취득세 문의드립니다. 도와주세요

[질의응답] 기존주택과 1+1입주권 보유 중,비과세 관련하여 문의 드립니다.현재 저의 상황은 (A)아파트 보유(2008년 입주해서 현재까지 거주)그리고 시부모님이 가지고 계시던 재개발지역: 1+1 물건 (B+C)입주권을 2022년 5월에 저희가 매수해서 3가구가 되었습니다.B+C는 2027년 입주를 목표,내년 2024년에 분양예정 이상황에서 A아파트를 처분한다고 하면 비과세 적용이 되나요?재개발 물건 구입 당시에 A아파트를 2년내에 팔면 비과세가 적용된다고 이야기를 들었습니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다.답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.위의 경우,2개의 입주권 중 하나를 먼저 처분하셔서 1주택+1입주권인 상태를 만드신 후, 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. '2년'이 아닌 '3년'입니다.참고로 아래 예규는 개정전의 예규입니다. 따라서 A주택의 보유기간의 재기산 제도는 무시하시고, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 비과세 가능합니다.양도, 서면-2021-법규재산-7774 [법규과-1235] , 2022.04.19[ 제 목 ] 1주택과 2조합원입주권을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도한 후 1주택을 양도하는 경우 1세대1주택 특례에 따른 보유기간 기산일[ 요 지 ]1주택과 2조합원입주권을 소유하다가 C조합원입주권을 먼저 양도하여 과세된 후, A주택을 ｢소득세법 시행령｣ 제156조2제4항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것이며, 이 경우 같은 항에 따른 보유기간은 C조합원입주권을 양도한 날부터 기산하는 것임또는입주권 취득일로부터 3년 이후에 양도할 경우, 주택완공일로부터 3년 이내에 세대원 전원이 신규주택으로 전입하셔서 1년이상 거주하시고, 주택완공일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★1주택과 1입주권(분양권)을 보유한 상태에서, 기존 1주택의 양도세 비과세 요건은 아래와 같습니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b. 분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 과점주주의 간주취득세에 대해서 자세히 말씀드리도록 하겠습니다.간주취득세란?취득세는 원래 부동산, 선박, 차량 등 해당 자산 취득에 대하여 그 취득자에게 부과하는 지방세입니다. 하지만,법인의 주식을 취득함으로써과점주주가 된 때에는 부동산, 선박, 차량, 기계장비, 항공기 등 지방세 과세대상 자산을 취득한 것으로 보고 과점주주에게 취득세 납세의무가 생깁니다. 이는 과점주주에게 법인의 재산을 사실상 임의 처분하거나 관리, 운용할 수 있다고 봐서 해당 자산을 직접 취득하지 않았더라도 취득한 것으로 '간주'하여 취득세를 부과합니다.과점주주란?그렇다면 간주취득세 대상인 과점주주란 누구인지 설명드리겠습니다.과점주주는 본인 및 본인과 특수 관계에 있는 자들을 모두 포함하여 소유 주식의 합이 법인의 발행주식 총수의50%를 초과하면서 그에 관한 권리를 실질적으로 행사하는 주주들을 말합니다. 이때 특수 관계는 배우자뿐만 아니라 혈족, 인척 등 친족관계 및 임원, 사용인 등의 관계도 포함되기 때문에 주의하셔야 합니다.간주취득세의 범위회사 설립 시 과점주주가 된 경우이때는 납세의무가없습니다.회사 설립 이후 주식 매수 등을 통해 과점주주가 된 경우과점주주의전체 지분에 대해서 납세의무가 발생합니다.과점주주가 추가로 주식을 취득한 경우, 과점주주가 일반 주주로 되었다가 다시 과점주주가 된 경우지분 증가분에대해서 납세의무가 발생합니다.감자로 인한 과점주주유상감자 또는 주식소각을 통해 자기주식을 취득함으로써 주식 보유 비율이 증가하여 과점주주가 된 경우에는 납세의무가없습니다.과점주주 간의 주식 양수도과점주주 간 주식 양수도는 총 지분율이 증가하지 않았기 때문에 납세의무가없습니다.과세표준 및 세율과세표준 : 법인 과세대상 자산전체 장부가액* 과점주주 지분비율세율 :2%(농어촌 특별세는 취득세의 10% 따로 부과)별장, 골프장, 고급 주택, 고급오락장, 고급 선박 등 중과세 대상이 있다면 중과세율 10%가 적용됨신고납부의무취득세 과세대상이 된 경우의과점주주가 된 날로부터 60일 내에 신고 및 납부를 해야 합니다.기한 내에 신고, 납부하지 않는다면 가산세가 부과됩니다.신고를 하지 않는다면 간주취득세 * 20%인 무신고 가산세와 납부를 하지 않는다면 납부 지연가산세가 부과되니 주의하셔야 합니다.문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.간주취득세의 A부터 Z까지재생1좋아요000:0000:03간주취득세의 A부터 Z까지

오랜만에 글을 쓰게 되었습니다. 자금출처조사 등 업무량이 많아 글을 쓰지 못하였는데 중과유예기간에 따라 세액이 달라지는 부분에 궁금하신 분들이 많아 '중과유예기간을 활용하여 부담부증여 컨설팅 진행시 발생되는 절세효과'에 대하여 안내드리려고 합니다.​​그동안 종합부동산세 중과, 상속세 절세, 부의 이전, 양도소득세 비과세 등의 여러 가지 이유로 보유 주택을 자녀나 가족들에게 부담부증여의 방법으로 진행하기 위해 문의 주신 분들이 많으셨습니다.​하지만부담부증여는 채무승계부분에 대하여 양도소득세가 발생하므로, 다주택자의 경우 무거운 양도소득세 중과세율이 부담되어 진행하지 못한 분들이 많았습니다.​윤 당선인이 대통령직에 취임하자마자 다주택자양도세 중과를 한시적으로 유예하는 시행령을 취임(5월 10일)하자마자 곧바로 시행하겠다고 발표하였습니다.​조정대상지역에서 다주택자에 대하여 양도소득세 기본세율(6~45%)에 20%(30%)를 중과하여 적용하였지만,중과유예 기간에 부담부증여를 진행한다면 기본세율을 적용받아 진행할 수 있게 됩니다.​아래에서 중과유예기간을 통하여 부담부증여를 하는 경우 다른 방법과 비교하여 절세효과가 어느 정도 발생할 수 있는지 사례를 통하여 자세하게 알아보겠습니다.1. 자녀에게 주택을 이전하는 방법주택을 보유한 부모가 자녀 또는 가족에게 재산을 이전하는 방식은 다음과 같은 여러 방법을 생각해볼 수 있습니다.2. 세액 비교다음의 사례를 통하여위 방법 1,2,3에 따른 세액을 비교해보겠습니다.세액계산은 모든 구체적인 상황을 가정할 수 없으므로, 큰 틀의 비교를 위해 장기보유특별공제, 기본공제, 신고세액공제 등의 크지 않은 부분들은 생략하여 계산하였으며 대상이 되는 주택의 면적 등에 따라 세액은 달라질 수 있습니다.​[방법1] 부모가 제3자에게 주택을 양도 후 대금을 자녀에게 증여하여 자녀가 새로운 주택을 취득 <1> 양도소득세조정대상지역의 다주택자는 원칙적으로 기본 양도소득세율 6~45%에 20%(30%)의 세율이 중과됩니다.​다만,중과유예기간 내에 양도하는 경우 기본 양도소득세율이 적용 됩니다.​​<2> 증여세부모가 10억원에 주택을 양도하고 전세보증금 6억원을 상환하고 남은4억원을 자녀에게 증여하는 경우 자녀에게는 현금 수증에 대한 증여세가 부과됩니다.​​<3> 취득세10억원의 주택을 증여 및 부담부증여하는 상황과 비교하기 위하여 무주택자인 자녀가 증여받은 4억원과 전세 6억원이 체결되어 있는 주택을 갭투자 하는 경우 매매가액10억원에 대하여 1~3%의 기본취득세율이 적용됩니다.[방법2] 부모가 자녀에게 주택을 단순 증여<1> 양도소득세전세보증금 등의 채무가 설정된 주택을 단순 증여하는 경우에는양도소득세는 발생되지 않습니다.​다만,증여 후 기존 부동산의 채무는 증여자인 부모가 상환해야 합니다.​​<2> 증여세채무를 승계하지 않는단순 증여의 경우 주택의 시가인 10억원에 대하여 부동산 수증에 따른 증여세가 부과됩니다.​​<3> 취득세조정대상지역내 공시가격이 3억원이 넘는 주택을 다주택자인 부모가 자녀에게 증여하는 경우주택 공시가격에 대하여 12%의 중과 취득세율이 적용됩니다.[방법3] 부모가 자녀에게 전세보증금 등의 채무를 승계하여 주택을 부담부증여<1> 양도소득세전세보증금 등의 채무를 승계하는 부담부증여의 경우 승계하는채무 부분에 대하여 양도소득세가 발생됩니다.​중과유예기간을 활용한다면 다주택자라고 하더라도 해당양도소득세에 대하여 일반세율을 적용받아 낮은 세부담을 지고 부의 이전을 할 수 있습니다.​​<2> 증여세부모가 10억원의 주택과 6억원의 채무를 승계하는 경우 차액4억원에 대하여 자녀에게 증여세가 부과됩니다.​이후 승계한 6억원의 전세보증금은 자녀가 상환해야 합니다.​​<3> 취득세부담부증여의 경우 공시가를 기준으로 하여 채무승계부분에 대한 취득세율과 나머지 부분에 대한 취득세율이 달리 적용됩니다.​(1) 채무승계부분채무승계부분은 매매를 원인으로 한 것으로 보아매매에 대한 취득세율이 적용됩니다.매매를 원인으로한 취득세율은 수증자의 주택 수를 기준으로 산정하며,무주택자의 경우 채무승계액에 대하여 1~3% 기본취득세율이 적용됩니다.​(2) 공시가격 – 채무승계부분공시가격에서 채무승계부분을 공제한 금액에 대해서는 증여를 원인으로한 취득세율이 적용되며, 증여자의 주택 수를 기준으로 산정합니다.​증여자가 다주택자인 경우 해당 금액에 대하여12%의 중과취득세율이 적용됩니다.[방법3-1] 감정평가를 9억원으로 받아 방법3을 진행하는 경우증여 주택의 상황에 따라 감정평가액은 달라지지만,세법에서 허용하는 범위내에서 유리한 감정평가액을 받는 경우 받지 않는 경우와 비교하여 세액을 절세할 수 있습니다.​3. 비교 정리부담부증여시 발생되는 세금은 주택의 면적, 증여자 및 수증자의 주택 수, 부동산의 종류, 최근 거래가액의 형성 여부, 수증자의 담세력 등의구체적인 내용에 따라 상황별로 세금이 달라지게 되며, 각자의 상황에 따라 절세할 수 있는 방안은 달라지게 됩니다.​위 방법들에서 비교한 취득세는 주택의 공시가격을 기준으로 하여 계산하였습니다.취득세는 23.1.1이후부터 주택의 공시가격이 아닌 시가를 기준으로 과세하도록 개정이 예정되어있습니다.따라서 23.1.1 이후 부담부증여시 취득세의 부담이 크게 증가할 수 있으므로부담부증여를 계획중이라면22.12.31 이내에 진행하는 것이 유리합니다.절세컨설팅 플랜을 세우고 증여계약서 작성부터 감정평가, 세액신고 마무리 까지 모든 절차를 한번에 도와드리고 있습니다.​

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 생애 최초 취득세 감면 환급에 대해서 설명드리도록 하겠습니다.생애 최초 취득세 감면 환급이는 윤석열 정부가 작년 6월 21일 부동산 세제 정상화를 위한 발표에 따른 내용으로써 여야 합의로 2023년 3월 14일 기준으로 법이 통과된 사안입니다. 따라서 이 규정은 소급해서 2022년 6월 21일 이후 취득분부터 적용됩니다. 따라서잔금 기준으로 2022년 6월 21일 이후 취득하셨다면 환급이 가능해진 상황입니다.우선, 종전 법안과 통과된 법안은 비교해 보겠습니다.생애 최초 주택 구입취득세 감면종전 법안현행 법안(2022.06.21이후 취득)정의본인(세대원 포함)의 생애 첫 주택 취득본인(배우자 포함)의 생애 첫 주택 취득소득요건부부합산 종합소득 7천만 원 이하없음가격 요건취득가액4억 원 이하(비수도권 3억)취득가액12억 원 이하감면율50%(취득가액 1.5억 이하는 100%)취득가액의100%(200만 원 한도)전체적으로, 납세자에게 유리한 쪽으로 법 통과가 되었습니다. 소득요건이 아예 사라졌고, 주택 취득가격은 4억에서 12억까지 늘어났고, 감면율 또한 100%까지 늘어났습니다. 하지만 감면액을 200만 원 한도까지로 두어 현실적으로는 전에 비해 200만 원의 취득세를 깎아준다고 생각하시면 되겠습니다.환급신청방법Wetax 위택스지방세 환급 신청안내 지방세특례제한법 개정 시행(2023.3.14) 지방세 감면에 관한 개정 법률이 소급 적용됨에 따라 미적용된 상태로 납부한 지방세의 환급신청을 받습니다. * 기타 구체적 감면요건, 환급신청 서류 등 자세한 사항은 시, 군, 구청 세무부서에 문의 오늘 하루 그만보기 닫기 23.1.1 이후 무상취득한 증여, 기부 등 취득세(주택)신고는 자치단체 방문 신고안내 취득세 무상취득(증여, 기부 등) 관련 신고는 아래와 같이 자체단체 방문 신고 바랍니다. ...www.wetax.go.kr위택스 로그인간편 인증, 공동 인증서, 금융 인증서, SMS 인증 등에서 선택해서 로그인2. 환급신청 - 환급금 간단 조회 선택3. 주민번호를 입력 후 조회4. 지방세 환급내역을 확인 후 환급 계좌 정보를 작성하고 환급 신청을 누르면 끝문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.

안녕하세요. 부동산세금 전문 세무컨설팅 세로움입니다. 이번 글은 신혼부부'혼인신고장단점' 총정리입니다.요즘 혼인신고를 미루는 신혼부부들이 많습니다. 결혼을 하면 혼자살때보다 불리한점이 많아지는데 이것을 부르는‘결혼 패널티’라는 신조어도 생겼습니다. 제가 2년전에 tvN에서 혼인신고와 관련된 여러문제를 다루는 방송에 출연해서 세금부분을 언급했었는데 2년이 지난 지금 크게 달라진 것은 없어보입니다.혼인신고를 하게 되면 양도세, 취득세, 종부세 각종 부동산세금에서부부가 하나의 세대로 잡히게 되어 세금이 늘어날 수 밖에 없습니다.혼인신고를 했다가 양도세 2억원을 내게되어 찾아오신 분들이 있는반면, 저희가 관리해드리고 있는 40대부부는자녀가 2명임에도 불구하고 아직 혼인신고를 하지 않으신 상태로 지금까지 수억 이상의 세금혜택을받아오고 있습니다.이처럼 사례마다 혼인신고의 유불리가 달라질 수 있는데, 이번 글은 여러 내용중에서도'반드시 알아둬야하는 혼인신고장단점 4가지'로 정리해서 안내드리겠습니다.1. 혼인합가양도세비과세대부분 주택을 취득할 때 1세대 1주택 비과세는 반드시 계획하고 취득하실텐데요,12억원까지 양도세를 내지 않는 비과세는원칙적으로 1주택을 보유한 세대만 적용됩니다.따라서1주택씩 보유한 남편과 아내가 혼인신고안했다면 모두 비과세를 받겠지만,혼인신고를 함으로써 1세대 2주택자로 비과세를 받지 못하게 되는 불리한 상황이 발생합니다.다만, 양도세 비과세 특례 중혼인으로 2주택이 되더라도 혼인일로부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택에 대해서는 동일하게 비과세를 적용해주고 있습니다.여기서 반드시 고려해야할 3가지 요건이 있는데,해당 요건을 모두 충족해야 비과세를 받을 수 있습니다.구분요건1혼인 전 1주택을 취득2혼인일로부터 5년 이내 양도3양도일 현재 2년 보유 및 거주요건 충족<1> 혼인신고를 하기 전부터 보유하던 주택이어야 합니다.1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대 2주택이 되는 경우로 규정하고 있기 때문에혼인일 이후에 주택을 취득한 경우에는 혼인합가 특례를 받지 못하므로 반드시 유의해야 합니다.참고로 그 주택이 입주권 또는 분양권인 경우에는 별도의 비과세 규정이 있으며, 원조합원 또는 승계조합원 여부와 같은 사실관계에 따라 요건이 달라지게 됩니다.혼인합가 양도세 비과세는 혼인 전에 반드시 독립세대를 구성하고 있지 않아도 괜찮습니다. 예를 들어 1주택을 보유하고 있는 예비신랑이 1주택을 보유하고 있는 부모님과 함께 거주하고 있더라도 혼인 후 배우자와 함께 세대분리한다면혼인합가특례비과세를 받을 수 있습니다.<2> 혼인일로부터 5년 이내 반드시 양도해야 합니다.혼인일로부터 반드시 5년 이내 양도해야하고 이때 양도하는 주택은둘중 어떤 주택이던 상관없이 비과세 적용이 가능합니다.세법에서 양도란 등기 또는 양도잔금일을 의미하므로 5년 이내 매매계약이 아닌 잔금까지 이루어져야 합니다.[절세방안]남편 또는 아내가 1주택(A)을 보유하고 있는 상태에서 1주택(B)을 추가로 취득할 계획인 경우①일시적 2주택혼인신고를 한 뒤 새로운 B주택을 취득한다면 혼인합가 비과세가 아닌 일시적 2주택 비과세를 받아야 하는데 이때는반드시 A주택을 먼저 양도해야 비과세가 적용되고 , 그 기한도 3년만 주어집니다.②혼인합가 비과세따라서 혼인신고를 미뤄뒀다가 B주택을 먼저 취득하고 혼인신고한다면 혼인합가 특례에 따라양도순서에 상관없이 모두 비과세를 받을 수 있고 그 기한도 5년으로 유리할 수 있습니다.사례와 같이 혼인신고는 사례에 따라 유불리가 달라질 수 있으므로 혼인신기 조절에 대한 적절한 계획을 수립해야 합니다.<3> 양도하는 주택이 보유 및 거주요건을 갖추어야 합니다.1세대 1주택 비과세는 원칙적으로 양도하는 물건을2년 보유 및 거주를 해야 받을 수 있습니다.혼인합가는 특례는 2주택인 세대라도 비과세를 특별히 해주는 것이지, 기본적인 비과세 요건을 면제해주는 것은 아닙니다.[혼입합가비과세 2억원 세금 추징 사례]제가 상담했던 신혼부부 중에서 혼인합가 비과세 신고 후 2억원의 양도세가 추징된 사례가 있습니다. 보유하던 아파트를 비과세로 판단하여 양도 후 세금신고를 하지 않았는데 1년 뒤 세무서에서 약 2억원의 양도세 고지를 받고 찾아오셨습니다.이분들의 실수는 거주요건 여부를 확인하지 않았던 것입니다. 취득 시 조정대상지역이었던 주택은 양도시 조정대상지역에서 해제되었더라도 2년 거주요건이 계속해서 따라가게 됩니다. 입주권의 경우 취득시점에 따른 거주요건 판단이 더욱 어려워지는데, 이분들은 당시 입주권이었던 신축된 아파트에 대해 거주요건이 없는 것으로 판단하여 양도한 것입니다.위의 절세방안에서도 B주택이 현재 조정지역이면서 갭투자를 한 경우로서2년 거주를 할 수 없다면 B를 5년내 양도하더라도 비과세를 받을 수 없는 것입니다.혼인합가비과세는 혼인합가장단점 중에서도 큰 부분을 차지하는 규정입니다. 다만, 비과세는 납세자에게 혜택을 주기위한 규정이므로 요건 불충족에 대한 예외를 봐주지 않습니다. 아무리 안타까운 사정이 있더라도 세금 추징을 막을수는 없기 때문에 양도하기 전에 꼭 모든 요건들을 충분히 검토하셔야 합니다.2. 축의금(축의금 증여세 과세 여부)상담을 받는 대부분의 신혼부부분들이 결혼식때 받는 축의금을 자녀가 가져가더라도 축의금증여로 보지 않는다고 알고 계십니다.원칙적으로 신랑, 신부에게 들어온 축의금만 본인 돈이고, 혼주분들에게 들어온 축의금은 혼주분들의 자금입니다. 따라서혼주분들의 축의금 중 자녀에게 귀속되는 축의금은 모두 증여에 해당합니다.축의금증여세와 관련된 규정은 다음과 같습니다.다만, 상증법에서 사회 통념상 인정되는 축하금은 증여세 비과세로 규정하고 있으므로부모님 또는 친척분들이 신랑, 신부에게 주는 축하금이 사회통념상 이내의 금액이라면 증여세가 부과되지 않을 수 있습니다.여기서 축의금증여와 관련하여 가장 많이 하시는 질문이 2가지가 있습니다.질문축의금을 총 5천만원을 받았는데, 5천만원의 대부분을신랑,신부의 지인한테 받은 금액이라고 하면 축의금증여세 안내지 않나요?답변세무조사는 결국 사람이 하는 것이기 떄문에 상식의 틀에서 진행됩니다.일반적으로 축의금의 비중은 자녀분들보다 부모님들이 클 수 밖에 없기 때문에 이와 반대로 자녀의 축의금이대부분이라고 주장하는 경우 지급자와의 관계가 정리된 내역과 증거자료를 요청할 수 있습니다.질문사회통념상 이내의 금액이라고 주장하면 되지 않나요?답변사회통념이란 ‘사회 일반에 널리 퍼져 있는 공통된 사고방식’ 또는‘일반인들이 흔히 받아들일 수 있는 관념’을 의미합니다.다만, 사회통념은 시대에 따라 달라지며 각자가 담고있는 환경에 따라달라질 수 있습니다. 따라서 인생을 살아오면서 피부로 느끼고 경험한 것에 따라 다르기 때문에 사례를 해석하는 이에 따라 달라질 수 있는 것입니다.결국 사회통념상 이내의 금액은 사안의 사실관계에 따라 달라지고, 담당 조사관의 견해에 따라 달라지기 때문에 얼마의 축의금까지는 괜찮습니다 라고 말씀드리긴 어렵습니다.관련된 조세심판원의 판례 중에서는 부모님에게 들어온축의금 중에서도 자녀와 관계가 있을 수 있는 일부 지인들의 축의금은 증여가 아닌 것으로 인정해준 사례가 있으며, 사회통념상의 금액을 판단할 때 해당 집안의 재력을 함께 고려한 판례도 있습니다.상당한 재력을 가진 집안의 경우 일반적으로 생각하는 혼수금액보다 규모가 크겠지요. 이런 부분들을 함께 고려하여 판단하기 때문에 사례마다 달라질 수 밖에 없으며, 구체적인 금액들은 상담을 하면서 사례마다 안내드릴 수 밖에 없습니다.3. 증여세(혼인증여공제, 부부증여공제)<1> 1.5억원 증여공제(혼인증여공제)혼인증여공제가 신설되기 전에는 자녀에게 10년간 5천만원만 세금 없이 증여할 수 있었지만, 24년 1월 1일 이후 증여부터 해당 요건에 충족되는 경우에 1억이 추가로 공제 가능합니다.따라서 부부의 경우 각각 1.5억원씩 공제가 가능하기 때문에 부모님으로부터 ‘총 3억원’을 세금 없이 지원받을 수 있습니다. 공제 대상은 직계존속으로부터 받는 증여재산이므로 부모님뿐만 아니라 조부모님으로부터 지원을 받는 재산도 공제가 가능합니다.혼인·출산증여재산공제는 부칙에 따라서 24년 1월 1일 이후 증여하는 재산부터 적용됩니다.혼인이 2년 이내 예정되어 있더라도 24년 전 이미 증여한 것이라면 혼인증여공제를 받지 못하니 유의해야합니다.다만, 혼인신고를 하기 전인 신혼부부들은 해당 공제를 받지 못해요. 따라 신혼집 자금을 지원받으려 하셨던 분들은 증여가 아닌 차용으로 먼저 처리하고 혼인신고 후 증여로 다시 지원 받는 방안을 고려해야합니다.<2> 6억원 공제자녀에게는 10년간 5천만원을 세금 없이 줄 수 있는 것처럼 배우자에게는 10년간 6억원을 세금 없이 증여할 수 있습니다.다만,혼인신고를 하지 않은 사실혼의 부부라면 세법에서 정하는 부부 증여공제 6억원을 받을 수 없습니다.사실혼 부부라도 경제적 공동체가 됐기 때문에 신혼집을 취득할 때 자금비율과 지분비율을 다르게 하는 경우가 많습니다.[사례]예를들어 남편이 일을 하고 아내가 육아를 하는 상황에서 부부공동명의로 취득하게 되면아내지분만큼은 모두 증여에 해당합니다.남편과 아내가 모두 일을 하는 경우에도 소득금액이 다르기 때문에 5:5 부부공동명의로 취득하는 경우에는더 많이 버는 쪽이 덜 버는 쪽에게 증여한 것입니다.소득금액이 거의 비슷하더라도기존에 모아둔 돈이 다른 경우 역시 초과금액이 증여에 해당합니다.이때 사실혼 배우자는 제3자로서증여공제를 1원도 받지 못하며, 증여한 금액에 대해 모두 증여세가 부과되는 것이 원칙입니다.제가 이렇게 말씀드리면 “세무사님, 저희 청첩장도 있고 결혼식 사진도 있고 다 있어요, 심지어는 자녀도 있어요”라고 하세요.안타깝지만 세법에서는 민법상 혼인관계에 있는 배우자인 경우에만 증여공제를 적용하고 있습니다.따라서 신혼집을 취득하기 전에 제3자간 정상적인 차용거래로 인정될 수 있도록 사전준비가 필요합니다.차용에 대한 자세한 내용은 글 하단 링크를 참고해주세요.4. 취득세(취득세 감면, 다주택자 중과)<1> 생애최초 주택구입 취득세 감면한번도 주택을 소유한 적이 없었던 무주택자는 생애최초 주택구입 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 유주택자인 배우자와 혼인신고를 하게되면, 본인에게 적용될 수 있었던 취득세 감면 혜택을 받을 수 없게됩니다.<2> 취득세 중과무주택자가 1주택을 소유한 배우자와 혼인신고를 하고, 추가로 조정대상지역의 주택을 취득하는 경우8%의 중과취득세율이 적용됩니다. 혼인신고를 하기 전이라면 적용될 1~3%의 기본취득세율과 비교하면최대 8배까지 취득세를 더 부담하게 됩니다.현재 취득세는 세대를 기준으로 보유한 주택 수에 따라서 최소 1%의 기본세율, 최대 12%의 중과세율이 적용되고 있으므로 배우자 일방이 주택을 보유하고 있다면 반드시 확인해야 합니다.만약혼인신고를 미리 해버렸다면 일시적 2주택으로 기본취득세율을 적용받을 수 있는 특례가 있으니 활용해야합니다. 다만, 혼인합가 양도세 비과세 혜택과 다르게 양도하는 주택의 순서를 선택할 수는 없는 제한이 있습니다.참고로 종합부동산세에서 1주택씩을 소유한 부부가 혼인신고를 하여 1세대 2주택이 되더라도 1세대 1주택과 동일하게 5년간 공제 혜택을 주는 특례가 있습니다. 다만, 종부세는 각각 보유한 주택의 공시가가 9억원, 시세로 약 12~13억원을 초과해야 세금이 나오기 때문에 신혼부부에게는 큰 영향을 미치는 세금은 아니겠죠.5. 정리부를 쌓아감에 있어서 근로의 가치보다 투자의 비중이 높은 시대를 살고 있습니다. 양도세를 비롯한 모든 부동산 세금은 세대를 기준으로 판단하며, 혼인신고를 하지 않는다면 별도의 세대로서 남편과 아내 모두 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.소득에 세금이 발생하지 않는다는 것은 엄청난 혜택이며, 부동산 양도차익과 같은 큰 소득에 대해서도 세금을 내지 않는다면 무엇보다 빠르게 자산을 증식할 수 있는 방법이 될 수 있습니다.다만, 혼인신고장단점을 잘 따져보시고 혼인신고를 전략적으로 활용할 계획이라면 그 내용은 철저해야합니다. 비과세 특례 요건을 비롯하여 투자자금의 마련과 지분비율 등 여러 세무상 쟁점을 반드시 검토하여 진행해야 합니다.또한 현행 세법에 따라 비과세를 직접적으로 부인하기는 어렵겠지만,국세기본법 등 관련법에 따라 논란의 요소는 있을 수 있습니다. 사실혼에 대한 각종 세법 규정과 판례가 계속해서 변경되고 있는만큼 향후 부동산을 매매하시기 전애 개정여부를 꼭 검토하시길 바랍니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,교환계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크가족간 차용증 인정 받는 방법- 서울지방국세청 세무조사 대응성공사례https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273?trackingCode=blog_bloghome_searchlist혼인합가 양도세 비과세 특례는어떻게 받을 수 있을까?https://blog.naver.com/highyes_tax/222512427401?trackingCode=blog_bloghome_searchlist다주택자 취득세 중과세 1.66억원 환급사례-조세심판원 불복 인용사례https://blog.naver.com/highyes_tax/223376867517?trackingCode=blog_bloghome_searchlist