상속과 지분율 설정 상담요청합니다

상속과 관련된 문제를 전문적으로 해결해드리는 안성인 세무사 입니다.대부분 갑자기 상속이 발생했다면 무엇부터 해야하는지 혼란스러울 수밖에 없습니다.이 글을 읽고 계신다면 상속과 관련하여 도움이 필요하신 분일 것이라고 생각이 드는데요.장례식 이외에 행정철자 및 세금절세를 위해 여러가지 해야하는 일들이 있습니다.그래서 오늘은상속이 발생했을 때 장례식 이외에 무엇을 해야하는지에 대해서 말씀드리려고 합니다.중요한 사항들을 알기 쉽게 설명해드릴테니 잘 읽어보시기 바랍니다.글을 읽어보신 후 제 도움이 필요하신 경우에는 언제든지 아래의 방법으로 연락주시기 바랍니다.1. 기본개념기본개념을 아셔야 아래의 내용을 이해하시는데 도움이 됩니다.피상속인: 사망한 사람상속인: 피상속인으로부터 재산을 상속받는 사람상속개시일: 사망일 (상속세 신고기한의 기준이 되는 날, 상속재산을 취득한 날)법정상속지분: 법으로 정해놓은 상속지분 (배우자1.5: 자녀 1)2. 행정절차 및 절세를 위해 해야할 일1) 사망신고가족등이 돌아가신 경우1개월 이내에 사망신고를 해야 합니다.■ 위치: 주민센터■ 필요자료: 사망진단서, 가족관계증명서(주민센터에서 발급)2) 안심상속 원스톱 서비스 (사망신고할 때 함께 신청가능 또는 정부24 홈페이지)피상속인의 재산 및 채무현황에 대한 조회를 해야 상속을 할지 아니면 상속포기를 할 지 결정을 내릴 수 있습니다.또한 상속세신고를 위해 재산파악을 해야하는 것이므로 반드시 필요한 절차 입니다.다만, 공공기관 및 금융기관 등을 거치지 않고 체결한 채권, 채무 관계에 대해서는 알 수 없는 점 참고하시기 바랍니다.▼아래의 링크 또는 가까운 주민센터에서 신청이 가능합니다.■ 확인가능한 재산국세(체납, 고지세액)금융거래(은행잔고, 대출, 보험, 주식 등)국민연금(가입여부)지방세(체납, 고지세액)자동차(소유정보)토지(소유내역) 등 총 19종■ 신청가능한 자1순위 상속인, 2순위 상속인 또는 형제자매, 대습상속인 등■ 대리신청가능대리인 신분증, 상속인 위임장, 상속인 본인서명사실확인서(또는 인감증명서)■ 조회 결과▷ 금융거래, 국세, 국민연금 (20일 이내)휴대폰으로 문자확인 후 금융감독원 홈페이지 또는 금융협회, 홈텍스, 국민연금공단 홈페이지에서 신청인이 각각 조회결과 확인 필요. (금융거래는 금융실명법으로 인해 우편으로 받을 수 없음)▷ 토지, 지방세, 자동차 (7일 이내)신청서에 선택한 방법에 따라 확인( 방문, 우편, 문자 중 선택가능)3) 금융거래 확인을 위해 각각의 은행 방문안심상속서비스에서 받은 금융거래내역(은행계좌내역)은 상속개시일 당시의 잔액만 기재되어 있습니다.그러나상속세 신고를 위해서는상속개시일 이전 10년치의 거래내역이 필요합니다. (이유: 사전에 증여를 통하여 상속재산을 감소시켰는지 여부 확인)■ 장소:이 경우 불편하지만 각각의 은행을 방문하여야 합니다.■ 필요자료신분증, 가족관계증명서, 사망진단서■ 요청해야 할 자료상속개시일 이전 10년치 거래내역 (가급적이면 excel 형태가 좋습니다. 그러나 보안상의 이유로 제공하지 않는 경우가 많습니다)4) 상속개시전 재산 처분내역 확인 (추정상속재산으로 간주 될 수 있는 자산이 있는지 확인)과세당국은상속세를 감소시키기 위해 의도적으로 자산을 누락시키는 행위를 방지하기 위해 여러 규정을 두고 있습니다.상속이 일어날 것을 미리 인지하고 재산을 처분하거나 부채를 일으켜서 상속재산을 줄이는 방법도 그 중에 하나 입니다.그래서 상속세법상상속 개시일 전 1년 이내에2억 원이 넘는 재산을 처분 또는 부채를 발생시키거나,상속 개시일 전 2년 이내에5억 원이 넘는 재산을 처분 또는 부채를 발생시킨 경우에는그 처분/발생 내역을 소명해야 합니다.즉 재산을 처분했다면 처분하여 받은 대가가 통장에 모두 있는지를 확인해야 합니다.부채를 발생시켰다면(대출을 받았다면), 대출금액이 통장에 있는지를 확인해야 합니다.이에 대해 80%이상 증명하지 못한다면 이는 상속재산을 의도적으로 줄이려는 행위로 보아상속재산으로 추청하고 신고서에 포함시켜서 신고해야 합니다.5) 상속전문 세무사의 도움을 받아 신고기한내에 상속세 신고가족의 누군가가 돌아가신다는 것은 일생을 살면서 자주 겪는 일이 아니기에무엇이 필요한지, 어떤 결정을 내려야하는 지 확신이 들지 않을 수 있습니다.위에 말씀드린 것처럼 상속이 개시되면 장례식 이외에 신경써야 할 것이 많습니다.게다가 상속세는 고인이 소유한 모든 재산에 대해 한번에 과세가 되는 것이기 때문에그 금액이 거액인 경우가 대부분입니다.이를 합법적인 선에서 최대한 줄이기 위해서는 상속세를 전문으로 하고 경험이 많은 세무전문가가 필요한 것입니다.3. 실력있고 경험 많은 상속전문세무사가 도와드리겠습니다.오늘은 상속이 발생한 경우 장례식 이외에 해야하는 일에 대해서 말씀드렸는데요.저는 매년 200건이 넘는 재산세(상속, 증여, 양도)에 대한 상담 및 신고를 진행하고 있습니다.합법적인 테두리 안에서실질적으로 도움이 되는 방법을 안내해드리고 있으며,제 도움을 받은 고객분들이 만족스러운 소개로 오시는 분들이 상당 수를 차지하고 있습니다.상속세와 관련하여 제 도움이 필요하시다면 언제든지 편하게 연락을 주시기 바랍니다.고객분의 재산을 지키는 세무대리인이 되도록 하겠습니다.읽어주셔서 감사합니다.사진 삭제링크▶ 카톡으로 바로 문의하기대표사진 삭제▶ 전화 또는 이메일로 문의하기▼ 찾아오시는 길노우만세무회계서울특별시 강남구 논현로 570 5층

​양도소득세에서 주택수는 매우 중요합니다. ​최근 상담 사례중 다주택자로 지분상속받은 주택에 따라 1세대3주택 중과세 여부가 결정되는 케이스가 있었습니다.​​우선 상속주택을 100%로 지분을 받은 경우를 알아보겠습니다. ​1주택을 보유한 세대(비과세 요건 충족한 것을 가정)가 별도세대원으로부터 1주택을 상속을 받아 1세대 2주택이 된 경우 상속일로부터 3년 이내 기존주택을 양도하는 경우 비과세 됩니다. ​상속주택을 먼저 양도한다면, 5년 이내 양도하는 경우는 2주택자라도 중과하지 않고 일반세율로 과세합니다. ​(취득세율 적용시에도 상속주택은 상속 개시일로부터 5년 이내에는 소유 주택 수에 포함하지 않습니다.)​소득세법 시행령 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다7. 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다)​그렇다면 지분으로 상속받은 주택은 어떨까요?​지분상속 주택은 지분율이 중요합니다. ​지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 보며, 지분율이 동일한 경우 상속주택에 거주하는자, 최연장자 순으로 상속주택을 소유한 것으로 봅니다. (즉, 지분율→상속주택 거주자→최연장자 순으로 적용)​최대지분자 등에 해당된다면 위에서 설명한 100% 상속받은 주택과 동일합니다. 소득세법 시행령 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.② 제1항을 적용할 때 주택수의 계산은 다음 각 호의 방법에 따른다. (2018. 2. 13. 개정)1. 다가구주택 : 제155조 제15항을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 제155조 제15항 단서는 거주자가 선택하는 경우에 한정하여 적용한다. (2018. 2. 13. 후단개정)2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2003. 12. 30. 신설) 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】③ 제154조 제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2020. 2. 11. 개정)1. 당해 주택에 거주하는 자 (1994. 12. 31. 개정)2. (삭제, 2008. 2. 22.)3. 최연장자 (1994. 12. 31. 개정)​그러나 소수지분자인 경우에는 주택수에 포함되지 않습니다. ​소득세법 시행령에서 최대지분율→상속주택 거주자→최연장자로 상속지분주택의 소유자를 규정하고 있기 때문에 ​이에 해당하지 않는다면 소수지분자가 해당주택에 거주하고 있더라도 양도세 계산시 주택수에 포함되지 않습니다. ​또한 세법상 공동상속 주택의 소유자는 상속이 이뤄진 날을 기준으로 판정하며, 상속일 이후 지분이 변경됐더라도 이것이 다른 주택의 1가구1주택 비과세 여부를 판정하는 데 영향을 주지 않습니다. ​양도, 서면-2016-법령해석재산-5390, 2017.03.27​[ 제 목 ]공동상속주택의 소유지분 변동시 소유자 판정[ 요 지 ]1세대 1주택 비과세 대상에 해당하는지 여부와 관련하여 공동상속주택의 소유자 판정은 상속개시일을 기준으로 판정하는 것임​[ 회 신 ]국내에 1주택을 보유하고 있는 1세대가 별도세대원인 피상속인으로부터 공동상속주택의 소수지분을 상속받은 이후에 다른 상속인의 일부 지분을 매매로 취득하여 당초 공동상속지분이 변경된 경우 새로 취득하는 지분의 주택 수 취급여부는 기존 해석사례(서면인터넷방문상담5팀-2331, 2007.08.17.)를 참조하시기 바랍니다.* 서면인터넷방문상담5팀-2331, 2007.08.17.1. 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니하나 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니한 것입니다.​2. 위 1.을 적용함에 있어 상속개시일 이후 다른 상속인의 지분을 일부 증여 등으로 취득하여 당초 공동상속지분이 변경된다 하더라도 증여 등으로 추가 취득하는 지분을 새로운 주택의 취득으로 보지 않는 것이며, 공동상속주택의 소유자 판정은 상속개시일을 기준으로 판정하는 것입니다.

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​오늘은 제가 진행한 컨설팅 사례에 대해서 간략하게 소개해드리려고 합니다.각자의 상황에 따라 적절한 절세 컨설팅 방안들은 다양하게 있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.​​■ 사실관계​1. 매도자는 부모님 세대로서 세대 기준 2개의 아파트 A, B를 보유A : 16년에 취득한 물건으로서 조특법 99조 2에 해당하는 특례 주택(수도권 소재, 거주한 적 없음)B : 19년에 취득한 물건(수도권 소재)​2. 매수자는 자녀 부부로서 무주택자이며 별도로 부모님 세대와 별도로 거주 중​3. A 주택의 시세는 15억이며, 공시가는 9억, 취득가는 5억​​■ 컨설팅 방안​<1안>- 부모님이 A 주택을 제3자에게 양도 후 현금을 자녀 부부에게 증여 후 부부세대가 15억의 주택을 취득:제3자에게 시세인 15억에 양도 후 남은 현금을 자녀에게 증여후 부부세대가 주택을 취득​<2안>- 부모님이 A 주택을 자녀 부부에게 증여:아파트 형태로 자녀 부부에게 증여​<3안>- 부모님이 A 주택을 자녀 부부에게 저가로 매매:아파트 형태로 자녀 부부에게 시세보다 저가로 양도※ 조특법 99조 2 해당 여부는 아랫글을 참고하시면 좋습니다.​https://blog.naver.com/highyes_tax/222335107797[재산전문세무사]조세특례제한법 99조의2, 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(양도세 안내는 방법)​​■ 세액 비교​<1안>(1) 양도소득세1안의 경우 조특법 99조의 2와 소령 155조 1항의 일시적 2주택 적용으로 양도소득세 비과세와 5년간의 감면을 동시에 적용받습니다.→ 고가주택이 조특법상 양도소득세 감면 주택이 소득세법상 비과세에 해당하는 경우비과세를 우선 적용한 뒤 과세대상 소득에 대하여 감면을 추가로 적용합니다.이때 감면세액에 대하여20% 농특세가 과세됩니다.​(2) 증여세양도세를 내고 남은 금액을 자녀 부부에게 증여 시현금 증여에 대하여 증여세가 발생됩니다.​​(3) 취득세무주택자가 국민주택규모 초과 + 9억 초과 주택을 취득 시3.5%의 취득세율이 적용됩니다.​​<2안>(1) 증여세아파트의 경우 상증법상실무상 유사매매사례가로 평가됩니다.​​부동산 종류에 따라 증여 시 평가 방법과 가액 산정은 아래의 글에 자세하게 기재하였으니 참고하시면 좋습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222422082689[증여·상속세 전문 세무사] 부동산 증여시 평가액 산정의 모든 것(입주권·분양권, 뚜껑, 평가심의위원회 포함)​(2) 취득세지방세법 13조의 2에 따라 조정 대상 지역 내 기준 시가 3억 이상의 주택을 증여로 취득하는 경우기본 취득세율이 12%로 중과됩니다.(1세대 1주택자가 배우자 및 직계존비속에 세 증여하는 경우에는 제외합니다.)​농특세와 지방교육세를 포함하면총 13.4%의 취득세율이 적용됩니다.​​<3안>(1) 양도소득세1안의 경우와 동일하게 조특법 99조의 2와 소령 155조 1항의 일시적 2주택 적용으로 양도소득세 비과세와 5년간의 감면을 동시에 적용받습니다.​(2) 증여세부동산을 시세의 30%보다 저가로 매수하게 되는 경우일정 금액에 대하여 증여세가 과세됩니다.해당 내용에 대해서는 아래의 글에 자세하게 기재하였으니 참고하시면 좋습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)(3) 취득세→ 저가매매의 경우 취득세는매매분과 증여분으로 나눠서 판단해야 합니다.매매분: 매매 대가에 대한 부분은 매매로 매매로 인한 취득세율을 적용합니다.증여분: 만약 공시가격이 매매가 액보다 큰 경우에는 초과분에 대해서는 증여로 인한 취득세율이 적용됩니다.​이때,매수자가 배우자 및 직계존비속이 아닌 경우에는 초과분에 대해서도 매매 취득세율이 적용돼야 하는 것으로 판단됩니다.​※절세방안따라서매수자를 누구로 설정하느냐에 따라, 매수자의 지분비율과 매매가 액을 어떻게 설정하느냐에 따라 양도세·증여세·취득세에서 큰 절세가 가능합니다.​​■ 유의사항해당 컨설팅 건은 여러 가지 쟁점들이 존재합니다.구체적인 내용을 담지는 못하겠지만, 큰 맥락에서 말씀드리면 다음과 같습니다.​■ 정리고가의 부동산일수록 컨설팅의 방향은 다양해지며, 절세가능한 세액도 늘어나게 됩니다.다만,그만큼의 리스크가 발생할 수 있으니 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.각자의 상황에 맞는 절세 컨설팅 방안은 다를 수 있으니 전문가와 상담 후 진행하시는 것을 추천드립니다.

'자금조달계획서'는 일부지역 또는 일정금액 이상의 부동산 뿐만 아니라입주권과 분양권 역시 대상이므로 분양권을 취득하신 분들도 자금조달계획서제출이 의무입니다.과거에 비해 규제가 강화되고 부동산의 금액이 크게 상승하면서 자금조달계획서의제출대상의 범위가 넓어졌으며, 자금조달계획서를부동산 거래 소명 및 자금출처조사의 근거자료로 활용되고 있기 때문에출처금액 산정과 분류에 따른 정확한 작성이 중요합니다.이번 글은 자금조달계획서제출 의무를 위한자금조달계획서대상, 자금조달계획서작성방법과 유의사항 등에 대한 내용이며, 세로움에서 집필한책 「코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기」의 내용을 일부 발췌한 글입니다.https://search.shopping.naver.com/book/catalog/46406818625?cat_id=50005825&frm=PBOKMOD&query=%EC%BD%94%EC%9D%B8%EA%B3%BC+%EC%84%B8%EA%B8%88%2C+%EA%B7%B8%EB%A6%AC%EA%B3%A0+%EC%9E%90%EA%B8%88%EC%B6%9C%EC%B2%98%EC%A1%B0%EC%82%AC+%EC%9D%B4%EC%95%BC%EA%B8%B0&NaPm=ct%3Dluc457r4%7Cci%3D373b71e062d1be1e3cefcf340799a0810787fa3f%7Ctr%3Dboknx%7Csn%3D95694%7Chk%3D8dc58aa6a4d927abc8026a18f61ae362d8320fe1코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기 : 네이버 도서네이버 도서 상세정보를 제공합니다.search.shopping.naver.com1. 자금조달계획서 제출대상 및 작성방법다음의 거래를 하는 경우 부동산 취득자금 조달 내용을 구체적으로 기재하는‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’를 작성하여 제출해야 합니다.분양권·입주권의 공급계약 및 전매계약도 자금조달계획서 제출 대상에 포함됩니다.구분내용1투기과열지구 모든 주택 거래2조정대상지역 모든 주택 거래3비규제지역 6억 원 이상 주택 거래4모든 법인 주택 거래현재 투기과열지구와 조정대상지역은 전국 4개 지역만 남아있습니다.서울 용산구, 서초구, 강남구, 송파구 4개 지역만 해당하는 것으로 해당 지역에 소재하는 주택을 취득할때 1,2에 따라 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 4개 지역 외 지역에서 주택을 취득할때는 3에 따라 6억원이 넘는 주택을 취득할때 자금조달계획서를 제출해야 합니다자금조달계획서는 실제로 자금출처조사에서 중요한 역할을 하고 있습니다. 지자체에서는 자금조달계획서와 거래증빙 내용을 검증하며, 검증 과정에서 자료 제출 요구 및 소명을 요구할 수 있도록 「부동산거래신고법」에서 규정하고 있습니다.자금조달계획서와 관련 증빙자료를 통해 재산을 취득할 능력 또는 부채를 상환할 능력이 있는지를 판단하며,자금조달계획서 및 증빙자료가 실제와 다른 경우 취득자는 소명요청을 받을 수 있습니다. 따라서 중요한 것은 자금조달계획서 제출 단계에서 각 취득자금의 출처를 정리하고 명확하게 기재하여 추가 소명의 대상이 되지 않도록 하는 것입니다. 또한 자금출처조사공동명의의 경우 각각 출처금액에 대한 작성이 이루어져야 하는데 이부분은 아래에서 설명드리고 있습니다.사례1) 주식 또는 코인 매매수익예를 들어 주식 또는 코인 투자로 5억 원을 벌어 부동산을 취득하는 경우,부동산 거래 직전 주식 또는 코인을 매도하여 통장에 원화로 가지고 있다고 하더라도 해당 금액을 자금조달계획서 금융기관 예금액에 기재하는 것은 적절한 작성이 아닐 수있습니다.관련 행정기관에서 5억 원의 자금이 발생된 출처를 이해할 수 있도록최초 투자자금과 투자수익을 구분하여 해당하는 곳에 기재하고 투자수익에 대한 자료 및 매매내역에 대한 자료를 함께 제출한다면 보다 명확한 자금조달계획서가 될 수 있습니다.취득자 본인의 사실관계에 맞게 자금조달계획서를 작성한다면 불필요한 소명요청에서 벗어날 수 있을 것입니다.사례2) 부모님과의 차용거래자금조달계획서 작성 및 부동산원의 소명에 대한 대응을 할때 가장 많이 보이는 사례가부모님으로부터의 차용한 사례입니다. 해당 부동산 취득자금을 위한 차용 이외에도부동산을 취득하기 몇년 전 전세계약을 할때 차용하거나 부모님이 임대인에게 대신 보증금을 이체한 경우가 정말 많습니다.이와 같은 사례에서당초 전세보증금은 이번 부동산 자금조달과는 무관하니 모두 본인의 자금으로 기재하여 자금조달계획서를 작성하는 것은 부적절할 수 있습니다.우선 부동산 취득자금을 차용한 경우차용증 등의 입증자료와 원금 및 이자에 대한 상환내역을 함께 제출하여 입증해야하며, 취득자금 외 기존 전세보증금 등의 목적으로 부모님으로부터 차용한 경우차용시기와 금액에 따라 최초 차용거래에 대한 입증을 하는 것에 대한 유불리를 판단하여 적절하게 대응하는 것이 필요합니다.◎ 자금조달 증빙서류종류항목증빙자료자기자금금융기관 예금액예금잔액증명서주식·채권 매각대금주식거래내역서,잔고증명서증여·상속증여·상속세 신고서,납세증명서현금 등 그 밖의 자금소득금액증명원,근로소득원천징수영수증 등부동산 처분대금 등부동산매매계약서,임대차계약서차입금 등금융기관 대출액 합계금융거래확인서,부채증명서, 대출신청서임대보증금임대차계약서회사지원금·사채·그 밖의 차입금금전 차용을 증빙할 수 있는 서류2. 정확한 작성이 중요한 이유「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따르면 국토교통부장관은부동산 거래신고 내용과 부동산의 가격정보를 활용하여 거래가격에 대한 적정성을 판단하고 검증 결과를 세무관서의 장에게 통보합니다.통보받은 세무관서의 장은 자금출처조사 대상자 선정의 자료로 활용할 것이며 이러한 흐름으로 보아자금조달계획서, 자금소명, 자금출처조사는 밀접한 관계가 있음을 알 수 있습니다. 따라서자금출처조사가 나오기 전 자금조달계획서 작성 단계 또는 자금소명요청 단계에서 미리 세무전문가와 함께 사실관계에 맞는 적절한 대응을 한다면 조사의 가능성을 줄일 수 있을 것입니다.◎ 현금 등 그밖의 자금위에서 말씀드린 것처럼 자금조달계획서는 자금출처에 대한 정확한 작성이 중요합니다. 예를 들어 예전에 증여 받은 금액이 예금에 있는 경우 증여시기에 따라 예금란에 기재하고 증여세신고서를 함께 제출하거나, 증여받은 금액에 기재하여 제출할 수 있습니다. 주식, 채권 매각 대금 역시 매각시기에 따라 예금란에 기재하고 매도를 입증하는 관련자료를 함께 제출할 수도 있습니다.다만, '현금 등 그밖의 자금'에 금액을 기재할때는 유의해야합니다. 부동산을 취득하기 위한 큰 금액들은 예금에 넣어 놓는 것이 일반적이지만,현금으로 큰 금액을 가지고 있는 경우 탈세 또는 불법적인 자금으로 형성된 것이라는 의심을 살 수 있기 때문입니다.현금은 예금과 다르게 자금의 출처를 국세청에서 확인하기 어렵습니다. 예를 들어부모님이 예전부터 가지고 있던 현금을 자녀에게 증여하거나, 사업체를 운영하고 있으면서 현금매출에 대하여 신고를 누락한 경우들이 있을 수 있는데 해당 자금의 출처를 국세청에서 한눈에 파악할 수 없습니다. 따라서 자금조달계획서에서'현금 등 그밖의 자금'에 금액을 기재한다면 소명요청 및 조사의 대상이 될 가능성이 높을 수 있으므로 유의해야 합니다.한국부동산원 및 구청의 “부동산 거래신고 소명, 자금소명에 대한 내용 및 대응방법(대응사례)에 대한 것은 아래 글에 자세히 설명되어 있습니다.한국부동산원 “부동산 거래신고 소명, 자금소명 대응사례” - 소명서 작성 방법 및 대응방안(자금소명 전문세무사)안녕하세요. 부동산세금, 자금출처조사 전문 세로움입니다. 부동산을 취득하신 분들 중에서는 한국부동산원...blog.naver.com3. 자금조달계획서 관련 자주 묻는 질문(Q&A)Q. 자금조달계획서를 제출한 뒤 실제 계획이 달라지면 문제가 되나요?A. 자금조달계획서는 말 그대로 주택의 취득자금을 조달하기 위한 계획서입니다. 계획서에 불과한 것으로 최초 기재한 내용과 제출 후 계획은 충분히 달라질 수 있으며, 다르다고 해서 무조건 문제를 삼는 것은 아닙니다.당초 계획과 달라지더라도 자금출처가 명백하고 입증이 가능한 경우라면 소명 요구가 오는 것을 기다렸다가 소명해도 무방하며, 필요에 따라 소명 요구가 오기 전에 정정신고를 할 수도 있습니다.Q. 부동산을 부부 공동명의로 취득하면 2장써야하나요?A. 매수자가 여러명이면 각각 자금조달계획서를 작성해야하며, 부부라고 하더라도 동일합니다. 원칙적으로 각각의 지분에 해당하는 금액에 대한 자금조달계획서를 작성해서 제출해야 하며, 자금출처금액 합계가 부동산 매매대금과 일치해야 합니다.만약 각자의 지분과 자금출처금액 비율이 차이가 있다면 부부 간 증여로 처리해야하는데, 부부 간 증여공제는 10년간 6억원까지 적용되므로 해당 금액 이내의 증여재산가액이라면 별도의 증여세가 발생하지 않습니다.Q. 자금조달계획서는 어떻게 내는 건가요?A. 공인중개사를 통한 중개거래의 경우 공인중개사가 신고하는 것이 원칙이며, 실거래 신고서를 제출할 때 자금조달계획서 및 증빙자료를 함께 제출합니다.직거래 계약의 경우 매수인이 직접 신고·제출하거나 대리인을 통한 제출도 가능합니다. 또한 공인중개사를 통한 거래의 경우에도 개인정보 노출 등의 사유로 직접 제출하고자 한다면 별도 제출이 가능합니다.Q. 자금조달계획서 제출일 현재 대출 등이 실행되지 않았다면?A. 부동산 거래 잔금일까지 기간이 오래 남은 거래는 자금조달계획서 제출일 현재 실행되지 않은 항목들이 많을 수 있습니다. 대출을 받을 계획이지만 자금조달계획서 제출일 현재 실행되지 않은 경우 자금조달계획에서는 기재하되 증빙자료를 제출하지 않아도 됩니다. 다만, 미제출 사유서에 내용을 기재하여 제출해야 하고 거래가 완료된 이후 추가 증빙자료를 요청하는 경우 보충하여 제출해야 합니다.Q. 자금조달계획서 제출 직전에 부동산 또는 주식을 매각한 경우 기재방법은?A. 자금조달계획서는 각 자금의 출처 내용을 파악하기 위한 자료입니다. 자금조달계획서 제출 시에는 부동산 또는 주식 매각 대금이 통장에 있지만, 사안에 따라서는 해당 금액을 금융기관 예금액에 적는 것이 적절하지 않은 내용일 수 있습니다. 적정한 자금조달 여부를 검열하는 공무원은 해당 자금이 통장에 들어오게 된 현금흐름이 궁금할 수 있기 때문입니다.이 경우 자금조달계획서 제출 이후 추가 자료 요청이 올 때 대응할 수도 있지만, 필요에 따라서는 최초 제출 시 보충 자료를 만들어 함께 제출할 수도 있습니다.[코인 투자수익 자금조달계획서]코인 투자수익은 최초 투자 단계부터 매매 단계까지의 자금흐름이 드러나지 않는 경우가 많습니다. 또한 관련 행정기관에서도 해당 수익을 파악하지 못하는 경우가 대부분입니다.따라서 코인 투자수익의 경우 최초 자금조달계획서 제출 시 투자수익이 발생한 흐름을 파악할 수 있는 자료를 만들어 함께 제출하는 것이 좋을 수 있습니다.만약 보충자료가 미제출되는 경우 사안에 따라 즉시 세무조사로 이어질 가능성도 있으므로 코인 투자수익의 경우 반드시 해당 분야 세무전문가와 함께 자료를 준비하는 것을 추천드립니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서상담시 실제로 진행한 컨설팅, 세무조사대응사례와 절세방안을 함께 안내 드리고 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크한국부동산원 부동산 거래신고 소명대응사례- 소명서 작성 방법 및 대응방안https://blog.naver.com/highyes_tax/223368646164서울청 차용증 자금출처조사 성공사례- 중학셩 자녀명의 다수의 부동산취득https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273자녀에게 현명하게 증여하고 싶다면 ? 저가양도 를 활용한 부동산 증여 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830

안녕하세요절세를 통해 윤택한 삶을 만들어드리는 최지호 세무사입니다.오늘은 많은 분들이 문의하시는 내용인 부동산 공동명의 장점 및 각종 세법별 상속세 종합소득세 절세를 비교해 보도록 하겠습니다.부동산 공동명의 장점 단점 (배우자 자녀)목차1 공동명의란? + 공동명의 변경 취득세2 공동명의 장점3 공동명의 단점상속세 종합소득세절세부동산 공동명의 란?계약의 체결이나 문서상 기록할 때 둘 이상의 주체로 설정하는 것을 말합니다. 지분율을 따로 정하지 않는다면 50:50으로, 주로 주택의 경우에는 배우자 간 또는 부자간 공동명의를 많이 합니다. 주택을 구입할 때 부부 공동명의가 절세 방법으로 효과적일 수도 있으나 모든 상황에서 그런 것은 아니기 때문에 꼼꼼히 따져보셔야 합니다. 공동명의가 유리한 경우에는 최초 등기부터 하시는 것이 제일 좋습니다.최초 단독 명의에서 공동명의로 바꾸기 위해서는 취득세가 발생하기 때문입니다.상속세 종합소득세절세공동명의 장점양도소득세 절세양도소득세는 양도차익에 대해 세금을 계산해서 그 금액이 커지면 커질수록 높은 세율이 부과되는 누진세율 구조로 되어있습니다. 따라서 공동명의로 하면 양도차익이 분산되는 효과가 있을 수 있습니다.예를 들어 10억 원의 양도차익이 발생하고, 다른 공제는 없다고 가정한다면 지방세 포함해서 49.5%의 세율까지 과세가 됩니다. 계산해 보면 대략 4.2억 정도 발생합니다. 하지만 이 주택을 부부 공동명의로 매수했다면 1.9억 정도 발생합니다. 절세액은 대략 4천만 원 정도가 되겠죠.2. 종합부동산세 절세종합부동산세는 인별로 과세하며, 1인당 9억 원까지 공제를 해줍니다. 하지만 단독명의의 1세대 1주택이라면 12억 원 공제를 해줍니다. 따라서 다주택자 부부의 경우에는 12억 공제보다는 18억 공제가 더 클 수 있기 때문에 공동 명의가 더 유리할 수 있습니다. 하지만, 기준 시가 하락 및 공제액 증가로 인해 2022년에 비해 종합부동산세는 거의 나오지 않으므로 절세 효과는 미미할 것으로 보입니다. 자세한 내용은 제 블로그에 있으니 참고하시면 되겠습니다.2023년 종합부동산세법 개정 사항 정리안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 2022년 12월 24일에 통과된 국회 본회의의 쟁점사항 ...blog.naver.com3. 종합소득세절세 (임대 소득)주택을 월세로 임대주고 계실 때는 종합소득으로 과세가 되는데 이 부분도 양도소득세와 마찬가지로 누진세율로 적용되기 때문에 공동명의로 하시는 것이 절세가 될 수도 있습니다. 하지만 주택임대소득도 과세가 되는 경우가 아닌 비과세의 경우는 종합소득세절세 실익이 없겠죠. 기준 시가가 12억이 넘어가지 않은 주택의 월세 소득, 2주택을 소유한 세대의 전세 소득 등은 과세가 되지 않기 때문입니다. 주택임대소득에 대해서도 제 블로그에 자세히 적혀있으니 참고하시기 바랍니다.주택임대소득의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 주택임대소득과 관련된 세금에 대해 알아보겠습니다....blog.naver.com4. 상속세 절세나이가 드신 분들은 상속세 고민도 많으실 텐데요. 미리 배우자에 대한 증여공제 6억 원을 이용해서 상속재산을 줄여놓으면 추후 상속이 개시되었을 때 상속재산이 줄어들어 상속세를 절세할 수 있습니다. 이는 상속개시일(사망일)의 10년 이전부터 준비해놔야 실제 상속세 절감 효과가 크게 되니 참고하시기 바랍니다.부동산 공동명의 장점 단점 (배우자 자녀)공동명의 단점(실익이 없는 경우 포함)양도소득세양도소득세는 주택을 장기보유한 부분이 있으면 장기보유특별공제가 다주택자인 경우 30%까지, 1세대 1주택인 경우 80%까지 됩니다. 하지만 공동명의로 바꾸게 되면 장기보유특별공제가 줄어들 수 있기 때문에 이 부분을 꼭 고려하셔야 합니다.또한 양도소득세 비과세 대상이라면 즉, 1주택만을 보유 / 거주하시다가 양도하실 거라면 꼭 공동명의로 하지 않으셔도 됩니다.2. 종합부동산세위에서 간단하게 설명드렸지만 기준 시가가 하락했기 때문에 1세대 1주택 한 채만 있다면 12억까지 공제를 해줍니다. 공시지가 기준으로 산정하기 때문에 실제 시세는 15억 정도의 경우입니다. 그리고 15억이 초과되었어도 공제액이 12억으로 늘어났고 세율이 낮아졌기 때문에 세금은 거의 안 나올 수 있습니다. 따라서 증여세, 취득세를 부담하면서까지 무리하게 명의변경을 하지 않는 것을 권해드립니다.3. 피부양자 자격 박탈한 명이 직장인이고 배우자가 무직인 경우, 일반적으로는 직장인의 피부양자로 설정되어 건강보험료 부담이 적으나 공동명의로 등록된 후 피부양자 기준이 넘어가게 된다면 피부양자가 박탈이 되어 건강보험료 부담이 커질 수 있으니 이 부분에 대한 검토가 꼭 필요합니다.4. 주택담보대출 한도 하락공동명의의 주택의 경우 공동명의자 중 한 명의 소득이 적으면 대출이자 및 대출 가능 금액이 불리하게 적용될 수 있기 때문에 부수적이긴 하지만 이 부분 또한 굉장히 중요하게 작용될 수 있는 부분입니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가최지호 세무사의 최신 세무 글을 구독하실 수 있습니다 :)