증여세 차용증 관련 궁금합니다.

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.최근 주택가격 급등과 동시에 다주택자에 대한 양도소득세도 강화되고 있어, 자녀들에게 증여하는 경우가 늘고 있습니다.단순히 주택을 증여하는 방식도 있겠으나, 이 경우 상당한 증여세를 납부해야합니다.이를 피하기 위해 증여가 아닌 주택의 취득 자금을부모가 자녀에게 대여해주는 방식으로 진행하는 경우도 많은데, 본 포스팅에서는 이를 살펴 보도록 하겠습니다.세부적으로 살펴보면,1. 세법은부모 자녀의 대여는 증여라고 추정합니다.여기서 '추정'이라는 것이 법률 용어인데, 일단 증여로 보이지만명백한 반증이 있으면 증여로 보지 않겠다는 의미입니다.일반적으로 부모 자식간에는 돈을 빌려주고 받지는 않기 때문이죠단,증여가 아니라면 이에 대해서는 부모 자식이 입증해야 합니다.상증세법제44조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정)①배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 배우자등 이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자 등이증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자 등의 증여재산가액으로 한다.2. 차용증 작성증여가 아니라 실제로 부모님에게 돈을 빌린 것이라는반증의기본이 차용증의 작성입니다.차용증의 양식의 매우 다양하나, 아래 서울중앙지법에서 가장 기본적인 차용증의 양식을 예시로 들고 있으니 참조하시길 바랍니다. (가장 필수 요소만 있는거 같으니, 부수적인 차입 조건은 여기에다 추가하면 되겠습니다 - 불필요하게 많은 조건을 넣는 것도 좋지 않습니다)https://seoul.scourt.go.kr/contract/new/DocListAction.work법문화 강좌 | 서울중앙지방법원소통 법원에 바란다 부조리 신고센터 청소년 법원견학 및 모의재판 재판방청 프로그램 찾아가는 법률강의 생생 법원체험기 증인지원관 제도 정보공개 생활속의 계약서 페이지에서는 매매, 임대차, 금전대차 와 관련된 계약서 양식을 제공하고 있으며, 각 항목은 계약서 양식, 작성방법 및 해설, 예시문 등 세 부분으로 구성되어 있습니다. 본 페이지에서 제공하고 있는 계약서 양식은 하나의 예시에 불과하여, 실제 체결하고자 하는 계약과는 그 내용이 다를 수 있으므로 ...seoul.scourt.go.kr그리고 법제처에서 운영하는 사이트에도 차용증 작성시 기본 요소 등에 대한 설명이 있으니 읽으보시면 도움이 되실 겁니다.https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=272&ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=1금전거래 > 금전거래 계약체결 > 차용증 작성하기 > 차용증 작성하기 (본문) | 찾기쉬운 생활법령정보차용증의 작성, 차용증의 작성방법, 금전소비대차계약서easylaw.go.kr3. 차용증 공증 여부가장 많이 궁금하신 사항이 차용증을 공증을 받아야 하냐 하는 것입니다.이를 위해서는 우선에 왜? 공증을 받는지 알아야 합니다.왜냐하면,국세청은 부모 자식간의 차용증은 허위로 작성된 것이거나 당초 증여였는데 세무조사 나온다고 하니 사후적으로 작성된 것으로 보기 때문입니다.따라서 공증을 받으면, 이 문서는 몇년도 몇월 몇일에 작성이 된 것을 인증하는 효력이 있으므로 사후적으로 작성된 것도 아니고, 허위도 아니라는 것은 입증된 셈입니다.*공증사무소 찾기와 방문하지 않고 공증받는 법은 아래법무부 전자공증 사이트를 방문해보시면 됩니다.https://enotary.moj.go.kr/법무부 전자공증시스템공증의미와 기능 전자공증안내 전자공증 이용방법 공증사무소 방문 시 지참서류 촉탁신청 (화상공증) 화상공증 참가신청 동일정보 제공신청 촉탁내역 화상공증 참가내역 동일정보 신청내역enotary.moj.go.kr그렇다면, 공증만 받으면 증여로 안 볼까요?그렇지 않습니다.공증만 받아 놓고 실제로는 이자를 지급하거나 원금을 상환한 내역이 없거나, 이자를 지급하기로 해놓고 장기간 연체함에도 아무런 조치가 없다면 증여라고 보게 됩니다.부모 자식간이 아니라면, 몇억을 빌려주고 이자를 지급하지 않거나 연체함에도 아무런 조치를 취하지 않을 사람은 없을 것입니다.그리고 실제로 차용증을 작성하였으나,돈을 빌려간 자식이 직업이 없거나 학생이거나 소득이 없는 경우, 공증을 받았더라도 증여를 볼 수 있습니다.아래는 최근에 국세청에서 보도자료로 배포한 허위 차용증으로 본 경우 입니다.이와 반대로,차용증 조차 작성하지 않아도, 증여가 아닌 금전 대여로 인정한 경우가 있습니다. 물른 이 경우는 상환이 실제 이루어진 경우에 인정된 것입니다. (아래 조세심판원 사례)※ 조심2011서252, 2011.08.09차용증서없이 금전소비대차한 경우라도 실제로 상환하였다면금융거래를 통하여 변제된 객관적 사실만큼 구체적인 것은 없다고 할 것이므로, 이 건도 청구인이 母 박oo에게 상환한 것이 금융증빙으로 확인되는 252백만원은금전소비대차로 인정함이 타당함.하지만,굳이 차용증도 작성하지 않아 의심을 살 필요도 없으며, 필수적이지 않지만 공증/내용증명 등을 받지 않아 허위로 작성된 것으로 의심받을 일도 줄이는 것이 좋겠습니다.증여 추정의 경우에 증여가 아니라는 입증 책임은 과세 당국이 아닌 금전 거래한 부모 자식이 입증을 해야하기 떄문에 미리 준비를 해두는 것이 좋습니다.4. 증여세 안내는 방법차용증도 작성하고, 공증/내용증명 등으로 허위가 아닌 것이 증명되고 이자도 차용증 조건대로 정상적으로 지급하고 있다면,이제 이자를 얼마나 받아야 증여로 보지 않는지 살펴보겠습니다.세법에서는 금전 대여시에,적정 이자율 보다 낮거나 무상인 경우에 이를 이익의 증여로 봅니다. 이자를 적게 받은 금액이 1년에 1천만원 미만인 경우에는 증여로 보지 않습니다.여기서 말하는 적정 이자율은 현재 4.6%(기획재정부령으로 정하는 당좌대출이자율)입니다.결국, 빌려준 금액에 대한 이자가 연 4.6%에 미달하는 금액이 1천만원 이상인 경우에만 증여로 보고 미만이면 증여로 보지 않겠다는 것이고무상대여의 경우, 1천만원 / 4.6% = 217,391,304 원이므로 이 금액 이하로는 무상으로 대여해도 증여세를 물지 않습니다.사례로 살펴보면,<무상 대여>1) 2억 1천만원 무상 대여⇒ 연간 무상대여 이자 9,660,000원으로증여세 없음2) 2억 2천만원 무상 대여⇒ 연간 무상대여 이자 10,120,000원으로증여세 대상<저리 대여>1) 6억원 3%로 대여⇒ 6억원*(4.6% - 3%)= 저리 이자 9,600,000원이므로증여세 없음2) 6억원 2.8%로 대여⇒ 6억원*(4.6% - 2.8%) = 저리 이자 10,800,000원이므로증여세 대상상증세법제41조의4(금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여)①타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 그 금전을 대출받은 날에 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 그 금전을 대출받은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 구분에 따른 금액이대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.1. 무상으로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액2. 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우:대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 실제 지급한 이자 상당액을 뺀 금액② 제1항을 적용할 때 대출기간이 정해지지 아니한 경우에는 그 대출기간을 1년으로 보고, 대출기간이 1년 이상인 경우에는 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 대출받은 것으로 보아 해당 증여재산가액을 계산한다.③ 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 제1항을 적용한다.④ 제1항에 따른 적정 이자율, 증여일의 판단 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다5. 이자소득 원천징수자녀에게 이자를 받기로 한 경우, 이는 비영업대금의 이익(소위, 사채 이자)에 해당함.① 자녀는 지급액의 27.5%(주민세 포함)을 차감하여 부모에게 지급하고, 원천징수한 27.5%는 다음달 10일까지 신고납부하여야함.② 부모는 여타 금융소득(이자/배당)의 합계액이 2천만원을 초과하는 경우에는 내년 5월에 종합소득 신고를 해야하고, 2천만원 이하인 경우에는 원천징수로 종료됨.6. 증여추정 배제추가적으로,10년간 재산취득 금액 등이 일정 금액 이하인 경우에는 증여 추정을 배제하는 것이 있는데 (국세청이 증여임을 입증해야함)아래 사무처리 규정 38조를 살펴보면 나와있으며, 예를 들어, 40세 이상인 경우 주택 취득가액이 3억원이면 취득 자금에 대한 증여인지 여부를 국세청이 입증해야합니다.해당 기준 금액은 2020.7.20일 자로 강화된 것 (기준 금액 하향 조정)입니다.과거에는 아래와 같이 40세 이상인 경우, 주택 취득 자금이 세대주가 아니면 2억 ~ 세대주면 4억원에 대해서는 증여추정을 배제하는 것이었습니다.[과거 기준]정리하면,부모 자식간의 금전대여는원칙적으로 증여로 추정합니다.다만,①차용증이 작성되고② 차용증이허위가 아님이 입증되고(공증,내용증명 등)③ 자녀가이자나 원금을 상환할 능력이 되며(학생, 백수 등 소득이 없으면 안됨)④ 이자/원금을실제로 상환하고 있다면(은행 송금 방식)실제로 부모 자식간이지간 증여가 아닌 금전대여가 이루어졌다고 보고금전대여의 경우에도,무이자나 저리 대출의 경우 해당 이자만큼을 증여로 보기도 하는데적게 받은 이자 금액이연간 1천만원에 미달하는 경우에는증여로도 보지 않겠다는 것입니다.즉, 세법상의 정상이자율인 4.6%보다 적게 이자를 받는 경우, 그 금액이 1천만원 미만인 경우에는 해당 이자분을 증여로도 보지 않습니다. 무이자 대출인 경우는 2억1천7백만원입니다.이를 이용한 간단한 절세 방안은 자녀 내외가 6억 주택을 산다면, 2억은 자녀내외가 조달하고 2억은 자녀, 2억은 자녀의 배우자에게 무이자 대출하면 증여세가 없습니다. (물른 자녀와 배우자 모두 이자낼 소득은 있어야겠지만)※ 단, 무이자 대여의 경우, 원금을 분할 상환하는 조건으로 하고 실제로 분할 상환 내역이 있어야 합니다. 이자도 원금도 상환한 내역이 없다면 증여로 보게됩니다.따라서, 가급적 이자율이 1%정도라도 받는 조건으로 하고 실제로 이자를 정기적으로 받고 원천징수하여 납부까지 한다면, 증여로 볼 여지는 줄어들게 됩니다.그리고 이자를 받는다면, 빌려줄수 있는 금액은 더 올라갈 수 있는 장점도 있습니다.단, 귀찮겠지만 자녀는 원친징수의무가 있고 부모는 소득세 납부의무가 있습니다.(분리과세 or 종합과세)※ 무이자로 대여가 가능한지에 대해서는 아래 포스팅 참고 바랍니다.[부모 자식간 차용증] 무이자 대출 가능한가들어가며,지난 포스팅에서 증여세를 내지 않고 부모 자식간에 금전 대여를 하는 방법에 대해 살펴보았습...blog.naver.comby 부동산세무상담/부동산세금책

안녕하세요심현주 세무사입니다.​깜빡 할 수도 있지가끔 증여에 세금이 있다는 것을 깜빡하시는 경우를 몇 번 보아왔습니다.사실 소액에 대해서는 증여세 부과대상도 아닌데다가 부양하는 관계에서 계속 뭔가 주다보니 증여세 존재를 알고있음에도 깜빡하시는 경우가 있었습니다.​저는 실수하면 안되지만해당 일을 계속하는게 아닌이상 실수할 수도 있는 문제라 생각합니다.​줬으면 끝이지?-그렇지 않다!증여세를 신고납부해야 한다는 생각을 못하고-아들이 계속 농사짓던 땅을 아들 명의로 해주거나-주식시장 경험해보라고 가지고 있던 주식을 나눠 주거나 할 수도 있는게 아니겠어요.​어느 날주고 나서 잊고있었는데, 내가 했던 일에 대해 증여세를 신고납부해야한다는걸 깨닫는다면?​다행스럽게도 증여세 신고기한(증여일이 속하는 달의 마지막날부터 3개월)이내에 반환하면증여세 납세의무가 없습니다.​또 3개월이 경과했더라도 6개월내에 다시 반환하면 당초의 증여에 대해서만 증여세를 부과하고반환하는 부분에 대해서는 증여세를 부과하지 않습니다.​증여 플랜을 짜두었는데 원치않은 사전증여 재산을 두는 것보다 증여세를 일부 부담하는게 낫다고 생각될때 고려할 수 있는 방법이라 생각합니다.​그런데 6개월마저 넘는다면..? 그땐 어쩔 도리가 없습니다.문제가 터졌을때 빠르게 전문가를 찾아야 하는 이유죠.하지만 현금은 특별해현금은 특별한 만큼 반환하였다 하더라도 계속 과세 대상입니다.​반환 규정이 있는건 증여세! 취득세는 개인주의야취득세 과세대상이 되는 자산(대표적으로 부동산)을 증여 후 반환한 경우에는증여세는 부과되지 않지만취득세는 최초증여시, 반환시 각각 부과됩니다.취득세는 낙장불입인 셈이죠.이런 부분을 고려하셔서 반환을 결정하셔야 합니다!이번 글은 여기서 마칩니다!감사합니다.

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.지난 포스팅에서 증여세를 내지 않고 부모 자식간에 금전 대여를 하는 방법에 대해 살펴보았습니다.[부모 자식간 차용증] - 증여세 안내는 방법들어가며,최근 주택가격 급등과 동시에 다주택자에 대한 양도소득세도 강화되고 있어, 자녀들에게 증여하...blog.naver.com이와 관련하여, 무이자 조건으로 차용증을 작성해도 괜찮은지에 대한 질문들이 많이 있어 정리를 해보고자 합니다.세부적으로 살펴보면,원칙적으로 부모 자식간의 대여는 증여라고 추정한다고 했습니다.이에 대해 실제로 빌린 것이라는 반증으로,①차용증이 작성② 차용증이허위가 아님이 입증(공증,내용증명 등)③ 자녀가이자나 원금을 상환할 능력이 되며(학생, 백수 등 소득이 없으면 안됨)④ 이자/원금을실제로 상환(은행 송금 방식)에 대한 증빙을 준비해야 한다고 하였는데문제는 무이자 조건도 괜찮은지 입니다.최근 질의회신 결과를 보면 국세청의 입장을 알수 있습니다.질의 내용이,무이자로 3억원을 10년 상환 조건으로 해도 증여로 안보느냐는 것인데국세청 회신은,증여다 아니다 답변은 주지 않고구체적인 사실을 종합적으로 판단하겠다는 모호한 답변입니다.즉, 사안별로 다르게 결론을 내릴 수 있으므로, 단순히 3억을 10년 무이자 조건이라는 것만으로는 판단을 내릴 수 없다는 것이지요.서면-2018-상속증여-34931. 사실관계○ 甲은 시누이 乙로부터무이자로 10년 분할상환조건으로 현금 3억원을 차입하여 乙 소유의 아파트를 매입하려고 함2. 질의내용○위와 같은 경우 증여로 볼 수 있는지 여부[ 요 지 ]특수관계자간 자금거래가 금전소비대차 또는 증여에 해당되는지 여부는당사자간 계약, 이자지급사실, 차입및 상환내역, 자금출처 및 사용처 등 당해 자금거래의 구체적인 사실을 종합하여 판단할 사항임하지만, 구체적으로 언급하고 있는 조건을 보면어떤 것을 중요하게 보는지 알수 있습니다.① 당사자간 계약: 차용증이 허위가 아니어야 한다는 것이고 차용증에 구체적인 계약 조건 등이 있어야 한다는 의미입니다.② 이자지급사실: 말 그대로 차용증 대로 이자를 지급한 사실이 확인되느냐는 것③ 차입/상환 내역: 차입/상환이 은행 거래내역으로 확인이 되어야 한다는 것④ 자금출처 및 사용처 등: 빌린 자녀가 차용증 대로 이자와 원금을 상환할 능력이 있어야 한다는 것(본인 생활비 등 제하고도 대출, 이자 상환 능력이 있어야함)여기서, 이자지급사실이 고려사항에 있다고 하여무조건 이자를 받아야 한다는 의미는 아닙니다. 무이자 조건은 안된다면 회신을 안된다고 답을 주었겠지요.그러면, 위 사례의 경우 (무이자 3억 대여 - 10년간 분할 상환)증여로 보지 않도록 할려면 어떻게 해야 할까요.일단,무이자 조건이면 일단분할 상환 조건은 들어가야합니다.상환이력이 없다면, 차용으로 인정이 안됩니다.나중에 집 팔면 일시에 갚겠다 이런 조건은 증여로 봅니다.위 사례의 경우, 증여로 보지 않을려면우선, 필수 사항이 포함된 차용증 작성하고, 공증/내용증명 받고,차용증 대로 은행을 통해 3억원을 송금을 합니다. (여기는 돈 빌려준 시누이가 근저당까지 잡아두면 더 좋겠죠)이후, 매년 3천만원씩 (또는 계약조건에 따라 매달 250만원씩) 은행을 통해 송금으로 상환을 하면 된다는 것입니다.단, 여기서 중요한 것이원금을 갚고 있는 사람이 소득이 있어야 한다는 겁니다.본인 생활비 등을 제하고도 갚을 수 있는 능력이니,상환액이 연간 3천만원이면 가족이 있다고 보면 연간 세후 소득이 7-8천만원은 되어야(부양 가족 수에 따라 다르겠지만) 실제로 자기 돈으로 상환하는 것으로 국세청은 볼 겁니다.차용증 등 서류 잘 챙기고, 아무리 돈을 잘 갚은 기록이 있어도, 그 돈이 어디서 나왔는지 설명이 안되면 증여로 볼 겁니다.아래 사례는 허위 차용증으로 판단받아 증여로 처분된 경우입니다.차용증도 공증 등을 안 받았고, 무이자 조건에다 상환일도 없고, 상환 내역도 없고 상환 조건을 부동산 매도시라고 일반적이지 않게 작성된 점을 들어사후적으로 작성된 허위 차용증으로 판정하였습니다.조심-2015-서-5852[ 제 목 ]부동산 취득자금 중 쟁점금액은 청구인의 어머니가 청구인에게 증여한 것이라고 본 처분의 당부 등[ 요 지 ]청구인은 쟁점금액이 OOO으로부터 차입한 것이라고 주장하나, 청구인은 처분청의 금전소비대차 계약서 원본 제출 요구에차용증 원본을 제시하지 못하고 있는 점, 차용증의 기재내용을 보면 이자지급 조건이무이자이고 상환 시점 또한 부동산 양도시로되어 있을 뿐특정되지 않는 등 일반적인 차용증으로 보기 어렵고,차용금상환내역 또한 객관적으로 확인되지 않는 점,청구인의 부동산 취득 당시 발생한 부동산임대소득을 원천으로 한 자금이 부동산 취득자금에 사용되었는지 여부가 확인되지 않는 점 등에 비추어 청구인이 OOO으로부터 쟁점금액을 증여받은 것으로 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다.이전 포스팅에서 말씀드린 바 같이,가급적이면 무이자 보다는 1-2% 저리 이자로 진행하는 것이 좋겠다는 것이지만, 이자 원천징수와 소득신고 등이 번거러워무이자로 진행할려는 경우, 다음은 꼭 지키는 것이 안전하겠습니다.① 원금 분할 상환 기간: 실제 상환 내역이 입증 되어야 증여로 안봅니다. 만기 일시는 절대로 안되고, 상환 기간은 3-5년 정도가 좋을 듯하고 길어도 10년은 안넘는게 좋겠습니다.★증여세 세무조사는 10년, 무신고시 15년이내에도 가능합니다만, 일반적으로 3-5년내로 국세청에서 통지 오는 경우가 많습니다.5년정도 상환으로 하면 3년뒤에 소명이 와도 이미 상당 부분이 상환된 상태임이 금융거래로 입증되는 상태입니다. 이러면, 증여로 보기 어렵습니다.★ 그래도 무이자 일시 상환으로 하고 싶은 경우는 1년 정도 단기만 가능할 수 있겠네요. 왜냐하면, 국세청에서 소명 요청할때쯤이면 원금 전액이 상환 완료된 상태일테니까요.② 대여자의 상환 능력: 자녀가 본인생활비 다 쓰고 원금을 분할 상환할 능력이 있어야 합니다. 그렇지 않으면, 원금 상환액도 부모가 지원(부모가 현금으로 자녀에 준 후 자녀가 부모 통장에 입금)한 것으로 봐서 증여로 보게 됩니다.개인적 생각으로, 무이자의 경우 비교적 덜 위험한 조건이라면- 2억을 빌린다면, 5년 원금 분할 상환 - 매년 4천만원 상환, 자녀 연소득 세후 7-8천- 1억을 빌린다면, 3년 원금 분할 상환 - 매년 3천3백만원 상환, 자녀 연소득 세후 6-7천정도라고 봅니다. (자녀의 부양가족이나 씀씀이에 따라 요구되는 소득은 달라짐)1-2억을 빌리는데, 매년 3-4백만원(매월 30만원수준)으로 갚는다면, 증여로 봅니다. 부모에게 송금한 30만원의 성격을 용돈이라고 보는게 일반 상식에 부합하니깐요.정리하면,부모 자식간의 대여시에 무이자 조건이 불가능한 것은 아니나, 추천 방식은 아니며 굳이 무이자 방식으로 진행하고자 할 경우에는 기본적인 차용증 작성,공증,은행 송금 등 이외에① 원금 분할 상환은 필수이며 (가급적 매월 상환)② 상환하는 기간이 3-5년 이내가 좋으며 (조사 통지시 이미 상당부분 상환 완료 증명)③ 자녀가 생활비 제하고도 원금 상환을 충분히 감당할 수입이 있어야 한다는 것입니다.위의 조건을 준수할 경우,그나마 증여로 보지 않을 가능성이 높고, 설령 증여로 과세하더라도 조세불복의 절차를 통해 충분히 승소가능 하다는 것이지, 세무서 조사관에 따라 일단 부과하는 경우도 있으니 무조건 안전하다는 건 아닙니다.따라서, 무이자 대여는 매우 제한적인 조건에만 가능하다는 것입니다.존재하지 않는 이미지입니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 요즘 많이들 문의하시는 가족간에 부동산 거래에 대한 것입니다. 심판사례를 보고 주의할 점을 확인해보겠습니다.세부적으로 살펴보면,가족간의 매매는원칙적으로 증여로 추정합니다상증세법에는 배우자와 직계존비속과 양도 거래는 원칙적으로 양도로 인정하지 않고, 증여로 추정합니다. 즉, 증여세를 안내기 위해서 양도거래로 위장한 것이라고 봅니다.다시 말해, 부동산을 무상으로 이전한 것을 사고 판것으로 계약서만 쓴 거라고 보고 이에 따라 증여세 과세 대상으로 보는 것입니다.상증세법제44조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정)① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다.③ 해당 재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.1. 법원의 결정으로 경매절차에 따라 처분된 경우2. 파산선고로 인하여 처분된 경우3. 「국세징수법」에 따라 공매(公賣)된 경우4. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의2제4항제1호에 따른 증권시장을 통하여 유가증권이 처분된 경우. 다만, 불특정 다수인 간의 거래에 의하여 처분된 것으로 볼 수 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.5. 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우단, 실제로 명백히 매매 대금을 주고 받은 것이 확인된다면 증여로 보지 않습니다.구체적으로 시행령을 살펴보면,①등기, 등록을 요하는 재산을 교환②신고한 소득금액, 증여, 상속받은 재산③본인의 소유 재산 처분으로 정하고 있습니다. 즉, 그 매매를 위한 자금출처가 명백히 확인되어야 합니다.상증세법 시행령제33조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여추정)③ 법 제44조제3항제5호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우2. 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우세금 신고된 자금 출처로매매 대금을 줘도, 증여로 볼 수 있습니다이번에 살펴볼 사례가, 가족간 매매로 건물을 사고 매매대금을 수수했지만 거래의 실질이 증여라고 보고 증여세를 과세한 경우입니다.상증, 조심-2019-부-2374 , 2019.12.18 , 기각[전심번호][ 제 목 ]청구인과 조부간의 쟁점부동산 매매거래에 대해 상속세및증여세법 제44조 배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정 규정을 적용하여 증여세를 과세한 처분의 당부[ 요 지 ]쟁점부동산의 매매계약은 손자인 청구인에게 쟁점부동산을 증여하기 위해 사전적으로 조세부담을 줄일 수 있는 거래형식을 만들어 거래한 것으로 보이는 점, 증여추정 제외 사유로서 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우에 해당된다고 보기 어려운 점등으로 보아 처분청이 청구인에게 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨본 사건은 증여세 세무조사 후, 가족간 매매를 증여로 보아 증여세를 추징하였고 이에 불복하였으나 결국 대법원까지 갔음에도 패소한 것으로 나타납니다.가족간 매매 대금을 주고 받았음에도, 왜 증여로 봤는지 확인해보겠습니다.부친이 자녀에게 증여하고, 조부는 손자에게 차용증 작성하고 돈을 빌려주고 그 대금으로 조부와 건물을 매매함사실관계를 보면,[상황]①만 1세의 자녀에게 부친이 6,500만원을 증여② 조부는 본인 건물을 손자에게 4.9억에 매도③ 건물은 전세금 1억 + 월세 600만원으로,차액 3.9억원을 지급④ 조부는 손자에게 3.5억원을 대여하고 70개월에 걸쳐 상환 (이자율 1.64%)⑤ 매매대금 중 나머지 4,100만원은 계약금으로 지급⑥ 해당 건물의 시가는 7억원임약간 복잡해 보일수도 있으나 요약하면, 1살짜리 손자는 부친이 증여한 돈과 조부가 빌려준 돈만으로 조부가 소유하던 7억짜리 건물을 매입하게 된 셈입니다.심지어, 조부가 빌려준 돈은 1.64%의 이자로 70개월간 상환하는데 이 돈은 건물 월세가 600만원이니 월세받아 조부에게 주면 채무도 없어집니다.뭔가 세법을 잘 몰라도, 이건 아니다 싶을 것입니다.우선, 7억원짜리 건물을 4.9억에 저가매매하였으나 이것 자체는 문제가 없습니다. 문제는 해당 거래 자체를 증여로 판단하게 된 것입니다.조세를 부당하게 회피하는 거래로실질과세의 원칙에 따라, 증여로 봄조세심판원 뿐만아니라, 1심 2심 대법원에서도 실질과세의 원칙에 따라 해당 거래는 양도가 아닌 증여라고 판단하였습니다.증여추정 배제 조건에 『대가를 받고 양도한 사실이 명백한 경우』가 있으나, 본 건의 경우에는 계약금 4,100만원만 주고 추가 지급해야할 매매대금 3.5억원을 매도자인 조부가 빌려주고 다시 매매대금으로 조부가 받았고, 특히 그 이자와 원금도 월세로 70개월간 상환하게 해주어 월세로 원리금 상환이 가능하게 한점 등으로 볼때이는 타인에게도 적용해줄만한통상적인 조건을 아니므로 실질과세의 원칙에 따라 증여로 본다는 것입니다.[조세심판원 사실관계 및 판단]이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 상증법 제44조에서 배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정 규정을 둔 취지는 양도를 가장한 근친 사이의 증여 은폐행위를 방지하고자 함에 있고, 긴밀한 친족관계에 있는 당사자 사이에서는 조세부담의 회피라는 공통된 이해관계 하에 외형적인 거래조건을 얼마든지 임의로 만들어 낼 수가 있으므로, 당해 양도행위가 증여 추정 배제 사유에 해당하는지 여부의 판단에는 그 거래조건이 친족관계 없는 일반적인 거래당사자들 사이에서도 통상적으로 이루어지는 경제적인 합리성을 가지고 있는지가 중요한 판단기준이 될 것인데,청구인은 쟁점부동산 임대차계약에 따른 월임대료로 차입금 원리금을 상환할 수 있게 되어 추가적인 자금부담 없이 쟁점부동산을 취득하게 되었는바, 쟁점부동산 매매계약은일반적인 거래당사자들 사이에서 통상적으로 이루어지는 거래조건으로 보기 어려운 점, 청구인이 부친으로부터 증여받은 자금과 금전소비대차에 따른 차입금으로 쟁점부동산을 양도하면서 그 매매가액은 청구인이 상속세및증여세법 제35조 규정에 따라 증여세를 부담하지 않게 되는 거래가액보다 불과 OOO높은 금액으로 결정하는 등 위와 같은일련의 거래의 실질은 OOO손자인 청구인에게 쟁점부동산을 증여하기 위한 것으로 그 거래목적을 이루기 위한과정에서 OOO등은 사전적으로 조세부담을 줄일 수 있는 거래형식(매매가액, 금전소비대차계약 등)을 임의로 만들어 거래한 것으로 보이는 점, 쟁점부동산 매매계약상 70개월에 걸쳐 분할상환하는 조건으로 정한 것은 쟁점부동산에서 발생되는 임대료 등을 감안한 것으로 보여지는바, 이는 상속세및증여세법 제44조 제3항 제5호에서 규정하고 있는 증여추정 제외 사유로서 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우에 해당된다고 보기 어려운 점,상속세및증여세법 제44조 적용시 이 건 쟁점부동산 매매대가 중 청구인이 임차보증금 승계 및 현금지급액 상당액은 그 대가지급 사실이 명백하므로 이에 상당하는 금액은 증여추정 적용을 배제하되, 나머지에 대해서만 증여추정 규정에 따라 증여세를 과세하는 것이 합리적인 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 청구인에게 증여세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.정리하면,이상 거족간의 거래에 매매대금을 주고 받았음에도 증여로 추징된 경우로 보았습니다.손자가 만 1세의 아기라는 점, 매매대금을 매도자인 조부가 빌려주고 상환도 월세로 가능하도록 장기 대여한 점 등을 고려 실질과세 원칙에 따라, 건물 전체 가액을 증여한 것으로 본 것입니다.가족간의 거래는 국세청에서도 주의깊게 보기 때문에 유의햐야합니다.가족간 거래를 할때는 사례와 같이 거래 자체를 증여로 볼수도 있으므로 매우 주의해야 하며, 반드시 전문가의 자문을 거친 후에 진행함이 좋습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby증여세신고/증여세상담/부산세무사

이상웅 세무사1. 개요암호화폐가 생긴 지 13년이 지났지만, 여전히 암호화폐에 대한 제도적 확립이 충분하지 않습니다. 암호화폐 실체에 대해서는 계속해서 논란이 되고 있으며 이를 부르는 용어 역시‘암호화폐’, ‘가상화폐’, ‘가상자산’, ‘디지털자산’, ‘디지털 통화’등 다양합니다.각국 정부, 국제기관이나 사람마다 사용하는 용어는 조금씩 다르지만, 이해를 위해 편의상‘코인’이라 명칭 하겠습니다.2017년 본격적으로 코인 열풍이 불었고 이에 따라'채굴, 매매, 알선, 투자자문, 스테이킹, 디파이, 에어 드롭, etf 등'코인과 관련한 다양한 소득들이 발생하고 있습니다.소득이 있는 곳에는 세금이 있지만 관련하여 구체적인 과세체계가 마련되어 있지 않아 코인 관련 사업을 하고 있는 사업자분들은 혼란을 겪고 있으며, 과세관청이 세무서 조차 정확한 답변을 내놓지 못하고 있습니다.이런 상황 속에서코인에 대한 세금 탈루에 대한 강력한 규제 및 세무조사를 강행한다는 보도가 계속되고 있습니다.[국감현장] 코인 업계서 세금 탈루 난무, 강력한 규제 필요해 김지현 박소은 박현영 기자 = 국회가 국내 가상자산 업계의 '세금 탈루' '자금세탁' '해외 페이퍼컴퍼니' '은둔형 오너' 등 각종 의혹을 두고 강력한 규제가 필요하다고 꼬집었다. 최승재 국민의힘 의원은 24일 여의n.news.naver.com2020년 코인 가격이 크게 오르고 시장이 성장하면서 코인과 관련된 사업으로 큰 소득이 발생한 분들이소득으로 부동산을 취득하는 등 자금을 사용함으로써 문제가 많이 발생하고 있습니다.따라서 오늘은억울하게 세무조사로 세액 추징 및 불이익이 발생하지 않도록 알아야 할 코인과 관련된 전반적인 세금과 이행해야 할 절차들에 대해서 안내해 드리겠습니다.2. 코인 매매, 양도 세금<1> 21년 10월 1일 과세처음 코인 매매, 양도수익에 대한 과세는‘기타 소득’으로 분류하여20%(지방소득세 포함 22%)의 세율로 분리하여 부과하겠다는 내용이었습니다.당초에는 21년 10월 1일부터 과세하기로 했으며, 연간 코인매매, 양도수익이 250만원 이하인 경우에는 비과세하기로 하였습니다.이때 매매, 양도소득의 계산은‘양도가 – 취득가 – 부대비용’으로 계산하는 것으로 매매, 양도를 통해 발생한거래소 수수료 등은 부대비용으로 보아 공제가 가능했습니다.<2> 22년 1월 1일 과세하지만 코인은 주식과 달리 국내거래소 거래 외 해외 거래소 거래, 개인 간 거래, 탈중앙 플랫폼 거래 등 방식이 다양하고 복잡하여 취득가액 산정부터 매매, 양도소득을 계산하기에 있어과세체계가 부족함을 파악하고 22년 1월 1일부터 과세하는 것으로 3개월 유예됩니다.주식의 과세체계를 차용하면 될 것이라 판단 했겠지만 국내 거래소를 통하지 않고 취득한 코인들의 취득가액 산정방법과 이후 매매, 양도거래시 양도가액 산정 등 전반적인 제도 수립이 필요하기 때문입니다.<3> 25년 1월 1일 과세논의 도중 23년 1월 1일부터 과세하기로 개정됐지만 새정부 수립 후 코인 매매, 양도수익의 과세시기를2년 유예하여 25년 1월 1일부터로 과세하기로 발표하고 현재는 과세체계를 정비하고 있습니다.만약 과세가 2년 유예되어 25년 1월 1일부터 과세한다면 기존 개정사항에 따라양도차익은 25년 1월 1일 기준가격와 당초 취득했던 취득가액중 큰 금액을 기준으로 과세할 것으로 보입니다.코인 과세 기준 취득가액 = Max(25년 1월 1일 기준 가격, 해당 코인 취득가액)사례)예를 들어 비트코인을 20.12.1에 2천만원에 샀다고 하더라도 25년 1월 1일 기준가격이 8천만원이라면, 비트코인은 8천만원에 취득한 것으로 보아 이후 양도시8천만원 초과부분에 대해서만 세금을 부과하게 됩니다.따라서 과세 직전인24년 연말에 세금 때문에 코인을 팔아야 한다는 말은 잘못된 말입니다.세무상 이슈가 여전히 많지만 윤석열 정부가 발표한 '2022년 세제개편안'에 따라 코인 과세가 2년 유예되는 경우 매매, 양도로 발생하는 투자수익에 대해서는 당분간은 걱정하지 않으셔도 될 듯 합니다.3. 자금출처조사 – 매매, 양도소득의 사용그렇다면 현재 코인 매매, 양도소득에 대해 현재 과세를 하고 있지 않으니코인 매매, 양도로 수익이 발생하신 분들은 아무 걱정 없이 부동산 등을 매수해도 괜찮을까요 ? 코인 팔아 집 샀더니 증여세 폭탄 …거래내역 등 꼼꼼히 증빙해야 코인 팔아 집 샀더니 증여세 폭탄 …거래내역 등 꼼꼼히 증빙해야, 암호화폐 관련 수익 자금출처 소명 전략 국세청 분석 시스템 암호화폐는 포함안돼 투자수익으로 집 사면 세무조사 받을 가능성 국내 거래소서 샀다면 암호화페 구입·매각 등 데이터 증빙 가능 해외 거래소는 까다로워 에어드롭·디파이 등은 별도 내역 필요www.hankyung.com부동산을 취득하는 등 자금의 원천이 적법하게 형성된 것인지에 대해 국세청이 조사하는 것을‘자금출처조사’라고 합니다.‘자금출처조사’는 소득·지출 분석시스템(PCI시스템) 등을 통해 국세청이 개인의 부동산 등 자산취득액, 부채상환내역, 해외 여행경비 및 카드 사용액 등을 파악하여 신고된 자금출처인 종합소득 신고액, 증여 및 상속재산 신고액, 은행 채무내역보다 과다한 경우자금출처조사 대상자로 선정하여 증여세를 추징할 수 있습니다.따라서국세청에 잡히지 않는 코인 매매, 양도수익에 대해서는 소명 요청 및 자금출처조사가 진행되고 있으며 입증을 하지 못하는 경우 증여 등으로 추정하여 세금을 추징 당할 수 있습니다.이렇게 억울하게 세금을 납부하는 상황이 방지하기 위해서는거래형식에 따라 코인수익을 입증할 수 있는 자료들을 준비해놓아야 하며 디파이, 스테이킹, 스왑거래 등 다양한 거래 형식에 따라 각각 입증자료는 달라집니다.따라서자금출처조사에 대한 경험과 더불어 코인(가상화폐) 거래의 전반적인 이해와 필요한 입증자료의 마련 등에 대한 경험이 많은 전문 세무사와 소명 요청 및 세무조사 대응을 하는 것이 필요하며, 세무조사 사전통지서를 받지 못한 분이라도 사실관계에 따라 입증에 필요한 자료들을 미리 준비해둘 필요가 있습니다.관련 내용에 대해서는 다음의 글에 자세하게 설명되어 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222909348139[코인·가상화폐·암호화화폐 전문세무사] 코인수익 자금출처 소명, 자금출처 사례 및 대응방안(코인으로 집사면 세무조사 받는다?)1. 코인(가상화폐)의 자금출처 세무조사 최근 비트코인으로 대변되는 가상자산, 코인(가상화폐) 투자를 통...blog.naver.com4. 매매, 양도 외의 수익(채굴, 대리매매, 구매대행, 투자상담 등)코인과 관련된 수익은 매매, 양도 외채굴, 대리매매, 양도, 투자상담 등 다양한 방식으로 이루어질 수 있습니다.<1> 코인 채굴 세금코인 채굴 세금의 경우 코인을 채굴하여 거래소에서 매매, 양도한다면 위에서 말씀드린 것처럼 현재는 비과세 대상에 해당합니다. 다만, 유예이간 이후에 매매, 양도한다면 매매, 양도차익에 대하여 22%의 세금이 부과될 수 있으며 이때 채굴한 코인의 취득가액 산정이 이슈가 될 수 있습니다.직접 채굴한 것으로 취득가액이 없으므로 모든 매매, 양도차익에 대하여 과세하는 경우 과다한 세금이 발생하므로 정부는코인 채굴에 필요한 전기 요금을 경비로 빼주겠다는 방침입니다.다만, 채굴하여 매매, 양도한 특정 코인에 사용된 전기료를 구분하고 입증하는 과정에서 여러 세무상 이슈가 발생할 수 있어 보이며취득가액을 부정하게 높이는 탈세 행위도 충분히 일어날 수 있어 보입니다.<2> 대리매매, 대리구매, 구매대행, 투자상담코인이 탈루, 자금세탁 행위에 많이 이용되는 만큼 코인 대리매매, 양도로 많이 이루어지고 있습니다. 취득대금을 먼저 이체하고 코인을 대신 구입하여 매매, 양도하는 등 그 방식도 다양합니다.중요한 것은코인을 대리매매, 대리구매, 구매대행, 투자상담으로 받는 수수료는 현재 비과세 대상인 코인 매매, 양도수익에 해당하는 것으로 보기 어렵습니다.코인 양도 또는 대여에 대한 세금이 현재 비과세인 것을 오해하여 코인과 관련된 것이라면 모두 비과세인 것으로 생각하시는 분들이 많습니다.코인을 직접 매매 또는 대여하여 발생하는 수익이 아닌대리매매, 대리구매 등으로 받는 수수료, 알선수수료는 일반적인 사업소득 등으로 보아 종합소득세를 신고·납부해야 합니다.만약 이러한 수익에 대하여 신고하지 않고 이후 부동산 투자 등에 사용하는 경우 자금출처조사를 피하지 못하며, 세무조사가 이루어지는 시기에 따라 크게는 원래 내야 하는 세금의 100% 이상을 추가로 가산세로 납부하게 될 수 있습니다.사례)- 3년간 매년 2억원의 대리매매, 구매대행 수수료 및 알선수수료로 소득 발생- 위 자금을 원천으로 5억원의 주택을 취득- 주택 취득 후 2년 뒤 세무조사 진행구분적법하게 신고·납부한 경우 세액(3년 합계)세무조사로 추징되는 경우(3년 합계)종합소득세180,000,000원180,000,000원가산세0원220,000,000원합계180,000,000원400,000,000원만약 3년간 매년 2억원의 소득이 발생한 경우 적법하게 신고하지 않아 이후 세무조사가 진행된다면,원래 내야 하는 세금의 100%이상의 가산세가 추가로 발생될 수 있습니다.다시 말해 6억원의 소득이 발생했지만,소득의 2/3에 달하는 4억원이 세금으로 추징될 수 있으므로 말 그대로 세금폭탄을 받을 수 있습니다.최근 위와 같은 억울한 상황이 발생하신 분들이 많습니다.억울한 세금을 내지 않도록 가상자산 관련 전문 세무사와 논의하시어 사실관계에 맞는 적절한 신고·납부 진행하시는 것을 추천해 드립니다.함께 읽어보시면 좋은 관련 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222909348139[코인·가상화폐·암호화화폐 전문세무사] 코인수익 자금출처 소명, 자금출처 사례 및 대응방안(코인으로 집사면 세무조사 받는다?)1. 코인(가상화폐)의 자금출처 세무조사 최근 비트코인으로 대변되는 가상자산, 코인(가상화폐) 투자를 통...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222884858869[세무조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 사례 - 부모님과 지인으로부터 차용, 사업 매출누락하여 고가 부동산을 취득한 경우1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사, 세무조사 전문'으로 하고 있는 이상웅...blog.naver.com