서,12억원의 공제금액 및 일반세율 적용을 기준으로 하겠습니다.25년 총 공시지가 합산액 : 1,500,000,000원 (15억)26년 총 공시지가 합산액 : 2,000,000,000원 (20억)매수 시기25년 매수자26년 매수자재산세2025년 종부세2026년 종부세2026년 종부세공시가격 합1,500,000,0002,000,000,0002,000,000,000공제가격1,200,000,0001,200,000,0001,200,000,000공정시장가액비율60%60%60%과세표준180,000,000480,000,000480,000,000종합부동산세900,0002,760,0002,760,000공제할 재산세액(생략)(생략)(생략)세부담상한 초과세액-1,410,000산출세액900,0001,350,0002,760,000총 납부액1,080,0001,368,0003,312,000세부담상한 초과세액은직전연도 총세액상당액 (재산세 + 종부세) X 세부담상한율 (150%)를 초과하는 세액으로 계산합니다.재산세, 공제 등을 생략했기 때문에같은 공시지가라도 실제 세액과는 다르게 됩니다.위의 계산 방식을 참고해서 이런 식으로 상한이적용된다는 내용을 확인해주시면 되세요.15억 -> 20억으로공시지가가 5억원 올랐을 때전년도 상한이 적용되었을 때와대략 2백만원 정도 차이가 납니다.재산세나 종부세의 계산 방식을 보면오래 보유하면 할수록 세 부담은 줄어들고신축을 분양받거나 새로 이사하여첫 보유세를 내시는 경우 부담이 클 수 있으니그 점 참고해주시면 되세요.오늘은 자세한 계산식을 통해재산세와 종부세를 확인해보았는데요.명확히 세법을 들여다보면,막연히 공포스럽게 느껴졌던 것 보다실제 부담은 덜 할 수도 있습니다.반대로 전혀 문제로 생각하지 않고 간과했던 부분이큰 부담으로 되는 경우도 많죠.그래서 세무사라는 직업이 있다고 저는 생각합니다.궁금하신 점 있으시면 언제든 연락주세요.간단한 세법 내용은 무료 상담 가능하며구체적인 유료 상담이 필요한 경우 자세히 안내드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.