일시적 2주택자 가족간 거래 시 양도세 비과세 적용 여부 문의드려요.

공동상속주택 소수지분 양도 시일시적 2주택 비과세 특례 및 중과세율 적용 여부 등(비과세 가능 및 장특공은 주된 상속인 따라감)사전-2021-법규재산-1175 [법규과-445]등록일자 : 2023.04.21.생산일자 : 2023.02.20.요 지공동상속주택 소수지분을 양도하는 경우에도 일시적2주택 특례를 적용받을 수 있는 것이며,이 경우 장기보유 특별공제액은 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간을 적용하여 [표2]에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산하여 산정하는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ｢소득세법 시행령｣(2021.11.09. 대통령령 제32104호로 개정되기 전의 것, 이하 같음) 제155조제3항에 따른 공동상속주택 소수지분(이하 “공동상속주택 소수지분”이라 함)을 양도하는 경우에도 같은 법 시행령 제155조제1항(이하 “일시적2주택 특례”라 함)에 따른 요건을 갖추어 양도하는 경우 일시적2주택 특례를 적용받을 수 있는 것이며, 이 경우 ｢소득세법｣(2021.12.08. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것, 이하 같음) 제95조제2항에 따른 장기보유 특별공제액은 같은 법 시행령 제159조의4에 따른공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간을 적용하여 [표2]에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산하여 산정하는 것입니다.또한, 공동상속주택 소수지분을 양도하는 경우 ｢소득세법｣ 제104조제7항에 따른 세율이 적용되지 아니하는 것이며, 공동상속주택 소수지분 양도일 현재 같은 법 시행령 제159조의4에 따른 1세대1주택(제155조․제155조의2․제156조의2․제156조의3 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함)에 해당하지 않는 경우에는 같은 법 제95조제2항 [표1]에 따른 보유기간별 공제율을 적용하여 장기보유 특별공제액을 산정하는 것입니다.1. 사실관계○ 2014.12월 어머니 별세로 서울시 소재 A주택을 甲, 乙, 丙 3인이 공동상속받음 - 甲 : 지분 7/10, 피상속인과 같은 세대(甲이 A주택 상속 후 계속 거주) - 乙 : 지분 2/10, 피상속인과 별도 세대 - 丙 : 지분 1/10, 피상속인과 별도 세대○ 2019.12월 A주택 상속 후 5년 경과○ 2021.5월 乙이 B주택 취득(A, B주택 모두 조정대상지역)○ 2021.8월 A주택 양도(양도가액 *,***백만원 : 고가주택)2. 질의내용○(질의1) 乙이 A주택 상속 취득 이후 양도 시까지 거주사실이 없는 상태에서 B주택을 취득한 경우, 乙의 A주택(공동상속주택 소수지분) 양도에 대해 소득령§155①에 따른 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부○ (질의2) A주택 최대지분자인 甲이 상속 이후 A주택에 계속 거주하다 양도하는 경우, 乙의 A주택(공동상속주택 소수지분) 양도에 대한 장기보유특별공제 적용 시 [표2] 적용 여부○ (질의3) 乙의 A주택(공동상속주택 소수지분) 양도에 대해 중과세율 적용이 배제되는지 여부○ (질의4) 丙이 A주택(공동상속주택 소수지분) 이외에 2주택을 보유하고 있는 경우, 丙의 A주택(공동상속주택 소수지분) 양도에 대해중과세율 적용이 배제되는지 여부 및 장기보유특별공제 적용 시 [표1] 적용 여부★주요 경력- 102,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 96,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도소득세]농어촌주택을 포함하여 3주택을 소유한 경우일시적 2주택 비과세특례 적용 여부(가능함)서면인터넷방문상담4팀-3617귀속년도 : 2006등록일자 : 2009.01.02.생산일자 : 2006.11.01.요지농어촌주택을 포함하여 3주택을 소유한 경우 일시적 2주택 비과세 규정을 적용하는 것임회신소득세법 시행령 제155조 제7항에 해당하는 농어촌주택(A)과 일반주택(B)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 새로운 주택(C)을 취득함으로써 농어촌주택을 포함하여 일시적으로 3주택이 된 경우, 다른 주택(C)을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 일반주택(B)을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 소득세법 시행규칙 제72조에서 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것입니다.상세내용1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 -소득세법 시행령 제155조 제7항규정에 해당하는 “농어촌주택(5년이상 거 주한 이농주택)” A를 보유하고 있음 - ○○ 소재 3년 보유, 2년 거주등 비과세 요건을 충족한 B주택 보유○ 질의내용 - 위와 같은 상황에서 ○○ 소재 C주택을 새로이 취득한 후, 1년 이내에 B주택을 양도하는 경우 ‘일시적 2주택’ 비과세특례 규정을 적용받을 수 있는지 여부★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

다세대주택을 신규주택 취득 후 다가구주택으로 용도변경하여양도 시 일시적 2주택 특례 적용 가능 여부★ 일시적 2주택 양도세 비과세 요건1) 종전주택 취득일로부터1년 이상 지난 후 신규주택 취득2) 신규주택 취득일로부터3년 이내 종전주택 양도3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것양도, 서면-2022-법규재산-1143 [법규과-2337] , 2023.09.11[ 제 목 ]다세대주택을 신규주택 취득 후 다가구주택으로 용도변경하여 양도 시 일시적 2주택 특례 적용 가능 여부[ 요 지 ]다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하는 경우로서 다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도하는 경우, 일시적2주택 특례 적용 가능함[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, 아래 ｢기획재정부 재산세제과-1054, 2023.09.05.｣를 참고하시기 바랍니다.○ 기획재정부 재산세제과-1054, 2023.09.05.【질의】다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구 주택으로 용도변경하는 경우로서 다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도 하는 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항에 따른 일시적2주택 특례 (이하 “쟁점특례”)를 적용받을 수 있는지 여부(제1안) 쟁점특례 적용 가능(제2안) 쟁점특례 적용 불가【회신】귀 청의 질의에 대하여 제1안이 타당합니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】1. 사실관계○2015.1월 甲은 다세대주택(A) 취득○2021.12월 甲은 아파트(B) 취득○2022.2월 다세대주택(A)을 다가구주택 1채로 용도변경○2024.3월 A주택 양도 예정2. 질의내용○다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하는 경우로서 다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도하는 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항에 따른 일시적2주택 특례(이하 “쟁점특례”)를 적용받을 수 있는지 여부

다세대주택을 신규주택 취득 후다가구주택으로용도변경하여양도 시 일시적 2주택(1세대 1주택) 특례 적용 가능 여부(변경후 2년이 지나야 함)기획재정부 재산세제과-1054생산일자 : 2023.09.05.요 지다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하는 경우로서다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도하는 경우,일시적2주택(1세대 1주택 양도세 비과세) 특례 적용 가능함【질의】다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구 주택으로 용도변경하는 경우로서다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도 하는 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항에 따른 일시적2주택 특례 (이하 “쟁점특례”)를 적용받을 수 있는지 여부(제1안) 쟁점특례 적용 가능(제2안) 쟁점특례 적용 불가【회신】귀 청의 질의에 대하여 제1안이 타당합니다.★주요 경력- 약 73,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 67,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

최근 상담에서 자녀에게 부동산을 증여하려다 예상보다 높은 증여세에 놀라 문의하시는 분들이 많습니다.부동산 가격이 크게 오르면서 증여세 부담도 함께 커졌기 때문입니다.이럴 때 자주 활용되는 방법이저가양도입니다.단순 증여와 달리 세법상 허용되는 범위 내에서 매매 형태로 이전하기 때문에 세 부담을 줄일 수 있는 전략이 됩니다.저가양도에 따른 증여세 법령 설명저가양도는 말 그대로 시가보다 낮은 가격에 거래하는 것을 의미합니다.이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제31조 제6항에 따라시가와 거래가액의 차이가 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액을 초과하지 않으면그 차액은 증여로 보지 않습니다.예를 들어 시가가 10억 원인 주택을 7억 5천만 원에 매도했다면, 차액 2.5억 원은 기준 범위 내에 있어 증여세 과세 대상이 아닙니다.따라서 법령상 허용 범위 안에서 거래금액을 설계하는 것이 절세의 핵심입니다.실무 포인트: 양도자·양수인 조건이 절세의 핵심(1) 양도자 측 요건양도자는 1세대 1주택 또는 일시적 2주택 비과세 요건을 충족해야 양도세 부담이 없습니다.시가가 큰 주택이라도 비과세 요건만 충족한다면저가양도 시 양도세는 0원 혹은 소액이 됩니다.반대로 비과세 요건이 충족되지 않으면, 시가와 관계없이 양도소득세가 발생하여 절세 효과가 크게 줄어듭니다.(2) 양수인 측 요건양수인이 다주택자인 경우 취득세 중과(8~12%)가 적용될 수 있어 세 부담이 커집니다.반면 무주택 또는 1주택자일 경우 취득세 일반세율(1~3%)이 적용되어,저가양도의 실익이 발생합니다.따라서 자녀 측의 주택 수가 절세 구조에서 결정적인 역할을 합니다.시가 산정 및 증빙 확보가족 간 거래는 특수관계인 간 거래로 분류되기 때문에 과세관청이 시가의 적정성을 매우 엄격하게 봅니다.일반적인 거래에서는 인근 매매사례가액이나 공시가격을 기준으로 인정받는 경우가 많지만, 가족 간 거래의 경우 단순 시세 참고만으로는 증여 추정 이슈가 발생할 수 있습니다.매매사례가액이 명확하고 객관적으로 입증 가능하다면 그 가액을 시가로 인정받을 수 있으나, 가액이 없거나 애매한 경우에는감정평가서를 활용하여 시가를 확정하는 방법이 실무적으로 자주 사용됩니다.이를 통해 과세관청이 인정하는 적정 시가 범위를 명확히 설정할 수 있고, 불필요한 증여 추정을 방지하면서안전하게 절세 구조를 설계할 수 있습니다.저가양도는 단순히 가격을 낮춰 거래하는 문제가 아니라세법이 허용하는 범위 안에서 구조를 설계하는 문제입니다.양도세 비과세 요건, 수증자의 주택 수, 적정 시가 산정, 증빙 확보까지 모든 조건이 맞아야 절세 효과가 실현됩니다.따라서 실제 실행 전 세무전략을 충분히 검토하고 계획적으로 진행하는 것이 필요합니다.이 부분은 케이스에 따라 결과가 크게 달라질 수 있으므로 사전 상담이 필수입니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 문자로 언제든지 남겨주세요.