상가임대업 개인사업지 법인전환

​안녕하세요 ​성실신고확인대상인 개인사업자가 법인 전환 후 사업연도 종료일 현재 3년 동안은 성실신고를 해야합니다. ​일반적으로 포괄사업양수도하는 경우가 이에 해당됩니다. -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------○법인세법 제60조의2 【성실신고확인서 제출】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 내국법인은 성실한 납세를 위하여 제60조에 따라 법인세의 과세표준과 세액을 신고할 때 같은 조 제2항 각 호의 서류에 더하여 제112조 및 제116조에 따라 비치·기록된 장부와 증명서류에 의하여 계산한 과세표준금액의 적정성을 세무사 등 대통령령으로 정하는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 확인하고 작성한 확인서(이하 성실신고확인서 라 한다)를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 다만, 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제4조에 따라 감사인에 의한 감사를 받은 내국법인은 이를 제출하지 아니할 수 있다. <개정 2018.12.24>2. 「소득세법」 제70조의2제1항에 따른 성실신고확인대상사업자가 사업용자산을 현물출자하는 등 대통령령으로 정하는 방법에 따라 내국법인으로 전환한 경우 그 내국법인(사업연도 종료일 현재 법인으로 전환한 후 3년 이내의 내국법인으로 한정한다)​-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------그러나 개인사업을 넘기면서 일부 자산을 제외하는 경우에도 법인이 성실신고대상인지 알아보고자 합니다. ​다행히 이와 관련한 국세청 답변이 있습니다. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 법인, 서면-2018-법령해석법인-2179, 2019.04.03​[ 제 목 ]소득세법상 성실신고확인대상 개인사업자가 사업과 관련된 일부 자산을 제외하고 사업을 양수도하여 법인으로 전환하는 경우 성실신고확인서 제출대상 여부​[ 요 지 ]소득세법상 성실신고확인대상 개인사업자가 사업과 관련된일부 자산을 제외하고 사업을 양수도하여 법인으로 전환하는 경우에도 성실신고확인서 제출대상에 해당함​[ 회 신 ]「소득세법」제70조의2제1항에 따른 성실신고확인대상 개인사업자가 사업과 관련된 일부 자산을 제외하고 사업을 양도ㆍ양수하는 방법으로 법인전환하는 경우그 전환된 내국법인은 「법인세법」 제60조의2제1항제2호 및 같은 법 시행령 제97조의4제3항에 따라 성실신고확인서 제출대상에 해당하는 것임-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------성실신고대상확인의무를 위반한 경우 ​법인세 산출세액의 5%가 가산세가 부과되며 세무조사 대상 등으로 선정될 수 있기 때문에 주의하시길 바랍니다. ​​

개인사업자인 A 씨는 사업 규모가 커지자, 법인으로 전환하는 것이 유리하다고 판단해 B 법인으로 전환하고자 한다. 이때 개인사업자가 가지고 있던 고정자산을 법인의 소유로 넘겨야 할 것이다. 이 또한 양도되어 양도세가 부과되어야 함이 맞으나, 일정 조건이 맞다면 양도세가 부과되지 않는다. 후에 B 법인이 C에게 해당 고정 자산을 양도 시에 법인세가 부과된다.이를 법인전환에 대한 양도소득세의 이월과세라고 하며, 중소기업의 자생력을 키우고 중소기업이 안정적으로 위치하기를 지원하기 위한 조치라고 생각하면 된다.양도소득세의 이월과세를 위해서는 전환방법, 자본금, 업종, 대상 자산으로 이루어진 4가지 요건을 모두 만족해야 한다.거주자가 현물출자 또는 사업양수도 방식에 따라 법인으로 전환하는 경우 해당 사업용 고정자산에 대해서는 이월과세 등의 과세특례를 적용한다. 즉, 사업용 고정자산을 현물출자 하여 법인을 설립하는 경우나 법인 설립일로부터 3개월 이내 해당 법인에 사업에 관한 모든 권리, 의무를 포괄적으로 양도하는 경우를 말한다.납입자본금이 사업장의 순자산 가액(시가) 이상이어야 한다. 순자산 가액은 자산에서 부채를 뺀 것을 말한다. 이때, 영업권은 순자산 가액에 포함하지 않고, 관계회사 대여금, 장기미수 외상 매출금은 순자산 가액에 포함해야 한다. 임대업자인 경우에는 임대보증금을 포함한다.개인사업자가 가지고 있던 고정자산을 법인의 소유로 넘길 때 일정 조건이 맞다면 양도세가 부과되지 않는다. 법인 전환 양도소득세 이월과세가 적용된다면, 양수한 법인이 다음에 해당 사업용 고정자산 양도 시 양도소득세 산출세액만큼을 법인세로 납부하면 된다. [사진 pxhere]또한 시가란 불특정 다수의 사람들 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액이며, 시가가 없는 경우에는 감정가액·공매가액 등의 평가가액도 포함된다. 주의해야 할 것은 소비성 서비스업을 제외한 업종으로 법인 전환을 해야 한다. 소비성 서비스업인 호텔업, 여관업, 주점업, 오락 유흥에 해당하는 업종은 제외된다. 사업용 고정자산이 대상이며, 주택 또는 입주권, 조합권 등은 제외된다. 제외되는 자산으로는 정기예금, 건설 중인 자산, 해당 사업에 직접 사용하지 않는 토지, 재고자산이 있다.4가지 요건이 모두 적용되더라도, 사업장별로 적용된다는 점에 유의해야 한다. 거주자 1인이 2개 이상의 사업장을 가지고 있을 때도 각각의 사업장별로 이월과세 가능하다. 다만 하나의 사업장에 여러 업종이 있을 때 일부 업종은 법인으로 전환하고, 일부 업종은 개인으로 영위 시에는 적용 불가능하다. 마찬가지로 사업장을 분할해 일부분만 전환하는 경우에도 불가능하다.신규 법인에 현물출자해야 한다는 점도 유의할 필요가 있다. 즉, 기존 법인에 현물출자 시에는 이월과세가 불가능하다. 택슬리제공.양도소득세 이월과세 적용받고자 하면 현물출자, 사업 양수도를 한 날이 속하는 과세연도의 과세표준 신고 시에 이월과세적용신청서를 작성해 제출하면 된다.법인전환 양도소득세 이월과세가 적용된다면, 양도하는 거주자에 대해 양도소득세를 과세하지 않고 양수한 법인이 다음에 해당 사업용 고정자산 양도 시 양도소득세 산출세액만큼을 법인세로 납부하면 된다.창업 중소기업 등에 대한 세액감면, 수도권 과밀억제권역 밖으로 이전하는 중소기업에 대한 세액감면을 적용받는 거주자가 감면 기간이 지나기 전에 법인으로 전환 시 신설법인은 잔존감면 기간에 대해 세액감면과 미공제세액의 승계를 적용받을 수 있다.다만, 법인의 설립등기일로부터 5년 이내에 신설법인이 승계받은 사업을 폐지하거나 이월과세를 적용받은 거주자가 취득한 주식 출자지분의 50% 이상을 처분하는 경우에는 사유발생일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세를 납부해야한다. 다만 주식 출자지분의 50% 이상을 처분한다 하더라도 합병이나 가업적 승계, 회생절차 등에 따라서 처분하는 경우에는 양도소득세를 납부하지 않아도 된다.개인 소득세율보다 법인세율이 낮은 점 등을 메리트로 법인으로 전환하는 경우가 왕왕 있다. 이때 조건을 충족시켜 양도세를 최대한 이월해서 법인 설립 시 이점을 살리기 바란다.

2022년 개정세법 중 사업자 분들에게 유의미한 사항을 정리합니다.​- 법인세 -1. 현실적인 퇴직에 따른 퇴직급여 중간정산 시 근무연수 명확화(법인령 제44조2항3호 및 5호)직원, 임원에 대한 퇴직급여 중간정산시 근무연수는 직전 중간정산 대상기간 종료일의 다음날부터 기산하여 퇴직급여 계산-> 현실직인 퇴직(법령에 규정)의 근무연수 기산일을 명확화 하였습니다.​2. 성실신고 확인제 대상 부동산임대업 등 법인 범위 확대(법인령 제42조2항)주된 사업이 부동산임대업인 경우 또는 부동산 임대, 이자, 배당소득의 매출액 대비 비중이 50%이상인 기업으로 변경-> 성실신고 확인이 필요한 부동산 임대업 등의 법인의 매출 비중을 70% -> 50%로 하향시켜 성실신고 대상 법인의 범위를 늘렸습니다. 부동산 임대업을 겸업하시는 법인들의 주의가 필요합니다.​3. 사업 인수 등의 법인의 성실신고 확인제 적용대상 법인 범위 확대(법인법 제60조의2)개인사업자로부터 현물출자 및 사업양도를 통해 법인으로 전환한 경우의 법인으로부터 사업을 인수하여 영위중인 내국법인(법인 전환 후 3년 이내) -> 소득세법상 성실신고 확인 대상 개인사업자가 법인으로 전환한 경우 성실신고 확인대상 법인으로 분류하고 있었으나 법인으로 전환 후 해당 법인을 양수한 법인에게 까지 성실신고 확인대상 법인으로 지정하였습니다.​4. 가상자산 평가규정 신설(법인령 제73조, 제77조 신설)평가대상에 자산, 부채 추가 및 가상자산 평가방법(선입선출법)-> 가상자산에 대한 평가방법을 신설하였습니다. 선입선출법은 먼저 들어온 자산부터 매각하는 것으로 규정한다는 것이며, 가상자산에 대한 평가는 추후 명확하게 다뤄보겠습니다.​5. 가상자산 시가규정 보완(법인령 제89조)가상자산은 부당행위계산의 부인 적용시 감정평가로 시가 평가할 수 없습니다. -> 법인세법상 자산은 거래가액, 감정평가, 상증법 상 보충적 평가액 순으로 평가하나 가상자산은 감정평가가 제외되므로 거래가액 혹은 상증법상의 평가액으로 평가됩니다.​6. 재해손실세액공제 신청기한 연장(소득령 제118조, 법인령 제95조5항)재해손실세액공제 신청기한 3개월 -> 재해손실세액공제의 신청기한이 신고기한 후 1개월에서 3개월로 연장됩니다.​7. 업무용 승용차 관련 비용 명세서 미제출 가산세 등 신설(법인법 제74의2조)다음의 조항이 신설됩니다.① 제27조의2제1항부터 제5항까지의 규정에 따라 업무용승용차 관련비용 등을 손금에 산입한 내국법인이 같은 조 제6항에 따른 업무용승용차 관련비용 등에 관한 명세서(이하 이 항에서 “명세서”라 한다)를 제출하지 아니하거나 사실과 다르게 제출한 경우​에는 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 가산세로 해당 사업연도의 법인세액에 더하여 납부하여야 한다.1. 명세서를 제출하지 아니한 경우: 해당 내국법인이 제60조에 따른 신고를 할 때 업무용승용차 관련비용 등으로 손금에 산입한 금액의 100분의 12. 명세서를 사실과 다르게 제출한 경우: 해당 내국법인이 제60조에 따른 신고를 할 때 업무용승용차 관련비용 등으로 손금에 산입한 금액 중 해당 명세서에 사실과 다르게 적은 금액의 100분의 1② 제1항에 따른 가산세는 산출세액이 없는 경우에도 적용한다.-> 업무용 승용차 명세서의 제출여부가 상당히 중요해 졌으며, 추후에도 가산세 비율이 상승할 수 있을 것으로 보입니다. 따라서 올해부터는 반드시 업무용 승용차 명세서를 주의깊게 살펴봐야 할 것으로 보입니다.​- 소득세 -1. 소형주택 간주임대료 과세특례 적용기한 연장(소득법령 제25조)소형주택에 대한 과세특례 적용기간을 2023.12.31.까지 연장-> 소형주택(1세대 기준 40제곱미터 이하 기준시가 2억원 이하 주택)에 대한 간주임대료 혜택을 2년 연장합니다.​2. 업무전용자동차보험 가입의무 제외대상 명확화(소득법령 제78의3조)성실신고확인 대상자, 간이과세배제 대상업종의 업무전용자동차보험 가입의무자 중 공동사업장은 1사업자로 보아 1대만 제외-> 성실사업자, 간이과세배제 대상업종의 경우 업무전용자동차보험 가입의무가 필수이나 사업장별로 1대씩은 제외할수 있도록 규정하였습니다. 단, 공동사업장의 경우, 1대만 제외할 수 있도록 규정을 명확화 했습니다.​3. 비과세 자가운전보조금 적용범위 확대(소득법령 제12조)종업원이 소유한 차량 외 종업원 본인 명의로 임차한 차량 포함(한도 월 20만원)-> 근로소득이 비과세 되는 종업원의 자가운전보조금이 임차한 차량에도 가능하도록 범위를 확대 하였습니다.​4. 벤처기업 주식매수선택권 과세특례 범위 확대 및 적용기간 연장(조특법 제16의2조, 16의3조, 16의4조)벤처기업 자회사 임직원의 주식매수선택권까지 과세특례 범위를 확대 시켰으며 비과세 범위를 5천만원까지 확대. 5천만원 초과시 5년간 분할납부, 조문의 적용기간을 24.12.31.까지로 연장-> 자회사 임직원에게도 주식매수선택권 과세특례 범위를 확대하였으며 비과세액을 기존 3천만원에서 5천만원까지로 확대시켰으며 5천만원 초과 주식매수선택권 이익은 추후 주식 매각시 과세하도록 하였습니다.​5. 가상소득에 대한 과세 시행시기 1년 유예 및 가상자산 의제 취득가액 적용시점(소득법 제21조 등)추후 가상자산을 다룰 예정입니다. 상세히 다루도록 하겠습니다. 가상자산은 현재 비과세 항목이니만큼 세무대리인과 비과세 활용에 관한 논의를 해보시는 것을 권유드립니다.(가지급금 처리, 증여에 활용 등)​6. 중소기업 결손금 소급공제 허용기간 한시 확대(조특법 제8의4조, 조특령 제7의3조)21년 발생한 결손금 소급공제기간을 직전 2년으로 확대-> 직전 1개년도 밖에 적용되지 않는 결손금 소급공제기간을 21년도 결손금에 한하여 직전 2년으로 확대 하였습니다. 21년에 결손이 발생하였다면 19년도의 소득까지 소급공제를 신청하실 수 있습니다. 21년 결손금에 대한 한시적 규정으로 보이기 때문에 21년 결손금이 발생한 법인 및 중소기업 개인사업자 등은 세무대리인을 통하여 신청하시기 바랍니다.​7. 전자세금계산서 발급에 대한 세액공제 신설(부가가치세법제47조 등)직전연도 사업장별 공급가액 합계액(총수입금액)이 3억원 미만인 개인사업자, 발급일의 다음날까지 국세청장에게 전송, 발급건수 당 200원(연간 100만원 한도)의 세액을 부가가치세 및 소득세에서 공제(22.7.1​.~24.12.31.)-> 전자 세금계산서 발행을 장려하고자 하는 목적을 두었으며 건당 200원의 세액공제를 받을 수 있도록 하였습니다. 건당 200원이므로 실질적 세제혜택은 적을 것이라는 의견이 있으나, 별도의 조건 없이 혜택을 제공하는 것이므로 무조건 적용되어야 하는 세액공제라 생각됩니다.​8. 1세대 1주택 및 1세대 1조합입주권 비과세 기준금액 상향(소득법 제89조1항, 3항)비과세 및 장기보유 특별공제 적용을 12억으로 상향-> 1세대 1주택 및 장기보유특별공제(보유, 거주요건 충족시 매년 8%)의 적용기준을 9억원에서 12억으로 상향시켰습니다.​9. 고가 겸용주택의 주택과 주택외 부분 과세 합리화(소득세령 제160조1항)주택 연면적 > 주택외 부분 연면적인 경우 주택 부분만 주택으로 봄-> 주택, 상가가 혼용되어 있는 겸용주택의 경우 주택의 연면적이 주택 외 부분의 연면적보다 크다면 전부를 주택으로 보았지만 22.1.1. 이후 양도분 부터는 주택 부분만 주택으로 적용됩니다.​10. 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용대상 부수토지 범위 조정(소득법령 제154조7항 등)도시지역을 3가지로 분류하고 수도권 내의 주거, 상업, 공업지역의 주택부수토지는 주택연면적의 3배만 적용-> 기존에는 도시지역의 경우 5배, 도시지역 외의 경우 10배의 주택부수토지를 인정하였으나, 22.1.1. 양도분부터는 도시지역의 범위를 3가지(1. 수도권 내 주거, 상업, 공업지역 2. 수도권 녹지지역 3. 수도권 외 지역)로 분류하고 그 중 수도권 주거, 상업, 공업지역 주택부수토지 범위를 3배로 축소 시켰습니다.​11. 조합원입주권에 대한 양도소득세 비과세 요건 정비(소득법 제89조1항, 3항)양도일 현재 다른 주택, 조합원입주권, 분양권(분양권을 주택과 동등한 위치로 적용) 미보유할 것. 단, 22.1.1.이후 취득한 분양권에 대하여 적용-> 기존 21.1.1. 이후 취득 분양권부터 주택으로 간주하도록 개정되었으나 22.1.1. 이후 취득분으로 법을 바꾸었습니다.(21년 취득 분양권은 조합원입주권 비과세 판단시 주택수에 포함되지 않음) 21년 취득 분양권을 소유하신 비과세 대상자분들의 경우 분양권이 주택으로 변환된다면 비과세 적용이 달라질수 있으므로 해당 부분에 대하여 세무대리인과 미리 논의하시기 바랍니다.​12. 상생임대주택에 대한 양도소득세 거주기간 특례 신설(소득령 제155의3조)상생임대주택(임대료 증가율 등이 100분의 5를 초과하지 않으며 21.12.20부터 22.12.31.까지의 기간중에 계약체결, 임대개시일 당시 1주택 1세대가 임대하는 주택, 부수되는 토지의 기준시가 합계액이 9억을 초과하지 않는자 , 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상)의 경우 거주기간 특례(최대 실거주 1년 인정) 적용-> 전월세를 두고 있는 1세대 1주택자에게 유리한 법령으로 실거주 2년을 채워야 비과세 혜택이 적용되나 각 조건을 성실히 이행할 시 최대 1년까지 거주기간을 인정합니다. 따라서 상생임대주택 계약을 체결한다면 실거주기간을 1년만 만족하더라도 비과세를 받을 수 있습니다. ​13. 1세대 1주택 1조합원입주권 비과세 특례요건 합리화(소득령 제156의2조4항)1세대1주택자가 조합원입주권 취득 후 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 종전주택 취득 후 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권 취득하는 요건을 신설-> 조합원 입주권에 따른 종전주택 비과세 규정의 경우 입주권 취득 후 3년이 지나 종전주택을 양도하더라도 1. 신규주택 완성 후 2년 이내에 세대 전원이 이사하고 1년 이상 계속 거주 2. 신규주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 종전주택을 완성한다면(1+2 요건 만족) 종전주택 양도에 대하여 비과세특례를 적용하였으나 3. 종전주택 취득 후 1년 이상이 지난 후 조합원 입주권을 취득해야 한다는 규정을 추가(1+2+3요건 만족)하였습니다. 따라서 조합원 입주권에 따른 종전주택 비과세 판단 시 취득 기간이 3년을 초과하였다면 반드시 조합원 입주권 취득시기를 별도로 판단해봐야 합니다.​ 오늘은 법인세, 소득세의 개정 규정에 대해 살펴보았습니다. 주의깊게 살펴볼 부분은 가상자산(별도 페이지로 다룰예정), 업무용승용차, 결손금 소득공제 범위 한시적 상향, 전자세금계산서 발급 공제, 양도소득세에 관한 부분이라 생각합니다. 특히, 양도소득세는 법령이 매우 빠르게 바뀌고 있는 만큼 자신의 상황이 쉬워 보이더라도 한번 잘못 생각하면 엄청난 양의 가산세를 부담하게 되므로 반드시 양도 전문 세무대리인과 검토를 거쳐야 합니다.

류모씨는 최근에 직장생활과 재테크를 통해 번 돈을 모으고 대출을 끼고 드디어 건물주가 되었다. 꼬마 빌딩 한 채이긴 하지만 아내와 지분을 50 대 50 으로 하고 이 후에 자산이 더 늘어날 것을 기대하며, 법인으로 운영하려고 한다. 건물로 법인을 처음 설립하려고 하다 보니 궁금한 것이 이만저만이 아니다. 법인이 법인세율이 낮아 뭔가 더 유리하다고 하던데, 진짜 그럴까? 부동산 임대법인이어서 더 주의해야 할 사항은 없을까?법인의 본점의 소재지를 어디로 하느냐에 따라 법인 설립하면서 취득하는 부동산의 취득세가 달라질 수 있다.[사진 Rawpixel]취득세는 본점 소재지가 중요지방세법 제 13조에서는 취득세의 중과 사유로 다음과 같은 사항들을 열거하고 있으며 각 경우에 따라 추가로 중과되는 세율의 계산법도 복잡하다.따라서 법인의 본점의 소재지를 어디로 하느냐에 따라 법인 설립하면서 취득하는 부동산의 취득세가 달라질 수 있다. 본점의 소재지는 과밀억제권역 외의 지역으로 하고 임대 건물은 과밀억제권역 내에 있을 경우 본점·주사무소의 사업용으로 취득한 것이 아니고 임대용 건물이면 중과가 적용되지 않는다는 유권해석이 다수 존재한다. 하지만 법인의 사무를 볼 수 있는 공간이 임대 건물 내에 있거나, 대표가 그 임대 건물로 출근을 한다거나 관리 인원이 있으면 해당 건물을 본점·주사무소 등으로 추정할 여지가 있으므로 이 부분은 면밀히 고려해야 한다. 시행령에서 법인 또는 사무소 등이 설립된 이후 5년 이내에 취득하는 업무용·비업무용 또는 사업용·비사업용의 모든 부동산 또한 취득세 중과대상으로 보고 있으므로 이 5년이라는 기간도 주의하여야 한다.정부는 지난해 6·17 대책과 7·4 대책을 잇따라 발표하면서 법인이 주택을 구매할 경우에는 취득세를 물도록 했다. 몇 번째 주택인지에 상관없이 13.4%의 취득세를 내도록 했는데, 수도권 과밀억제권역 밖에 소재지를 둔 법인이 공시가격 1억 원 미만 주택을 매수하면 취득세는 13.4%가 아닌 1.1%를 적용받도록 했다. 이에 따라 법인이 공시가격 1억 원 미만의 주택을 매수하는 사례가 급증하고 있다고 한다.취득에 따른 자금의 유동성 관리부동산은 취득자금이 크게 소요된다. 모든 자금을 현금으로 들고 있다면 문제가 없지만, 일부 대출을 이용해야 하는 경우 건물 취득으로 인한 부가가치세 부담도 크게 느껴지게 된다. 건물 취득으로 인한 부가가치세 매입세액은 부가가치세 신고 시 당연히 환급 받을 수 있는 금액이지만 신고기한에나 돌려받을 수 있으므로, 자금의 유동성에 문제가 발생할 수 있다. 이런 자금부담을 덜어주기 위해 사업용 감가상각자산의 취득으로 부가가치세 매입세액을 부담한 경우 예정신고기간, 확정신고기간이 아니어도 조기환급 신청으로 15일 이내에 환급받을 수 있다.뚜렷한 목적이 있는 것이 아니라면 무리한 법인전환이나 법인 설립은 오히려 독이 될 수 있어 신중한 검토가 필요하다. [사진 pixabay]부동산 법인의 운영에 주의해야 할 것들법인이 주택을 보유하는 경우에는 제재사항이 많다. 먼저 법인이 주택을 매도할 경우에 중과세율이 적용된다. 1년 미만의 보유 주택을 팔 경우 개인은 양도세로 70%를 내야 하지만 법인의 경우 양도 차익에 따른 기본 세율에 20%를 가산해서 최고 45%를 내게된다. 법인세가 개인의 양도세보다 유리할 수 있지만, 법인의 이익이므로 이 부분이 주주에게 이전되는 것까지 생각한다면 개인의 경우와 큰 차이가 없을 수 있다. 또한 보유세도 법인이 주택을 보유하는 경우 종합부동산세에서 기본공제금액이 고려되지 않기 때문에 개인으로 보유하고 있는 경우보다 보유세 부담이 매우 커지게 된다.법인세 신고 때 부동산임대업을 주업으로 하는 소규모 법인은 일반 법인과는 여러 가지 차이점이 있다. 여기서 부동산 임대업을 주업으로 하는 소규모 법인이란 내국법인의 지배주주(특수관계자 포함)가 보유한 주식 합계가 50%를 초과하고, 부동산임대업을 주업으로 하거나 임대소득, 이자소득, 배당소득의 합계가 매출액의 70% 이상이면서 상시근로자 수가 5명 미만인 법인을 말한다.이밖에 법인세법 제60조에 따라 법인세의 과세표준과 세액을 신고하는 경우 비치·기록된 장부와 증명서류에 의해 계산한 과세표준 금액의 적정성을 세무대리인이 확인하고 작성한 ‘성실신고확인서’를 각 사업연도의 종료일이 속하는 달의 말일부터 4개월 이내에 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 성실신고 대상이 된다. 접대비의 한도가 일반 법인의 기본한도금액 및 수입금액별 한도 금액을 합한 금액의 50%수준으로 적용된다. 업무용 차량의 감가상각비 한도가 연간 800만원이 아닌 400만원으로 제한되며, 처분손실에 대한 인정 한도도 400만원이다. 차량운행기록부를 작성하지 않았을 때 1500만원까지 비용처리가 가능한 차량관련 비용이 500만원까지만 인정된다.현행 부동산 세금제도 하에서는 뾰족한 절세수단이 없다는 이야기도 나온다. 일반 사업의 경우에도 법인이 반드시 유리한 것이 아니듯이 부동산 법인의 경우에도 그렇다. 따라서 뚜렷한 목적이 있는 것이 아니라면 무리한 법인전환이나 법인 설립은 오히려 독이 될 수 있기 때문에 신중한 검토가 필요하다.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다 ^오늘은 제가 많이 기장하고있는 부동산매매및임대 법인의 각 소유단계별 발생하는세금에 대해서 설명드리겠습니다.1.취득단계에서 발생하는 세금은?1.법인 주택 유상 취득시 취득세율1).다음과 같은 세율을 적용합니다 .취득가액2020.08.11 이전취득2020.08.12이후 취득6억원이하1% 12%(주택수및 소재지관계없이 무조건 적용함)6억원 초과~ 9억원이하1.01%~2.99%9억원 초과3%2).그러나 아래에 해당하는 주택을 취득시 중과대생에서 제외되어 기본세율(1%~3%)을 적용합니다.①주택공시가격 1억원이하인 주택→지분이나 부속토지만을 취득한 경우에도 지분가액이 아닌 전체 주택으로 판단합니다. 정비구역이나 사업시행구 역에 소재하는 주택이면 안됩니다.②노인복지주택③등록문화재 주택④가정어린이집⑤주택신축목적취득주택→주택신축판매업자가 신축목적(종전주택 멸실)으로 취득하는 주택 취득일로부터 1년이내 멸실, 3년이내 신축하여 판매하지 않은 경우 추징합니다⑥주택시공자취득주택→주택시공자가 주택의 공사대금으로 취득한 미분양 주택⑦농어촌주택→대지면적이 660제곱미터 and건축물의 연면적이 150제곱미터 이내 and 건축물의 시가표준액이 6천5백만원이내 and법소정 지역에 소재할것⑧사원용주택→ 사원에 대한 임대용으로 직접 사용할 목적으로 취득하는 주택(전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택으로 특수관계자가 아닌 사원에게 제공할것)3).아래의 요건을 충족시대도시 중과대상 법인과 취득세율 중과[지방세법 13조 2항]에따라 12%세율을 적용하게 됩니다 ①법인이 설립된지 5년이 넘지 않은 법인일것.②법인이 대도시내 주택취득할것.③법인의 본점소재지가 대도시에 소재할것.◆ 대도시 중과대상 법인이 주택공시가격 1억원 이하 주택을 취득하는경우 취득세율 적용◆다음의 ①,②중 높은 세율을 적용합니다①중과세율 적용제외 주택[지방세법 시행령 28조의2](1%세율)②중과대상 법인에 대한 취득세 중과[지방세법 13조 2항](12%세율)구분법인 설립 5년이내법인 설립 5년 경과대도시내 주택취득대도시외 주태취득대도시내 주택취득대도시외 주택취득본점소재지대도시내12%1%1%1%대도시외1%1%1%1%2.법인 상가 취득시 취득세율1).개인과 법인 모두 상가 취득시 취득세율은 동일하게4.6%입니다.2).그러나 다음의 요건을 모두 충족시 취득세가9.4%적용 해야 합니다.①법인 설립된지 5년이 넘지 않은 법인일것.②대도시 내의 부동산취득할것.③법인의 본점소재지가 대도시에 소재할것.◆위에서 말하는 지방세법 대도시란?◆-수도권 과밀억제권에서산업단지를 제외한 지역을 말합니다-산업단지란 가산디지털산업단지, 구로디지털산업단지, 서울온수산업단지, 마곡산업단지를 의미합니다.-수도권 과밀억제권역은 다음의 지역을 말합니다 -2. 보유단계에서 세금은?1.법인 종합부동산세1).법인의 종합부동산세의 특징①법인은2주택이하 소유시 기본세율 2.7%, 3주택이상 소유시 중과세율 5%(2023년부터)적용됩니다.②법인은개인과 다르게 기본공제 9억원이 적용되지 않습니다. 따라서 법인이 주택 취득시 무조건 종부세가 부과 됩니다. 바로 이 종부세 때문에 요즘에는 법인으로 주택을 취득하시는 분이 적습니다 .③법인의종부세 계산시 직전연도에 비해서 과도하게 부과되는것을 방지 하기 위해 세액에서 차감해주는 세부담 상한율을 적용하지 않습니다.따라서 직전연도에 비해서 과도하게 부과 될수도 있습니다.2).기본공제금액(9억원) ·기본세율적용(0.5%~5%)·세부담상한 초과액(150%)을 적용가능한 특레법인①공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자②상속세및 증여세법에 따른 공익법인(교회, 종교단체)③주택법에 따른 주택조합④도시정비법및 소규모주택정비법에 따른 사업시행자⑤민간임대주택에 관한 특별법에 따른 건설임대주택사업자⑥사회적 기업 육성법에 따른 사회적 기헙및 협동조합 기본법에 따른 사회적협동조합⑦종중⑧도시개발법등 관계 법령에 따라 임대주택 건설및 공급의무가 있는 사업시행자2.각 사업연도소득에 대한 법인세1).적용세율과세표준세율누진공제2억이하9%없음200억이하19%2,000만원3,000억 이하21%42,000만원3,000억초과24%942,000만원2).주요인정되는 필요경비①재산세②종합부동산세③이자비용④수선비⑤공인중개사수수료⑥대표자급여⑦세무비용3. 처분단계에서의 세금은?1.법인 토지등 양도소득세1).기본개념-법인이주택, 별장, 조합원입주권,분양권,비사업용토지를 양도하여소득이 발생하면각사업연도소득 법인세와는 별도로토지등 양도소득 법인세를 각사업연도 법인세와는 별도로 추가로 납부해야합니다.(상가는 과세대상이 아닙니다.)2). 토지등 양도소득세 계산구조양도가액양도가액-)장부가액취득가액+자본적지출액(공인중개사수수료,세무사수수료는 장부가액으로 인정이 안됩니다 )=양도소득*세율(지방세포함)11%(비사업용토지),22%(주택등),44%(미등기자산)=산출세액각사업연도소득 법인세에 추가하여 납부부동산매매임대법인 자주묻는 질문은?Q1:법인 설립전에 대표자 개인돈으로 부동산 계약금을 먼저 지급해도 되나요?A1:네 가능합니다. 세무사에게 부동산계약서와 개인돈 지급내역을 전달해주시면 가수금(대표자개인이 법인에게 빌려준돈)으로 회계처리해드립니다 . 향후 가수금은 언제든지 법인통장에서 대표자가 인출 가능합니다.Q2: 상가를 법인으로 보유하고 있다가 상가를 양도시 토지등양도소득세 부과 되나요?A2: 부과되지 않습니다. 상가는 부과 대상자산이 아닙니다.Q3: 아파트 (85제곱미터이하)를 법인이 보유하고 있다가 양도시 부가가치세를 내야하나요?A3 :85제곱미터 이하 아파트는 양도해도 부가가치세가 부과되지 않습니다.만약 85제곱미터 넘는 아파트 였다면 부가가치세가 건물분에 대해서만 부과되며 매출세금계산서를 발행해야합니다. 상가를 양도했다면 당연히 건물분에 대해서 부가가치세를 납부해야하며 매출세금계산서를 발행하셔야합니다. 토지양도는 부가가치세 면세이므로 부가가치세가 없습니다.만약 사업의 포괄양수도에 해당한다면 부가가치세없이 거래가 가능합니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com