아파트 가족간 직거래 시 감정평가

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 최근 집값하락으로 급매로 싸게 파느니 자녀 등과 시세보다 저렴하게 넘기는 직거래가 늘고 있고 이에 대한 정부의 조사도 강화된다고 발표되었는데, 이러한 직거래시 주의점에 대해 살펴보겠습니다. (하단 기사 참고)아파트 직거래 비율 급증…정부, 고강도 기획조사 나선다기사내용 요약 아파트 직거래 비율, 9월 최고점 17.8% 달해 국토부, 내년 10월까지 이상직거래 기획조사 3차 단계별로 시행…2021년 1월~2023년 6월 전국 특수관계인간 이상 고·저가 직거래 대상 [서울=뉴n.news.naver.com세부적으로 살펴보면,시가보다30% 또는 3억원이상 차이나는 경우,저가 매입 또는 고가 양도한 자가 증여받은 것으로 봅니다.증여로 보는 거래 중, 저가양수로 인한 증여 규정을 보면특수관계자간에 거래하는 매매가격이 시가대비 30%와 3억원보다 적은 금액을 초과하여 차이가 난다면, 초과분은 증여로 봅니다.즉, 10억 아파트를 3억(min[10억x30%, 3억]) 싸게 자녀에게 팔면 증여가 아니지만 20억 아파트는 6억 싸게 자녀에게 팔면 기준금액 3억(min[20억x30%, 3억])을 초과하는 금액인 3억은 증여로 보게됩니다.상증세법제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을시가보다낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 기준금액 이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.상증세법 시행령제26조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등)② 법 제35조제1항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 “시가”라 한다)의100분의 30에 상당하는 가액2.3억원시가보다5% 또는 3억원 이상차이나는 경우,고가 매입 또는 저가 양도한자의 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의해 계산합니다.증여세의 30%와 3억원 규정만 아시고, 10억을 7억에 팔아도 세금문제가 없다고 착각하시는 분들이 있는데 아닙니다.양도세는 자녀에게 10억인 아파트를 7억에 팔면, 10억에 판 것으로 보아 양도소득세를 계산합니다. 이를 양도세 부당행위계산부인 규정이라고 합니다.따라서, 이러한 경우 부모가 자녀에게 싸게 팔아도 부모의 양도세는 줄어들지 않습니다. 양도세 신고는 시가를 적용해서 해야합니다.몰론, 시가대비 5%와 3억원 중에 적은 금액이내로 저가매매를 한다면 양도세 문제도 발생하지 않습니다.하지만 양도세 문제도 없을려면 고작 5%이내로 싸게 팔아야하는데, 매수하는 자녀 입장에서도 메리트가 없는 편입니다.소득세법 시행령제98조(부당행위계산의 부인)② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.1. 특수관계인으로부터시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다낮은 가격으로 자산을 양도한 경우특수관계자 간의비정상적인 거래는 시가로 보지 않습니다그렇다면, 시가가 얼마인지가 중요한데최근 급매 위주로 거래가 되고 있어 간혹 시가를 잘못 적용하는 경우가 있습니다.시가 적용 우선순위는① 감정평가액② 유사매매사례가액③ 공시가격이 됩니다.감평을 안받고 유사매매사례를 적용할 때, 주의해야 합니다. 왜냐하면,특수관계자간의 비정상적인 거래는 유사매매로 인정을 하지 않습니다.예를 들어, 지난달 10억이던게 최근 단지내 동일평수 거래된게 7억이 있다고 할 때 이를 적용하여 7억의 30%인 2.1억 낮은 4.9억에 거래를 하면 증여로 보지 않을까요?해당 7억원 거래가 특수관계자 간의 거래라면 시가로 인정되지 않을 수 있습니다.하지만, 안타깝게도 실거래가 정보에는 직거래 여부는 표시되나 이게 특수관계자인지 아니면 제3자간의 급매거래인지는 알 수가 없습니다.최근처럼 시세가 급변하는 경우에는 안전한 방법은 1순위로 적용될 감정평가를 받는 것입니다.거래대금에 대한 증빙과 자금출처조사에 대한 준비가 철저히 되어있어야 합니다특수관계자간의 거래는 증여로 추정합니다. 물론, 실제 매매대금을 주고 받았다면 증여는 아닌 것으로 인정될 수 있습니다.하지만, 이와는 별개로 자녀의 소득과 재산을 고려할 때자력으로 취득이 어려울 것으로 볼 경우에는 자금출처조사를 받을 수 있습니다.이 때, 취득자금에 대한 출처가 소명되지 않는 경우에는 이를 증여받은 것으로 보아 증여세가 추징될 수 있으니 저가매매로 인한 증여여부와는 별개의 주의해야할 부분입니다.자금출처 조사로 인한 증여 추정은 아래의 포스팅 참고하세요[증여세 - 자금출처조사] 재산 취득, 부채 상환 증여 추정 (by 부산 오 회계사/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 살펴볼 주제는 요즘 많이 당하시는 자금출처조사와 이에 따...blog.naver.com정리하면,최근 가족간의 부동산 직거래, 주로 저가매매가 급증하고 있습니다.단순히 저가양수로 인한 증여 규정인 시가의 30%와 3억원보다 적은 금액이내로 저가거래하면 문제가 없을 줄 착각하고 진행하시는 경우가 있는데,양도세 부당행위계산부인, 특수관계자간 거래의 증여추정, 자금출처소명에 따른 증여추정 등에 해당하여 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있으니 사전에 전문가와 충분한 상담후에 진행이 필요합니다.by 부동산세무상담/증여상담/세무조사대응/부산세무사

​안녕하세요 세법과 부동산 전문가휘온세무회계 권유진세무사입니다 :)오늘은 가족 간 부동산 거래 시 세법상 알아야할 유의사항에 대해서 알아보도록 하겠습니다.가족 간 부동산 양수도거래 시 유의사항세법에서는 가족 사이의 부동산 거래 를 양도가 아닌 증여로 추정합니다.​이는 양도소득세 기본세율 보다 높게 형성되어 있는 증여세율을 회피하고자 매매를 가장한 재산 이전거래를 사전에 방지하기 위함에 그 취지가 있습니다.​다만, 매매계약서나 금융거래내역서 등 실질증빙서류를 바탕으로 정상적인 매매행위임을 입증하면 매매로 인정될 수 있습니다.​이때 매매를 입증했다고 해서 안심해서는 안되는데요, 매매가격이 문제가 될 수 있기 때문입니다.​가족 간 부동산 거래라는 특수한 상황인 만큼, 세무당국은 양도소득세를 탈루할 목적으로 시가보다 낮은 가격에 사고 팔 것이라는 합리적인 의심을 할 수 있습니다.​따라서 가족 간 부동산 거래의 경우 시가의 5% 이내 또는 3억원 둘 중 낮은 금액의 범위 안에서 적정한 매매가 형성이 이뤄져야 합니다.​이를 어길 경우 서로 합의한 매매가격은 인정되지 않고 세법상 시가 를 기준으로 매매가를 다시 책정하여 양도소득세를 재계산하고, 세액추징과 더불어 가산세가 부과될 수 있습니다.​또한 가족 간 부동산 매매거래 가격이 시가와 비교했을 때 시가의 30% 또는 3억원 둘 중 작은 금액의 범위를 초과하는 차액이 발생하면 싸게 사거나, 비싸게 팔아서 이익을 본 자에게 증여세를 별도로 부과하고 있습니다.증여, 무상 임대도 잘못하면 세금폭탄​가족에게 증여 받은 부동산을 5년 이내에 양도할 경우 증여자의 당초 취득가액을 기준으로 양도세가 과세됩니다.​사례를 통해 한번 내용을 알아보겠습니다.​남편이 과거 1억원에 취득한 아파트가 있고 현재 시세가 6억원이라고 할때, 배우자에게 증여할 경우 10년이내 배우자공제 6억원을 적용해 증여세가 부과되지 않을 수 있습니다.​이후 아내가 증여받은지 5년이 경과한 후 해당 아파트를 8억원에 매도할 경우라면 증여당시의 재산가액과의 차액인 2억원에 대해서만 양도소득세가 부과됩니다. (6억원 모두 취득가액으로 인정)​하지만, 증여 받은 후 5년 이내에 양도하게 되면 세법상 이월과세 규정이 적용되어 남편이 당초 취득했던 금액 1억원을 배우자의 취득가액으로 보아 양도가액과 당초 취득가액의 차액인 7억원에 대하여 모두 양도소득세를 납부해야 합니다. ​​이러한 규정이 존재하는 이유는, 가족 간 증여 비과세 혜택을 악용한 양도소득세 탈루를 방지하기 위함에 그 취지가 있습니다.부모가 소유한 부동산을 자녀에게 무상으로 임대한다면?부모가 소유한 부동산을 자녀에게 무상으로 임대하는 경우에도 증여세가 과세될 수 있는데요,​이때 5년 간 부동산 무상사용에 따른 이익이 1억원 이상일 경우 과세 대상이 됩니다.​무상사용에 따른 이익은, 세법상 부동산평가액에 기획재정부령으로 정한 요율(2%)을 곱한 금액을 [5년, 10%] 연금현가로 환산한 금액으로 산정하며, 이렇게 계산된 금액이 1억원이상일 경우 해당 금액에 대하여 증여세를 과세하는 구조를 취합니다. ​가족 간 부동산 거래에서 가장 중요한 것은 실제로 금전이 오갔음을 객관적으로 증명할 수 있는 자료를 구비하는 것입니다.​현금 거래보다는 계좌이체를 통해 기록을 남겨두어야하며, 가족에게 돈을 빌려 매매대금을 지급했다면 차용증을 작성하고 약정에 맞게 이자를 지급하는 등 차용거래라는 사실을 객관적으로 입증할 수 있는 자료를 남겨두는 것이 좋습니다.​​​오늘은 가족간 부동산 거래시 특별히 주의해야할세법상 규정들에 대해 알아보았는데요,많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다^^​​​​이상으로오늘의 휘온 포스팅은여기서 마치도록 하겠습니다.​​감사합니다 :)

1. 개요정부는 4월 7일부터수도권에서 최대 10년간 금지했던 분양권 전매제한을 최대 3년으로 줄였습니다.수도권 공공택지·규제지역과 분양가 상한제 적용 지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화했습니다. 비수도권의 전매제한은 최대 4년에서 공공택지·규제지역은 1년, 광역시 도시 지역은 6개월로 줄었습니다. 그 외 지역은 전매제한이 없어졌습니다.이번 분양권 전매제한 완화 조처로 지난 7일부터수도권에서 전매가 풀린 단지는 약 120개 단지, 총가구 수로는 12만여 가구에 이른다고 합니다.구체적으로 내년 8월 입주 예정인 서울 강북구 미아동 북서울자이폴라리스(1,045가구), 강동구 천호동 강동중흥S클래스 밀레니엄(999가구), 성북구 길음동 길음역롯데캐슬트윈골드(395가구) 등이 전매제한이 해제됐습니다.이에 따라최근 가족의 분양권을 전매하거나 증여, 부담부증여 받으려는 사례가 늘고 있습니다.다만, 분양권은 현재 양도세 등 각종 세목에서 주택 수에 포함되며, 양도세의 경우 당첨일로부터1년 내 매매 시 77%(지방소득세 포함), 1년이 경과되더라도 66%(지방세소득세 포함)의 높은 양도소득세율이 적용되므로 분양권 명의이전에 따라 발생하는 세금과 세무상 이슈를 충분히 검토하고 진행해야 합니다.2. 소유권 이전의 방법분양권 명의 이전 방법은 크게 다음과 같이 구분할 수 있습니다.구분소유권 이전 내용발생하는 세금증여분양권 채무는 승계하지 않고 증여(증여일 현재 분양권의 채무는 증여자가 상환의무를 짐)증여세부담부증여분양권 채무를 승계하는 조건으로 증여(증여를 통하여 승계한 채무는 수증자가 상환의무를 짐)양도세, 증여세매매제3자 간 일반매매와 동일양도세(고저가매매 시 일부 증여세)명의 이전 방식에 따라 발생하는 세금과 세무상 이슈가 달라지므로정확한 비교를 통하여 각 상황에 가장 알맞은 방식으로 진행한다면 절세효과를 누릴 수 있습니다.3. 세법상 시가증여, 부담부증여, 매매 모두‘세법상 시가’산정이 우선되어야 합니다. 특수관계인간 거래의 경우 해당 분양권 가치의 산정을 모두 세법상 시가를 원칙으로 하기 때문입니다.전매제한이 해제되어 명의변경 하려는 분양권의 경우 세법상 시가란 소유권 이전하려는 분양권과 유사한 물건의 최근 거래된 가격인‘유사매매사례가액’또는 해당 분양권에 대한‘감정평가액’이 적용될 수 있습니다. 만약 위 2가지 금액이 없다면'평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액'으로 합니다.(1) 감정평가액(2) 유사매매사례가액(3) (1), (2)의 금액이 없는 경우 불입액 + 프리미엄 상당액특수관계인 간 증여를 하거나 매매를 계획 중이라면 프리미엄 산정액에 대한 적법한 근거가 있어야 하며,만약 임의로 세법상 시가를 산정하여 소유권을 이전하는 경우 유사매매사례가액 등에 따른 세액과 가산세가 추징될 수 있음을 유의해야 합니다.특히나 매매의 경우 시세차익에 대한 77% 또는 66%의 높은 세율이 적용되므로 세법상 시가를 산정함에 있어유사성, 적정한 프리미엄액 등에 대한 충분한 검토가 필요합니다.4. 소유권 이전 방법<1> 증여증여란 분양권의 채무는 승계하지 않고 증여하는 것을 의미합니다. 증여일 현재 분양권의채무가 있더라도 승계하지 않고 전체를 증여하는 것으로 세법상 시가에 대한 증여세만 부과됩니다.[사례1] 자녀에게 증여- 총분양가 : 5억원- 증여일 현재 불입액 : 3억원(중도금대출 2.5억원)- 증여일 현재 프리미엄 상당액 : 1억원사례의 경우 채무승계를 하지 않는 조건으로 증여한다면 불입액과 프리미엄상당액의 합계인 4억원에서 자녀의 증여공제액인 5천만원을 공제 후 3.5억원에 대하여약6천만원의 증여세가 발생합니다.<2> 부담부증여부담부증여란 분양권 채무를 승계하는 조건으로 증여하는 것을 의미합니다. 증여일 현재분양권의 채무를 승계하는 것으로 채무승계 부분에 대해서는 양도세, 분양권의 세법상 시가에서 채무승계액을 공제한 금액에 대해서는 증여세가 부과됩니다.[사례2] 자녀에게 부담부증여- 총분양가 : 5억원- 증여일 현재 불입액 : 3억원(중도금대출 2.5억원)- 증여일 현재 프리미엄 상당액 : 1억원사례의 경우 채무를 승계하는 조건으로 부담부증여한다면 채무승계액 2.5억원에 대해서는 양도세, 불입액과 프리미엄상당액의 합계인 4억원에서 채무승계액인 2.5억원을 공제한 1.5억원에서 자녀에의 증여공제액인 5천만원 공제 후 1억원에 대해서 증여세가 발생합니다.(1) 양도세 :4600만원(1년이 경과한 경우 4천만원)(2) 증여세 :1천만원<3> 매매가족 간 매매라고 하더라도 제3자 간 일반매매와 동일하게 매매거래가 가능합니다. 시세차익에 대하여 양도소득세가 발생하는 것은 동일하지만,만약 세법상 시가와 대가의 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상 나는 고·저가매매의 경우 양도소득세는 대가가 아닌 세법상 시가로 재계산합니다.[사례3] 자녀에게 매매- 총분양가 : 5억원- 증여일 현재 불입액 : 3억원(중도금대출 2.5억원)- 증여일 현재 프리미엄 상당액 : 1억원- 실제 매매가액 : 3억원사례의 경우 불입액과 프리미엄상당액의 합계인 4억원보다 5% 이상 차이가 나게 3억원으로 저가매매하는 경우에도 매도자와 매수자가 특수관계인이라면 실제 매매가액인 3억원이 아닌 세법상 시가인 4억원으로 양도소득세를 계산합니다.따라서 양도소득세는 프리미엄 상당액인 1억원에 대한7700만원(1년이 경과한 경우 6600만원)이 발생합니다.만약 세법상 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상 나는고·저가매매의 경우 양도소득세 뿐만 아니라 추가 증여세가 발생합니다. 세법상 시가와 과도하게 차이나는 금액으로 매매하는 경우 저가매매는 매수자, 고가매매는 매도자에게 발생한 이익에 대하여 증여세를 부과하는 것입니다.다만시가와 매매가액의 차액인 이익에 대하여 모두 증여세를 부과하는 것이 아닌 일부 금액을 공제한 뒤 증여세를 부과하므로 이를 적절히 활용한다면 자녀의 경우 부모님의 분양권을 적은 세금으로 보다 더 저렴하게 매수할 수 있습니다.5. 정리하며분양권에 대한 양도세는 77% 또는 66%의 세율이 적용되는 반면, 증여세는 1억원까지 10%, 1억원에서 5억원은 20%, 5억원에서 10억원까지는 30%의 세율이 적용되므로 세율로 비교해 본다면증여가 훨씬 유리합니다.위 사례에서도 양도세 적용 부분이 적은증여 > 부담부증여 > 매매 순서로 세금이 적게 발생합니다.[절세방안]다만,프리미엄가액이 없거나 세법상 시가를 분양가로 산정할 수 있는 경우라면양도소득세는 0원이 발생하므로 오히려 증여, 부담부증여의 경우보다 더 적은 세금으로 명의이전이 가능합니다.따라서 사실관계에 맞게 각 소유권 이전 방식을 비교하여 최적의 절세방안을 찾는 것이 중요합니다.관련 포스팅내용링크분양권 취득부터 양도까지 단계별 세금 총정리https://blog.naver.com/highyes_tax/222667373501입주권, 분양권 부담부증여 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125기준시가로 상속, 증여시 세금 추징(평가심의위원회)https://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 최근 거래절벽으로 인해 가족간에 증여나 가족간에 매매를 하는 경우가 늘고 있는데 가족간 매매를 증여로 보고 세무조사결과 추징하였으나, 조세불복을 통해 매매로 인정된 조세심판 사례를 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,가족간의 매매는 증여로 추정합니다요즘 매매가 잘 안되니, 일시적 2주택 비과세 처분기한이 있는 경우 또는 순수증여보다는 매매방식이 절세가 되어 가족간에 매매를 하는 경우가 많이 있습니다.중요한 것은, 가족간의 매매는 증여를 한 것으로 추정합니다. 즉, 단순히 부동산 매매계약서 쓰고 대금을 수수했다고 하여 매매로 보지 않고 이를 일단 증여한 것으로 추정합니다.증여가 아니라는명백한 반증이 있으면, 증여로 보지 않으나 저가매매로 다시 증여세 대상이 될 수 있습니다물론, 증여 추정이기 때문에 증여가 아니라는 반증이 있다면 매매로 인정이 됩니다. 이때는 매매로는 인정하되 거래 금액에 따라 저가양도시 증여세가 발생할 수 있음은 앞에 언급하였습니다.부친과 자녀가 아파트 매매계약을 하였으나, 국세청은 이를 증여한 것으로 보고 증여세를 부과한 사례를 살펴보겠습니다.구체적인 상황은[상황]①자녀가 제3자로부터 아파트를 취득함②부친명의로 대출을 받아 자녀와 차용증을 쓰고 아파트 매매 대금으로 빌려줌③차용증에 따라 자녀가 이자를 부친에게 송금하여 부친이 은행이자 상환④자녀의 아파트를 부친에게 양도함⑤부친이 자녀에게 받아야할 지원금(학원개업비, 인테리어비 등)을 상계한 나머지 금액을 부친에게 송금함세무서는 세무조사 결과 자녀가 부친에게 증여한 것으로 보아 증여세를 추징하였으나, 이에 불복하여 조세심판원에서 증여가 아닌 매매로 인정됨상증, 조심2012구5041 , 2013.09.26 , 인용 , 완료[ 제 목 ]증여할 만한 합리적인 이유가 없으므로 증여추정으로 볼 수 없음.[ 요 지 ]청구인은 쟁점아파트를 양도하여 동 채무를 상환한 것으로 나타나므로 피청구인의 재산상태나 소득에 비추어 사회통념상 피청구인이 직계존비속인 청구인에게 쟁점아파트를 증여할 만한 합리적인 이유와 원인을 찾기 어려운 점 등으로 볼 때, 청구인이 피청구인으로부터 쟁점아파트를 증여받았다고 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨.자녀의 소득과 재산으로 볼 때,사회통념상부친에게 증여할 이유가 없다고 판단조세심판원의 판단 근거를 살펴보면,①담보대출의 명의는 부친이나 실질은 자녀임②자녀는 부친의 이자를 계속 상환하였음③아파트 처분하고, 대출을 상환한 점을 볼때 이자부담으로 부친에게 양도한 것은 합리적④기존 자녀의 채무를 차감한 매매대금의 일부만 정산한 것으로 보이는 점⑤사회통념상, 자녀의 재산과 소득을 볼때 부친에게 증여를 할 만한 이유를 찾기 어려움 점등을 고려하여, 해당 부친-자녀의 매매거래는 증여가 아니라고 판단하였습니다.결국, 자녀가 대출이자 납부가 부담되어 부친에게 양도했다는 주장이 인정되고, 자녀의 재산이나 소득 수준이 낮은 편인데 아파트를 부친에게 증여를 한다는 것은 상식적이지 않다는 판단에 따른 것입니다.3. 심리 및 판단살피건대, 청구인이 계좌로 OOO을 문OOO에게 지급한 것으로 나타나고, 문OOO이 당초 쟁점아파트를 취득할 당시 OOO 채무의 채무자가 부친인 청구인으로 되어 있으나 문OOO은 OOO 채무를 쟁점아파트의 취득자금으로 사용하였고, 문OOO 소유의 아파트를 담보물건으로 제공한 점과 대출금 이자를 문OOO이 계속하여 상환한 점에 비추어 볼 때 대출편의상 채무자 명의를 청구인으로 하였을 뿐 실질 채무자는 문OOO이었을 것으로 보이고 청구인은 쟁점아파트를 양도하여 동 채무를 상환한 것으로 나타나므로, OOO 채무는 청구인이 쟁점아파트를 취득하면서 인수하였다고 볼 수 있으며, 문OOO이 쟁점아파트를 취득할 당시인 2007년에는 문OOO이 결혼후 자녀를 두고 부친과 별도세대를 구성하면서 바이올린학원을 운영하고 있었던 점에 비추어 문OOO이 부친인 청구인으로부터 지원받은 금액 OOO과 OOO 채무와의 차액 OOO을 정산하였다고 볼 수 있는 점, 청구인의 딸 문OOO의 재산상태나 소득에 비추어 사회통념상 문OOO이 직계존속인 청구인에게 쟁점아파트를 증여할 만한 합리적인 이유와 원인을 찾기 어려운 점 등으로 볼 때, 청구인이 문OOO으로부터 쟁점아파트를 증여받았다고 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다정리하면,이상 가족간의 거래시 유의할 점에 대해 살펴보았습니다.중요한 것은 가족간의 매매는 매매로 보지 않고 증여로 추정합니다.매매계약서도 쓰고 대금을 주고 받아도 사실관계에 따라 이를 증여로 보아 증여세가 추징될 수 있습니다.따라서, 세무조사 등으로 추징되지 않을려면 가족간 매매할 경우에는 단순히 가격에만 신경쓸 것이 아니라, 이러한 점들을 고려하여 매우 신중하게 검토한 이후에 매매를 진행해야 할 것입니다.

1. 개요부동산 시장이 매수세가 끊겨 연일 시세가 하락하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 1∼5월 전국 아파트 매매 건수(신고 일자 기준)는 15만 5천987건으로, 2006년 관련 통계 집계가 시작된 이래 같은 기간 기준으로 가장 적었습니다.특히 올해 매매 건수는 지난해(31만 5천153건)의 '반 토막' 수준이며, 서울의 아파트 매매 건수는 같은 기간 7천917건으로, 작년(2만 5천159건)의 3분의 1 수준에 그쳤습니다.아파트 매매 건수는 역대 최저이지만,중개업소를 통하지 않는 교환, 증여, 직거래 등의 특이 거래는 늘어나는 상황입니다.시세보다 1~2억 낮은 급매로 내놓아도 매수자가 나타나지 않아, 당초 신규주택을 취득하면서 2년(취득 당시 비조정지역의 경우 3년)내 종전주택을 양도하여양도세 비과세, 취득세 기본세율 혜택을 받으려 계획 했던 일시적 2주택자들이 가장 난처한 상황입니다.하지만 방법은 있습니다.일시적 1가구 2주택자들이 기존 주택 가격을 낮춰 급매하는 대신 서로 보유하는 주택을 맞교환한다면 일시적 2주택 혜택을 받을 수 있습니다.교환거래의 방법은 아래와 같이 2가지로 나눌 수 있습니다.<1> 일시적 2주택자가 일시적 2주택자와 교환 거래일시적 2주택자인 당사자들이 상호 교환거래 한다면 양도소득세와 취득세에서 계획했던 일시적 2주택 혜택을 모두 받을 수 있습니다.<2> 일시적 2주택자가 1세대 1주택자와 교환거래부모가 일시적 2주택자인 경우로서 1세대 1주택자인 자녀와 교환거래한다면, 부모는 계획했던 혜택을 모두 누릴 수 있으면서 자녀에게 본인 주택을 시세보다 낮은 가액으로 교환을 통해 넘김으로써 증여세 없이 증여의 효과도 함께 누릴 수 있어 일거양득의 절세효과를 얻는 컨설팅입니다.2. 양도소득세교환거래의 방식과 평가액에 따라 양도세 계산 시 적용하는 양도가액은 달라질 수 있습니다.교환거래의 방식은 크게‘단순한 교환’과‘단순하지 않은 교환’으로 나눌 수 있습니다.<1> 단순한 교환시가 감정 및 정산 절차를 수반하지 않은 교환<2> 단순하지 않은 교환시가 감정 및 정산 절차를 수반하는 교환교환거래에 따른 양도세 계산시 적용하는 양도가액은 내용에 따라 다음과 같습니다.구분양도가단순하지 않은 교환으로실가가 분명한 경우정산차액이 없는 경우취득하는 자산의 가액정산차액이 있는 경우취득하는 자산의 가액 +받은 현금 – 지급한 현금실가가 불분명한 경우교환 물건에 대한 기준시가등 추계과세교환하는 부동산에 대한 감정평가 및 정산 절차를 수반한 교환은 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당하지만,단순 교환은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당합니다.양도소득세 집행기준 96-162의2-3 [교환하는 경우 실지거래가액 여부]교환대상 부동산에 대한 감정평가법인 등의 객관적인 교환가치에 의해 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환인 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 있다고 할 것이며, 그렇지 아니한 단순한 교환은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당된다.다만,예외적으로 감정평가가 없더라도 시가를 반영한 객관성을 가진 계약서에 의거하여 채무 등과 정산금을 지급하는 경우에는 사실관계에 따라 실지거래가액으로 인정될 수 있으므로 검토가 필요합니다.[실지거래가액이 없는 경우 추계과세 적용 여부]소득세법시행령에 따른 추계과세란 허위로 신고한 경우에 대해 과세관청이 추정하여 결정한다는 의미로 실지거래가액을 알 수 없다고 인정되는 경우 소득세법 제114조 제7항에 따른 추계의 방식으로 양도소득세를 과세하는지에 대한 명확한 근거 규정은 없지만,과세 형평 재고를 위해 매매사례가액, 감정가액, 기준시가에 따라 양도소득세를 부과할 수 있는 것으로 해석해야 할 것으로 판단됩니다.다만,납세자가 직접 추계과세를 전제로 하여 소득세 신고납부 할 수 있는지에 대한 판단은 별개의 문제로 생각됩니다.소득세법 제114조 [ 양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지 ]⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.[부모·자식 등 특수관계인간 교환거래]특수관계인간 교환거래 하는 경우 원칙적으로 교환계약서의 실지거래가액을 적용하지만,당해 자산의 시가보다 높거나 낮은 대가를 받은 경우로서 정산하지 않은 경우에는 소득세법에 따른'부당행위계산'이 적용됩니다.<사례>부모가 평가액 15억원의 아파트를 자녀소유의 평가액 10억원의 아파트와 교환하는 경우 부모의 양도가액은10억원이 아닌 15억원이 적용되므로 양도세 비과세 12억원 초과분에 대해서는 양도세가 부과되므로 유의해야 합니다.시가와 거래가액의 차액이 min(시가의 5%, 3억)을 초과하는 경우 부당행위계산을 적용하여 양도소득세를 계산합니다.2. 증여세부모·자식 등 특수관계인간 교환거래를 하는 경우로서 교환하는 부동산의 평가액이 차이가 발생하거나, 교환하는 부동산의 평가액보다 높거나 낮은 대가를 받은 경우로서 정산하지 않은 경우에는이익을 얻는 당사자가 증여받은 것으로 보아 증여세가 부과됩니다.<1> 증여를 적용하는 범위교환하는 부동산평가액 차이가 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우 적용합니다.<2> 증여세 계산차액이 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우증여재산가액은 차액에서 min(시가의 30%, 3억)을 뺀 가액으로 합니다.증여재산가액: 교환가액 차액 - min(시가의 30%, 3억)<사례>15억원의 아파트를 자녀 소유 10억원 아파트와 교환, 차액을 정산하지 않는 경우부동산 평가액 차액 5억원이 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하므로 증여세가 부과되며, 이때 부과되는 증여세 계산은 다음과 같습니다.증여세 계산 : 부동산 평가액 차액 5억 – min(시가 30%, 3억)으로서 증여재산가액 2억에 대하여 증여세 과세[증여세 절세 방안]따라서 15억원의 아파트와 10억원의 아파트를 교환하면서 자녀가부모에게 2억원을 정산하는 경우에는 증여세가 부과되지 않으므로, 자녀에게 증여세 없이 3억원을 증여하는 절세효과를 누릴 수 있습니다.만약 자녀의 부동산 평가액이 높은 경우에는 부모가 차액보다 많은 현금을 지급하는 방식으로 동일하게 증여세 절세효과를 누릴 수 있으며,상황에 따라 추가 절세방안이 있을 수 있으므로 전문가와 상담을 통하여 최선의 방안을 찾으시는 것을 추천해 드립니다.3. 취득세<1> 2주택자 취득세 중과일시적 2주택자들이 교환을 통하여 양도소득세 비과세 혜택을 누리더라도, 새롭게 취득한 주택의 취득세가 문제 될 수 있습니다.교환은 결국 상호 주택을 매매한 것으로서 교환으로 취득한 주택은 일반매매로 취득한 것으로 보아 새롭게 취득한 주택이 조정대상지역인 경우 2주택자 취득세 중과세 8%가 적용될 수 있습니다.예를 들어, 12억의 아파트와 10억의 아파트를 교환하면서 2억의 차액을 지급하여 정산한 경우 양도소득세는 모두 비과세되지만취득세는 12억에 대하여 1.08억원까지 부과될 수 있으니 유의해야합니다.하지만 위의 상황이라도취득세 일시적 2주택 혜택을 한번 더 활용한다면 취득세 부담을 줄일 수 있습니다. A,B 주택을 보유하던 일시적 2주택자가 A주택과 제3와 교환을 통하여 C주택을 취득하는 경우 C주택 취득세율이 8% 중과되지만,C주택을 취득한 날로부터 2년 이내 B주택을 양도한다면 C주택에 대하여 1~3%의 기본취득세율이 적용될 수 있습니다.또는 교환하려는 주택의 상황에 따라 시세가 아닌 공시가격으로 취득세를 납부할 수 있는 경우도 있으니, 전문가와 검토를 통하여 진행한다면 취득세를 절세할 수 있습니다.시세 12억, 주택공시가액 7억 아파트 교환에 따라 발생하는 취득세구분시세를 기준으로 취득세 납부주택공시가를 기준으로 취득세 납부중과 취득세기본 취득세(재차 일시적 2주택)중과 취득세기본 취득세(재차 일시적 2주택)세액108,000,00042,000,00063,000,00015,000,000<2> 1주택자 취득세일시적 2주택자끼리 교환하는 경우도 있지만, 일시적 2주택자가 1주택자인 가족, 지인들과 교환하는 경우도 있습니다.1주택자는 1~3%의 기본취득세율이 적용되며, 이후 1세대 1주택 비과세를 받을 계획이라면 취득가액을 최대한 낮추는 것이 유리할 수 있습니다.교환에 따른 취득세는 현재 지자체와 판례의 입장이 달라 취득자에게 불리하게 취득세가 부과될 수 있으므로이후판례의 입장에 따라 경정청구를 통하여 과다하게 납부한 취득세를 환급받을 수 있습니다.4. 정리하며교환을 원하는 일시적 1가구 2주택자들을 연결해주는 카카오톡 채팅방이 있을 정도로 교환을 원하는 사람들은 많지만,낯선 사람과 낯선 교환거래를 하기란 쉽지 않습니다.또한 교환거래는 물건과 물건을 서로 맞바꾼다는 거래의 특성상 부동산거래조사의 대상이 될 위험성이 있습니다. 교환하는 물건의 가액 설정과 거래내용의 설정뿐만 아니라, 부동산에 담보된 채무가 있다면 채무의 승계 여부 및 세법상 적절성과 인정 여부, 교환 후 양도소득세까지 모두 검토해야 합니다.따라서 복잡한 계약 과정에 대하여 사후에 예상되는 리스크를 사전에 방지할 수 있는 세무사, 감정평가사 등 전문가들과 함께 충분한 검토를 통하여 진행하는 것을 추천해 드립니다.도움이 되셨다면공감과 이웃추가한 번씩 부탁드립니다.상담은 유료로 진행돠며, 상담이 필요하신 분들은상단 배너의 번호로 연락주시기 바랍니다.감정평가, 교환계약서 작성, 등기, 세무신고까지 모두 한번에 진행해드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 따라서 오늘은 &#...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038[컨설팅전문세무사] 상생임대주택, 중과유예기간을 활용한 부담부증여 절세 컨설팅 방법(상생임대주택 혜택 극대화)1. 개요 최근 윤석열 정부가 내놓은 ‘상생임대인 개선안’과 ‘다주택자 중과유예’가 큰 이슈가 되고 있...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222633118594[부동산전문세무사] 가족간 매매는 증여로 추징될 수 있습니다.1. 개요 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배...blog.naver.com