점포는 양도소득세 비과세 대상이 아닌가요?

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.비과세 거주요건과 관련된 유권해석에 대해서 알아보도록 하겠습니다.1세대1주택 비과세 거주요건소득세법 시행령 제154조1세대가 양도일 현재 1주택을 보유한 상태로서 해당 주택의 보유기간이 2년이상인 경우 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.조정대상지역에서 취득한 주택은 2년이상 보유 및 거주까지 해야 비과세를 받을 수 있는데요. 다만, 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우에는 거주요건을 적용하지 않습니다.​질의회신 내용유권해석상의 사실관계는 다음과 같습니다.조정대상지역 지정일 이전에 아버지가 매매계약 및 계약금을 지급한 분양권을 별도세대원인 아들에게 증여했을 경우 해당 주택을 비과세받기 위해서 거주요건이 적용되는지에 대한 질의였는데요. 이에 대한 회신은 다음과 같습니다.조정대상지역 지정 이전에 증여받았더라도 거주요건이 적용되는 것으로 회신이 나왔는데요. 근거는 법조문을 살펴보면 있습니다.소득세법 시행령 제154조 제1항5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우거주요건이 적용되지 않기 위해서는 甲이 무주택 상태에서 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했어야 하지만, 별도세대원인 아버지가 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 이후에 甲에게 증여를 했기 때문에 거주요건이 적용되는 것입니다.​그렇다면 증여 당시 동일세대원이라면 답이 달랐을까요? 동일세대원인 자녀에게 증여하는 경우에 해당하는 유권해석은 없으나 배우자에 대한 유권해석은 존재하는데요.동일세대원인 배우자에게 증여하였다면 거주요건은 적용하지 않는 것으로 회신했습니다. 거주요건은 세대별로 판단해야 하기 때문에 이러한 답변이 나오지 않았나 싶습니다.​다만, 동일세대원인 자녀에게 증여하게 되는 경우 거주요건이 적용되는지에 대한 유권해석은 아직 존재하지 않기 때문에 위의 사례에 비추어 섣불리 판단해서는 안될 것 같습니다. 워낙 요새 양도소득세에 관련하여 유권해석 내용이 어렵고 복잡하게 나오기 때문입니다.

안녕하세요! 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간엔 거주주택 양도세 비과세에 대해서 알아보도록 하겠습니다.​소득세법상 장기임대주택에 해당하게 되면 2년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우에 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는데요.이는 소득세법 시행령 제155조20항에 규정되어 있습니다.소득세법 시행령 제155조 20항거주주택 양도세 비과세소득세법상 장기임대주택의 요건은 다음과 같습니다.​① 세무서 및 지자체 사업자 등록② 임대개시일 당시 기준시가 6억(수도권외지방 3억) 이하③ 5년 이상 임대​2020년 10월 7일 시행령이 일부 개정되면서 새로운 조문이 추가되었습니다.제167조의3제1항제2호에 따른 주택[같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정한다. 이하 이 조에서 장기임대주택 이라 한다]붉은색 글씨가 의미하는 것이 무엇일까요?다주택자 중과 배제나 종부세 합산배제와는 달리 거주주택 과세특례는 18년 4월 1일 이후로 사업자등록을 해도 단서규정에 의해서 단기민간임대주택으로 등록하고 5년 이상 임대하여도 거주주택에 대하여 비과세를 받을 수 있었습니다. ​하지만 민특법 개정으로 인해서 7월 11일 이후로 단기민간임대 및 장기일반민간임대 중 아파트로 임대주택을 등록하거나 단기민간임대주택에서 장기일반민간임대주택 등으로 전환하는 경우 세제 혜택이 배제되는 규정이 생겼습니다.​즉, 7월 10일 이전에 등록을 해야만 5년 이상 임대(단기민간임대 가능)한 임대주택에 대해서 거주주택 비과세 특례 혜택을 적용하는 것입니다. 그러면 7월 11일 이후에 등록을 한 임대주택은 어떠한 요건을 갖추어야 거주주택 비과세 특례가 적용될까요?​기한에 대한 단서 규정을 제외하면 제167조의3제1항제2호에 따른 양도세 중과배제되는 임대주택과 동일하다고 보면 됩니다. ​① 세무서 및 지자체 사업자 등록② 임대개시일 당시 기준시가 6억(수도권외지방 3억) 이하③ 장기일반민간임대주택등으로 등록하고 8년 이상 임대​10월 7일 시행령 개정으로 인해서 임대기간이 10년으로 늘어났습니다. 부칙에 따르면 개정규정은 8월 18일 이후 등록하는 임대주택부터 적용한다고 되어있습니다. 또한 1주택 이상 보유자가 18.9.14 이후 조정대상지역에 위치한 주택을 취득하여 임대주택으로 등록을 하는 경우에는 거주주택 과세특례에서 제외됩니다.제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)마. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로 10년 이상 임대하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용한다). 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 주택은 제외한다.　1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]​2) 2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택​3) 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 한 같은 법 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 같은 법 제5조제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 주택제4조(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위에 관한 적용례) ② 제167조의3제1항제2호마목1)부터 3)까지의 규정 외의 부분 본문 및 같은 호 바목(장기일반민간임대주택등의 임대기간요건에 관한 부분에 한정한다)의 개정규정은 2020년 8월 18일 이후부터 이 영 시행 전까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)한 민간임대주택에 대해서도 적용한다.등록일자를 기준으로 하여 표로 정리하면 다음과 같은데요.점점 임대주택을 통한 세제혜택을 받기 어려운 쪽으로 변화하는 걸 알 수가 있죠? 임대사업자로 등록한 뒤에 한달 이내에 취소하면 과태료를 내지 않아도 되니 만약 세제혜택을 받기 어려우시다면 해지하시는게 더 나을 것 같습니다.​이상으로 글을 마치겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다!

안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.​A(최초 주택)B(재건축 주택)C(재건축 기간 거주할 주택)이라 가정하고 말씀드리면 ​A-B 취득후 C취득전에 A양도시A와C 모두 비과세가 적용됩니다.​같은날 양도와 취득이 있는경우 먼저 양도하고 취득한것으로 보기때문에최소한 AC 가 같은날 양도되고 취득하여야 두가지 비과세를 동시에 적용받으실수 있습니다.​양도, 서면-2019-법령해석재산-0466 [법령해석과-1622] , 2021.05.07[ 제 목 ]재건축대상주택 취득시점 일시적 2주택인 경우 이후 취득한 대체주택의 소득령§156의2⑤ 적용 여부[ 요 지 ]종전주택(A)을 소유한 1세대가 재건축 사업시행 인가된 재건축대상 주택(B)을 취득한 후, 대체주택(C) 취득 전에 종전주택(A)를 양도하여 일시적 2주택에 해당하는 경우 이후 취득한 대체주택(C)은 소득령§156의2⑤의 규정을 적용받을 수 있음[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, 「소득세법 시행령」 제156조의2제5항(이하“특례규정”)은 재건축대상주택 사업시행인가일(사업시행인가일 이후 취득한 경우 그 취득일) 현재 2주택 이상은 적용되지 않는 것이나,종전주택(A)을 소유한 1세대가 재건축 사업시행 인가된 재건축대상주택(B)을 취득한 후, 대체주택(C) 취득 전에 종전주택(A)를 양도하고「소득세법 시행령」제155조제1항에 따른 일시적 2주택에 해당하여 같은 영 제154조제1항에 따라 비과세를 적용받는 경우재건축대상주택(B)의 재건축 사업시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 대체주택(C)은 특례규정에서 정하는 다른 요건을 충족할 경우 해당규정을 적용받을 수 있는 것입니다[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제156조의2 제5항

1. 조합원입주권 양도시 비과세 (소득법89조1항 4호)(1) 조합원입주권 외 다른 주택 등이 없는 경우원조합원의 조합원 입주권인 경우, 관리처분계획인가일 당시 1세대 1주택 요건을 만족한다면 조합원입주권 양도시 양도소득세가 비과세 됩니다.조합원입주권 비과세 요건① 원조합원의 조합원입주권② 관리처분계획인가일 당시 비과세 요건을 충족할 것③ 양도일 현재 다른 주택 및 조합원입주권, 주택분양권을 보유하지 않을 것(2) 조합원 입주권 외 새로 취득한 주택이 있는 경우신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 조합원 입주권 양도시 양도소득세를 비과세 합니다.2. 조합원입주권 취득 후 종전주택 양도시 비과세(소득령156의2 3항)종전주택이 있는 상태에서 조합원입주권을 취득한 경우조합원 입주권 취득 후 3년 이내 종전주택 양도시 비과세 요건① 종전주택을 취득한 후 1년 이상이 지나 조합원입주권을 취득② 조합원 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도③ 종전주택은 1세대1 주택 비과세 요건을 만족할 것이 때, 1세대 1주택 비과세 요건은 다음과 같습니다.1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하며 요건을 갖춘 경우① 보유기간 2년 이상일 것② 취득당시 조정대상지역에 있는 주택인 경우, 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것종전주택을 조합원 입주권 취득일로부터 3년 이내에 양도하지 못한 경우에도 종전주택 양도시 비과세가 적용 가능하지만, 신규주택으로의 전입과 같은 추가 요건을 만족해야 합니다.조합원 입주권 취득 후 3년이 지난 후 종전주택 양도시 비과세 요건① 종전주택을 취득한 후 1년 이상이 지나 조합원입주권을 취득② 종전주택은 1세대1 주택 비과세 요건을 만족할 것③ 종전주택은 1세대1 주택 비과세 요건을 만족할 신축주택 완공 전후 3년 이내 종전주택을 양도④ 신축주택 완공 후, 세대 전원이 전입하여 1년 이상 거주할 것3. 조합원입주권과 대체주택의 비과세 (소득령 156조의2 5항)재개발사업, 재건축사업 등의 사업 시행기간동안 대체주택을 취득한 경우 요건을 만족하면 대체주택 양도시 양도소득세 비과세를 적용합니다.대체주택 비과세 요건① 원조합원이 대체주택을 취득할 것-재개발, 재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득② 대체주택에서 1년 이상 거주할 것③ 신축주택이 완공되기 전후 3년 이내 대체주택을 양도할 것④ 신축주택이 완공 후 3년 이내 세대전원이 전입하여 1년이상 거주4. 1+1 조합원입주권 양도시 비과세원조합원이 비과세 요건을 갖춘 1+1 조합원입주권을 같은 날 모두 양도하는 경우, 먼저 양도하는 것으로 선택한 조합원 입주권은 과세되고, 나중에 양도하는 조합원입주권은 비과세가 적용됩니다.서면-2016-법령해석재산-2865(2016.02.23.)1세대가 보유한 「소득세법 시행령」 제154조제1항이 적용되는 1주택(주택부수토지 포함)이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업지역에 포함되어 조합원입주권(같은 법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여취득한 입주자로 선정된 지위) 2개로 전환되어 같은 날 1인에게 모두 양도하는 경우로서 당해 거주자가 선택하여 먼저 양도하는 조합원입주권 1개는 양도소득세가 과세되는 것이며, 나중에 양도하는 조합원입주권 1개는 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 것입니다.

분양권이 주택으로 완공된 후조합원입주권 양도 시 양도세 비과세 여부(양도세 비과세 가능)사전-2024-법규재산-0398생산일자 : 2024.06.17.요 지조합원입주권의 양도일 현재, 조합원입주권 외에 분양권이 주택으로 전환된 1주택을 보유한 경우로서 그 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우에는 소득세법 제89조 제1항 제4호 나목의 적용이 가능함답변내용A’조합원입주권의 양도일 현재, A’조합원입주권 외에 분양권이 주택으로 전환된 B’주택을 보유한 경우로서 B’주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A’조합원입주권을 양도하는 경우에는 소득세법 제89조 제1항 제4호 나목에 따라 조합원입주권 비과세 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.1. 사실관계A(주택)→A’(입주권)’15.11.12.’17.4.26.’21.10.22.’24.5.14. ▲-----------▲-----------------------▲------------------------▲A주택 증여취득사업시행인가관리처분계획인가A’입주권 양도B(분양권)→B’(주택)’21.1.8.’24.1월 ▲-----------------------▲----------------B분양권 취득B’주택 완공○ 2015.11.12. 母로부터 A주택를 증여받음○ 2017.4.26. A주택 재개발 사업시행인가 받음○ 2021.1.8. B분양권 취득○ 2021.10.22. 관리처분계획인가 : A주택→A’입주권으로 전환○ 2024.1월 완공 : B분양권→B’주택으로 전환○ 2024.5.14. A’입주권 양도 * 관리처분계획의 인가일 현재소득세법 제89조 제1항 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대임을 전제2. 질의내용○ A’조합원입주권의 양도일 현재, A’조합원입주권 외에 분양권이 주택으로 전환된 B’주택을 보유한 경우로서 B’주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A’조합원입주권을 양도하는 경우 소득법§89①(4)에 따른 조합원입주권 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부★주요 경력- 90,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 85,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트