양도소득세 양도가 안분 문의드립니다.

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 상가 양도 시 부가가치세 정리와 포괄 양수도의 개념 및 적용 방법에 대해서 정리해 드리겠습니다.양도인 부가가치세 정리1. 일반과세자(원칙)사업에 사용하던 건물은 부가가치세법상 재화에 해당하기 때문에 부가가치세가 과세됩니다.양도인은 전체 양도가액 중 건물가액과 토지가액을 안분 계산하여건물가액의 10%를 부가가치세로 납부해야 합니다.이는 토지분에 대해서는 부가가치세 면세 대상에 포함되기 때문에 과세되지 않습니다.이때 매도 잔금을 수령하실 때 세금계산서를 건물가액의 10%에 대해서세금계산서를 발행하셔야 합니다.되도록이면 그 금액에 대해 계약서에 명시를 해놓게 되면 거래가 명확해지고 세무서에서도 파악이 쉬워질 것입니다. 그렇게 해야 추후 양수인이 부가가치세를 환급받을 때 논란의 여지가 없을 겁니다.*** 세금계산서를 발행하는 방법은 제 블로그에 자세히 작성해놨으니 참고하시기 바랍니다.전자세금계산서 발행 서비스의 모든 것(종이세금계산서양식/의무발행/발행방법/발행기간/홈택스)안녕하세요 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 전자세금계산서 발행에 대해서 알아보겠습니다. 세금...blog.naver.com2. 간이과세자(예외)간이과세자는 업종별로 일정 매출 규모 이하일 때 국가에서 부가가치세법상 혜택을 주는 소규모 사업자를 말합니다. 현행 부가가치세법상에서는 8,000만 원 이하의 경우에는 간이과세자로 보게 되는데, 부동산임대업은 더 엄격합니다.부동산임대업은 직전 연도의 공급대가의 합계액이 4,800만 원 이하이면서 지역별 기준 면적 및 공시지가 요건을 초과하지 않는 경우에만 간이과세자로 봅니다.이때의 기준은 아래 별표 2와 같습니다.첨부파일[별표 2] 부동산임대업기준(간이과세배제기준).pdf파일 다운로드이렇게 적용된 부동산임대업을 영위하는 간이과세자는 연 임대료 4,800만 원 이하의 경우에는 부가가치세를 납부하지 않아도 됩니다. 하지만, 양도할 때에는 얘기가 달라집니다. 건물분 공급대가가 4,800만 원을 초과하게 된다면 간이과세자이지만 부가가치세를 납부해야 합니다.하지만 일반과세자와 같이 건물분의 10%가 과세되지 않습니다. 간이과세자는 혜택을 주는 소규모 사업자이기 때문에 업종별 부가가치율은 곱해서 과세합니다. 참고로 임대업의 부가가치율은 40%입니다.실제 부가가치세로 납부하는 금액은 건물분의 4%가 과세된다고 보시면 됩니다.간이과세자의 경우에는 세금계산서를 발급하면 안 됩니다.양수인 부가가치세 정리양수인이 일반과세자인 경우에는 건물분의 10%를 부가가치세로 지급한 경우에는 양도인으로부터 세금계산서 발급받아야 합니다. 상가를 최초 구입한 시기에는 매출보다는 매입이 클 수밖에 없기 때문에 부가가치세 환급이 발생하고 이를 국가로부터 받을 수 있습니다.하지만 양수인이 간이과세자인 경우에는 이와 다릅니다. 간이과세자는 부가가치세법상 국가의 혜택을 주는 사업자이기 때문에 환급을 해주지 않습니다. 따라서 양도인의 요구에 따라 부가가치세를 지급했어도간이과세자로 사업자를 낸 경우라면 환급이 불가한 점 꼭 인지하시길 바랍니다.권리금을 지급하는 경우에는 그 금액의 10%의 부가가치세를 지급하신 후 건물분과 동일하게 세금계산서를 발급받으신 후 동일하게 환급을 받으시면 되겠습니다. 권리금 관련한 세금, 원천징수는 제 블로그에 자세히 작성해놨으니 참고 바랍니다.권리금 세금 원천징수 계약서 세금계산서 정리안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 권리금과 관련된 세법 사항 정리를 해보겠습니다. 권...blog.naver.com상가 양수도 계약서 작성 시 유의사항밑에서 언급 드릴 포괄 양수도에 해당하지 않은 일반적인 상가 양수도의 경우에는 부가가치세가 발생합니다. 부가가치세는 환급이 되지 않는 경우도 있고, 환급되더라도 최장 6개월 이후에 되기도 하기 때문에 양수인의 경우에 자금 압박이 되는 경우가 있습니다. 따라서 정리해 드리는 유의사항에 맞게 계약서를 작성하시는 것이 좋습니다.되도록이면 양수도로 인한 부가가치세액을 줄이는 것이 좋습니다. 이를 위해서는 전체 양도가액에서 건물가액이 차지하는 비율을 줄이는 작업을 해야 합니다. 따라서 감정평가를 통해 시가로 적용받되 건물가액을 최대한 낮추는 쪽으로 요청을 하셔야 합니다.시가로 산정한 안분 비율이 실무상 기준 시가에 따라 계산한 안분 비율과 30% 이상 차이가 나지 않는 선에서 건물가액을 최대한 낮춰준 후 그에 해당하는 비율, 금액을 계약서에 작성합니다. 세무상 리스크를 줄일 수 있도록 30%보다는 낮춰주는 것이 좋습니다.부가가치세는 원칙적으로 계약서에 건물분과 토지분을 적고, 건물분의 10%를 명확히 적은 후 양도인이 양수인으로부터 받아 국가에 납부해야 합니다. 따라서, 이러한 부분을 명확하게 계약서에 적는 것이 추후 분쟁을 막을 수 있는 방법입니다.포괄 양수도 정리포괄 양수도란 기존 사업에 대해 양도인이 양수인에게 모든 권리와 의무를 넘기는 것으로, 상호 간의 사업의 동질성이 있는 경우에 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 않는 개념입니다.이에 해당하는 경우에는 이를 재화의 공급으로 보지 않아서 부가가치세가 과세되지 않고 세금계산서 발행 대상도 아닙니다.포괄 양수도의 조건은 아래와 같습니다.1. 사업장 별로 모든 권리와 의무가 포괄적으로 양도되어야 합니다.2개 이상의 사업 부문을 영위하는 법인사업자가 일부의 사업 부문을 넘겨서 새로운 법인을 신설하는 경우는 이에 해당하지 않습니다.겸업 사업자(부동산임대업 및 기타 업종)이 부동산임대업 부문만을 양도하는 경우에도 사업장 전체가 넘어가는 것이 아니기 때문에 포괄 양수도로 볼 수 없습니다.사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시켜야 하지만 예외는 있습니다. 미수금, 미지급금, 해당 사업과 직접 관련 없는 토지, 건물은 모든 권리와 의무에서 제외를 시켜줍니다.2. 매매 당사자 모두 과세사업자이어야 합니다. 아래 예시는 1~3 요건이 모두 만족했을 때를 가정하여 정리했습니다.양도인양수인부가세 발생 여부일반 임대 사업자일반 임대 사업자포괄 양수도로서 부가세 면제일반 임대 사업자간이 임대 사업자부가세 과세간이 임대 사업자일반 임대 사업자포괄 양수도로서 부가세 면제간이 임대 사업자간이 임대 사업자포괄 양수도로서 부가세 면제업종이 같은 임대업 외 사업자업종이 같은 임대업 외 사업자포괄 양수도로서 부가세 면제업종이 다른 사업자업종이 다른 사업자부가세 과세3. 포괄 양수도 전후 상황이 변하지 않아야 합니다.개념에서도 말씀드렸듯이 사업은 그대로 유지되면서 경영 주체만 변경되어야 합니다.직원이 변경되거나 거래처가 변경되면 안 됩니다.실무적으로 가장 중요한 부분은임대차계약에 대한 조건이 변경되면 포괄 양수도는 성립되지 않습니다.문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.상가 양도 시 부가가치세 정리(포괄 양수도 포함)재생0좋아요000:0000:06상가 양도 시 부가가치세 정리(포괄 양수도 포함)

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.상가와 주택이 한 건물에 있는'상가주택 (겸용주택)'일반적으로 1층 상가 + 2,3 층 주택으로 되어있는상가 + 다가구주택으로 많이 구성되어 있습니다.상가주택은특성상 상가의 부분과주택의 부분으로 나뉘기 때문에양도하실 때나 취득하실 때계산법이 복잡해질수 밖에 없습니다.특히 상가주택에 대한 과세 방법이계속 개정이 되고 있어서더더욱 상가주택 양도시 주의하셔야 할 부분이 많습니다.오늘은 상가주택 양도시반드시 확인해야 하는 부분에 대해다뤄보도록 하겠습니다.대표사진 삭제1차적으로 면적을 따져보아야 합니다.주택면적 > 상가면적 : 전부 주택으로 봅니다.주택면적 < 상가면적 : 주택부분만 주택으로 봅니다.단, 22.1.1 이후 양도하는 분부터12억원을 초과하는 고가 겸용주택에 대해서는주택면적이 > 상가면적, 즉 주택면적이 더 크더라도주택 부분만 비과세하고 상가 부분은 일반 과세됩니다.구분주택면적 ＞ 상가면적주택면적 ≤ 상가면적일반주택 (12억 이하)주택으로 과세(1세대1주택이라면 비과세)주택은 주택으로 과세상가는 일반세율로 과세고가주택 (12억 초과)주택은 주택으로 과세상가는 일반세율로 과세이때 12억원은 전체 겸용주택을 매도하는 대가로 받은 금액을 말합니다.상가 주택 양도세 계산 방법주택과 상가로 나눈 경우주택분과 상가분에 대해 각각의 양도소득을 계산해야 합니다.이때는 거래가액이 중요합니다.일괄 양도하는 경우<전체 일괄 양도가액> 이 있기 때문에주택분 / 상가건물분 / 상가토지분 을 어떤 금액으로 산정할지가 중요합니다.만약 계약서상 실지거래가액이 작성되었다면실지거래가액으로 나누어서 양도세를 계산하게 됩니다.하지만 실지거래가액이시가를 기준으로 안분한 금액과 30% 이상 차이나는 경우세법은 실지거래가액을 인정하지 않고,기준시가 등으로 안분한 금액을 임의로 양도차익을 계산합니다.이때 시가란감정가액이 모두 있다면, 감정가액을 기준으로 안분계산하며기준시가가 모두 있는 경우에는 기준시가에 따라 안분 계산하게 됩니다.각각의 거래가액이 정해졌다면주택 / 상가건물 / 상가토지로 나누어서주택은 주택대로 1세대 1주택 비과세 or 일반과세 or 중과세 를 적용하고상가 건물과 상가 토지는 개별적으로 일반과세를 적용합니다.양도가액 - 취득가액 = 양도차익 을 계산하고각각의 양도소득금액을 합산하여전체 납부해야 할 양도소득세를 계산하게 됩니다.양도시 부가세도 꼭 챙기셔야 합니다.상가주택을 양도하게 되면상가 건물분은 양도시 부가세가 과세되는과세대상에 해당되는데요.상가 건물분으로 나뉜 금액에 10%는계약서 상 명시하시고부가세에 대한 부분을 정리하셔야 합니다.세법상 10% 에 대한 부가세는양도자의 매출세액으로부가세 신고시점에도 10%에 대한 부가세를납부하셔야 합니다.반대로 양수자는 해당 부가세에 대해매입세액 공제를 받으실 수 있겠죠.이 경우 매수자와 잘 협의하셔서부가세에 대한 내용을 계약서상 기재하시고부가세 세금계산서 발행 및 부가세 신고를 놓치시지 않길 바랍니다.만약 계약 - 잔금이 길어지는 경우중간지급조건부가 된다면 이 부분도 꼭 체크해주셔야 합니다.양도 전 반드시 챙겨야 할 체크리스트 5가지일반 상가나, 주택을 매도하셨을 때는많이들 셀프 양도세 신고를 하시고,아마 큰 부담은 없으실텐데요.그런데 상가주택은 개인이 양도세를 신고하기에는너무나 복잡한 영역이라고 판단됩니다.상가주택에 대해서는 양도신고가 들어와도과세관청에서 주의깊게 보는 신고내역이기도 합니다.아무래도 세금 자체가 클 수 있고,또 신고 내용도 복잡하기 때문입니다.그럼 상가주택을 양도하면서 납세자가 준비해야 할 것은무엇이 있을까요?<1>상가주택은 유사매매사례가액이 없는 경우가 많아절세나 정확한 세금 신고를 위해서는감정평가가 우선되는 경우가 많습니다.감정평가를 받는게 더 유리한지 한번 검토해보시고진행하시는 걸 추천드립니다.<2>상가주택의 건축물대장을 보시면용도 변경 내역이 있는지 확인이 필요합니다.용도가 중간에 변경되었고,변경된 시점에 따라주택 과 상가 에 대한 판단 내용이 달라질 수 있고세액이 변동될 수 있습니다<3>상가주택은 실질 사용 용도가 무척 중요합니다.건축물대장과 실질 현황이 다르다면,어떤 것이 더 세법상 유리하고어떤 증빙을 갖춰놓는것이향후 문제가 없는지 미리 체크하셔서 준비해둔 다음매도를 준비하시는 것이 좋습니다<4>자본적 지출 증빙 및 취득 가액을 준비하셔야 합니다.상가주택은 신축하여 오래 보유하신 경우가 많습니다.이에 따른 내용을 잘 보관하셔서추후 신고 진행시 절세가 되는 부분을 확인해야 합니다.<5>양도세와 부가세 둘 다 챙기셔야 합니다.특히 상가주택을 매도하시며 사업자도 폐업하셔야 하는 경우끝까지 마무리가 중요합니다.상가주택은안분가액 계산,주택 수 산정,거주 요건 충족 여부,다세대 VS 다가구주택 이슈,부수 토지의 범위,취득가액이 없다면 환산취득가액 계산 등양도세 신고시 변수가 무척 많습니다.특히 부부 공동명의이거나증축 /개축 이력이 있거나취득가액이 없는 오래된 주택인 경우계산은 더더욱 복잡해집니다.절세의 시작은 정확한 분석입니다.상가주택 양도 신고를 진행할 땐반드시 전문가와 상담하여가장 유리한 양도 시기와 방법을 찾으시길 권장드립니다.상가주택 양도세와 관련해 고민이 있으시다면,언제든 아래 링크로 연락 부탁드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요서가세무회계 최혜경 세무사입니다.재개발, 재건축 양도세가 복잡한 이유는과세 대상이 <주택> 에서 <입주권> 권리로완전히 달라지기 때문입니다.주택에 해당하는 세법을 그대로 적용할 수 없어다양한 특례 조항이 나오고,혹은 주택과 다르게 세법이 적용되기도 합니다.이 복잡한 재개발, 재건축 양도 관련내용을 간단하게 종합해서 정리해보도록 하겠습니다.큰 개요를 안다면,아래 조항 중 필요한 내용이 있을 때더욱 더 구체적으로 살펴보실 수 있습니다.<조합원 입주권 관련 양도세 규정>Ⅰ조합원 입주권 양도시 비과세 특례소득법 89조 1항 4호신규 주택 취득으로 인한 조합원입주권 비과세 특례소득법 89조 1항 4호Ⅱ대체주택 양도시 비과세 특례소득령 156조의 2 5항Ⅲ조합원 입주권 승계 취득 후 종전주택 양도 - 대체취득 목적소득령 156조의 2 3항조합원 입주권 승계 취득 후 종전주택 양도 - 실수요 목적소득령 156조의 2 4항Ⅳ청산금 수령에 따른 양도세Ⅴ재건축 된 신축 주택 양도시 양도소득세Ⅰ. 조합원입주권 양도시 비과세 특례조합원입주권은 주택이 아니기에1세대 1주택 비과세가 안된다고 생각할 수 있습니다.이런 문제를 해결하기 위해세법상 조합원입주권 1개만 있는 경우비과세를 해주겠다는 의미입니다.이 조항에서 중요한건'관리처분계획인가일' 현재 이미 2년 보유 및 거주를해야 하는 것입니다.요건원조합원의 조합원입주권일 것(승계조합원 X)관리처분계획인가일 현재 비과세 요건 충족 (2년 보유 등)양도일 현재 주택 및 다른 조합원입주권을 보유하지 않을 것Ⅰ. 신규 주택 취득으로 인한 조합원입주권 비과세 특례1세대 2주택 비과세도 적용이 될 수 있을까요?관리처분계획인가일 이후조합원입주권을 양도하기 전에신규주택을 취득하고,신규주택 취득일로부터3년 이내 조합원입주권을 양도하면비과세를 적용받을 수 있습니다.세법상 일시적 2주택 비과세와일맥상통한다고 볼 수 있습니다.요건원조합원의 조합원입주권일 것(승계조합원 X)관리처분계획인가일 현재 비과세 요건 충족 (2년 보유 등)관리처분계획인가일 이후 신규주택을 취득할 것신규주택 취득일부터 3년 이내 조합원입주권을 양도할 것양도일 현재 조합원입주권 1개, 주택 1개를 보유하고 있을 것Ⅱ. 대체주택 양도시 비과세 특례재개발, 재건축을 한다면자연스레 이주하고 거주해야 할 '대체주택'을 구해야 합니다.대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하고신축주택이 완공되기 전, 완공된 후 3년 이내대체주택을 양도한다면보유 및 거주요건을 충족하지 않았더라도비과세를 적용합니다.요건원조합원의 조합원입주권일 것(승계조합원 X)대체주택 취득일 현재 1주택을 소유하고 있을 것사업시행계획인가일 이후부터 주택완공일 이전까지 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것신축주택이 완공되기 전 or 완공된 후 3년 이내 대체주택을 양도할 것신축주택 완공 후 3년 이내 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것Ⅲ. 조합원입주권 승계취득 후 종전주택 양도시 비과세 특례만약 원조합원이 아닌조합원입주권을 승계취득한 경우종전주택을 팔게 되면 어떻게 될까요?위의 모든 조항은 원조합원만 해당되지만이 조항은 승계취득원들이 종전주택을 양도할 때요긴히 쓸 수 있는 조항에 해당합니다.<대체취득 목적>요건종전주택 취득일부터 1년 이상이 지난 후 입주권을 승계취득할 것조합원입주권 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도할 것양도일 현재 종전주택은 2년 이상 보유(거주) 요건을 충족할 것만약 입주권을 취득했는데,승계취득일로부터 3년이 지나도입주권이 신축 주택으로 전환되지 않는 경우에는종전주택을 3년 이내 양도하고 싶어도양도하지 못하는 문제가 생길 수 있습니다.분양권도 이런 유사한 비과세 특례가 있는데요.3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우에는아래의 요건을 갖추면 비과세가 가능합니다.<실수요 목적>요건종전주택 취득일부터 1년 이상이 지난 후 입주권을 승계취득할 것신축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 3년 이내 종전주택을 양도할 것신축주택 완공 후 3년 이내 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것양도일 현재 종전주택은 2년 이상 보유(거주) 요건을 충족할 것Ⅳ. 현금청산 및 청산금 수령에 따른 양도세재개발, 재건축 사업에서 청산금을 수령하는 경우는 2가지입니다.현금 청산사업에 참여하지 않고 조합에 주택을 이전해서 (매각)청산금을 수령하는 경우권리가액 > 분양가액사업에 참여하지만, 종전주택의 권리가액이새로 설정된 분양가액보다 커서청산금을 수령하는 경우위 경우 모두 '대가'를 수령한 경우이기에양도세를 납부해야 합니다.1) 현금 청산원조합원인 경우, 일반적으로 주택을 양도한 것으로 봅니다.따라서양도일 현재 (잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)비과세 요건을 충족했다면 비과세입니다.(일시적 1세대 2주택 포함)반면 다주택자로서 양도소득세 중과대상에해당하면 양도소득세가 중과될 수 있습니다.2) 권리가액 > 분양가액청산금을 수령하면종전주택을 분할 양도한 것으로 보아양도소득세를 신고납부해야 합니다.중요한 것은 이때의 양도시기는잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날이 아니라청산금 가액이 최종 확정되는<소유권 이전고시일 다음 날> 이 됩니다.청산금을 수령한 자가양도일 현재 재건축된 1주택만을 소유하고 있고재건축 전 관리처분계획인가일 현재1세대 1주택 비과세 요건을 충족했다면비과세가 가능합니다.재개발, 재건축 청산금에 대한 양도소득세 감면 조항도 있습니다.<공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면> 에 해당하는 경우양도소득세를 10% 감면받을 수 있습니다.Ⅴ. 재건축 된 신축 주택 양도시 양도소득세마지막으로재건축된 신축 주택을 양도하는 경우양도소득세 계산에 대한 이슈가 있을 수 있습니다.일반적인 주택도, 입주권도 아닌주택 → 입주권→ 주택이 된 상황이라양도세법상 차익을 각각 나누어양도세를 계산하라고 방법을 제시해주었습니다.따라서 일반적인 주택 양도세처럼 계산하면 안되고차익을 나눠 장기보유특별공제 등을 별도로 적용해야 합니다.1단계 안분관리처분계획인가 전 양도차익관리처분계획인가 후 양도차익2단계 안분종전주택 양도차익종전주택 양도차익분담금 양도차익장기보유특별공제종전주택 취득일 - 신축주택 양도일사용승인일 이후 거주기간1단계. 관리처분계획인가 전, 후 양도차익을 계산해서 나누고2단계. 관리처분계획인가 후 양도차익 중 종전주택과 분담금 양도차익을 나눠야 합니다.각각 장기보유특별공제를 별도로 적용하기 위해 차익을 나누는 것입니다.듣기만 해도 굉장히 복잡하지만,상황별로 너무나 다르고,분담금을 납부한 경우와청산금을 수령한 경우를 나누고보유기간 등을 분석하고, 차익을 나누는 등실제로 계산은 더더욱 복잡해집니다.오늘은 크게 재개발, 재건축조합원입주권 관련한양도소득세 상 다양한 규정을정리해보았습니다.너무나 어렵고 복잡해보이긴 하지만이렇게 큰 틀로 정리가 되시면내가 어떤 형태의 입주권을 보유하고 있고나는 어떤 특례를 사용할 수 있겠구나,하고 짐작하시는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.어려운게 당연하니내용 보시고, 궁금하신 점 있으면언제든지 연락주시고상담 신청해주시면 꼼꼼하고 자세히설명 드리도록 하겠습니다.제가 세무사로서 느끼는 가장 큰 보람은누군가에게 새로운 길과 방법을 안내하는 순간입니다.관련해서 문의 사항 있으시면언제든 아래 링크로 연락주세요.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 많은 분들이 궁금해하셨던상속재산가액에서 차감하는 공과금, 장례비,채무에 대해서 설명드리겠습니다.상속재산가액에서 차감하는 공과금은?1.피상속인이 거주자인경우.-집행기준 14-9-1【상속재산가액에서 차감되는 공과금의 범위】상속개시일 현재 피상속인이 납부할 의무가 있는 것으로서 상속인에게 승계된 다음의 것은 상속재산가액에서 차감된다.① 국세, 관세, 임시수입부가세, 지방세② 공공요금③ 공과금: 「국세징수법」의 체납처분의 예에 따라 징수할 수 있는 조세 및 공공요금 이외의 것④ 피상속인이 당초 조세를 감면ㆍ비과세 받은 후 감면ㆍ비과세 요건을 충족하지 못해 조세가 경정ㆍ결정된 경우에 당해 경정ㆍ결정된 조세⑤ 피상속인이 사망한 후에 피상속인이 대표이사로 재직하던 법인의 소득금액이 조사ㆍ결정됨에 따라 피상속인에게 상여로 처분된 소득에 대한 종합소득세ㆍ지방소득세 등⑥ 상속개시일 이후 상속인의 귀책사유로 납부 또는 납부할 가산세, 가산금, 체납처분비, 벌금, 과료, 과태료 등은 공과금 등에 포함되지 아니한다.-재산세와 종합부동산세의 경우에는 피상속인이 과셋기준일(06월01일)이후에 사망경우에만 공제가 가능합니다.2.피상속인이 비거주자인 경우.-피상속인이 비거주자인경우 해당 상속재산에 대한 공과금과 피상속인의 사망당시국내에 사업장이 있는 경우로서그 사업장에 갖춰 두고 기록한 장부에 의하여 확인되는 사업장의 공과금을 상속재산의 가액에서 공제합니다.상속재산가액에서 차감하는 장례비는?-다음과 같은것은 장례비에서 제외합니다.①49제 사찰 시주금은 장례일까지 직접 소요된 금액이 아니므로 공제대상이 아닙니다.[감심2003-25,2003.03.25]②피상속인이비거주자에 해당하면 장례비공제와 인적공제를 받을수 없습니다. [국심 2001서 서2091,2002.01.14]③실종선고일 이전에 실종자에 대한 수색비용은 장례비용에 해당하지 않아서 상속재산가액에서 공제하지 않습니다 [재산 01254-4432,1989.12.06]-다음과 같은것은 장례비에서 포함합니다.①상가일을 돕는자 또는 조객에대하여 간소한 음식을 접대하는데 소요된 비용은 장례비에 해당합니다 [재삼 01254-3438,1991.11.05]②사망일이전에 상조회사에 불입된 금액으로 피상속인의 사망일부터 장례일까지 장례에 직접 소요된 경우에는 장례비에 해당합니다.[서면 2017상속 증여-2772,상속증여세과-1225,2017.1.23]상속재산가액에서 차감하는 채무는?-상속재산가액에서 차감하는 채무의 금액은 상속개시 당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음중 어느 하나의 방법에 따라 증명 되는것을 말합니다 .[상증령 10조]①국가·지방자치단체 및 금융회사등에 대한 채무→해당 기관에 대한 채무임을 확인할수 있는 서류②국가·지방자치단체 및 금융회사등→채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정및 이자지급에 관한 증빙 등에 의해 그 사실을 확인할수 있는서류(사인간 채무는 인감증며서, 내용증명, 공증을 받아 두는것이 좋습니다)-피상속인이 비거주자인경우→국내에 있는 모든 상속재산을 과세하므로 이와 대응되는 아래에 정한 채무에 한정하여 공제합니다.①해당 상속재산을 목적으로 하는유치권, 질권,전세권,임차권(사실상 임대차계약이 체결된 경우를 포함) , 양도담보권·저당권 또는 동산·채권등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권으로 담보된 채무.②피상속인의 사망 당시 국내에 사업자이 있는경우로서그 사업장에 갖춰 두고 기록한 장부에 따라 확인되는 사업상의 채무.-다음과 같은 채무는 공제가 가능합니다.①피상속인이 금융기관으로부터타인명의로 대출 받았으나,그 대출금액에 대한 이자지급및 원금상환 상황과 담보제공 사실등에 의하여 사실상의 채무자가 피상속임이 확인되는 경우 해당 대출금은 피상속인의 채무로 인정 가능합니다.[재삼46014-2341,1997.10.01]②상속개시일현재 지급하지 아니한피상속인의 생전의 병원치료비는 채무로 인정하여 공제가능합니다.[재삼46014-274,1994.01.29]③상속개시일 현재 소비대차에 따른피상속인의 채무에 대한 미지급이자는 공제대상 채무에 해당합니다.다만, 부당행위계산부인에 따른인정이자는 공제 안됩니다.[상증통 14-0-..3]④타인과 공동사업을 영위하는 경우로서금융기관 등으로 부터 자금을 차입하여 해당 공동사업에 사용한 개인별 소유구분이 없는 채무는 공동사업자의 투자비율에 따라 안분계산하여피상속인의 지분상당액을 차감합니다.[ 재산세과-3555,2008.10.31]⑤피상속인과 상속인이 공동 소유하는 부동산에 임대차 계약이 체결된 경우 피상속인의 부채로 공제되는임대보증금은실지 임대차 계약내용에 따라 귀속을 판정하며, 공동소유자중에 1인만 임대차 계약을 체결했다면 임대차 계약을 한자에게서 공제가 가능합니다. [서면4팀-2610,2007.09.10]⑥임대보증금을토지와 건물의 소유자가 다르더라도 건물을 임대한것이 건물소유자인 피상속인이 었다면임대보증금을 토지와 건물로 안분하지 않고 , 전액 공제가 가능합니다.[대법원92누7429,1993.01.15]이상입니다!법인및 기장 기장 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

재개발 사업에서 종종 발생하는 ‘1주택이 1+1 방식으로 2개의 조합원입주권으로 전환되는 경우’는 양도소득세 계산 시 취득가액 산정이 핵심 쟁점이 됩니다.특히 입주권을 중간에 승계취득(프리미엄 포함 매입)한 경우, 신축주택 완공 후 실제 주택을 양도하면어떤 기준으로 취득가액을 나누어야 하는지정확한 판단이 필요합니다.이번 글에서는 사전답변(유권해석) 취지를 기반으로전문가 시각에서 실무형 정리로 구성했습니다.1. 사실관계 요약2014.9 : 甲, A주택 취득2015.12 : 관리처분계획인가 고시2016년 : 1주택이 1+1 구조로 변경되어 조합원입주권 B, C 발생2016.10 : 乙이 甲으로부터 B, C 입주권을 프리미엄 포함 360백만원에 승계취득이후 乙이 분양금(계약금·중도금·잔금) 333백만원 추가 납부2019.11 : 신축주택 B, C 취득2023.12 : C주택 양도핵심 문제는 다음과 같습니다.“입주권 취득비 + 분양금 총액을 B·C 두 주택에 어떻게 배부할 것인가?”2. 관련 법령 핵심소득세법 제97조와 제100조는취득가액은실지거래가액을 원칙으로 하고,두 개 이상의 자산을 함께 취득한 경우가액 비례 안분을 명시합니다.즉,각 신축주택의 ‘분양가액 비율’에 따라 전체 취득비용을 안분해야 함.이 원칙은입주권을 승계취득한 경우에도 동일하게 적용됩니다.3. 국세청 사전답변 취지사전답변의 결론은 명확합니다.입주권 취득비 + 승계 후 불입한 분양금 총액을 각 신축주택의 ‘분양가 비례’로 안분하여 취득가액으로 본다.즉,조합원입주권 매입 시 지급한프리미엄을 포함한 승계대금,이후 납부한계약금·중도금·잔금모두 포함하여총 취득원가를 구성합니다.그리고B주택 분양가 / (B+C 분양가 합)C주택 분양가 / (B+C 분양가 합)위 비율로 각각 나누면 됩니다.4. 실무상 주의사항①분양가 비례 안분은 필수입주권별로 실제 부담금이 다르더라도,국세청은 ‘분양가 기준 안분’을 원칙으로 봅니다.②프리미엄 포함 여부입주권 승계 시 지급한프리미엄 전체를 취득가액에 포함합니다.일부 납세자가 “프리미엄을 특정 주택에 귀속해야 한다”고 주장하나 인정되지 않습니다.③개별별도 설계비, 옵션비해당 주택에 직접 귀속되는 비용은 해당 주택 취득가액에 직접 가산 가능합니다.다만조합 공통비용은 안분 필수입니다.④1+1 단기양도·다주택 중과 여부입주권 형태 변화에 따라보유기간 계산,주택 수 계산이 달라질 수 있으므로 사전에 별도 검토 필요합니다.5. 결론입주권 승계취득 후 완공된 신축주택을 양도하는 경우, 취득가액 계산은 ‘분양가액 비례 안분’이 원칙입니다.프리미엄 포함 승계금 + 조합분양금 전액을 합산하여 분양가 비율로 나누면 됩니다.이는 사전답변뿐 아니라 소득세법·대통령령 체계에도 정확히 부합합니다.