1가구 2주택(강동구,춘천) 매도 순서

1. 개요정부는 4월 7일부터수도권에서 최대 10년간 금지했던 분양권 전매제한을 최대 3년으로 줄였습니다.수도권 공공택지·규제지역과 분양가 상한제 적용 지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화했습니다. 비수도권의 전매제한은 최대 4년에서 공공택지·규제지역은 1년, 광역시 도시 지역은 6개월로 줄었습니다. 그 외 지역은 전매제한이 없어졌습니다.이번 분양권 전매제한 완화 조처로 지난 7일부터수도권에서 전매가 풀린 단지는 약 120개 단지, 총가구 수로는 12만여 가구에 이른다고 합니다.구체적으로 내년 8월 입주 예정인 서울 강북구 미아동 북서울자이폴라리스(1,045가구), 강동구 천호동 강동중흥S클래스 밀레니엄(999가구), 성북구 길음동 길음역롯데캐슬트윈골드(395가구) 등이 전매제한이 해제됐습니다.이에 따라최근 가족의 분양권을 전매하거나 증여, 부담부증여 받으려는 사례가 늘고 있습니다.다만, 분양권은 현재 양도세 등 각종 세목에서 주택 수에 포함되며, 양도세의 경우 당첨일로부터1년 내 매매 시 77%(지방소득세 포함), 1년이 경과되더라도 66%(지방세소득세 포함)의 높은 양도소득세율이 적용되므로 분양권 명의이전에 따라 발생하는 세금과 세무상 이슈를 충분히 검토하고 진행해야 합니다.2. 소유권 이전의 방법분양권 명의 이전 방법은 크게 다음과 같이 구분할 수 있습니다.구분소유권 이전 내용발생하는 세금증여분양권 채무는 승계하지 않고 증여(증여일 현재 분양권의 채무는 증여자가 상환의무를 짐)증여세부담부증여분양권 채무를 승계하는 조건으로 증여(증여를 통하여 승계한 채무는 수증자가 상환의무를 짐)양도세, 증여세매매제3자 간 일반매매와 동일양도세(고저가매매 시 일부 증여세)명의 이전 방식에 따라 발생하는 세금과 세무상 이슈가 달라지므로정확한 비교를 통하여 각 상황에 가장 알맞은 방식으로 진행한다면 절세효과를 누릴 수 있습니다.3. 세법상 시가증여, 부담부증여, 매매 모두‘세법상 시가’산정이 우선되어야 합니다. 특수관계인간 거래의 경우 해당 분양권 가치의 산정을 모두 세법상 시가를 원칙으로 하기 때문입니다.전매제한이 해제되어 명의변경 하려는 분양권의 경우 세법상 시가란 소유권 이전하려는 분양권과 유사한 물건의 최근 거래된 가격인‘유사매매사례가액’또는 해당 분양권에 대한‘감정평가액’이 적용될 수 있습니다. 만약 위 2가지 금액이 없다면'평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액'으로 합니다.(1) 감정평가액(2) 유사매매사례가액(3) (1), (2)의 금액이 없는 경우 불입액 + 프리미엄 상당액특수관계인 간 증여를 하거나 매매를 계획 중이라면 프리미엄 산정액에 대한 적법한 근거가 있어야 하며,만약 임의로 세법상 시가를 산정하여 소유권을 이전하는 경우 유사매매사례가액 등에 따른 세액과 가산세가 추징될 수 있음을 유의해야 합니다.특히나 매매의 경우 시세차익에 대한 77% 또는 66%의 높은 세율이 적용되므로 세법상 시가를 산정함에 있어유사성, 적정한 프리미엄액 등에 대한 충분한 검토가 필요합니다.4. 소유권 이전 방법<1> 증여증여란 분양권의 채무는 승계하지 않고 증여하는 것을 의미합니다. 증여일 현재 분양권의채무가 있더라도 승계하지 않고 전체를 증여하는 것으로 세법상 시가에 대한 증여세만 부과됩니다.[사례1] 자녀에게 증여- 총분양가 : 5억원- 증여일 현재 불입액 : 3억원(중도금대출 2.5억원)- 증여일 현재 프리미엄 상당액 : 1억원사례의 경우 채무승계를 하지 않는 조건으로 증여한다면 불입액과 프리미엄상당액의 합계인 4억원에서 자녀의 증여공제액인 5천만원을 공제 후 3.5억원에 대하여약6천만원의 증여세가 발생합니다.<2> 부담부증여부담부증여란 분양권 채무를 승계하는 조건으로 증여하는 것을 의미합니다. 증여일 현재분양권의 채무를 승계하는 것으로 채무승계 부분에 대해서는 양도세, 분양권의 세법상 시가에서 채무승계액을 공제한 금액에 대해서는 증여세가 부과됩니다.[사례2] 자녀에게 부담부증여- 총분양가 : 5억원- 증여일 현재 불입액 : 3억원(중도금대출 2.5억원)- 증여일 현재 프리미엄 상당액 : 1억원사례의 경우 채무를 승계하는 조건으로 부담부증여한다면 채무승계액 2.5억원에 대해서는 양도세, 불입액과 프리미엄상당액의 합계인 4억원에서 채무승계액인 2.5억원을 공제한 1.5억원에서 자녀에의 증여공제액인 5천만원 공제 후 1억원에 대해서 증여세가 발생합니다.(1) 양도세 :4600만원(1년이 경과한 경우 4천만원)(2) 증여세 :1천만원<3> 매매가족 간 매매라고 하더라도 제3자 간 일반매매와 동일하게 매매거래가 가능합니다. 시세차익에 대하여 양도소득세가 발생하는 것은 동일하지만,만약 세법상 시가와 대가의 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상 나는 고·저가매매의 경우 양도소득세는 대가가 아닌 세법상 시가로 재계산합니다.[사례3] 자녀에게 매매- 총분양가 : 5억원- 증여일 현재 불입액 : 3억원(중도금대출 2.5억원)- 증여일 현재 프리미엄 상당액 : 1억원- 실제 매매가액 : 3억원사례의 경우 불입액과 프리미엄상당액의 합계인 4억원보다 5% 이상 차이가 나게 3억원으로 저가매매하는 경우에도 매도자와 매수자가 특수관계인이라면 실제 매매가액인 3억원이 아닌 세법상 시가인 4억원으로 양도소득세를 계산합니다.따라서 양도소득세는 프리미엄 상당액인 1억원에 대한7700만원(1년이 경과한 경우 6600만원)이 발생합니다.만약 세법상 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상 나는고·저가매매의 경우 양도소득세 뿐만 아니라 추가 증여세가 발생합니다. 세법상 시가와 과도하게 차이나는 금액으로 매매하는 경우 저가매매는 매수자, 고가매매는 매도자에게 발생한 이익에 대하여 증여세를 부과하는 것입니다.다만시가와 매매가액의 차액인 이익에 대하여 모두 증여세를 부과하는 것이 아닌 일부 금액을 공제한 뒤 증여세를 부과하므로 이를 적절히 활용한다면 자녀의 경우 부모님의 분양권을 적은 세금으로 보다 더 저렴하게 매수할 수 있습니다.5. 정리하며분양권에 대한 양도세는 77% 또는 66%의 세율이 적용되는 반면, 증여세는 1억원까지 10%, 1억원에서 5억원은 20%, 5억원에서 10억원까지는 30%의 세율이 적용되므로 세율로 비교해 본다면증여가 훨씬 유리합니다.위 사례에서도 양도세 적용 부분이 적은증여 > 부담부증여 > 매매 순서로 세금이 적게 발생합니다.[절세방안]다만,프리미엄가액이 없거나 세법상 시가를 분양가로 산정할 수 있는 경우라면양도소득세는 0원이 발생하므로 오히려 증여, 부담부증여의 경우보다 더 적은 세금으로 명의이전이 가능합니다.따라서 사실관계에 맞게 각 소유권 이전 방식을 비교하여 최적의 절세방안을 찾는 것이 중요합니다.관련 포스팅내용링크분양권 취득부터 양도까지 단계별 세금 총정리https://blog.naver.com/highyes_tax/222667373501입주권, 분양권 부담부증여 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125기준시가로 상속, 증여시 세금 추징(평가심의위원회)https://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084

다주택자 양도소득세 중과 유예는 그동안 “또 연장될 수 있다”는 기대 속에 논의되어 왔지만,이번에는정부 보도자료를 통해 중과 유예 종료가 공식화되었습니다.연장 여부를 검토하는 단계가 아니라,2026년 5월 9일 종료를 전제로 한 보완 방안이 함께 발표된 상황입니다.문제는 제도가 단순하지 않다는 점입니다.보유 주택이 어느 지역에 있는지, 언제 계약하는지, 임대 중인지에 따라적용 결과가 크게 달라집니다.이제는 “되는지 안 되는지”를 단순히 묻기보다,내 상황이 어디에 해당하는지 점검하고, 그에 맞는 판단해야 하는 시점입니다.조정대상지역별 중과 제외 요건기존 조정대상지역서울 강남구·서초구·송파구·용산구 소재 주택은2026년 5월 9일 이전에 매매계약을 체결하고,계약일로부터4개월 이내에양도가 완료되면다주택자 양도세 중과가 적용되지 않습니다.신규 조정대상지역(서울) 강동구, 강북구, 강서구, 관악구, 광진구, 구로구, 금천구, 노원구, 도봉구, 동대문구, 동작구, 마포구, 서대문구, 성동구, 성북구,양천구, 영등포구, 은평구, 종로구, 중구, 중랑구(경기) 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시2025년 10월 16일 이후 새로 조정대상지역으로 지정된 지역은기존 지역보다 2개월 더 긴 기간이 주어집니다.해당 지역의 주택은2026년 5월 9일 이전에 매매계약을 체결하고,계약일로부터6개월 이내에양도하면 중과가 제외됩니다.계약 관련 유의사항중과 제외를 받기 위해서는계약의 형식과 시점이 매우 중요합니다.가계약은 인정되지 않습니다.정식 매매계약서가 작성되어야 합니다.계약금이 실제로 수령되어야 합니다.문자 합의, 구두 약속, 가계약금은중과 제외 요건으로 인정되지 않습니다.임대 중인 주택에 대한 보완 방안이번 보완 방안에서 가장 헷갈리는 부분이 바로 임대 중인 주택입니다.토지거래허가구역 내 주택은 원칙적으로매수인이 허가를 받은 날부터 4개월 이내에 실거주를 해야 합니다.즉, 매수인은 바로 전입해서 살아야 합니다.하지만 문제는,매도하려는 주택이 이미 임대 중인 상태라면매수인이 4개월 내에 전입하는 것이 현실적으로 불가능한 경우가 많다는 점입니다.이번 보완 방안은 이 지점을 제한적으로 풀어준 것입니다.①적용 대상은 ‘2026.2.12. 현재 임대 중인 주택’발표일 기준으로 이미 임대차계약이 체결되어 있고,실제로 임차인이 거주 중인 주택만 해당됩니다.발표 이후 새로 임대한 주택은 대상이 아닙니다.②매수인은 반드시 ‘무주택자’여야 함실거주 의무 유예는매수인이 무주택자인 경우에만 적용됩니다.다주택자나 1주택자가 매수하는 경우에는 이 완화 규정이 적용되지 않습니다.무주택자 판단 기준은토지거래허가 신청일 기준주택담보대출이 있는 경우에는 대출 신청일 기준③유예되는 것은 ‘실거주 의무’이지, ‘양도 시점’이 아님가장 많이 착각하는 부분입니다.이 규정으로 유예되는 것은매수인의 전입 시점(실거주 개시 시점)뿐입니다.매도인 입장에서 중요한 매도 계약 기한 4개월 또는 6개월 내양도 요건은 전혀 바뀌지 않습니다.즉,무주택자에게 매도한다고 해서매도인이 양도 기한을 더 확보하는 것은 아닙니다.주요 질의응답 요약 정리1. ‘양도 완료’의 기준계약일로부터 4개월(기존 조정대상지역) 또는 6개월(신규 조정대상지역) 이내에잔금을 수령하거나이전등기 접수를 완료하면둘 중 하나만 충족해도 ‘양도 완료’로 인정됩니다.2. 잔여 임대기간이 4개월 미만인 경우 (기존 조정대상지역)토지거래허가 신청일 시점에 잔여 임대기간이 4개월 미만이라면,임대차계약 종료 후 4개월 내에 매수인이 입주하면 되므로실거주 의무를 추가로 유예할 필요가 없습니다.이 경우에는 매수인이 반드시 무주택자일 필요는 없습니다.3. 잔여 임대기간이 6개월 미만인 경우 (신규 조정대상지역)신규 지정된 조정대상지역 주택 중토지거래허가 신청일 시점에 잔여 임대기간이 6개월 미만이라면,기본 실거주 기한인 6개월 내 입주가 가능합니다.따라서 이 경우에도 매수인을 무주택자로 제한할 필요는 없습니다.다만,신규 조정대상지역 주택이면서 계약 당시 임대 중이고,잔여 임대기간이 6개월을 초과하는 경우에는매수인이 무주택자인 경우에 한해임대차계약 종료일까지 실거주 의무가 유예됩니다.4. 매도인이 1주택자인 경우이번 실거주 의무 유예 규정은다주택자의 양도세 중과 유예 종료에 따른 매도 애로를 해소하기 위한 규정으로,매도인이 1주택자인 경우에는 적용되지 않습니다.이 경우에는 기존 토지거래허가 및 실거주 규정을 그대로 적용받게 됩니다.5. 전세대출 이용 중인 무주택자의 경우전세대출을 이용 중인 무주택자가3억 원 초과 아파트를 매수하더라도,임대차계약 종료일까지전세대출이 즉시 회수되지 않도록제도가 보완됩니다.이번 보도자료는다주택자에게 새로운 혜택을 주기 위한 정책이라기보다는,정리할 시간을 한정적으로 부여한 조치에 가깝습니다.보유 주택의 지역, 임대 여부, 계약 시점에 따라 적용 결과는 크게 달라질 수 있습니다.따라서, 현재 보유 구조를 기준으로 한 점검이 먼저 이루어져야 합니다.본인 상황을 기준으로 정리해 줄 수 있는 세무대리인과의 상담이 사실상 필수적인 시점이라고 보셔야 합니다.

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 상속주택에 대한 취득세율 입니다. 그 중 1가구 1주택 특례세율 적용요건에 대해 자세히 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,상속주택 취득세율은2.8%입니다취득세는 아래 표와 같이 취득의 원인에 따라 달라지는데, 무상 승계 중상속은 2.8%의 세율이 적용됩니다. 여기에 지방교육세 0.16%와 85제곱미터 초과시 농특세가 0.2%가 부가되어최종적으로 2.96%~3.16%의 세율이 적용됩니다.증여와 달리, 상속은 중과세율이 적용되지 않습니다.1가구 1주택은 0.8%의 특례세율이 적용됩니다현재 취득세는 과거 취득세와 등록세가 통합된 것인데, 당시 1가구 1주택에 해당하면 취득세는 비과세되고 등록세만 과세되었습니다.취등록세 통합 이후에도 동일하게 유지하기 위해,중과기준세율인 2%를 2.8%에서 차감한 0.8%의 취득세율을 적용합니다.지방세법제15조(세율의 특례)① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 제11조 및 제12조에 따른 세율에서중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로하되, 제11조제1항제8호에 따른 주택의 취득에 대한 취득세는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액을 그 세액으로 한다. 다만, 취득물건이 제13조제2항에 해당하는 경우에는 이 항 각 호 외의 부분 본문의 계산방법으로 산출한 세율의 100분의 300을 적용한다.1. 환매등기를 병행하는 부동산의 매매로서 환매기간 내에 매도자가 환매한 경우의 그 매도자와 매수자의 취득2.상속으로 인한 취득중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 취득가.대통령령으로 정하는 1가구 1주택의 취득나. 「지방세특례제한법」 제6조제1항에 따라 취득세의 감면대상이 되는 농지의 취득이하 생략무주택인 1가구가상속주택을 취득하여, 1주택이 된 경우에 적용됩니다1가구 1주택은 상속주택을 취득하여, 1가구 1주택이 됨을 의미하므로기존에 무주택 가구인 상속인이 1주택을 상속받는 경우에 적용됩니다.여기서,1가구는 '상속인과 주민등록이 함께 등재된 가족'을 의미합니다.단, 아래의 경우는 등재되지 않아도 동일 1가구로 봅니다.㉠ 상속인의 배우자㉡ 상속인의 미혼인 30세 미만 직계비속㉢ 상속인이 30세 미만인 경우, 그 부모단, 재외국민은 혜택을 받을 수 없습니다.1가구의 정의가 취득세의 1세대와는 다름에 유의해야 합니다.지방세법 시행령제29조(1가구 1주택의 범위)① 법 제15조제1항제2호가목에서 “대통령령으로 정하는 1가구 1주택”이란상속인(「주민등록법」제6조제1항제3호에 따른 재외국민은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 같은 법에 따른세대별 주민등록표(이하 이 조에서 “세대별 주민등록표”라 한다)에함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1가구(상속인의 배우자, 상속인의 미혼인 30세 미만의 직계비속 또는 상속인이 미혼이고 30세 미만인 경우 그 부모는 각각 상속인과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 같은 가구에 속한 것으로 본다)가 국내에 1개의 주택[주택(법 제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다)으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말하되, 제28조제4항에 따른 고급주택은 제외한다)]을 소유하는 경우를 말한다.따라서, 상속주택은 취득세 절감 차원에서는상속인 중에 무주택자가 상속주택을 협의 분할해서 받는 것이 이득입니다.1주택 판단시, 공동명의과 부속토지는 각각 1주택으로 봅니다1가구 1주택인지를 판단할 때, 공동 명의 주택이 있다면 이미 1주택자이므로 적용이 안되고 주택의 부속토지만 보유해도 주택으로 보기 때문에 특례세율이 적용되지 않습니다.지방세법 시행령제29조(1가구 1주택의 범위)② 제1항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에도공동소유자 각각 1주택을 소유하는 것으로 보고,주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유하는 것으로 본다.상속주택을공동상속 받는 경우, 지분이 가장 큰 상속인을 소유자로 봅니다1주택을 상속인들이 공동상속 받는 경우에는 1가구 1주택 충족여부를 판단하는 기준인 소유권자는 다음의 순서에 따라 결정됩니다.① 지분이 가장 큰 자② 그 주택에 거주하는 자③ 최연장자따라서,공동상속을 하더라도 무주택자인 상속인이 가장 큰 지분을 받는 것이 상속주택의 취득세가 절감되니 유리합니다.예를 들어, 1주택 결혼한 형과 무주택 가구인 동생으로 구성된 상속인 이라면, 형이 최대 또는 동일지분을 받으면 취득세율이 2.8%의 세율이 적용되나, 동생이 최대 지분을 가지면 0.8%의 세율이 적용됩니다.지방세법 시행령제29조(1가구 1주택의 범위)③ 제1항 및 제2항을 적용할 때1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받는 경우에는지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 본다. 이 경우 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상일 때에는 지분이 가장 큰 상속인 중 다음 각 호의 순서에 따라 그 주택의 소유자를 판정한다.1. 그 주택에거주하는 사람2.나이가 가장 많은 사람정리하면,상속주택에 대한 취득세를 살펴보았는데, 일반적인 경우 2.8%이나 1가구 1주택의 조건을 만족하는 경우에는 0.8%의 특례세율이 적용됩니다.특례세율은 무주택인 상속인 가구가 1상속주택을 취득하는 경우에 적용되나, 1가구의 개념이 1세대와 다름과 재외국민은 대상에서 제외됨에 주의해야합니다.또한, 상속인 중에 누가 주택을 상속받느냐 또는 공동상속시 최다지분이 되느냐에 따라 취득세율이 차이가 나므로 취득세 절세를 위해 상속재산 분할과 지분협의가 중요합니다.존재하지 않는 이미지입니다.by 상속세신고/부동산세금 책

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224180098762원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요,부동산세금과 자산컨설팅을 전문으로 하는 세무컨설팅 세로움입니다.26년 5월 10일 다주택자 양도세 중과가 4년만에 다시 다시 시행될 것으로 예상됩니다. 중과세가 적용되면 시세차익의 최대82.5%까지 세금을 내는 것으로 사실상 양도가 어려울 수 있습니다.그래서 오늘은다주택자이지만, 양도세 중과를 피할 수 있는 주요사례와 방안에 대해서 자세하게 설명드리겠습니다.업계에서'양포세'라는 말이 있습니다. 양도소득세를 포기한 세무사라는 의미인데, 우리나라 양도소득세 규정은 세무사들도 포기할 만큼 정말 어렵게 규정되어 있습니다. 그마저도 모든 사례를 담지 못하기 때문에 국세청과 기재부 유권해석이 변경되면서 납세자들이 피해를 보는 사례도 있습니다.양도소득세는 국가에서 처리해주지 않습니다. 국민이 직접 계산해서 신고해야하고, 국세청은 신고가 틀렸을 때 가산세를 더해서 세금을 추징하는 것이죠.법조문을 정확하게 해석하는 것은 현실적으로 불가능하겠지만, 내 자산은 내가 지킬 수 밖에 없기 때문에, 최소한의 정보는 알고 있어야 합니다.1. 다주택자 중과 자가진단[체크리스트]아래에서 순서대로 자세히 설명해 드리겠지만, 간단하게 큰틀을 보겠습니다.① 기본원칙첫 번째 기본원칙은다주택자이면서 양도하는 주택이 조정지역 소재인지 여부입니다. 양도하는 주택이 아무리 비싸도 인천이나 의정부처럼조정지역이 아니라면 중과세가 적용되지 않습니다.②, ③ 중과배제 2가지다주택자이면서 조정지역의 주택을 양도하더라도 양도주택이‘중과제외주택’이거나,보유하는 주택이'주택 수 제외주택'에 해당한다면 일반과세가 적용됩니다. ‘중과제외주택’과 ‘주택 수 제외주택’이 정확히 어떤 주택인지는 아래에서 자세히 설명드리겠습니다.④ 절세방안 활용만약 ①~③에도 모두 해당하지 않는다면다양한 방법을 활용하여 중과세를 피할 수 있습니다.일반과세와 중과세는 2~3배 이상 세금이 차이나기 때문에 중과세를 피할 수 있는 적절한 방법을 모색해야합니다.2. 양도세 중과는 세금이 얼마나 늘어날까?양도소득세는 크게 비과세, 일반과세, 다주택자 중과세 3가지로 구분됩니다.구분과세대상세율비과세1주택자12억원까지 비과세일반과세1주택자 or 다주택자6~45%중과세다주택자 + 조정지역일반세율 + 20%(30%)(장기보유공제 적용 제외)비과세는 1세대 1주택자에게 12억원 까지 세금을 부과하지 않는 것이며, 중과세는 2주택 이상의 다주택자이면서 조정지역 주택을 양도하는 경우 일반과세에 20~30% 추가 세금을 부과합니다.중과세는 세율이 더해지는 것 뿐만 아니라, 장기보유공제가 적용되지 않으므로 세금이 크게 늘어나는 것입니다.가령 5억에 취득한 주택을 20억에 양도하는 경우 간략하게 세금을 비교해보면 다음과 같습니다.(1) 비과세 : 3천만원(2) 일반과세 : 4.5억원(3)중과세 : 11.5억원다주택자 중과세는 비과세와 비교하여약 40배, 일반과세와 비교해서는약 2.5배의 세금이 늘어나게 됩니다.양도차익이 15억원인데 세금이 11.5억원이면80%가량을 세금으로 내는 것이니 다주택자 양도세 중과는 무조건 피해야 하는 것입니다.3. 다주택자 양도세 중과 여부 판단그렇다면 언제 다주택자 양도세 중과가 적용되는지, 어떻게 피할 수 있는지 알아보겠습니다.<1> 기본원칙 : 다주택자 + 양도주택이 조정지역 소재다주택자 양도세 중과는 2가지에 모두 해당할 때 적용됩니다.① 다주택자② 양도주택이 조정지역 소재따라서 아무리 많은 주택을 소유하더라도 양도하는 주택이 조정지역이 아니면 중과되지 않습니다.서울에 주택 3개를 보유한 사람이 인천에 있는 30억원짜리 아파트를 양도하더라도 중과세가 적용되지 않는 것입니다.<2> 중과예외 : 중과제외주택 or 주택 수 제외주택기본원칙에 해당하더라도 다행스럽게 중과가 적용되지 않는 예외적인 경우 2가지가 있습니다.① 중과제외주택 (양도주택)양도하는 주택 자체가 일정 요건에 해당한다면 주택이 아무리 많아도, 아무리 비싸도 무조건 일반과세 됩니다.② 주택 수 제외주택(보유주택)다주택자 중과는 2주택 이상이어야 하는데 양도하지 않는, 다시말해 보유하는 주택이 일정 요건에 해당한다면 주택 수 산정에서 제외해주기 때문에 다주택자가 아닌 것으로 보아 일반과세 됩니다.사례를 들어서 설명해보겠습니다. 주택을 표현할 때는 이해하기 쉽도록①은 중과제외주택 또는 중과적용주택, ②는 주택 수 제외주택 또는 주택 수 포함주택이라고 하겠습니다.[사례1]A : 양도주택(조정대상지역)B : 보유주택(주택 수 포함주택)C : 보유주택(주택 수 포함주택)A를 양도할 때 B,C가 주택 수에서 제외되지 않는 경우라면 3주택자이면서 A주택이 조정대상지역에 소재하기 때문에 기본원칙에 따라 중과됩니다.하지만 만약A가 '중과제외주택'에 해당한다면 일반세율이 적용되는 것입니다.[사례2]A : 양도주택(조정대상지역, 중과적용주택)B : 보유주택A,B 2주택자가 A를 양도할 때 A가 조정대상지역이면 중과세가 적용되는 것이 기본원칙이죠.하지만, A가 중과적용주택일때도 일반과세되는 경우가 있습니다. 바로B가 '주택 수 제외주택'에 해당한다면 A만 보유한 1주택자로 보기 때문에중과세 기본요건인 다주택자가 아니게 되는 것입니다.[사례3]A : 양도주택(조정대상지역, 중과적용 주택)B : 보유주택C : 보유주택주택이 3개일때도 마찬가지입니다. A가 비록 중과적용 주택이더라도B와 C가 '주택 수 제외주택'이라면 1주택자기 때문에 A는 일반세율이 적용됩니다.다만, 사례3에서B또는 C중에 하나라도 '주택 수 포함주택'이라면, 1주택이 아니기 떄문에 A는 중과됩니다..따라서 내가 다주택자라도 양도하는 주택이 중과제외주택이거나 보유하는 주택이 주택 수 제외주택이라면 일반과세가 적용될 수 있습니다.[사례4]A : 양도주택(조정대상지역, 중과적용 주택)B : 보유주택(주택 수 포함주택)C : 보유주택(주택 수 제외주택)사례4에서 A를 양도할 때 C는 제외주택이지만, B가 포함주택이라면 A는 양도시 중과세가 적용됩니다.그런데 C가 제외주택이라는 것을 미리 파악했다면, A를 먼저 양도할 것이 아니라B를 먼저 양도한 뒤에 A를 양도한다면 일반과세를 적용받을 수 있습니다.만약 A가 강남에 있는 50억원대 아파트고 양도차익이 30억원 정도 발생하는 상황이라면 중과세는 24억원, 일반과세는 10억원입니다.매도순서만 바꿔도 양도세가 14억원이 줄어드는 것이죠.다주택자분들은 매도 순서에 따라 엄청난 세금차이가 발생할 수 있기 떄문에 미리 정확하게 검토하고 계획을 세우는 것이 매우 중요합니다.그렇다면'중과제외주택'과'중과 수 제외주택'은 어떤 요건이 필요한지 자세하게 알아보겠습니다.4. 중과배제①: 양도하는 주택(중과적용주택 / 중과제외주택)첫 번째로'중과제외주택'입니다. 다주택자라도 양도하는 주택이 아래 항목 중 하나에 해당한다면 중과세를 피할 수 있습니다.<1> 가치가 없는 주택(지방 저가주택)①서울, 수도권, 광역시, 세종시 외 지역 + 기준시가 3억원 이하의 주택②서울, 수도권, 광역시, 세종시의 읍면군 + 기준시가 3억원 이하의 주택서울, 수도권, 광역시, 세종시의 읍면군이거나 그 외의 지역에 소재하는 주택 중에서기준시가 3억원 이하의 주택은 중과세가 적용되지 않습니다.지금은 아니지만 한때 인천, 부산뿐만 아니라 충청도, 전라도에도 일부 조정대상지역이 있었습니다. 예를들어 부산 해운대구가 조정지역일 때 다주택자는 기본원칙에 따라 중과세가 적용돼야 하지만, 지역기준에 의해 중과세가 적용되지 않습니다.<2> 장기임대주택지차제와 세무서에 임대사업자로 등록하여 임대하고 있는 주택으로서일정 요건을 충족한 임대부동산은 중과세를 적용하지 않습니다.의무임대기간 요건 : 5년~10년(주택임대사업자 등록시기와 임대유형에 따라 다름)가액요건 : 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하임대기간 동안 임대료 증액 5% 이내취득당시 비조정지역 or 18.9.13. 이전 취득한 조정대상지역 주택*세부적인 요건들은 등록시점과 임대유형에 따라 달라집니다임대주택 중에서도 자동말소된 임대주택은 양도기한의 제한 없이 혜택을 받지만, 자진말소한 주택은말소 후 1년 이내 반드시 양도해야만 혜택 적용 가능하니 유의해야 합니다.<3> 상속 받은 주택155조 제2항에 해당하는 상속받은 주택은상속받은 날로부터 5년이 지나지 않으면 중과제외됩니다.다만, 부모님의 주택이 여러채였던 경우에는 상속 받았더라도 혜택 적용이 불가능한 주택일 수 있으니 보다 구체적인 검토가 필요합니다.<4> 입주권, 분양권입주권, 분양권을 양도할때는 중과세가 적용되지 않습니다. 다만, 입주권과 분양권이 아닌다른 주택을 양도할때는 주택 수에 포함됩니다.따라서 다주택자라면입주권, 분양권을 먼저 양도하고 다른 주택을 이후에 양도한다면 입주권, 분양권의 양도세 뿐만 아니라 이후 다른 주택을 양도할때 주택 수에서 제외되기 때문에 중과세를 한번 더 피할 수 있게됩니다.<5> 소형 신축주택, 지방 미분양 주택, 조특법 특례주택이외에도 일정 요건을 갖춘 소형 신축주택, 지방 미분양 주택, 특례주택들도 중과세를 적용하지 않습니다.해당 주택들은 조문마다 구체적인 요건을 달리하고 있기 때문에 하나씩 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.5. 중과배제②: 보유하는 주택(주택 수 포함 / 제외주택)양도하는 주택이 '중과적용 주택'이더라도 보유하는 주택이 일정 요건들에 해당하는 경우로서'주택 수 제외주택'이라면 중과세를 적용하지 않습니다.<1> 가치가 없는 주택요건은 앞서 설명드린 가치가 없는 주택과 동일합니다.[사례1]A(양도주택) : 서울 소재, 10억원B(보유주택) : 부산 소재, 2억원C(보유주택) : 대전 소재, 2억원A주택을 양도한다면 기본원칙에 따라 조정지역+다주택자이므로 중과세가 적용되는 것이 원칙입니다.하지만, B,C는 가치가 없는 주택으로서'주택 수 제외주택'에 해당하므로 양도자는 3주택자가 아니라 1주택으로 보아 일반과세가 적용됩니다.<2> 장기임대주택장기임대주택도 요건은 같습니다.[사례2]A(양도주택) : 서울 소재, 10억원B(보유주택) : 부산 소재, 5억원, 장기임대주택C(보유주택) : 대전 소재, 2억원B주택은 3억원을 초과하는 주택으로 가치가 없는 주택이 아니지만, 장기임대주택으로서 요건을 충족한 경우 '주택 수 제외주택'에 해당합니다.여기에 C주택은 <1>가치가 없는 주택으로서 제외되므로,결국 양도주택 A는 1주택으로 일반과세가 적용됩니다.<3> 상속받은주택상속받은 날로부터 5년이 경과되지 않았다면 '주택 수 제외주택'에 해당합니다. 다만, 마찬가지로 부모님의 주택이 여러채였다면 혜택에서 제외될 수 있습니다.[사례3]A(양도주택) : 서울 소재, 10억원B(보유주택) : 부산 소재, 5억원, 상속받은 날로부터 3년 경과C(보유주택) : 대전 소재, 5억원B주택은 3억원을 초과하는 주택으로 가치가 없는 주택이 아니지만, 상속받은지 5년 이내이므로 '주택 수 제외주택'에 해당합니다.하지만, C주택은 가치가 있는 주택이며, 다른 주택 수 제외 주택에 해당하지 않습니다. 따라서 B주택이 '주택 수 제외주택'이더라도주택 수에 포함되는 C주택이 있기 때문에 양도주택 A는 중과세가 적용됩니다.이럴때는오히려 C주택을 먼저 양도하고 A주택을 처분한다면 양도세를 많이 줄일 수 있습니다.C주택은 가치있는 주택이지만 비조정지역이므로 먼저 양도하더라도 일반과세가 적용되고, 그 이후에 A주택도 일반과세를 적용 받을 수 있기 때문입니다.<4> 이외에도'1억원 이하 소형주택, 상속 소수지분권 주택, 특정 기간에 취득했던 주택'등 더 많은 중과배제주택과 주택 수 제외주택이 있기 때문에 매도계획을 세우지기 전에 꼭 체크해보시길 바랍니다.※ 다주택자 양도세 중과세 체크순서양도세 중과세 여부를 체크해보는 순서를 다시 정리해보면① 첫 번째 기본원칙은 다주택자이면서 양도하는 주택이 조정지역 여부입니다. 양도하는 주택이 아무리 비싸도 인천이나 의정부처럼 조정지역이 아니라면 중과세가 적용되지 않습니다.② 기본원칙에 해당하는 경우에도 양도하는 주택이 '중과제외주택'이라면 일반과세가 적용됩니다. 가치가 없는주택, 장기임대주택, 상속주택, 소형주택 등 요건을 충족한 주택인지를 검토해야합니다. 만약 적용제외주택이라면 계속 보유해도 괜찮고, 보유세 때문에 정리해야하는 경우에는 오히려 가장 먼저 양도하는 것이 유리합니다.③ 세 번째는 보유주택입니다. 양도주택이 중과적용주택이라도 이외에 보유하는 주택들이 '주택 수 제외주택'에 해당한다면 양도주택은 일반세율이 적용됩니다.다만, 보유주택 중 하나라도 주택 수 제외주택에 해당하지 않는다면 중과세가 적용됩니다. 이럴 때는 매도 순서를 바꿔서 주택 수 포함주택을 먼저 양도한다면 절세될 수 있습니다.④ 1~3번를 체크했지만, 어디에도 해당하지 않는다면 각종 컨설팅을 통해 중과세를 피할 수 있습니다.6. 중과세를 피하는 절세방안다주택자 양도세 중과는 중과적용주택 또는 주택 수 포함주택의'갯수'를 줄이는 것이 핵심입니다.세대를 기준으로 주택 수를 산정하기 때문에각자의 상황에 맞는 방식으로 주택 수를 줄여나간다면 중과세를 피할 수 있는 계획을 세울 수 있습니다.<1> 세대분리다주택자 판단은 세대를 기준으로 하기 때문에 주택을 소유한 부모님이나 자녀와 세대분리를 한다면 주택 수를 줄일 수 있습니다.부부는 무조건 하나의 세대로 보기 때문에 1주택 남편과 1주택 아내가 따로 살더라도 다주택자에 해당합니다.<2> 증여다주택자의 주택을 가족에게 증여하는 것으로 주택 수를 줄일 수 있습니다.양도하고 싶은 주택이 있지만, 재건축 때문에 투자가치가 높은 빌라를 보유하고 있어 걱정인 경우 빌라를 먼저 자녀에게 증여한다면 부모님의 주택 수에서 줄일 수 있습니다.만약 보유하는 주택이 건물과 토지가 따로 등기된 물건이라면토지는 그대로 두고, 건물만 증여하는 것으로도 주택 수에서 제외할 수 있습니다. 주택 건물은 가치가 작기 떄문에 최소한의 세금으로 간편하게 중과세를 피할 수 있는 것입니다.<3> 멸실, 용도변경주택을 증여받을 자녀나 가족이 없다면 보유하는 주택 건물을 멸실하거나 용도변경을 통해 주택 수에서 제외할 수 있습니다.부동산의 가치는 대부분 토지에 있기 때문에 오래된 주택 건물이라면 멸실하거나 용도변경만으로도 주택 수를 줄일 수 있는 것입니다.<4> 처분순서다주택자는 주택을 매도하는 순서가 매우 중요합니다.공통적으로는① 중과세가 적용되지 않는 주택 ② 양도차익이 적은 주택 순서로 처분해야 하지만, 사례에 따라 크게 달라질 수 있습니다.[사례]A : 서울소재, 양도차익 15억원B : 서울소재 입주권, 양도차익 5억원C : 서울소재, 장기임대주택D : 서울소재, 양도차익 10억원4개 주택을 보유한 상황에서 최선의 매도순서를 생각해본다면,① 우선 B입주권과 C장기임대주택은'중과제외주택'이므로 순서에 상관없이 먼저 양도하는 것이 유리합니다.② 두 번째로 A,D 주택이 남은 상황에서 A,D모두 '중과제외주택'이나 '주택 수 제외주택'에 해당하지 않으므로 양도차익이 적은 주택을 먼저 양도해야 합니다.D주택을 먼저 양도한다면 비교적 적은 금액인 10억원은 중과세가 적용되지만,A주택은 중과세를 피할 뿐만 아니라 1세대 1주택 비과세까지 받을 수 있으므로 A를 가장 나중에 파는 것이 전체 세금에서는 가장 유리한 매도순서가 됩니다.오늘 이렇게 다주택자 양도세 중과 판단과 절세방안에 대해 구체적으로 설명드렸습니다.부동산세금 중에서도 특히 양도소득세는 가장 까다로운 세목이기 때문에 완벽히 체크하는 것은 불가능하겠으나, 오늘 설명드린 내용만 여러번 체크하셔서 가져가신다면 향후 투자방향을 세우시는데 충분히 도움이 되실거라 생각됩니다.세무컨설팅 세로움은 부동산&가상자산&자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.부동산 투자에 도움되는 부동산 세금 정리글 모음내용링크재개발·재건축 입주권·분양권 투자를 위해반드시 알아야할단계별 세금1편https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818재개발·재건축 입주권·분양권 투자를 위해반드시 알아야할단계별 세금2편https://blog.naver.com/highyes_tax/222654848242분양권 가족간 소유권이전시최적 절세 방안은? 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오늘은 상속으로 인한 주택 취득시 취득세 등에 대하여 알아보겠습니다. Ⅰ 무주택 1가구가 주택 상속받는 경우 혜택 무주택 1가구가 주택을 상속받는 경우에는 취득세 세금을 감면해줍니다. 1. 기본 세율 상속받는 주택은 취득세율이 2.8%입니다. 여기에 지방교육세 0.16%와 농어촌특별세 0.2%가 추가되어서 3.16%의 세금이 적용 됩니다. (단, 국민주택규모에 해당한다면 농특세 0.2%는 부과되지 않음) 2. 감면 받는 경우 무주택 1가구가 주택 상속시 여기 2%를 빼줍니다. 그럼 세율이 0.96% 적용됩니다. 계산근거는 3.16% – 2%(특례) – 0.2%(국민주택규모는 농특세감면) 국민주택규모는 수도권의 경우 85m2이하(34평형)이고 비수도권은 100m2이하. 3. 적용요건 (1) 상속개시일 현재 집이 없어야 함상속개시일 현재 1가구가 무주택이어야 합니다. (2) 1가구의 범위 1가구 판정은 주민등록표상을 기준으로 합니다. 1가구 1주택이라 함은 주민등록법에 의한 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 세대주와 그 가족(동거인을 제외한다)으로 구성된 1가구가 국내에 1개의 주택을 소유하는 것을 말한다(지령 29①). 지방세법 시행령 29조 제29조(1가구 1주택의 범위) ① 법 제15조제1항제2호가목에서 “대통령령으로 정하는 1가구 1주택”이란 상속인(「주민등록법」 제6조제1항제3호에 따른 재외국민은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 같은 법에 따른 세대별 주민등록표(이하 이 조에서 “세대별 주민등록표”라 한다)에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1가구(상속인의 배우자, 상속인의 미혼인 30세 미만의 직계비속 또는 상속인이 미혼이고 30세 미만인 경우 그 부모는 각각 상속인과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 같은 가구에 속한 것으로 본다)가 국내에 1개의 주택[주택(법 제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다)으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말하되, 제28조제4항에 따른 고급주택은 제외한다)]을 소유하는 경우를 말한다. ② 제1항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에도 공동소유자 각각 1주택을 소유하는 것으로 보고, 주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유하는 것으로 본다. ③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받는 경우에는 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 본다. 이 경우 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상일 때에는 지분이 가장 큰 상속인 중 다음 각 호의 순서에 따라 그 주택의 소유자를 판정한다. 1. 그 주택에 거주하는 사람 2. 나이가 가장 많은 사람 Ⅱ. 1가구가 여러 개의 주택을 상속받은 경우 1가구에 대하여 1주택은 무조건 과세대상에서 빼주는 것이 아니고 1가구가 1주택을 소유하는 경우만 특례세율을 적용하는 것이므로 1가구가 2주택 이상을 소유하면 모두 일반과세로 과세되는 것입니다. Ⅲ. 소송 등으로 지분이 아직 확정되지 아니한 경우 취득세 납부 상속재산의 협의분할 등이 안되고 상속인 간에 다툼이 있는 경우에도 취득세 신고 납부는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월이내 하여야 합니다. 미이행시에는 가산세 등이 있습니다. 신고불가산세 20% + 납부지연가산세가 1일(日) 2.2/10,000입니다.