임대소득발생시 사업자등록여부 관련

비과세 주택임대소득에 발생한 이자비용을필요경비로 산입할 수 있는지 여부(경비 반영 불가능함)서면-2025-소득-2197 [소득세과-1500]등록일자 : 2025.09.01.생산일자 : 2025.07.24.요 지필요경비에 대응하는 총수입금액이 없다면 필요경비 산입하지 않는 것회 신귀 질의의 경우, 소득세법 제12조에서 규정하는 비과세소득은 총수입금액에 포함되지 아니하는 것으로 필요경비에 대응하는 총수입금액이 없다면 필요경비를 산입하지 아니하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○질의인은 ’24년 기준시가가 12억원 이하인 주거용 오피스텔을 보유한 자로 해당 오피스텔 이외의 다른 주택을 보유하고 있지 아니함 - 질의인은 해당 오피스텔 임대차 계약을 보증금 5,000만원/월 300만원으로 맺고, 오피스텔 관련 이자비용으로 월 500만원씩 지출되고 있음2. 질의내용○기준시가가 12억원 이하인 주거용 오피스텔만 소유하고 있는 자가 지출한 오피스텔에 대한 이자비용을 필요경비로 산입할 수 있는지 여부3. 관련법령○소득세법 제12조【비과세소득】 다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다. 2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득 나. 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 12억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다) 또는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다). 이 경우 주택 수의 계산 및 주택임대소득의 산정 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.○소득세법 시행령 제8조의2【비과세 주택임대소득】 ③ 법 제12조제2호나목을 적용할 때 주택 수는 다음 각 호에 따라 계산한다. 1. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산 ⑤ 법 제12조제2호나목 전단에 따른 기준시가가 12억원을 초과하는 주택 은 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일을 기준으로 판단한다.○소득세법 제27조【사업소득의 필요소득의 계산】 ① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. ② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.4. 관련사례○ 사전-2024-법규소득-0275, 2024.6.25. 귀 사전답변 신청의 경우, 필요경비의 귀속연도는 「소득세법」제39조제1항에 따라 필요경비가 확정된 날이 속하는 과세기간으로 하는 것이고, 폐업으로 인해 그 필요경비에 대응하는 총수입금액이 없다면 필요경비 산입하지 않는 것입니다.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

부동산임대소득 등의 필요경비의 계산시차입금에 대한 지급이자 포함여부(가능함. 다만, 초과인출금 있다면 불가능)서일46011-10251귀속년도 : 2002등록일자 : 2009.01.01.생산일자 : 2002.02.28.요지부동산임대사업자가 자기의 사업에서 초과인출금이 발생한 상태에서 임대보증금 반환을 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자를 필요경비에 산입한 때에는 동 차입금은 소득세법시행령 제61조 제1항 제2호에 해당하므로 같은법시행규칙 제27조의 규정에 의하여 계산된 금액을 필요경비에 산입하지 아니하는 것임.회신귀 질의의 경우 사업과 관련하여 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 당해 연도의 소득금액계산상 필요경비에 산입할 수 있는 것이나, 부동산임대사업자가 자기의 사업에서 초과인출금이 발생한 상태에서 임대보증금 반환을 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자를 필요경비에 산입한 때에는 동 차입금은 소득세법시행령 제61조 제1항 제2호에 해당하므로 같은법시행규칙 제27조의 규정에 의하여 계산된 금액을 필요경비에 산입하지 아니하는 것입니다.상세내용1. 질의내용 요약본인은 10년전 임대사업을 개시할 당시 공사대금을 일부 차입하였으나 건물을 완공한 후 임대보증금으로 상환하고 차입금 없이 사업을 계속하고 있으나, 2001년 임차인 중 한 사람의 전세보증금 중 1억원을 반환하고 월세를 받기 위하여 은행에서 대출을 1억원 받아서 지급하였습니다.한편 대차대조표에는 예금은 없고 10년간 이익금을 가져갔으므로 사업주 계정으로 5억원이 남아 있을 때 지급이자 필요경비 산입이 가능한지 아니면 초과인출금으로 필요경비 불산입 되는지요 ?2. 질의내용에 대한 자료가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)○소득세법 제27조【필요경비의 계산】① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. (1994. 12. 22 개정)③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정)○소득세법시행령 제55조【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자○소득세법 제33조【필요경비 불산입】① 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다. (1995. 12. 29 개정)5. 대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비 (1994. 12. 22 개정)○소득세법시행령 제61조【가사관련비 등】① 법 제33조 제1항 제5호에서 “대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.1. 사업자가 가사와 관련하여 지출하였음이 확인되는 경비. 이 경우 제98조 제2항 제2호 단서에 해당하는 주택에 관련된 경비는 가사와 관련하여 지출된 경비로 본다. (1999. 12. 31 후단신설)2. 사업용자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달하는 경우에 그 미달하는 금액에 상당하는 부채의 지급이자로서 재정경제부령이 정하는 바에 따라 계산한 금액 (1998. 4. 1 직제개정)② 법 제33조 제1항 제7호 본문에서 “재고자산 등 대통령령이 정하는 자산” 이라 함은 제91조 또는 제97조의 규정을 적용받는 자산을 말하며, 동호 단서에서 “대통령령이 정하는 고정자산” 이라 함은 천재ㆍ지변 기타 재정경제부령이 정하는 사유로 인하여 파손 또는 멸실된 고정자산을 말한다. (1998. 4. 1 직제개정)○소득세법기본통칙 33-3 【사업과 가사에 공통으로 관련되는 비용의 필요경비계산】사업과 가사에 공통으로 관련되어 지급하는 금액에 대하여 사업과 관련된 필요경비의 계산은 다음 각호와 같이 한다.1. 지급금액이 주로 부동산임대소득 또는 사업소득ㆍ산림소득을 얻는데 있어서 업무수행상 통상 필요로 하는 것이고, 그 필요로 하는 부분이 명확히 구분될 때에는 그 구분되는 금액에 한하여 필요경비로 산입한다.2. 사업에 관련되는 것이 명백하지 아니하거나 주로 가사에 관련되는 것으로 인정되는 때에는 필요경비로 산입하지 아니한다.○소득세법시행규칙 제27조【가사관련경비】① 영 제61조 제1항 제2호의 규정에 의하여 필요경비에 산입하지 아니하는 금액은 다음 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 적수의 계산은 매월말 현재의 초과인출금 또는 차입금의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. 당해 과세기간 중 부채의 합계액이 사업용자산의 합계액을 초과하는 금액(이 조에서 “초과인출금” 이라 한다)의 적수 지급이자 × ───────────────────────── 당해 과세기간 중 차입금의 적수② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 초과인출금의 적수가 차입금의 적수를 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 없는 것으로 본다.③ 제1항에 규정하는 부채에는 법 및 조세특례제한법에 의하여 필요경비에 산입한 충당금 및 준비금은 포함하지 아니하는 것으로 한다. (1999. 5. 7 개정)나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 소득22601-3921,1985.12.26.사업과 관련하여 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 당해 연도의 소득금액계산상 필요경비에 산입할 수 있는 것이나, 이에 해당하는 차입금에 대한 지급이자를 필요경비에 산입한 사업자가 자기의 사업에서 현금을 인출함으로써 동 금액이 업무와 관련하여 사용되었는지의 여부가 불분명한 경우에는소득세법기본통칙 3-10-11...48의 규정에 의하여 계산한 초과인출금에 대한 지급이자 상당액은 필요경비에 산입하지 아니하는 것인바, 운영자금으로 차입한 금액 중 일부 인출한 금액이 사업과 관련하여 직접 사용된 것인지 여부는 비치기장된 장부와 증빙서류에 의하여 그 사실을 판단할 사항입니다.★주요 경력- 102,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 96,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사 입니다.저도 에어비앤비 숙박을 자주 이용하지만,실제로 주변에서 작은 빌라나 시골 주택을 이용해에어비앤비를 해볼까 고민하시는 분들을 종종 뵙게됩니다.대부분 투잡이나 부업을 하고 싶으시거나약간의 목돈이 생겨 용돈벌이 식으로시작을 고민하시는 경우가 많았는데요.실제 '숙박업'인 펜션이나 모텔, 서비스업과 달리에어비앤비는 보다 가볍게 진입이 가능하고세금 적으로도 문제가 없다고 생각하십니다.하지만 늘 드리는 말씀이'소득 있는 곳에 세금 있다' 이며에어비앤비 사업도 마찬가지로상시, 반복적으로 운영 여부청소,관리,응대 서비스 제공 여부여러 채 운영 여부등에 따라에어비앤비도 충분히'사업소득'으로 볼 수 있는 여지가 있으며이런 경우 어떤 세금을 대비해야 하는지확인해보도록 하겠습니다.에어비앤비, 사업자등록을 꼭 해야 할까?에어비앤비는 기본적으로내가 거주하는 집에 손님을 받는 개념으로생겨난 공유숙박 플랫폼입니다.이를 공유숙박사업자라 부르며,세법상 에어비앤비란 사업으로상시, 반복적으로 운영을 하고 소득을 낸다면당연히 '사업자' 등록 의무를 가지게 됩니다.민박업이나 숙박업이 아닌'숙박공유업' (업종코드 551007) 로 업종이 분류되며온라인 중개 플랫폼을 통해 빈방이나 빈집 등을여행객에게 유상으로 제공하는 경우에 해당합니다.사업자등록은 사업개시일로부터 20일 이내 진행하셔야 하며미등록시 매출(공급가액)의 1% 에 대한 가산세와그전 매입세액에 대한 불공제의 제재가 있습니다.에어비앤비 호스트는 어떤 세금을 내야 하나요?사업자 등록을 한 에어비앤비 호스트라면1) 부가가치세와2) 종합소득세를신고 납부 해야 합니다.에어비앤비 플랫폼 자체에서투숙객이 결제한 비용에서 게스트 서비스 수수료 등을 제외한나머지 숙박비를 매출로 보게 되는데요.국내 플랫폼사에서 숙박대금 지급한 내역에 대해홈택스에서 즉시 조회가 되어 매출을 신고하였으나국외 플랫폼사에서 숙박대금을 지급한 내역은홈택스에 따로 조회가 되지 않아 매출신고를 누락하여조사를 통해 추징된 케이스입니다.홈택스 조회 여부와 관계없이매출액에 포함하여매출에 대해 부가세와 사업소득에 대해 종합소득세를신고하셔야 합니다.에어비앤비 부가세 신고'주거용 주택을 임대하는 경우 부가세가 면세 아닌가요?'하고 세법을 아시는 분들이 질문을 많이 주시는데요.물론 주거용으로 임대하는 전월세의 경우부가세법상 '면세'로 판단되는데요.'주거용 임대' 가 아닌 '체류형 숙박시설' 에 따라단기간 임차하고 임대료를 받는 경우로서숙박업 형태로 본다면 부가세가 과세됩니다.수수료를 받고 일반 대중이나 특정 회원을 대상으로단기간 동안 숙박시설을 제공하는 사업활동은 숙박업으로 분류한다고 규정되어 있습니다.부가, 서삼46015-11012 , 2002.06.20사업자가 공부상의오피스텔과 주택을 국내에 체류하는 외국인 등에게 이용하게 함에 있어, 숙박업과 유사한 내용의 서비스를 제공하고, 그 대가를 받는 경우에는 부가가치세가 과세되는 것임.단, 호스트가 실제 거주하며 일부 공간에 숙박업을 영위하면부가세는 면세된다는 판단도 있기 때문에현재 상황이 어떤 상황인지를 가장 먼저 체크하셔야 합니다.에어비앤비 종합소득세 신고사업소득이 있는 에어비앤비 호스트라면매년 5월에 종합소득세 신고를 하셔야 합니다.매출이 적을수록 경비를 많이 반영해주고 추계 신고가 가능하기 때문에세 부담은 훨씬 더 적어집니다.공유숙박 수입금액이1) 연 2400만원인 경우와2) 연 7000만원인 경우로각각 아래 예시를 참고하시길 바랍니다.(타소득이 없는 경우)만약 연 소득이 정말 낮다면요?에어비앤비 등 통신판매중개업자를 통해 숙박을 제공하고연 소득이 500만원 이하라면'기타소득' 으로 보아 분리과세 됩니다.분리 과세가 되더라도 5월 종합소득세 기간에신고 검토는 진행되니 이 부분은 놓치지 마시길 바랍니다.연 5백 이하의 사용료를 받는 경우 분리과세 가능가장 많이 하는 실수에어비앤비 호스트가 가장 많이 하는 실수는1) 매출을 누락, 수익을 신고하지 않거나2) 환율 반영을 안하고 원화 환산 오류가 있어 수익에 대한 잘못된 금액이 신고되거나3) 청소비, 플랫폼 수수료나 관련 비용에 대한 비용 누락을 하여적게 낼 세금을 많이 내고,내야 할 세금을 내지 않아 추후 문제가 되는상황들이 자주 발생합니다.또한 숙박업은 현금영수증 발급 의무가 있기 때문에숙박 서비스를 제공하고 10만원 이상의 수익이 발생했다면반드시 현금영수증을 발행해야 합니다.오히려 세금 정리를 깔끔하게 해 놓으면소득에 대한 신고도 정상처리가 되어 리스크가 없고지출한 비용에 대한 적정한 반영이 되어 세금도 줄일 수 있습니다.에어비앤비는 사업인지 아닌지분간이 어렵기도 하며케이스별로 판단이 달라같은 수익이라도세금이 완전히 달라질 수 있습니다.위의 내용과 관련하여 궁금한 내용 있으시다면,아래 링크로 연락주시길 바랍니다.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

부동산매매업자가 자신이 거주하는 주택의1가구 1주택 비과세 여부와 요건◆ 서면4팀-558, 2007.02.12. 【제목】1세대 1주택 비과세를 판정함에 있어 부동산매매업자의 판매용 재고주택은 주택수에 포함하지 않는 것이나,양도하는 주택이 판매용 재고주택에 해당되는지 또는 주거용 주택에 해당되는지 여부는 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부, 건물을 임대목적 또는 분양목적으로 취득하였는지 여부, 부동산매매업의 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 관할세무서장이 판단할 사항입니다.즉, 귀 사례의 경우 거주주택이 매매용 재고주택이 아닌 경우라면 그거주주택은 1세대 1주택 비과세 적용 가능한 것으로 판단됩니다.거주주택이 1세대 1주택 비과세 적용대상인 경우에는 원칙적으로 신고의무가 없는 것이나,양도당시 소유하던 매매업용 재고주택임을 입증하라는 관할세무서의 소명요구가 있을 것이므로, 매매업용 재고주택임을 입증할 수 있는 서류 (사업자등록증사본, 장부, 판매활동 등을 입증할 수 있는 서류 등)를 첨부하여 비과세신고 하시면 될 것으로 사료됩니다.양도, 부동산거래관리과-271 , 2011.03.24[제 목]부동산매매업자의 재고부동산의 취급[요 지]부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 1세대 1주택 판정시 주거용 주택으로 보지 않음[회 신]귀하의 질의와 관련하여 부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 1세대 1주택 판정시 주거용 주택으로 보지 않습니다.[관련법령]소득세법 제89조 【비과세양도소득】, 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】1. 질의내용 요약○ 사실관계-부동산 매매업자로 사업자등록하고 매입한 부동산을 일정기간 보유후 판매-3년이상 보유 및 2년이상 거주한 주택 양도예정○ 질의내용-부동산 매매업자의 보유중인 판매목적 부동산의 취급2. 질의내용에 대한 자료○ 부가가치세 집행기준 1-1-2 【부동산매매업의 범위】건설업과 부동산업 중 재화의 공급으로 보는 부동산매매업은 다음과 같다.1. 부동산의 매매 또는 중개를 목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 경우에는 부동산의 취득과 매매 횟수에 관계없이 부동산매매업에 해당한다.2. 사업상의 목적으로 1과세기간에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우와 과세기간별 취득 횟수나 판매 횟수에 관계없이 부동산의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는 때에는 부동산매매업에 해당한다.3. 주거용 또는 비주거용 및 기타 건축물을 직접 또는 총괄적인 책임을 지고 건설하여 분양ㆍ판매하는 주택신축판매업과 건물신축판매업은 부동산매매업에 해당한다.4. 부동산매매업을 영위하는 사업자가 분양목적으로 신축한 건축물이 분양되지 아니하여 일시적ㆍ잠정적으로 임대하다가 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당한다.5. 과세사업에 계속 사용하던 사업용고정자산인 건축물을 매각하는 경우에는 재화의 공급으로 부가가치세가 과세되나, 부동산매매업에는 해당하지 아니한다.○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득○ 서면인터넷방문상담4팀-2795, 2006.08.161세대1주택 비과세 판정시 사업용 재고주택과 신축주택의 주택 수 포함 여부[ 요 지 ]양도소득세가 비과세되는 1세대1주택을 판정함에 있어서 부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것임[ 회 신 ]귀 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례(서면4팀-299, 2005. 2.25. 외 7)를 붙임과 같이 보내드리니 참조하시기 바랍니다.○ 서면4팀 -299, 2005. 2.25.【제목】부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 1세대 1주택 판정시 주거용 주택으로 보지 않음【질의】- 2004. 1. 5. 부동산매매사업자등록- 본인이 거주하는 주택: ○○시 소재 현재 5년 보유 및 3년 거주- 2004.12.31.현재 부동산매매용 재고주택 5채 있음(이외 다른 주택 없음)- 위 경우 본인이 거주하는 주택을 양도하려 하는데, 1세대 1주택으로 비과세 받을 수 있는 지 여부【회신】양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어서 부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것임.○ 서면4팀-1408, 2006.05.18.【회신】1. 거주자(주택건설사업자를 제외함)로서 주택건설업자와 2001. 5.23.부터 2003. 6.30.까지의 기간(서울, 과천, 5대신도시의 경우에는 2001. 5.23.부터 2002.12.31.까지)내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 “신축주택”(소득세법 시행령 제156조에 해당하는 고가주택은 제외함)을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것이나, 농어촌특별세법 제3조 및 제5조의 규정에 의하여 그 감면세액의 20％를 농어촌특별세로 과세하는 것임.2. 위 1.에 해당하는 신축주택은 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 ‘1세대 1주택’을 판정함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하므로, 신축주택외의 다른 1주택을 양도하는 경우 양도일 현재 당해 주택의 보유기간이 3년 이상(서울, 과천, 5대신도시의 경우 2년 이상 거주요건을 추가 충족)인 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세(실지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 제외)되는 것임.Ο서면1팀-736, 2005.06.24.귀 질의의 거주자가 주택을 판매목적으로 신축하였으나 장기간 분양되지 않아 임대사업으로 전환하고 상당한 기간 임대 후 당해 주택을 판매(판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 임대한 후 판매하는 경우 제외)한 경우 그 발생되는 소득은 판매목적의 사업소득이라기보다는 사실상 임대목적에 전용한 것으로 양도소득에 해당하는 것이나, 주택을 임대목적(판매되지 아니하여 일시적으로 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 것이 사업소득 또는 양도소득인지는 그 부동산매매의 규모ㆍ거래횟수ㆍ반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 사실판단할 사항임.Ο 소득46011-390,1999.11.25.1. 거주자가 주택을 신축하여 판매하는 경우(신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우 포함)에는 사업소득(건설업)에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것이나,2. 조세특례제한법 제97조의 규정에 의한 장기임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 사업소득에 해당하지 아니하는 것임.Ο 소득46011-233,1999.10.25.1. 판매를 목적으로 다가구주택 또는 다세대주택(다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하는 경우 포함)을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하고, 판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함.2. 부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항임.Ο 재일46014-331, 1996.02.06.현행의 소득세법상 건설업(주택신축판매)을 영위하던 거주자가 폐업한 경우의 미분양주택은 폐업한 날부터 거주자의 소유주택으로 보아 같은법시행령 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건 을 판단하는 것으로서, 국내에 2주택이상을 소유하고 있는 세대가 먼저 양도하는 주택은 같은령 제154조 제1항의 규정에 적용되지 아니하므로 양도소득세가 과세되는 것임.

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 블로그보다는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​​주택임대에 관한 사업자등록1) 의무사항​주택임대사업을 하고자 하는 자는 관할 세무서에 사업자등록을 하여야 합니다. 2020년부터 사업 개시일부터 20일 이내에 사업자등록 신청을 하지 않은 경우 가산세(수입금액의 0.2%)가 부과됩니다. ​2) 신청장소​- 주택임대사업자와 함께 신청하려는 경우임대주택과 관련된 편의를 제공하기 위하여 만들어 놓은 렌트홈( www.renthome.go.kr) 에서 주택임대사업자등록신청과 함께 세무서 방문없이 사업자등록을 신청할 수도 있습니다.​- 주택임대사업자와 따로 신청하려는 경우홈택스 (www.hometax.go.kr) 에서 신청하실 수 있습니다. 임대사업자등록증 또는 임대주택명세를 파일로 가지고 계셔야 합니다. ​주택임대소득에 대한 소득세주택임대소득도 사업소득으로서 원칙적으로 모두 소득세 과세대상이나, 다음의 일부 주택임대소득에 대하여는 소득세를 과세하지 않습니다. ​비과세 & 과세 주택임대소득1) 비과세 주택임대소득​부부합산하여 1주택을 소유하는 자의 주택임대소득. 다만, 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일 기준으로 기준시가가 9억원을 초과하는 주택 및 국외소재하는 주택의 임대소득은 과세합니다. ​2) 과세 주택임대소득​​세액감면 : 소형주택 임대사업자에게 적용1) 요건​▶ 임대사업자 요건사업자등록(세무서) 및 임대사업자등록(구청 등)을 하였을 것.​▶ 임대주택 요건내국인이 임대주택으로 등록한 건설임대주택, 매입임대주택, 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로서 다음의 요건을 모두 충족하여야 합니다. - 주택법 제2조제6호에 따른 국민주택규모의 주택(85㎥ 이하) 과 5배 이내의부수 토지(도시 외 10배 이내)- 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억 원을 초과하지 않을 것- 임대료 또는 임대보증금의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것​▶ 임대주택 수 및 임대기간 요건- 단기민간임대주택의 경우: 1호 이상의 임대주택을 4년 이상임대.- 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택의 경우: 8년 이상을 임대.​2) 감면내용​2022년 12월31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 주택임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세의 30% (장기일반민간임대주택 등의 경우에는 75%)에 상당하는 세액을 감면합니다. (2021년부터 2호 이상 임대하는 경우에는 20%, 50% 감면)​3) 사후관리​소득세를 감면받은 후 감면요건을 충족하지 못한 경우에는 다음의 세액에 이자상당액을 가산하여 납부하여야 합니다. - 4년 미만 임대한 경우: 감면받은 세액의 전부- 장기일반민간임대주택 등을 4년 이상 8년 미만 임대한 경우: 감면받은 세액의 60%​