건설중인자산 안분계산 재계산 여부 및 방법

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 오피스텔이나 상가를 분양받거나 매입하는 경우, 부가세 환급에 대한 내용입니다.세부적으로 살펴보면,오피스텔/상가의 공급시에 건물은 과세이고,토지는 면세입니다오피스텔이나 상가를 분양받거나 매매하는 경우, 건물은 부가가치세 과세이나 토지의 공급은 부가가치세 면세로 정하고 있기 때문에 부가세가 면세됩니다.따라서, 오피스텔이나 상가를 공급하는 경우에는 건물분과 토지분을 안분하여 건물분에 대한 세금계산서를 발행하게 됩니다.부가, 부가22601-522 , 1991.04.27[ 제 목 ]건설업자 상가분양 시 토지 분 면세여부와 안분계산방법[ 요 지 ]토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 부가가치세 면제되는 토지 가액은 실지거래가액으로 하지만, 토지가액과 건물 등 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 비례하여 안분 계산하는 것임과세 사업에 사용하는지면세 사업에 사용하는지에 따라, 부가세 환급 여부가 달라집니다오피스텔이나 상가를 분양받거나 매입시에 발생한 건물분에 대한 부가가치세는 과세사업에 사용하는 경우에는 환급을 받을 수 있습니다.매입한 오피스텔, 상가를 임대하는 일반 임대사업자이거나 본인의 과세 사업에 사용하는 경우에는, 과세 사업 관련 매입세액이므로 부가세를 환급 받을 수 있습니다.그러나, 오피스텔을 매입하여 주택으로 임대할 계획으로 주택임대사업자를 낸 경우에는 주택임대는 면세이므로 부가세를 환급 받을 수 없습니다.만약, 그 상가나 오피스텔을 본인이 운영하는 면세사업(의료업, 학원업 등)에 사용하는 경우에는 면세사업용 고정자산 매입이므로 부가세 환급대상이 아닙니다.과세 사업 → 면세 사업 or 면세 사업 → 과세 사업으로변경시, 부가세를 납부 or 환급받을수 있습니다과세사업에 사용하기로 하고,부가세를 공제받았는데 이후에 면세사업으로 변경하는 경우(예, 일반임대사업자 → 주택임대사업자로 변경 또는 과세사업을 면세사업으로 변경)이를 '면세 전용'이라고 하여, 당초 공제받은 매입세액을 납부해야 합니다. (10년 이내)오피스텔 이나 상가의 경우, 부동산이므로 당초 공제받은 금액 전부가 아니라 면세 전용되는 시점의 가액 해당분 만큼을 납부해야 합니다.공급가액 산식『 공급가액 =해당 재화의 취득가액 x (1- 5/100 x 경과된 과세기간의 수)』예를 들어, 당초 오피스텔 건물 취득가액이 2억이고 2천만원을 공제받았다면완공 후에 4 과세 기간이 경과된 경우, 2억*(1- 5%*4) = 1.6억으로 1.6억의 10%인 1천 6백만원을 납부하게 됩니다.단순히, 일반임대(과세)를 주택임대(면세)로 변경하는 경우 외에도 상가를 임대목적으로 취득하여 전액 공제받은 후에 그 건물을 본인의 병원(면세)으로 사용하는 경우에도 마찬가지로부가세를 납부해야 합니다.반대로, 면세사업에 사용하다가 과세사업으로 변경하는 경우에는 공제를 받을 수 있습니다.과세기간 종료일로부터 20일 이내사업자등록 신청을 한 경우 공제가 됩니다사업자등록은 사업개시일 20일 이내에 해야합니다.하지만, 사업자등록을 1기(1.1-6.30)와 2기(7.1-12.31)로부터 20일 이내인 7.20일과 1.20일 이내에 하는 경우에는 해당 과세기간의 매입세액은 공제가 가능합니다.만약, 그 다음 과세기간에 등록을 하는 경우에는 이전 과세기간의 매입세액은 공제받지 못합니다.부가가치세법 제39조(공제하지 아니하는 매입세액)① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다8. 제8조에 따른 사업자등록을 신청하기 전의 매입세액. 다만,공급시기가 속하는 과세기간이 끝난 후 20일 이내에 등록을 신청한 경우등록신청일부터 공급시기가 속하는 과세기간 기산일(제5조제1항에 따른 과세기간의 기산일을 말한다)까지 역산한 기간 내의 것은 제외한다정리하면,이상 오피스텔이나 상가를 매입하거나 분양받은 경우에, 발생하는 부가가치세와 이를 공제받을 수 있는지 여부에 대해 살펴보았습니다.10년 이내에 당초 과세사업으로 공제를 받고 추후에 면세사업으로 변경하면, 부가세를 납부해야 하고 당초 면세사업으로 공제를 못받고 추후에 과세사업에 사용하는 경우에는 공제를 받을 수가 있으니 유의해야 합니다.오피스텔의 경우, 일반임대냐 주택임대냐에 따라 과세 면세가 달라지므로 자주 발생하는 이슈입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwBy부가세신고대행/부가세세무사/부동산세무사

양도소득세액 계산구조양도소득금액의 구분계산양도소득금액은 다음 그룹별로 구분하여 계산한다(소법 §102①).(1그룹) 토지･건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산의 양도소득(2그룹) 국내 및 국외의 일반주식의 양도소득(3그룹) 국내 및 국외 파생상품의 양도소득(4그룹) 신탁수익권의 양도소득양도차손의 통산방법가. 그룹별 통산 양도차손은 같은 그룹 내에서만 통산이 가능하다(소법 §102②).나. 양도차손의 통산순서 양도차손은 다음 자산의 양도소득금액에서 순차로 공제한다(소령 §167의2①).① 양도차손이 발생한 자산과 같은 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액② 양도차손이 발생한 자산과 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액.이 경우 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액이 2 이상인 경우에는 양도소득금액의 비율로 안분 하여 공제한다.양도소득금액에 감면소득이 포함되어 있는 경우에는 순양도소득금액(감면소득금액을 제외 한 부분)과 감면소득금액이 차지하는 비율로 안분하여 양도차손을 공제하며, 양도소득금액에서 당해 양도차손 해당분을 공제한 금액을 감면소득금액으로 본다(소령 §167의2②).다. 미공제분의 처리 미공제된 양도차손은 소멸되므로 종합소득, 퇴직소득에서 미공제 양도차손을 공제할 수 없으며, 다음 과세기간으로 이월되지도 않는다

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 특정 자산의 매매에서 손실이 났는데, 다른 거래의 이익과 통산이 되어 양도세가 줄일수 있는지 여부입니다. 그리고 양도소득기본공제에 대해서도 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,양도차손은 동일 자산유형내에의 이익을 통산하고, 다른 자산 유형과는 통산되지 않습니다.양도소득금액은 아래의 4가지 유형으로 분류합니다.①유형1: 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산②유형2: 주식③유형3: 파생상품④유형4: 신탁수익권 소득그리고,매매로 인한 이익과 손실은동일자산 유형내에서 통산합니다.즉, 토지 매매로 인한 손실은 주택의 매매 이익과 통산가능하나, 해외주식의 매매 손실을 주택 매매 이익에 차감할 수는 없다는 것입니다.102조(양도소득금액의 구분 계산 등)① 양도소득금액은 다음 각 호의 소득별로 구분하여 계산한다. 이 경우 소득금액을 계산할 때 발생하는 결손금은 다른 호의 소득금액과 합산하지 아니한다.1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 소득2. 제94조제1항제3호에 따른 소득3. 제94조제1항제5호에 따른 소득4. 제94조제1항제6호에 따른 소득② 제1항에 따라 양도소득금액을 계산할 때 양도차손이 발생한 자산이 있는 경우에는 제1항 각 호별로 해당 자산 외의 다른 자산에서 발생한 양도소득금액에서 그 양도차손을 공제한다. 이 경우 공제방법은 양도소득금액의 세율 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.양도차손은동일 세율을 적용받는 자산과 먼저통산하고, 그 다음으로 다른 세율을 적용받는 자산과 통산합니다.제167조의2(양도차손의 통산 등)①법 제102조제2항의 규정에 의한 양도차손은 다음 각호의 자산의 양도소득금액에서 순차로 공제한다.1. 양도차손이 발생한 자산과같은 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액2. 양도차손이 발생한 자산과다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액. 이 경우 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액이 2 이상인 경우에는 각 세율별 양도소득금액의 합계액에서 당해 양도소득금액이 차지하는 비율로 안분하여 공제한다.②법 제90조의 감면소득금액을 계산함에 있어서 제1항의 양도소득금액에 감면소득금액이 포함되어 있는 경우에는 순양도소득금액(감면소득금액을 제외한 부분을 말한다)과 감면소득금액이 차지하는 비율로 안분하여 당해 양도차손을 공제한 것으로 보아 감면소득금액에서 당해 양도차손 해당분을 공제한 금액을 법 제90조의 규정에 의한 감면소득금액으로 본다.양도세 비과세 자산에서 손실이 난 경우, 타 양도차익과 통산되지 않습니다.양도세가 비과세 되는 1세대 1주택 매매에서 손실이 발생한 경우, 동일 유형의 주택, 건물이나 분양권 매매등에서 난 이익에서 차감할 수 없습니다.양도차손의 통산 대상이 과세 대상 양도소득이나, 비과세의 경우 과세 대상 자체가 아니기 때문입니다.양도, 조심2013구2727 , 2013.08.21 , 완료[ 제 목 ]비과세대상 양도자산에서 발생한 양도차손은 과세대상 양도자산의 소득금액에서 차감할 수 없음.[ 요 지 ]쟁점아파트는 일시적 1세대 2주택으로 비과세 대상에 해당하므로 쟁점아파트에서 발생한 양도차손을 다른 양도자산의 양도소득금액에서 차감할 수 없음살피건대, 청구인은 일시적 1세대 2주택에 해당하여 양도소득세 가 비과세되는 쟁점아파트에서 발생한 양도차손을 다른 양도자산의 양도소득금액에서 차감하여야 한다고 주장하나,「소득세법」제102조제1항에서규정하는양도소득금액은 과세대상 양도소득을 의미한다고 할 것이고 비과세대상 양도소득과 과세대상 양도소득을 통산하는 규정으로 보기 어려운 점,「소득세법 시행령」제167조의2에서 규정하는 바에 따라 양도차손의 통산은 세율에 의하여 구분하는 점에서 비과세대상 양도소득금액은 통산하지 아니하는 것으로 봄이 타당한 점, 특정자산의 양도가 과세대상이 아니라서 그 양도로 인하여 발생한 수익에 대하여 양도소득세를 과세할 수 없다면 그 양도로 인하여 발생한 손실에 대하여도 결손금으로 인정하지 않는 것이 공평한 점(2011.7.15., 서울고법2010누38617 참조)등을 종합하여 볼 때, 쟁점아파트는 일시적 1세대 2주택으로 비과세 대상에 해당하므로 쟁점아파트에서 발생한 양도차손을 다른 양도자산의 양도소득금액에서 차감하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.단, 9억 이상 고가주택의 매매인 경우 9억 초과분에 대해서는 양도세가 과세되는데, 이런 경우 고가주택 매매에서 손실이 발생하면과세분인 9억초과분에 대해서만 양도차손을 타 이익과 통산해줍니다.사전-2015-법령해석재산-03771세대1주택 고가주택 양도차손 발생시 소득금액 계산방법[ 요 지 ]1세대1주택인 고가주택의 양도차손의 통산은 총 양도차손 중 9억원 초과분에 상당하는 양도차손에 대해서만 통산 가능함[답변내용]「소득세법」제102조 규정에 따라 양도소득금액을 계산하는 경우 같은 법 시행령 제156조 제1항에 따른 고가주택을 양도하여 발생한 양도차손 중 같은 법 시행령 제160조 제1항 제1호를 준용하여 계산한 금액을 초과하는 양도차손은 같은 법 제94조 제1항 제1호・제2호 및 제4호에 따른 소득과 통산하지 않는 것입니다.국외자산 양도소득 세액은 국내자산과 별도로 구분 계산하고,국내자산 양도차손익과 통산되지 않습니다. 단, 파생상품과 주식은 통산이 가능합니다.해외의 부동산과 주식 및 파생상품을 거래하는 경우가 있는데, 국외자산 양도소득은 국내와 통산하지 않고 구분 계산합니다.따라서,해외 부동산 매매에서 손실이 발생한 경우, 국내 부동산 매매로 이익이 난 것과 통산되지 않습니다.다만,해외 파생상품은 2017년부터 해외 주식은 2020년부터 국외자산 양도소득의 범위에서 삭제되어 국내 파생상품, 주식 양도차익과 손익을 통산합니다.따라서, 2020년에 해외 주식 손실이 있는 경우 국내 주식 양도손익과 통산됩니다. 물른 현재는 국내 상장주식은 대주주(10억이상)이 아닌 경우는 과세되지 않으므로 국내 비상장주식이나 상장 대주주의 경우에만 해당하는 것입니다.제118조의2(국외자산 양도소득의 범위)거주자(해당 자산의 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 자만 해당한다)의 국외에 있는 자산의 양도에 대한 양도소득은 해당 과세기간에 국외에 있는 자산을 양도함으로써 발생하는 다음 각 호의 소득으로 한다.다만, 다음 각 호에 따른 소득이 국외에서 외화를 차입하여 취득한 자산을 양도하여 발생하는 소득으로서 환율변동으로 인하여 외화차입금으로부터 발생하는 환차익을 포함하고 있는 경우에는 해당 환차익을 양도소득의 범위에서 제외한다.1. 토지 또는 건물의 양도로 발생하는 소득2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)나. 지상권다. 전세권과 부동산임차권3.삭제 <2019.12.31>4.삭제 <2017.12.19>5. 그 밖에 제94조제1항제4호에 따른 기타자산 등 대통령령으로 정하는 자산의 양도로 발생하는 소득.각 자산유형별 연간 250만원을 양도소득 기본공제해줍니다.자산 1건당이 아닌, 자산 유형별 연간 1회 250만원을 기본공제 해줍니다. (미등기 자산은 제외)따라서, 1년에 2건 이상의 토지, 건물, 부동산권리 등을 양도한 경우 2회 이상 각각 250만원을 공제해주는 것이 아니고 1회만 공제가 된다는 것입니다. 공제 순서는 처분 순서대로 가장 먼저 처분한 건에 대해서 250만원 공제가 적용되고 이후에는 적용이 안되는 것입니다.그리고 자산 유형별로 공제이므로, 다른 자산 유형인 주택과 해외주식의 경우 각각 250만원이 공제되나, 국내주식과 해외주식은 20년부터는 양도차손익이 통산되므로 기본공제도 통산 250만원 공제됩니다.제103조(양도소득 기본공제) ① 양도소득이 있는 거주자에 대해서는 다음 각 호의 소득별로 해당 과세기간의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다. <개정 2014. 12. 23., 2020. 12. 29.>1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 소득. 다만, 제104조제3항에 따른 미등기양도자산의 양도소득금액에 대해서는 그러하지 아니하다.2. 제94조제1항제3호에 따른 소득3. 제94조제1항제5호에 따른 소득4. 제94조제1항제6호에 따른 소득② 제1항을 적용할 때 제95조에 따른 양도소득금액에 이 법 또는 「조세특례제한법」이나 그 밖의 법률에 따른 감면소득금액이 있는 경우에는 그 감면소득금액 외의 양도소득금액에서 먼저 공제하고, 감면소득금액 외의 양도소득금액 중에서는해당 과세기간에 먼저 양도한 자산의 양도소득금액에서부터 순서대로 공제한다.③ 제1항에 따른 공제를 “양도소득 기본공제”라 한다.재일46014-1754,1996.07.24양도소득이 있는 거주자에 대하여는 당해 연도의 양도소득금액에서 연간 250만원을 양도소득세 기본공제액으로 공제하는 것이며, 수년간 보유한 부동산을 양도한 경우나, 당해연도에 여러 건의 부동산을 양도한 때에도 연간 1회에 한하여 인정되는 것임.정리하면,양도차손은 아래의 동일한 자산유형내에서만양도차익과 통산이 가능하다는 것입니다.① 유형1: 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산② 유형2: 주식③ 유형3: 파생상품④ 유형4: 신탁수익권 소득따라서, 가장 일반적인주택 매매로 인한 이익과 해외주식 매매 손실은 자산 유형이 다르므로 차손익이 통산되지 않는다는 것입니다.양도세 비과세 조건을 충족하는 자산에서 손실이 발생해도 다른 양도차익과통산되지 않는다는 점국내 양도소득과 국외 양도소득은 통산되지 않으나, 현재는해외 부동산 등만 국내 부동산과 통산되지 않고 해외 주식 및 해외 파생상품은 국내와 통산이 가능하다는 것입니다. 특히, 해외 주식의 양도차손익 통산은 20년부터 적용되었습니다.양도소득기본공제 250만원은, 각 자산별이 아닌 해당 자산 유형별로 1년에 1회만 가능하다는 것이고 2회의 예정신고를 하는 경우 먼저 매매된 건을 적용한다는 것입니다.이러한 규정을 통한 가장 기본적인 절세 방법은① 양도차손은 내년으로 이월되지 않으므로, 양도차손이 발생되면 양도차익이 있는 자산을 처분하여 세금을 줄이는 방법으로 양도차손 통산을 최대한 활용하는 방법② 동일 자산 유형내 1년에 1건만 기본공제가 적용되므로, 연말에 2건을 처분하는 것보다 연말과 내년초로 나누어 처분함이 기본공제를 2번 받을 수 있다는 것입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은개인사업자가 상가나 오피스텔 또는 주택을 매입할 때 대출을 받는 경우가 있는데, 이와 관련된 이자비용이 필요경비 등으로 인정되는지 여부에 대해 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,사업소득의 계산시,사업에 직접 사용된 부채에 대한 이자는 필요경비로 인정됩니다법인의 경우,대출이 발생한다면 법인명의로 이루어지므로 이자비용은 필요경비에 인정이 됩니다.개인의 경우는 대출이 개인적인 목적으로 사용된건지, 사업자금으로 사용이 된건지 불분명한 경우가 있습니다. 법에는 대출이 사업에 직접 사용된 경우라면 이자를 필요경비로 인정합니다.즉,사업과 무관한 용도로 차입금이 사용(사업무관 자산취득, 가사경비 등)된다면 이는 필요경비로 인정이 안된다는 것입니다.단, 사업에 직접 사용되었는지 여부는 본인이 입증을 해야합니다.소득세법 시행령제55조(사업소득의 필요경비의 계산)①사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.13.총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자사업용 자산의 취득에 소요된 차입금 이자는자본적지출로 취득가액에 가산됩니다부동산임대업용 건물이나 기타 사업용 건물을 신축하거나 매입하는 과정에 발생하는 대출에 대한 이자는 취득원가에 가산됩니다. 즉, 결과적으로 건축물분관련 취득 이자비용은 감가상각 기간동안 비용화가 됩니다.만약, 사업용 자산을 취득한 이후에도 대출이 남아 있다면 이에 대한 이자는 필요경비로 인정이 됩니다.소득세법 시행령제75조(건설자금의 이자계산)①법 제33조제1항제10호에서 “대통령령으로 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자”란 그 명목여하에 불구하고해당 사업용 유형자산 및 무형자산의 매입ㆍ제작ㆍ건설(이하 이 조에서 “건설”이라 한다)에 소요된 차입금(자산의 건설에 소요되었는지의 여부가 분명하지 않은 차입금은 제외한다)에 대한 지급이자또는 이와 유사한 성질의 지출금을 말한다.②제1항의 규정에 의한 지급이자 또는 지출금은 기획재정부령이 정하는 건설이 준공된 날까지(토지를 매입한 경우에는 그 대금을 완불한 날까지로 하되, 대금을 완불하기전에 당해 토지를 사업에 제공한 경우에는 그 제공한 날까지로 한다)이를 자본적지출로 하여 그 원본에 가산한다.다만, 제1항의 규정에 의한 차입금의 일시예금에서 생기는 수입이자는 원본에 가산하는 자본적지출금액에서 이를 차감한다.③차입한 건설자금의 일부를 운영자금에 전용한 경우에는 그 부분에 상당하는 지급이자는 이를 필요경비로 한다.④ 차입한 건설자금의 연체로 발생한 이자를 원본에 더한 경우 그 더한 금액은 해당 과세기간의 자본적 지출로 하고 그 원본에 더한 금액에 대한 지급이자는 필요경비로 한다.⑤건설자금의 명목으로 차입한 것으로서그 건설이 준공된 후에 남은 차입금에 대한 이자는 각 과세기간의 필요경비로 한다.⑥ 제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 자본적 지출 또는 필요경비를 계산할 때 법 제33조제1항제11호에 따른 이자는 자본적 지출 또는 필요경비로 계산하지 아니한다.채권자 불분명이자나초과인출금에대한 이자는 인정되지 않습니다간혹 사채업자를 통하거나 상호간에 이자소득에 대한 신고도 안하기로 하는 등으로 인한 채권자가 확인이 어려운채권자가 불분명한 차입금에 대한 이자는 비용으로 인정이 되지 않습니다.소득세법 시행령76조(채권자가 불분명한 차입금의 이자)법 제33조제1항제11호에서 “대통령령으로 정하는채권자가 불분명한 차입금의 이자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 차입금의 이자(알선수수료, 사례금 등 명목 여하에 불구하고 차입금을 차입하고 지급하는 금품을 포함한다)를 말한다. 다만, 지급일 현재 주민등록표등본에 의하여 그 거주사실등이 확인된 채권자가 차입금을 변제받은 후 소재불명이 된 경우에는 그러하지 아니하다.1. 채권자의 소재 및 성명을 확인할 수 없는 차입금2. 채권자의 능력 및 자산상태로 보아금전을 대여한 것으로 인정할 수 없는 차입금3. 채권자와의 금전거래사실 및거래내용이 불분명한 차입금추가적으로, 초과인출금에 대한 차입금의 이자비용도 가사관련 비용으로 보아 인정되지 않습니다.즉, 사업용자산보다 부채가 더 큰 경우에 그 부채에 대한 이자분은 필요경비로 보지 않습니다.소득세법 시행령제61조(가사관련비등)①법 제33조제1항제5호에서 “대통령령으로 정하는 가사(家事)의 경비와 이에 관련되는 경비”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.2.사업용 자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달하는 경우에 그 미달하는 금액에 상당하는 부채의 지급이자로서 기획재정부령이 정하는 바에 따라 계산한 금액양도세 계산시, 이자비용은 필요경비로 인정이 안됩니다주택이나 건물을 신축하는 과정에서 발생한 이자비용은 앞서 살펴본 바와 같이, 사업용 자산인 경우 취득가액에 포함이 되나양도소득세 계산시에는 포함되지 않습니다.즉, 건물을 신축하는 과정에 이자비용이 발생한 경우에는해당 이자비용은 상각기간에 걸쳐 비용화가 될 수 있으나 이를 처분하는 경우에는 양도세 계산시에는 비용으로 인정받지 못한다는 것입니다.종종 이를 헷갈려하시는 경우가 있으니 유의하시길 바랍니다.양도, 심사-양도-2020-0075, 2021.04.06[ 제 목 ]건설자금이자는양도소득세 필요경비로 인정되지 않음[ 요 지 ]소득세법상 열거된 필요경비 규정,대출금 아닌 금원으로 양도자산을 취득한 자와의 형평 등에 비추어건설자금이자는 필요경비로 반영할 수 없음양도, 사전-2014-법령해석재산-21894, 2015.02.25[ 요 지 ]사업용 고정자산의 건설에 소요된건설자금이자는 양도소득세 필요경비에 해당하지 않으며,가전제품 구입비용은 주택임대사업을 위한 것이므로 건물의 자본적지출액 등 필요경비에 해당하지 않고,일괄 양도시 부동산의 양도가액과 구분가능한 경우 전체 양도가액에서 이를 제외하는 것이며, 이에 해당하는지는 사실판단할 사항임정리하면,이상 상가, 오피스텔, 주택의 매입이나 건설에 소요된 이자비용의 처리에 대해 살펴보았습니다.원칙적으로 이자비용은 사업과 직접 관련된 경우에는 비용 인정이 되며, 취득이나 건설과정에서 발생한 경우에는 취득가액에 가산되고 완공 후에도 비용 인정이 됩니다.단, 업무무관자산 취득이나 초과인출금 및 채권자불분명이자 등은 인정되지 않습니다.특히, 해당 부동산을 처분할 때양도세 계산시에는 이자비용은 필요경비로 인정이 되지 않으니 주의가 필요한 부분입니다.by 상가,주택임대/세무기장/기장료/세무기장료/부산세무사

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 상가 주택 겸용 주택을 양도할 때 제가 상담과 신고를 진행했을 때 알게 된 주요내용 중에서 납세자분이 필히 알아야 할 내용을 중심으로 설명드리겠습니다.겸용 주택(상가 및 주택) 양도 시 체크리스트 10가지1. 주택 및 상가 감가상각비 계상 검토 부동산 임대 소득에 대해서 종합소득세 신고 시 종합소득 세액을 줄이기 위해서 건물분에 대해서 감가상각비를 비용으로 넣는 경우가 있습니다. 이렇게 종합소득세 필요경비로 넣는 비용은양도세 신고 시에는 필요경비로 인정받지 못합니다.이중 경비를 방지하기 위해서입니다.실무적으로는 양도세율이 종합소득세 보다 높은 경우가 많으므로 종합소득세 때 감가상각비를 넣지 않는 것이 유리한 경우가 많습니다.2. 토지 건물 30% 안분 규정 검토상가주택을 일괄 양도가액으로 양도 시, 만약 주택 부분에 대해서 1세대 1주택 비과세가 가능한 경우 주택 부분에 양도가액을 크게 하고, 상가부분에 해당하는 양도가액을 작게 하면 주택 부분에 대해서 비과세 받는 금액이 커져서 양도세를 줄일 수 있습니다. 세법에서는 이 부분을 악용하는 것을 방지하기 위해서 양도계약서상의상가와 주택의 양도가액 안분한 금액을 상가와 주택의 기준 시가의 30% 이상 차이가 나는 경우에는 기준 시가를 안분했을 때 금액 기준으로 계산하도록 되어있습니다.즉, 다시 말해서 주택 상가의 실제구분가액이 기준 시가의 30% 이내라면 인정한다는 말이기도 합니다. 따라서양도계약을 하기 전에 미리 세무사에게 가장 유리하면서 세법에 어긋나지 않을 금액을 구해달라고 하셔서 미리 계약서를 작성해 놓는 것이 절세 목적상 유리합니다.양도계약이 이미 이루어진 경우에는 양수자가 나중에 양도 시 비과세 금액이 줄어서 세금을 많이 낼 수도 있기 때문에 재작성 합의를 안 해줄 수도 있으며, 취득세 납부까지 이루어진 경우 취득세 수정신고해야 하는 어려움도 있으므로 양도계약을 쓰기 전에 미리 세무사에게 사전 컨설팅을 받으시는 게 좋습니다.3. 다가구주택인지 다세대주택인지-다가구주택이란 주택으로 사용하고 있는 층수 (지하층 제외)가 3층 이하 주택으로 가구별로 구분등기가 되어있지 않고 주택 전체가 하나의 등기로 되어있는 주택을 의미합니다.-다세대주택이란 주택으로 사용하고 있는 층수가 4층 이하의 주택으로 가구별로각각 구분등기가 되어있는 주택을 의미합니다.구분건축법상 규정 [건축법 시행령 제3조의 5]비고다가구주택다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로 공동주택에 해당하지 아니하는 것①주택으로 쓰는 층수 (지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것.1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분은 주택 외 용도로 쓰이는 경우 해당 층은 주택에서 제외함.② 주택으로 쓰이는바닥면적 합계가 660제곱 미터 이하일 것③19세대 이하가 거주할 수 있을 것옥탑 면적이 건축면적(수평 투영 면적)의 1/8을 초과하는 경우 주택 층수에 포함됨다세대주택주택으로 쓰이는 바닥면적 합계가 660제곱미터이하이고 층수가 4개 층 이하인 주택- 다가구주택의 경우 지하층은 주택수 판단 시 제외된다고 하지만만약, 실제로 조사관님이 현장 방문하여 지하가 지상으로 1/2 이상이 올라와 있다면 주택으로 쓰는 층수에 포함될 수 있습니다. 그래서 주택으로 쓰는 층수가 4층이 되어 다가구주택이 아니라 다세대주택으로 보아 양도세 비과세가 안될 수 있습니다.실제로 추징되는 사례가 발생되고 있으니, 건축물대장상에 다가구주택으로 나와 있다고 하더라고 실제 현장 방문하여 다시 한번 체크 지하가 지상으로 1/2 이상 올라와 있는지 검토해야 합니다.4. 주택 부수토지 비사업용 토지 여부다음의 해당하는 토지는 주택 부수토지로 보아 비과세 가능하지만 초과하는 면적은 비사업용 토지로 보아 과세 됩니다.지역부수토지 범위도시지역의 수도권 내 녹지지역 및 도시지역의 수도권 밖정착면적의 5배정착면적이란 건물 중 주택으로 쓰이는면적이 가장 넓은 면적을 의미합니다도시지역의 수도권 내 주거· 상업 ·공업지역정착면적의 3배도시지역 밖정착면적의 5배▷세법 개정으로 인해서서울의 경우에도 주택 정착면적의 3배를 초과하는 경우가 발생할 수 있으므로 유의하셔야 합니다.5. 상가 부분 부가세 납부 문제 (사업의 포괄 양수도 해당 여부)- 주택과 상가를 양도 시 상가부분에 대해서는 부가세 문제가 발생할 수 있으나,양도자와 양수자가 사업의 권리와 의무를 포괄적으로 양수도 하는 경우에는 부가세 이슈가 없습니다.따라서 사업의 포괄 양수도에 해당하지는 검토해야 합니다.- 주택 및 상가의 구분가액이 불명확한 경우 상가부분의 부가세는 일괄 양도가액을 주택, 상가, 토지의 감정가액이 있다면 감정가액으로 안분하지만 감정가액이 없는 경우가 많으므로 다음과 같이 주택 기준 시가, 상가 기준 시가, 토지 기준 시가로 안분해서 계산하는 경우가 많습니다.????상가부가가치세 = 일괄양도가액 * (상가기준시가) / (주택기준시가 + 상가기준시가 + 토지기준시가)*10%6. 양도가액 12억 초과 상가 겸용 주택- 2022년 세법 개정 사항으로 양도가액 12억 이하 상가 주택 겸용 주택은 주택의 연면적이 주택 외 연면적보다 크다면 전체를 주택으로 보아 비과세가 가능하나양도가액 12억이 넘는다면 주택 부분만 양도세 비과세가 가능하고, 장기보유특별공제도 2년 거주했다면 연 8%씩 적용이 가능할 수 있으며 상가부분은 과세되며 장기보유특별공제는 연 2%씩 (15년 한도) 됩니다.-양도가액 12억 초과 여부 판단 시에는 주택과 상가부분 다 포함해서 판단합니다.7. 인테리어 자본적지출 or 수익적지출 여부- 만약 취득 후에 주택을 상가로 용도변경하거나, 상가를 주택으로 용도변경했다면인테리어 공사 비용에 대해서 미리 세금계산서, 견적서, 공사계약서 ,공사당시사진, 금융이 체내 역을 준비하시어자본적지출액에 대해서 비용 인정을 받는 것이 좋습니다.용도변경의 경우 수익적지출도 예외적으로 자본적지출로 인정받을 수 있으니 이점 양지하셔야 합니다.8. 주택 부분 비과세 가능 여부 검토- 주택 부분이 양도일 현재 1세대 1주택이며 2년 이상 보유[취득 당시 조정 대상 지역이면 2년 거주까지]했다면 비과세가 가능할 수 있으므로 주택이 비과세 가능한지 검토해야 합니다.9. 다가구주택 지분 양도 시 비과세 안됨- 다가구주택을 갑이 1/2을 보유하다가, 본인의 1/2만 양도하는 경우 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도한 것이 아닌 것으로 보아 비과세가 안됩니다. [사전-2017 법령해석재산-0089,2017.03.30]- 만약 다가구 주택을 갑(1/3), 을(1/3), 병(1/3)씩 보유하다가 각각의 지분 1/3을 양수인 정에게 하나의 매매단위로 양도 시에는 비과세가 가능합니다.10. 주택 ⇒ 상가, 상가 ⇒ 주택으로 용도변경 시 장기보유특별공제 및 1세대 1주택 보유 및 거주 기간 판단《 case1.》 1주택자가 주택을 상가로 용도변경한 경우-건물의 취득일(주택 취득일)부터 양도일까지 보유기간에 따 장기보유특별공제[보유기간*2%,15년한도] 가능합니다.-그러나 주택의 양도세 다주택 중과 대상자가 주택을 상가로 용도변경 시에는 용도변경 전 주택으로 보유한 기간에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.상가로 용도변경한 이후의 보유기간에 대해서만 장기보유특별공제 가능합니다《 case2.》 상가를 주택으로 용도변경하는 경우 보유기간 및 거주 기간 판단-주택은 용도변경한 날에 취득한 것으로 보아용도변경 시 조정 대상 지역이면 거주 요건이 적용되며, 비지정 대상 지역이면 거주 요건이 적용되지 않습니다.- 보유기간 및 거주 기간은 상가를 주택으로용도변경하여 주택으로 사용한 기간만을 가지고 판단합니다.▷상가를 주택으로 변경 시 장기보유특별공제율은 다음과 같습니다.구분내용용도변경 후 3년 내 양도상가와 주택부분(부수토지포함)의 양도차익을 구분하여각각 [보유기간*2%], [ 보유기간*4%+거주기간*4%] 적용[서면 부동산 2018-11518.02.13]용도변경 후 3년이 지나서 양도건물과 토지 각각의 보유기간에 따른 [보유기간*2%]과 주택의 보유기간에 따른 [ 보유기간*4%+거주기간*4%]중에큰 공제율 적용[부동산 거래관리-1191 10.0928]