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08-02
증여세 관련 비과세 한도 문의
안녕하세요.
증여세 및 비과세 한도에 대하여 문의합니다.
증여세 비과세 한도?
1)조부, 부, 모로부터 각각 5000만원씩 증여받았을 경우
2)며느리가 시부, 시모로부터 각각 1000만원씩 증여받았을 경우
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종합소득세
부가가치세
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상속∙증여세
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문용현 세무사
세무회계 문 서울특별시 강서구
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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 성년이 직계존속(부모, 조부모, 외조부모 등 모두 합산)으로부터 증여받을 경우, 10년간 5천만원까지만 공제가 됩니다. 따라서 기재하신 직계존속으로부터 각각 5천만원, 총 1.5억을 증여받더라도 5천만원까지만 공제가 되는 것입니다.
2. 마찬가지로 4촌이내 인척 및 6촌이내 혈족으로부터 증여받을 경우 10년간 1천만원까지 공제가 되므로, 시부와 시모로부터 총 2천만원을 증여받더라도 1천만원까지 공제가 됩니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
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안녕하세요? 세무회계 유안 목정우 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
직계존속(조부,부,모)이 증여하는 경우 총 5천만원 공제만 적용가능하여
먼저 증여받는 5천만원만 공제가 가능하고, 이후 받게되는 5천만원 + 5천만원에 대해선 증여재산공제가 적용되지 않습니다.
시부,시모에게 각각 증여받는 경우도 마찬가지로 먼저 증여받는 1천만원만 공제가 가능하고, 이후 증여받는 1천만원은 증여재산공제가 적용되지 않습니다.
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택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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관련 질문답변
모두보기상속∙증여세
증여한도 이외에 증여세 비과세 방법 문의
상속∙증여세
증여 비과세 한도액 관련 문의
증여는 수증자기준 합산이라고 들었습니다
1. 그럼 저와 제 남편이 제 동생에게 각각 1천만원씩 증여하면 비과세는 2천 중 1천만 되나요
-->네 맞습니다 https://blog.naver.com/totwm/222888528886
2. 저희 부부가 제동생 부부(현재는 사실혼이나 곧 혼인신고예정)에게 비과세로 증여할 수 있는 최대치와 방법이 궁금합니다
--> 동생남편 아내에게 1천만원 씩 증여 하실수 있습니다
ex) 제가 동생과 올케에게 각 1천
제 남편이 동생과 올케에게 각 1천해서
4천 비과세 증여가되는지
상속∙증여세
자녀 증여세 신고 필요할지 (비과세 한도)
어느 정도 짐작하고 계신 바와 같이
비과세에 들어가는 경우라도 신고를 하는 것이 유리합니다.
신고가 들어간 내역이 일종의 증빙이 되어 추후 아파트 등을 구매할 일이 발생하였을 때
세무조사, 소명 등에 불필요한 시간을 소요되는 것을 막을 수 있습니다.
아파트 등 자산 증여와 달리
현금 증여의 경우 신고 방법 역시 간단하므로
조금만 노력을 들이신다면 세무사 도움 없이도 셀프로 충분히 신고 가능합니다.
신고대리 등 문의는 아래 [세무회계 선유] 홈페이지를 통해 가능합니다.
https://sunyoutax.modoo.at/?link=y7a09ccw
상속∙증여세
증여세 관련문의
안녕하세요. 부동산 양도 증여 상속 컨설팅 전문 세무사입니다.
1. 증여시 평가액 산정은 상증법 60조에 따라 원칙적으로 불입액 + 프리미엄 가액으로 합니다.(https://blog.naver.com/highyes_tax/222422082689 : 평가액 산정 관련 제 블로그에 자세히 설명되어 있습니다.)
2. 잔금까지 납입 후 증여히시게 되면 그만큼 증여재산가액이 올라가므로 증여세 역시 증가하게 됩니다.
3. 가족간의 부동산 소유권이전의 경우 크게 증여, 부담부증여, 매매로 나눠볼 수 있으며, 각각의 방법에 따라서도 다양한 컨설팅으로 예상하시는 세액보다 많은 절세가 가능합니다.
(https://blog.naver.com/highyes_tax/222337935363 : 매매와 증여 비교한 글입니다.)
상담을 통하여 예상세액과 절세가능액, 컨설팅 진행시 쟁점사항까지 자세하게 안내드리고 있습니다. 감사합니다.
상속∙증여세
증여세 비과세 관련해서 질문드립니다!
세법은 실질과세 원칙을 따르고 있습니다.이는 거래의 형식, 명칭과 관계없이 실질에 따라 세금을 과세한다는 원칙입니다. 따라서 실제로 증여받는 자가 질문자님일 경우, 부모님이 배우자와 자녀를 거쳐서 본인에게 증여를 하더라도 부모님->본인에게 직접 증여한 것으로 보아 증여세가 부과되는 것이 원칙인 것입니다.
만약, 기재하신 것처럼 증여세 신고를 하시더라도 세무서에서 사실관계를 파악하여 본인이 부모님으로부터 직접 7,000만원을 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세할 수 있습니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
관련 전문가
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양도소득세
[강서구 상속세 전문 세무사][마곡 상속세 전문 세무사] 상속세 공제 한도 (자연 세무회계컨설팅)
안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다^^오늘은 상속세 공제 한도에 대해 설명해 드리겠습니다상속 공제 한도란?-상속인들이 상속받은 재산가액을 초과하여 상속재산에 합산된 사전증여까지 상속 공제가 되지 않게끔 하기 위해서 상속 공제 한도가 존재합니다.-상속세 과세가액에서 다음의 어느 하나에 해당하는 가액을 뺀 금액을 한도로 합니다. [상증법 24]다만, ③은 상속세 과세가액이 5억 원을 초과하는 경우에만 적용합니다.① 선순위 상속인이 아닌 자에게유증등을 한 재산의 가액 [주 1]②선순위 상속인의상속포기로 그다음 순위의 상속인이 상속받은 재산의 가액 [주 2]③상속세 과세가액에서 가산한증여재산가액(증여재산공제, 혼인 및 출산 증여재산공제, 재해손실공제에 따라 공제받은 금액이 있다면 그 증여재산가액에서 그 공제받은 금액을 뺀 가액을 말합니다 .)[주 3][주 1] ·할머니가 손자에게 유언을 통해서 상속해 주겠다고 하는 경우 ·유증 받은 재산을 상속세 신고기한 이내에 반환하는 경우에는 상속 공제 한도 적용 대상이 아닙니다. [서면-상속증여-0426,2019.05.31][주 2]·자녀가부모보다 먼저 사망했을 때(자녀가 배우자 및 직계비속 없음), 부모(선순위 상속인)가 상속을 포기하여 다른 자녀(형제자매, 후순위)가 상속받는 경우, 후순위에게 넘어간 재산 전액이 한도에서 차 감 됩니다.-->세금폭탄 가능성 있음![주 3]·창업 자금에대한 증여세 과세특례와 가업승계에 대한 증여세 과세특례를 적용받은 사전증여재산가 액은 상속 공제 한도액 계산 시 상속세 과세가액에 가산한 증여재산가액으로 보지 않습니다. ·만약, 상속재산이 모두 사전증여재산으로 구성되어 있다면 상속 공제는 0원이 되어 세금폭탄이 되므로 주의하셔야 합니다.★상속 공제 한도액 적용 착오 신고 시에는 과소신고가산세는 부과되지 않으며, 납부불성실 가산세만 적용됩니다★상속 공제 종합한도 적용 대상 상속 공제는?▶ 아래의 상속 공제는 상속 공제의 종합한도에 포함됩니다. 다만 감정평가수수료는 상속 공제의 종합 한도 적용 대상이 아닙니다. 5백만 원 범위 내에서 공제가 가능합니다.①기초 공제②가업 상속 공제③영농 상속 공제④배우자 상속 공제⑤ 그 밖의 인적공제⑥일괄 공제⑦금융 재산상속 공제⑧재해 손실 공제⑨동거주택상속공제이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#상속세전문세무사#강남상속세전문세무사#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#강서구증여세전문세무사#마곡증여세전문세무사#부천김포일산상속세전문세무사 태그수정

상속∙증여세
양도소득세
[강서구 상속세 전문 세무사][마곡 상속세 전문 세무사] 토지거래허가구역 지정 (자연 세무회계컨설팅)
안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다^^오늘은 2025년 10월 15일 부동산 대책에 따른 토지거래허가구역에 설명해 드리겠습니다.토지거래허가구역 지정된 지역과 대상 물건은?-이번 부동산 대책에 따른 국토교통부 공고 -제2025-1219호 아래와 같습니다-토지 거래 허가를 받아야 하는 대상은 아파트는 전부이며, 연립주택이나 다세대주택은 해당 단지에 아파트기 1채 이상 있는 경우에만 허가 대상입니다.-또한 관리처분계획 인가를 받은 입주권 거래는 종전 부동산이 멸실되어 있는지와 무관하게 토지 거래 허가 대상입니다.-분양권의 경우에는 최초 분양받은 것은 허가대상이 아니나, 분양받고 나서 제3자에게 분양권을 전매하는 경우에는 허가 대상입니다.-토지 거래 허가는 유상거래일 때만 적용합니다. 즉, 증여나 상속의 경우에는 허가대상이 아니며, 유상거래 성격이 있는 부담부증여, 저가양도, 순수 양도, 부동산 교환 등은 허가대상에 해당합니다.토지거래허가구역 지정에 따른 효과는?조정 대상 지역투기과열지구대출·주택 담보대출 ltv 무주택 40%, 유주택 0%, 대출한도 6억 원 이하☞15억 원 이하 주택은 6억 원 이하/ 15억 원~25억 원 이하 주택은 4억 원 이하/ 25억 초과 주택은 2억 원 이하 (단 이주되 대출은 현행 동일한 6억 원)·전세 대출: 1주택자 대출한도 2억 원, 전세 대출 보증비율 80%, 조건부 전세 대출 금지·신용대출: 1억 원 초과 보유 차주는 1년간 규제지역 내 주택 구입 제한됨·스트레스 금리 하향 조정 : 수도권·규제지역 내 주 담대 스트레스 금리 하한 3%로 상향 조정·전세 대출 DSR 적용: 1주택자 수도권·규제지역 전세 대출 이자 상환분을 DSR에 반영세제·다주택자 취득세 중과(2주택 8%, 3주택 12%)·다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 전면 배제(한시 유예 중입니다 2025.05.09까지)·양도세 1세대 1주택 비과세 찬 전시 조정 대상 지역이면 2년 이상 거주해야 합니다.전매·수도권 3년, 지방 1년 전매 제한청약·재당첨 제한 7년·재당첨 제한 10년·2년 이상 지역 거주자 우선 공급·민역 주택 가점제 적용 비율 차등 적용정비 사업·재건축 조합원당 주택 공급수 1주택으로 제한·재건축·재개발 조합원 지위 양도 제한기타·자금조달 계획서 및 입주계획 신고의무 있음·자금조달 계획서 및 입주계획 신고의무 있음 추가로 증빙자료(차용증 등) 제출 의무 있음자주 묻는 질문은 ?(국토부 공지사항 발췌)이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#강서구상속세전문세무사#강서구증여세전문세무사#마곡상속세전문세무사#마곡증여세전문세무사#강남상속세전문세무사#강남양도세전문세무사#강남증여세전문세무사#김포일산부천상속세전문세무사#토지거래허가구역서울지정#토지거래허가구영증여상속일때#분양권토지거래허가구역

상속∙증여세
양도소득세
[강서구 상속세 전문세무사][마곡상속세전문세무사] 상속vs 증여 유리한 선택 (자연세무회계컨설팅)
안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 많은 분들이 궁금해하셨던 상속과 증여중 유리한 선택방안에 대해서 설명드리겠습니다.증여보다 상속이 유리한 경우는?◆다음과 같은 상황에서는 증여보다 상속으로 받는것이 유리합니다.①피상속인의 재산이 많지 않은경우.-재산이 많지 않으면 상속세가 나오지 않을 가능성이 높으므로 이 경우에는 사전증여를 할필요가 없습니다.②상속재산인 부동산의 가격이 향후 높아지지 않을 경우.-피상속인이 보유하고 있는 부동산의 가격이 향후에 올라가지 않을것이라면 ,사전증여로 받으나 상속으로 받으나 부동산의 가격이 차이가 없으므로 사전증여를 할필요가 없습니다.③상속이 임박한경우.-아래와 같이 상속이 임박한 상태에서 사전증여를 할경우에 상속공제를 적용할때 해당 금액이 차감되어 상속공제가 축소되어 상속세가 많이 나올수도 있습니다▶️ 상속 공제액이란 기초공제, 가업상속 공제, 영농상속공제, 배우자 상속 공제, 그 밖의 인적공제, 일괄공제, 금융 재산 공제, 재해손실공제, 동거주택 상속 공제를 의미합니다▶️사전증여시 다음과 같은 상속 공제 한도 산식에 의해서 위의 상속 공제의 한도가 줄어들게 되어 예상치 못하게 세부담이 늘어 날수가 있습니다.상속 공제 한도액 = ①-②-③-④① 상속세 과세가액② 선순위 상속인이 아닌 자에게 유증·사인증여한 재산가액③ 선순위 상속인의 상속포기로 그다음 순위의 상속인이 상속받은 재산의 가액④ 상속세 과세가액에 가산한 사전증여재산가액(증여재산공제액, 혼인 및 출산 증여재산공제, 재해 손실 세액 공약을 뺀 가액으로서, 상속세 과세가액이 5억을 초과하는 경우에만 적용합니다 )상속보다 증여가 유리한경우는?◆다음과 같은 상황에서는 상속보다 증여로 받는것이 유리합니다.①피상속인의 재산이 많은경우.-재산이 많다면 사전에 증여를 통해서 재산을 분산하여 상속세를 줄이는것이 늘어나는 증여세보다 크므로 사전증여가 유리합니다.②상속재산인 부동산의 가격이 향후 높아질경우.-피상속인이 보유하고 있는 부동산의 가격이 향후에 올라갈것 같다면 ,사전증여를 통해서 증여세를 내고증여한것이 상속재산가액에 합산이 되더라도 증여시점의 시가로 합산되므로 가치상승분에 대해서 상속세를 줄일수 있음으로 사전증여가 유리합니다.③피상속인이 증여하고나서도 10년이상 생존해 있을확률이 높은경우- 상속인에게 사전증여한것이 증여하고 나서도 10년넘게 피상속인이 생존해 있다면 ,증여재산가액이상속재산가액에 합산이 되지 않으므로 사전증여가 유리합니다.★위 2번요건만 충족해도 1,3번 요건을 충족하지 못하더라고 사전증여가 유리한경우가 실무적으로 많습니다.보유 재산가액별 상속vs증여 전략은?1.보유재산이 10억이하인경우-배우자가 생존해 있다면 일괄공제와 배우자공제로 10억이 공제가 가능하여 상속세가 없으므로 ,사전증여할 필요가 없습니다.2.보유재산이 10억~20억 사이인경우-상황에 따라사전증여를 고려해 봐야합니다.-현금도 미리 인출하는것도 좋습니다3.보유재산이 20억이상인경우-보유재산중 부동산은부담부증여나 저가양도를 통해서 자녀에게 사전증여를 하는것이 유리합니다.-현금도 미리 인출하는것도 좋습니다이상입니다!법인및 기장 기장 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#강서구증여세전문세무사#마곡증여세전문세무사#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전문세무사#일산부천김포상속세전문세무사#강남상속세전문세무사

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양도소득세
[강서구상속세전문세무사][마곡상속세전문세무사]손자에게 상속시 세무이슈 (자연세무회계컨설팅)
안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다 ^^오늘은 손자에게 상속했을때 발생하는 세무이슈에 대해서 설명드리겠습니다제가 얼마전에 신고한 상속세에서 손자에게 상속이 있는경우가 있어서 설명드립니다손자에게 상속시 발생하는 세무이슈는?1.할증과세 문제-다음의 요건을 모두 충족시 할증과세 되어 상속세 산출세액에서 상속재산(상속인과 수유자가 사전증여받은재산 포함)중 손자가 받았거나 받을 재산이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액의 30%(손자가 미성년자인데 20억초과하여 상속받은경우 40%)에 상당하는 금액을 가산합니다.$세대생략가산액=상속세산출세액 times frac{피상속인의 자녀를제외한 직계비속이 상속받은재산가액}{총 상속재산가액} times 30 % left(40 % right)$세대생략가산액=상속세산출세액×피상속인의자녀를제외한직계비속이상속받은재산가액총상속재산가액×30%(40%)①상속인 또는 수유자(돌아가신분이 유언으로 상속받게한 손자)가 피상속인의 자녀를 제외한 직계비속일것 .→상속인과 피상속인이 방계혈족인 경우에는 세대 생략 할증과세하지 않습니다 (ex 조카와 삼촌, 계모와 전처소생의 자녀(손자포함))②상속개시일 현재 세대를 건너뛴(상속이 생략된) 중간세대가 생존해 있을것.→대습상속(할아버지사망시 아버지가 할아버지 보다 먼저돌아가셔서 손자가 상속받는경우)인 경우에는 할증과세 하지 않습니다.③선순위상속인 전원의 상속포기또는 유언에 따른 세대생략 상속일것.→ 선순위 상속이 전원의 상속포기에 의하지 않은경우에는 아버지에게 는 상속세가 부과되고, 손자에게 는증여세가 부과 됩니다2.상속공제한도 축소 문제-상속공제액이란 기초공제, 가업상속공제,영농상속공제,배우자상속공제,그밖의인적공제, 일괄공제, 금융재산공제,재해손실공제,동거주택상속공제를 의미합니다-손자에게 상속시다음과 같은 상속공제한도 산식에 의해서 위의 상속공제한도가 줄어들게 되어 예상치 못하게세부담이 늘어 날수가 있습니다상속공제한도액=①-②-③-④①상속세 과세가액②선순위 상속인이 아닌자에게 유증·사인증여한 재산가액③선순위 상속인의 상속포기로 그 다음 순위의 상속인이 상속받은 재산의 가액④상속세 과세가액에 가산한 사전증여재산가액(증여재산공제액,혼인및출산 증여재산공제, 재해손실세액공액을 뺀 가액으로서, 상속세 과세가액이 5억을 초과하는 경우에만 적용합니다 )손자 상속시 자주묻는 질문은?Q:손자에게 유언으로 상속시 손자도 상속세 납세의무가 있나요?A:네 손자는 수유자에 해당되어 상속세 납세의무가 있습니다. 만약 피상속인이 손자에게 사전증여한것이 있다면 그때에는 손자는 상속세 납세의무가 없습니다.Q:손자에게 바로 상속받는것이 유리한가요? 아니면 아버지가 할아버지에게서 상속을 받고, 아버지가 아들에게 증여하는것이 유리한가요?A: 상황에 따라 다르나 해당 상속인(아버지)입장에서는 손자에게 바로 상속하는것이 유리하지만, 상속공제한도에 걸리게 되면 상속세 세부담이 급증하여 다른 상속인들의 반대로 그렇게 못하는 경우가 많은편입니다. 만약 상속공제 한도에 안걸린다면 손자에게 바로 상속하는것이 유리한 경우가 많습니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

세무조사∙불복
강남 아파트 증여 세무조사 대응하는 법 | 국세청 출신 전문가가 알려주는 핵심 전략
강남 아파트 증여 세무조사, 지금 이 글을 읽어야 하는 이유
강남 아파트 증여 세무조사 대응은 통지서를 받은 뒤가 아니라, 거래 이전부터 시작해야 합니다. 2026년 현재 국세청은 서울 강남·용산·성동 등 이른바 '한강벨트' 초고가 아파트 거래를 집중 모니터링하고 있으며, 최근 104명 조사에서 731억 원의 탈루 세금을 적발하고 318억 원을 추징한 사례가 공개된 바 있습니다. 부모님 자금으로 집을 샀거나, 다주택 상태에서 비과세를 노린 명의 이전을 고려 중이라면 반드시 이 글을 끝까지 읽어보시기 바랍니다.
국세청이 실제로 적발한 강남 아파트 탈세 유형 2가지
국세청의 부동산 세무조사 결과를 보면, 탈루 유형은 크게 두 가지로 나뉩니다. 단순히 운이 나빠서 걸린 것이 아닙니다. 국세청의 자금 추적 시스템 앞에서는 '이 정도는 괜찮겠지'라는 안일한 판단이 수억 원의 추징세액으로 돌아옵니다.
유형 1. 증여세 탈루 — 외국인 배우자 자금 제공 사례
마포·용산·성동 지역 고가 아파트 2채를 30여억 원에 취득한 B씨는 외국인 배우자로부터 전액을 증여받고도 증여세 신고를 하지 않았습니다. 국세청은 자금출처조사(PCI 시스템)를 통해 해외 계좌에서 유입된 자금 흐름을 추적했고, 결국 증여세 4억 원이 추징되었습니다.
핵심 포인트: 가족으로부터 자금을 받아 부동산을 취득하는 행위 자체는 문제가 없습니다. 문제는 증여세 신고를 누락했다는 점입니다. 배우자 증여는 10년간 6억 원, 직계존속(부모)으로부터의 증여는 10년간 5,000만 원(미성년자 2,000만 원)까지 공제되므로, 공제 한도 초과분에 대해서는 반드시 신고가 필요합니다.
유형 2. 가장매매 — 1세대 1주택 비과세를 노린 명의 이전 사례
2주택자 A씨는 저가 아파트를 지인 명의로 허위 이전한 뒤, 20억 원 상당의 고가 아파트를 1세대 1주택 비과세로 신고했습니다. 그러나 저가 아파트를 다시 돌려받고 명의를 빌려준 대가로 사례금을 지급한 정황이 드러나면서 양도세 10억 원이 추징되었습니다. 여기에 부당과소신고 가산세(최대 40%)까지 더해져 실질 세부담은 훨씬 커졌습니다.
핵심 포인트: '명의만 잠깐 옮겨두면 괜찮다'는 생각은 국세청의 등기·실거래가 교차 분석 앞에서 절대 통하지 않습니다. 가장매매가 적발되면 조세범처벌법상 형사 처벌까지 이어질 수 있습니다.
국세청은 어떻게 강남 아파트 증여를 잡아내는가
2026년 현재 국세청의 세무조사 역량은 과거와 비교할 수 없을 만큼 고도화되었습니다. 구체적으로 활용하는 시스템은 다음과 같습니다.
1. 자금출처조사(PCI 시스템):납세자의 소득·재산 증가액과 소비 지출을 자동 비교 분석해 소명되지 않는 자금을 포착합니다. 부동산 취득 자금의 출처가 소득으로 설명되지 않으면 즉시 조사 대상이 됩니다.2. FIU(금융정보분석원) 연계:고액 현금거래 및 이상 자금이체 내역이 국세청과 실시간으로 공유됩니다. 해외 계좌 자금 유입도 추적 대상입니다.3. 부동산 거래 전산 분석:등기부등본, 실거래가 신고 자료를 교차 검증해 다운계약·가장매매·허위 명의 이전 정황을 자동으로 선별합니다.4. 빅데이터 기반 이상 거래 탐지:취득 시점의 소득 수준, 대출 규모, 이후 자산 변동을 종합 분석해 비정상 거래를 추출합니다.
서류상으로만 그럴듯하게 꾸민 거래는 이 시스템들 앞에서 반드시 드러납니다.
강남 아파트 증여 세무조사 대응 전략 — 국세청 출신 전문가의 접근법
세무법인 아성 한준영 대표세무사는 서울지방국세청 조사4국 출신으로, 국세청이 무엇을 어떻게 들여다보는지 내부 메커니즘을 정확히 파악하고 있습니다. 세무조사 대응은 크게 세 단계로 구분됩니다.
단계 1. 사전 예방 — 취득 전 자금출처 컨설팅
부동산을 취득하기 전에 증여·차입 자금에 대한 신고 전략을 설계하는 것이 가장 비용 효율적인 방어입니다. 증여 공제 한도 활용, 차용증 작성 및 이자 지급 이력 확보, 취득 자금 소명 시뮬레이션 등을 사전에 준비하면 조사 대상 자체가 되지 않을 수 있습니다.
단계 2. 조사 통지 후 대응 — 소명자료 준비 및 범위 방어
세무조사 통지서를 받은 즉시 해야 할 일은 다음과 같습니다.
1. 거래 경위와 자금 흐름 전체를 세무 전문가와 함께 정리합니다.2. 조사 범위(대상 세목·과세기간)를 확인하고 범위 확대를 방지할 논리를 구성합니다.3. 소명자료(계좌 이체 내역, 차용증, 증여계약서, 소득 증빙 등)를 체계적으로 준비합니다.4. 준비 없이 조사관과 대면하지 않습니다. 불필요한 발언이 조사 범위를 확대시킬 수 있습니다.
단계 3. 과세 처분 후 조세불복
이미 추징 처분이 내려졌더라도 절차는 끝나지 않습니다. 이의신청(처분일로부터 90일 이내), 심사청구(국세청), 심판청구(조세심판원) 등의 불복 절차를 통해 과도한 세액을 다툴 수 있습니다. 한준영 대표세무사는 조세심판원 근무 당시 400여 건의 심판 사례를 직접 처리한 경험을 바탕으로, 납세자에게 유리한 선례와 논리를 적극 활용합니다.
자주 묻는 질문
Q. 부모님께 증여받은 돈으로 이미 집을 샀는데, 신고를 못 했습니다. 지금이라도 자진신고하면 도움이 될까요?
A. 네, 도움이 됩니다. 국세청 조사 통지 전에 수정신고·기한 후 신고를 하면 가산세를 최대 90%까지 감면받을 수 있습니다. 그러나 조사가 이미 시작된 이후라면 감면 혜택이 크게 줄어듭니다. 자금 수수 시점과 규모에 따라 대응 전략이 달라지므로, 지금 즉시 전문가와 상담해 최적의 신고 시점을 결정하시기 바랍니다.
Q. 세무조사 통지서를 받았습니다. 혼자 대응해도 되나요?
A. 권장하지 않습니다. 조사관의 질문에 대한 답변 하나가 조사 범위를 의도치 않게 확대시킬 수 있습니다. 특히 강남 아파트 증여·양도 관련 조사는 자금출처, 가족 간 거래, 다주택 이력 등 복합적인 쟁점이 얽혀 있어 국세청 내부 메커니즘을 아는 전문가의 동행이 반드시 필요합니다.
Q. 다주택자인데, 과거 명의 이전 거래가 있습니다. 조사 대상이 될 수 있나요?
A. 비과세 또는 중과세 배제를 위해 명의를 이전한 이력이 있다면 조사 대상이 될 가능성이 있습니다. 통지서가 오기 전에 거래 이력을 전문가에게 점검받는 것이 훨씬 유리합니다. 조사 통지 이후에는 선택지가 좁아집니다.
Q. 이미 증여세 추징 처분을 받았습니다. 금액이 너무 과도한 것 같은데 다툴 수 있나요?
A. 가능합니다. 처분일로부터 90일 이내에 이의신청 또는 심판청구를 제기할 수 있습니다. 증여 여부 자체가 불분명하거나, 평가 방법에 이견이 있는 경우, 또는 가산세 산정에 오류가 있는 경우 등 다양한 쟁점으로 불복이 가능합니다. 세무법인 아성은 조세심판원 출신 전문가가 직접 사건을 검토해드립니다.
Q. 상담은 어떻게 받을 수 있나요?
A. 세무법인 아성은 강남역 신분당선 4번 출구 도보 10분 거리(서울 강남구 역삼로12길 11 아성타워)에 위치하며, 전국 11개 지점 네트워크를 통해 전국 어디서든 동일한 수준의 전문 상담을 받으실 수 있습니다. 카카오톡 채널 또는 홈페이지(stnasung.com)를 통해 지금 바로 문의하세요.
한준영 세무사
주요 경력: 국세청 조사4국 출신, LG에너지솔루션·카카오 등 대기업 세무조사 및 범칙조사 전문
전문 분야: 세무조사, 범칙조사, 조세불복
복잡한 세금 문제, 국세청 현장을 가장 잘 아는 전문가가 해결합니다.
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국세청 조사4국 출신, 한준영 세무사가
국세청의 움직임을 가장 잘 압니다.
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