1가구2주택 취득세 환급가능 여부

[다주택자취득세 1.66억원 환급사례] 취득세중과 적용에 대한 조세불복 인용 - 부동산전문세무사가 알려드리는 주택취득세 환급받는 방법양도세·증여세·취득세·상속세 등 부동산 관련세금을 전문으로 다루는 세무컨설팅 세로움입니다.이번 사례는다주택자 취득세 중과세율이 적용되어 2억원이 넘는 세금이 부과되었지만, 조세불복 중 하나인 조세 심판청구를 통해 기본 취득세율이 적용되는 것으로 인용되어약 1.6억원의 세금을 돌려받은 사례입니다.1. 조세불복이란'조세불복'이란 국세청 등 과세관청이 위법하거나 부당한 처분을 하여 내야하는 세금보다 과다한 세금으로 권리 또는 이익을 침해 받은 경우 납세자의 권익을 보호할 수 있는 제도입니다.쉽게 말해 양도소득세, 증여세, 상속세, 취득세, 종합소득세 등 모든 세금에 대해 적법하게 납부해야하는 세금보다 더 많이 국세청이 부과처분했거나, 법에 구체적으로 규정하고 있지 않은 사례에서 법적 취지 등을 고려해봤을 때 억울하다고 생각이 되는 경우납부한 세금을 돌려받거나 부과처분을 취소할 수 있는 제도입니다.조세는 국가권력이 국민에게 징수함으로써 강제성을 띄고 있습니다. 따라서 조세권이 남용됐을 때 국민의 재산권이 침해될 수 있으므로 과세관청이 처분이 부당한 경우 침해 받은 권리 및 이익을 구제하기 위해 조세불복제도가 규정되어 있는 것입니다.다주택자취득세, 주택취득세중과 등 기본 주택취득세(1~3%)와 비교하여 다주택자취득세중과(12%)는 최대 12배까지 증가하므로 부당하게 다주택자취득세가 적용되는 경우 반드시취득세환급을 목표로 경정청구, 조세불복 등을 활용해야할 것입니다.2. 처분개요조세심판원 인용 결정문 원본입니다. 조세심판청구서와 청구이유서를 작성하여 등기 또는 전자로 접수가 가능하며, 심판원의 최종 결정 후 위와 같은 결정문을 등기로 받게 됩니다.이번 취득세 조세심판 건은 억울하게 다주택자 중과세율이 적용된 사례로서조세심판을 통해 저희가 주장한 청구이유가 인용되었고, 최종적으로 납부한 세금 중'166,380,750원을 환급'받을 수 있었습니다.이번 건은 착수당시 관련 법 규정을 엄격해석 한다면 받아들여지기가 어려운 사례로 판단됐지만, 쟁점을 잘 파악하고 주장을 뒷받침 할 수 있는 자료와 근거를 잘 준비하여 다행히 조세심판원에서 인용결정을 받아 납세자분을 억울함에서 구제할 수 있었습니다.3. 사실관계구분사실관계1청구인은 조정대상지역 1세대 2주택자2신규주택 취득 전 당초 보유하던 주택 1채 매도3매도 후 조정대상지역 신규주택 취득4신규주택 취득 당시 1주택을 보유하고 있던청구인의 형제가 주민등록표상 동일한 주소로서 같은 세대로 인정됨5청구인은 해당 사실을 모르는 상황에서 일시적 2주택으로서 기본취득세율(1~3.5%)로 신고·납부6처분청은 지방세법에 따라 주민등록표상 동일한 주소의 형제를 같은 세대로 보아1세대 3주택으로서 다주택자 취득세 중과세율(13.4%)을 적용한 세액 부과7조세불복을 통하여 조세심판원으로부터 인용결정을 받아내어 추가로 부과된 약 1.6억원을 돌려받음(1) 청구인은 조정대상지역에 2주택을 보유하고 있던 1세대 2주택자로서 조정대상지역의 신규주택을 추가로 취득할 계획을 가지고 있었습니다.(2) 1세대 2주택자가 추가로 조정대상지역의 주택을 취득하는 경우 13.4%의 다주택자 취득세 중과세율이 적용됩니다.(3) 따라서 청구인은 신규주택을 취득하기 전 보유하고 있던 주택 중 1채를 매도하였습니다.(4) 1세대 1주택자로서 새롭게 조정대상지역의 주택을 취득하였고, 지방세법에서 규정하고 있는 일시적 2주택을 활용하여 기본취득세율(3.5%)를 신고·납부하였습니다.(5) 다만, 신규주택 취득 당시청구인의 형제가 청구인과 동일한 주소지로 되어 있었고, 청구인의 형제는 1주택자로서 청구인은 일시적 2주택의 대상이 될 수 없었습니다.(6) 이에 따라 과세관청은 청구인에게 일시적 2주택 적용을 부인하고1세대 3주택자로서 13.4%의 다주택자 취득세 중과세율을 적용하여 약 1.6억원의 세금을 추가로 부과하였습니다.4. 쟁점사항구분쟁점사항1지방세법에서 세대란주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족을 포함하는 것으로 규정하여 주택취득세 적용2취득세는 지방세로서 국세(양도소득세, 증여세, 상속세 등)와 비교하여실제 세대분리 여부보다는 법규정에 따른 판단을 우선하는 경향이 있음3청구인과 청구인의 형제는 비록 실제로 세대를 구성하고 있지는 않지만, 주민등록표상 주소를함께하고 있으며 지방세법에서 규정하고 있는 세대분리의 예외항목에 해당하지 않음(1) 지방세법시행령 제28조의3에서 세대란 「주민등록법」 제7조에 따른세대별 주민등록표에 함께 지재되어 있는 가족을 포함하는 것으로 규정하고 있습니다.(2) 취득세는 지방세에 해당하며, 지방세 유권해석과 심판례 등은 일반적으로실질보다는 법규정을 우선하는 해석 및 판결을 해오고 있습니다. 양도소득세와 같은 국세의 경우 주소가 같아도 실제 세대분리를 유지하고 있는 경우 실질에 따라 세대분리를 인정하는 해석 및 판결이 많은 것에 반해 지방세는 그렇지 않았습니다.(3) 또한 청구인은 예외적으로 세대분리를 인정하는 것으로 지방세법에서 규정하는 항목에도 해당하지 않는 상황이었습니다.[주택 취득세 세대분리를 인정하는 예외항목]•30세 미만의 자녀라도 주택 취득일 직전 12개월 동안 발생한 소득이 중위소득의 40% 이상이고, 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우•취득일 현재 65세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 합가한 경우•취학 또는 근무상의 형편 등으로 세대전원이 90일 이상 출국하는 경우로서 「주민등록법」 제10조의3 제1항에 따라 출국 후에 속할 거주지를 다른 가족의 주소로 신고한 경우•별도의 세대를 구성할 수 있는 사람이 주택을 취득한 날부터 60일 이내에 세대를 분리하기 위하여 그 취득한 주택으로 주소지를 이전하는 경우(4) 따라서 법규정에 따르면 청구인의 상황에서 청구인의 동생은 동일세대로 인정될 수 밖에 없으며, 일시적 2주택이 아닌 1세대 3주택자로서 다주택자 취득세 중과세율이 적용되는 것으로 해석될 수 밖에 없습니다.(5) 다만, 청구인과청구인의 형제는 주택을 취득하기 전 10년 이상의 기간동안 실제로 따로 거주하고 있었으며, 이번 사례는지방세법뿐만 아니라 ‘주민등록법’의 개정 연혁과 취지를 접목하여 세대분리를 인정받을 수 있었습니다. 그동안 다주택자 취득세 중과와 관련하여 유권해석 및 심판례 등이 대부분 형식주의를 취하고 있기 때문에 단순히 세법에 국한하여 주장하는 경우 인용될 가능성이 없을 것으로 판단하여 관련법을 함께 고려하여 주장하는 것으로 진행하였습니다.5. 취득세환급 - 취득세경정청구, 불복인용율을 높이기 위한 방법2022년 자료를 보면조세심판원의 인용율은'11.5%'에 그치고 있습니다. 최근 5년간 평균을 내더라도 10%대에 지나지 않습니다.납세자의 권익을 보호하기 위해 설립된 조세심판원이지만 실제로 그 인용율은 굉장히 낮습니다.낮은 인용율이 보여주는 것처럼 조세불복의 과정은 쉽지 않습니다.조세전문집단인 과세관청이 이미 관련된 규정을 충분히 검토하고 해석하여 부과처분을 내린 것이므로 과세관청에서 파악하지 못한 이슈들을 찾아내고 논리에 맞게 주장해야하기 때문입니다.따라서단순히 법규정만을 가지고 다투는 것이 아닌 다양한 불복사레를 진행하면서 충분한 법해석능력을 가지고 해당 세법 규정의 연혁과 제정목적 뿐만 아니라 해당 사례와 연관된 세법 이외의 관련법에 대해서도 지식을 가진 전문가와 진행해야 합니다.실무를 하면서 억울하게 세금이 과다하게 부과된 사례들을 많이 보고 있습니다. 비록 조세불복의 과정이 쉽지는 않지만,이번 사례처럼 법이 만들어진 취지를 해당 사실관계에 잘 접목하고 과세관청의 자의적 해석과 자유재량을 배제할 수 있는 논리적 근거를 잘 준비한다면 충분히 좋은 성과를 얻을 수 있을 것입니다.주택취득세에 대한 다주택자취득세(취득세 중과), 다주택자양도세(양도세 중과), 다주택자종부세(종부세 중과) 등기본세율 대비 많게는 10배이상 증가하는 중과세율이 적용되는 경우 세부담을 견디기는 쉽지 않을 것입니다. 가장 중요한 것은 부동산계약 전 매매계획을 수립하는 것이겠지만, 만약 사후에 예상치 못한 세금이 부과되는 경우 불복을 활용해볼 수 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크서면질의, 사전답변, 예규, 유권해석,집행기준, 기본통칙 등의 법적 구속력과 법원성https://blog.naver.com/highyes_tax/222888440401주택 취득세 자주 묻는 주요 질문 Q&A(취득세 중과, 세대의 기준, 일시적 2주택 등)https://blog.naver.com/highyes_tax/222544771098재개발·재건축 입주권 투자자가 알아야할 사업단계별 세금(취득세, 종부세, 양도세, 증여세)https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818

종전주택을 보유한 1세대가 다가구주택을 취득한 경우일시적 2주택 적용 여부★ 일시적2주택 양도세 비과세 요건 ★1. 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2. 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것서면-2023-부동산-2443 [부동산납세과-2632]요 지종전주택을 보유한 1세대가 다가구주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우로서, 소득령§155① 요건을 갖추어 종전주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용하는 것임회 신종전주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항 요건을 갖추어 종전주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다.이 경우 다가구주택을 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보는 것입니다.상세내용1. 사실관계’19.10.예정A주택취득양도’21.1.B주택(다가구)취득(신축)’19.10.A주택 취득(조정대상지역, 2년 이상 거주)’21. 1.기존 보유 토지 위에 B주택 신축*겸용주택으로 1층 상가, 2∼3층 주택(5호)주택부분의 연면적이 주택외부분의 연면적보다 큼예정A주택 양도2.질의내용○ 종전주택(A)을 보유한 1세대가 B토지 위에 건물을 신축하여 B주택(겸용주택, 다가구주택)을 취득한 경우 종전주택(A) 양도시 일시적 2주택 비과세 특례 적용이 가능한지3.관련사례○ 사전-2015-법령해석재산-0097, 2015.8.19.「소득세법시행령」제167조의3 제1항 제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택(거주주택)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조 제19항 각 호의 요건을 충족한 상태에서 해당 거주주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득한 경우로서 같은 조 제1항에 따른 일시적 2주택 요건을 충족하는 경우에는 1세대1주택 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.이 경우 다가구주택을 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)하는 경우에는 이를 단독주택으로 보는 것입니다.

다세대주택을 신규주택 취득 후다가구주택으로용도변경하여양도 시 일시적 2주택(1세대 1주택) 특례 적용 가능 여부(변경후 2년이 지나야 함)기획재정부 재산세제과-1054생산일자 : 2023.09.05.요 지다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하는 경우로서다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도하는 경우,일시적2주택(1세대 1주택 양도세 비과세) 특례 적용 가능함【질의】다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구 주택으로 용도변경하는 경우로서다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도 하는 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항에 따른 일시적2주택 특례 (이하 “쟁점특례”)를 적용받을 수 있는지 여부(제1안) 쟁점특례 적용 가능(제2안) 쟁점특례 적용 불가【회신】귀 청의 질의에 대하여 제1안이 타당합니다.★주요 경력- 약 73,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 67,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

다세대주택을 신규주택 취득 후 다가구주택으로 용도변경하여양도 시 일시적 2주택 특례 적용 가능 여부★ 일시적 2주택 양도세 비과세 요건1) 종전주택 취득일로부터1년 이상 지난 후 신규주택 취득2) 신규주택 취득일로부터3년 이내 종전주택 양도3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것양도, 서면-2022-법규재산-1143 [법규과-2337] , 2023.09.11[ 제 목 ]다세대주택을 신규주택 취득 후 다가구주택으로 용도변경하여 양도 시 일시적 2주택 특례 적용 가능 여부[ 요 지 ]다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하는 경우로서 다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도하는 경우, 일시적2주택 특례 적용 가능함[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, 아래 ｢기획재정부 재산세제과-1054, 2023.09.05.｣를 참고하시기 바랍니다.○ 기획재정부 재산세제과-1054, 2023.09.05.【질의】다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구 주택으로 용도변경하는 경우로서 다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도 하는 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항에 따른 일시적2주택 특례 (이하 “쟁점특례”)를 적용받을 수 있는지 여부(제1안) 쟁점특례 적용 가능(제2안) 쟁점특례 적용 불가【회신】귀 청의 질의에 대하여 제1안이 타당합니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】1. 사실관계○2015.1월 甲은 다세대주택(A) 취득○2021.12월 甲은 아파트(B) 취득○2022.2월 다세대주택(A)을 다가구주택 1채로 용도변경○2024.3월 A주택 양도 예정2. 질의내용○다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하는 경우로서 다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도하는 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항에 따른 일시적2주택 특례(이하 “쟁점특례”)를 적용받을 수 있는지 여부

1. 개요부동산 시장이 매수세가 끊겨 연일 시세가 하락하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 1∼5월 전국 아파트 매매 건수(신고 일자 기준)는 15만 5천987건으로, 2006년 관련 통계 집계가 시작된 이래 같은 기간 기준으로 가장 적었습니다.특히 올해 매매 건수는 지난해(31만 5천153건)의 '반 토막' 수준이며, 서울의 아파트 매매 건수는 같은 기간 7천917건으로, 작년(2만 5천159건)의 3분의 1 수준에 그쳤습니다.아파트 매매 건수는 역대 최저이지만,중개업소를 통하지 않는 교환, 증여, 직거래 등의 특이 거래는 늘어나는 상황입니다.시세보다 1~2억 낮은 급매로 내놓아도 매수자가 나타나지 않아, 당초 신규주택을 취득하면서 2년(취득 당시 비조정지역의 경우 3년)내 종전주택을 양도하여양도세 비과세, 취득세 기본세율 혜택을 받으려 계획 했던 일시적 2주택자들이 가장 난처한 상황입니다.하지만 방법은 있습니다.일시적 1가구 2주택자들이 기존 주택 가격을 낮춰 급매하는 대신 서로 보유하는 주택을 맞교환한다면 일시적 2주택 혜택을 받을 수 있습니다.교환거래의 방법은 아래와 같이 2가지로 나눌 수 있습니다.<1> 일시적 2주택자가 일시적 2주택자와 교환 거래일시적 2주택자인 당사자들이 상호 교환거래 한다면 양도소득세와 취득세에서 계획했던 일시적 2주택 혜택을 모두 받을 수 있습니다.<2> 일시적 2주택자가 1세대 1주택자와 교환거래부모가 일시적 2주택자인 경우로서 1세대 1주택자인 자녀와 교환거래한다면, 부모는 계획했던 혜택을 모두 누릴 수 있으면서 자녀에게 본인 주택을 시세보다 낮은 가액으로 교환을 통해 넘김으로써 증여세 없이 증여의 효과도 함께 누릴 수 있어 일거양득의 절세효과를 얻는 컨설팅입니다.2. 양도소득세교환거래의 방식과 평가액에 따라 양도세 계산 시 적용하는 양도가액은 달라질 수 있습니다.교환거래의 방식은 크게‘단순한 교환’과‘단순하지 않은 교환’으로 나눌 수 있습니다.<1> 단순한 교환시가 감정 및 정산 절차를 수반하지 않은 교환<2> 단순하지 않은 교환시가 감정 및 정산 절차를 수반하는 교환교환거래에 따른 양도세 계산시 적용하는 양도가액은 내용에 따라 다음과 같습니다.구분양도가단순하지 않은 교환으로실가가 분명한 경우정산차액이 없는 경우취득하는 자산의 가액정산차액이 있는 경우취득하는 자산의 가액 +받은 현금 – 지급한 현금실가가 불분명한 경우교환 물건에 대한 기준시가등 추계과세교환하는 부동산에 대한 감정평가 및 정산 절차를 수반한 교환은 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당하지만,단순 교환은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당합니다.양도소득세 집행기준 96-162의2-3 [교환하는 경우 실지거래가액 여부]교환대상 부동산에 대한 감정평가법인 등의 객관적인 교환가치에 의해 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환인 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 있다고 할 것이며, 그렇지 아니한 단순한 교환은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당된다.다만,예외적으로 감정평가가 없더라도 시가를 반영한 객관성을 가진 계약서에 의거하여 채무 등과 정산금을 지급하는 경우에는 사실관계에 따라 실지거래가액으로 인정될 수 있으므로 검토가 필요합니다.[실지거래가액이 없는 경우 추계과세 적용 여부]소득세법시행령에 따른 추계과세란 허위로 신고한 경우에 대해 과세관청이 추정하여 결정한다는 의미로 실지거래가액을 알 수 없다고 인정되는 경우 소득세법 제114조 제7항에 따른 추계의 방식으로 양도소득세를 과세하는지에 대한 명확한 근거 규정은 없지만,과세 형평 재고를 위해 매매사례가액, 감정가액, 기준시가에 따라 양도소득세를 부과할 수 있는 것으로 해석해야 할 것으로 판단됩니다.다만,납세자가 직접 추계과세를 전제로 하여 소득세 신고납부 할 수 있는지에 대한 판단은 별개의 문제로 생각됩니다.소득세법 제114조 [ 양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지 ]⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.[부모·자식 등 특수관계인간 교환거래]특수관계인간 교환거래 하는 경우 원칙적으로 교환계약서의 실지거래가액을 적용하지만,당해 자산의 시가보다 높거나 낮은 대가를 받은 경우로서 정산하지 않은 경우에는 소득세법에 따른'부당행위계산'이 적용됩니다.<사례>부모가 평가액 15억원의 아파트를 자녀소유의 평가액 10억원의 아파트와 교환하는 경우 부모의 양도가액은10억원이 아닌 15억원이 적용되므로 양도세 비과세 12억원 초과분에 대해서는 양도세가 부과되므로 유의해야 합니다.시가와 거래가액의 차액이 min(시가의 5%, 3억)을 초과하는 경우 부당행위계산을 적용하여 양도소득세를 계산합니다.2. 증여세부모·자식 등 특수관계인간 교환거래를 하는 경우로서 교환하는 부동산의 평가액이 차이가 발생하거나, 교환하는 부동산의 평가액보다 높거나 낮은 대가를 받은 경우로서 정산하지 않은 경우에는이익을 얻는 당사자가 증여받은 것으로 보아 증여세가 부과됩니다.<1> 증여를 적용하는 범위교환하는 부동산평가액 차이가 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우 적용합니다.<2> 증여세 계산차액이 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우증여재산가액은 차액에서 min(시가의 30%, 3억)을 뺀 가액으로 합니다.증여재산가액: 교환가액 차액 - min(시가의 30%, 3억)<사례>15억원의 아파트를 자녀 소유 10억원 아파트와 교환, 차액을 정산하지 않는 경우부동산 평가액 차액 5억원이 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하므로 증여세가 부과되며, 이때 부과되는 증여세 계산은 다음과 같습니다.증여세 계산 : 부동산 평가액 차액 5억 – min(시가 30%, 3억)으로서 증여재산가액 2억에 대하여 증여세 과세[증여세 절세 방안]따라서 15억원의 아파트와 10억원의 아파트를 교환하면서 자녀가부모에게 2억원을 정산하는 경우에는 증여세가 부과되지 않으므로, 자녀에게 증여세 없이 3억원을 증여하는 절세효과를 누릴 수 있습니다.만약 자녀의 부동산 평가액이 높은 경우에는 부모가 차액보다 많은 현금을 지급하는 방식으로 동일하게 증여세 절세효과를 누릴 수 있으며,상황에 따라 추가 절세방안이 있을 수 있으므로 전문가와 상담을 통하여 최선의 방안을 찾으시는 것을 추천해 드립니다.3. 취득세<1> 2주택자 취득세 중과일시적 2주택자들이 교환을 통하여 양도소득세 비과세 혜택을 누리더라도, 새롭게 취득한 주택의 취득세가 문제 될 수 있습니다.교환은 결국 상호 주택을 매매한 것으로서 교환으로 취득한 주택은 일반매매로 취득한 것으로 보아 새롭게 취득한 주택이 조정대상지역인 경우 2주택자 취득세 중과세 8%가 적용될 수 있습니다.예를 들어, 12억의 아파트와 10억의 아파트를 교환하면서 2억의 차액을 지급하여 정산한 경우 양도소득세는 모두 비과세되지만취득세는 12억에 대하여 1.08억원까지 부과될 수 있으니 유의해야합니다.하지만 위의 상황이라도취득세 일시적 2주택 혜택을 한번 더 활용한다면 취득세 부담을 줄일 수 있습니다. A,B 주택을 보유하던 일시적 2주택자가 A주택과 제3와 교환을 통하여 C주택을 취득하는 경우 C주택 취득세율이 8% 중과되지만,C주택을 취득한 날로부터 2년 이내 B주택을 양도한다면 C주택에 대하여 1~3%의 기본취득세율이 적용될 수 있습니다.또는 교환하려는 주택의 상황에 따라 시세가 아닌 공시가격으로 취득세를 납부할 수 있는 경우도 있으니, 전문가와 검토를 통하여 진행한다면 취득세를 절세할 수 있습니다.시세 12억, 주택공시가액 7억 아파트 교환에 따라 발생하는 취득세구분시세를 기준으로 취득세 납부주택공시가를 기준으로 취득세 납부중과 취득세기본 취득세(재차 일시적 2주택)중과 취득세기본 취득세(재차 일시적 2주택)세액108,000,00042,000,00063,000,00015,000,000<2> 1주택자 취득세일시적 2주택자끼리 교환하는 경우도 있지만, 일시적 2주택자가 1주택자인 가족, 지인들과 교환하는 경우도 있습니다.1주택자는 1~3%의 기본취득세율이 적용되며, 이후 1세대 1주택 비과세를 받을 계획이라면 취득가액을 최대한 낮추는 것이 유리할 수 있습니다.교환에 따른 취득세는 현재 지자체와 판례의 입장이 달라 취득자에게 불리하게 취득세가 부과될 수 있으므로이후판례의 입장에 따라 경정청구를 통하여 과다하게 납부한 취득세를 환급받을 수 있습니다.4. 정리하며교환을 원하는 일시적 1가구 2주택자들을 연결해주는 카카오톡 채팅방이 있을 정도로 교환을 원하는 사람들은 많지만,낯선 사람과 낯선 교환거래를 하기란 쉽지 않습니다.또한 교환거래는 물건과 물건을 서로 맞바꾼다는 거래의 특성상 부동산거래조사의 대상이 될 위험성이 있습니다. 교환하는 물건의 가액 설정과 거래내용의 설정뿐만 아니라, 부동산에 담보된 채무가 있다면 채무의 승계 여부 및 세법상 적절성과 인정 여부, 교환 후 양도소득세까지 모두 검토해야 합니다.따라서 복잡한 계약 과정에 대하여 사후에 예상되는 리스크를 사전에 방지할 수 있는 세무사, 감정평가사 등 전문가들과 함께 충분한 검토를 통하여 진행하는 것을 추천해 드립니다.도움이 되셨다면공감과 이웃추가한 번씩 부탁드립니다.상담은 유료로 진행돠며, 상담이 필요하신 분들은상단 배너의 번호로 연락주시기 바랍니다.감정평가, 교환계약서 작성, 등기, 세무신고까지 모두 한번에 진행해드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 따라서 오늘은 &#...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038[컨설팅전문세무사] 상생임대주택, 중과유예기간을 활용한 부담부증여 절세 컨설팅 방법(상생임대주택 혜택 극대화)1. 개요 최근 윤석열 정부가 내놓은 ‘상생임대인 개선안’과 ‘다주택자 중과유예’가 큰 이슈가 되고 있...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222633118594[부동산전문세무사] 가족간 매매는 증여로 추징될 수 있습니다.1. 개요 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배...blog.naver.com