부모자식간 분양권매매의 경우 양도?증여?

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 주제는 일시적 2주택 비과세 요건 중 종전주택 처분하는 기한이 있는데 이때 처분을 가족에게 매매나 부담부증여하는 경우 비과세가 가능한지 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,종전주택을별도 세대인 가족에게 양도하거나 부담부증여하는 경우,종전주택의 처분으로 인정이 되어비과세 적용이 가능합니다.일시적 2주택이라, 종전주택을 3년이나 1년안에 처분해야겠는데 원하는 가격에 팔리지 않거나 남에게 파느니 가족에게 양도하거나 부담부증여를 한 경우인데별도 세대인 가족에게 종전주택을 양도하거나 부담부증여하는 경우, 종전주택의 처분으로 인정이 됩니다. 따라서, 일시적 2주택 비과세 요건을 충족하게 됩니다.양도, 서면인터넷방문상담4팀-1993 , 2004.12.07[ 제 목 ]일시적 1세대 2주택자가 1주택을 부담부증여하는 경우[ 요 지 ]일시적 2주택자가 다른 주택의 취득일로부터 1년 이내에 종전주택을 동일세대원이 아닌 자에게 부담부 증여하는 경우 1세대1주택 비과세 적용됨[ 회 신 ]소득세법 제88조 제1항의 규정에 의한 부담부증여시 인계하는 채무액은 유상양도로 보아 양도소득세가 과세되는 것이나, 증여재산이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의한 비과세 대상인 주택을 부담부증여하는 경우에는 양도소득세가 과세되지 아니하는 것입니다.따라서 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전주택을 동일세대원이 아닌 자에게 부담부증여한 귀 질의의 경우에도 같은법 시행령 제155조 제1항에 의하여 1세대 1주택의 비과세특례를 적용할 수 있는 것입니다.물른 여기서, 별도 세대인 가족에게 처분하더라도저가로 파는 경우와 부담부증여로 하는 경우는 부당행위계산부인 및 증여 문제가 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.종전주택을동일 세대원에게양도하거나 부담부증여를 하는 경우,비과세 적용이 되지 않습니다.별도 세대인 가족이 아니라, 동일 세대원에게 양도나 부담부증여를 한 경우는 일시적 2주택 비과세로 인정이 되지 않습니다.비과세를 적용하지 않는 이유는 일시적 2주택 비과세를 적용해주는 취지가 종전주택을 처분하여 1주택이 됨을 가정한 것인데, 양도를 한 이후에도 다시 1세대 2주택이 되기 때문입니다.○ 서면인터넷방문상담4팀-2249, 2006.07.13.[ 제 목 ]일시적 2주택으로 인한 1세대1주택 비과세 해당 여부[ 요 지 ]일시적 2주택을 보유하던 중 종전의 주택을 동일세대원에게 양도한 경우 1세대1주택의 특례규정을 적용받을 수 없는 것임[ 회 신 ]국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 소득세법 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이나, 귀 질의 내용과 같이 동일세대원에게 양도함으로써 양도 후에도 계속 2주택이 되는 경우에는 상기의 1세대1주택 특례 규정을 적용받을 수 없는 것입니다.○ 사실관계- 1996.10. 처가 A주택(수도권 아님) 취득ㆍ이전 및 이후 세대원 전체의 다른 주택은 없음- 2005. 7. 8. 장모로부터 처, 아들, 딸 명의로 1채를 증여받음. 따라서 A주택은 2006. 6월 현재 일시적인 2주택의 기간에 해당함- 2006. 6월 중 처로부터 A주택을 매매 취득하려함 (물론 대가관계는 있으며 이는 입증 가능하다고 가정)○ 질의A주택에 대하여 소득세법 시행령 제155조 제1항에 따라 일시적인 2주택에 의한 1세대1주택 비과세가 적용되는 것인지종전주택의공동명의 일부 지분을 동일 세대원이 인수받아 처분한 경우, 인수 지분은 일시적 2주택 비과세 되지 않습니다.종전주택이 본인과 타인의 공동명의인 경우, 그 종전주택의 타인명의 일부 지분을 동일 세대원이 매입하고 이를 타인에게 처분하는 경우, 해당 지분은 일시적 2주택을 적용하지 않습니다.아래의 사례를 보면,① 종전주택: 본인과 별도세대 모친 공동지분 (38%)②모친의 지분(38%)을 배우자가 매입③해당 종전주택을 타인에게 처분기한내 양도⇒동일세대원이 인수한 지분(38%)만큼은 비과세를 적용하지 않고당초 본인 지분 (62%)만 비과세를 적용사전-2018-법령해석재산-0814[ 요 지 ]별도세대인 거주자와 모친이 1주택(A주택)을 공동으로 취득하여 보유하다 거주자와 배우자가 1주택(B주택)을 공동으로 취득(각 1/2지분)하고배우자가 별도 세대원인 모친으로부터 취득한 지분 상당액은 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 없음[답변내용]별도세대인 거주자와 모친이 1주택(A주택)을 공동으로 취득하여 보유하다 거주자와 배우자가 1주택(B주택)을 공동으로 취득(각 1/2지분)하고 배우자가 A주택의 모친 지분을 매매로 취득한 후 A주택을 양도하는 경우 배우자는「소득세법 시행령」제155조제1항 적용 대상에 해당하지 않는 것입니다.1. 사실관계○ 2014.9.30. 별도세대인 갑과 갑의 모친은 쟁점주택을 공동(갑62/100, 모친 38/100)으로 취득함○ 2017.9.1. 갑과 갑의 배우자는 대체주택을 공동(각각 지분 1/2)으로 취득함○ 2018.4.17. 갑의 배우자는 쟁점주택의 모친 지분을 매매로 취득함○ 2018.10.17. 쟁점주택 전체를 양도함2. 질의 내용○ 1주택을 별도세대인 모친과 공동소유하다모친지분을 배우자가 취득한 후 해당 주택을 양도하는 경우 배우자 지분에 대한 일시적 2주택 특례 적용 여부정리하면,일시적 2주택 비과세를 위해, 처분기한내 종전주택을 처분해야 하는데가족에게 매매나 부담부증여를 하는 경우에도 양도세 비과세 적용이 가능한지를 알아보았습니다.요지는, 별도 세대인 경우는 비과세 적용이 가능하고 동일 세대인 경우에는 비과세 적용이 안된다는 것입니다. 특수한 경우로, 종전주택의 일부지분을 동일 세대가 인수한 경우 그 지분 해당액은 비과세가 되지 않습니다.물른, 별도 세대인 가족에게 매매나 부담부증여시 저가 양도 등 양도세 부당행위계산부인이나 증여세 문제가 발생하지 않도록 유의해야합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 오회계사/세무사

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 최근 집값하락으로 급매로 싸게 파느니 자녀 등과 시세보다 저렴하게 넘기는 직거래가 늘고 있고 이에 대한 정부의 조사도 강화된다고 발표되었는데, 이러한 직거래시 주의점에 대해 살펴보겠습니다. (하단 기사 참고)아파트 직거래 비율 급증…정부, 고강도 기획조사 나선다기사내용 요약 아파트 직거래 비율, 9월 최고점 17.8% 달해 국토부, 내년 10월까지 이상직거래 기획조사 3차 단계별로 시행…2021년 1월~2023년 6월 전국 특수관계인간 이상 고·저가 직거래 대상 [서울=뉴n.news.naver.com세부적으로 살펴보면,시가보다30% 또는 3억원이상 차이나는 경우,저가 매입 또는 고가 양도한 자가 증여받은 것으로 봅니다.증여로 보는 거래 중, 저가양수로 인한 증여 규정을 보면특수관계자간에 거래하는 매매가격이 시가대비 30%와 3억원보다 적은 금액을 초과하여 차이가 난다면, 초과분은 증여로 봅니다.즉, 10억 아파트를 3억(min[10억x30%, 3억]) 싸게 자녀에게 팔면 증여가 아니지만 20억 아파트는 6억 싸게 자녀에게 팔면 기준금액 3억(min[20억x30%, 3억])을 초과하는 금액인 3억은 증여로 보게됩니다.상증세법제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을시가보다낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 기준금액 이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.상증세법 시행령제26조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등)② 법 제35조제1항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 “시가”라 한다)의100분의 30에 상당하는 가액2.3억원시가보다5% 또는 3억원 이상차이나는 경우,고가 매입 또는 저가 양도한자의 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의해 계산합니다.증여세의 30%와 3억원 규정만 아시고, 10억을 7억에 팔아도 세금문제가 없다고 착각하시는 분들이 있는데 아닙니다.양도세는 자녀에게 10억인 아파트를 7억에 팔면, 10억에 판 것으로 보아 양도소득세를 계산합니다. 이를 양도세 부당행위계산부인 규정이라고 합니다.따라서, 이러한 경우 부모가 자녀에게 싸게 팔아도 부모의 양도세는 줄어들지 않습니다. 양도세 신고는 시가를 적용해서 해야합니다.몰론, 시가대비 5%와 3억원 중에 적은 금액이내로 저가매매를 한다면 양도세 문제도 발생하지 않습니다.하지만 양도세 문제도 없을려면 고작 5%이내로 싸게 팔아야하는데, 매수하는 자녀 입장에서도 메리트가 없는 편입니다.소득세법 시행령제98조(부당행위계산의 부인)② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.1. 특수관계인으로부터시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다낮은 가격으로 자산을 양도한 경우특수관계자 간의비정상적인 거래는 시가로 보지 않습니다그렇다면, 시가가 얼마인지가 중요한데최근 급매 위주로 거래가 되고 있어 간혹 시가를 잘못 적용하는 경우가 있습니다.시가 적용 우선순위는① 감정평가액② 유사매매사례가액③ 공시가격이 됩니다.감평을 안받고 유사매매사례를 적용할 때, 주의해야 합니다. 왜냐하면,특수관계자간의 비정상적인 거래는 유사매매로 인정을 하지 않습니다.예를 들어, 지난달 10억이던게 최근 단지내 동일평수 거래된게 7억이 있다고 할 때 이를 적용하여 7억의 30%인 2.1억 낮은 4.9억에 거래를 하면 증여로 보지 않을까요?해당 7억원 거래가 특수관계자 간의 거래라면 시가로 인정되지 않을 수 있습니다.하지만, 안타깝게도 실거래가 정보에는 직거래 여부는 표시되나 이게 특수관계자인지 아니면 제3자간의 급매거래인지는 알 수가 없습니다.최근처럼 시세가 급변하는 경우에는 안전한 방법은 1순위로 적용될 감정평가를 받는 것입니다.거래대금에 대한 증빙과 자금출처조사에 대한 준비가 철저히 되어있어야 합니다특수관계자간의 거래는 증여로 추정합니다. 물론, 실제 매매대금을 주고 받았다면 증여는 아닌 것으로 인정될 수 있습니다.하지만, 이와는 별개로 자녀의 소득과 재산을 고려할 때자력으로 취득이 어려울 것으로 볼 경우에는 자금출처조사를 받을 수 있습니다.이 때, 취득자금에 대한 출처가 소명되지 않는 경우에는 이를 증여받은 것으로 보아 증여세가 추징될 수 있으니 저가매매로 인한 증여여부와는 별개의 주의해야할 부분입니다.자금출처 조사로 인한 증여 추정은 아래의 포스팅 참고하세요[증여세 - 자금출처조사] 재산 취득, 부채 상환 증여 추정 (by 부산 오 회계사/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 살펴볼 주제는 요즘 많이 당하시는 자금출처조사와 이에 따...blog.naver.com정리하면,최근 가족간의 부동산 직거래, 주로 저가매매가 급증하고 있습니다.단순히 저가양수로 인한 증여 규정인 시가의 30%와 3억원보다 적은 금액이내로 저가거래하면 문제가 없을 줄 착각하고 진행하시는 경우가 있는데,양도세 부당행위계산부인, 특수관계자간 거래의 증여추정, 자금출처소명에 따른 증여추정 등에 해당하여 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있으니 사전에 전문가와 충분한 상담후에 진행이 필요합니다.by 부동산세무상담/증여상담/세무조사대응/부산세무사

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​종합부동산세, 새로운 아파트 투자 등 가족간 부동산 거래는 언제나 많은 분들이 문의하시는 내용입니다.가족간 거래는 방향을 어떻게 잡냐에 따라서 굉장한 세금 차이가 발생될 수 있습니다.그렇지만 특수관계인간의 거래이기 때문에 검토해야할 사항도 많으며 세무서에서도 특수관계인간의 거래는 많은 관심을 가지기 때문에 많은 주의를 기울이셔야 합니다.​​■ 가족간 증여시가족간 증여하는 경우 가장 중요한 것은 평가금액 산정과 공제금액 입니다.​1. 평가방법부동산의 경우 물건의 종류에 따라 평가방법이 달라집니다.이는 상증세법에서 규정하고 있는 평가방법에 기인하는데요.​상증세법 60조~66조에서는 증여시 평가방법에 대해서 규정하고 있습니다.해당 내용을 요악하자면 다음과 같습니다.​평가금액의 적용 순서(다음의 순서로 가액을 적용합니다)​(1) 아파트와 같이 유사한 물건이 거래가 빈번이 일어나는 경우라면 유사매매사례가인 시세를 일반적으로 적용해야하며​(2) 이외의 단독주택, 나대지 등의 물건은 기준시가를 적용할 수 있는 경우도 있습니다.​하지만 기준시가를 적용시에는 감정평가심의위원회 등 추징될 수 있는 여지가 여러가지가 존재하므로 검토 후 진행하는 것을 추천드립니다.​유사매매사례가가 있는 물건이더라도 또 다른 다양한 절세방안이 존재합니다.​(3) 입주권 및 분양권의 경우에는 전매제한이 걸려있는 물건인지 아닌지, 전매제한이더라도 주변의 시세는 얼마정도 형성되어 있는지 종합적으로 검토하여 결정하여야 합니다.​2. 증여재산공제​증여재산공제는 수증자를 기준으로 공제합니다.→ 단적인 예로 배우자에게 12억짜리 아파트의 반을 증여하는 경우 증여세는 발생하지 않습니다.또한 증여세가 많이 나오는 경우 자녀를 추가하여 지분을 나눠 증여하는 경우 증여재산공제 뿐만 아니라 증여세를 별도로 계산하게 되므로 많은 세금을 줄일 수도 있습니다.​따라서 누구에게 얼마를 증여하냐에 따라서 세금은 달라집니다.​​3. 부담부증여의 활용증여세가 과도하게 나오는 경우에는 채무를 승계하는 조건으로 일부는 증여세가 아닌 양도세로 납부할 수 있습니다. ​※절세방법(1) 취득세취득세는 매매로 인한 유상취득세율과 증여로 인한 증여취득세율이 존재합니다.증여취득세율의 경우 최대 13.4%까지 취득세가 과세될 수 있으나 부담부증여를 활용하는 경우 최소 1.1%까지 취득세율을 줄일 수 있습니다.​또한 어떤 채무를 어떤방식으로 승계하냐에 따라서 최적의 취득세액을 찾아낼 수 있습니다.​(2) 양도세부담부증여를 하더라도 무조건 유리할수는 없습니다.만약 다주택자 중과 등으로 양도소득세 적용 세율이 증여세율보다 높은 경우에는 오히려 단순증여보다 불리한 경우가 발생하게 됩니다.​따라서 취득세와 양도세를 고려하여 최적의 채무승계비율을 찾아 부담부증여해야 합니다.​(3) 어떤 채무가 승계가능한지, 또는 채무를 얼마나 승계 가능한지에 대한 검토실무적으로 모든 채무를 승계할수 있는 것은 아닙니다. 또는 채무가 없는 경우라도 부담부증여를 할 수 있는 방법은 있습니다.​또한 모든 채무를 승계할 필요는 없습니다.​이 모든것은 법적 검토와 경험이 중요한 부분입니다.똑같은 부담부증여라도 진행하는 사람에 따라서 발생하는 세액의 차이는 굉장히 유의미하므로 부동산 전문가를 통하여 진행하시길 바랍니다.​​■ 가족간 매매시가족간 매매거래시 크게 고려해야할 부분은 2가지 경우로 나뉩니다.(1) 시가대비 5% ~ 30% 차이의 금액으로 거래시(2) 시가대비 30% 이상의 차이의 금액으로 거래시​(1) 시가대비 5% ~ 30% 차이의 금액으로 거래시세법은 특수관계인간 매매시 조세회피 경우를 차단하고 있습니다. 제3자간 10억에 거래되는 물건을 5억에 저가매매하여 양도소득세 5억을 줄이고 증여세 5억을 줄이는 행위를 막고있습니다.​예를들어 10억의 물건을 9억에 양도하는 경우 소득세법에서는 부당행위계산의부인을 적용하여 9억의 거래를 무시하고 시가인 10억으로 양도소득세를 계산하게 됩니다.​따라서 아무리 양도소득세를 줄이려고 낮은 매매가로 거래하더라도 양도소득세는 시가인 10억으로 재계산합니다.​(2) 시가대비 30% 이상의 차이의 금액으로 거래시예를들어 시가가 10억인 물건을 특수관계인간 5억에 거래하는 경우 위의 부당행위계산의부인은 물론 적용되며, 추가로 시가와 매매가의 차액인 5억서 일부 금액을 증여세로 추가로 과세하게 됩니다.​증여세로 과세되는 증여재산가액은 차액 5억 - min(시가의 30%, 3억)입니다.​따라서 10억의 물건을 5억에 저가매매하는 경우에는 양도소득세는 10억으로 계산되며, 2억에 대한 증여세까지 과세되게 됩니다.​※절세방법위에 설명한 부당행위계산의부인과 증여세 과세가 모두 적용되더라도 저가매매거래가 유리한 경우가 있습니다.→ 실제로 진행했던 사례입니다. 단순 증여의 경우 총발생세액은 5.35억원이지만 저가매매로 하는 경우 세금은 3억원까지 줄이게 되었습니다.​다만, 특수관계인의 거래의 경우 세무서에서 유심히 보게되고 잘못 신고하는 경우 세무조사의 대상이 될 수 있습니다. ​​가족간의 거래는 정말 다양한 컨설팅을 적용할 수 있으며 정말 많은 세액을 줄일 수 있습니다. 다만, 그만큼 검토해야되는 것들과 위험요소가 분명히 존재합니다.​가족간 거래를 생각하시는 분들은 혼자 진행하시기 보다는 전문가에게 문의하시어 수수료보다 훨씬 많은 절세와 세무리스크를 줄이시길 바랍니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.다주택자에 대한 양도세가 강화됨에 따라, 다양한 형태로 자녀에게 증여가 이루어지고 있습니다. 이번 포스팅에는 주택 증여 대신 자녀에게 저가로 주택을 양도하는 경우, 어떤 경우 증여 문제가 발생하고 어떤 점을 조심해야 하는지 알아보겠습니다.그리고 구체적인 사례를 통해, 과연 이득이 있는지 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,자녀에게 시세 보다 저가로 양도하는 경우, 증여세와 양도세 모두 주의해야 합니다.그리고 각각 기준에 차이가 있습니다.1.증여세1.시가보다30%또는 3억원이상 차이나는 경우,저가 매입 또는 고가 양도한 자가 증여받은 것으로 봅니다.부모가 자녀에게 시가 대비30% or 3억원 이상 낮게 양도하면, 그 초과분이 자녀가 받은 증여가액입니다.즉, 시가 10억원 주택이면 7억원까지는 증여로 보지 않고 6억원으로 거래하면 1억에 대해서는 증여로 본다는 것입니다.계산을 해보면,[시가 10억]① 7억에 거래시 증여액 = (10억-7억) - min(10억*30%, 3억) = 3억 - 3억 = 0② 6억에 거래시 증여액 = (10억-6억) - min(10억*30%, 3억) = 4억 - 3억 = 1억[시가 5억]① 3.5억에 거래시 증여액 = (5억-3.5억) - min(5억*30%, 3억) = 1.5억 - 1.5억 = 0② 3억에 거래시 증여액 = (5억-3억) - min(5억*30%, 3억) = 2억 - 1.5억 = 0.5억상증세법제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 기준금액 이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.상증세법 시행령제26조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등)② 법 제35조제1항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 “시가”라 한다)의 100분의 30에 상당하는 가액2. 3억원결국, 시가 대비 30%와 3억 이내의 차이 금액에서 저가로 자녀에게 양도하면 증여세는 내지 않습니다.그러면, 아무 문제가 없을까요?문제는 양도세에서 발생합니다.2.양도세시가보다5%또는 3억원 이상차이나는 경우,고가 매입 또는 저가 양도한자의 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의해 계산합니다.부모가 자녀에게 저가로 양도하는 경우에, 양도세는5%와 3억원 중 적은 금액 이내의 범위만 정상 거래로 인정하고 이를 벗어나면 세금을 부당하게 감소시키는 행위로 보아 시가로 양도한 것으로 봅니다.(양도소득 부당행위계산 부인)즉, 위의 사례인 10억 주택을 7억에 자녀와 매매하면 경우라면, 부모가 내야할 양도소득세는 10억에 거래한 것으로 보아 부모의 양도소득세를 계산합니다.소득세법제101조(양도소득의 부당행위계산)① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.소득세법 시행령제98조(부당행위계산의 부인)② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다낮은 가격으로 자산을 양도한 경우만약에 시가 10억을 6억에 자녀에게 양도한 경우는 어떻게 달라질까요이 경우, 부모의 양도차익은 동일하겠지만 자녀의 증여세를 물게 되므로 취득가액은 6억+1억(증여액)으로 7억원이 됩니다.소득세법 시행령제163조(양도자산의 필요경비)⑩ 법 제97조제1항제1호가목은 다음 각 호에 따라 적용한다.1. 「상속세 및 증여세법」 제3조의2제2항, 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2, 제42조의3, 제45조의3부터 제45조의5까지의 규정에 따라 상속세나 증여세를 과세받은 경우에는 해당 상속재산가액이나 증여재산가액(같은 법 제45조의3부터 제45조의5까지의 규정에 따라 증여세를 과세받은 경우에는 증여의제이익을 말한다) 또는 그 증ㆍ감액을취득가액에 더하거나 뺀다.3.사례 분석부모와 자녀의 각 상황별로 양도세와 증여세를 대략적으로 계산해보겠습니다.[상황 1]-부모 조정지역 2주택자, 자녀 무주택자-매매할 주택 당초 취득가 5억 현재 시가 10억/-자녀가 매입 후 2년 거주 이후 동일한 10억에 양도1) 7억에 매매양도세는 부당행위 계산이 적용되어, 부모가 10억에 판 것으로 계산합니다.자녀가 증여세는 대상이 아니고 양도 후 2.97억이 남고, 부모는 0.45억이 손실이 납니다.(합계 +2.52억)2) 6억에 매매양도세는 부당행위 계산이 적용되어, 부모가 10억에 판 것으로 계산합니다.자녀가 증여 1억을 받은 것으로 보나, 5천만원이 공제될 경우 증여세는 5백만원입니다.자녀는 양도 후 3.92억이 남고, 부모는 1.45억이 손실이 납니다. (합계 +2.47억)3)부모가 시가 10억에 3자에게 매각 후, 세후 이익을 자녀에게 현금 증여부모의 세후 이익은 2.55억이나, 이를 자녀에게 증여하면 자녀는 1.74억이 남습니다.이 경우, 부모 주택을 시장에서 매각하여 자녀에게 현금 증여하는 방식보다는 저가 양도가 낫습니다.[상황 2]-부모 조정지역 2주택자, 자녀 조정지역 1주택자-매매할 주택 당초 취득가 5억 현재 시가 10억/-자녀가 매입 후 2년 거주 이후 동일한 10억에 양도1) 7억에 매매양도세는 부당행위 계산이 적용되어, 부모가 10억에 판 것으로 계산합니다.자녀가 증여세는 대상이 아니고 양도 후 1.65억이 남고, 부모는 0.45억이 손실이 납니다. (합계 +1.2억)2) 6억에 매매양도세는 부당행위 계산이 적용되어, 부모가 10억에 판 것으로 계산합니다.자녀가 증여 1억을 받은 것으로 보나, 5천만원이 공제될 경우 증여세는 5백만원입니다.자녀는 양도 후 2.6억이 남고, 부모는 1.45억이 손실이 납니다. (합계 1.15억)3)부모가 시가 10억에 3자에게 매각 후, 세후 이익을 자녀에게 현금 증여부모의 세후 이익은 2.55억이나, 이를 자녀에게 증여하면 자녀는 1.74억이 남습니다.자녀가 유주택자 인 경우, 부모 주택을 시장 매각 후 현금 증여보다 저가 양도가 불리한 경우가 있습니다.4.기타 주의 사항①시가시가 대비 5%, 30% 인지가 중요한데, 시가의 파악에 주의해야 합니다. 일반적으로 국토부 실거래가 조회하여 시가를 파악해 이를 기준으로 매매하는 경우도 있는데, 본인이 적용한 시가와 국세청 기준의 시가가 달라 부당행위, 증여로 추징되는 경우가 있습니다.②법인과의 거래위의 사례는 개인과 개인과의 거래이고, 특수관계법인 (예를 들어, 부모님 회사 소유 아파트의 거래)는 다르게 적용됩니다.③자녀 취득 자금 소명저가 거래를 하더라도, 자녀가 그 취득 금액의 출처를 제대로 소명하지 못하면 증여로 볼 수 있습니다. 특히, 소득이 적거나 나이가 어린 경우 거래 자체를 증여로 볼 수 있으니 주의해야합니다.정리하면,부모가 자녀에게 주택을 양도하는 경우,①매매가 증여인지 여부매매 거래가 아닌 증여한 것으로 추정합니다. 단, 실제로 자녀의 취득 자금 출처가 분명하고 실제 자금이 오간 경우 경우에는 매매로 인정합니다.②저가 양도의 증여세저가 양도액이 시가의 30% 또는 3억 보다 적은 금액 이내면, 저가 양도액을 증여로 보지 않습니다. 그 범위 이하로 싸게 팔면, 그 초과분은 증여로 봅니다.③저가 양도의 양도세저가 양도액이 시가의 5% 또는 3억 보다 적은 금액 이내면, 정상 거래로 보나 그 이하로 팔면 부모가 양도한 금액은 시가에 양도한 것으로 보고 양도소득세를 계산합니다.④사례 분석부모가 주택을 처분하고 그 현금을 자녀에게 증여하는 경우와 저가로 양도한 경우 어느 것이 유리한지를 비교해 보면, 부모와 자녀에게 적용되는 양도세율이 높지 않은 경우에는 저가 거래 방식이 유리하고 양도세율이 높은 경우에는 저가 거래가 불리합니다.⑤기타 고려 사항㉠자금 출처가 분명하지 않거나, 부모에게 돈이 간 경우 증여에 해당합니다.㉡시가가 얼마인지가 중요한데, 본인이 시가로 본 금액과 국세청이 시가로 본 금액이 다를 수 있고 이에 따라 양도세가 달라지고 증여로 볼 수 있습니다.㉢개인-법인을 통한 거래는 이와 달리 적용됩니다.저가 거래가 단순 증여보다 유리한 점이 있으나, 실제로 얼마나 유리할지에 대한 분석과 양도세/증여세 추가 문제가 발생하지 않도록 거래 금액을 정하는게 매우 중요합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다.따라서 오늘은'부모·자식 등 특수관계인간 저가양도,매매'에 대해서 자세하게 알아보겠습니다.다만,실무적으로 밝히기 어려운 노하우 등은 제외하고 안내드리겠습니다.1. 양도소득세 부당행위계산의 부인소득세법에서는 조세회피를 위하여 시세보다 저렴한 가액으로 하는 가족간 매매행위를 하는 경우 과세형평을 위하여해당 매매거래가액을 부인하고 세법에서 정하는시가로 다시 양도소득세를 계산하도록 되어 있습니다.소득세법 제101조 [ 양도소득의 부당행위계산 ]① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.<1> 특수관계인양도소득세 부당행위계산부인을 적용하는 특수관계인이란국세기본법 시행령에 따른 특수관계인을 말합니다.이에 해당하는특수관계인을 정리하면 다음과 같습니다.① 6촌 이내의 혈족② 4촌 이내의 인척③ 배우자(사실상의 혼인관계에 있는 자를 포함한다)④ 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자ㆍ직계비속소득세법시행령 제98조 [ 부당행위계산의 부인 ]①법 제41조및제101조에서 “특수관계인”이란「국세기본법 시행령」 제1조의2 제1항, 제2항 및 같은 조 제3항 제1호에 따른 특수관계인을 말한다.<2> 부당행위계산을 적용하는 범위특수관계인간 부당행위계산 부인을 적용하는 범위는시가와 거래가액의 차액이 min(시가의 5%, 3억)을 초과하는 경우에 적용합니다.소득세법시행령 제167조 [ 양도소득의 부당행위 계산 ]③법 제101조 제1항에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때<3> 부당행위계산의부인 계산위의 부당행위계산부인이 적용되면실제매매가가 얼마이던 상관없이 시가를 양도가로 하여 양도소득세를 재계산합니다.따라서 시가보다 5% 미만으로 거래하는 경우에는 해당 거래가액에 상관없이 시가로 양도소득세를 부과하게 되어양도소득세 절세효과는 사라지게 됩니다.④제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.<4> 시가이때 부당행위계산부인을 적용시 시가란 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액으로 한다고 명시하고 있습니다.⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지와같은 법 시행령 제49조,제50조부터 제52조까지,제52조의2,제53조부터 제58조까지,제58조의2부터 제58조의4까지,제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제1항 각 호 외의 부분 본문중 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간 은 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간 으로 본다.위에 따른 평가액 관련 구체적인 내용은 다음의 글을 참고 하시길 바랍니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222422082689[증여·상속세 전문 세무사] 부동산 증여시 평가액 산정의 모든 것(입주권·분양권, 뚜껑, 평가심의위원회 포함)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 18년에 다주택자 중과가 부활하고, 올해부터 다주택자 종부...blog.naver.com사례) 시세 10억의 아파트를 자녀에게 8억에 저가양도하는 경우시가와 실제매매가의 차액 2억이 min(시가 5%, 3억)인 5천만원을 초과하므로 부당행위계산부인이 적용됩니다.따라서 이때 양도소득세는실제매매가 8억이 아닌 10억을 양도가로 하여 계산하게 되므로 양도소득세 절세효과는 사라지게 됩니다.※ 절세방안가족간 매매거래는 제3자와의 거래와 다르게 양도시기를 조절할 수 있다는 장점이 있습니다.따라서 일시적 2주택 등 양도시기의 제한이 있는 혜택을 받아야시는 분들이 기한이 얼마 남지 않은 경우 등 활용할 수 있습니다.또한 비과세가 아닌 경우라 하더라도 시가의 5% 범위내로 거래하는 것이 아닌, 시가 자체를 적법한 방법으로 조절한다면 절세효과를 키울 수 있습니다.2. 저가양수 또는 고가양도에 따른 이익 증여특수관계인간(가족)저가양수 또는 고가양도에 따라경제적 이익이 상대방에 귀속된다면 해당 행위를 증여로 보아 증여세를 과세하고 있습니다.따라서 민법 제554조의 증여의 개념보다 세법에서는 증여의 개념을 확장해서 보고 있습니다.<1> 증여를 적용하는 범위상속세 및증여세법시행령 제26조 제2항에 따르면 증여세를 과세하는 범위는시가와 거래가액의 차액이 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우에 적용합니다.(1) 시가가 9억인 경우시가가 9억인 경우에는 시가와 대가의 차액이 min(시가의 30%인 2.7억원, 3억원)인2.7억원(매매가 6.3억원)보다 작다면 증여세가 부과되지 않습니다.(2) 시가가 12억인 경우시가가 12억인 경우에는 시가와 대가의 차액이 min(시가의 30%인 3.6억원, 3억원)인3억원(매매가 9억원)보다 작다면 증여세가 부과되지 않습니다.<2> 증여세 계산시가와 대가의 차액이 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우 증여재산가액은 시가와 매매가 차액에서 min(시가의 30%, 3억)을 뺀 가액으로 합니다.증여재산가액 : 시가 - 실제매매가 - min(시가의 30%, 3억)<3> 시가같은법 동조문에 따르면 저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여를 적용할 때 시가란상증법 제60조 ~ 66조의 규정에 따라 평가한 가액을 말합니다.위에 따른 평가액 관련 구체적인 내용은 다음의 글을 참고 하시길 바랍니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222422082689[증여·상속세 전문 세무사] 부동산 증여시 평가액 산정의 모든 것(입주권·분양권, 뚜껑, 평가심의위원회 포함)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 18년에 다주택자 중과가 부활하고, 올해부터 다주택자 종부...blog.naver.com사례) 시세 10억의 아파트를 자녀에게 5억에 저가양도하는 경우실제매매가가 시가와 5%, 30% 이상이 차이나게 되므로 위의 양도소득세 부당행위계산의 부인과 증여세 과세 규정이 동시에 적용됩니다.(1) 양도소득세 계산 :시가 10억을 양도가액으로 적용하여 양도소득세 계산(2) 증여세 계산 :시가와 실제매매가의 차액 5억 – min(시가 30%, 3억)으로서 증여재산가액 2억에 대하여 증여세 과세3. 저가양도 세액비교위의 내용을 봤을 때 그렇다면 가족간 저가매매를 하는 경우양도소득세도 시가로 다시 과세되고, 증여세도 나오는데 저가매매가 절세효과가 하나도 없는 것 아니냐고 생각하실 수도 있습니다.하지만, 일정요건들이 갖추어진 경우에는 가족간 증여보다 가족간 매매가 훨씬 적은 세금으로 소유권 이전을 할 수 있습니다.실제 세액비교는 아래 글을 참고하시면 좋습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222337935363[재산전문세무사]가족간 매매, 증여 어떤게 더 유리할까 ? 절세방법 알려드립니다.안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 종합부동산세, 새로운 아파트 투자 등 가족간 부동산 거래는...blog.naver.com또한 특수관계인간 저가양도·매매의 경우에는 증여가 아닌 매매로 소유권을 이전하는 것이기 때문에 양도소득세이월과세가 적용되지 않으므로 5년을 추가로 보유할 필요가 없이 양도할 수 있습니다.4. 유의할점그렇다면 가족간 저가양도·매매는 안전할까요 ?저가매매컨설팅을 진행하면 가장 많이 물어보시는 질문이 바로 세무사님, 이거 하면 세무사조사 나오는거 아닌가요 ? 입니다.특수관계인간의 매매거래는특수관계인간의 증여보다 훨씬 많은 세무적 리스크와 이슈들이 존재합니다.간단한 예를 들어보면, 시세가 10억인데 얼마까지 시세를 설정해도 인정이 되는지, 실제 매매대금을 마련할 때 차용을 해도되는지, 대출을 받아도 되는지, 시가는 올바르게 적용이 됐는지, 저가매매 자체를 부인하고 증여로 과세되는건 아닌지 등등 생각지 못한 곳에서 문제가 발생할 수 있습니다.우선 매매거래인만큼 자금조달계획서를 작성해야하며, 특수관계인간 매매거래의 경우 자금조달계획서를 한국부동산원 및 세무서에서는 일반거래들과 구분하여 별도로 관리하고 있습니다.또한가족간 매매거래는 원칙적으로 증여로 우선 보기 때문에 매매거래의 내용과 형식이 명확하지 않다면 증여로 보아 가산세를 포함하여 많은 세금이 부과될 수 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222633118594[부동산전문세무사] 가족간 매매는 증여로 추징될 수 있습니다.1. 개요 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배...blog.naver.com특수관계인간 저가양도·매매는 절세효과가 확실한만큼 리스크도 발생합니다.상담을 통하여 각 상황에 맞는 매매거래 가능한 안전한 방식과 가장 큰 절세효과를 누릴 수 있는 컨설팅 방안 안내드리고 있습니다.