취득세 문의드립니다. 도와주세요

[질의응답] 기존주택과 1+1입주권 보유 중,비과세 관련하여 문의 드립니다.현재 저의 상황은 (A)아파트 보유(2008년 입주해서 현재까지 거주)그리고 시부모님이 가지고 계시던 재개발지역: 1+1 물건 (B+C)입주권을 2022년 5월에 저희가 매수해서 3가구가 되었습니다.B+C는 2027년 입주를 목표,내년 2024년에 분양예정 이상황에서 A아파트를 처분한다고 하면 비과세 적용이 되나요?재개발 물건 구입 당시에 A아파트를 2년내에 팔면 비과세가 적용된다고 이야기를 들었습니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다.답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.위의 경우,2개의 입주권 중 하나를 먼저 처분하셔서 1주택+1입주권인 상태를 만드신 후, 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. '2년'이 아닌 '3년'입니다.참고로 아래 예규는 개정전의 예규입니다. 따라서 A주택의 보유기간의 재기산 제도는 무시하시고, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 비과세 가능합니다.양도, 서면-2021-법규재산-7774 [법규과-1235] , 2022.04.19[ 제 목 ] 1주택과 2조합원입주권을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도한 후 1주택을 양도하는 경우 1세대1주택 특례에 따른 보유기간 기산일[ 요 지 ]1주택과 2조합원입주권을 소유하다가 C조합원입주권을 먼저 양도하여 과세된 후, A주택을 ｢소득세법 시행령｣ 제156조2제4항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것이며, 이 경우 같은 항에 따른 보유기간은 C조합원입주권을 양도한 날부터 기산하는 것임또는입주권 취득일로부터 3년 이후에 양도할 경우, 주택완공일로부터 3년 이내에 세대원 전원이 신규주택으로 전입하셔서 1년이상 거주하시고, 주택완공일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★1주택과 1입주권(분양권)을 보유한 상태에서, 기존 1주택의 양도세 비과세 요건은 아래와 같습니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b. 분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 과점주주의 간주취득세에 대해서 자세히 말씀드리도록 하겠습니다.간주취득세란?취득세는 원래 부동산, 선박, 차량 등 해당 자산 취득에 대하여 그 취득자에게 부과하는 지방세입니다. 하지만,법인의 주식을 취득함으로써과점주주가 된 때에는 부동산, 선박, 차량, 기계장비, 항공기 등 지방세 과세대상 자산을 취득한 것으로 보고 과점주주에게 취득세 납세의무가 생깁니다. 이는 과점주주에게 법인의 재산을 사실상 임의 처분하거나 관리, 운용할 수 있다고 봐서 해당 자산을 직접 취득하지 않았더라도 취득한 것으로 '간주'하여 취득세를 부과합니다.과점주주란?그렇다면 간주취득세 대상인 과점주주란 누구인지 설명드리겠습니다.과점주주는 본인 및 본인과 특수 관계에 있는 자들을 모두 포함하여 소유 주식의 합이 법인의 발행주식 총수의50%를 초과하면서 그에 관한 권리를 실질적으로 행사하는 주주들을 말합니다. 이때 특수 관계는 배우자뿐만 아니라 혈족, 인척 등 친족관계 및 임원, 사용인 등의 관계도 포함되기 때문에 주의하셔야 합니다.간주취득세의 범위회사 설립 시 과점주주가 된 경우이때는 납세의무가없습니다.회사 설립 이후 주식 매수 등을 통해 과점주주가 된 경우과점주주의전체 지분에 대해서 납세의무가 발생합니다.과점주주가 추가로 주식을 취득한 경우, 과점주주가 일반 주주로 되었다가 다시 과점주주가 된 경우지분 증가분에대해서 납세의무가 발생합니다.감자로 인한 과점주주유상감자 또는 주식소각을 통해 자기주식을 취득함으로써 주식 보유 비율이 증가하여 과점주주가 된 경우에는 납세의무가없습니다.과점주주 간의 주식 양수도과점주주 간 주식 양수도는 총 지분율이 증가하지 않았기 때문에 납세의무가없습니다.과세표준 및 세율과세표준 : 법인 과세대상 자산전체 장부가액* 과점주주 지분비율세율 :2%(농어촌 특별세는 취득세의 10% 따로 부과)별장, 골프장, 고급 주택, 고급오락장, 고급 선박 등 중과세 대상이 있다면 중과세율 10%가 적용됨신고납부의무취득세 과세대상이 된 경우의과점주주가 된 날로부터 60일 내에 신고 및 납부를 해야 합니다.기한 내에 신고, 납부하지 않는다면 가산세가 부과됩니다.신고를 하지 않는다면 간주취득세 * 20%인 무신고 가산세와 납부를 하지 않는다면 납부 지연가산세가 부과되니 주의하셔야 합니다.문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.간주취득세의 A부터 Z까지재생1좋아요000:0000:03간주취득세의 A부터 Z까지

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 생애 최초 취득세 감면 환급에 대해서 설명드리도록 하겠습니다.생애 최초 취득세 감면 환급이는 윤석열 정부가 작년 6월 21일 부동산 세제 정상화를 위한 발표에 따른 내용으로써 여야 합의로 2023년 3월 14일 기준으로 법이 통과된 사안입니다. 따라서 이 규정은 소급해서 2022년 6월 21일 이후 취득분부터 적용됩니다. 따라서잔금 기준으로 2022년 6월 21일 이후 취득하셨다면 환급이 가능해진 상황입니다.우선, 종전 법안과 통과된 법안은 비교해 보겠습니다.생애 최초 주택 구입취득세 감면종전 법안현행 법안(2022.06.21이후 취득)정의본인(세대원 포함)의 생애 첫 주택 취득본인(배우자 포함)의 생애 첫 주택 취득소득요건부부합산 종합소득 7천만 원 이하없음가격 요건취득가액4억 원 이하(비수도권 3억)취득가액12억 원 이하감면율50%(취득가액 1.5억 이하는 100%)취득가액의100%(200만 원 한도)전체적으로, 납세자에게 유리한 쪽으로 법 통과가 되었습니다. 소득요건이 아예 사라졌고, 주택 취득가격은 4억에서 12억까지 늘어났고, 감면율 또한 100%까지 늘어났습니다. 하지만 감면액을 200만 원 한도까지로 두어 현실적으로는 전에 비해 200만 원의 취득세를 깎아준다고 생각하시면 되겠습니다.환급신청방법Wetax 위택스지방세 환급 신청안내 지방세특례제한법 개정 시행(2023.3.14) 지방세 감면에 관한 개정 법률이 소급 적용됨에 따라 미적용된 상태로 납부한 지방세의 환급신청을 받습니다. * 기타 구체적 감면요건, 환급신청 서류 등 자세한 사항은 시, 군, 구청 세무부서에 문의 오늘 하루 그만보기 닫기 23.1.1 이후 무상취득한 증여, 기부 등 취득세(주택)신고는 자치단체 방문 신고안내 취득세 무상취득(증여, 기부 등) 관련 신고는 아래와 같이 자체단체 방문 신고 바랍니다. ...www.wetax.go.kr위택스 로그인간편 인증, 공동 인증서, 금융 인증서, SMS 인증 등에서 선택해서 로그인2. 환급신청 - 환급금 간단 조회 선택3. 주민번호를 입력 후 조회4. 지방세 환급내역을 확인 후 환급 계좌 정보를 작성하고 환급 신청을 누르면 끝문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.

오랜만에 글을 쓰게 되었습니다. 자금출처조사 등 업무량이 많아 글을 쓰지 못하였는데 중과유예기간에 따라 세액이 달라지는 부분에 궁금하신 분들이 많아 '중과유예기간을 활용하여 부담부증여 컨설팅 진행시 발생되는 절세효과'에 대하여 안내드리려고 합니다.​​그동안 종합부동산세 중과, 상속세 절세, 부의 이전, 양도소득세 비과세 등의 여러 가지 이유로 보유 주택을 자녀나 가족들에게 부담부증여의 방법으로 진행하기 위해 문의 주신 분들이 많으셨습니다.​하지만부담부증여는 채무승계부분에 대하여 양도소득세가 발생하므로, 다주택자의 경우 무거운 양도소득세 중과세율이 부담되어 진행하지 못한 분들이 많았습니다.​윤 당선인이 대통령직에 취임하자마자 다주택자양도세 중과를 한시적으로 유예하는 시행령을 취임(5월 10일)하자마자 곧바로 시행하겠다고 발표하였습니다.​조정대상지역에서 다주택자에 대하여 양도소득세 기본세율(6~45%)에 20%(30%)를 중과하여 적용하였지만,중과유예 기간에 부담부증여를 진행한다면 기본세율을 적용받아 진행할 수 있게 됩니다.​아래에서 중과유예기간을 통하여 부담부증여를 하는 경우 다른 방법과 비교하여 절세효과가 어느 정도 발생할 수 있는지 사례를 통하여 자세하게 알아보겠습니다.1. 자녀에게 주택을 이전하는 방법주택을 보유한 부모가 자녀 또는 가족에게 재산을 이전하는 방식은 다음과 같은 여러 방법을 생각해볼 수 있습니다.2. 세액 비교다음의 사례를 통하여위 방법 1,2,3에 따른 세액을 비교해보겠습니다.세액계산은 모든 구체적인 상황을 가정할 수 없으므로, 큰 틀의 비교를 위해 장기보유특별공제, 기본공제, 신고세액공제 등의 크지 않은 부분들은 생략하여 계산하였으며 대상이 되는 주택의 면적 등에 따라 세액은 달라질 수 있습니다.​[방법1] 부모가 제3자에게 주택을 양도 후 대금을 자녀에게 증여하여 자녀가 새로운 주택을 취득 <1> 양도소득세조정대상지역의 다주택자는 원칙적으로 기본 양도소득세율 6~45%에 20%(30%)의 세율이 중과됩니다.​다만,중과유예기간 내에 양도하는 경우 기본 양도소득세율이 적용 됩니다.​​<2> 증여세부모가 10억원에 주택을 양도하고 전세보증금 6억원을 상환하고 남은4억원을 자녀에게 증여하는 경우 자녀에게는 현금 수증에 대한 증여세가 부과됩니다.​​<3> 취득세10억원의 주택을 증여 및 부담부증여하는 상황과 비교하기 위하여 무주택자인 자녀가 증여받은 4억원과 전세 6억원이 체결되어 있는 주택을 갭투자 하는 경우 매매가액10억원에 대하여 1~3%의 기본취득세율이 적용됩니다.[방법2] 부모가 자녀에게 주택을 단순 증여<1> 양도소득세전세보증금 등의 채무가 설정된 주택을 단순 증여하는 경우에는양도소득세는 발생되지 않습니다.​다만,증여 후 기존 부동산의 채무는 증여자인 부모가 상환해야 합니다.​​<2> 증여세채무를 승계하지 않는단순 증여의 경우 주택의 시가인 10억원에 대하여 부동산 수증에 따른 증여세가 부과됩니다.​​<3> 취득세조정대상지역내 공시가격이 3억원이 넘는 주택을 다주택자인 부모가 자녀에게 증여하는 경우주택 공시가격에 대하여 12%의 중과 취득세율이 적용됩니다.[방법3] 부모가 자녀에게 전세보증금 등의 채무를 승계하여 주택을 부담부증여<1> 양도소득세전세보증금 등의 채무를 승계하는 부담부증여의 경우 승계하는채무 부분에 대하여 양도소득세가 발생됩니다.​중과유예기간을 활용한다면 다주택자라고 하더라도 해당양도소득세에 대하여 일반세율을 적용받아 낮은 세부담을 지고 부의 이전을 할 수 있습니다.​​<2> 증여세부모가 10억원의 주택과 6억원의 채무를 승계하는 경우 차액4억원에 대하여 자녀에게 증여세가 부과됩니다.​이후 승계한 6억원의 전세보증금은 자녀가 상환해야 합니다.​​<3> 취득세부담부증여의 경우 공시가를 기준으로 하여 채무승계부분에 대한 취득세율과 나머지 부분에 대한 취득세율이 달리 적용됩니다.​(1) 채무승계부분채무승계부분은 매매를 원인으로 한 것으로 보아매매에 대한 취득세율이 적용됩니다.매매를 원인으로한 취득세율은 수증자의 주택 수를 기준으로 산정하며,무주택자의 경우 채무승계액에 대하여 1~3% 기본취득세율이 적용됩니다.​(2) 공시가격 – 채무승계부분공시가격에서 채무승계부분을 공제한 금액에 대해서는 증여를 원인으로한 취득세율이 적용되며, 증여자의 주택 수를 기준으로 산정합니다.​증여자가 다주택자인 경우 해당 금액에 대하여12%의 중과취득세율이 적용됩니다.[방법3-1] 감정평가를 9억원으로 받아 방법3을 진행하는 경우증여 주택의 상황에 따라 감정평가액은 달라지지만,세법에서 허용하는 범위내에서 유리한 감정평가액을 받는 경우 받지 않는 경우와 비교하여 세액을 절세할 수 있습니다.​3. 비교 정리부담부증여시 발생되는 세금은 주택의 면적, 증여자 및 수증자의 주택 수, 부동산의 종류, 최근 거래가액의 형성 여부, 수증자의 담세력 등의구체적인 내용에 따라 상황별로 세금이 달라지게 되며, 각자의 상황에 따라 절세할 수 있는 방안은 달라지게 됩니다.​위 방법들에서 비교한 취득세는 주택의 공시가격을 기준으로 하여 계산하였습니다.취득세는 23.1.1이후부터 주택의 공시가격이 아닌 시가를 기준으로 과세하도록 개정이 예정되어있습니다.따라서 23.1.1 이후 부담부증여시 취득세의 부담이 크게 증가할 수 있으므로부담부증여를 계획중이라면22.12.31 이내에 진행하는 것이 유리합니다.절세컨설팅 플랜을 세우고 증여계약서 작성부터 감정평가, 세액신고 마무리 까지 모든 절차를 한번에 도와드리고 있습니다.​

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다.^^오늘은 저희 자연세무회계컨설팅 양도 상속 증여 단톡방에서생애최초주택 취득세 감면(지방세특례제한법 36조의 3)에 대해서 문의 주신분이 있어서 생애 최초취득세 감면에 대해서 설명드리겠습니다.요건은?대상자생애 최초 주택을 구입하는 세대의 세대원(만 20세 이상)일것(미성년자제외)무주택 확인 범위본인및 배우자 (가구내 다른 구성원이 주택을 보유한적 있더라도 취득자 본인및 배우자가주택을 소유한 사실이 없는 경우 감면이 가능합니다)대상 주택실제 취득가액이 12억 이하인 주택을 유상취득할것(부담부증여제외됨)요건및 예외사유주택 취득자가 실제 거주해야하며, 상속으로 인한 일시적 주택 보유등은 예외적으로 무주택 인정됩니다.소득기준없음-위, 무주택 확인 범위의 '주택을 소유한 사실이 없는경우'란 다음을 말합니다.[지특법 36조의3 ②]③ 제1항에서 “주택을 소유한 사실이 없는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. (2021.12.28. 개정)1. 상속으로 주택의 공유지분을 소유(주택 부속토지의 공유지분만을 소유하는 경우를 포함한다)하였다가 그 지분을 모두 처분한 경우2.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조에 따른 도시지역(취득일 현재 도시지역을 말한다)이 아닌 지역에 건축되어 있거나 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 소유한 자가 그 주택 소재지역에 거주하다가 다른 지역(해당 주택 소재지역인 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시ㆍ군 이외의 지역을 말한다)으로 이주한 경우. 이 경우 그 주택을 감면대상 주택 취득일 전에 처분했거나 감면대상 주택 취득일부터 3개월 이내에 처분한 경우로 한정한다.가. 사용 승인 후 20년 이상 경과된 단독주택나. 85제곱미터 이하인 단독주택다. 상속으로 취득한 주택3. 전용면적 20제곱미터 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우. 다만, 전용면적 20제곱미터 이하인 주택을 둘 이상 소유했거나 소유하고 있는 경우는 제외한다.4. 취득일 현재「지방세법」제4조 제2항에 따라 산출한 시가표준액이 100만원 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우5. 제36조의 4 제1항에 따라 전세사기피해주택을 소유하고 있거나 처분한 경우 (2023.6.1. 신설) 혜택은?-2022.06.21일 이후 취득자에 대해서는 취득가액에 관계없이 100%감면율을 적용하되 , 감면액이 2백만원 초과 하면 초과분에 대해서는 취득세를 부과합니다. -생애최초주택감면이 적용되는 주택은 취득세가 중과되지 않고 무조건 기본세율(1~3%)을 적용합니다.-공동명의로 취득시에는 공동명의자 감면액을 합산하여 2백만원 한도 초과 여부를 판단합니다.사후관리는?-다음에 해당하는경우 감면받은 취득세를 추징 당합니다.①주택을 취득한 날부터 3개월이내에 상시거주 하지 않는경우.②주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 1세대 1주택이 아닌경우(다른 주택을 추가매입한경우)(상속으로 추가취득시에는 추징당하지 않습니다)③해당 주택에서 상시 거주한 기간이 3년 미만인 상태에서 주택을 매각, 증여하거나 다른용도로 사용할 경우.(배우자에게 지분을 매각, 증여하는경우는 추징하지 않습니다.)이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구마곡취득세양도세상속세증여세전문세무사#강서구마곡부동산전문세무사#강서구강남구취득세상속세증여세양도세전문세무사#생애최초취득세감면#생애최초취득세감면요건#부담부증여생애취초취득세감면#일산김포부처양천구취득세양도세상속세증여세전문세무사#부동산전문세무사#양도세전문세무사#생애최초취득세감면추징사유 태그수정