07-28

아파트를 자녀에게 부담부 증여 또는 매도 시 세금문의

2010년 2억2천에 매입한 아파트(현시세 약4억원, 대출잔액7천) 에 살고있습니다. 2020년 11월 분양받은 아파트에 올해 말 입주를 앞두고 있습니다. 두곳 다 조정지역 입니다. 기존주택을 매각하여야 하는데. 매매가 않되어 1.전세를 (2억7천)놓은 후 자녀(30세)에게 전세금과 대출금을 포함하여 "부담부 증여"를 하면 어떤종류의 세금이 얼마나 부과되는지 문의드립니다. 2. 부담부증여와 자녀와 매매 (전세낀 갭투자)중 어떤게 나을런지 궁금합니다. 자녀는 30세이며 직장생활을 하고 있습니다.
3개의 전문가 답변
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답변
안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 해당 주택이 1세대 1주택 양도세 비과세 대상에 해당한다면 부담부증여보다 양도로 처분하는 것이 절세에 훨씬 효과적일 것입니다. 증여세 및 양도세 해당 주택이 1세대 1주택 비과세 대상일 경우, 시가대비 70%까지 저렴하게 양도하여도 비과세 받는데에는 아무런 문제가 없고, 저가로 취득한 자녀도 증여세가 과세되지 않습니다. 특수관계자로부터 시가보다 저렴하게 취득할 경우에는 증여세가 과세될수 있지만, 이에 해당하려면 시가와 실제거래가격의 차액이 Min[시가 x 30%, 3억]을 초과해야 합니다. 따라서 현재 시세가 4억일 경우, 자녀는 4억의 70%인 2.8억으로 주택을 취득하셔도 증여세 문제는 발생하지 않습니다. 따라서 위의 경우, 전세를 놓은 후 자녀에게 주택을 양도하는 것이 가장 효과적입니다. 취득세 자녀가 해당 주택을 취득할 당시, 별도세대에 해당하고 1주택 취득에 해당한다면 공시가격 x 1.1%(85제곱미터초과:1.3%)의 취득세를 납부하시면 됩니다. *보다 구체적인 상담을 원하실 경우, 전화상담을 신청해주셔도 됩니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요? 당신의 자산 코디네이터 이상웅 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 가족간 증여, 부담부증여, 매매, 교환등 컨설팅을 전문으로 하고 있습니다. 1. 부담부증여 기존 소유 아파트의 대출, 전세보증금 등의 채무가 있는 경우 채무를 승계하는 조건으로 증여를 받는 부담부증여입니다. 이때 발생되는 세금은 다음과 같습니다. (1) 양도세 채무승계부분의 양도차익에 대하여 양도소득세가 발생되며, 이때 취득가액은 전체취득가액 중 채무승계비율만큼 인정받습니다. 정확한 세액은 부모님의 취득시기 및 취득가액을 알아야 계산 가능합니다. 다만, 현재 1세대 1주택자인 경우 아파트의 시세가 12억원이 안되므로 부담부증여시 발생하는 양도세는 모두 비과세 적용되어 0원입니다. (2) 증여세 일반증여의 재산가액에 채무승계부분을 제외한 금액에 대하여 증여세가 부과됩니다. 아파트의 경우 시세 4억원을 기준으로 채무승계액 7천만원을 공제한 3.3억원을 증여로 보아, 직계비속에세 10년간 5천만원이 공제되어 총 2.8억원에 대한 증여세는 44,620,000원입니다. (3) 취득세 - 채무승계액 : 매매를 원인으로한 취득세로서 매수자의 주택수를 기준으로 세대분리가 되어있다면 현재 상황에서 1~3%(기본취득세율)이 적용됩니다. - 증여부분 : 증여취득세는 증여자의 주택수로 판단하며 공시가격이 3억원 이하의 주택의 경우 3.8%(기본취득세율)이 적용됩니다. 정확한 세액은 공시가격을 파악해야 계산이 가능하지만, 대략 1천만원 이내의 세액으로 예상됩니다. https://www.hankyung.com/economy/article/202206099432Q https://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038 2. 가족간 매매거래 1세대 1주택자가 아파트를 가족에게 양도하는 것으로서, 시세 4억원보다 낮은 가액으로 매도하는 것입니다. 가족에게 시세의 5% 이하의 낮은 금액으로 거래하더라도 조세회피 행위를 막기 위해 시세인 4억원으로 양도소득세가 부과되지만, 1세대 1주택자라면 시세인 4억원으로 부과되더라도 12억원 이하이기 때문에 양도세는 발생하지 않습니다. 따라서 현재 상황에서 부담부증여보다 저가로 매매하는 것이 전체적인 세액이 더 줄어들게 됩니다. 다만, 가족간 매매거래는 실거래가신고, 자금조달계획서를 및 조세회피 가능성이 높아 제3자간 거래와는 다르게 별도로 관리되는 거래로서 자금출처조사 등의 표적이 될 수 있습니다. 따라서 상황에 맞는 매매가액 설정과 자금마련 등의 법적인 문제보다 실무적인 경험이 더 중요한 컨설팅입니다. 매매거래 후 지자체 및 세무서에서 소명요청이 오게되어 소명대응을 위한 구체적이고 꼼꼼한 입증자료를 준비와 법적근거가 필요합니다. 관련 내용에 대해 작성한 글이니 참고해주시고, 상담을 통하여 추가적인 사실관계 여쭤보고 상황에 맞는 가장 좋은 방안 안내, 거래가격 설정 등과 모든 진행 절차 대행 해드리고 있습니다. 감사합니다. https://www.hankyung.com/economy/article/202206214596Q https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830
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안녕하세요? 김현우세무회계 김현우 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 증여재산 공제 5천만원이 공제가 된다는 가정하에 양도소득세가 약 5천 6백만원 증여세가 약 90만원 부과될 것으로 예상됩니다.(도합 5천 7백만원) 2. 전세를 낀 갭투자의 의미가 어떤 것인지 잘 모르겠습니다. 일반적으로 전세를 맞추고 자녀와 거래를 하면 부담부증여로 보게 됩니다. 정보가 부족하여 정확하게 판단하기가 힘듭니다. 자세한 사항을 포함하여 직접 질의해주시기 바랍니다.
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*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
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