가족간거래 감정평가문의드립니다.

감정평가가 필요한 경우는????? 감정평가는 다음과 같은 상황에서 반드시 필요합니다.① 가족간 부동산을순수 증여할 때② 가족간 부동산을 부담부증여할 때③ 가족간 부동산을 저가양도할 때④ 가족간 부동산을 순수 양도할 때⑤ 피상속인의 상속재산 중 부동산을상속할 때➡️ 감정평가를 높게 받으면 양도세를 절세할 수 있고, 대신 상속세는 많이 부과됨➡️ 감정평가를 낮게 받으면 상속세를 절세할 수 있고, 대신 양도세는 많이 부과됨⑥ 개인이 본인 소유의법인에 부동산을 이전할 때⑦ 개인 또는 법인 사업자가 사업자 명의로 부동산을 소유하고 있는데 대출이 필요한 경우➡️ 부동산 감정평가를 높게 받아서 재무제표를 건실하게 만들 수 있음⑨ 부동산담보로 대출을 받을 때⑩ 소유하고 있는 부동산을양도하기 전에 현재 시세를 알아보고 싶을 때감정평가를 해야 하는 이유는????? 감정평가를 가족 간 거래, 상속, 증여 시에는 실무적으로 100% 합니다.그 이유는 감정평가를 받는 것이 납세자 본인에게 유리하기 때문입니다. 그 이유는 다음과 같습니다.① 감정평가사에게 주는감정평가수수료 대비 일반적으로 10배~30배 정도의 세금이 절세가 됩니다.②상가 건물이나 공통주택, 겸용 주택의 경우 감정평가를 하지 않고유사매매 사례가 액으로 신고 시 시가가 인정되지 않아서 세금이 추징되는 경우가 많습니다. 감정평가를 받으면 이러한 세무리스크가 사라지게 됩니다.자연세무회계 컨설팅 무료 탁상감정 신청방법은?아래에 비밀댓글로 다음의 5가지 사항을 적어서 신청해 주시면 자연세무회계컨설팅과 업무 제휴되어 있는 감정평가법인에 탁상감정 의뢰 후 카톡으로 탁상감정가액을 보내드리겠습니다. 실제 감정평가를 받으실 것이면 실제 감정평가도 진행해 드립니다.① 신청인 성함② 신청인 핸드폰 번호③ 감정 평가 기준일(상속개시일, 예상 순수증여·순수양도·저가양도·부담부증여 날짜)단, 신청일 기준 한 달 이후 미래 날짜는 안됩니다.④ 물건지 상세주소(동·호수까지 다 나온 것으로 )⑤ 감정 평가 방향 (낮게 or 시세대로 or 높게)이상입니다!무료탁상감정, 양도·상속·증여 관련 문의는 아래 네이버 엑스퍼트를 통해서 상담 주시면친절히 설명드리겠습니다!https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가태그#무료탁상감정#탁상감정#부동산전무세무사#강서구양도세전문세무사#강서구상속세전문세무사#강서구증여세전문세무사#마곡양도세전문세무사#마곡상속세전문세무사#마곡증여세전문세무사#부동산전문세무사#탁상감정평가의뢰#감정평가사#감정평가받아야하는이유 태그수정

1. 개요부모의 부를 자녀에게 물려주는상속·증여 규모가 지난해 처음으로 100조 원을 넘어섰습니다.자녀에게 증여하는 이유는 다음과 같이 다양합니다.(1) 상속세 절세(2) 다주택자 종합부동산세 중과세 부담(3) 2023년 취득세 개정(4) 재개발·재건축이 예상되는 부동산(5) 다주택자 양도소득세 중과 등일례로현재 조정대상지역의 2주택자가 5억에 산 아파트가 10억으로 올랐다면,해당 아파트를 양도하는 경우 발생하는 양도소득세는 3억 원이지만,자녀에게 증여하는 경우 발생하는 증여세는 2,2억 원입니다. 만약 제삼자에게 양도하고 남은 7억원을 자녀에게 증여한다면 추가로 발생하는 증여세는 1.3억 원으로서 합계세액은 4.3억 원이 됩니다.조정대상지역 2주택자제삼자에게 양도 시 양도소득세액(중과세율)자녀에게 증여 시 증여세액300,000,000원세후 금액을 자녀에게 증여 시 증여세액130,000,000원합계세액430,000,000원220,000,000원비록 올해 5월 10일부터 1년간 다주택자의 양도소득세 중과를 한시적으로 배제해주고 있지만, 급매로 내놓아도 매수자를 찾기가 쉽지 않은 상태입니다.만약,여러 가지 이유로 증여해야 하는 상황이라면 증여세액과 직결되는 가장 유리한 증여재산평가 방법과 평가시기를 고려하여 증여를 해야 합니다.참고 사항으로 현재 증여 시취득세는 공시가격(기준시가)를 기준으로 부과되지만, 23.1.1 이후 취득분부터는 시가를 기준으로 부과되므로 취득세가 물건 종류에 따라 2배 이상 증가할 수 있습니다.관련 내용에 대해서는 다음의 글을 참고하시면 좋습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222618873713[부동산전문세무사]가 말하는 지금 아파트을 증여해야 하는 이유최근 서울 및 수도권부터 전국으로 집값이 하락세 또는 지역에 따라서 보합세가 지속되고 있습니다. 금융규...blog.naver.com2. 증여재산 평가증여재산을 평가할 때 가액은'시가'를 원칙으로 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는'기준시가'(보충적 평가 방법)에 따릅니다.구분평가액원칙시가보충적 평가 방법(시가를 알 수 없는 경우 적용)기준시가3. 시가증여세법에서시가란 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내의 기간 중 다음의 가액을 의미합니다.1매매가액2감정가액3수용·공매·경매가액4유사 매매사례가액<1> 매매가액증여 재산이증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내(평가기간)의 기간에 매매한 사실이 있는 경우에는 거래가액을 시가로 적용합니다.평가기간 이내 판단 기준일은매매 잔금일이나 등기접수일이 아닌‘매매계약일’을 기준으로 적용함을 유의해야 합니다.또한 매매가액이란 제삼자 간 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 말하는 것으로서특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우는 시가에 해당하지 않습니다.중도에매매계약이 해지된 경우 거래가액의 시가 인정 여부는 국세청과 대법원의 판결을 달리하고 있습니다. 따라서 사실관계에 따라 적정한 거래가액으로 인정될 수 있는지에 대한 판단이 필요합니다.<2> 감정평가액증여 재산이증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내(평가기간)의 기간에 2곳 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 평균액을 시가로 적용합니다.(주식 및 출자지분에 대하여는 감정가액의 평균액이 있는 경우에도 시가로 인정되지 않습니다.)(1) 평가기간 이내의 판단기준일평가기간 이내 판단 기준일은가격산정 기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단합니다.2014.2.21. 이후 평가하는 분부터 소급감정 방지를 위해 감정평가서를 작성한 날 뿐만 아니라감정가액평가서 작성일 모두 평가기간 이내에 들어와야 하는 것으로 개정하였습니다.가격산정기준일 또는 평가서 작성일이‘평가기간’이내인지‘법정결정기한’이내인지에 따라‘적정시가’, ‘평가심의위원회에 따른 시가’, ‘소급감정가’, ‘시가 불인정액’해당 여부가 달라질 수 있습니다.해당 부분에 대해서는 명확한 규정이 없지만,관련 예규·판례를 참고하여 진행하고 있으므로 잘 판단해서 진행하셔야 합니다.(2) 2곳 이상의 평가액다만, 「소득세법」 제99조 제1항 제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억 원 이하의 부동산은 하나의 감정가액도 시가로 적용합니다.이때 지분을 증여하는 경우에도 해당 부동산 전체지분의 기준시가를 기준으로 10억 원 이하 해당 여부를 판단해야 합니다.(3) 부적절한 감정가액 등다음의 사유에 해당하는 감정가액은 세무상 이슈가 발생할 수 있습니다.구분내용납부목적에 적합하지 않거나 원형대로 감정하지 않은 경우시가 제외보충적 평가액 또는 유사 매매사례가액의 90%에 미달하는 경우세무서장이 재감정 의뢰위의 사유에 해당하지 않더라도세무서장 등이 부적정한 평가액이라고 인정되는 경우 다른 감정기관에 의뢰하여 재감정을 의뢰할 수 있습니다.따라서감정가액이 무조건 낮다고 유리한 것이 아니며, 재감정 등을 통하여 추징될 수 있으니 해당 감정가액이 세법상으로도 인정될 수 있는지를 함께 검토해야 합니다.(4) 소급감정소급감정이란평가기간 이후에 감정한 가액으로서 평가심의위원회의 결정기한 내에 들어오지 않는 평가액을 의미합니다.소급감정을 시가로 인정할 수 있는지에 대하여 국세청, 심판원과 대법원의 입장이 다릅니다.국세청, 심판원은 소급감정가액을 시가로서 부인하고 있지만,대법원은 시가로 인정하는 것으로 판시한 바 있습니다.<3> 수용가격, 경·공매가격증여 재산이증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내(평가기간)의 기간에 수용, 경·공매한 사실이 있는 경우에는 보상가액, 경매·공매가격을 시가로 적용합니다.평가기간 이내 판단 기준일은보상가액, 경매·공매가격이 결정된 날을 기준으로 판단합니다.이때 결정된 날이란 수용 보상계약체결일과 매각 허가 결정일을 말합니다.<4> 유사 매매사례가액증여 재산이증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내(평가기간)의 기간에 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매 사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 적용합니다.구분요건공동주택1. 동일한공동주택단지 내2. 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의5% 이내3. 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의5% 이내이외의 재산면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 비교적 유사한 재산의 판단기준이 명확하지만, 이외의 재산의 유사성 판단기준이 명확하지 않아, 유사 매매사례가의 판단에 어려움일 발생합니다.각종 예규와 판례에 따르면 층수, 위치, 면적, 기준시가, 조망권, 실제 사용용도 등 사실관계를 종합하여 유사성을 판단하고 있습니다. 따라서물건별로 유사 매매사례가액 적용 가능 여부를 면밀하게 검토하여 진행해야 합니다.또한입주권과 분양권 역시 유사 매매사례가액을 인정하고 있습니다.4. 정리작성한 내용 이외에도 다음의 세무상 이슈가 발생할 수 있습니다.(1) 평가기간 내 유사 매매사례가액이 여러 개가 있는 경우우선순위 판단(2) 시가로 사용할 수 있는 가액들의우선 적용 여부(3) 평가심의위원회를 통한 시가재산정 후 추징 여부절세 방안평가 방법의 내용을 모두 알고 있다면,적용할 수 있는 가장 유리한 평가방법과 증여시기를 파악 하여 증여한다면 최선의절세효과를 누릴 수 있습니다.도움이 되셨다면공감과 이웃추가한 번씩 부탁드립니다.상담은 유료로 진행돠며, 상담이 필요하신 분들은상단 배너의 번호로 연락주시기 바랍니다.감정평가, 등기, 신고진행 까지 모두 같이 진행하여 최적 절세 컨설팅을 도와드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038[컨설팅전문세무사] 상생임대주택, 중과유예기간을 활용한 부담부증여 절세 컨설팅 방법(상생임대주택 혜택 극대화)1. 개요 최근 윤석열 정부가 내놓은 ‘상생임대인 개선안’과 ‘다주택자 중과유예’가 큰 이슈가 되고 있...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 따라서 오늘은 &#...blog.naver.com

자녀분들에게 증여를 고민할 때현금이나 아파트를 증여하는 것을 가장 쉽게 생각할 수 있습니다. 여기서 조금 더 고민한다면 채무를 승계하는 조건의부담부증여를 활용하여 세금을 줄이거나,감정평가 등을 통해 시가를 낮추는 방법들이 있을 수 있습니다.하지만 오늘은증여나 부담부증여보다 어렵고 복잡하지만, 그만큼 절세효과가 확실한가족간 저가양도, 가족간 저가매매거래에 대해 알아보겠습니다.저가양도, 교환 등 가족 간 소유권이정 방법과 관련된 내용 역시 저희 책에 자세한 내용이 설명되어 있으니 필요하신 분들은 참고하시면 될 것 같습니다.https://search.shopping.naver.com/book/catalog/46406818625?cat_id=50005825&frm=PBOKMOD&query=%EC%BD%94%EC%9D%B8%EA%B3%BC+%EC%84%B8%EA%B8%88%2C+%EA%B7%B8%EB%A6%AC%EA%B3%A0+%EC%9E%90%EA%B8%88%EC%B6%9C%EC%B2%98%EC%A1%B0%EC%82%AC+%EC%9D%B4%EC%95%BC%EA%B8%B0&NaPm=ct%3Dluqfeu0o%7Cci%3Dc7a93bbfb2f66e35d5b6c744f364de7060eefd90%7Ctr%3Dboknx%7Csn%3D95694%7Chk%3D9143188ce6268420328616b3f5962162d53e678a코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기 : 네이버 도서네이버 도서 상세정보를 제공합니다.search.shopping.naver.com1. 저가양도는 안전한 거래일까?실거래금액을 조회해보면 간혹 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 매매가 이루어진 거래내역을 확인할 수 있습니다. 이러한 거래들은 매매의 방식으로 증여와 동일한 효과를 내는 ‘저가양도’를 활용한 것입니다. 실제 실거래 신고내역들을 보시면 다음과 같습니다.그렇다면 이런 저가양도거래는 안전한 거래일까요? 시세보다 훨씬 저렴한 금액으로 누구나 쉽게 자녀에게 양도할 수 있을만큼 세법이 만만하지는 않습니다. 가족간 저가양도는다양한 예외적인 세법 규정들이 적용되며, 국세청 등관련기관에서도 거래내용에 대한 소명을 요구하는 등 강도 높은 관리를 받게 됩니다.저가양도 컨설팅을 진행하면서 가장 많이 듣는 질문이 “세무사님, 저가양도하면 세무조사 나오지 않나요?”입니다.지금까지 다양한 내용의 수많은 저가양도 컨설팅을 진행해오면서 느낀 점은복잡하고 어려운 사례라고 하더라도 세무조사의 위험성을 벗어날 수 있는 안전한 계획을 충분히 수립할 수 있다는 것입니다. 다만, 사실관계에 따라 문제될 수 있는 세무상 이슈는 다르기 때문에 세무전문가와 함께 충분한 검토가 필요합니다.세무컨설팅 세로움은저가양도, 교환 등 거래에 대한 전문세무사로서상담시 실제로 진행했던 가족간부동산거래 사례들을 기반으로 최적의 절세방안을 제시해드리고 있습니다.2. 양도소득세: 부당행위계산의 부인시세가 10억원인 아파트를 7억원에 취득했다면 해당 아파트를 양도 시 양도차익 3억원에 대한 양도소득세를 내야합니다. 그렇다면 시세 10억원의 아파트를 자녀에게 7억원에 양도한다면 양도가와 취득가가 동일하니 양도소득세를 안 내도 될까요?「소득세법」에서는‘특수관계인’이라는 개념을 두어특수관계인에게 시세보다 저렴하게 양도하는 경우 해당 매매거래금액을 부인하고 세법에서 정하는 금액을 적용하여 양도소득세를 다시 계산하도록 하고 있습니다. 이는 가족 등에게 시세보다 저렴하게 양도하여 양도소득세를 회피하는 행위를 예방하여 과세형평을 실현하기 위한 규정입니다.<1> 특수관계인「소득세법」에서는 부당행위계산 부인이 적용되는 특수관계인을 다양하게 규정하고 있지만 일반적으로 적용되는 대상을 나열하면 다음과 같습니다.- 4촌 이내의 혈족- 3촌 이내의 인척- 배우자(사실상 혼인관계에 있는 자를 포함)- 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자·직계비속따라서 자녀, 손자녀, 사위, 며느리, 형제 등은 모두 특수관계인에 해당합니다.<2> 매매거래금액특수관계인 간 거래라고 하더라도 모든 매매거래가 부당행위계산 부인의 대상이 되는 것은 아닙니다.시가와 거래금액(대가)의 차이가min(시가의 5%, 3억원)을 초과하는 경우에만 부당행위계산 부인의 대상이 됩니다.[저가양도 사례1]✔부모님 소유 A아파트를 자녀에게 저가양도✔A 아파트 시가 10억 원, 취득가 5억 원(1) 자녀에게 A 아파트를 8억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 2억 원이 3억 원 이내이지만 시가의 5%인 5천만 원을 초과하므로 양도가액은시가 10억 원을 적용하여 양도차익 5억 원에 대해 양도소득세를 부과합니다.(2) 자녀에게 A아파트를 9.5억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 5천만 원이 min(5천만 원, 3억 원)을 초과하지 않으므로 양도가액은 시가 10억 원이 아닌 실제 매매가액인9.5억 원을 적용하여 양도차익 4.5억 원에 대해 양도소득세를 부과합니다.따라서 양도소득세 측면에서 바라본다면자녀에게 저가양도하는 것은 대부분 절세효과가 없을 수 있으니 유의해야 합니다.<3> 시가세법에서 저가양도하는 재산의 가치를 정하는 금액을‘시가’라고 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는‘보충적 평가방법’에 의해 가치를 산정합니다. 해당 금액은 증여 및 부담부증여시 금액과 동일하게 적용됩니다.평가방법금액시가매매가, 감정가, 수용·경매가, 유사매매사례가보충적 평가기준시가(공시가, 공시지가)(1) 감정가양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간(평가기간)동안 양도하려는 부동산에 대해 2곳 이상의 감정기관에 의뢰하여 감정평가를 받았다면 그 평균액을 시가로 봅니다.감정평가액이 평가기간 이내에 해당하는지 여부의 판단기준은 가격산정 기준일과 감정평가서 작성일입니다. 따라서 양도일로부터 3개월 이내 작성된 감정평가서라도 평가금액의 기준일이 3개월 이전이라면 적정한 시가에 해당하지 않습니다.(2) 유사매매사례가증여하는 재산과 면적·위치·용도·종목 또는 기준시가가 같거나 비슷한 다른 물건이 평가기간 동안 정상적으로 매매됐다면 그 거래가액을 시가로 적용합니다.(3) 기준시가시가로 사용할 수 있는 금액이 없는 경우에는기준시가(보충적 평가방법)에 따라 양도할 수 있습니다.기준시가는 물건의 종류에 따라 다르지만 흔히 아는 토지 공시지가, 아파트 공시가 등이 기준시가에 해당합니다.기준시가로 저가양도하는 경우 시가로 저가양도하는 경우와 비교하여 증여세와 취득세가 현저히 줄어들 수 있습니다.하지만 일정기간에 유사한 물건의 매매거래가 없다고 해서 무조건 기준시가로 양도가 가능한 것은 아닙니다.기준시가로 양도세, 증여세를 신고·납부한 경우 세무서장 또는 국세청장의 요청에 따라평가심의위원회의 심의를 통해 일정기간 내 시가로 세금을 추징하거나, 증여일 이후 감정평가를 의뢰하여 받은 감정평가액으로 추징할 수 있으므로 유의해야 합니다.3. 증여세 : 시가의 30% 매매거래(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)특수관계인에게 저가양도 또는 고가양도를 하는 경우 양도소득세 재계산뿐만 아니라추가 증여세가 부과될 수 있습니다.부동산을 증여하거나 현금을 증여하는 행위가 수반되는 것은 아니지만 해당 매매거래를 통하여 양수자에게 일정 금액 이상의 경제적 이익이 귀속되는 경우 증여세 과세대상으로 규정하고 있기 때문입니다.<1> 매매거래금액모든 매매거래에 증여세를 부과하는 것은 아니며,시가와 거래금액(대가)의 차이가min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우증여세가 부과됩니다.부당행위계산부인이 적용되는 대상이 min(시가의 5%, 3억원)인 것과 비교하면 증여세법에서는 그 범위를 보다 넓게 보고 있습니다.[저가양도 사례2]✔부모님 소유 A 아파트를 자녀에게 저가양도✔A 아파트 시가 11억 원, 취득가 5억 원(1) 자녀에게 A 아파트를 7억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 4억 원이 min(3.3억 원, 3억 원)을 초과하므로증여세가 부과됩니다.(2) 자녀에게 A 아파트를 8억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 3억 원이 min(3.3억 원, 3억 원)을 초과하지 않으므로증여세가 부과되지 않습니다.상담을 하다보면 많은 분들이 시가의 30% 또는 3억원보다 적은 금액으로 양도하면 전혀 문제없지 않냐고 물어보십니다. 세법 규정을 하나씩 자세히 따져보면증여세가 부과되지는 않지만, 양도소득세는 시가로 재계산될 수 있으므로 양도소득세를 고려하지 않은 반은 맞고 반은 틀린 말인 것입니다.또한 저가양도에서 가장 중요한 것은자금소명 및 세무조사를 대비한 자금출처계획 수립과 가족 간 거래로서 증여추정 규정에 따라 증여로 추징되지 않도록 거래의 객관성을 부여하는 것입니다. 단순하게 시가의 30% 또는 3억원보다 적은 금액이면 괜찮다고 생각하여 섣불리 매매거래 하는 경우 예상하지 못한 세금과 가산세가 추징될 수 있습니다.<2> 증여세 계산시가와 거래금액(대가)의 차이가 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우로서 증여세 과세대상 금액은 시가와 대가의 차이에서 min(시가의 30%, 3억원)을 뺀 금액으로 규정하고 있습니다.[저가양도 사례3]✔부모님 소유 A 아파트를 자녀에게 저가양도✔A 아파트 시가 11억 원, 취득가 5억 원✔자녀에게 A아파트를 7억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 4억 원에서min(3.3억 원, 3억 원)을 뺀 1억 원이 증여세 과세대상에 해당합니다.이때 증여세 계산은 동일인에게 10년 이내 증여한 금액을 합산하여 계산하므로 해당 매매거래 이전 자녀에게 증여한 재산이 있다면 합산해서 계산하는 점을 유의해야 합니다.4. 취득세 : 부당행위계산의 부인2023년 취득세 개정은 특수관계인 간 저가양도에도 영향을 미치게 되었습니다. 개정 전에는 시세와 무관하게 실제매매거래가액을 기준으로 부과했으며, 매매거래가액이 기준시가보다 낮은 경우 매매로 인한 취득세와 증여로 인한 취득세로 구분되어 적용되어왔습니다.개정 후에는 실제매매거래가액이 아닌'시가인정액'을 기준으로 취득세를 부과하고 있습니다.매매거래는 실제매매가액를 기준으로 취득세를 부과하는 것이 원칙이지만, 양도소득세와 동일하게 취득세에서도특수관계인 간 거래의 경우 시가인정액을 기준으로 세금을 부과하는 예외규정을 두고 있습니다. 개정으로 인해 취득세 부담이 증가되었다고 볼 수 있지만, 내용에 따라서는 오히려 유리한 결과를 가지고 오는 경우도 있으므로 매매금액에 따라 다르게 적용되는 규정들을 함께 검토하여 최적의 매매거래금액을 설정해야 합니다.참고로 개정 전 매매와 증여취득세가 구분되어 적용되던 이슈가 개정 후에도 여전히 쟁점으로 남아 있을 수 있습니다. 개정이 이뤄지고 많은 시간이 지나지 않았으므로 해당 이슈는 전문가와 함께 미리 검토하는 것을 추천드립니다.5. 절세방안그렇다면 어떤 경우 저가양도가 절세에서 유리한 방법일까요?[증여, 부담부증여, 저가양도 비교 사례]✔ 부모님 소유 A 아파트를 자녀에게 소유권 이전✔ A 아파트 시가 10억 원, 취득가 5억 원✔ 부모님 1세대 1주택자로서 2년 보유 및 거주기간 충족✔ 전세보증금 3억 원✔ 자녀는 무주택세대세목부동산 증여부담부증여(보증금 3억 원 승계)저가양도(매매가 7억 원)양도세0원0원0원증여세약 220,000,000원약 130,000,000원0원취득세약 40,000,000원약 39,000,000원약 35,000,000원합계약 260,000,000원약 169,000,000원약 35,000,000원절세가능액-약 91,000,000원약 225,000,000원위 사례에서 부담부증여를 활용한다면 약 91,000,000원의 절세가 가능하며, 저가양도를 활용한다면약 225,000,000원의 절세가 가능합니다.신혼부부이거나 출산한지 2년이 지나지 않은 자녀부부의 경우 : 세금 없이4.5억원의 증여효과저가양도금액을 7억원이 아닌 5.5억원으로 하는 경우 자녀에게 이득이 되는 금액은 약 4.5억원이지만,3억원(시가의 30%, 3억원) + 5천만원(기본증여공제) + 1억원(혼인 및 출산에 따른 추가공제)를 받아 증여세 없이 4.5억원의 증여효과를 얻을 수 있게 됩니다.다만,매매가액이 낮아질수록 매매거래 인정 여부 등 아래의 문제점들이 발생할 수 있으니세무전문가와 충분한 검토 후 진행하시는 것을 추천드립니다.6. 유의할 사항<1> 자금출처대비저가양도와 증여의 가장 큰 차이점은 매매대금이 오간다는 점입니다. 증여는 부동산의 소유권을 넘기면서 수증자가 증여세와 취득세만 납부하면 되지만, 저가양도는 실제 매매가액이 오가는 거래이므로양수자가 지급하는 매매대금의 자금출처를 입증해야합니다.가족 간 거래는 제3자 간 일반적인 거래와 동일한 형식과 실질을 갖춘 경우에만 예외적으로 인정되고 있습니다. 따라서 양수자가 지급하는 매매대금이 자력으로 마련한 것이 아니고 부모님으로부터 우회증여 받은 것이라면 저가양도는 부인되고 부동산 증여로 보아 증여세와 가산세가 추징될 수 있습니다.따라서 반드시세법에서 인정하는 자금출처 방식으로 자금을 마련해야 합니다.저가양도거래를 하기 전 미리 부동산 취득자금, 신용카드 등 사용내역, 소득신고내역, 금융기관 채무 등 자금운용액과 자금출처액을 비교하여 적정 매매가액을 산정한다면 가장 좋을 것입니다.양수자가 사회초년생 등으로 소득증빙이 부족한 경우 무조건 저가양도가 불가능한 것은 아닙니다.감정평가를 받거나 채무를 활용하는 등의 방법이 있을 수 있으며, 이외에도 사실관계에 따라 자금출처대비를 할 수 있는 여러가지 방안이 있을 수 있습니다.다만,계획하는 방안이 세법에서 인정하지 않는 부적절한 것이라면 세무조사의 대상이 될 수 있으므로 세무전문가와 함께 적절한 계획을 세우시는 것을 추천드립니다.<2> 증여추정세법에서 규정하고 있는‘증여추정’에 의하여배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도의 형식을 갖춘 경우라도 증여받은 것으로 우선 추정합니다. 만약 배우자 또는 직계존비속에게적법한 방식으로 마련된 매매대금을 실제로 지급하고 거래내용의 실질이 제3자 간 매매거래와 동일함을 입증하여 객관성을 인정받은 경우에는 증여추정에도 불구하고 예외적으로 해당 거래를 인정하고 있습니다.추정규정은 조세탈루 행위가 빈번하게 발생하는 행위에 대한 입증책임을 과세관청이 아닌 납세자에게 부과하는 것입니다. 배우자 및 직계존비속간의 매매거래가 정당한 형식과 실질을 갖춘 것임을 납세자가 입증해야 하므로 증여, 부담부증여 등의 소유권 이전 방식보다 난이도가 있는 컨설팅에 해당합니다.부모·자식간 차용거래를 활용한 저가양도예를 들어부모님으로부터 차용하여 매매대금을 마련하는 경우 정당한 자금의 출처로 인정되지 못할 수 있으므로 매매거래를 이행하더라도 증여로 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.<3> 매매 인정 여부매매대금을 지급했다고 하여 반드시 증여가 아닌 정상적인 매매거래로 인정되는 것은 아닙니다.실제 거래금액이 적정시가와 비교하여 현저히 낮다고 판단되거나, 채무의 종류가 부적합하거나, 차용거래로 자금을 마련하는 경우 등 사실관계에 따라 문제가 될 수 있는 세무상 이슈는 다양하게 존재합니다.세법에서는 정상적인 매매로 인정하는 저가양도 거래요건에 대해 구체적으로 규정하지 않고 있으므로, 모든 내용은 세법의 기본원칙과 해당 규정의 취지 등에 따라 다양한 해석의 여지가 존재할 수 있습니다. 저가양도 인정여부에 의한 세액의 차이가 상당히 클 수 있으므로 거래를 실행하기 전 꼼꼼한 검토가 필요합니다.<4> 소명요청, 세무조사가족 간 거래는 제3자 간 일반거래보다 조세를 탈루하는 행위가 빈번하게 이뤄지기 때문에 과세관청 및 관련 행정기관에서 특별히 관리하는 거래에 해당합니다.기본적으로 가족에게 저가양도 하는 경우 한국부동산원 등의 기관에서 해당 거래에 대한 소명요청을 요구하고 있습니다.또한적법한 시가산정, 자금마련, 세액계산 등이 이루어지지 않았다면 과세관청에서 저가양도거래에 대한 세무조사를 시행하는 등 예상치 못한 상황들이 발생할 수 있습니다.저가양도거래의 인정여부에 대해 의심하고 미리 대비하시는 분들도 많지만, 간혹 저가양도거래를 너무 단순하고 쉽게 생각하시는 분들도 있습니다. 실제로 전문가의 도움 없이 직접 진행한 뒤 국세청 또는 세무서로부터 문제가 있음을 전달받고 연락주시는 경우가 있습니다. 사실관계에 따라 다를 수 있지만, 저가양도는 일반적으로 세무상 이슈가 다양하게 존재하고 여러규정이 복합적으로 적용되는 컨설팅이므로 쉽게 생각해서는 안될 것입니다.<5> 양수자의 양도소득세증여세를 부담하지 않고 저가양도를 진행한 경우 주택을 양수한 자의 주택 취득가액은 시가가 아닌 실제 매매가액으로 적용됩니다. 예를 들어 시가 10억원의 부동산을7억원에 양수한 자녀가 향후 시세가 올라 해당 부동산을 제3자에게 13억원에 양도하는 경우 시세차익인 6억원에 대해 양도소득세가 부과됩니다.따라서 진정한 절세를 위한 저가양도 컨설팅은 저가양수자가 향후 양도할 때의 양도소득세까지 함께 고려하여 가장 유리한 매매금액과 거래방식으로 이루어져야 합니다.7. 결론가족간 저가양도, 특수관계인저가양도는 부동산을 소유하고 있는 세대가양도소득세 비과세 요건을 충족하는 경우 또는 부동산을 양수하는 세대가 기본취득세율을 적용받을 수 있는 경우에는 저가양도를 활용하여 유의미한 절세효과를 얻을 수 있습니다.또한 절세효과뿐만 아니라 아래와 같이 다양한 사례에서 유용하게 활용할 수 있는 컨설팅입니다.(1) 주택보유세대가 일시적 2주택, 혼인합가 비과세 등 일정기간 내 양도해야 하는 경우 양도시기 조절가능(2) 재개발·재건축 등의 투자목적 보유주택으로서 제3자에게 양도하기 아쉬운 경우 계속해서 소유가능(3) 부모님이 자산가로서 자녀에게 증여하고자 하는 증여재산이 많은 경우 증여세 합산과세가 적용되지 않으면서 일정 금액을 증여 가능다만, 모든 상황에서 저가양도가 가장 절세되는 컨설팅은 아닙니다. 가족간부동산거래의 경우 저가양도 뿐만 아니라 교환, 증여, 부담부증여 등 여러가지 방안을 모두 비교하여 가장 적절한 계획을 수립하는 것이 필요합니다.또한 소유권을 이전 받은 자녀가 향후 해당 부동산을 양도할때 발생하는 양도소득세까지 함께 고려해야 진정한 절세플랜이 될 것 입니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,매매계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크가족간 부동산 교환을 통한 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284?trackingCode=blog_bloghome_searchlist입주권, 분양권 부담부증여 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125?trackingCode=blog_bloghome_searchlist가족간 증여vs매매 어떤방법이 더 유리할까?https://blog.naver.com/highyes_tax/222337935363?trackingCode=blog_bloghome_searchlist

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 상속과 증여세 신고시 재산평가와 평가심의위원회심의 에 대해서 설명드리겠습니다.부동산 시가란?●재산평가는시가를 원칙으로 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우 해당 재산의 종류 ·규모·거래 상황등을 고려하여 법 61조부터 제 65조까지에 규정된 보충적평가방법에 따른 가액으로 합니다-시가란 불특정 다수의 사람들 사이에 자유롭게 거래가 이루어 지는 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 의미하고, 매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액등을 시가로 인정합니다.-시가로 인정되는매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액 등이란상속개시일 전후 6개월,증여일전 6개월부터 증여일후 3개월이내의 기간중 매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액으로 확인되는 가액을 말합니다.-평가기준일은 상속의 경우 상속개시일, 증여의 경우 증여일( 부동산은 등기부등본접수일)을 의미합니다.-위의 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간에 매매등이 있거나, 상속세 과세표준 신고기한이후 9개월(상속세결정기한) 또는 증여세 과세표준 신고기한 이후 6개월(증여세결정기한)내에 매매등이 있는경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐서확인되는 가액을 시가에 포함할수 있습니다 .평가심의위원회 심의신청은 납세자와 세무서 둘다 신청이 가능합니다.-저의 실무 경험으로 어머니에게 전라도 광주에 단독주택을 상속 받은분이 상속세 신고기한이 지나세 양도를 하셨는데 양도세를 줄이기 위해서 감정평가를 높게 받아서 평가심의위원회에 심의를 신청하여그 감정가액을 그대로 인정 받아서 총세금을 2억가량 절세한 경험이 있습니다. 납세자 여러분들도평가기간이 지났지만 포기하지마시고 평가심의위원회 제도를 잘 활용 하시면 세금을 절세하실수 있습니다.시가의 산정기준은?●시가로 인정되는 매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액 등이란상속개시일 전후 6개월,증여일전 6개월부터 증여일후 3개월이내의 기간중 매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액으로 확인되는 아래의 가액을 말합니다.①매매가액:매매계약일(잔금일이 아님②감정가액:가격산정 기준일과감정가액 평가서 작성일③수용가액·경매가액:보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된날.-시가로 보는 가액이 둘이상이면평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘이상이면 그 평균액)을 적용합니다.시가의 평가방법은?①당해 재산의 매매가액→평가기간내에 매매된 매매가액은 시가에 해당합니다. 그러나 특수관계인끼리 짜고 비정상적인금액으로 거래되었다면 시가에 해당하지 않습니다.②감정가액→토지,건물,오피스텔및 상업용 건물및 주택의기준시가가 10억원이하이면 하나의 감정평가기관에서 받아도 되며,10억초과시에는 두군데서 감정평가 받아야합니다→부동산을 지분증여하더라도 증여지분액이 아닌 전체 부동산가액을 기준으로 기준시가 10억초과 여부를 판단합니다.③수용가액·경매가액·공매가액→해당 재산에 대해서 수용,경매 또는 공매 사실이 있는경우 그 보상가액, 경매가액 또는 공매가액을 시가로 봅니다. 수용의 경우수용보상계약을 한날을 보상가액이 결정된날로 봅니다. ④유사매매사례가액→평가대상이 되는 재산과면적,위치, 용도, 종목및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 가액을 의미합니다 . 주로아파트와 오피스텔 같은 공동주택이 유사매매사례가액을 적용합니다.⑤담보등으로 제공되어 있는경우→매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액등의 가액이 있더라도 해당 부동산에 저당권 등의 가액이 있다면 아래의 산식에 따라 평가해야합니다.시가:max[①매매가액·수용가액·공매가액·감정가액등 ② 담보채권액]이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구상속세전문세무사#마곡상소세전문세무사#강서구증여세전문세무사#마곡증여세전문세무사#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전문세무사#일산김포부천상속세전문세무사#일산김포부천증여세전문세무사#상속증여재산평가시기#상속증여평가심의위원회#상속증여재산평가방법 태그수정

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 제가 상속세와 함께 가장 많이 진행 하고 있는 가족간 부동산 이전하는 4가지 방법에 대해서 설명드리겠습니다.가족간 부동산이전하는 4가지 방법은?◆상황가정-증여자:어머니 , 주택 10채보유-증여물건: ·성독구 아파트(85제곱미터 이하) ·전세보증금4.6억 있음,다른 주택담보채무는 없음 ·취득시기 :2017.05.02일 ·취득금액:485,000,000원-증여시기:2024.12.09일-증여당시 감정평가액 :1,040,000,000원-수증자딸:소득이 연간 3천만원이상 있음, 결혼해서 자녀가 있음, 무자택자, 혼인증여공제 가능함.1.부담부증여로 부동산이전시 (1)개념 증여자가 증여하려는 물건에 담보된 채무나 보증금을 끼고 수증자에게 증여하는것을 말합니다. 담보된 채무나 보증금을끼고 수증자에게 증여 한다는것은 증여자가 갚아야할 채무를 수증자가 대신 갚 갚아준 다는 뜻이므로 채무해당액은 증여해주는자가 양도세납세의무가 생김니다. (2)과세문제①증여자:양도세 과세 문제 생김 (단위:원)양도가액460,000,000부채액 보증금이 양도가액이 됩니다-)취득가액214,519,231485,000,000*(460,000,000/1,040,000,000)→당초 취득금액*(채무액/증여재산가액)-)자본적지출액+양도비용4,065,029취득세,법무사수수료,공인중개사수수료에 증여재산가액에서 채무가차지 하는 비율을 곱하면 됩니다.=양도차익241,415,740-)장기보유특별공제33,798,2047년 보유했으므로 양도차익에서 14%공제함.=소득금액207,617,537-)기본공제2,500,000=과세표준 205,117,537*세율38%-누진공제19,940,000=산출세액58,004,664+지방세5,800,46=납부세액(지방세포함)63,805,130②수증자: 증여세 과세 문제 생김 (단위:원)증여가액 580,000,000부동산시가(1,040,000,000원)-보증금(460,000,000원)+)사전증여　10년내 사전증여 없음.=증여재산가액 580,000,000-)증여재산공제 150,000,000혼인증여재산공제가능함.-)감정평가수수료공제1,139,600= 과세표준428,860,400*세율20%-)누진공제 10,000,000=산출세액 75,772,080+)세대생략가산액 -=산출세액계 75,772,080-)신고세액공제(3%)2,273,162=납부세액73,498,918+)증여세 대납액0=최총 총 납부세액73,498,918→만약 수증자가 소득이 없다면 증여세 대납문제 발생해서 기존 증여세의 1.5배~2배 정도 세금이 더 많이나올수 있습니다.③수증자 취득세 과세 문제생김 (단위:원)시가상당액 증여부분 취득세양도부분 취득세　 1,040,000,000무상취득유상취득취득가액 580,000,000 460,000,000세율3.80%3.3%산출세액 22,040,000 15,180,000합계 37,220,000　→부담부증여시 취득세는 무상취득세율과 유상취득세율 각각 적용하며 유상취득세율은 보증금 차감한 4.6억에 대한세율이 아닌 보증금 차감전 금액인 1,040,000,000을 기준으로 적용합니다.④결론-양도세,증여세,취득세 총 부담세액: 174,524,048원-수증자가 지급해야하는 총현금지출액:570,718,918원(증여세,취득세,전세보증금같은 채무액)⑤장단점 및 주의사항장점·수증자가 세금만 지급하면 되지 양도일때 처럼 양도 대금을 지급할 필요가 없습니다·양도세가 비과세 되는 상황이거나 양도세가 다주택자 중과가 되지 않는 상황에서 일반적으로 순수 양도나 증여 보다 20%~40%정도 절세가 가능합니다.·전세 보증금이 있거나 해당 주택에 주택담보대출금액이 있다면 부채를 끼로 증여할수 있으므로 부담부증여로 하는것이 유리합니다.단점·증여에 해당하는 부분은증여 받고 나서 10년이내에 제 3자에게 양도시 이월과세에 걸려서 취득시기와 취득금액이 증여자기준으로 계산하게 되면 세금폭탄 나올수 있습니다.그러나 양도시점에 1세대 1주택이 가능하다면 이월과세에 걸려도 비과세가 가능하므로 문제가 없어 집니다.주의사항·수증자가 소득이 있어야 합니다. 구청에서는 연간 1,070,000,000원정도 있어야 하며 세무서도 그정도 소득은 있어야 합니다. 소득이 없다면 부담부증여 부인당하고 순수증여로 돌아갈수 있습니다.·수증자가 부담부증여 받고 세무서에서 5년간 사후관리를 하므로 부담부즈여 받고 전세계약을 세입자와 다시한고 채무도 수증자가 상환해야합니다. 만약 증여자가 대신 전세보증금이나 채무를 상환시 부담부증여 부인당하고 순수증여로 세금 폭탄 낼수 있습니다.·부담부증여 하려는 토지가 만약 토지거래허가구역에 있고 수증자가 기존 1주택을 가지고 있는세대의 경우 구청에서 부담부증여 허가가 안됩니다 .·부동산 감정평가를 낮게 받아서 신고시 세금이 절세가 되므로 감정평가는 선택이 아닌 필수입니다.2.순수증여로 부동산이전시 (1)개념 이전하련는 부동산을 시가를 기준으로 채무같은것 없이 무상으로 수증자에게 순수하게 증여하는것을 말합니다. (2)과세문제①수증자: 증여세 과세 문제 생김 (단위:원)증여가액 1,040,000,000+)사전증여　10년내 사전증여 없음.=증여재산가액 1,040,000,000→-)증여재산공제 150,000,000혼인증여재산공제가능함.-)감정평가수수료공제1,139,600= 과세표준888,860,400*세율30%-)누진공제 60,000,000=산출세액 206,658,120+)세대생략가산액 -=산출세액계 206,658,120-)신고세액공제(3%)6,199,744=납부세액200,458,376+)증여세 대납액0=최총 총 납부세액200,458,376→만약 수증자가 소득이 없다면 증여세 대납문제 발생해서 기존 증여세의 1.5배~2배 정도 세금이 더 많이나올수 있습니다.②수증자 취득세 과세 문제생김 (단위:원)시가상당액 증여부분 취득세 1,040,000,000무상취득취득가액 1,040,000,000세율3.80%산출세액 39,520,000합계 39,520,000→증여원인의 취득세과표세준은 기준시가가 아니라 시가입니다.④결론- 증여세,취득세 총 부담세액: 239,978,376원-수증자가 지급해야하는 총현금지출액:239,978,376원⑤장단점 및 주의사항장점·내야할 세금은 많지만 증여자에게 양도대금이나, 돌려줘야할 채무가 없으므로 수증자가 지급해야할총 현금 지출액은 오히려 부담부증여나 양도보다 적을수 있습니다.·수증자가 부담부증여시 채무를 상환할 능력이 없거나, 순수양도및 저가양도처럼 양도대가를 지급할 돈이 없다면 차라리 증여세와 취득세만을 납부하는게 총현금지출액이 적어서 유리할수 있습니다. 증여세의 경우 5년간 연부연납으로 나누어 낼수 있습니다.단점· 세금자체가 많으므로 부담이 됩니다.· 증여 받고 나서 10년이내에 제 3자에게 양도시 이월과세에 걸려서 취득시기와 취득금액이 증여자기준으로 계산하게 되면 세금폭탄 나올수 있습니다.그러나 양도시점에 1세대 1주택이 가능하다면 이월과세에 걸려도 비과세가 가능하므로 문제가 없어 집니다.주의사항·수증자를 여러명으로 분산해서 받으면 세금이 줄어 들수 있습니다.·부동산 감정평가를 낮게 받아서 신고시 세금이 절세가 되므로 감정평가는 선택이 아닌 필수입니다.3.순수양도로 부동산이전시 (1)개념 양도자와 양수자가 제3자에게 양도하는것처럼시가대로양수자가 양도대금을 양도자에게 지급하고 부동산을 이전하는것을 말합니 다. (2)과세문제①양도자는 양도세 과세문제 생김 (단위:원)양도가액1,040,000,000시가대로 하셔야합니다-)취득가액485,000,000-)자본적지출액+양도비용9,190,500.=양도차익545,809,500-)장기보유특별공제76,413,3307년 보유했으므로 양도차익에서 14%공제함.=소득금액469,396,170-)기본공제2,500,000=과세표준466,896,170*세율40%-누진공제25,940,000=산출세액160,818,468+지방세16,081,847=납부세액(지방세포함)176,900,315②양수자는 취득세 과세문제 생김 (단위:원)시가상당액양도부분 취득세　 1,040,000,000유상취득취득가액 1,040,000,000세율3.3%산출세액34,320,000합계34,320,000　③결론-양도세,취득세 총합계액:211,220,315원-양수자가 내야할 총현금지출액:1,074,320,000원(양도대금+취득세)④장단점 및 주의사항장점·양도세가비과세 되는 상황에서 유리합니다·해당 부동산에 전세보증금이나 채무가 많다면 시가에서 해당 보증금이나 부채를차감한 나머지만 양도대금으로 실제 지급하면 되므로 양도가 유리합니다. 주로 이전하려는 주택을 전세주고, 본인은 다른 주택에 전세살고 있을 상황에서 유리합니다.단점· 양도세가 비과세가 안되고 과세되는 상황에서 불리합니다.· 실무적으로 양도대금을 실제로 양수자가 양도자에게 지급해야하는데 양도대금이 없어서 양도가 이루어 지지 않는 경우가 많습니다.주의사항·특수관계인끼리 거래이므로 양도라 할지라도 부동산 감정평가를 받아야 하며, 낮게 받아서 신고시 세금이 절세가 되므로 감정평가는 선택이 아닌 필수입니다.4.저가양도로 부동산이전시 (1)개념 양도자와 양수자가 시가보다 30% 싸게양수자가 양도대금을 양도자에게 지급하고 부동산을 이전하는것을 말합니다. (2)과세문제①양도자는 양도세 과세문제 생김 (단위:원)양도가액985,000,000시가의 95%로 하시면 됩니다.-)취득가액485,000,000-)자본적지출액+양도비용9,190,500.=양도차익493,809,500-)장기보유특별공제69,133,3307년 보유했으므로 양도차익에서 14%공제함.=소득금액424,676,170-)기본공제2,500,000=과세표준422,176,170*세율40%-누진공제25,940,000=산출세액142,930,468+지방세14,293,047=납부세액(지방세포함)157,223,515②양수자는 취득세 과세문제 생김 (단위:원)시가상당액 증여부분 취득세양도부분 취득세　 1,040,000,000무상취득유상취득취득가액 312,000,000 728,000,000세율3.80%3.3%산출세액 11,856,000 24,024,000합계 35,880,000　→취득세가 실제양도대금지급액(728,000,000원)에 대해서는 유상취득세율(전체 시가액 1,040,000,000원기준으로 9억초과하므로 3.3%)이 적용되고, 시가와 실제지급액 차액 (312,000,000원)에 대해서는 무상취득세율이 적용됩니다.그러나 현재 일부 구청(강서구청포함)에서는 시가 전체에 대해서 유상취득세율을 적용하여 과세 하고 있는곳도 있습니다.③결론-양도세,취득세 총합계액:193,103,515원-양수자가 내야할 총현금지출액:763,880,000원(양도대금+취득세)④장단점 및 주의사항장점·양도세가비과세 되는 상황에서 유리합니다·해당 부동산에 전세보증금이나 채무가 많다면 시가에서 해당 보증금이나 부채를차감한 나머지만 양도대금으로 실제 지급하면 되므로 양도가 유리합니다. 주로 이전하려는 주택을 전세주고, 본인은 다른 주택에 전세살고 있을 상황에서 유리합니다.·양도대금을 100%가 아닌 70%정도만 지급하면 되므로 유리합니다.단점· 양도세가 비과세가 안되고 과세되는 상황에서 불리합니다.· 실무적으로 양도대금을 실제로 양수자가 양도자에게 지급해야하는데 양도대금이 없어서 양도가 이루어 지지 않는 경우가 많습니다.·저가양도로 취득한자가 나중에 양도시 취득가액이 낮게 잡히게 되어 양도세 향후 많이 나올수 있습니다. 따라서 향후 양도세 비과세가 되게 끔 세팅을 미리 해놓는게 좋습니다.주의사항·특수관계인끼리 거래이므로 양도라 할지라도 부동산 감정평가를 받아야 하며, 낮게 받아서 신고시 세금이 절세가 되므로 감정평가는 선택이 아닌 필수입니다.최종 결론은?-위에서 설명한 4가지 방법중에 자기가 처한 상황에서 가장 유리한 방법을 선택하시면됩니다.제가 상담 진행하면서 늘상 하는말은세금만 보지 말고 총현금지출도 고려해서 결정하라는 말을 꼭드립니다 (단위:원)부담부증여순수증여순수양도저가양도총세금174,524,048 239,978,376211,220,315원193,103,515총현금지출570,718,918239,978,3761,074,320,000763,880,000-위 표에서 보시면 총세금은부담부증여가 가장 적어서 유리하지만, 수증자및 양수자가 지급해야할 세금및 부채,양도대금 합쳐서총 현금지출은 오히려 순수양도가 가장 적습니다.그러나 부담부증여시 갚아야할 채무가 보증금이면현금지출이다른 세입자가 들어오면 그 돈으로 보증금 내어주면 되므로 총부담부증여가 유리할수도 있습니다. 그러나 해당 부동산 시세 대비 많은 전세보증금이 있다면순수양도나 저가 양도가 총 현금지출액이 최소가 되어 가장 유리할수 도 있습니다.-이럴듯 제가 상담 하다보면 위 4가지가 각 납세자 분들이 처한 상황에 따라 유리한 상황이 다 다르므로세금뿐만 아니라 총현금지출액과 금전이외의 가치인 거주시 만족도등 질적인 부분도 종합적으 고려하셔서 결정해야 하므로 전문 세무사와 상담후 업무를 진행 하셔야합니다.제블로그에 부담부증여와 저가양도에 설명한것도 참고로 보시면 도움되실것입니다https://blog.naver.com/totwm/222807408630[가족간매매거래 전문세무사 ]부담부증여시 주의해야 할 사항들은? (증여세, [마곡 상속세 전문세무사][강서구 증여세무상담, 증여세전문, 증여세전문세무사, 자녀증여, 재산증여)안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^ 오늘은 많은 분들이 궁금해 하시고, 요즘같이 종부...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/totwm/222831266427가족간거래전문세무사[절세의 비책][마곡 양도세 전문세무사][강서구 양도세 전문 세무사] 저가 양도의 기본개념과 유의사항 [2023년개정내용반영]안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^ 이번시간에는 저번에 설명드렸던 부담부증여와 절세효과가 비...blog.naver.com이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구상속세세무사#마곡상속세세무사#강서구증여세세무사#마곡증여세세무사#강서구양도세세무사#마곡양도세세무사#강서구부동산세무사#마곡부동산세무사#일산김포부천상속세증여세양도세세무사#강남상속세증여세세무사#부동산증여방법#가족간부동산거래#가족간부동산거래세무사#가족간매매세무사#가족간증여방법#부담부증여#저가양도#부담부증여세무사#저가양도세무사#증여세무사#증여세세무사 태그수정