재개발 지역 근린 상가 투자 시 세금 부과 기준

1. 서론​근래 다주택자에 대한 세금이 지독하다 보니, 주택을 근린생활시설로 용도변경한 후에 매도하려는 아이디어를 듣게 됩니다. 건축법상 주택을 근린생활시설로 변경하는 것은 시설기준이 너그러운데다 신고 대상으로 허가도 불필요해서 그리 어려운 일이 아닙니다. 물론 세법에서는 시설의 공부상 용도구분과 관계없이 사실상 용도가 중요하므로, 건축법상 용도변경에 더해 사실상 근린생활시설로도 이용해야 합니다.​이때 사실상 근린생활시설이려면, ① 임대인이 [비주거용 건물임대업]으로 일반과세자 사업자등록을 낸 뒤 부가가치세 납세의무를 다하여야 하고, ② 임차인도 임차한 공간을 사업장소재지로 하여 사업자등록을 내어야 합니다. ③ 그가 [상가건물 임대차보호법]을 알고 있다면, 당연히 사업자등록과 함께 확정일자도 확보할 것입니다. ④ 그 밖에도 주거에 적합한 시설인지, 전입신고를 하였는지, 수도/가스/전기를 어떻게 사용하고 있는지 등이 증거가 됩니다.​소득세법 제88조(정의)이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.​여차저차 주택을 근린생활시설로 용도변경하고 나서 곧바로 팔면, 그게 그대로 상가로 인정이 될까요? 여기서 조금 불안감이 생깁니다. 이번 포스팅에서는 주택을 상가로 용도변경 후 매도하는 것에 대해 알아봅니다.​​2. 주택 여부 판정일​주택 여부는 양도일에 판정하는 것이 원칙입니다. 양도일이란 일반적인 매매계약에서는 잔금일을 말합니다. 또, 잔금일은 매수인 입장에서는 취득세를 판정하는 취득일이기도 합니다. 그래서 취득일에 주택이면, 매도인도 주택으로 양도하는 것이고, 매수인도 주택으로 취득하는 것입니다.​그런데 매수인이 다주택자이거나 법인인 경우에는 주택으로 취득하면 13.4%까지도 취득세를 낼 수도 있습니다. 그래서 매수인은 매도인에게, 잔금일에는 주택을 상가로 용도변경하거나, 주택을 멸실하여 토지로 만들어주기를 기대할 수 있습니다. 하지만 매도인이 1세대 1주택자인 경우 절대 그렇게 협조할 수가 없습니다. 1세대 1주택 비과세를 못 받기 때문입니다. 그러다 보니 세금 때문에 부동산 거래에 마찰이 생기는 경우가 있습니다.그래서 매매특약을 두어 계약일에 주택인 것을 잔금일에 상가나 토지로 하는 경우에는 특별한 규칙이 적용됩니다. 양도소득세에서는 매매계약일을 기준으로 물건을 판단할 수 있고, 취득세에서는 잔금일을 기준으로 물건을 판단할 수 있습니다.​소득세 집행기준 89-154-12 [주택의 판정 기준일]주택에 해당하는지 여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하며, 매매특약에 의하여 매매계약일 이후 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 판단한다.​​조심2017지178(2017.04.07)지방세법 시행령 제20조 제2항 제1호에서 유상승계취득의 시기를 사실상의 잔금지급일로 규정하고 있는 점, 주택이란 주거에 공하는 건물을 뜻하는 것이며 부속토지란 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있고 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지인 점(조심 2015지1847, 2015.12.17. 같은 뜻임), 청구인과 전소유자 간에 체결한 매매계약서 특약사항에 “매매계약일 이후 잔금청산일 이전에 매수자가 주택 철거를 요구할 경우 매도자는 특별한 사유가 없는 한 이를 수락하기로 한다.”고 기재되어 있고 건축물철거·멸실신고서를 보면 단독주택 건축물의 철거일자가 2015.11.24.부터 2015.11.25.까지로 되어 있으며, 2015.11.27. 일반건축물대장이 말소되고, 이후 청구인은 2015.12.4. 잔금을 지급한 점 등을 종합하면 청구인이 쟁점부동산 중 토지만을 취득한 것으로 나타나므로 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.​​3. 일시적 변경인지​[주택 -> 상가], [상가 -> 주택]으로 용도를 변경한다고 하는데, 하루아침에 물건 성격이 180도 바뀌는 것은 아닙니다. 여러가지 증거를 통해서 건물의 성격을 판정해야 합니다. 그런데 거기에 대해서 명확한 기준이 있지는 않고, 사실판단하여야 한다고 합니다. 그러니까 다주택자가 주택을 상가로 용도변경하였다는 확신이 들려면 여러 가지 요소를 통해 이를 증명할 수 있어야 합니다. 이를 증명하지 못하면, 본래의 용도가 변하지 않고 일시적으로 다른 용도로 쓰이고 있다고 봅니다.​소득세 집행기준 89-154-18 [주택을 일시적으로 다른 용도로 사용하고 있는 경우]일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 건물은 주택으로 본다.​서면4팀-316(2006.02.17)거주자가 소유하고 있던 공부상 주택인 1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포, 사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 소득세법 시행령 제154조 제1항에 규정하는 1세대 1주택으로 보지 아니하는 것이며, 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 '주택'이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.​​아래 판례에서는 판단 기준이 여럿 소개됩니다. ① 건축물대장의 내용이 어떤지 ② 용도변경을 위한 기본적인 내부 공사자료, 외관상의 변화가 있는지, 그것이 자료 또는 사진으로 입증되는지, ③ 전기사용량의 변동이 있는지, ④ 주민등록 전입 여부를 확인하였습니다. 그래서 청구인이 [상가 -> 주택]임을 주장하여도 받아주지 않았습니다. 그 반대도 마찬가지일 것입니다.​조심2020인2580(2020.12.02)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점건물의 건축물관리대장에 의하면 쟁점건물 2층이 2016.12.8. 공부상 근린생활시설에서 주택으로 용도변경 및 증축된 것으로 확인되기는 하나 실제 주택으로 용도 변경되었다는 사실을 입증할 만한 기본시설(방, 화장실, 바닥난방공사 등) 관련 인테리어공사자료를 제시하지 못하고 있고, 또한 인테리어공사업체의 부가가치세 신고내용도 확인되지 않고 있어 실제로 용도변경을 위한 공사가 있었는지 불분명할 뿐만 아니라 포털 지도 상에도 용도변경 전후 외관이 전혀 변동이 없는 것으로 보이는 점, 쟁점건물의 2층을 용도변경 및 증축하기 위하여 쟁점건물 2층을 임차하여 사업장으로 사용하고 있던 OOO이 1층으로 사업장을 이전하였다고 하나 용도변경일 직전(2016년 11월)부터 쟁점건물 이외의 장소(OOO)로 사업장을 이전한 2017년 5월까지의 전기사용량이 사업장으로 사용하던 2016년 11월 이전과 크게 변동이 없는 것으로 나타나 OOO이 실제로 사업장을 이전하기 전까지 계속하여 2층을 사용한 것으로 보이는 점, 청구인의 주민등록 등(초)본을 보면 2018.3.15. 쟁점건물에 주소를 이전하고 2019.2.26. 전출한 것으로 나타나나 실제로 거주한 사실이 없는 것으로 확인되는 등 쟁점건물 2층이 상시 주거용 건물로 사용가능한 상태에 있었다고 인정하기 어려워 보이는 점 등에 비추어 볼 때 처분청이 쟁점건물의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세를 부인하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.​​4. 장기보유특별공제​현행법상, 상가는 소득세법 제95조 제2항의 표1 장기보유특별공제를 적용할 수 있습니다. 보유기간 1년마다 2%씩 최대 30%를 적용합니다. 한편 다주택자의 주택을 양도하는 때에는 장기보유특별공제 적용이 배제됩니다. 그러면 다주택자로서 장기보유특별공제를 못 받다가, 상가로 용도변경하는 경우, 그간의 보유기간에 대한 장기보유특별공제가 모두 부활하는걸까요? 그렇지는 않습니다. 모든 보유기간 중 상가로 보유한 기간만 장기보유특별공제가 적용됩니다. 취지가 잘 드러난 판례와 최근 해석을 소개합니다.​서울행법2012구단26961(2013.04.24)장기보유특별공제제도는 장기보유자산의 양도에 공제혜택을 부여함으로써 건전한 투자행태 또는 소유행태를 유도하기 위한 제도인 점, 주택투기를 억제하고자 하는 입법정책적 판단에 따라 소득세법은 다주택 보유자에 대한 장기보유특별공제를 배제하고 있는 점, 다주택 보유자가 일부 주택을 근린생활시설로 용도변경하고 양도하였다고 하여 용도변경일 이전 주택 보유기간에 대하여도 공제혜택을 받는다면, 용도변경 이전에 해당 주택을 장기간 보유하였을수록 오히려 더 높은 공제율의 적용을 받게 되는 바, 이는 다주택 보유자에 대하여 장기보유특별공제를 배제한 소득세법의 입법취지에 정면으로 반하는 것인 점, 이와 같은 경우 해당 주택을 근린생활시설로 용도변경한 시점에서부터 비로소 그 부동산에 대한 장기보유를 용인·독려할 사정이 생겼다고 볼 수 있는 점, (생략) 원고가 1세대 2주택 이상 주택에 해당하던 이 사건 부동산을 근린생활시설로 용도변경한 후 부담부증여한 이 사건에서, 장기보유특별공제액 산정을 위한 기준이 되는 보유기간은 이 사건 부동산을 근린생활시설로 사용한 기간, 즉 용도변경일부터 부담부증여일까지의 기간으로 한정된다고 해석함이 상당하다.​사전법령해석재산2021-939(2021.11.08)귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 「소득세법」 제95조제2항의 장기보유특별공제액을 계산함에 있어 1세대가 조정대상지역에 2주택을 보유한 상태에서 같은 법 제104조제7항에 따른 양도소득세가 중과되는 1주택을 근린생활시설로 용도변경하여 사용하다 이를 양도하는 경우의 보유기간은 해당 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 근린생활시설로 사용한 기간으로 하는 것입니다.​만약 다주택자가 아닌 1주택자였다면, 장기보유특별공제가 배제된 적이 없겠지요. 그런 경우에는 모든 기간에 대해 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.​사전법령해석재산2021-971(2021.08.31)귀 세법해석 사전답변신청의 사실관계와 같이, 주택 지분외 다른 주택을 소유하지 않는 세대가 그 주택을 근린생활시설로 용도 변경하고 이후에 양도하는 경우 그 건물의 취득일부터 양도일까지 보유기간에 따른 「소득세법」제95조제2항 「표 1」공제율을 적용한 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.

20년 8월 취득세 개정으로 인하여 현재 주택 매수자가법인이나 다주택자인 경우 최대 13.4%의 취득세 중과세가 적용되고 있습니다.기본 주택취득세율 1~3%와 비교하면 중과세율은 최대 13배정도의 세금을 납부하게 됩니다.이에 따라 다주택자 또는 법인 매수자는 주택 건물을 철거하여 주택 외 부동산으로서4%대의 기본 취득세율을 적용받기를 원하는 경우가 많습니다.반면 1세대 1주택자로서 양도소득세 비과세 대상인 매도자인 경우에는 잔금일 전에 주택건물을 철거한다면비과세를 받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.아래에서는매매계약일 현재에는 주택이지만, 양도일 현재 주택을 멸실하는 조건으로 양도하는 경우 발생할 수 있는 세무상 이슈에 대해서 자세히 알아보겠습니다.구분세무상 이슈매도자1. 양도소득세 비과세2. 양도소득세 장기보유특별공제매수자취득세 중과세1. 양도일 현재 철거된 건물이 양도소득세과세 대상인지비과세를 여부를 판단하기 전에 선행되어야 할 부분은양도일 현재 철거된 주택건물이 양도소득세 과세 대상 여부인지를 판단해야 합니다.만약 사실관계에 따라 멸실된 주택 건물이 양도소득세 과세 대상에서 제외되는 상황이라면,토지는 주택의 부수토지가 아닌 나대지로서 비과세를 받을 수 없거나 건물과 토지에 안분되는 양도가액 등이 달라져 양도소득세가 달라질 수 있으며, 만약 겸용주택의 경우 부가가치세 과세 여부의 판단도 달라지기 때문입니다.양도일 현재 철거된 건물이 매매계약서의 양도가액에 포함된 경우에는 건물도 양도소득세의 대상에 해당합니다.다만,양도계약서의 기재 내용, 양도의 목적과 경위, 양수자의 매수목적 등 관련 사실에 따라 토지만을 양도한 것으로 볼 수 있으니 유의해야 합니다.2. 양도소득세 1세대 1주택 비과세소득세법상1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하는 것이 원칙입니다.소득세법상 양도일 : 빠른 날(잔금청산일, 등기접수일)다만,매매 특약에 의하여 매매계약일 현재 주택이었으나 양도일 현재 멸실한 경우에는 예외적으로 매매계약일 현재를 기준으로 1세대 1주택 비과세 여부를 판단합니다.계약일을 기준으로 비과세 여부를 판단한다면 매도자는 비과세를 받을 수 있기 때문에 납세자에게 유리한 규정에 해당합니다.이때 매매계약서상특약의 기재 내용과 철거 비용의 부담 주체에 따라 특약의 적용 여부가 달라질 수 있으니 유의해야 합니다.매매 특약에 따라 계약일을 기준으로 판단한다는 것은 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 납세자에게 유리하게 하기 위한 예외규정에 해당하므로 매도자는 계약 내용을 잘 챙기셔서 꼭 적용받아야 합니다.블로그에 적을 수는 없지만, 실무에서 특약을 인정 받을 수 있는 중요한 요건들이 몇 가지 있으니 꼭 전문가와 상의하여 매매계약서 작성 및 진행하시는 것을 추천해 드립니다.3. 장기보유특별공제만약 1세대 1주택자로서 양도하는 주택이양도가액이 12억원을 초과하는 경우(=고가주택) 초과하는 부분에는 보유기간과 거주기간에 따라 다음과 같은 장기보유특별공제가 적용됩니다.구분공제율표1보유연수 x 2%(최대 30%)표2(2년 이상 거주)보유연수 x 4% + 거주연수 x 4%(각각 40%, 최대 80%)매매 특약에 따라 양도일 현재 멸실한 경우장기보유특별공제 표2 적용의 고가주택 판단 기준일 역시 계약일 현재로 보아야 하는 것으로 판단됩니다.[다가구주택, 다세대주택 판단기준일]만약 주택이 건축법상 다세대주택에 해당하는 경우 세대별로 주택에 해당하므로 1세대 1주택 비과세 및 표2의 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.매매계약 내용을 구체적으로 살펴보아야 하겠지만,용도변경으로 양도하는 부동산 종류가 변경되는 경우 판단기준일은 계약일이 아닌 양도일로 판단될 수 있으므로 이에 해당하는 사례의 경우 유의해야 할 필요가 있습니다.4. 다주택자 양도소득세 중과다주택자의 경우 현재 한시적으로 1년간 중과세율이 적용되지 않지만, 유예 기간 이후에는기본양도소득세율에 20%(3주택 이상 30%)을 가산하는 중과세율이 적용됩니다.중과세율은 세율이 올라갈 뿐만 아니라, 장기보유특별공제를 아예 받지 못하기 때문에 세액이 더 크게 증가합니다.매매 특약에 따라 양도일 현재 멸실한 경우주택 수의 판단 역시 매매계약일 현재를 기준으로 판단하므로 양도자가 다주택자인 경우 유의해야 합니다.[ 다주택자 절세방안 ]반대로 다주택자인 양도자가 중과세율을 적용받지 않기 위하여 주택 건물을 멸실하고 나대지인 상태로 양도하는 경우,주택의 부수토지가 아닌 나대지로 다주택자 양도소득세 중과를 피할 수 있습니다.다만, 이 경우 건물을 멸실했더라도실질이 주택의 부수토지로 보아 중과세를 적용하여 다시 추징될 수 있으니 세무전문가와 멸실, 양도계획 등을 수립하여 문제없이 처리해야 합니다.5. 취득세 중과20.8.12 이후 다주택자 및 법인이 매매를 원인으로 주택을 취득하는 경우 다음과 같이 취득세가 중과됩니다.매매를 원인으로 주택 취득시 취득세율(농특세 등 제외)개인구분조정대상지역비조정대상지역기존 무주택 세대1~3%기존 1주택 세대8%1~3%기존 2주택 세대12%8%기존 3주택 세대12%법인12%만약,특약에 따라 멸실조건으로 취득하는 경우취득하는 경우 취득하는 부동산은 주택이 아닌 토지로서4%의 기본취득세율(지방교육세, 농특세 포함 4.6%)가 적용됩니다.특약에 따라 멸실조건 취득 취득시 취득세율(농특세 등 제외)개인4%법인매매를 원인으로 부동산을 유상취득 하는 경우 지방세법상 취득시기는 다음과 같습니다.지방세법상 취득일 : 빠른 날(매매잔금청산일, 등기접수일)지방세법에서는 특약에 따라 멸실 조건으로 취득하는 경우 계약일로 판단한다는 예외규정이 없으며,지방세법상 취득일 현재 공부상 등재 현황에 따라 부과하므로 토지에 대한 기본취득세율 4%를 적용받게 됩니다.매매 특약을 적절히 활용한다면 매매거래 한다면 매도자와 매수자 모두 윈윈할 수 있는 절세가 가능합니다. 이때,양도소득세와 취득세에서 발생할 수 있는 세무상 이슈에 대해 세무전문가와 충분히 검토하여 최선의 방법을 모색하는 것이 중요합니다.도움이 되셨다면공감과 이웃추가한 번씩 부탁드립니다.상담은 유료로 진행돠며, 상담이 필요하신 분들은상단 배너의 번호로 연락주시기 바랍니다.매매계약서 작성 및 매매컨설팅, 세무신고까지 모두 한번에 진행해드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222704391748[부동산전문세무사] 상가(근생) 투자시 반드시 알아야 할 취득부터 양도까지 단계별 세금 총정리1. 근린생활시설 ‘근린생활시설’이란 건축법에 따른 건축물의 용도 중 하나로서 슈퍼마켓 등 보통 일상생...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222454349263[부동산 전문 세무사] 주택의 부속토지만 보유함으로써 변경되는 양도세, 종부세, 취득세(다주택자 절세 컨설팅 방안)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 주택으로 사용하는 건물은 일반적으로 아파트와 같은 집합건...blog.naver.com

이상웅 세무사도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게 됩니다.따라서 투자자분들은 보유주택 수 등상황에 따라 가장 유리한 세액이 적용될 수 있는 단계에 물건을 매매해야 합니다.사업진행 절차에 따라다음 4개의 단계로 나누어 단계별 발생되는 세금에 대해서 비교해보겠습니다.<1편 >1. 관리처분계획인가 전 단계2. 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계<2편>3. 멸실 후, 준공 전 단계4. 준공 후 단계1. 관리처분계획인가 전 단계소득세법에서 종전주택이 조합원입주권으로 변환되는 시기는'도시정비법에 따른 관리처분계획 인가일'입니다. 따라서 양도소득세에서 관리처분계획인가 전에 취득하는 재개발·재건축 물건은 입주권 취득이 아닌 주택의 취득에 해당합니다.반면지방세법에서는 권리변환의 시기를'사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날'이며 이를 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날로 봅니다.도정법상 재개발·재건축사업의 절차는 관리처분계획인가 난 뒤, 이주 후 멸실됩니다.따라서관리처분계획인가를 받은 물건이라도 종전주택이 멸실되지 않으면 소득세법상 입주권이지만 지방세법상 주택에 해당하므로 서로 다름을 유의해야 합니다.<1> 취득세관리처분계획인가 전의 단계에서 취득세는주택과 주택 외의 물건에 따라 달라집니다.종류매매 취득세율주택 무주택자 또는 1주택자가 비조정지역주택 취득 :기본세율 1~3% 1주택자가 조정지역주택 취득 또는 2주택자 :중과세율 8% 2주택자가 조정지역주택 취득 또는 3주택자 :중과세율 12%주택 외4%따라서,다주택자 분들은 보유주택 수에 따라서 취득세가 중과될 수 있으니 유의해야 합니다.또한 매수하는 주택이공시가격이 1억원 이하의 주택이더라도 재개발 등 정비구역으로 지정된 경우에는 중과배제 물건에서 제외됩니다.다만, 주택 외 상가 및 토지물건은 다주택자라고 하더라도 중과세가 적용되지 않습니다.주택 취득세는 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.[부동산전문세무사]주택 취득세 자주 묻는 주요 질문 모아봤습니다. - 취득세 중과, 세대기준, 일시적 2주택, 입주권·분양권작년 7.10 대책 이후로 취득세 부담이 크게 올라가고 복잡해졌습니다. 그만큼 주택 취득시 취득세에 대한 ...blog.naver.com<2> 보유세(재산세, 종합부동산세)재산세와 종합부동산세는매년 6월 1일 현재 주택 소유자에게 부과되는 세금입니다. 따라서 관리처분계획인가 전 주택을 취득하는 경우 6월 1일 전에 취득한다면 그해 재산세와 종부세가 과세되며,6월 1일 후에 취득한다면 다음해부터 재산세과 종부세가 과세됩니다.[절세방안]따라서 주택을 소유하신 분이라면6월 1일 후에 취득하여 당해연도의 재산세와 종부세를 피하는 것이 유리합니다.만약, 6월 1일 후에 주택을 취득을 하고 다음 해 6월 1일 전에 주택건물이 멸실된다면 준공되는날까지 계속해서 재산세와 종부세는 과세되지 않습니다.<3> 양도소득세소득세법의 권리변환일은관리처분계획인가일이므로 관리처분계획인가 전 단계에서 주택을 양도한다면입주권이 아닌 주택을 양도하는 것입니다.[절세방안]주택 비과세 대상인 경우에는 양도가액 12억원까지 비과세 혜택을 받을 수 있지만,다주택자분의 경우에는 중과세율이 적용되므로 입주권은 중과세율이 적용되지 않기 때문에 입주권으로 변환된 후에 양도하시는 것이 유리합니다.다만, 투기과열지구의 물건은 도정법상 전매제한 대상에 해당할 수 있으니 유의해야 합니다.<4> 증여 및 상속세관리처분계획인가 전에 증여 및 상속하는 경우 평가액은 다음과 같습니다.시가증여(상속)일 전 6개월 ~ 이후 3개월(상속은 이후 6개월)의 기간 중매매가액, 감정가액, 수용가액 등기준시가증여(상속일) 현재 시가가 없는 경우로서주택공시가격 등다만,기준시가로 평가하여 신고하는 경우 평가심의위원회 대상에 해당할 수 있으니 유의해야 합니다.평가심의위원회는 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.[증여·상속 부동산 전문세무사] 부동산 증여·상속시 기준시가로 평가하는 경우 세금폭탄 맞을 수 있습니다.(재산평가심의위원회)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 논란이 되고 있는 제도 중의 하나인 재산평가심의위...blog.naver.com2. 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계<1> 취득세관리처분계획인가 전 이라도멸실이 되지 않은 경우 취득세는 조합원입주권이 아닌 주택의 취득에 해당합니다.[절세방안]1. 무주택자: 멸실 후 토지를 취득하는 경우매매취득세율은 4%가 적용되지만, 무주택자는 멸실 전 주택 취득시 매매취득세율이 1~3%가 적용됩니다.따라서무주택자의 경우 멸실 전 주택으로 취득하는 것이 더 유리합니다.2. 다주택자: 멸실 후 토지를 취득하는 경우 매매취득세율은 4%가 적용되지만, 다주택자는 멸실 전 주택 취득시중과된 취득세율 8~12%가 적용됩니다.따라서다주택자의 경우 멸실 후 주택으로 취득하는 것이 더 유리합니다.주택 외 부동산은 멸실 전과 후가 동일하게 4% 세율이 적용됩니다.<2> 보유세(재산세, 종합부동산세)관리처분계획인가 후라도멸실이 되지 않은 경우 보유세는 주택으로 보아 과세됩니다.다만, 주택으로 취득했더라도 취득한 주택이6월 1일 전에 멸실되는 경우에는 당해의 보유세는 과세되지 않습니다.<3> 양도소득세소득세법의 권리변환일은 관리처분계획인가일이므로멸실 전이라도 관리처분계획인가 후 단계는 입주권의 양도에 해당합니다.① 비과세입주권을 양도하는 경우 비과세는소득세법 제89조 제1항 제4호로서 주택 비과세와 요건이 다름을 유의해야 합니다.1.관리처분계획 인가일 현재2년 보유 및 거주요건을 갖추어야 합니다.2. 입주권 양도일 현재다른 주택이 없거나 1주택을 보유해야 합니다.3. 입주권 보유자가1주택을 취득한 경우 주택 취득일로부터 3년 이내에 입주권을 양도해야 합니다.주택은 양도일까지 보유 및 거주기간을 충족하면 되지만,입주권은 관리처분계획인가일 후에 양도하였더라도 관리처분계획인가일을 기준으로 보유기간 및 거주기간을 충족해야 합니다.따라서관리처분계획인가일 현재 2년 보유 및 거주하지 않은 주택이라면 관리처분인가일 후 양도일에 2년 보유기간을 충족하였더라도 비과세를 적용받을 수 없습니다.다만,관리처분계획 인가일 후 주택이 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 해당 기간을 보유기간 및 거주기간에 합산하여 판단합니다.② 다주택자 중과세율다주택자가 주택을 양도하는 경우 중과세율이 적용되지만,입주권을 양도하는 경우에는 중과세율이 적용되지 않습니다.따라서다주택자분들은 관리처분계획인가 후에 입주권으로 양도하는 것이 유리할 수 있습니다.<4> 증여 및 상속세관리처분계획인가 후 증여 및 상속하는 경우 해당 물건은입주권으로 판단합니다.입주권 역시 증여(상속)일 전 6개월 ~ 후 3개월(상속은 후 6개월)의 기간 중 매매가액, 감정가액, 수용가액 및 유사매매사례가를 인정하고 있습니다.시가가 없는 경우로서보충적 평가방법은 다음과 같습니다.= 권리가액 + 증여일 현재 불입액 + 프리미엄가액다만,실무적으로 입주권은 매매사례가액 및 프리미엄가액 산정이 어려울 수 있습니다. 권리가액과 적정 시가의 차이가 큰 물건이라면 감정평가 후 신고 하는 것을 추천해 드립니다.평가액 산정방법은 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.[증여·상속세 전문 세무사] 부동산 증여시 평가액 산정의 모든 것(입주권·분양권, 뚜껑, 평가심의위원회 포함)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 18년에 다주택자 중과가 부활하고, 올해부터 다주택자 종부...blog.naver.com

오피스텔은 오피스와 호텔을 합친 형태의 건축물을 말하며, 주거 시설을 갖추어 사무실과 주거의 기능을 겸한다. 일하면서 거주도 할 수 있게 만든 집의 일종으로 상업지역에 공동주택 건설을 못 하게 하는 규제를 회피하기 위해 1985년 최초로 선보인 형태의 건축물이다. 최근 들어 정부의 부동산 규제가 아파트에 집중되고 있는 상황에서 상대적으로 규제를 덜 받는 오피스텔에 대한 투자수요가 커지고 있다. 오피스텔 분양사업자는 분양권 전매가 가능하고, 담보대출의 경우 LTV 규제가 적용되지 않으며, 세금 규제를 받지 않는 등 아파트에 비해 유리한 조건을 앞세워 열띤 홍보를 진행하고 있다. 그러나 사전 검토 없이 유리한 조건만 생각하고 분양을 받거나 매수를 한다면 낭패를 볼 수 있다. 특히 주택을 보유한 사람이라면 오피스텔이 주택 수에 포함이 되는지 아닌지를 종합적으로 따져봐야 할 것이다. 오피스텔을 취득하고 보유하는 동안 단계별로 발생하는 세금 문제를 살펴보자.오피스텔을 업무용으로 사용한다면 업무시설로 보고, 주거용으로 사용한다면 주택으로 본다. 이에 따라 주거용 오피스텔을 보유한 상황에서 주택을 취득하게 된다면 다주택자 취득세 중과가 적용될 수 있다. [사진 Pxhere]기본적으로 오피스텔은 등기부 등본상 업무시설이기 때문에 업무시설에 대한 세금이 부과된다. 오피스텔의 취득 시점에는 소유자가 오피스텔을 어떻게 사용할지 판단할 방법이 없기 때문에 오피스텔을 취득하는 경우 주거용과 업무용을 막론하고 공부(등기부 등본)에 따라 4.6%의 취득세가 적용된다. 문제는 오피스텔을 보유하고 있는 상황에서 주택을 취득할 때 발생한다. 세법에서는 공부를 기준으로 판단하지 않고 실질에 따라 판단하기 때문에 오피스텔을 업무용으로 사용한다면 업무시설로 보고, 주거용으로 사용한다면 주택으로 본다. 이에 따라 주거용 오피스텔을 보유한 상황에서 주택을 취득하게 된다면 다주택자 취득세 중과가 적용될 수 있다. 조정대상 지역에서는 2주택부터, 비조정대상 지역에서는 3주택부터 취득세가 중과된다.다만, 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함한다는 내용은 2020년 ‘7·10 부동산대책’에 따라 지방세법이 개정되면서 반영된 것으로 2020년 8월 12일 전에 취득한 오피스텔은 주택 수에서 제외된다. 이 내용을 세 줄로 요약하면 다음과 같다.-오피스텔 취득 시에는 주택 수에 상관없이 4.6%의 취득세가 적용된다.-2020년 8월 12일 이전에 취득한 주거용 오피스텔은 주택 취득 시 주택 수에 산입하지 않는다.-2020년 8월 12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔은 주택 취득 시 주택 수에 포함된다.따라서 주택과 오피스텔을 둘 다 취득할 계획이 있다면, 주택을 먼저 취득한 후에 오피스텔을 취득하는 것이 유리할 것이다. 참고로 취득세 중과 판단 시 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다.오피스텔 보유 시 재산세와 종합부동산세는재산세는 과세기준일(매년 6월 1일) 보유한 부동산에 대해 부과된다. 기본적으로 오피스텔은 공부에 따라 근린생활시설로 토지와 건축물 각각에 재산세가 부과된다. 단, 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록하거나 주거용으로 재산세 과세 대상 변동신고를 한 경우 주택분 재산세를 납부하게 된다. 일반적으로 주택분 재산세가 업무용보다는 저렴하지만 주택분 재산세를 납부하는 경우 종합부동산세와 양도소득세 산정 시 주택 수에 포함되는 등 불리한 상황이 생길 수 있으므로 다른 세금효과를 고려해 결정해야 한다.양도 시 주택 수에 포함되는가?양도소득세에서 오피스텔은 부동산대책 이전에도 실질 용도에 따라 판단하였으며, 주거용으로 사용한다면 주택 수에 포함된다. 따라서 주거용 오피스텔 1채만 보유해 요건을 충족했다면 1주택으로 보아 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있고, 조정대상 지역에서 다른 주택을 함께 보유하고 있다면 양도 시 다주택자 중과세율을 적용받게 된다.다주택자의 경우 기존 주택 매도 시 양도세 중과를 피하거나 비과세 혜택을 받기 위해 주거용 오피스텔을 업무용으로 변경하는 경우가 있는데, 변경 후 적법하게 세금 혜택을 받을 수 있는지 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 예를 들어 조정대상 지역에 주택 1채와 주거용 오피스텔 1채를 보유하고 있는 개인이 주택 양도 시 1가구 1주택 비과세를 적용받기 위해 주거용 오피스텔을 업무용으로 변경하였다면, 용도변경 후 2년 보유 및 거주요건을 채워야 주택에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또한, 주택임대사업자에 대한 혜택이 축소되었지만 주택임대사업자 거주 주택 비과세 및 다주택자 양도소득세 중과 배제 규정이 있으니 절세 혜택을 받을 수 있다면 반드시 챙겨야 할 것이다. 참고로 오피스텔 분양권은 양도할 때도 주택 수에 포함되지 않는다.주택청약 시 주택 수에 포함되는가?결론부터 말하면 주택청약에서 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않는다. 오피스텔은 주택법이 아닌 건축법을 적용받기 때문에 업무용이든 주거용(주택임대사업자 포함)이든 주택 수에 포함되지 않는다. 다만 민간분양이 아닌 공공분양의 특별공급이나 일반공급 중 전용면적 60㎡ 이하의 경우 자산 기준을 충족해야 하는데, 보유 오피스텔의 시가표준액이 자산 기준에 포함된다. 2021년 기준 공공주택 청약 시 자산 기준은 부동산 가액 2억1550만원 이하, 자동차 가액 3496만원 이하이다. 이 자산 기준을 초과하면 위의 공공분양에 청약할 수 없으니 주의해야 한다.

1. 개요부동산 시장이 매수세가 끊겨 연일 시세가 하락하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 1∼5월 전국 아파트 매매 건수(신고 일자 기준)는 15만 5천987건으로, 2006년 관련 통계 집계가 시작된 이래 같은 기간 기준으로 가장 적었습니다.특히 올해 매매 건수는 지난해(31만 5천153건)의 '반 토막' 수준이며,서울의 아파트 매매 건수는 같은 기간 7천917건으로, 작년(2만 5천159건)의 3분의 1 수준에 그쳤습니다.아파트 매매 건수는 역대 최저이지만, 중개업소를 통하지 않는교환, 증여, 직거래 등의 특이 거래는 늘어나는 상황입니다.오늘은최근 매매거래가 이루어지지 않는 상황을 이용한 증여 절세 방안에 대해서 설명해 드리겠습니다.자녀에게 증여하는 이유는 다음과 같이 다양합니다.(1) 거래절벽을 활용하여 기준시가로 증여(2) 2023년 취득세 개정(시가 기준 과세)(3) 다주택자 양도소득세 중과세(4) 다주택자 종합부동산세 중과 부담(5) 재개발·재건축 예정으로 시세 상승이 예상되는 물건(6) 상속세 절세 대비2. 증여재산 평가 방법증여재산을 평가할 때 가액은'시가'를 원칙으로 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는'기준시가'(보충적 평가 방법)에 따릅니다.구분평가액원칙시가(매매가·감정가·유사 매매사례가액)보충적 평가 방법(시가를 알 수 없는 경우 적용)기준시가[기준시가를 활용한 증여세 절세방안]증여일 전 6개월 ~ 후 3개월, 총 9개월의 기간에 시가로 사용할 수 있는 금액이 있다면 시가를 사용해야 합니다.따라서 만약 증여하려는 물건 또는 면적·위치·용도·기준시가 등이 유사한 물건이증여일 전 6개월 이내에 계약되지 않았다면 시세 대비 50~70% 정도로 형성되어 있는'기준시가'를 기준으로 증여할 수 있습니다.따라서 최근 거래절벽인 상황에서 최근 유사한 물건의 거래가 없다면기준시가를 활용하여 증여하기 좋은 시점입니다.시가(매매가·감정가·유사 매매사례가액)에 대해서는 다음의 글에 자세하게 작성되어 있으니 참고하시면 될 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222801271435[증여전문세무사] 내 집을 자녀에게 증여할 때 증여세는 얼마? 증여재산평가 방법 총정리–'시가'(증여세 절세방안)1. 개요 부모의 부를 자녀에게 물려주는 상속·증여 규모가 지난해 처음으로 100조 원을 넘어섰습니다. 자녀...blog.naver.com3. 보충적 평가 방법증여세법에서 규정하고 있는 시가로 사용할 수 있는 금액을 알 수 없는 경우재산평가의 불확실성으로 인한 납세자의 법적 안전성과 예측 가능성에 혼란을 야기할 수 있으므로재산의 종류·규모·거래 상황 등을 감안하여 보충적 평가 방법을 규정하고 있습니다.자산 종류보충적 평가 방법토지개별공시지가일반 건물국세청장이 산정·고시하는 가액오피스텔 및 상업용 건물국세청장이 고시하는 가액(고시가액이 없는 경우 일반 건물 평가 방법 적용)주택, 아파트기초단체장, 국토부 장관이 공시하는 주택가격입주권, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)(조합원 권리가) + 증여일 현재 불입한 금액+ 증여일 현재 프리미엄 상당액1. 토지시가가 불분명한 토지는'개별공시지가'로 평가하며, 개별공지시가는 ‘부동산 공시가격알리미’ 등 일부 사이트에서 조회할 수 있습니다.개별공시지가는 토지 소재지, 이용현황에 따라 다르지만,시세의 50% 정도 수준으로 형성되어 있으므로 시가 대비 훨씬 낮은 가액으로 증여할 수 있습니다.개별공시지가는 증여일 현재 공시된 공시지가를 적용하며,증여일과 개별공시지가 고시일이 같은 날이면 새로운 공시지가를 적용합니다.[주택의 부수토지]개별주택가격이 공시된 주택의 부수토지의 경우 주택 건물과 토지를 모두 증여한다면 개별주택가격으로 평가하지만, 주택의 부수토지만 증여하는 경우에는 개별주택가격을 개별공시지가와 건물의 기준시가로 안분한 가격으로 평가합니다.[공시지가가 없는 토지]개별공시지가가 없는 토지는 관할세무서장이 평가한 가액으로 합니다.이때 형질변경, 용도변경 등으로 지목이 변경된 토지는 공시자가가 없는 토지에 해당하며, 분할 및 합병된 토지로서 고시된 공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 개별공시지가가 없는 토지에 해당합니다.상속세및증여세법기본통칙 61-50…12. 일반 건물시가가 불분명한 일반 건물은매년 1월 1일'국세청장이 고시하는 방법으로 계산한 가액'으로 평가합니다.기준시가:신축가격기준액*구조지수*용도지수*위치지수*경과연수별 잔가율*개별건물의 특성에 따른 조정율기준시가를 계산할 때 적용하는 지수는공부와 실질 사용이 다르다면 실질에 따라 계산하며,주택과 상가 건물이 같이 있는 겸용주택의 경우주택 부분은 주택공시가격으로, 상가건물은 일반건물 기준시가로 적용합니다.3. 오피스텔 및 상업용 건물오피스텔 및 상업용 건물은 매년 1월 1일에'국세청장이 고시하는 가액'을 기준으로 평가합니다.오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가는 단위면적당 고시된 가액에전유면적뿐만 아닌 공용면적을 합한 건물면적으로 기준으로 곱하여 산정해야 합니다.고시대상은 지정지역 내의 건물로서, 오피스텔과 연면적 합계가 3,000㎡ 이상이거나 점포가 100개 호 이상인 상업용 건물이며, 국세청에서 고시의 실익이 없다고 보는 경우 기준시가를 고시하지 않습니다.고시가액이 없는 경우 일반 건물과 동일한 방법으로 산출한 가액을 기준시가를 적용하며, 토지는 개별공시지가를 적용합니다.4. 주택, 아파트주택, 아파트 등은 매년 4월 말일에'기초단체장, 국토부장관이 공시하는 주택가격'으로 평가합니다.일반 개별주택은 고시된‘개별주택가격’으로 평가하며, 아파트 등의 공동주택은‘공동주택가격’으로 평가합니다.주택의 공시가격은 토지와 건물을 일괄하여 산정한 가액이며, 부수토지의 개별공시지가와 건물의 기준시가를 합산한 가액과는 다릅니다.만약, 부수토지의 개별공시지가가 주택의 공시가격보다 크더라도 개별주택가격으로 평가해야 합니다.[개별주택가격 또는 공동주택가격이 없는 주택의 평가]주택의 고시가격이 없는 경우와 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 않은 경우에는 대통령령으로 정하는 다음의 방법에 따라 평가해야 합니다.1. 개별주택가격이 없는 단독주택구조·용도·이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택을 표준주택으로 보고 납세지 관할세무서장이 평가한 가액2. 공동주택가격이 없는 공동주택인근 유사공동주택의 거래가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액5. 입주권, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)① 재개발·재건축 입주권재개발·재건축 조합원으로 아파트를 분양받을 수 있는 권리인 입주권은'권리가액에 증여일 현재 불입한 금액과 프리미엄 상당액을 합한 금액'으로 평가합니다.기준시가: 조합원 권리가 + 증여일 현재 불입한 금액 + 증여일 현재 프리미엄 상당액이때프리미엄 상당액이란 불특정 다수인 간 거래에서 통상 지급되는 금액을 말하는 것입니다.② 분양권일반분양으로 취득한 분양권은'증여일 현재 불입한 금액과 프리미엄 상당액'을 합한 금액으로 평가합니다.기준시가: 증여일 현재 불입한 금액 + 증여일 현재 프리미엄 상당액입주권, 분양권의 경우 통상 사업이 진행될수록 거래되는 시세가 상승하기 때문에시세 상승이 예상되는 물건이라면 최대한 빠르게 증여하는 것이 유리합니다.다만, 양도소득세의 경우 권리변환일이 멸실 여부와 무관하게 관리처분계획인가일이지만 취득세의 경우 멸실일을 기준으로 물건의 종류가 달라지기 때문에 각종 세목에 따라 유불리를 고려하여 증여를 진행하는 것이 유리합니다.관련 내용에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com4. 보충적 평가방법의 위험성상·증세법상 시가란 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월, 총 9개월의 기간의 매매가·감정가·유사 매매사례가액을 의미하지만, 해당 평가 기간에 시가 등의 가액이 없더라도'평가심의위원회 제도'에 따라 시가로 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.평가기간에 해당하지 않는 기간으로서평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 또는 평가 기간 후 9개월(상속의 경우 15개월)의 기간에 매매등이 있는 경우에도 국세청 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가로 적용할 수 있습니다.즉, 증여일 이후 과세관청이 임의로 진행한 감정평가액으로 추징될 수 있습니다.따라서 증여하려는 부동산의 상세내역을 파악하고, 평가심의위원회 리스크를 충분히 검토하여 가장 유리한 방안으로 진행해야 합니다.평가심의위원회에 대한 내용은 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084[증여·상속 전문세무사] 부동산 기준시가로 증여·상속하는 경우 세금폭탄 맞을 수 있습니다.(평가심의위원회)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 논란이 되고 있는 제도 중의 하나인 평가심의위원회...blog.naver.com실무에서 실제로 진행되고 있는 평가심의위원회 사례를 통하여 내부적으로 리스크를 검토하고 진행하고 있으며, 평가심의위원회 리스크를 줄이는 방안으로 안전하게 진행하고 있으며,감정평가, 등기, 절세 컨설팅 모두 함께 진행해드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038[컨설팅전문세무사] 상생임대주택, 중과유예기간을 활용한 부담부증여 절세 컨설팅 방법(상생임대주택 혜택 극대화)1. 개요 최근 윤석열 정부가 내놓은 ‘상생임대인 개선안’과 ‘다주택자 중과유예’가 큰 이슈가 되고 있...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 따라서 오늘은 &#...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125[컨설팅 전문 세무사] 입주권, 분양권 증여·부담부증여 절세 컨설팅 (양도세·증여세·취득세 합법적으로 세금 줄이는 방법)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 제가 진행한 입주권 부담부증여 컨설팅 사례에 대해...blog.naver.com