증여세 부과 기간 기준 산정

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​​상속세 및 증여세의 부과제척기간1) 부과제척기간의 의미​ 국세부과 제척기간 이란 국가가 세금을 부과할 수 있는 권리의 법적인 존속기간 입니다. 이 기간이 지나면 국가는 세금을 부과할 수 있는 권리가 사라지게 되어 어떠한 결정(경정)도 할 수 없습니다. ​​2) 상속세 및 증여세의 부과제척기간​▶ 일반적인 경우상속세 및 증여세는 이를 부과할 수 있는 날(신고기한 다음 날)부터 10년간입니다. ​- 상속세 신고기한: 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내- 증여세 신고기한: 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내​​▶ 무신고 또는 부정행위로 상속·증여세를 포탈한 경우 등다음에 해당하는 경우에는 이를 부과할 수 있는 날부터 15년간입니다. ① 납세자가 부정행위로 상속·증여세를 포탈하거나 환급·공제받은 경우② 법정신고기한 이내에 신고서를 제출하지 아니한 경우③ 법정신고기한 이내에 신고서를 제출한 자가 허위신고 또는 누락신고를 한 경우 (가공의 채무 산입, 등기생략후 상속·증여, 금융자산 신고누락 등)​​▶ 부정행위 + 은닉재산가액이 50억원 초과한 경우납세자가 부정행위로 상속세·증여세를 포탈한 경우로서 은닉재산가액이 50억원을 초과하는 경우에는 과세관청이 해당 재산의 상속 또는 증여가 있음을 안 날부터 1년 이내에 상속세 및 증여세를 부과할 수 있습니다. ​​3) 부정행위의 의미세법에서는 '부정행위'라는 것을 아래와 같이 해석하고 있습니다. 아래의 행위를 수반함이 없이 단순한 세법상의 신고를 하지 아니하거나 허위의 신고를 함에 그치는 것은 여기에 해당되지 않습니다.​- 이중장부의 작성 등 장부의 거짓 기장- 거짓 증빙 또는 거짓 문서의 작성 및 수취- 장부와 기록의 파기- 재산의 은닉, 소득, 수익, 행위 거래의 조작 또는 은폐- 고의적으로 장부를 작성하지 아니하거나 비치하지 아니하는 행위 또는 계산서, 세금계산서 또는 계산서 합계표, 세금계산서합계표의 조작 등​

1. 개요납세의무자는 각 세목의 법정신고기한까지 세법에 따른 신고해야 할 세액을 정확히 신고·납부해야합니다. 만약 신고해야 할 세액보다 적게 신고하거나 신고하지 않은 경우에는세무조사 등을 통하여 납부해야할 세액과 이에 대한 가산세를 부과할 수 있습니다.만약 과소신고 및 무신고가 과세권자를'속이는 행위'를 통하여 이루어진 경우에는조세를 부과할 수 있는 기간을 늘리며, 가산세를 보다 무겁게 매기고 있습니다.과세권자를‘속이는 행위’란 조세범 처벌법에서‘사기나 그 밖의 부정한 행위’로 정의하고 있으며, 국세기본법을 비롯한 각종 세법에서 해당 규정을 차용하고 있습니다.국세기본법 제26조의2 [ 국세의 부과제척기간(2019.12.31 제목개정) ]2. 납세자가 대통령령으로 정하는 사기나 그 밖의 부정한 행위(이하 부정행위 라 한다)로 국세를 포탈하거나 환급·공제를 받은 경우: 그 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년국세기본법시행령 제12조의2 [ 부정행위의 유형 등(2012.02.02 제목개정) ]① 법 제26조의2 제2항 제2호 전단에서 대통령령으로 정하는 사기나 그 밖의 부정한 행위 란 「조세범 처벌법」 제3조 제6항에 해당하는 행위를 말한다.(2020.02.11. 개정)조세범 처벌법에서 규정하고 있는‘사기나 그 밖의 부정한 행위’는 다음과 같습니다.조세범 처벌법 제3조(조세 포탈 등)⑥ 제1항에서 “사기나 그 밖의 부정한 행위”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 적극적 행위를 말한다. <개정 2015. 12. 29.>1. 이중장부의 작성 등 장부의 거짓 기장2. 거짓 증빙 또는 거짓 문서의 작성 및 수취3. 장부와 기록의 파기4. 재산의 은닉, 소득ㆍ수익ㆍ행위ㆍ거래의 조작 또는 은폐5. 고의적으로 장부를 작성하지 아니하거나 비치하지 아니하는 행위 또는 계산서, 세금계산서 또는 계산서합계표, 세금계산서합계표의 조작6. 「조세특례제한법」 제5조의2제1호에 따른 전사적 기업자원 관리설비의 조작 또는 전자세금계산서의 조작7. 그 밖에 위계(僞計)에 의한 행위 또는 부정한 행위해당 조문의 제7호는 그 밖에 위계에 의한 행위 또는 부정한 행위라고 규정하여원래의 구성요건을 재차 반복한 것처럼 포괄적으로 규정하고 있습니다. 그러므로 다른 호에 해당하지 않는 행위가제7호의 포괄조항에 의해 부정행위로 인정될 수 있습니다.판례는 미신고나 허위신고 등에 이른 경위 및 사실과 상위한 정도, 허위의 방식 등 제반 사정을 종합하여 사회통념상 부정이라고 인정될 수 있는지에 따라 판단해야 한다고 판결하고 있습니다.다만, ‘사기 기타 부정한 행위’가 있는 경우 장기부과제척기간의 적용 및 높은 세율의 가산세 부담뿐만 아니라 조세포탈 관련 형사책임과 같은 높은 수준의 제재를 받을 수 있으므로 ‘사기 기타 부정한 행위’에 대해 보다 심도 있는 검토가 필요합니다.2. 사기 기타 부정한 행위에 대한 처벌<1> 형사처벌<2> 장기부과제척기간의 적용<3> 높은 세율의 가산세 부담<1> 형사처벌우선 사기 기타 부정한 행위는 조세포탈 형사범의 구성요건에 해당합니다. 대법원은 조세포탈범은 고의범이지 목적범은 아니므로 이러한 조세포탈죄에 있어서 범의가 있다고 함은 납세의무를 지는 사람이 자기의 행위가 사기 기타 부정한 행위에 해당하는 것을 인식하고 그 행위로 인하여 조세포탈의 결과가 발생한다는 사실을 인식하면서 부정행위를 감행하거나 하려고 하는 것이라고 판결하고 있습니다.사기 기타 부정한 행위는 조세를 회피하거나 포탈할 목적까지 필요한 것은 아니지만, 국가의 조세수입 감소를 가져오게 될 것이라는 점에 대한 인식이 있어야 한다는 입장입니다.<2> 장기부과제척기간의 적용국세 등의 부과제척기간이 만료되는 날까지 부과하지 아니한 경우에는 부과할 수 없습니다.국세기본법에 따르면 부정한 행위가 있으면 부과제척기간이 길어집니다.부정한 행위에 의하여 과세권자가 부과권을 제때 행사하지 못하기 때문입니다.일반적인 국세를 과소신고하는 경우 부과제척기간은 5년이지만부정한 행위로 국세를 포탈하는 경우 10년이 적용됩니다.국세기본법 제26조의2(국세의 부과제척기간)① 국세를 부과할 수 있는 기간(이하 “부과제척기간”이라 한다)은 국세를 부과할 수 있는 날부터 5년으로 한다.② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 부과제척기간으로 한다.2. 납세자가 대통령령으로 정하는 사기나 그 밖의 부정한 행위(이하 “부정행위”라 한다)로 국세를 포탈(逋脫)하거나 환급ㆍ공제를 받은 경우: 그 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년<3> 높은 세율의 가산세 부담납세의무자가 세법에서 정하는 신고기한까지 신고를 하지 않거나, 신고해야 할 세액보다 적게 신고하는 경우에 가산세를 매기게 됩니다.국세를 과소신고시 가산세는 납부해야 할 세액의 10%를 추가로 부과하며 무신고는 20%를 부과하지만,부정한 행위에 해당하는 경우 40%의 높은 세율의 가산세를 부담하게 됩니다.국세기본법 제47조의2 [ 무신고가산세 ]1. 부정행위로 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고를 하지 아니한 경우: 100분의 40국세기본법 제47조의 3 [ 과소신고·초과환급신고가산세 ]1. 부정행위로 과소신고하거나 초과신고한 경우: 다음 각 목의 금액을 합한 금액(2016.12.20 개정)가. 부정행위로 인한 과소신고납부세액등의 100분의 40(역외거래에서 발생한 부정행위로 인한 경우에는 100분의 60)에 상당하는 금액(2019.12.31 개정)나. 과소신고납부세액등에서 부정행위로 인한 과소신고납부세액등을 뺀 금액의 100분의 10에 상당하는 금액(2016.12.20. 개정)3. 부정한 행위에 대한 판단기준<1> 조세포탈에 대한 인식(고의)<2> 적극적 행위(조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 행위)<3> 조세수입의 감소<1> 조세포탈에 대한 인식(고의)어떠한 행위가 부정한 행위가 되기 위해서는해당 행위로 인하여 조세포탈이 이루어질 것이라 예상한 경우이어야 합니다. 조세포탈이 고의가 없다면 사기 그 밖의 부정한 행위에 해당하지 않는 것으로 볼 수 있습니다.다만,조세포탈에 대한 인식이 없다고 해서 부정한 행위가 없다고 단정하기는 어렵습니다.조세포탈에 대해 인식하고 있었음에 대한 판단이 명확하지 않더라도조세범 처벌법에서 규정하고 있는 거짓 증빙 또는 거짓 문서의 작성 및 수취에 해당하는 전형적인 부정한 행위에 해당할 수 있기 때문입니다.부정한 행위에는 조세 포탈의목적이 있어야 하는 것은 아닙니다.행위로 인하여 조세 포탈의 결과가 발생한다는 사실을 인식하고 있다면 조세 포탈의 범의가 인정되는 것으로 판결하고 있습니다.<2> 적극적 행위(조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 행위)적극적 부정행위는 은닉의도를 가지고 하는적극적 행위로서 과세권자에 대한 기망의도를 의미합니다. 세수의 감소를 인식하면서 은닉행위를 했다는 것만으로 충분한 것이 아닌소득은닉 행위가 과세권자를 기망할 의도에 기하여 이루어져야 합니다.기망할 의도란 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나현저히 곤란하게 할 정도의 기망할 의도이어야 하며, 단순히 과세권자를 기망할 의도로는 부족하다고 보여지며, 은닉행위와 그 전후 사실관계를 종합적으로 고려해야 합니다.예를 들어 단순히 과소신고, 무신고만으로는 부정한 행위로 볼 수 없고, 허위 계약서의 작성, 허위 회계장부 작성, 타인 명의를 이용하여 과세의 기초가 되는 사실관계를 조작하는 등의 적극적 행위가 수반되어야 합니다. 판례는 명의위장에 대하여 단순한 명의위장 사실만으로는 부정한 행위에 해당할 수 없으며, 적극적 행위가 이루어져야 한다고 판결하고 있습니다.만약타인의 명의를 이용하면서 허위기장 행위가 수반되는 등사실관계를 종합했을 때 적극적 행위가 있는 것으로 볼 수 있다면 부정한 행위에 해당합니다.적극적 행위가 부작위도 포함하는 개념인지 여부에 대한 판단도 필요합니다. 대법원은미신고나 과소신고와 함께 수입이나 매출 등을 고의로 장부에 기재하지 않는 것도 부정한 행위에 해당한다고 판결한 바있습니다.<3> 조세수입의 감소부정한 행위에 해당하기 위해서는 실제로조세수입의 감소의 결과가 발생되어야 합니다. 예를 들어 부가가치세의 경우 실제 금액보다 과다한 금액의 세금계산서를 수취했더라도 부가가치세의 특정상 공급자가 매출세액을 납부하면 국가의 조세수입 감소는 없는 것이므로 부정한 행위에 해당하지 않을 수 있습니다.4. 한계다만, 유의해야 할 점은 부정한 행위에 대한 판단은쟁점에 따라 판단의 기준이 달라질 수 있다는 것입니다.조세법의 여러 영역에서 부당한 행위의 범위를 일관되게 적용할 수 있도록 입법취지를 반영했지만 실제로 모든 쟁점에 대해 하나의 논리가 적용되기 어려운 한계를 가지고 있습니다.부과제척기간과 가산세 적용을 비교해보면 부정한 행위 해당에 대한 판단의 기준에 제삼자의 부정한 행위 여부와 조세수입의 감소에 대한 인식의 여부의 적용이 달라지기 때문입니다.따라서 부정한 행위에 대하여 장기부과제척기간은 적용될 수 있지만, 행위의 정도에 따라 부당과소신고사산세 부과는 적용될 수 없는 경우도 있습니다.또한유사한 사안이라고 하더라도 부정한 행위 여부가 달라질 수 있습니다.중요한 것은 조세포탈의 정도와 전후 사실관계를 종합하여 부정한 행위의 정도에 따라 처벌이 달라질 수 있습니다.이외에도 대표자가 아닌 사용인 등이 납세자 본인을 속여 조세를 포탈한 경우에도 부정한 행위 여부에 대한 논의가 필요할 수 있습니다.5. 정리하며판례 내용들을 유형화하는 것만으로는 부정한 행위의 판단기준으로 삼기에는 부족할 수 있으며,공통된 판단의 기준이 무엇인지를 파악하는 것이 가장 중요할 수 있습니다.개별사안을 판단할때는 행위와 조세포탈의 인과관계와 이전에 행하여진 일련의 행위를 전체적으로 판단해야 합니다.납세자가 처한 구체적 상황에서 어떤 의도로 부정한 행위를 하였는지, 세무감소에 대한 인과관계를 파악하고 처벌규정이 적용될 수 있는지 행위의 정도를 파악한다면 보다 나은 결과를 만들 수 있습니다.사례별 세무조사 대응 방안내용링크가상화폐수익으로 부동산 취득https://blog.naver.com/highyes_tax/222909348139사업 매출누락 및 고가 부동산 취득https://blog.naver.com/highyes_tax/222884858869https://blog.naver.com/highyes_tax/222698732943차용증을 작성하여 고가의 부동산 취득https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273카드 사용, 축의금, 생활비 우회 증여https://blog.naver.com/highyes_tax/222519521075

상증세법상 아파트의 시가는 어떻게 산정할까요?안녕하세요.세금을 쉽게 Simply, Taxly 입니다.현금 증여가 아닌 부동산 증여의 경우 증여세 신고시 부동산 가액을 산정해야 하는데 이 부동산 가액이 바로 시가 이고 증여세 신고를 위해서는 상증세법상 시가를 적용해야 합니다.상속세및증여세법 제60조에 따르면 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일현재의 시가(時價)에 따르도록 되어있습니다. ◈ 상증세법상 시가란?시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함합니다. 만약 시가를 알 수 없는 경우 법에 규정된 보충적 평가방법에 따르고 있습니다.◈ 상증세법상 시가의 평가기간은?또한 이 평가액의 산정은 일정한 평가기간이 있는데 증여의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월 이내 시가로 볼 수 있는 가격 이 있는 경우 그 금액을 시가로 봅니다.◈ 그렇다면 증여세 신고시 아파트의 시가는 어떻게 산정해야 할까요?이 법이서 정한 평가기간 내에 매매사례가액, 감정평가금액, 수용,공매, 경매 가격이 있는 경우 시가로 보아 해당 금액을 적용하게 됩니다. 아파트는 사실상 동일 단지내에 유사한 평수, 유사한 공시지가의 판매 사례가 많으므로 기준시가로 신고할 수 없고 대부분 매매사례가액(유사한 아파트의 거래가액)으로 평가하여 증여세를 신고하게 됩니다. ◈ 매매사례가액에 대한 자료는 국세청홈택스, 국토교통부의 실거래가 공개시스템에서 확인하실 수 있습니다. Taxly는 부동산 증여세 신고 업무 경험이 풍부한 세무사, 회계사와 함께 합니다. 나에게 딱 맞는 전문가를 만나보세요!

자녀분들에게 증여를 고민할 때현금이나 아파트를 증여하는 것을 가장 쉽게 생각할 수 있습니다. 여기서 조금 더 고민한다면 채무를 승계하는 조건의부담부증여를 활용하여 세금을 줄이거나,감정평가 등을 통해 시가를 낮추는 방법들이 있을 수 있습니다.하지만 오늘은증여나 부담부증여보다 어렵고 복잡하지만, 그만큼 절세효과가 확실한가족간 저가양도, 가족간 저가매매거래에 대해 알아보겠습니다.저가양도, 교환 등 가족 간 소유권이정 방법과 관련된 내용 역시 저희 책에 자세한 내용이 설명되어 있으니 필요하신 분들은 참고하시면 될 것 같습니다.https://search.shopping.naver.com/book/catalog/46406818625?cat_id=50005825&frm=PBOKMOD&query=%EC%BD%94%EC%9D%B8%EA%B3%BC+%EC%84%B8%EA%B8%88%2C+%EA%B7%B8%EB%A6%AC%EA%B3%A0+%EC%9E%90%EA%B8%88%EC%B6%9C%EC%B2%98%EC%A1%B0%EC%82%AC+%EC%9D%B4%EC%95%BC%EA%B8%B0&NaPm=ct%3Dluqfeu0o%7Cci%3Dc7a93bbfb2f66e35d5b6c744f364de7060eefd90%7Ctr%3Dboknx%7Csn%3D95694%7Chk%3D9143188ce6268420328616b3f5962162d53e678a코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기 : 네이버 도서네이버 도서 상세정보를 제공합니다.search.shopping.naver.com1. 저가양도는 안전한 거래일까?실거래금액을 조회해보면 간혹 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 매매가 이루어진 거래내역을 확인할 수 있습니다. 이러한 거래들은 매매의 방식으로 증여와 동일한 효과를 내는 ‘저가양도’를 활용한 것입니다. 실제 실거래 신고내역들을 보시면 다음과 같습니다.그렇다면 이런 저가양도거래는 안전한 거래일까요? 시세보다 훨씬 저렴한 금액으로 누구나 쉽게 자녀에게 양도할 수 있을만큼 세법이 만만하지는 않습니다. 가족간 저가양도는다양한 예외적인 세법 규정들이 적용되며, 국세청 등관련기관에서도 거래내용에 대한 소명을 요구하는 등 강도 높은 관리를 받게 됩니다.저가양도 컨설팅을 진행하면서 가장 많이 듣는 질문이 “세무사님, 저가양도하면 세무조사 나오지 않나요?”입니다.지금까지 다양한 내용의 수많은 저가양도 컨설팅을 진행해오면서 느낀 점은복잡하고 어려운 사례라고 하더라도 세무조사의 위험성을 벗어날 수 있는 안전한 계획을 충분히 수립할 수 있다는 것입니다. 다만, 사실관계에 따라 문제될 수 있는 세무상 이슈는 다르기 때문에 세무전문가와 함께 충분한 검토가 필요합니다.세무컨설팅 세로움은저가양도, 교환 등 거래에 대한 전문세무사로서상담시 실제로 진행했던 가족간부동산거래 사례들을 기반으로 최적의 절세방안을 제시해드리고 있습니다.2. 양도소득세: 부당행위계산의 부인시세가 10억원인 아파트를 7억원에 취득했다면 해당 아파트를 양도 시 양도차익 3억원에 대한 양도소득세를 내야합니다. 그렇다면 시세 10억원의 아파트를 자녀에게 7억원에 양도한다면 양도가와 취득가가 동일하니 양도소득세를 안 내도 될까요?「소득세법」에서는‘특수관계인’이라는 개념을 두어특수관계인에게 시세보다 저렴하게 양도하는 경우 해당 매매거래금액을 부인하고 세법에서 정하는 금액을 적용하여 양도소득세를 다시 계산하도록 하고 있습니다. 이는 가족 등에게 시세보다 저렴하게 양도하여 양도소득세를 회피하는 행위를 예방하여 과세형평을 실현하기 위한 규정입니다.<1> 특수관계인「소득세법」에서는 부당행위계산 부인이 적용되는 특수관계인을 다양하게 규정하고 있지만 일반적으로 적용되는 대상을 나열하면 다음과 같습니다.- 4촌 이내의 혈족- 3촌 이내의 인척- 배우자(사실상 혼인관계에 있는 자를 포함)- 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자·직계비속따라서 자녀, 손자녀, 사위, 며느리, 형제 등은 모두 특수관계인에 해당합니다.<2> 매매거래금액특수관계인 간 거래라고 하더라도 모든 매매거래가 부당행위계산 부인의 대상이 되는 것은 아닙니다.시가와 거래금액(대가)의 차이가min(시가의 5%, 3억원)을 초과하는 경우에만 부당행위계산 부인의 대상이 됩니다.[저가양도 사례1]✔부모님 소유 A아파트를 자녀에게 저가양도✔A 아파트 시가 10억 원, 취득가 5억 원(1) 자녀에게 A 아파트를 8억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 2억 원이 3억 원 이내이지만 시가의 5%인 5천만 원을 초과하므로 양도가액은시가 10억 원을 적용하여 양도차익 5억 원에 대해 양도소득세를 부과합니다.(2) 자녀에게 A아파트를 9.5억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 5천만 원이 min(5천만 원, 3억 원)을 초과하지 않으므로 양도가액은 시가 10억 원이 아닌 실제 매매가액인9.5억 원을 적용하여 양도차익 4.5억 원에 대해 양도소득세를 부과합니다.따라서 양도소득세 측면에서 바라본다면자녀에게 저가양도하는 것은 대부분 절세효과가 없을 수 있으니 유의해야 합니다.<3> 시가세법에서 저가양도하는 재산의 가치를 정하는 금액을‘시가’라고 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는‘보충적 평가방법’에 의해 가치를 산정합니다. 해당 금액은 증여 및 부담부증여시 금액과 동일하게 적용됩니다.평가방법금액시가매매가, 감정가, 수용·경매가, 유사매매사례가보충적 평가기준시가(공시가, 공시지가)(1) 감정가양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간(평가기간)동안 양도하려는 부동산에 대해 2곳 이상의 감정기관에 의뢰하여 감정평가를 받았다면 그 평균액을 시가로 봅니다.감정평가액이 평가기간 이내에 해당하는지 여부의 판단기준은 가격산정 기준일과 감정평가서 작성일입니다. 따라서 양도일로부터 3개월 이내 작성된 감정평가서라도 평가금액의 기준일이 3개월 이전이라면 적정한 시가에 해당하지 않습니다.(2) 유사매매사례가증여하는 재산과 면적·위치·용도·종목 또는 기준시가가 같거나 비슷한 다른 물건이 평가기간 동안 정상적으로 매매됐다면 그 거래가액을 시가로 적용합니다.(3) 기준시가시가로 사용할 수 있는 금액이 없는 경우에는기준시가(보충적 평가방법)에 따라 양도할 수 있습니다.기준시가는 물건의 종류에 따라 다르지만 흔히 아는 토지 공시지가, 아파트 공시가 등이 기준시가에 해당합니다.기준시가로 저가양도하는 경우 시가로 저가양도하는 경우와 비교하여 증여세와 취득세가 현저히 줄어들 수 있습니다.하지만 일정기간에 유사한 물건의 매매거래가 없다고 해서 무조건 기준시가로 양도가 가능한 것은 아닙니다.기준시가로 양도세, 증여세를 신고·납부한 경우 세무서장 또는 국세청장의 요청에 따라평가심의위원회의 심의를 통해 일정기간 내 시가로 세금을 추징하거나, 증여일 이후 감정평가를 의뢰하여 받은 감정평가액으로 추징할 수 있으므로 유의해야 합니다.3. 증여세 : 시가의 30% 매매거래(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)특수관계인에게 저가양도 또는 고가양도를 하는 경우 양도소득세 재계산뿐만 아니라추가 증여세가 부과될 수 있습니다.부동산을 증여하거나 현금을 증여하는 행위가 수반되는 것은 아니지만 해당 매매거래를 통하여 양수자에게 일정 금액 이상의 경제적 이익이 귀속되는 경우 증여세 과세대상으로 규정하고 있기 때문입니다.<1> 매매거래금액모든 매매거래에 증여세를 부과하는 것은 아니며,시가와 거래금액(대가)의 차이가min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우증여세가 부과됩니다.부당행위계산부인이 적용되는 대상이 min(시가의 5%, 3억원)인 것과 비교하면 증여세법에서는 그 범위를 보다 넓게 보고 있습니다.[저가양도 사례2]✔부모님 소유 A 아파트를 자녀에게 저가양도✔A 아파트 시가 11억 원, 취득가 5억 원(1) 자녀에게 A 아파트를 7억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 4억 원이 min(3.3억 원, 3억 원)을 초과하므로증여세가 부과됩니다.(2) 자녀에게 A 아파트를 8억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 3억 원이 min(3.3억 원, 3억 원)을 초과하지 않으므로증여세가 부과되지 않습니다.상담을 하다보면 많은 분들이 시가의 30% 또는 3억원보다 적은 금액으로 양도하면 전혀 문제없지 않냐고 물어보십니다. 세법 규정을 하나씩 자세히 따져보면증여세가 부과되지는 않지만, 양도소득세는 시가로 재계산될 수 있으므로 양도소득세를 고려하지 않은 반은 맞고 반은 틀린 말인 것입니다.또한 저가양도에서 가장 중요한 것은자금소명 및 세무조사를 대비한 자금출처계획 수립과 가족 간 거래로서 증여추정 규정에 따라 증여로 추징되지 않도록 거래의 객관성을 부여하는 것입니다. 단순하게 시가의 30% 또는 3억원보다 적은 금액이면 괜찮다고 생각하여 섣불리 매매거래 하는 경우 예상하지 못한 세금과 가산세가 추징될 수 있습니다.<2> 증여세 계산시가와 거래금액(대가)의 차이가 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우로서 증여세 과세대상 금액은 시가와 대가의 차이에서 min(시가의 30%, 3억원)을 뺀 금액으로 규정하고 있습니다.[저가양도 사례3]✔부모님 소유 A 아파트를 자녀에게 저가양도✔A 아파트 시가 11억 원, 취득가 5억 원✔자녀에게 A아파트를 7억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 4억 원에서min(3.3억 원, 3억 원)을 뺀 1억 원이 증여세 과세대상에 해당합니다.이때 증여세 계산은 동일인에게 10년 이내 증여한 금액을 합산하여 계산하므로 해당 매매거래 이전 자녀에게 증여한 재산이 있다면 합산해서 계산하는 점을 유의해야 합니다.4. 취득세 : 부당행위계산의 부인2023년 취득세 개정은 특수관계인 간 저가양도에도 영향을 미치게 되었습니다. 개정 전에는 시세와 무관하게 실제매매거래가액을 기준으로 부과했으며, 매매거래가액이 기준시가보다 낮은 경우 매매로 인한 취득세와 증여로 인한 취득세로 구분되어 적용되어왔습니다.개정 후에는 실제매매거래가액이 아닌'시가인정액'을 기준으로 취득세를 부과하고 있습니다.매매거래는 실제매매가액를 기준으로 취득세를 부과하는 것이 원칙이지만, 양도소득세와 동일하게 취득세에서도특수관계인 간 거래의 경우 시가인정액을 기준으로 세금을 부과하는 예외규정을 두고 있습니다. 개정으로 인해 취득세 부담이 증가되었다고 볼 수 있지만, 내용에 따라서는 오히려 유리한 결과를 가지고 오는 경우도 있으므로 매매금액에 따라 다르게 적용되는 규정들을 함께 검토하여 최적의 매매거래금액을 설정해야 합니다.참고로 개정 전 매매와 증여취득세가 구분되어 적용되던 이슈가 개정 후에도 여전히 쟁점으로 남아 있을 수 있습니다. 개정이 이뤄지고 많은 시간이 지나지 않았으므로 해당 이슈는 전문가와 함께 미리 검토하는 것을 추천드립니다.5. 절세방안그렇다면 어떤 경우 저가양도가 절세에서 유리한 방법일까요?[증여, 부담부증여, 저가양도 비교 사례]✔ 부모님 소유 A 아파트를 자녀에게 소유권 이전✔ A 아파트 시가 10억 원, 취득가 5억 원✔ 부모님 1세대 1주택자로서 2년 보유 및 거주기간 충족✔ 전세보증금 3억 원✔ 자녀는 무주택세대세목부동산 증여부담부증여(보증금 3억 원 승계)저가양도(매매가 7억 원)양도세0원0원0원증여세약 220,000,000원약 130,000,000원0원취득세약 40,000,000원약 39,000,000원약 35,000,000원합계약 260,000,000원약 169,000,000원약 35,000,000원절세가능액-약 91,000,000원약 225,000,000원위 사례에서 부담부증여를 활용한다면 약 91,000,000원의 절세가 가능하며, 저가양도를 활용한다면약 225,000,000원의 절세가 가능합니다.신혼부부이거나 출산한지 2년이 지나지 않은 자녀부부의 경우 : 세금 없이4.5억원의 증여효과저가양도금액을 7억원이 아닌 5.5억원으로 하는 경우 자녀에게 이득이 되는 금액은 약 4.5억원이지만,3억원(시가의 30%, 3억원) + 5천만원(기본증여공제) + 1억원(혼인 및 출산에 따른 추가공제)를 받아 증여세 없이 4.5억원의 증여효과를 얻을 수 있게 됩니다.다만,매매가액이 낮아질수록 매매거래 인정 여부 등 아래의 문제점들이 발생할 수 있으니세무전문가와 충분한 검토 후 진행하시는 것을 추천드립니다.6. 유의할 사항<1> 자금출처대비저가양도와 증여의 가장 큰 차이점은 매매대금이 오간다는 점입니다. 증여는 부동산의 소유권을 넘기면서 수증자가 증여세와 취득세만 납부하면 되지만, 저가양도는 실제 매매가액이 오가는 거래이므로양수자가 지급하는 매매대금의 자금출처를 입증해야합니다.가족 간 거래는 제3자 간 일반적인 거래와 동일한 형식과 실질을 갖춘 경우에만 예외적으로 인정되고 있습니다. 따라서 양수자가 지급하는 매매대금이 자력으로 마련한 것이 아니고 부모님으로부터 우회증여 받은 것이라면 저가양도는 부인되고 부동산 증여로 보아 증여세와 가산세가 추징될 수 있습니다.따라서 반드시세법에서 인정하는 자금출처 방식으로 자금을 마련해야 합니다.저가양도거래를 하기 전 미리 부동산 취득자금, 신용카드 등 사용내역, 소득신고내역, 금융기관 채무 등 자금운용액과 자금출처액을 비교하여 적정 매매가액을 산정한다면 가장 좋을 것입니다.양수자가 사회초년생 등으로 소득증빙이 부족한 경우 무조건 저가양도가 불가능한 것은 아닙니다.감정평가를 받거나 채무를 활용하는 등의 방법이 있을 수 있으며, 이외에도 사실관계에 따라 자금출처대비를 할 수 있는 여러가지 방안이 있을 수 있습니다.다만,계획하는 방안이 세법에서 인정하지 않는 부적절한 것이라면 세무조사의 대상이 될 수 있으므로 세무전문가와 함께 적절한 계획을 세우시는 것을 추천드립니다.<2> 증여추정세법에서 규정하고 있는‘증여추정’에 의하여배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도의 형식을 갖춘 경우라도 증여받은 것으로 우선 추정합니다. 만약 배우자 또는 직계존비속에게적법한 방식으로 마련된 매매대금을 실제로 지급하고 거래내용의 실질이 제3자 간 매매거래와 동일함을 입증하여 객관성을 인정받은 경우에는 증여추정에도 불구하고 예외적으로 해당 거래를 인정하고 있습니다.추정규정은 조세탈루 행위가 빈번하게 발생하는 행위에 대한 입증책임을 과세관청이 아닌 납세자에게 부과하는 것입니다. 배우자 및 직계존비속간의 매매거래가 정당한 형식과 실질을 갖춘 것임을 납세자가 입증해야 하므로 증여, 부담부증여 등의 소유권 이전 방식보다 난이도가 있는 컨설팅에 해당합니다.부모·자식간 차용거래를 활용한 저가양도예를 들어부모님으로부터 차용하여 매매대금을 마련하는 경우 정당한 자금의 출처로 인정되지 못할 수 있으므로 매매거래를 이행하더라도 증여로 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.<3> 매매 인정 여부매매대금을 지급했다고 하여 반드시 증여가 아닌 정상적인 매매거래로 인정되는 것은 아닙니다.실제 거래금액이 적정시가와 비교하여 현저히 낮다고 판단되거나, 채무의 종류가 부적합하거나, 차용거래로 자금을 마련하는 경우 등 사실관계에 따라 문제가 될 수 있는 세무상 이슈는 다양하게 존재합니다.세법에서는 정상적인 매매로 인정하는 저가양도 거래요건에 대해 구체적으로 규정하지 않고 있으므로, 모든 내용은 세법의 기본원칙과 해당 규정의 취지 등에 따라 다양한 해석의 여지가 존재할 수 있습니다. 저가양도 인정여부에 의한 세액의 차이가 상당히 클 수 있으므로 거래를 실행하기 전 꼼꼼한 검토가 필요합니다.<4> 소명요청, 세무조사가족 간 거래는 제3자 간 일반거래보다 조세를 탈루하는 행위가 빈번하게 이뤄지기 때문에 과세관청 및 관련 행정기관에서 특별히 관리하는 거래에 해당합니다.기본적으로 가족에게 저가양도 하는 경우 한국부동산원 등의 기관에서 해당 거래에 대한 소명요청을 요구하고 있습니다.또한적법한 시가산정, 자금마련, 세액계산 등이 이루어지지 않았다면 과세관청에서 저가양도거래에 대한 세무조사를 시행하는 등 예상치 못한 상황들이 발생할 수 있습니다.저가양도거래의 인정여부에 대해 의심하고 미리 대비하시는 분들도 많지만, 간혹 저가양도거래를 너무 단순하고 쉽게 생각하시는 분들도 있습니다. 실제로 전문가의 도움 없이 직접 진행한 뒤 국세청 또는 세무서로부터 문제가 있음을 전달받고 연락주시는 경우가 있습니다. 사실관계에 따라 다를 수 있지만, 저가양도는 일반적으로 세무상 이슈가 다양하게 존재하고 여러규정이 복합적으로 적용되는 컨설팅이므로 쉽게 생각해서는 안될 것입니다.<5> 양수자의 양도소득세증여세를 부담하지 않고 저가양도를 진행한 경우 주택을 양수한 자의 주택 취득가액은 시가가 아닌 실제 매매가액으로 적용됩니다. 예를 들어 시가 10억원의 부동산을7억원에 양수한 자녀가 향후 시세가 올라 해당 부동산을 제3자에게 13억원에 양도하는 경우 시세차익인 6억원에 대해 양도소득세가 부과됩니다.따라서 진정한 절세를 위한 저가양도 컨설팅은 저가양수자가 향후 양도할 때의 양도소득세까지 함께 고려하여 가장 유리한 매매금액과 거래방식으로 이루어져야 합니다.7. 결론가족간 저가양도, 특수관계인저가양도는 부동산을 소유하고 있는 세대가양도소득세 비과세 요건을 충족하는 경우 또는 부동산을 양수하는 세대가 기본취득세율을 적용받을 수 있는 경우에는 저가양도를 활용하여 유의미한 절세효과를 얻을 수 있습니다.또한 절세효과뿐만 아니라 아래와 같이 다양한 사례에서 유용하게 활용할 수 있는 컨설팅입니다.(1) 주택보유세대가 일시적 2주택, 혼인합가 비과세 등 일정기간 내 양도해야 하는 경우 양도시기 조절가능(2) 재개발·재건축 등의 투자목적 보유주택으로서 제3자에게 양도하기 아쉬운 경우 계속해서 소유가능(3) 부모님이 자산가로서 자녀에게 증여하고자 하는 증여재산이 많은 경우 증여세 합산과세가 적용되지 않으면서 일정 금액을 증여 가능다만, 모든 상황에서 저가양도가 가장 절세되는 컨설팅은 아닙니다. 가족간부동산거래의 경우 저가양도 뿐만 아니라 교환, 증여, 부담부증여 등 여러가지 방안을 모두 비교하여 가장 적절한 계획을 수립하는 것이 필요합니다.또한 소유권을 이전 받은 자녀가 향후 해당 부동산을 양도할때 발생하는 양도소득세까지 함께 고려해야 진정한 절세플랜이 될 것 입니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,매매계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크가족간 부동산 교환을 통한 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284?trackingCode=blog_bloghome_searchlist입주권, 분양권 부담부증여 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125?trackingCode=blog_bloghome_searchlist가족간 증여vs매매 어떤방법이 더 유리할까?https://blog.naver.com/highyes_tax/222337935363?trackingCode=blog_bloghome_searchlist

오랜만에 글을 쓰게 되었습니다. 자금출처조사 등 업무량이 많아 글을 쓰지 못하였는데 중과유예기간에 따라 세액이 달라지는 부분에 궁금하신 분들이 많아 '중과유예기간을 활용하여 부담부증여 컨설팅 진행시 발생되는 절세효과'에 대하여 안내드리려고 합니다.​​그동안 종합부동산세 중과, 상속세 절세, 부의 이전, 양도소득세 비과세 등의 여러 가지 이유로 보유 주택을 자녀나 가족들에게 부담부증여의 방법으로 진행하기 위해 문의 주신 분들이 많으셨습니다.​하지만부담부증여는 채무승계부분에 대하여 양도소득세가 발생하므로, 다주택자의 경우 무거운 양도소득세 중과세율이 부담되어 진행하지 못한 분들이 많았습니다.​윤 당선인이 대통령직에 취임하자마자 다주택자양도세 중과를 한시적으로 유예하는 시행령을 취임(5월 10일)하자마자 곧바로 시행하겠다고 발표하였습니다.​조정대상지역에서 다주택자에 대하여 양도소득세 기본세율(6~45%)에 20%(30%)를 중과하여 적용하였지만,중과유예 기간에 부담부증여를 진행한다면 기본세율을 적용받아 진행할 수 있게 됩니다.​아래에서 중과유예기간을 통하여 부담부증여를 하는 경우 다른 방법과 비교하여 절세효과가 어느 정도 발생할 수 있는지 사례를 통하여 자세하게 알아보겠습니다.1. 자녀에게 주택을 이전하는 방법주택을 보유한 부모가 자녀 또는 가족에게 재산을 이전하는 방식은 다음과 같은 여러 방법을 생각해볼 수 있습니다.2. 세액 비교다음의 사례를 통하여위 방법 1,2,3에 따른 세액을 비교해보겠습니다.세액계산은 모든 구체적인 상황을 가정할 수 없으므로, 큰 틀의 비교를 위해 장기보유특별공제, 기본공제, 신고세액공제 등의 크지 않은 부분들은 생략하여 계산하였으며 대상이 되는 주택의 면적 등에 따라 세액은 달라질 수 있습니다.​[방법1] 부모가 제3자에게 주택을 양도 후 대금을 자녀에게 증여하여 자녀가 새로운 주택을 취득 <1> 양도소득세조정대상지역의 다주택자는 원칙적으로 기본 양도소득세율 6~45%에 20%(30%)의 세율이 중과됩니다.​다만,중과유예기간 내에 양도하는 경우 기본 양도소득세율이 적용 됩니다.​​<2> 증여세부모가 10억원에 주택을 양도하고 전세보증금 6억원을 상환하고 남은4억원을 자녀에게 증여하는 경우 자녀에게는 현금 수증에 대한 증여세가 부과됩니다.​​<3> 취득세10억원의 주택을 증여 및 부담부증여하는 상황과 비교하기 위하여 무주택자인 자녀가 증여받은 4억원과 전세 6억원이 체결되어 있는 주택을 갭투자 하는 경우 매매가액10억원에 대하여 1~3%의 기본취득세율이 적용됩니다.[방법2] 부모가 자녀에게 주택을 단순 증여<1> 양도소득세전세보증금 등의 채무가 설정된 주택을 단순 증여하는 경우에는양도소득세는 발생되지 않습니다.​다만,증여 후 기존 부동산의 채무는 증여자인 부모가 상환해야 합니다.​​<2> 증여세채무를 승계하지 않는단순 증여의 경우 주택의 시가인 10억원에 대하여 부동산 수증에 따른 증여세가 부과됩니다.​​<3> 취득세조정대상지역내 공시가격이 3억원이 넘는 주택을 다주택자인 부모가 자녀에게 증여하는 경우주택 공시가격에 대하여 12%의 중과 취득세율이 적용됩니다.[방법3] 부모가 자녀에게 전세보증금 등의 채무를 승계하여 주택을 부담부증여<1> 양도소득세전세보증금 등의 채무를 승계하는 부담부증여의 경우 승계하는채무 부분에 대하여 양도소득세가 발생됩니다.​중과유예기간을 활용한다면 다주택자라고 하더라도 해당양도소득세에 대하여 일반세율을 적용받아 낮은 세부담을 지고 부의 이전을 할 수 있습니다.​​<2> 증여세부모가 10억원의 주택과 6억원의 채무를 승계하는 경우 차액4억원에 대하여 자녀에게 증여세가 부과됩니다.​이후 승계한 6억원의 전세보증금은 자녀가 상환해야 합니다.​​<3> 취득세부담부증여의 경우 공시가를 기준으로 하여 채무승계부분에 대한 취득세율과 나머지 부분에 대한 취득세율이 달리 적용됩니다.​(1) 채무승계부분채무승계부분은 매매를 원인으로 한 것으로 보아매매에 대한 취득세율이 적용됩니다.매매를 원인으로한 취득세율은 수증자의 주택 수를 기준으로 산정하며,무주택자의 경우 채무승계액에 대하여 1~3% 기본취득세율이 적용됩니다.​(2) 공시가격 – 채무승계부분공시가격에서 채무승계부분을 공제한 금액에 대해서는 증여를 원인으로한 취득세율이 적용되며, 증여자의 주택 수를 기준으로 산정합니다.​증여자가 다주택자인 경우 해당 금액에 대하여12%의 중과취득세율이 적용됩니다.[방법3-1] 감정평가를 9억원으로 받아 방법3을 진행하는 경우증여 주택의 상황에 따라 감정평가액은 달라지지만,세법에서 허용하는 범위내에서 유리한 감정평가액을 받는 경우 받지 않는 경우와 비교하여 세액을 절세할 수 있습니다.​3. 비교 정리부담부증여시 발생되는 세금은 주택의 면적, 증여자 및 수증자의 주택 수, 부동산의 종류, 최근 거래가액의 형성 여부, 수증자의 담세력 등의구체적인 내용에 따라 상황별로 세금이 달라지게 되며, 각자의 상황에 따라 절세할 수 있는 방안은 달라지게 됩니다.​위 방법들에서 비교한 취득세는 주택의 공시가격을 기준으로 하여 계산하였습니다.취득세는 23.1.1이후부터 주택의 공시가격이 아닌 시가를 기준으로 과세하도록 개정이 예정되어있습니다.따라서 23.1.1 이후 부담부증여시 취득세의 부담이 크게 증가할 수 있으므로부담부증여를 계획중이라면22.12.31 이내에 진행하는 것이 유리합니다.절세컨설팅 플랜을 세우고 증여계약서 작성부터 감정평가, 세액신고 마무리 까지 모든 절차를 한번에 도와드리고 있습니다.​