가족간거래 시가산정 문의드립니다.

​안녕하세요 세법과 부동산 전문가휘온세무회계 권유진세무사입니다 :)오늘은 가족 간 부동산 거래 시 세법상 알아야할 유의사항에 대해서 알아보도록 하겠습니다.가족 간 부동산 양수도거래 시 유의사항세법에서는 가족 사이의 부동산 거래 를 양도가 아닌 증여로 추정합니다.​이는 양도소득세 기본세율 보다 높게 형성되어 있는 증여세율을 회피하고자 매매를 가장한 재산 이전거래를 사전에 방지하기 위함에 그 취지가 있습니다.​다만, 매매계약서나 금융거래내역서 등 실질증빙서류를 바탕으로 정상적인 매매행위임을 입증하면 매매로 인정될 수 있습니다.​이때 매매를 입증했다고 해서 안심해서는 안되는데요, 매매가격이 문제가 될 수 있기 때문입니다.​가족 간 부동산 거래라는 특수한 상황인 만큼, 세무당국은 양도소득세를 탈루할 목적으로 시가보다 낮은 가격에 사고 팔 것이라는 합리적인 의심을 할 수 있습니다.​따라서 가족 간 부동산 거래의 경우 시가의 5% 이내 또는 3억원 둘 중 낮은 금액의 범위 안에서 적정한 매매가 형성이 이뤄져야 합니다.​이를 어길 경우 서로 합의한 매매가격은 인정되지 않고 세법상 시가 를 기준으로 매매가를 다시 책정하여 양도소득세를 재계산하고, 세액추징과 더불어 가산세가 부과될 수 있습니다.​또한 가족 간 부동산 매매거래 가격이 시가와 비교했을 때 시가의 30% 또는 3억원 둘 중 작은 금액의 범위를 초과하는 차액이 발생하면 싸게 사거나, 비싸게 팔아서 이익을 본 자에게 증여세를 별도로 부과하고 있습니다.증여, 무상 임대도 잘못하면 세금폭탄​가족에게 증여 받은 부동산을 5년 이내에 양도할 경우 증여자의 당초 취득가액을 기준으로 양도세가 과세됩니다.​사례를 통해 한번 내용을 알아보겠습니다.​남편이 과거 1억원에 취득한 아파트가 있고 현재 시세가 6억원이라고 할때, 배우자에게 증여할 경우 10년이내 배우자공제 6억원을 적용해 증여세가 부과되지 않을 수 있습니다.​이후 아내가 증여받은지 5년이 경과한 후 해당 아파트를 8억원에 매도할 경우라면 증여당시의 재산가액과의 차액인 2억원에 대해서만 양도소득세가 부과됩니다. (6억원 모두 취득가액으로 인정)​하지만, 증여 받은 후 5년 이내에 양도하게 되면 세법상 이월과세 규정이 적용되어 남편이 당초 취득했던 금액 1억원을 배우자의 취득가액으로 보아 양도가액과 당초 취득가액의 차액인 7억원에 대하여 모두 양도소득세를 납부해야 합니다. ​​이러한 규정이 존재하는 이유는, 가족 간 증여 비과세 혜택을 악용한 양도소득세 탈루를 방지하기 위함에 그 취지가 있습니다.부모가 소유한 부동산을 자녀에게 무상으로 임대한다면?부모가 소유한 부동산을 자녀에게 무상으로 임대하는 경우에도 증여세가 과세될 수 있는데요,​이때 5년 간 부동산 무상사용에 따른 이익이 1억원 이상일 경우 과세 대상이 됩니다.​무상사용에 따른 이익은, 세법상 부동산평가액에 기획재정부령으로 정한 요율(2%)을 곱한 금액을 [5년, 10%] 연금현가로 환산한 금액으로 산정하며, 이렇게 계산된 금액이 1억원이상일 경우 해당 금액에 대하여 증여세를 과세하는 구조를 취합니다. ​가족 간 부동산 거래에서 가장 중요한 것은 실제로 금전이 오갔음을 객관적으로 증명할 수 있는 자료를 구비하는 것입니다.​현금 거래보다는 계좌이체를 통해 기록을 남겨두어야하며, 가족에게 돈을 빌려 매매대금을 지급했다면 차용증을 작성하고 약정에 맞게 이자를 지급하는 등 차용거래라는 사실을 객관적으로 입증할 수 있는 자료를 남겨두는 것이 좋습니다.​​​오늘은 가족간 부동산 거래시 특별히 주의해야할세법상 규정들에 대해 알아보았는데요,많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다^^​​​​이상으로오늘의 휘온 포스팅은여기서 마치도록 하겠습니다.​​감사합니다 :)

1. 개요정부는 4월 7일부터수도권에서 최대 10년간 금지했던 분양권 전매제한을 최대 3년으로 줄였습니다.수도권 공공택지·규제지역과 분양가 상한제 적용 지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화했습니다. 비수도권의 전매제한은 최대 4년에서 공공택지·규제지역은 1년, 광역시 도시 지역은 6개월로 줄었습니다. 그 외 지역은 전매제한이 없어졌습니다.이번 분양권 전매제한 완화 조처로 지난 7일부터수도권에서 전매가 풀린 단지는 약 120개 단지, 총가구 수로는 12만여 가구에 이른다고 합니다.구체적으로 내년 8월 입주 예정인 서울 강북구 미아동 북서울자이폴라리스(1,045가구), 강동구 천호동 강동중흥S클래스 밀레니엄(999가구), 성북구 길음동 길음역롯데캐슬트윈골드(395가구) 등이 전매제한이 해제됐습니다.이에 따라최근 가족의 분양권을 전매하거나 증여, 부담부증여 받으려는 사례가 늘고 있습니다.다만, 분양권은 현재 양도세 등 각종 세목에서 주택 수에 포함되며, 양도세의 경우 당첨일로부터1년 내 매매 시 77%(지방소득세 포함), 1년이 경과되더라도 66%(지방세소득세 포함)의 높은 양도소득세율이 적용되므로 분양권 명의이전에 따라 발생하는 세금과 세무상 이슈를 충분히 검토하고 진행해야 합니다.2. 소유권 이전의 방법분양권 명의 이전 방법은 크게 다음과 같이 구분할 수 있습니다.구분소유권 이전 내용발생하는 세금증여분양권 채무는 승계하지 않고 증여(증여일 현재 분양권의 채무는 증여자가 상환의무를 짐)증여세부담부증여분양권 채무를 승계하는 조건으로 증여(증여를 통하여 승계한 채무는 수증자가 상환의무를 짐)양도세, 증여세매매제3자 간 일반매매와 동일양도세(고저가매매 시 일부 증여세)명의 이전 방식에 따라 발생하는 세금과 세무상 이슈가 달라지므로정확한 비교를 통하여 각 상황에 가장 알맞은 방식으로 진행한다면 절세효과를 누릴 수 있습니다.3. 세법상 시가증여, 부담부증여, 매매 모두‘세법상 시가’산정이 우선되어야 합니다. 특수관계인간 거래의 경우 해당 분양권 가치의 산정을 모두 세법상 시가를 원칙으로 하기 때문입니다.전매제한이 해제되어 명의변경 하려는 분양권의 경우 세법상 시가란 소유권 이전하려는 분양권과 유사한 물건의 최근 거래된 가격인‘유사매매사례가액’또는 해당 분양권에 대한‘감정평가액’이 적용될 수 있습니다. 만약 위 2가지 금액이 없다면'평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액'으로 합니다.(1) 감정평가액(2) 유사매매사례가액(3) (1), (2)의 금액이 없는 경우 불입액 + 프리미엄 상당액특수관계인 간 증여를 하거나 매매를 계획 중이라면 프리미엄 산정액에 대한 적법한 근거가 있어야 하며,만약 임의로 세법상 시가를 산정하여 소유권을 이전하는 경우 유사매매사례가액 등에 따른 세액과 가산세가 추징될 수 있음을 유의해야 합니다.특히나 매매의 경우 시세차익에 대한 77% 또는 66%의 높은 세율이 적용되므로 세법상 시가를 산정함에 있어유사성, 적정한 프리미엄액 등에 대한 충분한 검토가 필요합니다.4. 소유권 이전 방법<1> 증여증여란 분양권의 채무는 승계하지 않고 증여하는 것을 의미합니다. 증여일 현재 분양권의채무가 있더라도 승계하지 않고 전체를 증여하는 것으로 세법상 시가에 대한 증여세만 부과됩니다.[사례1] 자녀에게 증여- 총분양가 : 5억원- 증여일 현재 불입액 : 3억원(중도금대출 2.5억원)- 증여일 현재 프리미엄 상당액 : 1억원사례의 경우 채무승계를 하지 않는 조건으로 증여한다면 불입액과 프리미엄상당액의 합계인 4억원에서 자녀의 증여공제액인 5천만원을 공제 후 3.5억원에 대하여약6천만원의 증여세가 발생합니다.<2> 부담부증여부담부증여란 분양권 채무를 승계하는 조건으로 증여하는 것을 의미합니다. 증여일 현재분양권의 채무를 승계하는 것으로 채무승계 부분에 대해서는 양도세, 분양권의 세법상 시가에서 채무승계액을 공제한 금액에 대해서는 증여세가 부과됩니다.[사례2] 자녀에게 부담부증여- 총분양가 : 5억원- 증여일 현재 불입액 : 3억원(중도금대출 2.5억원)- 증여일 현재 프리미엄 상당액 : 1억원사례의 경우 채무를 승계하는 조건으로 부담부증여한다면 채무승계액 2.5억원에 대해서는 양도세, 불입액과 프리미엄상당액의 합계인 4억원에서 채무승계액인 2.5억원을 공제한 1.5억원에서 자녀에의 증여공제액인 5천만원 공제 후 1억원에 대해서 증여세가 발생합니다.(1) 양도세 :4600만원(1년이 경과한 경우 4천만원)(2) 증여세 :1천만원<3> 매매가족 간 매매라고 하더라도 제3자 간 일반매매와 동일하게 매매거래가 가능합니다. 시세차익에 대하여 양도소득세가 발생하는 것은 동일하지만,만약 세법상 시가와 대가의 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상 나는 고·저가매매의 경우 양도소득세는 대가가 아닌 세법상 시가로 재계산합니다.[사례3] 자녀에게 매매- 총분양가 : 5억원- 증여일 현재 불입액 : 3억원(중도금대출 2.5억원)- 증여일 현재 프리미엄 상당액 : 1억원- 실제 매매가액 : 3억원사례의 경우 불입액과 프리미엄상당액의 합계인 4억원보다 5% 이상 차이가 나게 3억원으로 저가매매하는 경우에도 매도자와 매수자가 특수관계인이라면 실제 매매가액인 3억원이 아닌 세법상 시가인 4억원으로 양도소득세를 계산합니다.따라서 양도소득세는 프리미엄 상당액인 1억원에 대한7700만원(1년이 경과한 경우 6600만원)이 발생합니다.만약 세법상 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상 나는고·저가매매의 경우 양도소득세 뿐만 아니라 추가 증여세가 발생합니다. 세법상 시가와 과도하게 차이나는 금액으로 매매하는 경우 저가매매는 매수자, 고가매매는 매도자에게 발생한 이익에 대하여 증여세를 부과하는 것입니다.다만시가와 매매가액의 차액인 이익에 대하여 모두 증여세를 부과하는 것이 아닌 일부 금액을 공제한 뒤 증여세를 부과하므로 이를 적절히 활용한다면 자녀의 경우 부모님의 분양권을 적은 세금으로 보다 더 저렴하게 매수할 수 있습니다.5. 정리하며분양권에 대한 양도세는 77% 또는 66%의 세율이 적용되는 반면, 증여세는 1억원까지 10%, 1억원에서 5억원은 20%, 5억원에서 10억원까지는 30%의 세율이 적용되므로 세율로 비교해 본다면증여가 훨씬 유리합니다.위 사례에서도 양도세 적용 부분이 적은증여 > 부담부증여 > 매매 순서로 세금이 적게 발생합니다.[절세방안]다만,프리미엄가액이 없거나 세법상 시가를 분양가로 산정할 수 있는 경우라면양도소득세는 0원이 발생하므로 오히려 증여, 부담부증여의 경우보다 더 적은 세금으로 명의이전이 가능합니다.따라서 사실관계에 맞게 각 소유권 이전 방식을 비교하여 최적의 절세방안을 찾는 것이 중요합니다.관련 포스팅내용링크분양권 취득부터 양도까지 단계별 세금 총정리https://blog.naver.com/highyes_tax/222667373501입주권, 분양권 부담부증여 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125기준시가로 상속, 증여시 세금 추징(평가심의위원회)https://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084

안녕하세요. 부동산 맞교환, 가족 간 저가양도 등 특수거래를 전문으로 하는 세무컨설팅 세로움입니다.이번 포스팅은 소유권 이전 방식 중 끝판왕이라 볼 수 있는'가족간 부동산 맞교환'에 대해 설명 드리겠습니다.‘부동산교환거래’는 쉽게 말해서 서로의 부동산을 매도하는 것인데 그 대가를 현금이 아닌 부동산으로 받는 양도행위로서 여러 소유권 이전방식 중에서 가장 어렵고 난해할 수 있는 거래입니다.가족간 매매거래는 당사자가 양도자와 양수자로 구분되지만, 교환은 쌍방 모두 양도자와 양수자에 해당합니다. 따라서 교환은 당사자 모두가 양도소득세와 취득세의 납세의무자가 되므로 각자에게 적용되는 서로다른 세법 규정을 모두 검토해야하며, 만약 교환하는 부동산의 가치가 동일하지 않은 경우에는 증여세가 추가로 부과될 수 있습니다.교환, 저가양도, 부담부증여 등 가족 간 소유권이전 방법과 관련된 내용 역시 저희 세로움에서 집필한 책에 자세한 내용이 설명되어 있으니 필요하신 분들은 참고하시면 될 것 같습니다.https://search.shopping.naver.com/book/catalog/46406818625?cat_id=50005825&frm=PBOKMOD&query=%EC%BD%94%EC%9D%B8%EA%B3%BC+%EC%84%B8%EA%B8%88%2C+%EA%B7%B8%EB%A6%AC%EA%B3%A0+%EC%9E%90%EA%B8%88%EC%B6%9C%EC%B2%98%EC%A1%B0%EC%82%AC+%EC%9D%B4%EC%95%BC%EA%B8%B0&NaPm=ct%3Dluqfeu0o%7Cci%3Dc7a93bbfb2f66e35d5b6c744f364de7060eefd90%7Ctr%3Dboknx%7Csn%3D95694%7Chk%3D9143188ce6268420328616b3f5962162d53e678a코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기 : 네이버 도서네이버 도서 상세정보를 제공합니다.search.shopping.naver.com1. 부동산 맞교환이강력한 절세방안인 이유블로그에서 부동산교환세금에 대해 여러번 다뤘지만, 이번 글은2024년 최신 세법에 맞춰 새롭게 작성된 내용입니다.내용이 어려울 수 있어 결론부터 먼저 말씀드리면 부동산 맞교환으로 절세효과를 얻을 수 있는 이유는 크게 3가지로 구분됩니다.(1) 부동산 교환가액 산정부모자식간 부동산을 교환할 때부모님 소유의 부동산은 실제시세보다 저렴하게, 자녀 소유의 부동산은 실제시세보다 비싸게 산정할 수 있습니다.20억짜리 부동산을 10억원에 사오면 차이 10억원에 대한 증여세를 내야하지만,교환은 각 물건의 차이를 줄일 수 있기 때문에 증여세를 대폭 절세할 수 있는 것입니다.(2) 교환에 따른 추가증여공제일반적으로 알고 계시듯 자녀에게 현금을 증여할 때 10년 동안 5천만원은 세금 없이 증여할 수 있습니다. 여기에 추가로 2024년부터는 결혼했거나 출산한 자녀에게 추가로 1억원을 세금 없이 증여할 수 있습니다.하지만, 부동산교환거래의 방식으로 증여할때는 위 1.5억원 증여공제 외 추가로최대 3억원의 증여공제를 더 받을 수 있습니다.증여 방식을 부동산맞교환으로만 변경한다면 현금으로 증여했을 때 받을 수 있는 공제금액의 최대 6배까지 추가공제를 받는 것이죠.(3) 상속세 절세부동산을 증여하시려는 분들 중 대부분은 향후 상속세를 함께 걱정하고 계십니다. 현금, 부동산을 증여하려는 이유도 최대 50%의 상속세를 줄이기 위해 미리미리 증여해야한다고 알고 계시기 떄문일겁니다.많은 분들이 아시는 것처럼돌아가시기 10년 이내에 자녀에게 증여한 재산은 모두 상속재산에 합산됩니다. 쉽게 말해 상속세를 줄이기 위해 돌아가시기 1년 전에 자녀에게 증여하더라도 결국 동일한 상속세가 나오는 것이죠.하지만교환을 통하여 줄인 증여재산은 상속재산에 합산되지 않습니다.따라서 부모자식간 부동산맞교환으로 세금 없이 증여 한 뒤 일반적인 현금 증여를 한번 더 할 수 있습니다. 아니면 부동산 교환을 여러번 함으로써 게속해서 상속재산을 줄여나갈 수 있는 것입니다.2. 부동산 맞교환 실제 절세사례(25억원 증여, 총세금 9억원→ 2억원)Previous imageNext image실제 세로움에서 진행해드렸던 절세사례입니다. 총 예상세액 약 9억원에서 최종 약 2억원으로 7억원 가량의 세금을 줄인 사례입니다.각자의 사실관계에 맞는 가장 적절한 절세플랜을 계획하면 이정도의 세금이 줄어들 수도 있구나 참고하시면 될 것 같습니다.✔부모님 소유 A주택 : 시세 25억원(전세보증금 4.5억원)✔자녀 소유 B아파트 : 시세 9억원(은행 채무 4억원)✔부모님과 자녀세대는 각각 해당 주택만을 보유한 1세대 1주택자세목부동산 증여교환양도세없음0원증여세약 8억원0원취득세약 1억원약 8천만원합계약 9억원약 8천만원절세가능액약 8.2억원위 사례에서 부모님의 25억원짜리 주택을 단순히 증여한다면증여세와 취득세는 약 9억원이 발생합니다.이때 증여방식을 단순히 부동산을 증여하는 것이 아닌 교환으로 바꾼다면 약9억원의 총세액이 1억원도 안되게 바뀔 수 있게 됩니다.부모님의 주택은 교환 시기를 조절하여 공시가가 적용될 수 있도록 하였고,공시가 12억원을 기준으로 양도세 비과세 적용받아0원,자녀의 아파트는 시세 9억원을 기준으로 양도세 비과세 적용받아0원,증여세는 교환시 적용받는 증여재산공제액 이내의 차액이므로0원승계하는 채무를 고려하여 부모님과 자녀세대에 적용되는 취득세를 계산해보면 합계 약8천만원의 세금만 발생합니다.일부 요건들만 충족시키도록 만들어서 부동산 교환을 활용하여 결국 9억원의 세금을 취득세 8천만원만 내면 되도록 바꾼 것입니다.다만, 교환으로 인한 증여효과는 A주택의 시세인 25악원이 아니라 B아파트를 대가로 넘기고 승계한 채무를 고려한다면 약 16억원의 증여효과를 얻을 것입니다.하지만 교환을 한 뒤 자녀가 다가구주택을 2년 이상 보유 후 제3자에게 1세대 1주택 비과세로 양도하고, 해당 자금으로 부모님에게 교환으로 넘겼던 B아파트를 다시 시세보다 저렴한 저가양도로 사온다면 2번의 가족 간 거래로 결국 25억원의 재산을 약간의 양도세와 취득세만 내고 모두 가져올 수 있습니다.즉, 동일하게 25억원의 재산을 가지고 오면서 9억원하던 세금이 거의 발생되지 않는 것이죠. 시간을 두고 여러 방식의 적절한 증여플랜을 세운다면 비교할 수 없을 정도의 세금이 줄어들 수 있습니다.중요한 것은 절세방안이 가능한 요건들을 충족할 수 있도록 미리 준비해야 하므로 세무사님과 최소한의 시간을 두고 계획하는 것입니다.3. 부동산교환 양도소득세교환은 당사자 모두 양도소득세 납세의무자가 되므로 부동산 외 현금의 지급, 채무의 승계 등 교환의 내용에 따라 각자의 양도가액이 달라질 수 있습니다. 또한 특수관계인 간의 교환인 경우 저가양도에서 적용됐던 부당행위계산의 부인 규정이 동일하게 적용되므로교환의 대가가 상이한 거래라면 각자에게 적용되는 양도가액 역시 달라질 수 있습니다.교환은 다음과 같이 2가지로 구분할 수 있습니다.세법에서 시가 산정 절차 또는 차액 정산 절차를 수반하지 않은 단순한 교환은 교환의 실가가 불분명한 경우에 해당할 수 있으며, 단순하지 않은 교환은 실가가 분명한 경우에 해당할 수 있습니다. 각 상황에 따른 양도가액 산정 기준은 다음과 같습니다.(1) 실가가 분명한 경우양도가액은 교환으로 인하여 취득하게 되는 부동산의 가액에 현금 수수가 있다면 해당 금액을 가감하여 산정합니다. 만약 특수관계인 간 거래로서 부당행위계산의 부인 규정이 적용되는 경우에는 저가양도와 동일하게 양도가를 산정합니다.(2) 실가가 불분명한 경우에는교환계약서에 기재한 교환가액에도 불구하고 과세관청에서 매매사례가액, 감정가액, 기준시가에 따라 양도가액을 결정하여 양도소득세를 추징할 수 있습니다. 추계과세란 납세자가 허위로 신고한 경우 과세관청이 추정하여 결정한다는 의미입니다. 실지거래가액을 알 수 없다고 인정되는 경우 「소득세법」에 따라 추계의 방식으로 과세함에 있어서 명확한 근거규정은 없지만 과세 형평 재고를 위해 부과할 수 있는 것으로 해석할 여지가 있습니다.[교환거래 사례2]✔부모님 소유 A 주택: 시가 10억 원✔자녀 소유 B 주택: 시가 8억 원✔A 주택과 B 주택을 교환하면서 정산차액 2억 원을 지급하는 경우① 부모님 양도가:10억 원(취득하는 부동산 8억 원 + 받은 현금 2억 원)② 자녀 양도가:8억 원(취득하는 부동산 10억 원 – 지급한 현금 2억 원)가치가 상이한 부동산을 교환하면서 차액에 대하여 현금으로 지급하는 경우 양도가는 취득하는 부동산 가액에서 수수한 현금 금액을 가감하여 산정합니다.4. 부동산교환 증여세부모자식 간 부동산교환거래를 하는 경우 지급하는 현금과 승계하는 채무를 고려한자산의 가치가 서로 다르다면 적은 대가를 지급한 당사자가 얻은 재산적 이익을 증여받은 것으로 보아 증여세가 부과될 수 있습니다.<1> 교환금액모든 교환거래에 증여세를 부과하는 것은 아니며, 교환하는 자산의 차이가min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우 증여세가 부과됩니다.교환에 따른 양도소득세 계산 시 부당행위계산 부인이 적용되는 대상이 min(시가의 5%, 3억원)인 것과 비교하면 증여세법에서는 그 범위를 보다 넓게 보고 있습니다.<2> 증여세 계산교환금액의 차이가 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우로서 증여세 과세대상 금액은교환차액에서 min(시가의 30%, 3억원)을 뺀 금액으로 규정하고 있습니다.즉, 부모님 소유 10억원의 아파트를 받으면서 자녀 소유 8억원의 아파트를 교환의 대가로 넘기는 경우 차액2억원은 시가의 30%와 3억원 이내의 금액에 해당하므로 추가 증여세 없이 교환이 가능한 것입니다.현금 2억원을 증여하는 경우 3천만원의 증여세가 발생하게 되지만, 교환의 경우 세금 없이 처리가 가능하며 내용에 따라서 훨씬 큰 금액의 세금이 줄어들 수 있습니다.5. 유의할 사항실제로 부동산교환거래를 신고하면국세청으로부터 많은 연락을 받게 됩니다.법에서 규정하지 않는 여러 가지 세무상 이슈들이 존재하고, 절세효과가 큰만큼 국세청에서도 쉽게 넘어갈 순 없습니다. 실제로 서로 다른 건에서 같은 쟁점인데도 불구하고 담당 조사관님들마저 다른 의견으로 연락주시는 경우도 있었습니다.<1> 양도소득세교환계약서에 기재한 교환가액이 객관성을 띄는 적정한 실가로 보기 어렵다면교환계약서를 작성했음에도 불구하고 과세관청이 산정한 적정한 금액으로 결정될 수 있습니다.이에 따라 비과세가 적용되지 않거나 고가주택인 경우에는 예상하지 못한 상당한 세금과 가산세가 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.납세자가 직접 추계과세로 소득세를 신고납부할 수 있는지 여부에 대한 판단은 별개의 문제이며, 예외적으로 시가 감정을 하지 않더라도 객관적인 시가를 반영할 수 있는 자료에 의거하여 정산차액을 지급하는 등의 교환거래는 실가가 분명한 경우로 인정되는 경우도 있으므로 판단은 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.<2> 저가매매와 고가매매의 기준가치가 상이한 교환은 당사자별로 저가양도가 되기도 하며 고가양도가 되기도 합니다.해당 거래의 차액이 일정금액 이상인 경우 증여세가 부과되는데 이때 판단기준금액에 대한 규정이 명확하지 않습니다.일반적인 양도계약은 양도자와 양수자, 증여계약은 증여자와 수증자로 구분되므로 세법에서도 각 당사자에 적용되는 내용에 대해 구체적으로 규정하고 있습니다. 반면 교환은 당사자 모두 양도·양수자가 되며, 각 당사자에게 적용되는 규정이 쌍방당사자일 때 발생할 수 있는 모든 사례를 포함하지 못하고 있습니다. 이렇게 법 규정이 충분하지 못한 경우에는 예규 또는 판례 등을 참고하여 실무를 진행해야하지만, 교환거래의 경우 이마저도 부족한 부분이 많습니다. 따라서 교환거래는 해당 컨설팅에 대한 경험과 전문성이 충분한 세무전문가와 함께 진행하시는 것이 보다 안전할 것입니다.<3> 취득세세법에서 교환의 취득세는 일반적인 매매거래와 동일하게 규정하고 있습니다. 교환은 서로에게 매매하는 것으로서 당사자 모두 매매로 인한 취득세율이 적용됩니다. 따라서 교환 당사자가 보유하고 있는 주택 수에 따라 다주택자 취득세 중과세율이 적용될 수 있습니다. 만약 교환하는 주택 외 주택을 추가로 보유하고 있다면 일시적 2주택을 활용하여 중과세율을 피할 수 있습니다.교환은 당사자 모두가 취득세 납세의무자이므로 대가가 상이한 부동산을 교환하는 경우 문제가 발생합니다. 현행 세법은 낮은 가치의 부동산을 취득하는 당사자의 취득세에 대해 취득하는 부동산의 가치를 기준으로 부과하는 것이 아닌대가로 지급한 높은 가치의 부동산을 기준으로 취득세를 부과하고 있습니다.다만, 교환에 따른 취득세는 법에 명확하게 규정하고 있지 않아 실무에서 다양한 해석의 여지가 존재하며,교환의 내용에 따라 경정청구를 통해 취득세를 환급받을 수 있는 사례도 있으니면밀한 검토를 통해 취득세에서 불리함이 없도록 진행해야 합니다.<4> 교환거래 인정 여부가장 중요한 것은 교환거래의 인정 여부입니다. 교환거래는 거래의 특성상 제3자 간 거래 비중이 많지 않으며, 절대적인 거래 수도 적어 사회통념상 합리적인 교환거래를 특정하기가 쉽지 않으며, 세법에서도 적정한 것으로 인정되는 교환거래의 구체적인 기준에 대해 규정하고 있지 않습니다.따라서 교환거래를 계획하여 실행했지만 교환가치의 객관성, 정산차액 지급여부, 담보되어 있는 채무의 종류와 승계 가능여부 등 사실관계에 따라 거래의 실질이 교환으로 인정되지 못하는 경우도 발생하고 있습니다. 교환거래에서 가장 중요한 부분은 객관적인 교환거래로서 적법한 형식과 실질을 갖추어 거래 자체가 인정되지 못하는 결과를 방지하는 것입니다.정리하며,부동산교환거래는 부모님이 1세대 1주택자로서 저가양도를 활용하여 적은 세금으로 자녀에게 자산의 이전하고 싶지만, 자녀가 저가양도를 위한 자금력이 부족하거나 이미 주택을 보유하고 있어 2주택자가 되는 것이 부담스러운 경우 교환을 통하여 해결할 수 있습니다.이외에도 아래와 같이 절세효과뿐만 아니라 다양한 사례에서 유용하게 활용할 수 있는 컨설팅입니다.다만, 활용 범위가 넓은 만큼 컨설팅의 난이도가 높고 관련 규정이 충분하지 못하여 다양한 해석의 여지가 있을 수 있으므로, 발생할 수 있는 세무상 쟁점들을 사전에 꼼꼼히 살펴 교환거래 후 예상하지 못한 세금이 추징되지 않도록 해야 할 것입니다.(1) 부모님과 자녀가 각각 주택을 소유하고 있고 각자가 서로의 주택에서 거주하고 있으며, 계속해서 거주를 원하는 경우 임대차계약 등 없이 효율적으로 소유권 이전 가능(2) 저가양도 진행을 하기 위한 자금이 충분하지 않은 경우 소유하고 있는 부동산을 대가로 활용하여 저가양도와 동일한 효과를 얻을 수 있음(3) 부모님이 향후 시세가 오를 것으로 예상되는 주택을 증여하고 싶지만, 자녀가 이미 주택을 보유하고 있는 경우 교환을 통하여 양도소득세 문제 해결 및 증여세를 절세할 수 있음(4) 주택을 보유하는 세대가 일시적 2주택, 혼인합가 비과세 등 일정 기간 내 주택을 양도해야 하는 경우 유사한 상황에 놓인 제3자와 교환을 통하여 당사자 모두 양도기간 문제를 해결할 수 있음세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,교환계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크세금 없이 4.5억원 증여받는 방법 - 가족간 저가양도 세금과 유의사항 총정리https://blog.naver.com/highyes_tax/223410379988가족간 증여vs매매 어떤방법이 더 유리할까?https://blog.naver.com/highyes_tax/222337935363한국부동산원 “부동산 거래신고 소명, 자금소명 대응사례”- 소명서 작성 방법 및 대응방안https://blog.naver.com/highyes_tax/22336864616450m© NAVER Corp.세무컨설팅 세로움서울특별시 송파구 백제고분로7길 16-16 2층 세무컨설팅 세로움

자녀분들에게 증여를 고민할 때현금이나 아파트를 증여하는 것을 가장 쉽게 생각할 수 있습니다. 여기서 조금 더 고민한다면 채무를 승계하는 조건의부담부증여를 활용하여 세금을 줄이거나,감정평가 등을 통해 시가를 낮추는 방법들이 있을 수 있습니다.하지만 오늘은증여나 부담부증여보다 어렵고 복잡하지만, 그만큼 절세효과가 확실한가족간 저가양도, 가족간 저가매매거래에 대해 알아보겠습니다.저가양도, 교환 등 가족 간 소유권이정 방법과 관련된 내용 역시 저희 책에 자세한 내용이 설명되어 있으니 필요하신 분들은 참고하시면 될 것 같습니다.https://search.shopping.naver.com/book/catalog/46406818625?cat_id=50005825&frm=PBOKMOD&query=%EC%BD%94%EC%9D%B8%EA%B3%BC+%EC%84%B8%EA%B8%88%2C+%EA%B7%B8%EB%A6%AC%EA%B3%A0+%EC%9E%90%EA%B8%88%EC%B6%9C%EC%B2%98%EC%A1%B0%EC%82%AC+%EC%9D%B4%EC%95%BC%EA%B8%B0&NaPm=ct%3Dluqfeu0o%7Cci%3Dc7a93bbfb2f66e35d5b6c744f364de7060eefd90%7Ctr%3Dboknx%7Csn%3D95694%7Chk%3D9143188ce6268420328616b3f5962162d53e678a코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기 : 네이버 도서네이버 도서 상세정보를 제공합니다.search.shopping.naver.com1. 저가양도는 안전한 거래일까?실거래금액을 조회해보면 간혹 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 매매가 이루어진 거래내역을 확인할 수 있습니다. 이러한 거래들은 매매의 방식으로 증여와 동일한 효과를 내는 ‘저가양도’를 활용한 것입니다. 실제 실거래 신고내역들을 보시면 다음과 같습니다.그렇다면 이런 저가양도거래는 안전한 거래일까요? 시세보다 훨씬 저렴한 금액으로 누구나 쉽게 자녀에게 양도할 수 있을만큼 세법이 만만하지는 않습니다. 가족간 저가양도는다양한 예외적인 세법 규정들이 적용되며, 국세청 등관련기관에서도 거래내용에 대한 소명을 요구하는 등 강도 높은 관리를 받게 됩니다.저가양도 컨설팅을 진행하면서 가장 많이 듣는 질문이 “세무사님, 저가양도하면 세무조사 나오지 않나요?”입니다.지금까지 다양한 내용의 수많은 저가양도 컨설팅을 진행해오면서 느낀 점은복잡하고 어려운 사례라고 하더라도 세무조사의 위험성을 벗어날 수 있는 안전한 계획을 충분히 수립할 수 있다는 것입니다. 다만, 사실관계에 따라 문제될 수 있는 세무상 이슈는 다르기 때문에 세무전문가와 함께 충분한 검토가 필요합니다.세무컨설팅 세로움은저가양도, 교환 등 거래에 대한 전문세무사로서상담시 실제로 진행했던 가족간부동산거래 사례들을 기반으로 최적의 절세방안을 제시해드리고 있습니다.2. 양도소득세: 부당행위계산의 부인시세가 10억원인 아파트를 7억원에 취득했다면 해당 아파트를 양도 시 양도차익 3억원에 대한 양도소득세를 내야합니다. 그렇다면 시세 10억원의 아파트를 자녀에게 7억원에 양도한다면 양도가와 취득가가 동일하니 양도소득세를 안 내도 될까요?「소득세법」에서는‘특수관계인’이라는 개념을 두어특수관계인에게 시세보다 저렴하게 양도하는 경우 해당 매매거래금액을 부인하고 세법에서 정하는 금액을 적용하여 양도소득세를 다시 계산하도록 하고 있습니다. 이는 가족 등에게 시세보다 저렴하게 양도하여 양도소득세를 회피하는 행위를 예방하여 과세형평을 실현하기 위한 규정입니다.<1> 특수관계인「소득세법」에서는 부당행위계산 부인이 적용되는 특수관계인을 다양하게 규정하고 있지만 일반적으로 적용되는 대상을 나열하면 다음과 같습니다.- 4촌 이내의 혈족- 3촌 이내의 인척- 배우자(사실상 혼인관계에 있는 자를 포함)- 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자·직계비속따라서 자녀, 손자녀, 사위, 며느리, 형제 등은 모두 특수관계인에 해당합니다.<2> 매매거래금액특수관계인 간 거래라고 하더라도 모든 매매거래가 부당행위계산 부인의 대상이 되는 것은 아닙니다.시가와 거래금액(대가)의 차이가min(시가의 5%, 3억원)을 초과하는 경우에만 부당행위계산 부인의 대상이 됩니다.[저가양도 사례1]✔부모님 소유 A아파트를 자녀에게 저가양도✔A 아파트 시가 10억 원, 취득가 5억 원(1) 자녀에게 A 아파트를 8억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 2억 원이 3억 원 이내이지만 시가의 5%인 5천만 원을 초과하므로 양도가액은시가 10억 원을 적용하여 양도차익 5억 원에 대해 양도소득세를 부과합니다.(2) 자녀에게 A아파트를 9.5억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 5천만 원이 min(5천만 원, 3억 원)을 초과하지 않으므로 양도가액은 시가 10억 원이 아닌 실제 매매가액인9.5억 원을 적용하여 양도차익 4.5억 원에 대해 양도소득세를 부과합니다.따라서 양도소득세 측면에서 바라본다면자녀에게 저가양도하는 것은 대부분 절세효과가 없을 수 있으니 유의해야 합니다.<3> 시가세법에서 저가양도하는 재산의 가치를 정하는 금액을‘시가’라고 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는‘보충적 평가방법’에 의해 가치를 산정합니다. 해당 금액은 증여 및 부담부증여시 금액과 동일하게 적용됩니다.평가방법금액시가매매가, 감정가, 수용·경매가, 유사매매사례가보충적 평가기준시가(공시가, 공시지가)(1) 감정가양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간(평가기간)동안 양도하려는 부동산에 대해 2곳 이상의 감정기관에 의뢰하여 감정평가를 받았다면 그 평균액을 시가로 봅니다.감정평가액이 평가기간 이내에 해당하는지 여부의 판단기준은 가격산정 기준일과 감정평가서 작성일입니다. 따라서 양도일로부터 3개월 이내 작성된 감정평가서라도 평가금액의 기준일이 3개월 이전이라면 적정한 시가에 해당하지 않습니다.(2) 유사매매사례가증여하는 재산과 면적·위치·용도·종목 또는 기준시가가 같거나 비슷한 다른 물건이 평가기간 동안 정상적으로 매매됐다면 그 거래가액을 시가로 적용합니다.(3) 기준시가시가로 사용할 수 있는 금액이 없는 경우에는기준시가(보충적 평가방법)에 따라 양도할 수 있습니다.기준시가는 물건의 종류에 따라 다르지만 흔히 아는 토지 공시지가, 아파트 공시가 등이 기준시가에 해당합니다.기준시가로 저가양도하는 경우 시가로 저가양도하는 경우와 비교하여 증여세와 취득세가 현저히 줄어들 수 있습니다.하지만 일정기간에 유사한 물건의 매매거래가 없다고 해서 무조건 기준시가로 양도가 가능한 것은 아닙니다.기준시가로 양도세, 증여세를 신고·납부한 경우 세무서장 또는 국세청장의 요청에 따라평가심의위원회의 심의를 통해 일정기간 내 시가로 세금을 추징하거나, 증여일 이후 감정평가를 의뢰하여 받은 감정평가액으로 추징할 수 있으므로 유의해야 합니다.3. 증여세 : 시가의 30% 매매거래(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)특수관계인에게 저가양도 또는 고가양도를 하는 경우 양도소득세 재계산뿐만 아니라추가 증여세가 부과될 수 있습니다.부동산을 증여하거나 현금을 증여하는 행위가 수반되는 것은 아니지만 해당 매매거래를 통하여 양수자에게 일정 금액 이상의 경제적 이익이 귀속되는 경우 증여세 과세대상으로 규정하고 있기 때문입니다.<1> 매매거래금액모든 매매거래에 증여세를 부과하는 것은 아니며,시가와 거래금액(대가)의 차이가min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우증여세가 부과됩니다.부당행위계산부인이 적용되는 대상이 min(시가의 5%, 3억원)인 것과 비교하면 증여세법에서는 그 범위를 보다 넓게 보고 있습니다.[저가양도 사례2]✔부모님 소유 A 아파트를 자녀에게 저가양도✔A 아파트 시가 11억 원, 취득가 5억 원(1) 자녀에게 A 아파트를 7억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 4억 원이 min(3.3억 원, 3억 원)을 초과하므로증여세가 부과됩니다.(2) 자녀에게 A 아파트를 8억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 3억 원이 min(3.3억 원, 3억 원)을 초과하지 않으므로증여세가 부과되지 않습니다.상담을 하다보면 많은 분들이 시가의 30% 또는 3억원보다 적은 금액으로 양도하면 전혀 문제없지 않냐고 물어보십니다. 세법 규정을 하나씩 자세히 따져보면증여세가 부과되지는 않지만, 양도소득세는 시가로 재계산될 수 있으므로 양도소득세를 고려하지 않은 반은 맞고 반은 틀린 말인 것입니다.또한 저가양도에서 가장 중요한 것은자금소명 및 세무조사를 대비한 자금출처계획 수립과 가족 간 거래로서 증여추정 규정에 따라 증여로 추징되지 않도록 거래의 객관성을 부여하는 것입니다. 단순하게 시가의 30% 또는 3억원보다 적은 금액이면 괜찮다고 생각하여 섣불리 매매거래 하는 경우 예상하지 못한 세금과 가산세가 추징될 수 있습니다.<2> 증여세 계산시가와 거래금액(대가)의 차이가 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우로서 증여세 과세대상 금액은 시가와 대가의 차이에서 min(시가의 30%, 3억원)을 뺀 금액으로 규정하고 있습니다.[저가양도 사례3]✔부모님 소유 A 아파트를 자녀에게 저가양도✔A 아파트 시가 11억 원, 취득가 5억 원✔자녀에게 A아파트를 7억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 4억 원에서min(3.3억 원, 3억 원)을 뺀 1억 원이 증여세 과세대상에 해당합니다.이때 증여세 계산은 동일인에게 10년 이내 증여한 금액을 합산하여 계산하므로 해당 매매거래 이전 자녀에게 증여한 재산이 있다면 합산해서 계산하는 점을 유의해야 합니다.4. 취득세 : 부당행위계산의 부인2023년 취득세 개정은 특수관계인 간 저가양도에도 영향을 미치게 되었습니다. 개정 전에는 시세와 무관하게 실제매매거래가액을 기준으로 부과했으며, 매매거래가액이 기준시가보다 낮은 경우 매매로 인한 취득세와 증여로 인한 취득세로 구분되어 적용되어왔습니다.개정 후에는 실제매매거래가액이 아닌'시가인정액'을 기준으로 취득세를 부과하고 있습니다.매매거래는 실제매매가액를 기준으로 취득세를 부과하는 것이 원칙이지만, 양도소득세와 동일하게 취득세에서도특수관계인 간 거래의 경우 시가인정액을 기준으로 세금을 부과하는 예외규정을 두고 있습니다. 개정으로 인해 취득세 부담이 증가되었다고 볼 수 있지만, 내용에 따라서는 오히려 유리한 결과를 가지고 오는 경우도 있으므로 매매금액에 따라 다르게 적용되는 규정들을 함께 검토하여 최적의 매매거래금액을 설정해야 합니다.참고로 개정 전 매매와 증여취득세가 구분되어 적용되던 이슈가 개정 후에도 여전히 쟁점으로 남아 있을 수 있습니다. 개정이 이뤄지고 많은 시간이 지나지 않았으므로 해당 이슈는 전문가와 함께 미리 검토하는 것을 추천드립니다.5. 절세방안그렇다면 어떤 경우 저가양도가 절세에서 유리한 방법일까요?[증여, 부담부증여, 저가양도 비교 사례]✔ 부모님 소유 A 아파트를 자녀에게 소유권 이전✔ A 아파트 시가 10억 원, 취득가 5억 원✔ 부모님 1세대 1주택자로서 2년 보유 및 거주기간 충족✔ 전세보증금 3억 원✔ 자녀는 무주택세대세목부동산 증여부담부증여(보증금 3억 원 승계)저가양도(매매가 7억 원)양도세0원0원0원증여세약 220,000,000원약 130,000,000원0원취득세약 40,000,000원약 39,000,000원약 35,000,000원합계약 260,000,000원약 169,000,000원약 35,000,000원절세가능액-약 91,000,000원약 225,000,000원위 사례에서 부담부증여를 활용한다면 약 91,000,000원의 절세가 가능하며, 저가양도를 활용한다면약 225,000,000원의 절세가 가능합니다.신혼부부이거나 출산한지 2년이 지나지 않은 자녀부부의 경우 : 세금 없이4.5억원의 증여효과저가양도금액을 7억원이 아닌 5.5억원으로 하는 경우 자녀에게 이득이 되는 금액은 약 4.5억원이지만,3억원(시가의 30%, 3억원) + 5천만원(기본증여공제) + 1억원(혼인 및 출산에 따른 추가공제)를 받아 증여세 없이 4.5억원의 증여효과를 얻을 수 있게 됩니다.다만,매매가액이 낮아질수록 매매거래 인정 여부 등 아래의 문제점들이 발생할 수 있으니세무전문가와 충분한 검토 후 진행하시는 것을 추천드립니다.6. 유의할 사항<1> 자금출처대비저가양도와 증여의 가장 큰 차이점은 매매대금이 오간다는 점입니다. 증여는 부동산의 소유권을 넘기면서 수증자가 증여세와 취득세만 납부하면 되지만, 저가양도는 실제 매매가액이 오가는 거래이므로양수자가 지급하는 매매대금의 자금출처를 입증해야합니다.가족 간 거래는 제3자 간 일반적인 거래와 동일한 형식과 실질을 갖춘 경우에만 예외적으로 인정되고 있습니다. 따라서 양수자가 지급하는 매매대금이 자력으로 마련한 것이 아니고 부모님으로부터 우회증여 받은 것이라면 저가양도는 부인되고 부동산 증여로 보아 증여세와 가산세가 추징될 수 있습니다.따라서 반드시세법에서 인정하는 자금출처 방식으로 자금을 마련해야 합니다.저가양도거래를 하기 전 미리 부동산 취득자금, 신용카드 등 사용내역, 소득신고내역, 금융기관 채무 등 자금운용액과 자금출처액을 비교하여 적정 매매가액을 산정한다면 가장 좋을 것입니다.양수자가 사회초년생 등으로 소득증빙이 부족한 경우 무조건 저가양도가 불가능한 것은 아닙니다.감정평가를 받거나 채무를 활용하는 등의 방법이 있을 수 있으며, 이외에도 사실관계에 따라 자금출처대비를 할 수 있는 여러가지 방안이 있을 수 있습니다.다만,계획하는 방안이 세법에서 인정하지 않는 부적절한 것이라면 세무조사의 대상이 될 수 있으므로 세무전문가와 함께 적절한 계획을 세우시는 것을 추천드립니다.<2> 증여추정세법에서 규정하고 있는‘증여추정’에 의하여배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도의 형식을 갖춘 경우라도 증여받은 것으로 우선 추정합니다. 만약 배우자 또는 직계존비속에게적법한 방식으로 마련된 매매대금을 실제로 지급하고 거래내용의 실질이 제3자 간 매매거래와 동일함을 입증하여 객관성을 인정받은 경우에는 증여추정에도 불구하고 예외적으로 해당 거래를 인정하고 있습니다.추정규정은 조세탈루 행위가 빈번하게 발생하는 행위에 대한 입증책임을 과세관청이 아닌 납세자에게 부과하는 것입니다. 배우자 및 직계존비속간의 매매거래가 정당한 형식과 실질을 갖춘 것임을 납세자가 입증해야 하므로 증여, 부담부증여 등의 소유권 이전 방식보다 난이도가 있는 컨설팅에 해당합니다.부모·자식간 차용거래를 활용한 저가양도예를 들어부모님으로부터 차용하여 매매대금을 마련하는 경우 정당한 자금의 출처로 인정되지 못할 수 있으므로 매매거래를 이행하더라도 증여로 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.<3> 매매 인정 여부매매대금을 지급했다고 하여 반드시 증여가 아닌 정상적인 매매거래로 인정되는 것은 아닙니다.실제 거래금액이 적정시가와 비교하여 현저히 낮다고 판단되거나, 채무의 종류가 부적합하거나, 차용거래로 자금을 마련하는 경우 등 사실관계에 따라 문제가 될 수 있는 세무상 이슈는 다양하게 존재합니다.세법에서는 정상적인 매매로 인정하는 저가양도 거래요건에 대해 구체적으로 규정하지 않고 있으므로, 모든 내용은 세법의 기본원칙과 해당 규정의 취지 등에 따라 다양한 해석의 여지가 존재할 수 있습니다. 저가양도 인정여부에 의한 세액의 차이가 상당히 클 수 있으므로 거래를 실행하기 전 꼼꼼한 검토가 필요합니다.<4> 소명요청, 세무조사가족 간 거래는 제3자 간 일반거래보다 조세를 탈루하는 행위가 빈번하게 이뤄지기 때문에 과세관청 및 관련 행정기관에서 특별히 관리하는 거래에 해당합니다.기본적으로 가족에게 저가양도 하는 경우 한국부동산원 등의 기관에서 해당 거래에 대한 소명요청을 요구하고 있습니다.또한적법한 시가산정, 자금마련, 세액계산 등이 이루어지지 않았다면 과세관청에서 저가양도거래에 대한 세무조사를 시행하는 등 예상치 못한 상황들이 발생할 수 있습니다.저가양도거래의 인정여부에 대해 의심하고 미리 대비하시는 분들도 많지만, 간혹 저가양도거래를 너무 단순하고 쉽게 생각하시는 분들도 있습니다. 실제로 전문가의 도움 없이 직접 진행한 뒤 국세청 또는 세무서로부터 문제가 있음을 전달받고 연락주시는 경우가 있습니다. 사실관계에 따라 다를 수 있지만, 저가양도는 일반적으로 세무상 이슈가 다양하게 존재하고 여러규정이 복합적으로 적용되는 컨설팅이므로 쉽게 생각해서는 안될 것입니다.<5> 양수자의 양도소득세증여세를 부담하지 않고 저가양도를 진행한 경우 주택을 양수한 자의 주택 취득가액은 시가가 아닌 실제 매매가액으로 적용됩니다. 예를 들어 시가 10억원의 부동산을7억원에 양수한 자녀가 향후 시세가 올라 해당 부동산을 제3자에게 13억원에 양도하는 경우 시세차익인 6억원에 대해 양도소득세가 부과됩니다.따라서 진정한 절세를 위한 저가양도 컨설팅은 저가양수자가 향후 양도할 때의 양도소득세까지 함께 고려하여 가장 유리한 매매금액과 거래방식으로 이루어져야 합니다.7. 결론가족간 저가양도, 특수관계인저가양도는 부동산을 소유하고 있는 세대가양도소득세 비과세 요건을 충족하는 경우 또는 부동산을 양수하는 세대가 기본취득세율을 적용받을 수 있는 경우에는 저가양도를 활용하여 유의미한 절세효과를 얻을 수 있습니다.또한 절세효과뿐만 아니라 아래와 같이 다양한 사례에서 유용하게 활용할 수 있는 컨설팅입니다.(1) 주택보유세대가 일시적 2주택, 혼인합가 비과세 등 일정기간 내 양도해야 하는 경우 양도시기 조절가능(2) 재개발·재건축 등의 투자목적 보유주택으로서 제3자에게 양도하기 아쉬운 경우 계속해서 소유가능(3) 부모님이 자산가로서 자녀에게 증여하고자 하는 증여재산이 많은 경우 증여세 합산과세가 적용되지 않으면서 일정 금액을 증여 가능다만, 모든 상황에서 저가양도가 가장 절세되는 컨설팅은 아닙니다. 가족간부동산거래의 경우 저가양도 뿐만 아니라 교환, 증여, 부담부증여 등 여러가지 방안을 모두 비교하여 가장 적절한 계획을 수립하는 것이 필요합니다.또한 소유권을 이전 받은 자녀가 향후 해당 부동산을 양도할때 발생하는 양도소득세까지 함께 고려해야 진정한 절세플랜이 될 것 입니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,매매계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크가족간 부동산 교환을 통한 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284?trackingCode=blog_bloghome_searchlist입주권, 분양권 부담부증여 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125?trackingCode=blog_bloghome_searchlist가족간 증여vs매매 어떤방법이 더 유리할까?https://blog.naver.com/highyes_tax/222337935363?trackingCode=blog_bloghome_searchlist

안녕하세요,부동산 양도·상속·증여 및 가상자산 전문세로움입니다.얼마전 24.7.25 기재부에서 2025년 적용될 세법개정안을 발표했습니다.많은 개정내용이 있지만 꼭 아셔야할, 지난 1편에 이어서 이번 2편은주식과 코인에 대한 개정내용입니다.오늘 설명드릴 개정안 내용은 아직 확정된 것은 아닙니다.국무회의를 거쳐서 9월2일 정기국회에 제출되고, 이후 본회의까지 통과해야하기 때문에 중간에 내용이 변경될 가능성은 충분히 있습니다.대비는 하고있되, 결론이 어떻게 날지는 계속해서 지켜봐야하겠습니다.1. 금투세(금융투자소득세) 폐지당장 내년부터 과세예정이었던주식 등 금융상품에 대한 세금부과를'폐지'합니다. 코인은 2년 유예지만 금투세는 아예 페지입니다.만약 개정안처럼 폐지된다면 대주주를 제외하고 국내 상장주식에 대해서는 세금이 여전히 부과되지 않습니다.금투세를 간략하게 설명드리면, 해외주식은 세금이 있지만 국내상장주식은 대주주를 제외하고 세금이 없었어요.우리가 삼성전자 투자해서 이득났다고 세금내지는 않잖아요. 하지만이제는 이것에도 내년부터 세금을 부과하겠다는 겁니다.사실 주식투자를 안하시는분들은 거의 없다보니 현재 국민적 반발이 굉장히 큰 상황입니다.이에 따라 민주당에서 어떤 입장을 낼지 앞으로 계속 지켜봐야겠습니다.2. 주식 이월과세배우자와 부모,자식으로부터 증여 받은 부동산은 증여 받은날로부터10년이 지나야 양도소득세에서 불이익을 받지 않습니다.[이월과세 사례]쉽게 설명하면- 부모님이 15년 전 3억원에 취득한 아파트가- 현재 시세가 10억원으로 올라, 자녀에게 10억에 증여하고- 자녀가 보유하다가 제3자에게 15억원에 양도하는 경우(1) 10년 내 양도 :12억 과세(양도가 15억 - 부모님 취득가 3억)(2) 10년 후 양도 : 5억 과세(양도가 5억 - 증여취득가 10억)당초 증여시 10억원에 대한 증여세를 모두 납부했더라도, 자녀가 증여받고 10년이내에 양도한다면 양도세 계산시취득금액은 최초 부모님이 취득했던 3억원으로 시세차익 12억원(15억원 – 3억원)에 대한 양도세를 부과하는 것입니다.국내주식은 대부분 세금이 없기 때문에 보통 해외주식을 이런식으로 증여해서 세금을 줄이는 행위를 많이했었는데,내년부터는 주식이 포함되어 막히게 됩니다.따라서 이것을 활용하시려는 분들은 올해까지 처리하는게 좋구요, 개정안은 이월과세 10년에서 주식은 1년으로 축소하고 있기 때문에 변동폭이 크지 않은 주식들은 개정 후에도 활용해볼 여지는 있어보입니다.3. 가상자산(코인) 과세 유예내년부터 예정됐던가상자산 매매 또는 대여소득에 대한 과세가'다시 한번 2년 유예'하는 것으로 개정안이 발표됐습니다.원래 가상자산 세금은 2021년부터 시행될 예정이었지만, 벌써 2번의 유예를 거쳐 지금까지 과세되지 않고 있습니다.이번에도 개정안이 그대로 국회에서 최종 통과된다면 다시한번 코인과세유예가 되는 것입니다. 뒤에서 이유를 설명드리겠지만,개인적인 의견으로는 한번 더 유예가 되지 않을까 예상은 하고있습니다.<1> 코인세금이란?(양도 및 대여소득)코인 양도세금에 대해 간략하게 먼저 설명을 드려보면,코인으로 얻는 소득의 종류는 굉장히 다양합니다.양도수익, 디파이, 에어드랍, 증여, 상속 ico 등많은 소득 종류중에서'양도와 대여로 인한 소득'에 대해서25년부터 코인세금과세를하겠다는 겁니다.세율은 지방세 포함해서22%단일세율이고, 공제는 1년에250만원만 해줍니다.즉, 1년에 코인매매로 천만원을 벌었으면 250만원뺀 750만원에 22%인165만원을 세금으로 내야합니다.여기서 수수료 같은것들 일부 빠지겠지만, 우리 코인 투자하는 입장에서 수익나기도 힘든데 이정도 세금을 다시 가져간다고 생각하면 많이 부담돼죠.<2> 과세 유예 이유그래서 가상자산과세유예, 코인세금을 한번 더 2년 유예하겠다는 개정안을 발표했는데 이유는 이겁니다.①기재부는 이번 발표에서 올해 7월 19일부터가상자산이용자보호법이 시행됐고,②27년부터 국가간 가상자산에 대한 정보교환이 이루어질 것으로 예상하여 충분한 과세체계가 도입될 수 있는 27년까지 과세를 유에하겠다는 입장입니다.이것이 핵심이유로 보여지는데 현재 국가간 금융정보에 대해서는 교환을 해오고 있지만, 아직 가상자산에 대해서는 정보교환이 충분히 이뤄지지 않고 있습니다.이부분은 실제 세무조사를 했을때도 느껴지는 부분이고요. 하지만 27년부터는 가상자산에 대한 정보도 교환할 예정입니다.현재 가상자산 세금과 가상자산 자금출처조사 전문으로 일선에서 정말 많은 가상자산 자금출처조사, 가장자산 세무조사 및 가상자산 세금업무를 처리하고 있지만, 가상자산 사례의 다양성은 이루 말할 수 없습니다.코인이 탄생하기 전 부동산, 주식 등의 과세사례와는 비교가 불가능할 정도로 코인 수익 사례는 정말 다양합니다.코인 매매방식만 하더라도 일반 매매, 알고리즘 매매, 차익거래, 김프거래, 헷징거래 등으로 크게 구분할 수 있으며, 거래의 과정에서 국내와 국외거래소를 이용하는지, 개인지갑을 통한 거래를 하는지, p2p거래를 하는지 등에 따라서도 수백가지 이상의 사례로 나눌 수 있습니다.이런 모든 사례에 대해 정확하게 과세하기 위한 체계는 현재 턱없이 부족한 것이 사실입니다. 당장 내년부터 과세를 하겠다면 입증책임을 납세자에게 돌리는 것으로 하여 과세할 수는 있겠지만, 실제로 발생할 납세자들의 혼동을 생각해본다면 유예하는 것이 합리적이지 않을까 생각해봅니다.<3> 코인 증여세 및 상속세<4> 레퍼럴 세금, 채굴 세금, ico 세금, 디파이 세금, 에어드랍 세금하지만 잊지 말아야할 것은 가상자산과세유예, 코인과세유예는 코인 매매 및 대여에 따른 소득만 적용된다는 점입니다.① '코인 증여세 및 상속세'와②'각종 코인소득'(레퍼럴 세금, 채굴 세금, ico 세금, 디파이 세금, 에어드랍 세금)에 대한 세금은현재에도, 내년에도, 과거에도 개정과는 무관하게 되고 있으니 이부분을 놓쳐서는 안됩니다.예를들어 증여세를 회피하기 위해 코인으로 자녀에게 증여하거나, 레퍼럴 수익이 발생되고 있는 분들이 세금을 납부하지 않는 경우에는 모두 세무조사를 통해 세금과 가산세가 추징되고 있으니 이부분은 반드시 유의하셔야 합니다.코인 증여세 및 상속세와 각종 소득에 대한 세금(코인세금, 비트코인세금)이 궁금하신 분들은 아래 블로그 글이나 책, 유튜브 영상을 참고하시면 좋을 것 같습니다.코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기 : 네이버 도서네이버 도서 상세정보를 제공합니다.search.shopping.naver.com[코인세무사] 코인, 가상화폐 수익 세무조사 성공사례 추징세액 3.2억원→0원 “100%”절감 / 자주 묻는 질문(QnA) Top7(레퍼럴 수익 등)1. 코인 세무조사 자주 묻는 질문(QnA) Top7 안녕하세요. 코인, 가상자산 세무조사(자금출처조사) 전문 ...blog.naver.com4. 가상자산(코인) 취득가 산정방식 보완다음은 가상자산 취득가 산정방식을 보완하는 규정입니다.600만 가상자산 투자자분들 중 대부분은 국내 거래소를 통해 단순하게 사고팔고 하는 분들입니다. 이미 국세청은 국내거래소의 데이터는 모두 가지고 있기 때문에 이런 분들은 너무나도 쉽게 과세를 할 수 있고 취득가액 산정도 쉽습니다.하지만, 절대적인 수는 적더라도 전체 코인매매수익의 대부분을 차지하는 분들이 있습니다. 바로 전문투자자 분들이죠.제가 코인으로 수십억, 수백억 버신분들은 많이 보지만 이분들의 매매방식과 매매건수는 상상 이상입니다.위에서 언급한 것처럼 코인의 매매수익을 한정하더라도 소득발생 방식을 수백가지 이상으로 나눌 수 있으며, 엄밀하게 따지면 각각의 사례들의 취득가액 산정방식은 모두 달라야 합니다.하지만 모든 사례에 적합한 양도차익을 산정하기 위한 시스템 및 체계는 턱없이 부족한 것이 현실입니다. 애초에 코인의 근본적인 특성이 탈중앙화잖아요. 거래횟수가 많은 분들은 수백만건이에요,그리고 코인을 국내거래소에서 샀다가 해외거래소로 보내고 다른 코인으로 스왑하거나 중간에 스테이킹을 해서 개수를 더 늘리고, 일부는 장외거래로 양도하고 일부는 또 다른 코인으로 교환합니다.이런 케이스는 사실상 불가능하죠 기재부 역시 이러한 어려움을 파악하여 취득가액 산정이 불가능한 경우 실제취득가액이 아닌 양도가액에서 일정 %를 취득가액으로 추정하도록 개정안을 발표했습니다.해당 규정 역시 훨씬 더 구체적이고 많은 내용이 추가돼야 하겠지만, 당장 내년부터 과세된다고 가정했을 때 납세자의 불편함을 어느정도 해소해줄 수는 있을 것 같습니다.기재부는 최초 21년 당시에도 충분히 코인 과세에 대한 준비가 충분하다고 말했지만, 기재부와 국세청에서 실제 코인 세무조사 등의 업무를 겪어보면서 만만한 것이 아니라는 것을 느끼고 있는 것 같습니다.5. 총평2024년 세법개정안 중 코인과 주식에 대한 세금에 대해 자세히 알아봤습니다.개정안처럼 금투세는 폐지되고, 코인과세는 2년 유예된다면 투자자분들에게는 더할 나위 없을 것 같습니다.코인세금에서 다시한번 유의해주셔야 할 사항은① 과세유예된 세금은 양도소득만 해당하는 것으로, 증여나 상속, 레퍼럴소득 과 같은 다른 소득들은 세금이 지금도 부과되고 있다는 것이고,② 코인 매매로 돈을 많이 벌어서 아파트를 샀다면, 세금은 없지만 세무조사는 나올 수 있다는 것입니다.20억을 벌어서 10억짜리 부동산을 샀을 때, 국세청은 10억짜리 부동산을 샀다는 것만 알지 코인으로 20억을 벌었다는건 몰라요. 국세청에 신고된 소득이 그만큼 없기 때문에 어쩔 수 없이 취득자에게 어디서 돈이났냐 하고 세무조사가 나오는 것입니다.이때 우리가 모두 코인매매로 번돈이다 라고 증빙만 하면 추징되는 세금은 없이 조사가 끝나게 됩니다. 따라서 중요한 것은 억울하게 세금이 추징되지 않도록, 큰 수익이 나신분들이라면 미리미리 관련 자료를 준비해놓는 것이 필요합니다.관련 내용이 궁금하신 분들은 해당 영상을 참고해주시면 됩니다.https://www.youtube.com/watch?v=s_clse7JfCs세금에 대한 작은 관심이 큰 절세로 돌아올 수 있습니다. 세로움이었습니다. 감사합니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크레퍼럴수익 비과세 아닌가요 ?- 코인세금 많이묻는 질문 Top7https://blog.naver.com/highyes_tax/223132826200?trackingCode=blog_bloghome_searchlist코인 세무조사 추징세액 2.8억→ 0원- 실제 코인 세무조사 대응사례https://blog.naver.com/highyes_tax/223384332326?trackingCode=blog_bloghome_searchlist국세청에서 가장 많이 나오는코인 주요 세무조사 실제사례 Top10https://blog.naver.com/highyes_tax/223498375392?trackingCode=blog_bloghome_searchlist50m© NAVER Corp.세무컨설팅 세로움서울특별시 송파구 백제고분로7길 16-16 2층 세무컨설팅 세로움