지목이 전으로 되어 있는 땅 위에 주택 양도소득세

양도소득세[수용전문세무사]공익수용 양도소득세 어떻게 하면 잘 내고 덜 낼 수 있을까? 재산전문세무사・2022. 1. 31. 19:00URL 복사 통계1. 수용도 양도소득세 과세대상국가나 공공기관과 같은 사업의 주체가공익사업을 수행하기 위해 토지수용제도를 통하여 협의 및 강제적인 절차로 사업에 필요한 토지 등을 매수하게 되며, 그로 인한 손실에 대한 보상을 지급합니다.소득세법에서 양도 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말합니다. 공익사법을 위한 토지 등의 취득 및 손실보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 따라 사업시행자에게 양도하는 경우에도 소득세법의 유상양도에 해당합니다.따라서강제수용이 자의에 의한 자산의 이전이 아니라고 하더라도 소유권이전에 대하여 대가를 받는 것으로 유상양도에 해당하여 양도소득세가 과세됩니다.다만,잔여지의 가격감소나 손실에 대해 지급 받은 보상금은 유상양도가 아닌 손실보상의 성격으로 보아 양도세 과세대상에 해당하지 않습니다.보상은토지 등에 대한 보상, 손실보상, 이전보상, 영업보상, 이사비용 등 다양하게 존재하며 종류와 사실관계에 따라 소득 구분 및 과세대상 여부가 달라질 수 있습니다.2. 양도가액 산정공익수용에 따른 토지, 토지에 관한 권리, 지장물 등은 보상적용대상에 해당하며 각각의 보상가액들의 양도세 계산시 양도가액에 포함되는지를 살펴보겠습니다.공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제3조(적용 대상)사업시행자가 다음 각 호에 해당하는 토지ㆍ물건 및 권리를 취득하거나 사용하는 경우에는 이 법을 적용한다.1. 토지 및 이에 관한 소유권 외의 권리2. 토지와 함께 공익사업을 위하여 필요한 입목(立木), 건물, 그 밖에 토지에 정착된 물건 및 이에 관한 소유권 외의 권리3. 광업권ㆍ어업권ㆍ양식업권 또는 물의 사용에 관한 권리4. 토지에 속한 흙ㆍ돌ㆍ모래 또는 자갈에 관한 권리<1> 수용 등 대가로 지급받은 보상액원칙적으로양도가액은 수용 등 대가로 지급받은 금액입니다.[보상가액이 증액되는 경우] (소득세법시행령 제173조 제4항)최초 보상가액을 기준으로 양도세를 신고한 이후에 이의재결, 행정소송 등을 통하여 최초 보상금이 증액되는 경우에는 증액된 보상금을 양도가액으로 하여판결확정일 및 수령일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세 수정신고를 해야하며, 이때신고·납부불성실가산세는 부과되지 않습니다.<2> 건물에 대한 손실보상금지장물 철거의 대가로 수령하는 보상금 중양도소득세 과세대상 자산에 해당하는 지장물에 대한 것은 양도가액에 포함합니다.소득세법에서는 건물의 개념을 별도로 두고 있지 않으므로 건축법의 개념을 준용하여 과세대상 여부를 판단할 수 있으므로건축법에 따른 건축물에 해당하지 않는 임시건축물 등의 여부를 사실관계를 종합하여 판단하여야 합니다.(조심2019부1184(2019.07.05.))<3> 과수목 및 농작물(1)토지의 양도가액과 구분하여 지급받는 손실보상금으로서 손실 범위를 초과하지 않는 금액은 과세소득에 해당하지 않습니다.다만, 손실보상이 아닌 매매의 대가이거나 법적 의무 없이 지급하는 합의금의 성격인 경우 사업소득 또는 기타소득 등으로 과세될 수 있음은 사실판단 사항입니다.(2)토지의 일부로서 토지와 일괄양도하여 지급받는 손실보상금은 토지의 일부로 보아 양도가액에 포함합니다.양도소득세 집행기준 94-0-6 [토지의 일부로 보는 정착물]교량, 돌담, 도로의 포장 등 종속정착물, 경작·재배되는 각종의 농작물, 「입목에 관한 법률」에 따라 소유권 등기한 입목 외의 입목은 토지의 일부로 본다.<4> 농막, 농기구(1)토지의 양도가액과 별도로 구분하여 지급받는 농막, 농기구 등 같은 법제94조에 따른 양도소득세 과세대상이 아닌 자산에 대한 양도대가는 과세소득에 해당하지 않습니다.(2) 토지와 농막, 농기구 등을일괄 양도한 경우 각 자산별 가액을 별도로 평가하여 구분양도하지 아니한 경우에는 농막, 농기구, 묘목, 펌프 등의 양도 및 취득가액은 토지의 양도가액에 포함합니다.<5> 영업손실보상금사업장이 수용되어 지급받는 보상금으로 휴·폐업 보상, 이전 보상 등 그 사업과 관련하여 감소되는 소득이나 발생하는 손실을 보상하기 위해 지급되는 금액은 사업소득으로 과세합니다.이는 지급사유, 지급조건, 사업현황, 자산평가 내역 등을 고려하여 사실판단할 사항이며, 실질이 영업손실보상금이라면 형식에 무관하게 사업소득으로 과세될 수 있습니다.3. 비사업용토지소득세법 제104조의3<1> 세율소득세법 제104조비사업용토지란 토지 투기 수요 억제를 위해 05.08.31 부동산대책의 일환으로 도입되었습니다. 지목에 따라 일부 요건을 충족하지 못하는 토지는소득세법에서 비사업용토지로 규정하여 기본 양도소득세 세율에서'10%를 가산'하는'중과세율'을 적용합니다.<2> 공익사업에 의한 수용소득세법시행령 제168조의 14 제3항 제3호다만,토지보상법 등에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 다음에 해당하는 토지는 지목에 상관없이 사업용 토지로 보아 일반세율을 적용합니다.(소득세법시행령 제168조의14 ③ 제3호)가. 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지나. 취득일이사업인정고시일부터 5년 이전인 토지이때취득일이란 상속받은 토지는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 말하고,소득세법 제97조의2에 의하여 이월과세를 적용받는 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날을 기준으로 판단합니다.따라서 사업용토지 요건에 충족하지 않는 토지라고 하더라도사업인정고시일부터 5년 이전에 취득한 토지라면 중과세율이 적용되지 않습니다.[2021년 5월 4일 소득세법시행령 개정]1. 공익사업 수용 토지 사업용토지 인정 보유기간 강화(소득세법시행령 제168조의14 ③ 제3호,21.5.4 이후 사업인정고시부터 적용)21.5.4 개정으로 보유기간이 2년에서 5년으로 강화되었습니다.(1)21.5.3 이전에 사업인정고시가 난 경우 : 사업인정고시일로부터2년 이전에 취득한 토지는 무조건 사업용토지로 봅니다.(2)21.5.4 이후 사업인정고시가 난 경우 : 사업인정고시일로부터5년 이전에 취득한 토지는 무조건 사업용토지로 봅니다.취득일, 양도일이 아닌 사업인정고시일을 기준으로 하여 2년 또는 5년이 적용되기 때문에 사업인정고시일 확인이 중요합니다.2. 주말체험농지 사업용토지 제외(소득세법시행령 제168조의8 ③ 제1호,22.1.1 이후 양도분부터 적용)농지는 재촌·자경요건을 갖추어야 사업용 토지로 인정받게 됩니다. 농업에 종사하지 않는 일반인이 재촌·자경요건을 갖추기 힘들었지만,세대를 기준으로 1,000㎡ 미만의 주말체험농지는 사업용 토지로 인정받을 수 있었습니다.하지만 22년 1월 1일 이후 양도하는 농지부터는주말체험농지는 사업용토지에서 제외되었습니다. (다만, 21년 5월 4일 전 사업인정고시된 사업으로 수용되는 경우에는 개정 전 규정을 적용합니다.)※ 참고로 2022년부터 적용 예정이었던 비사업용토지에 대한 장기보유특별공제 제외 및 세율 강화 등의 내용은 개정되지 않았습니다.4. 공익사업용토지 등 대한 양도소득세 감면조세특례제한법 제77조<1> 세액감면토지보상법 등의 법률에 의하여 토지가 수용됨으로써 발생하는 양도소득세의 경우 일정 요건을 충족한다면양도소득세의10%(채권보상은 15%, 30%, 40%)의 세액을 감면받습니다.조세특례제한법 제77조 [ 공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 감면 ]1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득2. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외한다)의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 토지등의 수용으로 인하여 발생하는 소득이때수용이란 법률에 따른 사업인정고시일 이후 협의에 의하여 양도한 경우를 포함합니다.조세특례제한법 기본통칙 77-0…2 [토지수용의 범위]법 제77조 제1항 제3호에 규정하는 ¨토지 등의 수용¨에는 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 벌률」 및 기타 법률에 따른 사업인정 고시일 이후 협의에 의하여 매매계약이 체결되어 양도한 경우를 포함한다.만약 사업의 방식이 수용방식이 아닌환지방식의 사업의 경우 감면이 적용되지 않으니 유의해야 합니다.<2> 취득요건토지 등을사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여2년이전에 취득해야 합니다.[상속으로 취득 또는 이월과세가 적용되는 경우]조세특례제한법 제77조 제9항(1) 상속: 상속받은 토지 등의 취득일은상속일이 아닌 피상속인이 토지 등을 취득한 날을 기준으로 합니다.(2) 배우자 등 이월과세가 적용(소득세법 제97조의2 제1항) : 이월과세가 적용되는 경우 취득일은증여일이 아닌 증여자가 해당 토지 등을 취득한 날을 기준으로 합니다.이월과세가 적용되지 않는 증여는 증여자의 취득일이 아닌 증여일을 취득일로 하는 것을 유의해야 합니다.<3> 농어촌특별세조세특례제한법 제77조에 따른 공익사업용으로 수용되어 세액을 감면받는 경우에는감면되는 세액의 20%를 농어촌특별세로 신고·납부해야 합니다.다만,수용일 현재 양도자가 농지소재지에 재촌하면서 자경한 농지인 경우에는 농어촌특별세를 비과세합니다.(이때 8년의 경작요건은 적용되지 않습니다.)[ 참고 감면 제도 ]토지 수용의 경우 토지별로조특법 제77조 공익사업감면 뿐만 아니라, 제69조 자경감면, 제70조 대토감면, 제77조의3 개발제한구역 감면 등여러 감면들이 추가로 적용 될 수 있으니 반드시 검토하여 양도소득세를 절세하는 것이 좋습니다.조세특례제한법 제69조 자경농지감면은 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222517594617[토지전문세무사]부모님,본인이 농사 지은 땅 양도세 절세하는 법 - 자경농지감면의 모든 것 1탄(재촌, 자경 요건)평생 전업으로 농사를 지으신 농부분들과 상담을 하다보면 수십 년 농사를 지은 땅이면 모든 양도소득세가 ...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222531328047[토지전문세무사]부모님,본인이 농사지은 땅 양도세 절세하는 법 - 자경농지감면의 모든 것 2탄(농지 요건, 상속 토지 등)https://blog.naver.com/highyes_tax/222517594617 안녕하세요. 이상웅 세무사입니다. 1탄 : 에서 자경감면...blog.naver.com5. 주택 및 부수토지의 수용소득세법시행령 제154조<1> 1세대 1주택 비과세소득세법시행령 제154조소득세법시행령 제154조에 의하여 1세대 1주택자가 2년 보유 및 2년 거주요건을 충족한 주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 혜택을 적용 받습니다.이때 주택이토지보상법 등에 의하여 협의매수·수용되는 경우로서 사업인정고시일 이전에 취득한 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한 없이 비과세 적용이 가능합니다.소득세법시행령 제154조 [ 1세대1주택의 범위 ]① 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그밖의 법률에 의하여 수용되는 경우또한 일부가 수용되는 경우로서수용일로부터 5년 이내 양도하는 잔존주택 및 부수토지는 동일하게 보유기간 및 거주기간 제한 없이 비과세가 가능합니다.<2> 다주택자 중과세소득세법시행령 제167조의3소득세법시행령 개정으로 21.2.17 이후조특법 제77조에 따라 양도소득세가 감면되는 주택은 다주택자에 해당하더라도 중과세가 아닌 일반세율이 적용됩니다.수용 등의 강제적인 절차에 의하여 어쩔 수 없이 양도하는 다주택자들에게 중과세율이 적용되는 경우가 되고 있었으나, 세법 개정을 통하여 중과 문제를 해결하였습니다.토지 등이 수용됨에 따라 발생되는양도소득세는 토지소유자의 개별적인 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.각자가 처한 상황에관심을 가지고 절세플랜을 세우는 것이 필요합니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222635866745

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 주제는 주택이 아닌 농지에 대한 양도세를 감면받을 수 있는 조특법상의 조항에 대해 알아보겠습니다. 관련 규정이 길고 복잡하므로 중요한 부분 위주로 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,8년 재촌 자경 농지의 경우,1년에 1억/5년에 2억을 한도로세액이 공제됩니다.8년 농사를 지으면 양도세가 전액 감면되는 것으로 오해하시는 분들이 계신데, 해당 감면은 조특법 69조에 따른 감면 조항으로 1년에 1억, 5년에 2억을 한도로 공제되는 것입니다.여기서 중요한 것은, 양도 차익을 공제하는 것이 아니라 세금을 공제해주는 것입니다. 따라서 10년간 보유 자경 농지라면 양도차익이 4억원 정도가 세액이 1억원이므로 낼 세금은 없는 것입니다.그리고 5년간 2억이므로 나누어 처분한다면, 총 8억원의 양도차익이 나도 세금이 없다는 의미로 굉장한 혜택입니다.물른 법의 취지는 농사를 짓는 농부에 혜택을 주기 위함이나 투기등에 악용되는 경우를 막기 위해 매우 많은 조건을 충족해야 감면이 가능합니다.①대통령령으로 정하는 거주자② 8년 이상 직접 경작③대통령령으로 정하는 토지의 양도시에 100%를 감면해준다는 조항입니다. (한도 규정은 별도)조특법 제69조【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 ｢한국농어촌공사 및 농지관리기금법｣에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 “농업법인”이라 한다)에 2021년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.다만, 해당 토지가 주거지역등에 편입되거나 ｢도시개발법｣ 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.조특법 제133조(양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도)① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다.1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액2.5개 과세기간의 합계액으로 계산된 다음 각 목의 금액 중 큰 금액. 이 경우 5개 과세기간의 감면받을 양도소득세액의 합계액은 해당 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액을 합친 금액으로 계산한다.가. 5개 과세기간의 제70조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액나.5개 과세기간의 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조 또는 제77조의2에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 2억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액각 조건에 대해 구체적으로 살펴보면,농지 요건-농지는지목과 관계 없이 실제 경작되는 토지를 말하며, 주거, 상업, 공업지역에 편입된지 3년이 경과한 농지는 감면 대상이 아닙니다.우선, 농지가 무엇이냐 따져야 하는데 공부상 지목과 관계없이 실제 농사를 짓고 있다면 농지입니다. 그리고, 농사에 직접 필요한 농막, 수로, 양수장 등의 시설 부지도 포함이 됩니다.단, 양도일 현재 특별시, 광역시(군제외) 또는 시(읍면제외)의 주거, 상업, 공업 지역에 편입된지 3년이 경과한 경우는 감면배제되며, 3년이내 양도시에도 편입일까지 발생한 양도소득금액만 감면이 됩니다.(단, 광역시의 군과 도농복합시의 읍면은 제외)농지가 주거지역 등에 편입된 경우, 정리하면 아래 표와 같이 됩니다.조특법 시행규칙 제27조 【농지의 범위 등】① 영 제66조제4항 및 제67조제3항의 규정에 의한 농지는 전․답으로서 지적공부상의지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지경영에 직접 필요한 농막․퇴비사․양수장․지소․농도․수로 등을 포함하는 것으로 한다.○농지법 제2조 【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. 농지 란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.가. 전ㆍ답, 과수원, 그 밖에법적 지목(地目)을 불문하고실제로 농작물 경작지 또는 대통령령으로 정하는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지. 다만, ｢초지법｣에 따라 조성된 초지 등 대통령령으로 정하는 토지는 제외한다.나. 가목의 토지의 개량시설과 가목의 토지에 설치하는 농축산물 생산시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 부지조특법 시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】④ 법 제69조제1항 본문에서 대통령령으로 정하는 토지 란 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에8년(제3항의 규정에 따른 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 또는 제2항의 규정에 의한 법인에게 양도하는 경우에는 3년) 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다.1. 양도일 현재 특별시·광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시{｢지방자치법｣ 제3조제4항에 따라 설치된 도농(都農) 복합형태의 시의 읍·면 지역 및 ｢제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법｣ 제10조제2항에 따라 설치된 행정시의 읍·면 지역은 제외한다}에 있는 농지중 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에편입된 날부터 3년이 지난 농지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.가. ~ 다 생략재촌 요건-농지 소유자의 거주 지역에 대한 제한이 있습니다.재촌 자경 중 재촌에 대한 규제로, 다음 중 하나에 해당하는 지역에 거주해야 합니다.① 농지가 소재한 시② 농지가 소재한 시와 연접한 시군구③ 농지와 직선거리 30킬로미터이내연접한 시군구와 직선거리 30킬로미터 이내도 인정이 되므로 반드시 해당 농지소재 시에 거주해야 하는 것은 아닙니다.조특법 시행령 제66조【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】① 법 제69조제1항 본문에서 “농지소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자”란 8년[제3항의 규정에 의한 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 ｢한국농어촌공사 및 농지관리기금법｣에 따른 한국농어촌공사(이하 이 조에서 “한국농어촌공사”라 한다) 또는 제2항의 규정에 따른 법인에게 양도하는 경우에는 3년] 이상 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)에 거주하면서 경작한 자로서 농지 양도일 현재 ｢소득세법｣ 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자인 자(비거주자가 된 날부터 2년 이내인 자를 포함한다)를 말한다.1. 농지가 소재하는 시(특별자치시와 ｢제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법｣ 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)․군․구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다)안의 지역2. 제1호의 지역과 연접한 시․군․구안의 지역3. 해당 농지로부터 직선거리 30킬로미터이내의 지역그리고 자경할 당시에, 재촌을 하면 되지 양도할 시점에는 해당 지역에 거주하지 않아도 됩니다.자경 요건- 자경 기간은 8년이며,계속적으로 8년을 할 필요는 없으나 본인이 직접 자경을 해야합니다.8년을 자경해야 하나, 연속적이 아닌 5년하고 몇년 쉬다가 3년해도 합쳐서 8년이면 감면 요건으로 인정이 됩니다.단, 본인이 직접 자경을 해야한다는 것이며, 가족이나 배우자가 해도 안됩니다.자경에 대한 입증 서류는 기본적인 농지 원부와 기타 자경을 입증할 수 있는 서류로, 직불금 수령 내역, 추곡수매 확인서, 농약비료 구매내역, 농기계 등 구매/임차 내역, 자경 확인서(마을이장 등), 농지 일지 등이 해당합니다.조특법 시행령 제66조【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】⑬ 법 제69조제1항 본문에서 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.1. 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하는 것2. 거주자가 그 소유농지에서 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것소득 요건-소득이 일정 수준 이상인 경우, 해당 기간은 경작 기간에서 제외합니다.농사가 직업이 아닌 경우에, 자가 경작을 했는지 여부를 판단하기 모호합니다. 이에 따라 아래와 같은 소득 기준을 정하여 특정 금액이 넘어가는 소득이 있다면 해당 기간은 자경에서 제외합니다.해당 소득은 노동력이 투입되어야 하는 소득이기 때문에, 이자/배당소득, 부동산임대소득, 연금소득에서 발생하는 것은 제외하고 계산합니다.① 총급여액과 사업소득금액(농업·임업소득·농가부업소득·부동산임대소득 제외)의 합계액이 3,700만원 이상인 과세기간은 경작한 기간에서 제외2020.2.11일 법 개정으로 아래의 조건이 추가되었습니다.② 사업소득 총수입금액(농업,임업소득,농가부업소득,부동산임대소득 제외)이 다음의 금액이상인 과세기간은 자경기간에서 제외됩니다.㉠도소매, 부동산매매업 등 : 3억원㉡제조업, 숙박 및 음식점업 등 : 1억 5천만원㉢교육서비스, 수리 및 기타서비스업 등 : 7천 5백만원사업소득 총수입금액은 매출이라고 보시면 되고, 사업소득금액은 비용을 차감한 후의 이익이라고 이해하시면 됩니다. 즉, 20.2.11 법 개정 이전에는 적자면 자경기간에 포함해 줬는데 이제 적자라도 일정 규모 이상의 매출이 발생하면 자경한 기간이 아니라고 보겠다는 것입니다.조특법 시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】⑭ 제4항·제6항·제11항 및 제12항에 따른 경작한 기간 중 해당 피상속인(그 배우자를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 거주자 각각에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 과세기간이 있는 경우 그 기간은 해당 피상속인 또는 거주자가 경작한 기간에서 제외한다.1. ｢소득세법｣ 제19조제2항에 따른 사업소득금액(농업·임업에서 발생하는 소득, 같은 법 제45조제2항에 따른 부동산임대업에서 발생하는 소득과 같은 법 시행령 제9조에 따른 농가부업소득은 제외하며, 이하 이 항에서 사업소득금액 이라 한다)과 같은 법 제20조제2항에 따른 총급여액의 합계액이 3천700만원 이상인 과세기간이 있는 경우. 이 경우 사업소득금액이 음수인 경우에는 해당 금액을 0으로 본다.2. ｢소득세법｣ 제24조제1항에 따른 사업소득 총수입금액(농업·임업에서 발생하는 소득, 같은 법 제45조제2항에 따른 부동산임대업에서 발생하는 소득과 같은 법 시행령 제9조에 따른 농가부업소득은 제외한다)이 같은 법 시행령 제208조제5항제2호 각 목의 금액 이상인 과세기간이 있는 경우상속의 경우,상속받고 1년 이상 경작시 경작 기간을 합산하고,1년 이상 미경작시 3년 이내 양도하면 사망한 분의 경작기간을 인정받습니다.농지를 보유하게 되는 경우로 가장 많은 경우는, 고향의 부모님이 돌아가셔서 상속받는 경우가 일반적인데 이 경우에 어떻게 되는지 알아보면①이미 자경 기간을 충족한 경우- 3년 이내에 처분하면, 상속인의 자경 필요 없이 8년 충족한 것으로 보아 감면됩니다.- 3년이 지난 경우, 1년 이상 자경하게되면 합산됩니다.②자경 기간 충족 못하시고 사망하신 경우이 경우는 감면을 못받게 되지만, 부족한 자경 기간은 상속인이 1년 이상 경작을 하면, 사망하신 분의 경작기간과 합산하여 8년을 계산합니다. (아래 사례 참고)조특법 시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】⑪제4항의 규정에 따른 경작한 기간을 계산할 때 상속인이상속받은 농지를 1년 이상 계속하여 경작하는 경우(제1항 각 호의 어느 하나에 따른 지역에 거주하면서 경작하는 경우를 말한다. 이하 이 항 및 제12항에서 같다) 다음 각 호의 기간은 상속인이 이를 경작한 기간으로 본다.1. 피상속인이 취득하여 경작한 기간(직전 피상속인의 경작기간으로 한정한다)2. 피상속인이 배우자로부터 상속받아 경작한 사실이 있는 경우에는 피상속인의 배우자가 취득하여 경작한 기간⑫ 제11항에도 불구하고 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 계속하여 경작하지 아니하더라도 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 양도하거나 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 경우로서 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로 지정(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말한다)되는 경우(상속받은 날 전에 지정된 경우를 포함한다)에는 제11항제1호 및 제2호의 경작기간을 상속인이 경작한 기간으로 본다.상속인 본인이 직접 자경하지 않고,농어촌공사에 위탁 임대하는 경우는 자경으로 보지 않습니다.증여로 취득한 농지의 경우,증여받은 날로부터 자경 기간을 새롭게 계산합니다.자경 농지를 증여하는 경우, 자경 기간은 증여일로부터 다시 산정되므로 증여 받은 경우에는 본인이 새롭게 재촌 자경을 8년 해야 감면됨에 주의해야 합니다.양도, 서면인터넷방문상담4팀-1569 , 2006.06.02[ 제 목 ]증여받은 농지에 대한 8년 자경농지 양도소득세의 감면[ 요 지 ]증여받은 농지에 대한 8년 이상 경작한 기간의 계산은 거주자(수증자)가 증여받은 날부터 계산하는 것이며, 수증자가다시농지소재지에거주하면서8년이상직접경작한농지는자경농지에대한양도소득세감면을적용받을수있음정리하면,8년 재촌 자경 농지의 양도세 감면은, 농민들의 농업 지원을 위해 만든 규정이나 편법으로 땅투기 등을 위해 악용되는 것을 막기 위해 아래와 같은 조건을 충족해야 합니다.①대상 농지: 지목과 관계없이 실제 경작되는 농지, 주거/상업/공업지역 편입 후 3년 경과시 적용배제②재촌 요건: 농지 소재시, 연접 시군구, 직선거리 30킬로 이내지역 중 하나③자경 요건: 8년 이상 자경, 본인이 직접 자경해야만 함. 자경 여부는 많은 서류 등으로 입증해야함④소득 요건㉠ 사업소득금액, 총급여가 3,700만원 ㉡ 사업소득 총수입금액이 일정 금액 이상인 경우는 자경 기간에서 제외이상 기본적인 재촌 자경 농지의 양도세 감면 요건을 살펴보았으나, 직업이 농부라면 이런 것들을 충족하기 어렵지 않으나, 아닌 경우에 실제 재촌, 자경 등의 조건이 충족되었느냐 여부로 세무서와 많은 분쟁이 발생하므로 감면 판단과 신청 및 대응에 전문가의 상담이 필요한 부분입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산오회계사/부산세무사

팬데믹 시국에도 식지 않는 부동산 불장은 한국뿐만 아니라 주요 선진국에서도 공통적으로 관측되고 있다. 올해 들어서도 집값이 무서운 속도로 치솟으면서 부동산 투자에 관심을 갖는 사람이 많아지는 추세다. 투자자들은 양도소득세 등 세금을 절약하기 위해서 법인을 설립해 부동산 투자를 하고 있으며, 실제로 법인 계약이 증가하고 있다. 법인을 설립해 투자하는 것이 절세의 방법도 되겠지만, 사전 검토 없이 법인을 설립해 부동산 투자를 했다가 낭패를 볼 수도 있다. 또한 기존 사업을 영위하는 법인이라도 부동산 매매 시 관련되는 세금을 잘 모른다면 뜻하지 않은 손실을 볼 수 있다. 법인이 부동산을 취득하고 보유, 양도할 때 받는 규제들을 살펴보자.법인의 부동산 취득세 중과 규정지방세법에 따라 대도시에서 법인을 설립하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우, 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입해 부동산을 취득하는 경우 취득세가 중과된다. 이러한 취득세 중과세는 법인 또는 사무소 등의 설립·설치·전입 이후 5년 이내에 부동산을 취득하는 경우에 해당한다.정리하자면 대도시에서 법인을 설립한 지 5년 이내라면, 대도시 내에서 부동산을 취득할 때 취득세가 중과된다. 예를 들어 상가나 업무시설을 취득할 때 개인 명의면 4.6%의 세금을 부담하지만, 법인은 9.4%의 세금을 부담하게 된다. 일반적으로 부동산 가액은 크기 때문에 매입가액의 4.8%를 더 부담하게 되는 취득세 중과는 타격이 크다. 취득세 중과에 대한 예외규정도 있으니 법인 명의로 부동산 취득 전에 반드시 검토해야 한다.법인 명의로 주택이나 상가주택을 매입할 계획이 있다면 더욱 주의해야 한다. 7·10 부동산 대책에 따라 2020년 8월 12일 이후부터는 법인이 주택을 취득하는 경우 주택 수와 관계없이 무조건 12%의 취득세율이 적용되며, 지방교육세와 농어촌특별세까지 합하면 13.4%의 세금을 부담하게 된다. 다만, 시가표준액 1억원 이하인 주택, 60㎡ 이하의 사원용 주택 등은 중과세에서 제외되는 규정도 있다.법인 보유 주택, 종합부동산세 부담 강화재산세는 법인과 개인이 차이가 없지만, 종합부동산세법에서는 2021년부터 법인이 보유하는 주택은 세금부담을 강화했다.개인이 보유하는 주택은 기본공제액 6억원(1세대 1주택자 9억원)을 적용하지만, 법인이 보유하는 주택은 기본공제가 적용되지 않는다. 법인이 주택을 보유한다면 종합부동산세는 무조건 부담한다.종합부동산세의 세율은 개인의 경우 과세표준에 따라 0.6~6%의 누진세율을 적용하지만, 법인의 경우 2주택 이하를 소유한 경우(조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 제외) 3%, 3주택 이상을 소유하거나 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 6%의 단일세율을 적용한다. 법인이 보유한 주택은 개인에 대한 세율 중 최고세율을 적용하는 것이다.또 법인의 경우 세액공제가 안 되고, 종합부동산세 부담이 급증하는 것을 막아주는 세부담의 상한도 적용되지 않는다.토지 등 양도소득에 대한 법인세 과세법인세법에서는 개인과 법인 간의 세부담 차이를 이용한 조세회피를 방지하기 위해 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 조합원입주권과 분양권의 양도소득에도 20%의 세율로 법인세를 과세하고, 주택·별장·토지 등 양도소득에 대한 법인세 세율을 10%에서 20%로 인상했다.주택과 별장, 분양권은 양도소득에 대한 법인세 과세대상이 되는지를 판단하기에 어려움이 없다. 비사업용 토지에 해당하는지를 판단하는 기준이 복잡하고 예외규정도 많아 실무적으로 어렵다.비사업용 토지란 토지를 소유하는 기간 중에 법령이 정하는 일정기간 동안 지목 본래의 용도로 사용하지 않은 토지를 말한다. 토지를 양도한 경우 비사업용 토지는 일반적으로 해당 토지의 보유기간 중 일정기간 이상 비사업용으로 사용되었는지 여부(기간기준)로 판정한다. 비사업용 토지의 판단방법은 ① 토지의 사실상 지목을 판정하고, ② 기간기준에 관계없이 무조건 비사업용 토지에서 제외되는 토지인지 확인하고, ③ 기간기준을 확인하고, ④ 기간기준에 적용하여 비사업용 토지 여부를 판정하는 절차로 이뤄진다.비사업용 토지에 해당하면 지방소득세를 포함해 양도차익에서 11%의 세금을 더 부담하므로 반드시 부동산 양도 전에 비사업용 토지에 해당하는지를 검토해야 한다. 비사업용으로 사용된 기간이 있다면 기간 기준을 고려해 양도시기를 결정하고, 더 나아가서는 부동산 취득시점부터 비사업용 토지에 해당하는지를 살펴야 한다.위의 규제 내용 이외에도 세무당국은 부동산 법인거래 조사를 강화하고 있다. 법인 주택거래 시 별도의 법인용 신고서식을 작성해야 하며, 모든 법인 거래에 자금조달계획서 제출을 의무화했다. 또한 부동산 법인을 운영하다 보면 주식거래 시 과점주주 간주 취득세, 부동산 과다보유 여부 등 고려해야 할 규정도 존재한다. 부동산 과열을 억제하기 위한 규제는 당분간 이어질 것으로 보인다. 법인 부동산 거래를 계획하고 있다면 반드시 사전 검토해 뜻밖의 위험을 줄여야 할 것이다.

수용이란 국가, 지방자치단체, 사업시행자 등이 특정한 목적을 가지고토지 소유자로부터 강제로 토지를 취득하는 절차를 말합니다.이 과정에서 고려해야할 많은 복잡한 요소들이 있겠으나,이 글에서는 세금측면에서 납세자가 알아야할 것들에 대해서 다뤘습니다.다만, 일반납세자를 위한 글이므로 깊게 적지는 않았으며 자세한 사항은 전문가의 상담을 받으시는 것을 권합니다. 01관련된 세금은 무엇일까?수용 등과 관련된 세금은 양도소득세입니다.양도소득세는 유상으로 일정한 자산을 양도하는 경우에 매기는 세금인데,수용 또한 보상금을 받기 때문에 유상양도로 보아서 양도소득세를 부과합니다.다만 수용은 본인이 원해서 양도하는 것이 아니라,강제로 양도’당하는 것’이기 때문에 세액감면 등의 혜택이 존재합니다. 02양도일은 언제로 볼까?양도소득세에 있어서 양도일은 매우 중요합니다.왜냐하면 양도일을 기준으로 신고기한이 정해지며,다른 자산과 양도차익을 합산해야하는 지 등도양도일을 기준으로 정하기 때문입니다.세법에서 규정하는 일반적인 양도일은 보통 등기일과 잔금지급일 중 빠른 날입니다.그런데 수용은 여기서 한가지가 더 추가되어등기일과 잔금지급일 그리고 수용개시일 중 빠른 날을 양도일로 봅니다.협의수용의 경우는 일반적으로 수용개시일보다잔금지급일 또는 등기일이 빠르기 때문에 따로 알 필요 없으나,사업시행자가 제시한 보상가액에 대해서 이의를 제기한 수용재결의 경우는수용개시일이 잔금지급일이나 등기일보다 빠른 경우가 많아서 꼭 확인해야 합니다.그렇다면 수용개시일은 어떻게 확인할까요?보통 수용재결서에 기재되어있으니 수용재결서를 확인하면 됩니다.수용재결서는 보통 우편 등을 통해 받을 수 있으나,부득이하게 못받거나 분실한 경우에는국토교통부에서 전자로 받을 수 있습니다.03일정한 지장물은 양도소득세 과세대상이 아니다수용에서 보상가액을 산정할 때 토지가액은 물론식목 등 지장물에 대한 가액도 보상가액에 포함됩니다.그런데 토지가액과 달리 지장물은 양도소득세 과세대상이 아닌 자산이 많습니다.예를들어 과수나, 농작물, 수목 등이 그 대표적인 예입니다.가끔 위와 같은 과세대상 아닌 지장물도 양도가액에 포함해서양도소득세를 계산하여 신고하시는 경우가 있습니다. 이러한 경우는 본래 내야할 세액보다 더 세금을 낸 경우에 해당하므로경정청구 대상에 해당하나 과세관청에서 스스로 올바른 세액으로정정해주지는 않으니 주의하셔야 합니다.04수용되는 경우의 양도소득세 감면 혜택은 어떤 것일까?일반적으로 토지 등이 수용되면 공익수용에 따른 세액감면이나대토보상에 따른 과세특례를 적용할 수 있습니다.다만, 해당 감면들은 일정한 법률에 의한 공익수용에 대해서만 적용되기 때문에,공익수용당하더라도 위에서 말하는 '일정한 법률'에 해당하지 않아서감면받지 못하는 경우도 있습니다.그러므로 수용당했을 때 어떤 법률에 의해서 수용당한 것인지면밀히 검토하여 적용하여야 합니다.위 공익수용에 의한 세액감면 외에도 토지 지목이나 상태에 따라감면가능한 경우가 있습니다.대표적인 것이 자경농지에 대한 토지감면, 개발제한구역 토지에 대한 감면 등인데공익수용 여부와는 관계없이 개별적으로 검토해야할 것들입니다.공익수용에 따른 세액감면보다 높은 감면율을 적용할 수 있는 경우도 많으므로,신고 전에 적용가능 여부를 꼭 검토해야 합니다.

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​1. 거주자의 재촌요건​다음의 어느 하나에 해당하는 지역에서8년 이상 거주해야 함.1) 농지가 소재하는 시(특별자치시와 제주특별자치도 내 행정시 포함)–순–구(자치구인 구) 안의 지역2) 1)의 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역3) 해당 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내의 지역​※ 경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 인하여 거주자가 농지소재지 또는 연접한 시군구에 해당하지 아니하게 되는 경우에도 감면이 가능하며, 거주 요건의 판단은 주민등록표에 의하여 판단합니다. 행정구역개편 후 연접지역이 아닌 곳으로 거주이전한 경우에는 연접지역에 거주하면서 경작하지 아니한 것으로 보게 됩니다.​2. 자경(직접 경작) 요건1) 취득일로부터 양도일 사이에 8년 이상 농지를 직접 경작한 거주자에 해당해야 함.단 총급여, 사업소득금액(농업·축산업·임업 발생소득, 비과세 농가부업소득 및 부동산임대소득 제외)이 3,700만 원 이상 또는 복식부기수입금액 기준 이상인 연도는 자경기간 계산시 제외.​2) “자경”이란 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 의미함.​3) 상속받은 농지의 경우상속인이 상속받은 농지를 경작하지 아니한 경우에는 상속받은 날부터 3년 이내에 농지를 양도하는 경우에 한하여 감면을 적용함.또한 피상속인이 취득하여 자경한 기간 또는 피상속인이 배우자로부터 상속받아 경작한 사실이 있는 경우에는 피상속인의 배우자가 취득하여 경작한 기간을 상속인이 경작한 기간으로 보아 자경기간을 계산함.​3. 농지 요건농지는 전·답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지경영에 직접 필요한 농막·퇴비사·양수장·지소·농도·수로 등을 포함하는 것으로 양도일 현재 농지를 말함.​4. 감면세액당해 농지의 양도로 발생한 양도소득세의 100%를 1년간 1억원 한도로 감면하고 농어촌특별세가 비과세됨.​5. 배제사유다음의 어느 하나에 해당하는 날로부터 3년이 지난 농지1) 양도일 현재 농지가 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 의한 주거지역· 상업지역 및 공업지역에 편입된 날2) [도시개발법]등에 의하여 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정된 날( ※ 보유하고 있는 농지가 주거지역 · 상업지역 및 공업지역 등에 편입되었는지는 토지이용규제정보서비스에서 확인가능. )​※ 중요사항● 주민등록표등본, 시· 구 · 읍 면장이 교부 또는 발급하는 농지원부, 직불금 수령내역, 농협 조합원증명원, 농약등 구입영수증, 농산물 판매확인서, 자경농지사실확인서, 인우보증서, 농업일지 등 자경증명에 의하여 양도자가 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 자기가 경작한 사실이 있고 양도일 현재 농지임이 확인되는 토지를납세자가 증명해야 함.​●농지원부가 없는 경우에도직접 경작한 사실이객관적으로 확인 되는 경우에는감면 규정을 적용받을 수 있음.​● 농지원부라는 것은 농지 소유자가 '자경'이라고 기재한 후 신청서를 제출하면 형식적으로 등록되는 것이므로,농지원부만으로는 자경의 증거력이 자동으로 인정된다고 볼 수 없음. 실제 자경을 한 내용이 반드시 확인 되어야 함.​