1가구 2주택 종부세 양도세 등등문의

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​오늘은 실무를 하면서 가장 많이 만나게 되는 기본적인 비과세인 일시적 1가구 2주택(소득세법 시행령 155조의 1항)에 대해서 알아보겠습니다.​이 간단한 조문 하나만 해도 엄청나게 많은 사례와 변수가 있습니다.​​■ 요건1. 종전주택 취득일로부터1년뒤에 신규주택 취득 + 신규주택 취득일로부터3(2,1)년내 양도(1) 2018.9.13 이전 취득분 : 3년 이내 종전주택 양도(2) 2018.9.14 ~ 2019.12.16 취득분 : 2년 이내 종전 주택 양도(3) 2019.12.17 이후 취득분 : 1년 이내 전입 + 1년 이내 종전주택 양도(다만, 기존 임차인의 임대차 기간이 1년 이상 남아 있다면 해당 임대차기간까지 종전주택의 양도시기 및 신규주택으로 전입시기가 2년을 한도로 연장됨)​2.양도일 현재양도물건을 포함하여2주택이면 된다.(취득당시 주택 수 무관)​3.​양도 후 1주택만 보유해야 된다.​​■ 일시적 1가구 2주택 비과세를 적용할때 양도시기를 놓치신 경우일시적 1가구 2주택 비과세를 적용할때 양도시기를 놓치신 경우 다음에 해당하는지를 잘 보시길 바랍니다.​(1) 종전주택과 신규주택 중 하나의 주택이 조정대상지역이 아닌 경우19.12.17 이후에 신규주택을 취득했다고 하더라도 신규주택 취득일 당시에 종전주택 또는 신규주택 둘 중 하나의 주택이 조정대상지역이 아니라면 신규주택을 취득한 날로부터 3년 내에 양도하면 됩니다.​따라서 지금 조정대상지역이더라도 신규주택 취득일 당시에 조정대상지역이 아니면 됩니다.​(2) 신규주택 취득일 당시 조정대상지역이더라도 계약일 당시에 조정대상지역이 아닌 경우→ 신규주택 취득일 당시에 종전주택이 조정대상지역이더라도 신규주택 계약일 당시에는 종전주택이 조정대상지역이 아니라면 신규주택을 취득한 날로부터 1년이 아닌 3년 내에 양도하시면 됩니다.​→ 신규주택 취득일 당시에 신규주택은 조정대상지역에 해당하였지만, 신규주택의 분양권 계약당시에 조정대상지역이 아니었다면 신규주택을 취득한 날로부터 1년이 아닌 3년 내에 양도하시면 됩니다.​​■ 입주권의 경우 일시적 1가구 2주택(소득령 155조 1항) 비과세 적용 여부원칙적으로 일시적 1가구 2주택 규정은 주택을 보유한 상황에서 주택을 새롭게 취득한 경우에 적용되는 규정입니다.​따라서 종전주택과 신규주택이 입주권으로 취득하거나 입주권 상태인 경우에는 해당 비과세가 적용되는지를 잘 보셔야합니다.​애초에 입주권으로 취득하셨다가 이를 모르고 주택으로 취득하신 것을 양도세 신고 이후에 깨닫고 추징당한 경우도 있습니다.​(1) 입주권으로 취득 한 주택을 신규주택으로 착각하고 양도하는 경우→ 위의 상황과 같이 입주권을 승계취득하여 준공되었을때를 신규주택으로 착각하여 양도하는 경우 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용되지 않습니다.​(2) 신규주택을 취득하고 신규주택이 입주권으로 변경된 경우→ 주택으로 취득한 신규주택이 입주권으로 전환된 경우라도 종전주택을 양도하면 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용 됩니다.​(3) 기존주택이 입주권으로 전환 후 완공되어 양도하는 경우→ 기존주택이 입주권으로 전환되었더라도 완공 후에 주택으로 양도하는 경우에는 1가구 2주택 비과세가 적용됩니다.​​■ 분양권의 경우분양권의 경우에는 21.1.1 이후에 취득한 분양권은 위의 입주권과 거의 유사하며, 21.1.1 이전에 취득한 분양권으로 취득한 주택은 조금 다릅니다.​→ 21.1.1 이전에 취득한 분양권의 경우 준공전까지는 주택수에 포함되지 않으므로 준공일에 주택을 새롭게 취득한 것으로 보아 일시적 2주택 비과세를 적용합니다.​​​이외에도 2년 보유기간 재산정, 다른 비과세 규정과의 중복문제, 거주요건 충족 여부 등 관련된 쟁점들은 너무나도 많습니다.​따라서 아는만큼 비과세를 만들 수도, 비과세가 안되는 것을 찾아낼 수도 있습니다.​주택은 너무 잦은 개정과 매일매일 쏟아지는 예규로 세무사들도 많이들 꺼려하는 대상입니다.반드시 진행하시기 전에 여러명의 전문가와 상의하고 진행하시길 바랍니다.

1. 개요2023.1.26일오늘정부가 일시적으로 1주택 외에 입주권·분양권을 취득한 자의 양도소득세 비과세 특례에 대해주택 처분기한을 현행 2년에서 3년으로 연장하기로 했습니다. 이에 기재부는 최근 주택거래 부진에 따라 실수요자가 종전주택 처분이 어려워지고 있는 점을 감안한 조치라고 설명했습니다.오늘 보도자료와 더불어23.1.12일 발표했던일시적 2주택 처분기한 연장의 내용을 함께 다뤄보겠습니다.보도자료 일자내용23.1.12일시적 2주택자의 종전주택 처분기한 연장(양도세, 취득세, 종부세 모두 신규주택 취득일부터3년으로 연장)23.1.26일시적 1주택 + 1입주권,분양권 등 처분기한 연장(주택완공 후 2년에서3년으로 연장)첨부파일230112보도자료(일시적 2주택 처분기한 연장).pdf파일 다운로드첨부파일230126보도자료.pdf파일 다운로드[적용시기]처분기한 연장에 대한 내용은 시행령 개정사항으로서 적용시기는 23.1.12일 발표한 일시적 2주택자에 대한 처분기한 연장과 적용시기를 맞춰1월 12일 이후 종전주택을 양도하는 분부터 소급 적용할 수 있도록 2월 중 시행령 개정을 추진하기로 하였습니다.2. 보도자료 내용 정리구분(23.01.12 보도자료)현행개정안양도소득세 비과세(일시적 2주택)신규주택 취득일부터2년이내 종전주택 양도(종전, 신규주택 모두 조정대상지역)신규주택 취득일부터3년이내 종전주택 양도신규주택 취득일부터3년 이내 종전주택 양도(종전, 신규주택 중 하나라도 비조정지역)좌동취득세 기본세율 적용(일시적 2주택)신규주택 취득일부터2년이내 종전주택 처분(종전, 신규주택 모두 조정대상지역)신규주택 취득일부터3년이내 종전주택신규주택 취득일부터3년 이내 종전주택(종전, 신규주택 중 하나라도 비조정지역)좌동종합부동산세 1세대 1주택 적용(일시적 2주택)신규주택 취득일부터2년이내 종전주택 양도신규주택 취득일부터3년이내 종전주택 양도구분(23.01.26 보도자료)현행개정안양도소득세 비과세(1주택, 1입주권)신규주택 완공일부터2년이내 종전주택 양도신규주택 완공일부터3년이내 종전주택 양도양도소득세 비과세(1주택, 1분양권)신규주택 완공일부터2년이내 종전주택 양도신규주택 완공일부터3년이내 종전주택 양도양도소득세 비과세(대체주택 취득자)신규주택 완공일부터2년이내 대체주택 양도신규주택 완공일부터3년이내 대체주택 양도1. 양도소득세 비과세소득세법시행령 제155조 제1항에 따라1주택을 보유한 세대가 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 되는 경우 신규주택을 취득한 날로부터 일정기간 이내(2년 또는 3년) 종전주택 양도시 다음의 혜택을 적용 받을 수 있습니다.혜택 :양도소득세 12억원 비과세 + 장기보유특별공제 표2(최대 80%) 적용개정안 : 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인 경우 2년이 적용되지만 이를3년으로 연장해주겠다는 것이 개정안의 내용입니다.2. 취득세 기본세율 적용지방세법시행령 제28조의5에 따라1주택을 보유한 세대가 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 되는 경우 신규주택을 취득한 날로부터 일정기간 이내(2년 또는 3년) 종전주택 처분시 다음의 혜택을 적용 받을 수 있습니다.혜택 :다주택자 매매취득 중과세율(8%)가 아닌 기본세율(1~3%)를 적용개정안 : 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인 경우 2년이 적용되지만 이를3년으로 연장해주겠다는 것이 개정안의 내용입니다.3. 종합부동산세 1세대 주택 적용종합부동산세법시행령 제4조의2에 따라1주택을 보유한 세대가 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 되는 경우 신규주택을 취득한 날로부터 2년 이내 종전주택 양도시 다음의 혜택을 적용받을 수 있습니다.혜택 :종부세 12억원 기본공제 + 나이, 보유에 따른 세액공제(최대 80%) 적용개정안 : 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 종전주택을 양도해야 했지만, 이를3년으로 연장해주겠다는 것이 개정안의 내용입니다.4. 양도소득세 비과세 : 1주택, 1입주권소득세법시행령 제156조의2 제4항에 따라1주택을 보유한 세대가 조합원 입주권을 취득하여 일시적으로 1주택 + 1입주권이 되는 경우로서 입주권 취득일로부터 3년이 경과된 후에도 신규주택 완공일부터 2년 이내 종전주택을 양도시 다음의 혜택을 적용받을 수 있습니다.혜택 :양도소득세 12억원 비과세 + 장기보유특별공제 표2(최대 80%) 적용개정안 : 신규주택 완공일로부터 2년 이내 종전주택을 양도해야 했지만, 이를3년으로 연장해주겠다는 것이 개정안의 내용입니다.5. 양도소득세 비과세 : 1주택, 1분양권소득세법시행령 제156조의3 제3항에 따라1주택을 보유한 세대가 분양권을 취득하여 일시적으로 1주택 + 1분양권이 되는 경우로서 분양권 취득일로부터 3년이 경과된 후에도 신규주택 완공일부터 2년 이내 종전주택을 양도시 다음의 혜택을 적용 받을 수 있습니다.혜택 :양도소득세 12억원 비과세 + 장기보유특별공제 표2(최대 80%) 적용개정안 : 신규주택 완공일로부터 2년 이내 종전주택을 양도해야 했지만, 이를3년으로 연장해주겠다는 것이 개정안의 내용입니다.6. 양도소득세 비과세 : 대체주택 취득자소득세법시행령 제156조의2 제5항에 따라1주택을 보유한 세대가 종전주택이 재개발, 재건축으로 인해 거주할 목적으로 새로운 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하는 경우 재개발, 재건축으로 종전주택이 신규주택으로 완공일부터 2년 이내 대체주택을 양도시 다음의 혜택을 적용받을 수 있습니다. 지금까지의 비과세 규정과 다른점은새롭게 취득한 대체주택을 먼저 양도하는 경우에 적용되는 점을 유의해야 합니다.혜택 :양도소득세 12억원 비과세 + 장기보유특별공제 표2(최대 80%) 적용개정안 : 신규주택 완공일부터 2년 이내 대체주택을 양도해야 했지만, 이를3년으로 연장해주겠다는 것이 개정안의 내용입니다.3. 각 내용에 대한 자세한 글 링크세목구분링크양도소득세일시적 2주택 비과세(155조 1항)https://blog.naver.com/highyes_tax/222347004066입주권 취득에 따른 비과세(156조의2 제4항)https://blog.naver.com/highyes_tax/222421428371대체주택 양도에 따른 비과세(156조의2 제5항)https://blog.naver.com/highyes_tax/222421428371취득세일시적 2주택(시행령 28조의5)https://blog.naver.com/highyes_tax/222544771098또한 양도소득세의 비과세와 취득세 일시적 2주택 기한이 연장됨에 따라 기존에 2년이 경과하여 비과세 대상에서 제외되신 분들이3년이 적용되어 비과세가 가능한 분들도 계십니다.다만, 현재 매수세가 없어 양도를 하지 못하는 경우에는가족간 저가매매 또는 교환으로 비과세부분을 해결할 수 있으니여기에 해당하시는 분들은 연락주신다면 절세 방안을 마련해드릴 수 있습니다.세목구분링크양도소득세, 취득세 일시적 2주택가족간 저가매매거래https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830교환거래https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 신년을 맞아 2025년 주요 개정 부동산 세법에 대해서 설명드리겠습니다.◆1. 혼인으로 인한 일시적 2주택 기간 5년에서 10년으로 연장(소령 §155 ⑤)·1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우각각 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.▶ 개정내용: 5년에서 10년으로 연장함▶ 적용시기: 2024년 11월 12일 이후 주택을 양도하는 분부터 적용함.◆2. 혼인으로 주택과 조합원입주권을 소유한 경우의 일시적 2주택 기간을 5년에서 10년으로 연장(소령 §156의 2 ⑨)·다른 자와 혼인함으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권, 1주택과 2조합원입주권, 2주택과 1조합원입주권 또는 2주택과 2조합원입주권 등을 소유하게 되는 경우혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택이 요건을 갖춘 경우 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용합니다.▶ 개정내용: 5년에서10년으로 연장함.▶ 적용시기: 2024년 11월 12일 이후 주택을 양도하는 분부터 적용함.◆3. 상생임대주택에 대한 1세대 1주택 특례 적용기한 2026년 12월 31일까지 연장(소령 §155의 3 ① 1호)·국내에 1주택(제155조, 제155조의 2, 제156조의 2, 제156조의 3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대 1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 요건을 모두 갖춘 주택을 양도하는 경우에는 제154조 제1항, 제155조 제20항 제1호 및 제159조의 4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않습니다. 즉, 1세대 1주택 거주요건을 충족하지 않아도 나머지 요건을 충족한다면 1주택 비과세가 가능한 합니다.▶1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 “직전임대차계약”이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약을 2021년 12월 20일부터2026년 12월 31일까지의 기간중에 체결하고 임대를 개시할 것(2024.11.12. 개정)▶ 개정내용: 종전에 2024년 12월 31일까지에서2026년 12월 31일까지로 연장◆4. 종합부동산세에서 혼인으로 인한 세대의 범위 기간 연장(종부령 §1의 2 ④)·혼인함으로써 1세대를 구성하는 경우에는 혼인한 날부터 10년 동안은 주택 또는 토지를 소유하는 자와 그 혼인한 자별로 각각 1세대로 봅니다.▶ 개정내용: 종전에 5년에서10년으로 개정함.▶ 적용시기:2024년도에 납세의무가 성립하는 경우부터 적용함.◆5. 주택으로 용도변경 시 장기보유특별공제 계산방법(소법 §95)·주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용하거나 공부상의 용도를 주택으로 변경하는 경우로서 그 자산이 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산인 경우 장기보유 특별공제액은 그 자산의 양도차익에 ①에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 ②에 따른 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말합니다.① 보유기간별 공제율(최대 40%)주택이 아닌 건물로 보유한 기간에 해당하는 일반 공제율 + 주택으로 보유한 기간에 해당하는 1세대 1주택 공제율② 거주기간별 공제율주택으로 보유한 기간 중 거주한 기간에 해당하는 1세대 1주택 공제율▶ 기산일: ‘①’ 및 ‘②’에 따른 주택으로 보유한 기간은 해당 자산을사실상 주거용으로 사용한 날부터기산함.▶ 적용시기:2025년 1월 1일이후 양도하는 경우부터 적용함.◆6. 양도소득세에서 1세대 3주택의 범위에서 도시형생활주택 제외·2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 취득하는 주택으로서 다음에 해당하는 주택은 1세대 3주택의 주택 수 계산에서 제외합니다.다음의 요건을 모두 갖춘 소형 신축주택1) 전용면적이 60제곱미터 이하일 것2) 취득가액이 6억원(수도권 밖의 지역에 소재하는 주택의 경우에는 3억원) 이하일 것3) 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지의 기간 중에 준공된 것일 것4) 아파트(「주택법」에 따른 도시형 생활주택인 아파트는 제외한다)에 해당하지 않을 것5) 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 요건을 갖출 것▶ 개정내용: 종전 ‘아파트에 해당하지 않을 것’에서 ‘아파트(「주택법」에 따른 도시형 생활주택인 아파트는 제외한다)에 해당하지 않을 것’으로 변경. 즉, 아파트 중에서 도시형생활주택은 소형신축주택인 경우 3주택의 범위에서 제외 가능함.▶ 적용시기:2024년이 속하는 과세기간에 주택을 양도하는 경우부터 적용함.◆7. 매수자부담 양도소득세 유권해석 변경·2024년 11월 7일부터 매수자가 부담한 양도소득세액 전체가 양도소득세 과세표준에 합산된다.[기획재정부 조세정책과-2048,2024.11.07]→매수자가 매도인의 양도세를 전액 부담하기로 약정한 경우 양도가액에 합산하는 양도세 계산방법에 관하여 기존에는최초 1회에 한하여양도소득세를 양도가액에 합산한다고 했으나, 새로운 유권해석에서는 매수자 부담하는양도세 전부를 양도가액에 합산한다고하였습니다. 즉, 최초 1회분 양도세를 양도가액에 더하고 추가양도세를 다시 양도가액에 더하고를 무한 반복해서 양도가액을 구하겠다것으로 기존 원래 내야할 세금의 1.5배 ~2배가량 늘어나서 세금 폭탄이 될수 있습니다.◆8. 양도세 중과세 유예기간 종료 예정·다주택자의 양도세 중과세 유예기간이 현재로서는 2025년 5월 9일자로 종료예정입니다. 향후 중과가 떠연장될지 폐지 될지 지켜봐야 합니다.◆9. 6년 단기 주택임대사업자등록가능·아파트를 제외한 다가구주택,연립주택,다세대주택,도시형생활주택,주거용 오피스텔등은 6년단기로 주택임대사업자 등록이 가능합니다→전용면적 60제곱미터이하/ 취득가격 수도권 6억이하,비수도권 3억이하의 주택만 가능합니다.→아파트및 생활형숙박시설은 불가능합니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#강서구상속세세무사#마곡상속세세무사#강서구증여세세무사#마곡증여세세무사#강서구양도세세무사#마곡양도세세무사#강서구부동산전문세무사#일산김포부천상속세증여세양도세전문세무사#강남상속세세무사#2025년세법개정#2025년부동산세법개정#2025년단기임대주택등록#2025년양도세개정세법

1. 개요오늘 5일(23.01.05)서울 강남3구(서초·강남·송파)와 용산구를 제외한서울 21개 구와 경기 과천, 성남(분당·수정구), 하남, 광명 등 4곳을 조정대상지역 등 규제지역에서 해제되면서 시세 하락폭이 주춤하고 있습니다. 남은 토지거래허가구역 해제 여부에 대해서도 많은 관심이 집중되고 있습니다.http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_72/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95087734규제지역 및 민간택지 분상제 지역 해제, 전매제한 최대 10→3년 완화, 분상제 주택 실거주의무 폐지, 공공주택 100만호 본격 공급, 주거위기·취약가구 선제 발굴·지원국토교통부(장관 원희룡)는 1월 3일(화) 「2023년도 국토교통부 업무보고」를 통해 2023년 주요정책과제를 발표하였다. 특히, 부동산 분야에서는 최근 주택 시장 침체 및 경제난www.molit.go.kr[조정대상지역 해제 지역]구분해제 지역서울21개구(도봉, 강북, 노원, 성북, 은평, 종로, 중랑, 동대문, 서대문, 중, 마포, 성동, 광진, 강서, 양천, 구로, 영등포, 금천, 동작, 관악, 강동)경기성남시(분당·수정), 과천시, 광명시, 하남시[현재 남은 조정대상지역(23년 1월 5일)]구분조정대상지역(22년 11월 14일 현재)지정일서울서초구, 강남구, 송파구, 용산구(4개구)17.09.062. 변화하는 세금조정대상지역 해제에 따라 변화되는 세금을 취득단계(취득세), 보유단계(종부세), 양도단계(양도세)순서로 요약하면 다음과 같습니다.<1> 취득세세목구분변경 전변경 후취득세다주택자 취득세 중과(매매)- 1주택 세대(A)가 조정지역 주택B를 취득시 8% 중과세율 적용- 2주택 세대(A,B)가 조정지역 주택C를 취득시 12% 중과세율 적용- 1주택 세대(A)가 비조정지역 주택B를 취득시 1~3% 기본취득세율 적용- 2주택 세대(A,B)가 비조정지역 주택C를 취득시 8% 중과세율 적용다주택자 취득세 중과(증여)다주택자인 증여자가 시가표준액 3억원 이상 조정지역 주택을 증여시 12% 중과세율 적용다주택자인 증여자가 시가표준액 3억원 이상 비조정지역 주택을 증여시 3.5% 기본세율 적용일시적 2주택기본취득세율새로운 주택(B) 취득일 현재 종전주택(A)와 B가 모두 조정지역인 경우 2년내 A를 양도해야 B 1~3% 기본취득세율 적용- B주택 취득일 현재 비조정지역 B주택 취득 후 3년내 A주택 양도시 B 1~3% 기본취득세율 적용- B주택 취득일 현재 A주택이 비조정지역으로 해제된 경우 3년내 A주택 양도시 B 1~3% 기본취득세율 적용22.12.21 행정안전부가 발표한 취득세 중과완화 예정사항은 아래의 링크에 자세하게 설명되어 있습니다.취득세 중과완화 여부는 아직 개정이 되지 않았으므로 곧 개정되는 내용을 확인하시고 취득하는 것이 좋을 것 같습니다.<2> 종합부동산세세목구분변경 전변경 후종부세주택임대사업자 종부세 합산배제18.9.14 이후 취득하는 조정지역 주택은 요건을 충족하여 임대주택으로 등록하더라도 종부세 합산배제 혜택 적용 불가능장기임대주택 종부세 합산 혜택 가능<3> 양도소득세세목구분변경 전변경 후양도세1세대 1주택 비과세17.8.3 이후 취득한 조정지역 주택을 비과세 받기 위해서는 2년 거주 필요비조정지역 주택 취득시 2년 보유만 해도 비과세 가능(이미 취득한 주택으로서 취득 당시 조정지역인 경우 제외)일시적 2주택 비과세새로운 주택(B) 취득일 현재 종전주택(A)와 B가 모두 조정지역인 경우 2년내 A를 양도해야 비과세가 가능(다만, B취득일 현재 조정지역이었더라도 18.9.13 이전 매수계약 또는 계약일 현재 비조정인 경우에는 3년 적용)비조정지역 B주택 취득 후 3년 내 A주택 양도시 비과세 가능다주택자 양도소득세 중과2주택 이상 보유한 다주택자가 조정지역 내 주택을 양도하는 경우 중과세율(10%or20%가산) 적용(다만, 현재 23.5.9까지 양도하는 경우에는 중과유예 한시적 적용 중)다주택자 중과세율 미적용(일반세율 적용 및 장기보유특별공제 가능)주택임대사업자 중과배제18.9.14 이후 취득하는 조정지역 주택은 요건을 충족하여 임대주택으로 등록하더라도 중과배제 혜택 적용 불가능장기임대주택 중과배제 혜택 가능3. 각 내용에 대한 자세한 글 링크위 각 항목들에 대해 작성한 글이니 각 항목에 대해 자세한 내용을 원하시는 분들은 링크를 참고하시면 도움이 될 것 같습니다.세목구분링크취득세22.12.21 취득세 중과 완화https://blog.naver.com/highyes_tax/222961961807다주택자 매매 취득세 중과https://blog.naver.com/highyes_tax/222535669434다주택자 증여 취득세 중과https://blog.naver.com/highyes_tax/222618873713일시적 2주택 기본취득세율https://blog.naver.com/highyes_tax/222544771098양도세1세대 1주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222499472994일시적 2주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222347004066양도소득세 중과(2주택자)https://blog.naver.com/highyes_tax/222569817907양도소득세 중과(3주택자)https://blog.naver.com/highyes_tax/222568065783조정지역에서 해제됨에 따라 다주택자 분들은 취득 및 양도의 계획을 잘 수립한다면최선의 절세플랜을 찾을 수 있습니다.

오피스텔은 오피스와 호텔을 합친 형태의 건축물을 말하며, 주거 시설을 갖추어 사무실과 주거의 기능을 겸한다. 일하면서 거주도 할 수 있게 만든 집의 일종으로 상업지역에 공동주택 건설을 못 하게 하는 규제를 회피하기 위해 1985년 최초로 선보인 형태의 건축물이다. 최근 들어 정부의 부동산 규제가 아파트에 집중되고 있는 상황에서 상대적으로 규제를 덜 받는 오피스텔에 대한 투자수요가 커지고 있다. 오피스텔 분양사업자는 분양권 전매가 가능하고, 담보대출의 경우 LTV 규제가 적용되지 않으며, 세금 규제를 받지 않는 등 아파트에 비해 유리한 조건을 앞세워 열띤 홍보를 진행하고 있다. 그러나 사전 검토 없이 유리한 조건만 생각하고 분양을 받거나 매수를 한다면 낭패를 볼 수 있다. 특히 주택을 보유한 사람이라면 오피스텔이 주택 수에 포함이 되는지 아닌지를 종합적으로 따져봐야 할 것이다. 오피스텔을 취득하고 보유하는 동안 단계별로 발생하는 세금 문제를 살펴보자.오피스텔을 업무용으로 사용한다면 업무시설로 보고, 주거용으로 사용한다면 주택으로 본다. 이에 따라 주거용 오피스텔을 보유한 상황에서 주택을 취득하게 된다면 다주택자 취득세 중과가 적용될 수 있다. [사진 Pxhere]기본적으로 오피스텔은 등기부 등본상 업무시설이기 때문에 업무시설에 대한 세금이 부과된다. 오피스텔의 취득 시점에는 소유자가 오피스텔을 어떻게 사용할지 판단할 방법이 없기 때문에 오피스텔을 취득하는 경우 주거용과 업무용을 막론하고 공부(등기부 등본)에 따라 4.6%의 취득세가 적용된다. 문제는 오피스텔을 보유하고 있는 상황에서 주택을 취득할 때 발생한다. 세법에서는 공부를 기준으로 판단하지 않고 실질에 따라 판단하기 때문에 오피스텔을 업무용으로 사용한다면 업무시설로 보고, 주거용으로 사용한다면 주택으로 본다. 이에 따라 주거용 오피스텔을 보유한 상황에서 주택을 취득하게 된다면 다주택자 취득세 중과가 적용될 수 있다. 조정대상 지역에서는 2주택부터, 비조정대상 지역에서는 3주택부터 취득세가 중과된다.다만, 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함한다는 내용은 2020년 ‘7·10 부동산대책’에 따라 지방세법이 개정되면서 반영된 것으로 2020년 8월 12일 전에 취득한 오피스텔은 주택 수에서 제외된다. 이 내용을 세 줄로 요약하면 다음과 같다.-오피스텔 취득 시에는 주택 수에 상관없이 4.6%의 취득세가 적용된다.-2020년 8월 12일 이전에 취득한 주거용 오피스텔은 주택 취득 시 주택 수에 산입하지 않는다.-2020년 8월 12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔은 주택 취득 시 주택 수에 포함된다.따라서 주택과 오피스텔을 둘 다 취득할 계획이 있다면, 주택을 먼저 취득한 후에 오피스텔을 취득하는 것이 유리할 것이다. 참고로 취득세 중과 판단 시 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다.오피스텔 보유 시 재산세와 종합부동산세는재산세는 과세기준일(매년 6월 1일) 보유한 부동산에 대해 부과된다. 기본적으로 오피스텔은 공부에 따라 근린생활시설로 토지와 건축물 각각에 재산세가 부과된다. 단, 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록하거나 주거용으로 재산세 과세 대상 변동신고를 한 경우 주택분 재산세를 납부하게 된다. 일반적으로 주택분 재산세가 업무용보다는 저렴하지만 주택분 재산세를 납부하는 경우 종합부동산세와 양도소득세 산정 시 주택 수에 포함되는 등 불리한 상황이 생길 수 있으므로 다른 세금효과를 고려해 결정해야 한다.양도 시 주택 수에 포함되는가?양도소득세에서 오피스텔은 부동산대책 이전에도 실질 용도에 따라 판단하였으며, 주거용으로 사용한다면 주택 수에 포함된다. 따라서 주거용 오피스텔 1채만 보유해 요건을 충족했다면 1주택으로 보아 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있고, 조정대상 지역에서 다른 주택을 함께 보유하고 있다면 양도 시 다주택자 중과세율을 적용받게 된다.다주택자의 경우 기존 주택 매도 시 양도세 중과를 피하거나 비과세 혜택을 받기 위해 주거용 오피스텔을 업무용으로 변경하는 경우가 있는데, 변경 후 적법하게 세금 혜택을 받을 수 있는지 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 예를 들어 조정대상 지역에 주택 1채와 주거용 오피스텔 1채를 보유하고 있는 개인이 주택 양도 시 1가구 1주택 비과세를 적용받기 위해 주거용 오피스텔을 업무용으로 변경하였다면, 용도변경 후 2년 보유 및 거주요건을 채워야 주택에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또한, 주택임대사업자에 대한 혜택이 축소되었지만 주택임대사업자 거주 주택 비과세 및 다주택자 양도소득세 중과 배제 규정이 있으니 절세 혜택을 받을 수 있다면 반드시 챙겨야 할 것이다. 참고로 오피스텔 분양권은 양도할 때도 주택 수에 포함되지 않는다.주택청약 시 주택 수에 포함되는가?결론부터 말하면 주택청약에서 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않는다. 오피스텔은 주택법이 아닌 건축법을 적용받기 때문에 업무용이든 주거용(주택임대사업자 포함)이든 주택 수에 포함되지 않는다. 다만 민간분양이 아닌 공공분양의 특별공급이나 일반공급 중 전용면적 60㎡ 이하의 경우 자산 기준을 충족해야 하는데, 보유 오피스텔의 시가표준액이 자산 기준에 포함된다. 2021년 기준 공공주택 청약 시 자산 기준은 부동산 가액 2억1550만원 이하, 자동차 가액 3496만원 이하이다. 이 자산 기준을 초과하면 위의 공공분양에 청약할 수 없으니 주의해야 한다.