상속 주택 등기, 세무신고일을 6월1일 이후 시, 재산세와 종소세

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 상속이 일어났을 때부터 시간대별 상속 절차에 대해서 설명드리겠습니다시간대별 상속 절차는?시점 해야 할 일상속개시일(사망일)·사망진단서 또는 시체 감아서 수취상속개시일 1개월 이내·사망신고 및 안심 상속 원스톱 서비스 신청·건강보험, 신용카드, 인터넷 등 고정지출 내역 정리상속개시일 3개월 이내·예금, 보험 지급 청구 및 계좌 내역 조회·상속포기 또는 한정승인 신고기한·사망 관련 유족연금, 반환 일시금, 사망일시금 등 청구·자동차 상속받지 않는 경우 말소 신청상속개시일 6개월 이내·상속재산의 시가 평가 기준인 거래가 액, 감정가액,수용가액등의 확정 마감일·외국인 토지 취득신고상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내(상속세 세무서에 신고해야 하는 기한)·상속세 신고 및 납부·피상속인 종합소득세 신고 및 납부·상속재산의 취득세 신고 및 납부·피상속인 사업자등록 정정 또는 폐업신고·상속재산 협의분할 및 자동차 이전상속세 신고기한 다음 날부터 9개월 이내·이때까지 분할(등기) 한 경우 배우자가 실제 상속받은 재산으로 인정하여 배우자공제 가능·상속세 결정을 위한 세무조사 시작1. 상속개시일(사망일) 당시①장례식장 예약하고 장례식 비용영수증을 챙겨두어야 합니다.②장례식 이후사망진단서를 수취해야 합니다.2. 상속개시일로부터 1개월 이내①구청에사망신고를 해야 합니다.→사망자와 동거하는 친족이사망 사실을 안 날로부터 구청에 1개월 이내에 해야 합니다.신고기한 이후에 해도 효력은 발생되나, 과태료 5만 원이 부과됩니다.②구청에안심 상속 원스톱 서비스를신청해야 합니다.→시·군·구청 또는 주민센터에 사망신고 시 안심 상속 원스톱 서비스를 신청해서 상속의 권한이 있는 자가 사망자의 재산조회를 통합 신청할 수 있게 해야 합니다.→해당 서비스를 신청하게 되면 피상속인의 금융 재산 인출 거래가 정지됩니다. 따라서 급한 자금이 있다면미리 인출한 후에 사망신고 및 안심 상속 원스톱 서비스를 신청하는 것이 좋습니다→사망일이 속한 달의 말일로부터 1년 이내 구청이나 주민센터 및정부 24 온라인(온라인 신청은사망신고처리 완료 후에만 가능)에서 신청 가능합니다.→다음의 재산을 조회할 수 있습니다.·지방세 정보(체납액, 고지세액, 환급액)·자동차 정보(소유 내역)·토지정보(소유 내역·국세 정보(체납액, 고지세액, 환급액)·금융거래 정보(은행, 보험 등)·국민연금 정보(가입 및 대여금 채무 유무)·공무원연금 정보(가입 및 대여금 채무 유무)·사학연금 정보(가입 및 대여금 채무 유무)·군인연금 가입 유무·건설근로자 퇴직공제금 정보(가입 유무)·건축물 정보(소유 내역)☆안심 상속재산에서 조회한 금융 재산은 사망일 잔액이 아닌 신청일 현재 잔액이 나옵니다. 또한 휴면계좌는 나오지 않습니다.→처리기한은 아래와 같습니다·7일 이내: 지방세 체납세액 ·고지세액·환급액, 토지 소유 내역 정보 등.·20일 이내:국세, 금융거래, 국민연금·공무원연금·사립학교 교직원 연금 정보 등.③금융 감독원 상속인 금융거래 조회 활용하기→금융감독원 사이트에서 조회 신청을 받아 각 금융회사에 대한 피상속인의 금융거래 여부를 확인할 수 있습니다.→휴면계좌까지 다 조회됩니다. ④고정 지역 내역 조회→건강보험, 신용카드, 통신료 등을 조회해서 보관합니다.3. 상속개시일로부터 3개월 이내①예금 및 보험 지급 청구 및 금융거래 상세내역 준비→금융감독원 사이트에서 조회한 은행 및 잔액을 기준으로 시중은행에 방문하여 10년 치 통장 거래내역을 엑셀로 받아오시고, 보험사에 보험금 청구하시고, 증권사에 주식 잔액 증명서 등을 받아오시면 됩니다.→사망 관련 유족연금, 반환 일시금, 사망일시금 등을 국민연금 공단에서 신청하여 수령하시면 됩니다.②상속 포기 또는 한정승인→상속포기 또는 한정승인은상속이 개시된 것을 안 날로부터 3개월 이내에가정법원에서 하시면 됩니다③피상속인 자동차 상속 말소 신청 및 그 와 업무→피상속인의 자동차를 상속받지 않으려면 상속 말소 신청을 상속개시일로부터 3개월 이내에 해야 합니다. 상속 말소 신청을 하지 않으면 10일 이내에 5만 원, 그 이후 1만 원씩 추가되어 최대 50만 원의 범칙금이 부과됩니다4. 상속개시일로부터 6개월 이내-상속개시일인 평가 기준일 전후 6개월 이내에 시가를 확인할 수 있는 다음 시가 인정 사유가 존재해야 합니다.①거래가 액의 경우에는 매매계약일②감정가액의 경우에는 가격산정 기준일과 감정가액 평가서 작성일 모두→만약 상속개시일이 2024.03.15일이면 감정평가서 작성일도 반드시 6개월 이내인 2024.09.15일 이전에 작성되어야 합니다 만약 2024.09.16일~30일 사이에 작성 시 세무서에서는 그 감정가액이 적정한지 평가심의위원회에 심의해버립니다.③수용보상가액·경매·공매가 액의 경우에는 그 가액이 결정된 날5. 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내.①피상속인의 상속세 신고 및 납부까지 완료해야 합니다.②구청에서 상속 부동산에 대해서 취득세 신고 및 납부도 완료해야 합니다.→실무적으로 취득세를 납부할 돈이 없다면 납부는 나중에 하더라고 신고는 반드시 하셔서무신고가산세 20%를 피하는 것이 유리합니다.③피상속인의 상속개시일 전까지의 종합소득세 신고를 해야 합니다.④상속 재산 중 자동차가 있다면 구청에 소유권이전등록 신청기한입니다.6. 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내①배우자 상속 공제를 적용받기 위해서는 상속세 신고기한의 다음날부터 9개월이 되는 날까지 상속인 간상속재산 협의분할을 통해서 배우자 몫의 상속재산을 분할(등기·등록·명의개서 등을요하는 경우에는 등기·등록·명의개서 등이 되어야 합니다) 하고, 상속재산의분할 사실을 납세지 관할세무서에 신고해야 합니다.②상속세 신고기한 이후 9개월 이내에는 상속세 결정을 위해서 과세관청에서 상속세 조사를 하게 됩니다.→그러나실무적으로는 상속세 신고 후 2년이 지나서 세무조사가 오는 경우가 있으므로 유의하셔야 합니다.★상속세 신고 시 필요한 준비물은 아래 블로그를 참고해 주시면 됩니다. ★https://blog.naver.com/totwm/223152953044[상속세전문세무사][마곡 상속세 전문세무사][강서구 상속세 전문 세무사] 상속세 신고시 필요한 준비서류안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^ 오늘은 상속세 신고에 필요한 준비서류에 대해서 설...blog.naver.com이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#강서구증여세전문세무사#마곡증여세전문세무사#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전문세무사#일산김포부천상속세전문세무사#강남상속세전문세무사#상속절차#상속세신고절차#상속시해야할일#상속세절차#상속등기절차 태그수정

이상웅 세무사1편에 이어 2편에서는멸실 후, 준공 전 단계 / 준공 후 단계에 대해서 알아보겠습니다.[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com<1편 >1. 관리처분계획인가 전 단계2. 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계<2편>3. 멸실 후, 준공 전 단계4. 준공 후 단계3. 멸실 후, 준공 전 단계1편에서 말씀드렸다시피 소득세법과 지방세법의 재건축·재개발 물건이 입주권으로권리변환의 기준일다음과 같습니다.구분권리변환일소득세법(양도소득세)도시정비법에 따른 관리처분계획 인가일지방세법(재산세, 취득세)사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날<1> 취득세관리처분계획인가가 나고 멸실된 물건은 지방세법에서토지의 취득으로 판단합니다.멸실 전에는 매매로 부동산을 취득하는 경우 취득 대상이주택과 주택 외 부동산인지에 따라 적용되는 취득세율과 중과 여부가 달라지지만, 멸실 후에는토지에 해당하므로 멸실 전 주택의 부수토지로 이용되고 있었더라도기본세율 4%가 적용됩니다.“멸실 후 취득세율 :종전 물건의 종류에 상관없이 4%”[절세방안]1.다주택자: 취득물건이 주택인 경우에는멸실 전 취득한다면 관리처분계획인가 후라도8% 또는 12%의 중과세율이 적용되지만,멸실 후 취득한다면4%의 취득세율이 적용되므로 멸실 후 취득하는 것이 유리합니다.2.무주택자:멸실 전과 멸실 후 취득세율은 동일합니다. 다만, 멸실 전 취득의 경우 건물의 시가표준액에 포함될 수 있습니다.<2> 보유세(재산세, 종합부동산세)관리처분계획인가 이후라도 멸실전에는 건물에 대한 재산세 및 종부세가 부과되지만,멸실이 됐다면 이후 준공까지 토지분에 대한 재산세만 부과되며 종부세도 부과되지 않습니다.재산세 및 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재로 부과되는데 실무상 주택건물이 실제로는 멸실되었지만 조합에서 멸실 신고를 하지 않아 당해 연도의 종부세가 부과되는 경우도 있습니다. 이 경우 실제 멸실된 사실을 입증하는 경우 경정청구를 통하여 환급받을 수 있습니다.<3> 양도소득세소득세법의 권리변환일은 관리처분계획인가로서 멸실 후, 준공 전 단계에서 양도하는 경우 입주권의 양도에 해당합니다.①원조합원이 멸실 후, 준공 전 단계에서 양도하는 경우 양도소득세는 1편의 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계와 동일합니다.[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com②관리처분계획인가 후 입주권을 취득한 승계조합원의 경우 입주권 양도시 비과세는 적용되지 않으며, 다주택자라고 하더라도 중과세가 아닌 일반과세가 적용됩니다.이때 입주권 일반과세의 적용세율은 다음과 같습니다.구분양도소득세율입주권 취득 후 1년 미만70%입주권 취득 후 1년 이상 ~ 2년 미만60%입주권 취득 후 2년 이상 보유 후 양도기본세율(6~45%)[장기보유특별공제]1.원조합원 :관리처분계획인가 전 토지와 건물의 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제가 가능하며,관리처분인가 후 양도차익에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.2.승계조합원: 입주권을 승계 취득한 승계조합원은 3년 이상 보유하고 입주권으로 양도하더라도장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.<4> 증여 및 상속세관리처분계획인가 이후증여 및 상속받는 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리로 판단합니다.멸실 여부와는 무관하며 이때 증여 및 상속세는1편의 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계와 동일합니다.[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com4. 준공 후 단계입주권이 준공되어 신축아파트를 취득하는 경우 조합원(승계조합원 포함)은 해당 아파트를'원시취득'한 것으로 판단합니다.원시취득이란 등기부등본상 등기원인이‘보존’으로 나게되며,직접 건설한 것으로 보는 것입니다.따라서 일반적인매매취득 또는 증여 및 상속취득과는 다른 별개의 개념이 적용됩니다.<1> 취득세입주권이 아파트로 준공된 후 조합원은 추가분담금에 대한 잔금과신축아파트에 대한 취득세를 납부하게 됩니다.이때취득세는 원시취득으로서 다주택자라고 하더라도 취득세가 중과되지 않습니다.현행 지방세법상 취득세 중과세율은매매 또는 증여를 원인으로 취득하는 경우에만 적용되므로 기본 원시취득세율이 적용됩니다.1. 재개발: 추가분담금 x원시취득세율 2.8%2. 재건축: 건축비용(세대별 평당 건축비 x 면적) x원시취득세율 2.8%토지의 지분이 증가되지 않는 경우라면 원조합원과 승계조합원의 취득세는 동일합니다.<2> 보유세(재산세, 종합부동산세)조합원의 경우 준공되기 전까지는 토지에 대한 재산세만 납부하면 되지만,준공 후에는 토지 위의 건물이 주택으로 인정되어 주택에 대한 재산세 및 종부세를 납부해야 합니다.따라서과세기준일인 6월 1일 이전에 준공이 이루어진다면 당해연도의 종부세를 부담해야 합니다.<3> 양도소득세소득세법상 신축아파트의 취득시기는빠른날(사용승인서 교부일, 사실상 사용일, 임시사용 승인일)입니다.일반적으로 준공일에 신축아파트를 취득하게 되므로준공일이라고 표현하겠습니다. 준공일 이후 양도하는 경우 주택을 양도하는 것에 해당합니다.① 비과세- 원조합원: 원조합원이 신축아파트를 양도하는 경우 비과세 적용받기 위한2년 보유 및 거주기간은 관리처분인가 전 종전주택과 신축아파트의 기간을 통산합니다.- 승계조합원: 승계조합원의 비과세 보유 및 거주기간의 판단은신축아파트를 취득한 날부터 기산하게 됩니다.따라서입주권으로 보유한 기간이 길더라도 신축아파트가 준공된 이후부터 인정되는 것을 유의해야 합니다.② 다주택자 중과세율준공 후 양도는 소득세법상 주택을 양도하는 것에 해당하므로원조합원, 승계조합원 모두 다주택자라면 양도소득세 중과세율이 적용됩니다. 따라서 다주택자의 경우준공 전 입주권으로 양도하는 것이 유리할 수 있습니다.③ 장기보유특별공제- 원조합원: 원조합원이 신축아파트를 양도하는 경우 양도소득세는기존부동산 양도차익과 청산금납부에 대한 양도차익으로 나눠서 계산합니다.구분장특 공제기간기존부동산 양도차익종전부동산 취득일~ 신축아파트 양도일청산금납부 양도차익관리처분계획인가일~ 양도일- 승계조합원: 승계조합원이 신축아파트를 양도하는 경우장기보유특별공제의 기산일은 신축아파트의 취득일입니다. 따라서입주권으로 보유하던 기간은 장기보유특별공제를 적용받을 수 없습니다.④ 적용 세율신축아파트를 양도시 보유기간에 따라 취득일로부터 1년이내 양도는77%, 2년 이내 양도는66%, 2년 경과 후 양도시에는 기본세율(6~45%)가 적용됩니다.- 원조합원: 원조합원은 양도소득세 세율 적용시 취득일을종전부동산의 최초 취득일로 판단합니다.- 승계조합원: 승계조합원은 양도소득세 세율 적용시취득일을 준공일로 판단합니다. 따라서 입주권을 오래 보유했더라도 준공 후 바로 양도하게 되면 높은 단기세율이 적용될 수 있으므로 유의해야 합니다.⑤ 미등기전매재개발·재건축사업 절차에 따라 신축아파트로 준공되었더라도이전고시일 이전에는 소유권보존등기가 불가능합니다. 따라서 조합원은 이전고시 후 조합원 명의로 보존등기됩니다.이때준공이 되었지만 이전고시 전 단계에서 조합원으로 보존등기 전 양도하는 경우에는 주택을 양도하는 것이며 등기가 불가능한 자산에 해당하여 미등기전매에 해당하지 않습니다.다만,이전고시가 되었지만 보존등기 전 단계에서 양도하는 경우에는 등기가 가능한 상태이지만 등기를 하지 않고 양도하는 것이므로 미등기전매에 해당할 수 있으므로 유의해야 합니다.미등기전매에 해당하게 되면다음의 불이익이 적용됩니다.1. 1세대 1주택비과세및 조세특례제한법에 따른감면혜택 적용 불가능2. 장기보유특별공제적용 불가능3. 양도소득 기본공제적용 불가능4.77%(지방세 포함)의 높은 세율 적용5. 무신고의 경우부당무신고가산세적용<4> 증여 및 상속세조합원의 경우 준공 후 증여 및 상속시신축아파트를 증여 및 상속 받은 것으로 판단되며 증여 및 상속시 평가액 산정은 다음과 같습니다.시가증여(상속)일 전 6개월 ~ 이후 3개월(상속은 이후 6개월)의 기간 중 매매가액, 감정가액, 수용가액 등기준시가증여(상속일) 현재 시가가 없는 경우로서 주택공시가격 등준공 전입주권 유사매매사례가액이 증여 및 상속일 전6개월 이내의 금액이라고 하더라도평가물건의 종류가 다르기 때문에 시가로 적용하기 어렵습니다.또한 신축아파트로서 최근 매매거래가액이 없더라도평가심의위원회 등실무적으로 공시가격으로 평가하여 신고시리스크가 존재하므로 감정평가 후 신고 하는 것을 추천해 드립니다.1편, 2편으로 도정법에 따른 재개발·재건축 물건에 대하여 각각 단계별 발생되는 세금에 대하여 정리해보았습니다.세부적인 내용은 각자의 상황에 따라 달라질 수 있으니 취득 및 매매시 전문가와 상담하시어 최선의 방법을 찾으시길 바랍니다.1편은 아래 링크를 참고하시면 됩니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818

안녕하세요, 상속전문세무사 세무컨설팅 세로움입니다.부모님이 살아계시다는 것, 상속을 겪어보지 않았다는 것은 감사한 일입니다. 하지만 언젠가는 맞이하게 될 일이고, 누구에게나 익숙하지 않은 일입니다.실제로 부모님이 돌아가시면 황망하고 슬픈마음에 해야할 상속절차를 미처 처리하지 못하는 경우들이 있습니다. 상속세 신고는 6개월이라는 비교적 넉넉한 기한을 두지만,그전에 처리해야할 일들에도 기한이 정해져 있습니다.오늘은 상속세에서불이익을 받지 않도록, 정확한 신고를 위해 챙겨야할 것들을 단계별, 시간별 순서대로 총정리해드리겠습니다.1. 사망신고가장 먼저해야할 일은 사망신고입니다. 사망신고를 해야 피상속인의 재산도 조회할 수 있게 됩니다.구분내용신고기한사망일로부터'1개월'이내신고장소사망인 주소지 또는 본적지 관할 읍·면·동주민센터필요서류사망진단서 또는 시체검안서 + 신고인의 신분증과태료신고기한 이내에 미신고시과태료 5만원2. 상속재산 확인(안심상속 원스톱 서비스)상속신고를 하고나면 피상속인의 재산조회를 통합신청할 수 있습니다.상속세 신고에서가장 중요한 것은 정확한 상속세 산출이므로, 그것을 위해피상속인의 재산을 정확하게 파악해야합니다.구분내용신청기한사망일이 속한 달의 말일부터‘6개월'이내(신청기한에 제한이 있는 것은 아니지만, 상속포기 및 한정승인의 기한이'3개월'이기 때문에그전에 재산을 조회하는 것을 권장)신청방법온라인신청(정부24www.gov.kr4)또는 방문신청(읍·면·동주민센터)조회 가능한 재산금융내역(예금·보험·증권 등), 부동산(건축물·토지), 자동차, 세금, 연금소요기간20일 이내주의사항재산조회 신청 시 피상속인의계좌 거래정지(피상속인의 계좌 거래가 정지되므로 급하게 필요한 자금은 미리 인출 후 신청하는 것을 권장)3. 한정승인 또는 상속포기상속은 재산 상속만이 아니라채무도 상속됩니다. 따라서 상속 재산 없이 채무를 지고 있었다면상속인들이 그 채무를 상속하게 돼 억울하게 변제해야 하는 경우가 발생합니다.이 경우 상속인은 상속포기나 상속한정승인으로 해결할 수 있습니다.✔ 한정승인: 상속인이 상속으로 취득하게 될 재산의 한도에서 피상속인의 채무와 유증을 변제할 것을 조건으로 상속을 승인하는 것✔ 상속포기: 피상속인의 재산과 채무를 모두 포기하는 것통상 상속재산보다 상속채무가 더 많은 것이 명확하다면 상속포기를, 명확하지 않지만 상속채무가 더 많을 것으로 판단되는 경우에는 한정승인을 신청하게 됩니다.여기서 주의할 것은 상속포기와 한정승인은 상속개시를 안 날로부터3개월 이내가정법원에 반드시 신청해야합니다.구분내용신청기한상속개시를 안 날로부터'3개월'이내신청방법상속재산과 피상속인의 주소지 관할 가정법원에 신청4. 세무사 선정, 감정평가 진행안심상속 조회서비스를 통해 상속재산의 파악이 끝났다면상속세 절세와 가장 유리한 재산 분할계획을 수립해야합니다.상속세 절세플랜은 필요성은 상속재산의 규모에 따라 달라집니다. 부모님 상속재산이 10억원(한 분의 경우 5억원)이하인 경우 상속세가 발생하지 않기 때문에 세무사 선정이 필요하지 않을 수 있습니다.반면에 상속재산이 10억원(한분의 경우 5억원)이 넘거나, 10억원 이하더라도 사전증여재산이나 추정상속재산이 있다면 절세플랜이 필요할 수 있습니다.✔ 사전증여재산 :피상속인이 상속개시일 10년 이내에 상속인에게 증여한 재산✔ 추정상속재산 :피상속인이 상속개시일 1년(2년) 이내에 2억원(5억원) 이상 현금출금, 재산처분, 채무부담한 금액상속재산에는 상속개시일 현재 피상속인의 재산뿐만 아니라 사전증여재산과 추정상속재산이 포함되며, 상속세 세무조사를 통해 사전증여재산과 추정상속재산에 대한 상속세 및 가산세가 부과되기 때문에 다음의 경우 세무사 선정이 필요할 수 있습니다.① 상속주택 협의분할 시 상속인의 주택 보유 등을 고려하여 최적안 도출이 필요한 경우② 배우자상속공제, 동거주택상속공제 등 상속세 공제가 필요한 경우③ 상속세 절세를 위해 감정평가가 필요한 경우④ 가족간 계좌이체거래가 많아 상속세 세무조사가 염려되는 경우⑤ 피상속인 재산 목록 중 비상장주식이 있거나 피상속인이 사업체를 운영한 경우예를 들어 부모님의 상속재산이 10억원이 안된다면 상속세는 없지만, 상속세를 신고한다면 이후 상속인의 양도소득세를 절세할 수 있습니다.[사례] 부모님 상속재산 토지 공시지가 5억원, 시세 8억원1. 상속세 신고를 하지 않는 경우- 상속세 : 0원- 양도세 : 약 1억원상속인의 토지 취득금액은 공시지가 5억원으로 향후 8억원에 양도시 3억원에 대한 양도세 약 1억원 발생2. 시세 8억원으로 상속세 신고를 하는 경우- 상속세 : 0원- 양도세 : 0원상속인의 토지취득긍맥은 8억원이 되므로 향후 8억원에 양도하더라도 양도차익이 없음상속세 절세와 전반적인 내용이 궁금하신 분들은 아래 글을 참고해주세요.https://blog.naver.com/highyes_tax/223031510607[상속전문세무사] 상속세 기본구조와 자주 묻는 질문(QnA)상속세는 얼마까지 안내나요?1. 개요, 유튜브 영상 고령화 사회가 심화되면서 상속세에 대한 관심이 높아지고 있으며, 여러 가지 절세 ...blog.naver.com5. 상속재산 분할상속인이 수인인 경우 상속재산의 배분, 귀속을 확정하기 위해 상속재산을 분할해야 합니다. 상속재산 분할의 방법은 3가지로 구분됩니다.✔ 지정에 의한 분할: 피상속인은 유언으로 상속재산의 분할방법을 정하거나 정할 것을 제3자에게 위탁할 수 있습니다.✔ 협의에 의한 분할: 지정분할이 없을 때 공동상속인은 언제든지 협의에 의하여 상속재산을 분할할 수 있습니다.✔ 법원에 의한 분할: 공동상속인간 협의가 성립되지 않은 경우 가정법원에 분할을 청구할 수 있습니다.상속재산 분할은'상속세 신고 전'까지 이루어져야 합니다.6. 상속재산의 소유권 이전 등기상속재산을 분할하여 귀속이 확정된 경우에는 상속재산을 상속인 명의로 등기, 등록, 명의개서 등을 해야합니다.구분내용등기 신청기한상속등기의정해져있는 기한은 없습니다.다만,일정기한까지 상속등기를 하지 않는다면배우자상속공제를 받지 못하거나,귀속이 불명확하기 때문에 양도세·종부세 등 각종 세금계산에서불이익이 있을 수 있습니다.(따라서 상속재산 분할과정에서 등기를 함께 마치는 것을 권장)배우자상속재산 분할기한상속세 신고기한부터 9개월 이내 등기·등록7. 취득세 신고·납부상속으로 취득한 부동산 등의 등기에 대한 기한은 정해져있지 않지만, 등기를 하지 않았더라도 취득세는 신고기한 내 신고·납부 해야합니다. 신고기한을 놓쳐가산세가 부과되지 않도록 주의해야 합니다.상속물건이 주택으로서 1세대 1주택에 해당하는 경우 2.8%의 세율에서 2%를 감면하여 0.8%의 취득세율이 적용됩니다.구분내용신고기한피상속인의 상속개시일이 속하는 달의 말일부터'6개월'이내신고장소취득 부동산 등 소재지 관할 시·군·구청가산세신고기한 경과 시 신고불성실가산세(20%), 납부불성실가산세(지연 1일당 0.022%)8. 상속세 신고·납부위 단계가 모두 완료됐다면, 마지막으로 상속세를 신고·납부 해야합니다.상속재산가액이 상속공제금액(10억원 또는 5억원) 이내의 경우 상속세를 신고하지 않더라도 불이익은 없습니다.다만, 상속세를 신고하는 것이 다음의 경우 유리하 수 있습니다.✔ 세무조사를 통해 사전증여재산이 합산되어 상속세와 가산세가 부과되는 경우 :이미 신고를 했다면 미신고의 경우 부과되는 가산세보다낮은 가산세율이 적용✔ 상속재산 중 부동산이 있는 경우 :상속받은 부동산을 신고한다면상속인의 이후 발생할 양도세를 절세할 수있습니다. 양도세란 양도가에서 취득가를 뺀 양도차익에 대해 부과하는 것인데, 상속세 신고를 통해 상속부동산의 취득가를 높힐 수 있습니다.구분내용신고기한피상속인의 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터'6개월'이내(피상속인이나 상속인 전원이 외국에 주소를 둔 경우에는 9개월)신고장소피상속인의 주소지 관할 세무서(피상속인이 비거주자인 경우 상속재산 소재지 관할 세무서)국세청 통계에 따르면 상속세 과세대상이최근 3년 간 2배 가까이 증가했습니다.상속재산의 대부분을 차지하는 부동산의 가격은 급격하게 상승하고 있지만, 상속공제는 수십년 간 그대로이기 때문입니다.상속세는더이상 부자들만 내는 '부자세'가 아닙니다.최고 50%에 육박하는 상속세는 미리 관심을 가지고 대비한다면 많은 세금을 절세할 수 있으며, 상속이 개시된 경우에도 여러 방안들을 통해 세금을 줄여나갈 수 있습니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크증여, 상속세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법- 가족간 교환https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284상속세 18억→5억,상속세 개정에도 가장 효과적인 절세방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796상속세는 얼마까지 안내요?상속세 기본구조와 자주 묻는 질문(QnA)https://blog.naver.com/highyes_tax/22361975579650m© NAVER Corp.세무컨설팅 세로움서울특별시 송파구 백제고분로7길 16-16 2층 세무컨설팅 세로움

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 많은 분들이 궁금해하셨던 개인 부동산 매매사업자 양도세 및 종합소득세 신고방법에 대해서 설명드리겠습니다.부동산 매매 개인사업자의 매매차익 예정신고란?▶️ 매매차익 예정신고 대상은 소득세법 69조 1항에 따라토지, 건물(분양권, 조합원입주권은 제외입니다)의 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 주소지 관할 세무서장에게 신고해야 합니다.▶️ 예정신고는매매차익이 없거나 매매 자손이 발생하였을 경우에도이행해야 합니다.미이행 시 가산세 부과됩니다.▶️ 부가가치세가면세되는 사업자도 과세 사업자처럼 예정신고를 해야 합니다.▶️ 예정신고 때는 기준경비율로 필요경비를 신고해도 무기상 가산세가 없습니다.▶️ 무신고 시 가산세 20%가 적용됩니다.⭐️ 부동산 매매 법인의 경우 부동산 양도 후 그다음 연도 3월에 법인세 신고할 때 양도차익을 반영해서 신고하면 되지만,개인 부동산 매매사업자의 경우 양도세를 준용하여 반드시 예정신고를 해야 합니다. 법인이랑 헷갈리셔서 양도세 신고를 안 하셔서 무신고 가산세 폭탄 나온 케이스를 제가 본 적이 있습니다.이점 주의해야 합니다.⭐️매매차익 예정신고 시계산 구조는?매매차익 예정신고 계산 구조는 아래와 같습니다.case1. 다주택자 중과(2주택자 기본세율에 20% 추가과세, 3주택자 기본세율에 30% 추가과세)가 적용되지 않는 주택을 양도한 경우▶️ 부동산 매매사업자 매매차익 예정신고 시에는 단기 보유 시 중과세율 적용(주택의 경우 1년 미만 보유 시 77%, 2년 미만 보유 시 66% 세율)이 되지 않습니다. 또한 예정신고에는 기본공제(2,500,000원)가 적용되지 않습니다.매매차익 예정신고 계산 구조 특이사항양도가액-) 취득가액실제 취득가액+ 취득세 및 법무사 비용-) 필요경비자본적 지출액+ 양도 시 비용(세무사 비용, 공인중개사 비용)= 양도차익-) 장기보유특별공제3년 이상 보유 시 장기보유특별공제 가능합니다= 매매차익기본공제( 2,500,000원)가 안됩니다-) 기신 곳 매매차익기 신고한 매매차익 합계액=과세표준*세율단기양도 시에도 기본세율 적용함=산출 세액-기 납부세액기 신고한 납부세액 합계액=납부할 세액case2. 다주택자 중과(2주택자 기본세율에 20% 추가과세, 3주택자 기본세율에 30% 추가과세)가 적용되는 주택을 양도한 경우.[ 2025.05.09일까지는 중과 배제되므로 2025.05.09이전에는 적용되지 않음]매매차익 예정신고 계산 구조 특이사항양도가액-) 취득가액실제 취득가액+ 취득세 및 법무사 비용-) 필요경비자본적 지출액+ 양도 시 비용(세무사 비용, 공인중개사 비용)= 양도차익-) 장기보유특별공제중과 주택은 3년 이상 보유 시 장기보유특별공제가 불가능합니다= 매매차익기본공제 (2,500,000원)가 안됩니다-) 기신 곳 매매차익기 신고한 매매차익 합계액=과세표준*세율MAX[ 단기양도 시 중과세율(주) 1, 기본세율(6~45%)+20%~30%]=산출 세액-기 납부세액기 신고한 납부세액 합계액=납부할 세액-(주) 1 주택 1년 미만 보유 시 70%,2년 미만 보유상가 1년 미만 보유 시 50%,2년 미만 보유 시 40%부동산 매매 개인사업자 확정신고는?➡️ 부동산 매매 개인사업자는 매년 5월 31일까지 종합소득세 계산방식에 따라 확정신고를 해야 합니다.매매차익 예정신고 시 납부한 세액은 이 납부세액으로 차감하여 줍니다➡️ 5월에 종합소득세 신고할 때는 부동산 수리 비용, 이자비용, 공인중개사 수수료, 재산세 등이 양도세 신고할 때는 다르게 비용 인정이 가능하다 보니예정신고 시 냈던 양도세를 환급받을 수 있는 경우가 많습니다.➡️ 만약,해당 연도에 매매차익 예정신고를 한 부동산밖에 없더라도 개인 양도세와는 달리 양도한 다음 연도 5월에 종합소득세 신고를 반드시 해야 합니다. 신고하지 않으면 예정신고 시 매매차익에 대해서 무신고한 것으로 보아 가산세가 부과됩니다.➡️ 2018년 귀속분부터는 예정신고를 하지 않고, 확정신고만 한 경우에는 예정분 무신고가산세를 50%감면 해줍니다???? 예정신고와 확정신고 비교 ????구분매매차익 예정신고종합소득세 확정신고계산 구조 양도가액-) 취득가액-) 필요경비-) 장기보유특별공제-----------------------------------------= 매매차익* 세율----------------------------------------=산출 세액(주 1)수입 금액-) 필요경비-------------------------------------=사업소득 금액+다른 소득 금액-이월결손금---------------------------------------=소득 금액-소득공제----------------------------------------=과세표준*세율------------------------------------------=산출 세액-기 납부세액(주 1)----------------------------------------------=납부세액필요경비자본적지출, 세무사 비용, 공인중개사 수수료·자본적지출, 세무사 비용, 공인중개사 수수료·수익적지출, 이자비용, 재산세, 종합부동산세, 수리 비용 등세율기본세율(중과대상 주택은 중과세율 적용함)기본세율비교과세예정신고 시에는 비교과세하지 않음미등기양도자산, 비사업용 토지, 다주택의 조정 대상 지역 내 주택(2025.05.09일까지는 비교과세 안 함), 분양권 양도 시 비교과세 적용함준용 법양도세종합소득세▶️ 확정신고 시 이 납부세액(주1)으로 차가하는 세액은 예정신고 시 납부할 세액(산출 세액(주1)을 의미합니다.▶️ 부동산 매매 개인사업자 등록 전 취득한 주택도 판매 목적으로 보유한 주택이면 부동산 매매사업자의 재고자산에 해당할 수 있습니다. 재고자산인지는 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양등에 비추어 부동산 매매로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성과 사업목적이 있는 거지로 판단합니다 [사전 -2017-법령해석 소득 -0483,2017.10.27]- 다음번에는 개인 부동산 매매사업자 비교과세에 대해서 설명드리겠습니다.이상입니다!양도세 관련 문의나 부동산 매매 개인사업자 기장 관련 세무 문의는 아래 엑스퍼트를 통해서 문의하시면친절하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가태그#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#양도세전문세무사#부동산매매사업자기장세무사#개인부동산매매사업자기장전문세무사#부동산전문세무사#부동산매매업기장세무사#부동산임대전문세무사#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전문세무사#부동산매매사업자예정신고#사업자등록전개인주택주택수포함여부 태그수정

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 상속과 증여세 신고시 재산평가와 평가심의위원회심의 에 대해서 설명드리겠습니다.부동산 시가란?●재산평가는시가를 원칙으로 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우 해당 재산의 종류 ·규모·거래 상황등을 고려하여 법 61조부터 제 65조까지에 규정된 보충적평가방법에 따른 가액으로 합니다-시가란 불특정 다수의 사람들 사이에 자유롭게 거래가 이루어 지는 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 의미하고, 매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액등을 시가로 인정합니다.-시가로 인정되는매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액 등이란상속개시일 전후 6개월,증여일전 6개월부터 증여일후 3개월이내의 기간중 매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액으로 확인되는 가액을 말합니다.-평가기준일은 상속의 경우 상속개시일, 증여의 경우 증여일( 부동산은 등기부등본접수일)을 의미합니다.-위의 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간에 매매등이 있거나, 상속세 과세표준 신고기한이후 9개월(상속세결정기한) 또는 증여세 과세표준 신고기한 이후 6개월(증여세결정기한)내에 매매등이 있는경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐서확인되는 가액을 시가에 포함할수 있습니다 .평가심의위원회 심의신청은 납세자와 세무서 둘다 신청이 가능합니다.-저의 실무 경험으로 어머니에게 전라도 광주에 단독주택을 상속 받은분이 상속세 신고기한이 지나세 양도를 하셨는데 양도세를 줄이기 위해서 감정평가를 높게 받아서 평가심의위원회에 심의를 신청하여그 감정가액을 그대로 인정 받아서 총세금을 2억가량 절세한 경험이 있습니다. 납세자 여러분들도평가기간이 지났지만 포기하지마시고 평가심의위원회 제도를 잘 활용 하시면 세금을 절세하실수 있습니다.시가의 산정기준은?●시가로 인정되는 매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액 등이란상속개시일 전후 6개월,증여일전 6개월부터 증여일후 3개월이내의 기간중 매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액으로 확인되는 아래의 가액을 말합니다.①매매가액:매매계약일(잔금일이 아님②감정가액:가격산정 기준일과감정가액 평가서 작성일③수용가액·경매가액:보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된날.-시가로 보는 가액이 둘이상이면평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘이상이면 그 평균액)을 적용합니다.시가의 평가방법은?①당해 재산의 매매가액→평가기간내에 매매된 매매가액은 시가에 해당합니다. 그러나 특수관계인끼리 짜고 비정상적인금액으로 거래되었다면 시가에 해당하지 않습니다.②감정가액→토지,건물,오피스텔및 상업용 건물및 주택의기준시가가 10억원이하이면 하나의 감정평가기관에서 받아도 되며,10억초과시에는 두군데서 감정평가 받아야합니다→부동산을 지분증여하더라도 증여지분액이 아닌 전체 부동산가액을 기준으로 기준시가 10억초과 여부를 판단합니다.③수용가액·경매가액·공매가액→해당 재산에 대해서 수용,경매 또는 공매 사실이 있는경우 그 보상가액, 경매가액 또는 공매가액을 시가로 봅니다. 수용의 경우수용보상계약을 한날을 보상가액이 결정된날로 봅니다. ④유사매매사례가액→평가대상이 되는 재산과면적,위치, 용도, 종목및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 가액을 의미합니다 . 주로아파트와 오피스텔 같은 공동주택이 유사매매사례가액을 적용합니다.⑤담보등으로 제공되어 있는경우→매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액등의 가액이 있더라도 해당 부동산에 저당권 등의 가액이 있다면 아래의 산식에 따라 평가해야합니다.시가:max[①매매가액·수용가액·공매가액·감정가액등 ② 담보채권액]이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구상속세전문세무사#마곡상소세전문세무사#강서구증여세전문세무사#마곡증여세전문세무사#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전문세무사#일산김포부천상속세전문세무사#일산김포부천증여세전문세무사#상속증여재산평가시기#상속증여평가심의위원회#상속증여재산평가방법 태그수정