창고포함된 단독주택 양도소득세

주택양도 관련해서볼만한 질의회신이 몇가지 나와서 소개해드리려 합니다.​비조정지역당시 매매계약, 조정지역지정 후 취득한 주택원래 조정대상지역의 주택 취득시, 보유기간 중 거주기간 2년을 충족하여야만 비과세가 적용되는데요.비조정지역인 상태에서 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는경우종전규정을 적용하여 3년의 중복보유기간이 적용되고무주택세대가 매매계약을 체결한 경우에는 거주기간요건도 생기지 않습니다.​그런데 과연 무주택세대라는게 양도당시 세대원으로 판단하면 되는건지?아니면 계약일 당시에 세대원이 무주택이어야 되는건지?​1세대1주택 판단시점은 양도시점이므로 이 부분이 애매하게 느껴질 수 있는데관련된 질의회신이 나와서 확정되었네요.​ 계약일 당시 세대가 무주택 상태여야 합니다.다가구주택, 하나의 단위로 양도소득세법 시행령 제155조 제15항을 보면 아래와같은 내용이 적혀 있습니다.​⑮ 제154조제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. <개정 2012. 2. 2., 2015. 2. 3.>​3층이하의 원룸으로 이루어진 다가구 주택이 여기에 해당하는데요. ​하나의 매매단위로 양도하는 경우 부분이 매우 중요합니다.이전 질의회신들을 보아도 일부 지분만 가진 사람이 지분만을 양도했을때는 1세대1주택 비과세를 적용하지 않죠다가구주택은 하나의 단위로!(공동지분인경우에 한번에)한명에게 양도하여야 1세대1주택 단독주택으로 해당된다는 점!​꼭 기억해주세요.​그럼 다음글에서 또 뵈어요

주택임대사업자가 상시주거용으로 임대하던 단독주택을근린생활시설로 용도변경 후 양도한 경우 부가가치세 과세 여부(부가세 면제됨)사전-2024-법규부가-0058 [법규과-636]생산일자 : 2024.03.14.요 지주택임대사업자가 상시 주거용으로 임대하던 단독주택을 근린생활시설로 용도변경 후 양도한 경우 주택임대사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화에 해당하므로 부가가치세가 면제되는 것임답변내용｢부가가치세법｣ 제26조제1항제12호에 따라 부가가치세가 면제되는 주택임대업을 영위하는 사업자가 상시 주거용으로 임대하던 ｢주택법 시행령｣ 제2조제1호에 따른 단독주택을 부동산 매매계약 특약사항에 따라 잔금 지급 전 근린생활시설로 용도변경 후 양도하는 경우 ｢부가가치세법｣ 제14조제2항에 따라 부가가치세가 면제되는 것입니다.상세내용1. 사실관계○**은 주택임대업(’**.*월 사업자등록)*을 영위하고 있던 중 ’**.**월 매수인과 부동산매매계약을 체결하고 * 사업장 소재지 : **시 **구 **동 ***-** - 매매계약 특약사항에 따라 잔금 지급 전 단독주택을 근린생활시설로 용도변경 한 후 ’**.**월 해당 건물을 양도함2. 질의요지○ 주택임대사업자가 상시 주거용으로 임대하던 단독주택을 매매계약 특약사항에 따라 잔금 지급 전 근린생활시설로 용도변경 후 양도한 경우 부가가치세가 과세되는지 여부3. 관련 법령○부가가치세법 제14조【부수 재화 및 부수 용역의 공급】 ② 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다. 1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역○부가가치세법 제26조【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】 ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다. 12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것○부가가치세법시행령 제41조【주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 면세하는 것의 범위】 ① 법 제26조제1항제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 “주택”이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.○주택법 제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.2. “단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.○주택법 시행령 제2조【단독주택의 종류와 범위】 ｢주택법｣(이하 “법”이라 한다) 제2조제2호에 따른 단독주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다. 1. ｢건축법시행령｣ 별표 1 제1호가목에 따른 단독주택○건축법 시행령별표 1【용도별 건축물의 종류】 1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터(｢아이돌봄 지원법｣ 제19조에 따른 공동육아나눔터를 말한다. 이하 같다)ㆍ작은도서관(｢도서관법｣ 제4조제2항제1호가목에 따른 작은도서관을 말하며, 해당 주택의 1층에 설치한 경우만 해당한다. 이하 같다) 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다] 가. 단독주택★주요 경력- 약 68,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 59,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀

주택 부수토지의 주택수 포함 여부 (양도세, 취득세, 종합부동산세 및 재산세)​​안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다. ​주택 부수토지만을 소유했을 경우, 주택수에 포함 되는지 여부에 대해서 알아보겠습니다. 세목별로 주택수 포함 여부가 다릅니다. 주택 부수토지의 경우, 양도세에서는 주택수 미포함되며 취득세, 재산세, 종합부동산세에서는 주택수에 모두 포함이 됩니다.​양도소득세 : 주택수 미포함양도소득세에서는 주택 부수토지만을 소유하고 있는 경우에는 주택으로 간주하지 않습니다. 따라서 1주택과 다른 주택의 부수토지만을 보유하고 있을 경우, 다른주택의 부수토지는 주택으로 보지 않으므로1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.​이와 반대로 주택부수토지만 있는 상태에서 주택 부수토지만을 양도한다면 1세대 1주택 양도세를 비과세 받을 수 없습니다.​취득세 : 주택수에 포함취득세에서 주택이란 건물 일부 및 그 부속토지를 말합니다. 따라서 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 봅니다.​따라서 주택 부수토지만 소유하고 있는 상태에서 주택을 신규로 취득할 경우, 2주택의 취득세율이 적용됩니다.​재산세 및 종합부동산세 : 주택수 포함(단, 종합부동산세의 경우 예외 존재)재산세 및 종합부동산세의 기준은 동일하며, 주택 부수토지만 소유하고 있는 경우에도 주택수에 포함이 됩니다. ​따라서 본인이 1주택을 보유한 상태에서 세대원 중 1명이 다른 주택의 부속토지만을 소유한 경우에는 1세대 1주택에 해당하지 않습니다. (종합부동산세의 경우 : 본인, 세대원 각각 6억 공제) 다만, 납세의무자가 1주택(주택의 부속토지만 소유한 경우 제외)과 다른 주택의 부속토지만을 소유한 경우에는 1세대 1주택자에 해당하는 것입니다. 이 경우 종합부동산세 계산시 9억까지 공제가 됩니다.지금까지 주택 부수토지의 주택수 포함 여부에 대해서 알아보았습니다. 기본적으로 양도세에서만 주택수에서 제외되고, 나머지는 모두 주택수에 포함이 됩니다.​실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.<세무회계 문> 문용현 세무사였습니다.

안녕하세요. 세무회계 청율의 강홍구세무사입니다.​많은 분들이 공시가격 1억이하 주택을 취득해서 처분시까지 주택수에 포함되는지, 제외되는지에 대해서 많이 헷갈려하십니다.공시가격 1억이하 주택을 취득하였을때 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등에 대해서 간단하게 이해할 수 있게 정리해보도록 하겠습니다.​1. 취득세 : 주택수 제외- 공시가격 1억이하 주택의 경우 해당 주택의 취득세는 1.1% 가 적용됩니다.또한, 해당 주택을 보유하면서 타주택을 취득할 경우에도 공시가격 1억이하 주택은 전체 주택수에서 제외됩니다.<근거규정>지방세법시행령 제28조의 4 [ 주택 수의 산정방법(2020.08.12 신설) ]​⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택 수에서 제외한다.(2020.08.12 신설) ​1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(2020.08.12 신설) ​가. 제28조의2 제1호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 같은 호에 따른 해당 주택의 시가표준액 기준을 충족하는 주택(2020.08.12 신설)2. 종합부동산세 : 주택수 포함- 종합부동산세법상 공시가격을 기준으로 주택수에서 제외하는 규정은 없습니다.따라서 공시가격 1억이하여부에 관계없이 주택수에 포함됩니다.​3. 양도소득세 : 주택수 포함- 양도소득세법상 공시가격 1억이하 주택도 주택수에는 포함됩니다.1. 공시가격 1억이하주택을 보유하면서 타주택 양도시 1억이하주택도 주택수에 포함!2. 참고사항1) 2주택자의 경우 공시가격 1억이하주택 양도시 중과세율 적용배제2) 3주택자의 경우 공시가격 1억이하주택 양도시 중과세율 적용<근거규정>​소득세법시행령 제167조의 10 [ 양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위(2018.02.13 신설) ]9. 주택의 양도 당시 법 제99조에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정·고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택(주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 제외한다)은 제외한다.4. 결론<공시가격 1억이하 주택의 주택수 포함 여부> 1. 취득세 : 제외 단, 아래 주택은 취득세 중과➀도정법상 정비구역의 재개발, 재건축 주택➁ 빈집 및 소규모 주택 정비법상 정비구역내 재개발,재건축 주택 2.종합부동산세 : 포함 3.양도소득세 : 포함 <참고사항>1) 2주택자의 경우 1억이하 주택은 양도소득세 중과배제2) 3주택자의 경우 적용제외https://blog.naver.com/vamostovic01/222664665737

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 주제는 주택의 부수토지로 일반 단독주택의 경우 1세대 1주택 비과세에 중요하게 고려될 사항입니다. 특히 2022년 부터 개정이 적용되는 부분도 있어 같이 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,주택의 부속된 부수토지는지역에 따라 특정 배율만큼은 1주택 비과세와 함께 비과세 됩니다.1세대 1주택 비과세에 1주택과 함께 부속된 부수토지도 일정 규모만큼은 비과세가 됩니다. 일반적으로 일정 배율을 넘을려면 도시는 정원이 있는 고급주택이라 흔치 않으나, 오히려 시골에 있는 주택이 부수토지 규정으로 일부 비과세를 받지 못하는 경우가 있습니다.건물 정착면적에 일정 배율을 비과세 해주는데,① 도시지역 밖의 경우는 10배② 도시지역의 경우는 2021년까지는 5배이고, 2022년 양도분부터 수도권인 경우는 3배로 축소됩니다.정착면적이 20평인 경우, 도시지역 밖은 200평/수도권외 도시지역은 100평/수도권은 60평입니다.그리고 그 배율의 초과분은 비사업용 토지로 분류되어 과세됩니다.소득세법제89조(비과세 양도소득)① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로 발생하는 소득제154조(1세대1주택의 범위)⑦법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 “지역별로 대통령령으로 정하는 배율”이란 다음의 배율을 말한다.1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율가. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 호에서 “수도권”이라 한다) 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지:3배나. 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지: 5배다. 수도권 밖의 토지:5배2. 그 밖의 토지:10배부 칙 <대통령령 제30395호, 2020. 2. 11.>제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정규정은 각 호의 구분에 따른 날부터 시행한다.3. 제154조제7항제1호, 제160조제1항, 제167조의5제1호 및 제168조의12제1호의 개정규정: 2022년 1월 1일1세대 1주택이 주택만 양도하는 경우는 비과세되나,부수토지만 양도하는 경우는 과세됩니다.일반적이진 않으나, 상속으로 부모의 주택을 물려받는 경우 상속인 중 1명은 주택을 다른 1명은 부수토지를 받는씩으로 진행하는 경우가 있는데 나중에 처분할 때, 부수토지를 물려받은 사람은 양도시 1세대 1주택 비과세 대상이 아닙니다.양도, 재산세과-675 , 2009.11.09[ 제 목 ]주택과 부수토지를 각각 다른 세대원이 소유하는 경우 부수토지 비과세 여부[ 요 지 ]‘1세대 1주택 비과세’는 건물소유자를 기준으로 판단하는 것으로서, 주택과 그 부수토지를 각각 다른 세대가 보유하다가 양도하는 경우 부수토지는 동 규정이 적용되지 않는 것임[ 회 신 ]「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항에 따른 ‘1세대 1주택 비과세’는 건물소유자를 기준으로 판단하는 것으로서, 주택과 그 부수토지를 각각 다른 세대가 보유하다가 양도하는 경우 부수토지는 동 규정이 적용되지 않는 것입니다.소득세법 시행규칙제72조(1세대1주택의 특례)②영 제154조제1항을 적용할 때 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 영 제154조제1항 본문에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조제1항제3호가목에 따른1세대1주택에 부수되는 토지로 보지 아니한다.주택과 부수토지의취득시기가 다른 경우, 비과세를 위해서는 주의가 필요합니다.부수토지는 말 그대로 주택에 부속되는 토지입니다. 그리고 그 주택이 1세대 1주택 비과세에 해당할 때 함께 비과세가 되는 것이지 별도로 비과세 대상이 되는게 아닙니다.①토지를 취득 후에 주택을 취득: 일반적인 경우입니다. 당연히 주택을 2년 이상 보유했으면 토지도 2년이상 보유했을 것이므로 부수토지는 비과세 입니다.②주택을 취득 후 부수토지를 취득: 흔치 않으나, 주택만 증여받고 부수토지를 나중에 증여나 상속을 받는 경우에 해당 할 수 있는데 이 경우 주택은 2년 이상 보유했지만,토지의 보유기간이 2년이 안된다면 해당 부수토지는 비과세 되지 않습니다.취득시기 다른 경우, 부수토지의 장특공은 보다 큰 비율을 적용합니다.장기간 보유하고 있던 토지에 주택을 짓는 경우가 이에 해당하는데, 이 경우 1세대 1주택 고가주택에 해당하여 일부 양도세가 나오는 경우 장특공 공제가 적용됩니다.이 때, 부수토지에 적용되는 장특공이 토지 보유기간에 적용 비율(최대30%)되는 것인지, 1세대 1주택 보유기간에 적용되는 비율(최대80%)가 되는 것인지 의문이 있게되는데둘 중에 큰 것을 적용하도록 되어 있습니다.예를 들어, 15년 보유하던 토지에 주택을 지어 3년 보유/거주했다면 토지 적용시 30%비율과 1세대 1주택 적용시 24%인데 더 큰 30%를 적용한다는 것입니다.양도, 부동산거래관리과-696 , 2010.05.18[ 제 목 ]주택과 부수토지의 취득시기가 다른 1세대 1주택자의 부수토지의 장기보유특별공제 계산방법[ 요 지 ]주택보다 보유기간이 긴 1주택 부수토지의 장기보유특별공제는 그 부수토지의 보유기간에 따른 같은법 제95조제2항 표1의 공제율과 주택부수토지로서의 보유기간에 따른 표2에 의한 공제율 중 큰 공제율을 적용하여 계산하는 것임[ 회 신 ]거주자가「소득세법 시행령」제156조에 따른 고가주택(같은 법시행령제159조의2에서 정하는 1세대 1주택에 해당하는 경우에 한함) 및 그 부수토지를 양도하는 경우로서 주택보다 보유기간이 긴 1주택 부수토지의 장기보유특별공제는 그 부수토지의 보유기간에 따른 같은법제95조제2항 표1의 공제율과 주택부수토지로서의 보유기간에 따른 표2에 의한 공제율 중 큰 공제율을 적용하여 계산하는 것입니다.부수토지만을 보유한 경우,양도세는 주택수에 포함되지 않습니다.주택은 다른 세대가 보유하고, 본인 세대는 부수토지만 보유한 경우 양도세 1세대 1주택과 중과세 판단시에 주택수에 포함되지 않습니다.당연하다고 생각할 수 있겠으나,취득세와 재산세에서는 부수토지만 보유한 경우도 주택으로 보고 동일하게 종부세에서도 부수토지만 보유해도 주택수에 포함됩니다. 따라서 부수토지로 인해 취득세, 종부세가 중과될 수 있습니다. (종부세는 1세대 1주택자가 다른 부수토지를 보유한 경우만 예외 인정)취득세/종부세의 부수토지 관련 규정은 별도 포스팅으로 추후 살펴보겠습니다.양도, 부동산거래관리과-276 , 2012.05.16[ 제 목 ]양도당시 1주택과 1부수토지를 보유한 경우 비과세 해당여부[ 요 지 ]양도일 현재 1주택과 다른 주택의 부수토지를 보유한 경우 「소득세법 시행령」제154조제1항을 적용할 때 그 부수토지는 주택으로 보지 아니하는 것임[ 회 신 ]양도일 현재 1주택과 다른 주택의 부수토지를 보유한 경우 「소득세법 시행령」제154조제1항을 적용할 때 그 부수토지는 주택으로 보지 아니하는 것입니다.양도, 서면인터넷방문상담5팀-2794 , 2007.10.23[ 제 목 ]주택과 부수토지를 부부가 각각 소유한 경우 중과세율 적용시 주택수 판정[ 요 지 ]1세대 2주택으로 인한 양도소득세 증과세율 적용시 주택수의 계산은 당해 주택 또는 그 밖의 주택 양도일 현재 각 세대를 기준으로 판정하는 것이며, 주택과 그 부수 토지를 각각 별도세대가 보유하는 경우 또는 보유하다가 양도하는 경우 당해 주택의 소유자는 건물소유자를 기준으로 판단하는 것임.정리하면,1세대 1주택자가 보유한 5배/10배의 부수토지는 비과세됩니다. 22년 이후 양도분 부터는 수도권의 경우는 3배로 축소 개정됨에 주의해야 겠습니다. 배율 초과분은 비사업용 토지로 과세됩니다.부수토지만 양도하는 경우도 비과세가 안되고, 부수토지를 나중에 취득해 주택은 2년 이상 보유했으나 부수토지를 2년 보유하지 않은 경우 부수토지가 비과세 되지 않습니다. 그리고 부수토지를 장기 보유하다 주택을 취득한 경우 1세대 1주택 공제율과 토지 공제율 중 큰 쪽이 적용됩니다.그리고 부수토지만 보유한 경우, 양도세는 주택수에 포함되지 않으나 취득세와 종부세는 주택수에 포함되어 중과될 수 있으니 주의가 필요하겠습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사