분양권만 가지고 있을 경우 1세대 1주택 문의드립니다.

1세대 1주택자에 해당합니다. 만 30세 이상일 경우, 소득이 없더라도 부모님과 별도로 거주하고 있다면 각각 별도 세대로 봅니다. 따라서 본인 주택이 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유)을 충족했다면 양도소득세 비과세가 가능합니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

21년도 이전에 취득한 B분양권은 '양도세 기준' 주택수 산정시 제외가 됩니다. 따라서 B분양권 주택을 취득하기 전에 비과세 요건을 충족한 A주택을 양도할 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다. 따라서 A주택 양도 이후, B분양권만 보유하고 있다면 '양도세'에서는 무주택자에 해당하며, 실제로 B분양권을 주택으로 취득(잔금일 vs 등기일 중 빠른 날)할 때 1주택자가 되는 것입니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

질의자님께서 적용할 수 있는 비과세 특례는 두가지로 1번주택을 분양권 취득일부터 3년내 양도하는 경우와 3년 이후 양도하는 경우가 있습니다. 01. 1번 주택을 분양권 취득일부터 3년 내 양도하는 경우 아래의 요건을 충족한 후에 양도하시면 비과세받으실 수 있습니다. (1) 1번 주택 취득일부터 1년 이상 지난 후 2번 분양권을 취득할 것 (2) 2번 분양권 취득일부터 3년 내 양도할 것 (3) 1번 주택을 2년이상 보유할 것 질의자님은 (1)/(3)을 이미 충족하셨기 때문에 2번 분양권 취득일부터 3년 내 1번 주택을 양도하신다면 비과세를 받으실 수 있습니다. 02. 1번 주택을 2번 분양권 취득일부터 3년 이상 지난 뒤에 양도하는 경우 아래의 요건을 충족하셔야 비과세 받을 수 있습니다. (1) 2번 분양권 취득일부터 3년 이상 지났을 것 (2) 2번 분양권에 의한 완공주택의 완공일 전 ~ 완공일부터 2년 내 1번 주택을 양도할 것 (3) 2번 분양권에 의한 완공주택의 완공일부터 2년 내 완공주택에 세대전원이 1년이상 거주할 것 (4) 1번 주택을 2년 이상 보유할 것 즉 질의자님이 비과세 양도기한은 분양권에 의한 주택 완공일부터 2년 내에 해당하나, 분양권 취득일붜 3년이상 지난 후 양도하는 경우에는 완공일부터 2년내 1번 주택을 양도하셔야 하며 세대전원이 1년 이상 거주해야하는 요건이 추가되는 점을 유의하시면 됩니다.

개정전 규정을 보면 1세대 1주택자가 분양권을 취득하는 경우 ① 종전주택의 취득일부터 1년 이상 경과후 분양권을 취득하고 해당 분양권의 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 ② 분양권 취득일로부터 3년 경과 후 종전주택을 양도하는 경우로서 신규주택 완성후 2년 이내에 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주하고 신규주택 완성 전 또는 완성 후 2년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 종전주택의 양도는 비과세가 적용됩니다(소득세법시행령 제156조의 3 제2항 및 제3항). 현재 발표되어 있는 소득세법시행령 제156조의 3의 개정안에 의하면 ②의 경우 “종전주택의 취득후 1년 이상 경과후 분양권의 취득”을 요건으로 추가하여 시행일 이후 취득하는 분양권부터 적용되는 것으로 하고 있습니다. 따라서 개정안이 확정되어 개정안을 적용받는 경우 1주택자가 된 날부터 1년 이상 경과후 분양권을 취득하여야 비과세를 적용받을 수 있을 것입니다. (개정전)제156조의 3【주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례】 ② 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 같은 항 제1호, 제2호 가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다. ③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우로서 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우이고, 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 1. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것 2. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 소득세법시행령 제154조【1세대1주택의 범위】 ⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의 2 및 제156조의 2 및 제156조의 3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.

1. 현재 1세대 1주택자라고 무조건 이월과세가 배제되는 것이 아닙니다. 이월과세가 배제되려면 이월과세 규정을 적용하면 1세대 1주택이 적용되나, 적용하지 않으면 1세대 1주택이 적용이 안되는 경우에만 이월과세가 배제됩니다. 즉, 이월과세를 적용하건 하지않건, 비과세가 적용되는 상황이라면 이월과세가 적용되어 증여일부터 10년 내 양도하는 경우에는 증여자의 취득가액을 기준으로 양도소득세를 계산합니다. 2. 부당행위계산의 부인은 특수관계인 간에 거래를 하는 경우에 적용되는 것으로써, 모르는 사람에게 양도를 한다면 적용되지 않습니다. 더 궁금하신 점 있으시면 개별적인 상담을 이용해주시기 바랍니다.