비상장주식 양도양수 시 주식 평가 필수인지

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.많은 분들이 자녀의 기반을 마련해주고자 하실 때'부동산을 직접 사서 주셔야 하나,현금을 주고 직접 사게끔 해야 하나'이런 고민을 많이 하십니다.다 똑같은 증여인데,어떻게 주는 것이 더 나은가요?라는 질문을 많이 듣는데요.증여세는'누구에게 주느냐' 보다'무엇을 주느냐'가 더 중요합니다.오늘은재산 종류별로 증여재산을 어떻게 평가하는지재산 종류별로 증여세는 어떻게 나오는지쉽게 정리해드리도록 하겠습니다.증여세는 '증여재산가액'을 먼저 정합니다.단도직입적으로 가장 기본인증여세의 과세 구조를 먼저 보겠습니다.여기서 가장 중요한 부분은'얼마나 증여했냐' 즉 증여재산가액을 구하는 부분입니다.증여재산가액은증여일 현재의 시가로 평가하게 됩니다.현금이라면 그 현금 가액 그대로를 의미합니다.하지만 부동산이라면, 주식이라면, 회원권이라면현금 이외의 자산이라면 의문이 듭니다.어떤 가액을 기준으로 증여재산가액을 구하는걸까요.세금은 시가가 결정한다는 말이 있습니다.각 재산별 증여하실 때 어떤 식으로'증여재산가액'을 구하는지 알아보도록 하겠습니다.상증세법상 '시가'란상속 증여세의 기본 가액은 '시가' 입니다.시가란 시장가격, 불특정 다수인 사이에 성립되는 가격을 의미합니다.이 시가로 인정되는 가액은 다음 3가지 입니다.① 당해 부동산의 실제 거래된 가액②당해 부동산의 감정가액③당해 부동산의 경매, 공매, 수용된 가액위의 가액은 내가 증여하려는 그 부동산,'당해 부동산'이 직접 거래되거나 경공매 되거나 감정평가되는 경우에 한합니다.이런 경우는 흔하지 않습니다.위의 3가지 경우의 수가 없는 경우에는우리가 흔히 아는④ '유사매매사례가액'을 기준으로 합니다.이 시가로 인정되는 가액은증여세의 경우 증여일 기준 '6개월 전' ~ '직후 3개월 이내'상속세의 경우 상속일 기준 '6개월 전' ~ '직후 6개월 이내'안에 이뤄진 가액을 말합니다.구체적인 시가 적용 방법아파트, 상가, 토지의 경우위의 기준을 통해 '증여재산가액'이 결정되게 됩니다.실제 거래된 가격, 감정가액, 경공매가격이 없다면유사매매사례가액 을 기준으로 하게 됩니다.유사부동산은 다음 세가지 요건을 충족해야 합니다.① 동일한 공동주택단지 내에 있을 것② 주거 전용면적의 차이가 5% 이내일 것③ 고시된 주택 가격의 차이가 5% 이내일 것아파트의 경우 로열동, 로열호, 향 마다 금액이 다를 수 있습니다.이 부분이 주택공시가격 등으로 반영이 되어 있으니전용면적 및 공시가격의 차이가 5% 안에 있는 것을 확인할 수 있습니다.유사매매사례가액의 경우 이런 질문이 들어옵니다.급매로 저가로 거래되었다면 저가가 인정되나요?가격이 급격히 상승하여 고가로 거래되었다면 그 고가로 해야 하나요?네, 맞습니다.증여계약을 하는 기간에서① 고시가액의 차이가 가장 작은 거래가액을 적용하고② 가장 가까운 날에 거래된 가액으로 인정하기 때문에그 시가로 인정됩니다.만약,전 6개월 ~ 후 3개월 이내 매매가 아예 되지 않는 경우는어떻게 하면 되죠?해당 기간 내 가액이 없다면,확장 요건에 따라 2년 전 ~ 9개월 이후 내의 금액에 대해예외적으로 판단해보는 것이 필요합니다.이렇게 해도 시가가 없다고 판단되는 경우최후의 보루인'기준시가'로 판단하게 됩니다.기준시가는 아래 ▼ 가액을 말합니다.토지는 개별공시지가주택은 개별주택가격 / 공동주택가격건물은 국세청고시가액기준시가로 적용하는 경우 일반적 시가보다최대 60 ~ 70% 가량 낮을 수 있습니다.하지만 이 경우 재산의 가액 정도에 따라국세청이 감정평가를 별도로 진행하여차후 추징될 수 있는 리스크가 존재합니다.부동산 이외의 경우분양권, 입주권분양권, 입주권의 경우는 어떻게 될까요?증여 당시의계약금 + 중도금 + 프리미엄 입니다.따라서 중도금 절차가 계속 진행되기 전내가 납부한 금액이 적으면 적을수록증여재산가액이 더 줄어들게 됩니다.주식주식은 크게 상장주식과 비상장주식으로 나눠집니다.상장주식의 경우 2개월 이내 종가 평균액을 기준으로 하여정해진 가액을 기준으로 하기 때문에 문제가 안됩니다.문제는 비상장주식입니다.중소법인의 대표 혹은 임직원이시거나혹은 비상장주식을 보유하고 계시는 경우가 종종 있습니다.비상장주식은 '시가' 라는 것이 없기 때문에보충적평가방법을 통해서 직접 계산해야 합니다.비상장주식 평가는 저희가 주로 하는 작업 중 하나인데요.재무제표 등을 통해 회사의 손익, 자산 구조 등을 확인하여순자산가치와 순손익가치의 가중평균액을 구하게 됩니다.만약 비상장주식을 시가 평가 없이액면가로 진행하게 되면차후 주식증여에 대한 세무조사가 나오는 경우가 많기 때문에꼭 주의하셔야 합니다.증여는 타이밍과 물건 선택에 따라같은 금액을 증여하더라도증여세액이 달라질 수 있습니다.그래서자녀에게 어떤 가치를 주어야차후 절세효과를 볼 수 있고자녀의 재산 증식에도 도움이 될 수 있는지고민해보고 진행하시는 것이 좋습니다.위의 내용과 관련하여 궁금한 내용 있으시다면,아래 링크로 연락주시길 바랍니다.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.일반적으로국내 부동산 등을 양도하거나,해외 주식을 양도하는 경우양도세 걱정을 많이 하시는데요.이 뿐 아니라,양도소득세 과세대상에는부동산, 국내 비상장주식, 해외주식, 파생상품, 신탁수익권 등그 종류가 다양하게 존재합니다.국내 주식의 경우대주주 주식을 양도하거나장외주식, 혹은 비상장주식을 양도할 때비상장주식 평가 등을 통해양도소득세 및 증권거래세를 납부하게 되어 있습니다.이때 세율은부동산 등을 양도할 때 과세하는 종합소득세율과는 차이가 있는데요.각 양도 자산에 따라세율이 어떻게 달라지는지 확인해보도록 하겠습니다.부동산 등을 양도하는 경우부동산 등을 양도하는 경우기본적으로 종합소득세와 동일하게 '일반세율'을 적용하게 됩니다.과세표준세율누진공제액1,400만원 이하6%-1,400만원 - 5,000만원 이하15%1,260,000원5,000만원 - 8,800만원 이하24%5,760,000원8,800만원 - 1억 5,000만원 이하35%15,440,000원1억 5,000만원 - 3억원 이하38%19,940,000원3억원 - 5억원 이하40%25,940,000원5억원 - 10억원 이하42%35,940,000원10억원 초과45%65,940,000원이때 중과세율을 적용하게 되면 이렇게 달라집니다.1) 비사업용 토지의 경우각 기본 세율에서 10%가 추가 됩니다.2) 다주택자 중과 세율의 경우2주택자는 20%,3주택자는 30% 의 세율이각 기본 세율에서 추가됩니다.세율을 계산하실 때 과세표준과 누진세율을 동일하게 적용하면 되고,세율 % 만 10% 올리시면 됩니다.즉, 양도소득 3억원 인 경우3억 X 38% - 19,940,000원 = 94,060,000원중과인 경우3억 X 58% - 19,940,000원 = 154,060,000원세율만 다르게 계산하시면 됩니다.추가적으로미등기 양도자산의 경우 70%주택 / 분양권 / 조합원입주권의 경우 1년 내 매도시 70%, 2년 내 매도시 60%입니다.이러한 이유 때문에,주택 등은 2년을 보유한 뒤 매도하여 기본세율을 적용하라고 하는 것이겠죠?주식 등을 양도하는 경우주식은 국내 주식과 해외 주식으로 나눠집니다.국내 주식대주주중소10%비중소20%대주주 外1년 미만 비중소30%위 외의 주식20%(25%)해외 주식중소기업10%위 외의 주식20%주식은 일반적으로 20% 라고 생각하시면 됩니다.비상장주식을 대주주가 아닌 경우 일반적으로 양도할 때도 20%해외주식을 중소가 아닌 일반적인 상장 주식을 거래할 때도 20%여기서 중소기업인 경우 10% 적용이 가능하며1년 미만 소유한 비중소기업인 경우 30% 적용이 됩니다.특정 주식 등을 양도하는 경우그런데 주식 중특정 주식의 경우 일반적인 20% 룰을 따르지 않는데요.특정주식은 크게 두 분류로 나눠집니다.과점주주의 주식법인의 자산총액 중토지, 건물, 부동산에 관한 권리 등의 비율이 50% 이상인 경우50% 이상 보유하고 있는 과점주주가3년 내 그 외의 자에게 50% 이상 양도하는 경우주식의 양도 세율인 10% ~ 30% 를 적용하는 것이 아닌부동산 등을 양도할 때의 세율과 같은 기본 세율6% ~ 45% 를 적용하게 됩니다.부동산 과다보유법인의 주식골프장업, 스키장업 등 체육시설업, 휴양시설관련업 및 부동산업, 부동산개발업등의업종을 운영하는 경우,부동산 등 비율이 자산 총액의 80% 이상인 경우에는50% 이상이 아닌,1주만 양도하더라도특정주식으로 보아 기본세율을 적용하게 됩니다.즉 주식의 경우 부동산보다 세율이 작을 수 있는 고정 세율의 혜택이 있는데부동산을 과다하게 보유하고 있는 부동산법인의 경우부동산과 동일하게 기본 세율을 적용하게 되는 것입니다.이 뿐만 아니라사업용 부동산과 함께 양도하는 영업권시설물이용권, 이축권 등도 동일하게 적용합니다.특히나 특정주식의 경우주식을 양도했다고 고려하여세율 20% 정도를 예상하는 경우가 많은데요.이 경우, 양도가액이 클 경우 40~45% 의 세율을 적용하여약 2배 이상의 양도세가 부과될 수 있다는 점 주의하셔야 합니다.또한 분양권이나 조합원입주권, 또한 주택의 경우2년 이상 보유시 기본세율이 적용되어최소 2년은 보유하시는 것이 좋고3년 이상 보유시 장기보유특별공제가 적용될 수 있으며1세대 1주택 비과세 또한2년 이상 보유 혹은 거주를 해야 하는 점 꼭 고려해주시면 좋습니다.양도세 세율을 자세히 보면세법이 명확히 보이는데요.추가적으로 궁금하신 내용 있으면 언제든 연락주시길 바랍니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

상속세 및 증여세[강서구 마곡 상속세 세무사][강서구 마곡 증여세 세무사] 저가양수 ·고가양도 증여세 (자연세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・ 2분 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^​오늘은 부동산이나 비상장주식을 가족·지인과 거래할 때 반드시 알아야 할 '저가양수 또는 고가양도에 따른 이익의 증여'에 대해 설명드리겠습니다. 상속세 및 증여세법 제35조에 규정된 내용으로, 그냥 싸게 팔았을 뿐인데 증여세가 나온다 는 실무의 대표적 함정입니다.​​​​​저가양수·고가양도 증여, 도대체 뭘까요?-재산을 시가보다 현저히 싸게 사거나(저가양수), 반대로 현저히 비싸게 파는(고가양도) 경우, 세법은 그 차액만큼을 사실상 '증여'받은 것으로 봅니다.​-예를 들어 아버지가 시가 10억원짜리 상가를 자녀에게 5억원에 팔았다면, 겉으로는 매매이지만 실질은 5억원어치를 공짜로 넘겨준 것과 다르지 않습니다.​-이렇게 매매 형식을 빌려 증여세를 회피하는 것을 막기 위해, 상속세 및 증여세법 제35조는 저가·고가 거래의 차액을 증여재산으로 보아 과세합니다. 이익을 얻은 사람, 즉 싸게 산 양수자 또는 비싸게 판 양도자가 증여세 납세의무자(수증자)가 됩니다.· · ·​​​​​과세 요건 (특수관계인 vs 비특수관계인)-핵심은 거래 당사자가 '특수관계인'인지 여부에 따라 요건과 계산이 크게 달라진다는 점입니다.​1. 특수관계인 간 거래 (배우자·직계존비속·친족·지배법인 등)대가와 시가의 차액이 ①시가의 30% 이상이거나 ②그 차액이 3억원 이상인 경우 과세됩니다. (둘 중 하나만 충족해도 적용)​2. 비특수관계인 간 거래 (제3자)거래관행상 정당한 사유 없이 대가와 시가의 차액이 시가의 30% 이상인 경우에만 과세됩니다. 정당한 사유(급매 등 합리적 이유)가 있으면 과세되지 않으며, 이 경우 '3억원 기준'은 적용되지 않습니다.· · ·​​​​증여재산가액은 어떻게 계산하나요?-단순히 차액 전체에 증여세를 매기는 것이 아니라, 일정 기준금액을 차감한 나머지에만 과세합니다. 이 차감액이 특수관계 여부에 따라 달라집니다.① 특수관계인: 증여재산가액 = (시가 － 대가) － Min(시가×30%, 3억원)② 비특수관계인: 증여재산가액 = (시가 － 대가) － 3억원​[계산 예시] 시가 10억원 상가를 특수관계인에게 5억원에 양도한 경우· 차액 = 10억 － 5억 = 5억원· 차감액 = Min(3억, 3억) = 3억원· 증여재산가액 = 5억 － 3억 = 2억원​-즉, 5억원을 싸게 넘겼어도 증여세 과세 대상은 2억원이 됩니다. 여기에 다시 증여재산공제(직계존비속 5천만원 등)를 적용해 과세표준을 산출합니다.· · ·​​​​사후관리 및 신고​-증여세 신고·납부 기한은 양수일 또는 양도일(대금청산일)이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다.여기서 '시가'가 문제됩니다. 매매·감정·수용·경매가액 등 시가로 인정되는 가액이 있으면 그것이 우선하고, 없으면 -​-보충적 평가방법(기준시가 등)을 적용합니다. 시가 판단은 추후 과세관청과 가장 다툼이 많은 부분입니다.특히 부동산은 거래 후 유사매매사례가액이나 감정평가로 시가가 재산정되어, 신고 당시엔 문제없던 거래가 나중에 증여세로 추징되는 경우가 많으니 주의해야 합니다.· · ·​​​​★가장 중요한 이중과세 문제★저가양수·고가양도는 하나의 거래에 양도소득세와 증여세가 동시에 얽히는 대표적 사례입니다.​1. 양도자 측 - 부당행위계산부인특수관계인에게 시가보다 낮게 양도하면, 양도자에게는 소득세법 제101조(부당행위계산부인)에 따라 실제 거래가액이 아닌 시가를 기준으로 양도소득세가 재계산됩니다. (시가와 대가의 차이가 시가의 5% 또는 3억원 이상인 경우)​​2. 양수자 측 - 취득가액 가산으로 조정싸게 산 양수자는 그 차액에 대해 증여세를 냅니다. 그런데 이 자산을 나중에 다시 양도할 때, 증여세가 과세된 증여재산가액을 취득가액에 가산하여 양도차익을 계산합니다. (소득세법 시행령 제163조 제10항)즉, 저가로 취득해 증여세를 이미 냈다면 향후 양도 시에는 그만큼 취득원가를 높여주어, 동일 이익에 양도세와 증여세가 이중으로 부과되지 않도록 조정하는 구조입니다.· · ·​​​​실무에서 꼭 체크할 주의사항1. 30%·3억원은 '면세점'이 아니라 '차감액'입니다. 기준을 넘으면 넘은 전액이 아니라, 차액에서 기준금액을 뺀 나머지가 과세됩니다.​2. 특수관계인은 '3억원' 요건도 적용됩니다. 시가의 30%에 미달해도 차액이 3억원 이상이면 과세되므로, 고가 부동산은 30%를 밑돌아도 안심할 수 없습니다.​3. 양도세와 증여세를 함께 시뮬레이션하세요. 저가양도는 양도자(부당행위계산부인)와 양수자(증여세) 양쪽에 세금이 발생하므로, 거래 전 총 세부담을 반드시 비교해야 합니다.​4. 시가 입증이 관건입니다. 감정평가서 확보 등 시가에 대한 객관적 근거를 미리 준비해두면 추후 분쟁을 줄일 수 있습니다.· · ·​​​​​[참고 법령]상속세 및 증여세법 제35조 (저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)상속세 및 증여세법 시행령 제26조 (저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등)소득세법 제101조 (양도소득의 부당행위계산부인)소득세법 시행령 제167조 (양도소득의 부당행위 계산)소득세법 시행령 제163조 제10항 (증여받은 자산 등의 취득가액 계산특례)#강서구세무사 #마곡세무사 #가양동세무사 #등촌동세무사 #화곡동세무사 #저가양수 #고가양도 #증여세 #상증법35조 #부당행위계산부인 #부동산증여 #가족간거래 #절세도사김주성세무사 #자연세무회계컨설팅​이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com​저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#강서구세무사#마곡세무사#가양동세무사#등촌동세무사#화곡동세무사#저가양수#고가양도#증여세#상증법35조#부당행위계산부인#부동산증여#가족간거래#절세도사김주성세무사#자연세무회계컨설팅#강서구상속세전문세무사#발산역상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#가양동상속세전문세무사#화곡역상속세전문세무사#우장산상속세전문세무사#염창동상속세전문세무사#목동상속세전문세무사#양천구상속세전문세무사#여의도상속세전문세무사#영등포상속세전문세무사#은평구상속세전문세무사#김포상속세전문세무사#부천상속세전문세무사#일산상속세전문세무사태그수정

상속세 및 증여세[강서구 마곡 상속세 전문 세무사][강서구 마곡 증여세 전문 세무사] 상속 증여 재산 평가심의위원회 (자연 세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・9분 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 상속세·증여세 신고에서 세액을 가장 크게 좌우하면서도 의외로 잘 알려지지 않은‘평가심의위원회’에 대해서 설명드리겠습니다상속 증여재산은 결국 '시가'로 결정됩니다-상속세와 증여세는 재산의‘시가’를 기준으로 과세하는 것이 원칙입니다.-여기서시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며,상속세 및 증여세법 제60조 제1항과 제2항에서 이를 정하고 있습니다.-매매가액, 감정가액, 수용가액, 경매가액, 공매가액이 대표적인 시가입니다.-그런데 모든 재산에 시가가 존재하는 것은 아닙니다. 아파트처럼 유사매매사례가 풍부한 재산은 시가 확인이 쉽지만, 꼬마빌딩·나대지·단독주택·비상장주식은 거래 자체가 드물어 시가를 찾기 어렵습니다.-이런 경우상속세 및 증여세법 제61조부터 제65조까지의 ‘보충적 평가방법’(개별공시지가, 기준시가 등)으로 평가하게 됩니다.-문제는 보충적 평가액이 실제 시세보다 현저히 낮은 경우가 많다는 점입니다. 같은 가치의 재산인데 누구는 시가에 가깝게, 누구는 절반 수준으로 신고한다면 과세형평이 무너질것입니다.평가기간을 벗어난 가액도 시가가 될 수 있습니다-시가로 인정되려면 원칙적으로‘평가기간’안에 매매등이 있어야 합니다.-상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문에 따르면,평가기간은 상속의 경우 상속개시일 전후 6개월, 증여의 경우 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지입니다.-그런데 실무에서는 이 기간을 살짝 벗어난 곳에 결정적인 자료가 있는 경우가 정말 많습니다.상속개시 8개월 뒤에 감정을 받았다거나, 상속개시 1년 전에 옆 필지가 팔렸다거나 하는 식입니다.-이때 등장하는 것이 바로시행령 제49조 제1항 단서입니다. 다음 두 가지 경우에는 평가기간 밖의 가액이라도 시가에 포함시킬 수 있습니다.① 평가기준일전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우② 평가기간이 경과한 후부터법정결정기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우-여기서 법정결정기한이란시행령 제78조 제1항에따라상속세는 과세표준 신고기한부터 9개월, 증여세는 과세표준 신고기한부터 6개월을 말합니다.-다만 조건이 있습니다. 평가기준일부터 매매계약일·감정가액 평가서 작성일 등 사이의 기간 중에‘가격변동의 특별한 사정이 없다’고 인정되어야 하고, 반드시평가심의위원회의 심의를 거쳐야 합니다.평가심의위원회는 어떤기구인가요?-평가심의위원회는상속세 및 증여세법 시행령 제49조의2에 근거하여 국세청과 각 지방국세청에 설치된 심의기구입니다.-2025년 2월 28일 개정된 시행령 제49조의2 제1항에 따라 현재 심의 대상은 다음과 같습니다.1호.시행령 제49조 제1항 단서에 따른 매매등 가액의 시가 인정1의2호.시행령 제49조 제8항에 따른 시가 불인정 감정기관의 지정2호.시행령 제54조 제6항에 따른 비상장주식등의 가액평가 및 평가방법3호.시행령 제15조 제11항 제2호 나목에 따른 가업 관련 업종의 변경4호.상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호·제3호에 따른 건물·오피스텔 및 상업용 건물 가치의 산정·고시를 위한 자문-위원회 구성은시행령 제49조의2 제2항이 정하고 있는데,국세청 소속 공무원인 내부위원과 변호사·공인회계사·세무사·감정평가사·기업 인수합병 전문가 등 외부위원으로 이루어집니다.-참고로 국세청은 2026년 6월 10일 「평가심의위원회 운영 규정」 일부 개정안을 행정예고하면서,지방국세청 평가심의위원회의 외부위원 수를 기존 4명 이내에서9명 이내로 확대하고외부위원 위촉·해촉 기준을 신설하겠다고밝혔습니다. 위원회 심의의 전문성과 객관성을 높이겠다는 취지입니다.심의 신청, 언제까지 해야 하나요?-가장 중요한 것은기한입니다. 평가심의위원회 심의신청은 신고기한보다 훨씬 앞서 도래하기 때문에, 이 사실을 모르고 있다가 기회를 놓치는 분들이 많습니다.-상속세 및 증여세법 시행령 제49조의2 제5항에 따르면, 매매등 가액의 시가 인정(1호)과 비상장주식등 가액평가(2호)에관한 심의는상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전까지, 증여의 경우에는증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전까지신청해야 합니다.-상속세 신고기한이상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이니, 실질적으로는 상속개시 후 2개월 남짓 안에 감정평가를 의뢰하고 자료를 갖춰 신청까지 마쳐야 한다는 뜻입니다. 결코 여유 있는 일정이 아닙니다.-다만 예외가 있습니다.평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에는,해당 매매등이 있는 날부터 6개월 이내에 신청하면 됩니다.-신청은 납세자뿐 아니라지방국세청장 또는 관할세무서장도 할 수 있습니다. 즉 이 제도는 납세자만 쓰는 무기가 아니라 과세관청도 쓰는 무기라는 점을 기억하셔야 합니다.-심의 결과는상속세·증여세 과세표준신고기한 만료 20일 전까지 서면으로 회신받게 됩니다. 평가기간 경과 후 매매등을 이유로 신청한 경우에는 신청을 받은 날부터 3개월 이내에 회신됩니다.-상속의 경우 평가기간은 원칙적으로 상속개시일 전후 6개월입니다. 이 기간 밖이라도다음 구간에서 작성된 감정평가서라면 심의 대상이 될 수 있습니다.상속개시일 전 2년부터 평가기간 개시 전까지평가기간 종료 후부터상속세 법정결정기한까지-위의,감정평가가 결정기한 안에 끝났다는 것과,납세자가 심의를 신청할 수 있는 기한은 구별됩니다.구분 납세자의 심의신청 기한 평가기간 내 매매·감정 등상속세 신고기한 만료4개월 전까지평가기간 경과 후부터 신고기한 후 9개월까지 발생한 매매·감정 등해당 매매·감정 등이 있는 날부터6개월 이내따라서 평가기간 후의 감정이라면,감정평가서 작성일(통상 감정가액이 있는 날)을 기준으로 6개월 내에 관할 지방국세청장에게 신청해야 합니다. 결정기한이 남아 있더라도 이 6개월을 넘기면 납세자 신청은 곤란해질 수 있습니다.-주의하실 점은, 제출한 서류의 기재내용이 허위인 것으로 확인되는 경우에는심의결과 통지의 효력이 상실된다는 것입니다. 자료를 무리하게 꾸미는 것은 절대 금물입니다.국세청 감정평가사업, 그리고 2026년 대법원 판결-평가심의위원회가 최근 몇 년 사이 가장 뜨거운 쟁점이 된 이유는 바로국세청의 부동산 감정평가사업때문입니다.-국세청은 2020년 1월 보도자료를 통해 상속·증여세 과세형평성 제고를 위한 꼬마빌딩 등 감정평가사업 시행을 안내한 이후, 신고가액이 시가와 크게 차이 나는 고가 비주거용 부동산에 대해 직접 감정을 의뢰하고 그 감정가액으로 세금을 추징해 왔습니다.-보도에 따르면 국세청은 2020년부터 2024년까지 약 896건의 꼬마빌딩 등을 감정평가하여 신고가액보다 약 75% 높은 가액을 시가로 인정해 과세한 것으로 알려져 있습니다.-그리고2025년부터는 「상속세 및 증여세 사무처리규정」 개정을 통해 대상이 고가 아파트·단독주택 등주거용 부동산까지 확대되었고, 선정 기준도 신고가액과 추정 시가의 차액 10억원 이상에서5억원 이상으로 완화되었습니다.-그렇다면 과세관청이 사후에 의뢰한 감정가액을 시가로 보아 과세하는 것이 적법할까요? 이 쟁점에 대해 2026년 대법원이 잇달아 판단을 내놓았습니다.-먼저대법원 2026. 4. 30. 선고 2024두61780 판결은과세관청의 소급감정을 원칙적으로 허용했습니다. 시행령 제49조 제1항 각 호는 시가에 관한예시적 규정이므로, 거래를 통한 교환가격이 없다면 공신력 있는 감정기관의 소급감정가액도 시가로 볼 수 있다는 것입니다.-다만 대법원은 중요한 제동장치를 함께 걸었습니다. 시행령 제49조 제1항 단서가 정한 ‘가격변동의 특별한 사정이 없어야 한다’는 요건은 평가기준일부터 가격산정기준일까지의 기간뿐 아니라가격산정기준일부터 감정가액 평가서 작성일까지의 기간에 대해서도 충족되어야 하고, 그증명책임은 과세관청에 있다고 판시했습니다.-그리고 그 뒤에 선고된대법원 2026. 5. 14. 선고 2024두31963 판결은 실제로 이 증명책임을 근거로 납세자의 손을 들어주었습니다.증여일부터 가격산정기준일과 감정평가서 작성일까지 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점을 과세관청이 증명하지 못했다는 이유로, 감정가액을 시가로 인정하지 않고증여세 부과처분을 취소한 것입니다.-정리하면, 과세관청의 사후 감정평가 자체는 허용되지만 그 감정가액이 상속·증여 당시의 객관적 교환가치를 제대로 반영했는지는 별개의 문제라는 것입니다.비상장주식도 평가심의위원회 대상입니다-부동산만의 이야기가 아닙니다. 비상장주식 역시 평가심의위원회의 주요 심의 대상입니다.-비상장주식은 원칙적으로 1주당 순손익가치와 순자산가치를 가중평균하는 보충적 평가방법으로 평가합니다.-그런데 이 방식이 회사의 실질 가치와 크게 동떨어지는 경우가 있습니다. 최근 손익이 일시적으로 급등했거나, 자산 구성이 특수한 경우가 대표적입니다.-이때상속세 및 증여세법 시행령 제54조 제6항에 따라, 다른 평가방법(현금흐름할인법, 유사상장법인 비교 등)으로 산정한 가액에 대해 평가심의위원회의 심의를 신청할 수 있습니다.-다만 국세청 「평가심의위원회 운영 규정」은 납세자가 평가한 가액이보충적 평가방법에 따른 주식평가액의 100분의 70에서 100분의 130까지의 범위안에 있어야 한다는 제한을 두고 있습니다. 즉 보충적 평가액에서 ±30% 범위를 벗어나는 극단적인 조정은 받아들여지지 않습니다.-평가서 작성자도 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신용평가전문기관, 회계법인, 세무법인 중 평가대상 법인과 이해관계가 없는 자여야 합니다.실무 체크포인트1. 보충적 평가액으로 신고하기 전에 시가 격차부터 확인하십시오.신고가액과 국세청 추정 시가의 차액이 5억원 이상이면 감정평가사업 대상이 될 수 있습니다. 사후 감정으로 추징당하는 것보다, 자발적 감정평가로 예측 가능성을 확보하는 편이 나은 경우가 많습니다.2. 감정평가는 ‘취득가액’을 만드는 작업이기도 합니다.상속·증여 신고가액은 그대로 이후 양도 시 취득가액이 됩니다. 상속공제 범위 내여서 상속세 부담이 없거나 작다면, 감정평가로 신고가액을 높여 향후 양도소득세를 줄이는 전략이 성립합니다. 제가 실무에서 가장 자주 활용하는 절세 포인트 중 하나입니다.3. 평가기간을 넘겼다고 곧바로 포기하지 마십시오.평가기준일 전 2년 이내 또는 법정결정기한까지의 매매·감정가액도 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정받을 수 있고, 납세자가 직접 신청할 수 있습니다.4. 신청 기한은 신고기한보다 훨씬 앞서 도래합니다.상속세는 신고기한 만료 4개월 전, 증여세는 70일 전까지입니다. 감정평가 의뢰와 자료 준비 기간까지 감안하면 상속개시 직후부터 일정 관리가 필요합니다.5. 비상장주식은 별도의 심의 트랙이 있습니다.보충적 평가액이 실질과 동떨어졌다면 시행령 제54조 제6항에 따른 심의를 검토하시되, ±30% 범위 제한을 염두에 두셔야 합니다.6. 과세관청 감정가액을 통지받았다면 ‘기준일’부터 따져 보십시오.2026년 대법원 판례에 따르면 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점의 증명책임은 과세관청에 있습니다. 가격산정기준일과 감정평가서 작성일, 그 사이의 시세 변동은 유력한 다툼 지점입니다.자연세무회계컨설팅상속·증여 재산평가, 감정평가 활용 전략, 평가심의위원회 심의신청, 비상장주식 평가 등자산가·법인 오너 대상 세무 이슈에 대해 상담해 드리고 있습니다.궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.머털도사 절세도사 김주성 세무사참고 법령 및 판례상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등)상속세 및 증여세법 제61조~제65조 (보충적 평가방법)상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호·제3호 (건물·오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가)상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙 등 — 평가기간, 평가기간 밖 매매등 가액의 시가 포함)상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제8항 (시가 불인정 감정기관의 지정)상속세 및 증여세법 시행령 제49조의2 (평가심의위원회의 구성 등, 2025. 2. 28. 개정)상속세 및 증여세법 시행령 제54조 제6항 (비상장주식등의 평가심의위원회 심의)상속세 및 증여세법 시행령 제15조 제11항 제2호 나목 (가업상속공제 업종변경)상속세 및 증여세법 시행령 제78조 제1항 (법정결정기한 — 상속세 신고기한부터 9개월, 증여세 신고기한부터 6개월)국세청 훈령 「평가심의위원회 운영 규정」 (2026. 6. 10. 일부 개정안 행정예고 — 지방국세청 외부위원 4명 → 9명)국세청 훈령 「상속세 및 증여세 사무처리규정」 (부동산 감정평가사업 대상 선정 기준)대법원 2026. 4. 30. 선고 2024두61780 판결 (상속세부과처분취소 — 과세관청 소급감정의 허용 요건, 가격변동의 특별한 사정에 관한 증명책임)대법원 2026. 5. 14. 선고 2024두31963 판결 (증여세부과처분취소 — 증명책임 미이행으로 감정가액 시가 불인정)국세청 홈페이지 「평가심의위원회」 안내이상입니다!

안녕하세요 세무회계 유안 목정우 세무사입니다.세무사로서 제일 바쁜 5월 종합소득세 신고시즌이 드디어 끝났습니다. 많은 분들이 찾아주셔서 이번에도 정말 정신없는 한달을 보냈는데요, 종합소득세 업무를 처리하느라 밀려있던 재산세업무를 이제야 처리하게 되었네요,의외로 상속세 관련 문의사항이 많았는데요, 상속세의 경우 일괄공제 5억과 배우자가 살아있는 경우 5억의 배우자공제액이 기본적으로 적용되기에, 상속재산이 10억원이 안된다면 상속세 신고를 하지 않으시는분들이 대부분입니다.이런 분들은 오늘 포스팅을 보시고, 다시한번 꼭 생각해보시길 바랍니다.상속세는 다른 세금과 연관이 없을까?상속개시일 당시 상속재산을 평가하여 상속세가 계산되고, 상속재산은 금융재산, 부동산,동산이 대표적입니다.상속재산을 상속받은 상속인은 상속이 완료되면 본인의지대로 해당 재산을 현금화할 수 있지만, 이 경우 발생할 수 있는 세금이 있습니다.여러분들이 제일 많이들어본 세금인 양도소득세 입니다.금융재산 중 일부 금융상품(비상장주식, 해외주식, 일부 펀드 등)을 제외하고는 양도에 따른 세금이 발생하지 않고, 동산(자동차 등)도 마찬가지 입니다. 양도소득세가 발생한다고 하더라도 상속세 계산시 시가로 평가되기 때문에 실제 현금화시점과 큰 차이가 없다면 양도차익자체도 없게되는게 대부분입니다.하지만, 부동산의 경우는 조금 달라집니다. 부동산(토지, 건물, 주택 등)도 마찬가지로 상속당시 시가로 평가되지만, 시가가 애매한 경우가 있습니다.아파트의 경우 대부분 매매사례가액이라는 시가가 있어 해당 가격으로 상속세 신고를 진행하지만, 토지나 상가의 경우 각각의 물건별로 특색이 있고, 대부분 매매사례가격이 없기 때문에 감정평가를 진행하지 않는 이상 공시가격(기준시가)을 기준으로 상속세가 과세되고, 이를 상속받은 상속인의 취득가격은 상속당시 평가액이 됩니다.*최근 비주거용 부동산(상가-꼬마빌딩)의 경우 기준시가 신고시 세무서에서 감정평가를 진행할 수 있으니 유의하셔야 합니다.여기서 이미 눈치채신 분들이 있으시겠지만,, 상속인들은 해당 부동산 처분시 양도소득세를 부담해야 합니다. 양도소득세는 양도차익이 클수록 즉, 취득가격이 낮을수록, 상속가격이 낮을수록 많아집니다. 대부분의 토지 공시가격은 시세대비 50%도 안되는 경우가 많은데, 공시가격으로 상속세를 신고한다면 당장의 상속세 부담은 없을 수 있어도, 추후 양도소득세를 생각하면, 손해일 수 있습니다.만약, 상속재산가액이 5억(배우자 있는 경우 10억)이하라서 상속세 신고를 하지 않는다면, 추후 해당 부동산 양도시 상속당시 공시가격으로 취득가격이 계산되고, 과세관청의 판단도 마찬가지입니다.단, 상속개시일 당시 매매사례가액 등 시가가 확인된다면 상속세 신고를 하지 않더라도 추후 양도시점에 이를 주장할 수 있겠으나, 이는 정말 험난한 길이 될것이고,, 굳이 상속당시 신고를 하는 지름길을 놔두고, 끊길지도 모르는 먼 길을 돌아가는 느낌입니다.