아파트 갈아타기 양도세(아파트1채 오피스텔 1채 보유)

[양도세, 상속주택]일반주택과 공동상속주택 2채를 보유한1세대의 일반주택 양도 시 비과세 여부(비과세 불가능함)※ 기존주택 보유 중에 상속주택을 취득할 경우, 양도세 비과세 특례에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.상속주택으로 2주택이 된 경우(상속주택이 여러개일 때, 공동으로 상속받았을 때 등)상속주택으로 2주택이 된 경우 (상속주택이 여러채일 때, 공동으로 상속받았을 때 등) 안녕하세요~ <세...blog.naver.com서면-2025-부동산-0714 [부동산납세과-415]등록일자 : 2026.04.27.생산일자 : 2026.04.22.요지일반주택과 공동상속주택 2채를 보유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 비과세 특례가 적용되지 않는 것입니다.회신귀 질의의 경우 1주택(이하 ‘일반주택’이라함)을 보유한 1세대가 별도세대인 1주택을 보유한 조부모세대와 1주택을 보유한 부모세대로부터 각각 공동상속주택 소수지분을 상속받아 1세대 3주택이 된 경우로서 일반주택을 양도하는 경우 「소득세법 시행령」 제155조 제3항 규정을 적용받을 수 없는 것입니다.1. 사실관계A주택’15.8.예정 ▴--------------------------▴취득양도㉮주택’99.6.’21.5. ▴------------------▴--------------------母와外祖母 취득(50:50)外祖母 사망母 상속포기外孫 1,2 취득 (25:25)㉯주택’92.9.’21.5.’24.5. ▴---------------------------▴---------▴----------母 취득母 → 父증여父 사망자녀 1,2 취득(50:50)-’15. 8.A주택 취득-’21. 5.별도세대 外祖母 사망으로 ㉮주택 상속*1순위 상속인 외동딸 母의 상속포기로 외손 자녀 지분 취득(50% 지분 25:25로 취득, 질의자는 동생)-’24. 5.별도세대 父로부터 ㉯주택 상속*1순위 공동상속인 배우자 母의 상속포기로 자녀 지분 취득(100% 지분 50:50로 취득, 질의자는 동생)-예정A주택 양도2.질의요지 - 모가 상속을 포기함으로써 외손자녀가 공동으로 상속받은 주택과 부 사망으로 취득한 공동상속주택을 보유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 소득령 §155③에 따른 공동상속주택 특례 대상인지도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.2주택자가 한개의 주택을 양도하는 경우1억 미만의 주택, 주거용 오피스텔, 장기임대주택, 농어촌주택이 있어도1세대 1주택이 아니라면 원칙적으로 비과세는 안됩니다.중과 배제와 비과세는 엄격히 구분해야 하며,요건에 맞아서 중과가 배제된다 하더라도중과세율이 아닌 일반세율에 해당할뿐아예 과세 자체가 안되는 비과세는 적용이 안되는 것입니다.그런데 이때 주택이 비과세되는소득세법상, 조특법상 특수한 경우가 있습니다.(ex. 거주주택 비과세, 일시적 2주택 비과세, 농어촌특례)비과세는 소득세법에서도 매우 강력한 과세 혜택이므로그 요건과 절차를 엄격하게 지키셔야 가능한데요.그 특수한 경우 중 하나가조특법 99조의 4인,농어촌주택과 고향주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례에 대해설명 드리도록 하겠습니다.[1] 농어촌 주택에 대한 양도소득세 과세 특례1주택자가 요건에 맞는 농어촌주택을 취득해 3년 이상 보유하면, 기존 주택 팔 때 농어촌주택은 없는 것으로 보고1세대 1주택 비과세를 적용해 줍니다.요건을 살펴보겠습니다.1) 일반주택(A)을먼저 보유한 상태에서2) 농어촌 주택(B)을 취득해야 합니다 (취득기간 :2003.8.1~ 2028.12.31)3) 그 농어촌 주택(B)을3년 이상 보유하고4) 이후 일반주택(A)을 양도하는 경우에는일반주택(A)의 1세대 1주택 비과세 판정시농어촌주택을 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 취급합니다.즉, 일반주택(A) 는 1세대 1주택 비과세라는 의미입니다.만약 일반주택이 조정지역에 위치한다면중과가 진행될 수도 있는 상황이지만,요건을 갖춘 농어촌주택이 있다면비과세 까지 가능한 상황이기 때문에그 세액 차이가 매우 클 수 있습니다.이때 중요한 건 농어촌 주택의 요건입니다.내가 보유한 주택이 농어촌 주택인지 확인이 필요합니다.1) 지역기준① 기회발전특구의 경우기회발전특구는 도시나 읍면동이 아니라,산업통산자원부 고시에 나오는 '산업단지' '클러스터단지' 등 일부 지번을 의미합니다.대구 수성알파시티. 부산 문현금융단지. 광양국가산업단지. 세종스마트도시첨단산업단지 등다만 기회발전특구에서 경기도 이내 수도권 지역은 없습니다.② 기회발전특구 이외 지역의 경우일단 아래 지역을 제외합니다.수도권지역도시지역조정대상지역토지거래허가구역관광단지이 지역 이외의 지역에서읍, 면, 동 (인구 20만 이하의 시 지역에 속한 동) 에 소재하여야 합니다.즉 서울인천경기 등 수도권이 아닌경상, 전라, 강원, 충청 등의 지역에서 읍, 면 혹은 요건을 갖춘 동이어야 하는 것입니다.그런데 수도권 지역 중 다음의 지역은 예외입니다.1) 인구감소지역2) 접경지역2) 가액 기준취득 당시 기준시가 3억원이하여야 합니다.(기준시가 = 개별주택가격, 공동주택가격)[2] 고향 주택에 대한 양도소득세 과세 특례1주택자가 요건에 맞는 고향주택을 취득해 3년 이상 보유하면, 기존 주택 팔 때 고향주택은 없는 것으로 보고1세대 1주택 비과세를 적용해 줍니다.요건을 살펴보겠습니다.1) 일반주택(A)을먼저 보유한 상태에서2) 고향주택(B)을 취득해야 합니다 (취득기간 :2009.1.1~ 2028.12.31)3) 그 고향주택(B)을3년 이상 보유하고4) 이후 일반주택(A)을 양도하는 경우에는일반주택(A) 는 1세대 1주택 비과세가 됩니다.고향 주택의 요건을 살펴보도록 하겠습니다.1) 지역기준①'고향'에 소재하여야 합니다.여기서 고향이란,ⓐ 아니면 ⓑ 에 해당해야 합니다.ⓐ 가족관계등록부에 10년 이상 등재된 등록기준지ⓑ10년 이상 거주한 사실이 있는 지역② 아래 시 지역 (26개) 에 해당하여야 합니다2) 가액기준취득 당시 기준시가 3억원이하여야 합니다.(14.1.1. 이후 취득하는 한옥은 4억원 이하)(기준시가 = 개별주택가격, 공동주택가격)3) 타지역기준일반주택이 고향주택과행정구역상 같은 시 또는 연접한 시에 소재하지 않아야 합니다.Q. 농어촌주택을 상속받았는데 특례 적용되나요?네, 됩니다. 취득 방법(매매·증여·상속·신축)에 관계없이 적용됩니다.Q. 농어촌주택이 2채면요?이 특례는 농어촌주택1채에만 적용됩니다. 2채라면 1채만 특례 대상이 됩니다.Q. 일반주택이 12억을 넘으면요?비과세 기준(12억)을 초과하는 금액에 대해서는 과세됩니다.단, 1주택 장기보유특별공제(최대 80%)는 적용받을 수 있습니다.Q. 신청 안 하면 자동으로 적용되나요?아닙니다.양도소득세 신고기한 내에 과세특례적용신고서를 반드시 제출해야 합니다.이미 세금을 납부했다면 경정청구로 환급받을 수 있습니다.농어촌주택 양도세 특례는절세 효과가 크고 요건도 비교적 단순한편이지만,취득 순서·소재지·가격 기준을 하나라도 놓치면 혜택을 받지 못합니다.1세대 2주택이며 하나의 주택이고향주택이나 농어촌주택에 해당한다면이 요건을 적용받을 수 있는지꼭 검토해보시길 바라겠습니다!궁금한 내용 있으시거나, 세금 고민 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

1주택과 1분양권(또는 1조합원입주권)을 보유한 경우 주택 양도소득세 비과세 요건 (취득시점, 양도시점, 예외사항 등)​안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다. ​2021.01.01 이후로 취득한 분양권도 양도소득세에서 주택수에 포함되기 때문에 분양권과 주택을 보유한 경우, 주택을 양도한다면 일반적으로 2주택자에 해당되어 양도소득세가 과세됩니다. 다만 일정 요건을 충족하면 주택을 비과세 받을 수 있습니다. 1분양권(또는 입주권)과 1주택을 보유할 경우, 1주택 양도시 비과세를 받기 위해서는 아래의 1 혹은 2 요건을 충족해야 합니다.​​​1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우▶ 주택을 조합원입주권 취득일로부터 3년 이내 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 조합원입주권 취득b. 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것​다만, 1년 이상 지난후 분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우도 있습니다.※ 1년 이상이 지난 후 분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우● 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간(부득이한 사유로 세대원 중 일부가 거주하지 못하는 경우 포함)이 5년 이상인 경우● 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 법률에 의하여 수용되는 경우● 1년이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우​​2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우분양권(입주권)을 취득한 날로부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우에는 아래 요건을 모두 갖춘 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.종전에는 a요건이 없었으나 과세형평을 제고하기 위해 신설되었습니다.1주택 비과세를 받은 후, 아래 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고, 납부해야 합니다.​▶주택을 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지나서 양도시 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득(2022년 개정사항)b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 2년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것​지금까지 분양권(조합원입주권)과 1주택을 보유할 경우 양도소득세 문제에 대해서 알아보았습니다. 복잡할 수 있는 규정이므로 해당 내용을 천천히 보시고 본인 상황에 적용되는지 파악해보심이 좋습니다.​실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.<세무회계 문> 문용현 세무사였습니다.

1주택과 1분양권(또는 1조합원입주권)을 보유한 경우 주택 양도소득세 비과세 요건(취득시점, 양도시점, 예외사항 등)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.2021.01.01 이후로 취득한 분양권도 양도소득세에서 주택수에 포함되기 때문에 분양권과 주택을 보유한 경우, 주택을 양도한다면 일반적으로 2주택자에 해당되어 양도소득세가 과세됩니다. 다만 일정 요건을 충족하면 주택을 비과세 받을 수 있습니다.1주택과 1분양권(또는 입주권)과 1주택을 보유할 경우, 주택 양도시 비과세를 받기 위해서는 아래의 1 혹은 2 요건을 충족해야 합니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우▶ 주택을 분양권(조합원입주권) 취득일로부터 3년 이내 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b.분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것다만, 1년 이상 지난후분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우도 있습니다.※ 1년 이상이 지난 후 분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우● 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간(부득이한 사유로 세대원 중 일부가 거주하지 못하는 경우 포함)이 5년 이상인 경우● 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 법률에 의하여 수용되는 경우● 1년이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우분양권(입주권)을 취득한 날로부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우에는 아래 요건을 모두 갖춘 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.종전에는 a요건이 없었으나 과세형평을 제고하기 위해 신설되었습니다.1주택 비과세를 받은 후, 아래 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고, 납부해야 합니다.▶주택을 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지나서 양도시 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득(2022년 개정사항. 22년 2월 15일 이후 취득하는 분양권, 입주권부터 적용)b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것

안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.2021.01.01 이후로 취득한 분양권도 양도소득세에서 주택수에 포함되기 때문에 분양권과 주택을 보유한 경우, 주택을 양도한다면 일반적으로 2주택자에 해당되어 양도소득세가 과세됩니다. 다만 일정 요건을 충족하면 주택을 비과세 받을 수 있습니다. 1분양권(또는 입주권)과 1주택을 보유할 경우, 1주택 양도시 비과세를 받기 위해서는 아래의 1 혹은 2 요건을 충족해야 합니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우▶ 주택을 분양권(조합원입주권) 취득일로부터 3년 이내 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b.분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것다만, 1년 이상 지난후분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우도 있습니다.※ 1년 이상이 지난 후 분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우● 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간(부득이한 사유로 세대원 중 일부가 거주하지 못하는 경우 포함)이 5년 이상인 경우● 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 법률에 의하여 수용되는 경우● 1년이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우분양권(입주권)을 취득한 날로부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우에는 아래 요건을 모두 갖춘 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.종전에는 a요건이 없었으나 과세형평을 제고하기 위해 신설되었습니다.1주택 비과세를 받은 후, 아래 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고, 납부해야 합니다.▶주택을 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지나서 양도시 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득(2022년 개정사항. 22년 2월 15일 이후 취득하는 분양권, 입주권부터 적용)b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것지금까지 분양권(조합원입주권)과 1주택을 보유할 경우 양도소득세 문제에 대해서 알아보았습니다. 복잡할 수 있는 규정이므로 해당 내용을 천천히 보시고 본인 상황에 적용되는지 파악해보심이 좋습니다.실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.<세무회계 문> 문용현 세무사였습니다.